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lunes, 19 de diciembre de 2016

Un sueño, deseo, reto...un vecino, amigo, familiar

Cuando voy a escribir un nuevo artículo siempre me surge la misma pregunta, ¿con qué tema podré ayudar más a los que me lean?

En estos días de amor, unidad, cercanía, felicidad, sin embargo, he tenido un sueño, un deseo, que me han provocado un reto.

Acercarnos a esa persona, vecino, amigo o familiar, que con sus palabras, actitudes o acciones haya podido crear en nosotros esos sentimientos de enfado, dolor o incluso pena, que nos han llevado a alejarnos de ellos por un espacio de tiempo corto o largo.

¿Seremos capaces, me incluyo yo también, de acercarnos con el corazón abierto a la unidad, fraternidad y cercanía y mirándole a los ojos (o si no es posible, por teléfono o whatsApp) decirle FELIZ NAVIDAD, hablamos, nos vemos?

Si consigo que alguno de nosotros lo hagamos, creo que habré escrito el mejor artículo de todo el año.

Os deseo a todos que tengáis unas fiestas muy felices, tranquilas (que no se rompa nada en vuestras Comunidades de Propietarios en los días claves) en unión de todos vuestros seres queridos y que el próximo año 2017 os venga lleno de salud, trabajo, amistad y se cumplan todos vuestros sueños.

P.D. No quiero dejar de agradeceros toda la confianza que habéis depositado en mi, dedicando parte de vuestro apreciado tiempo a leer mis artículos del blog. Confío en haberos podido ayudar y haceros la vida más tranquila con esos artículos.

lunes, 12 de diciembre de 2016

Los alquileres pagan el ITP, ¿lo sabias?

Me entero que la Comisión de Fomento del Congreso de los Diputados ha aprobado por mayoría, por 28 votos a favor y 8 abstenciones poner en marcha los trámites para impulsar un nuevo Plan Estatal de Vivienda para el período 2017-2020, ya que el anterior termina en 2016. En el nuevo plan tendrá gran importancia el alquiler de vivienda y potenciará las ayudas al alquiler.

Posteriormente, en el Consejo de Ministros celebrado el día 9 de diciembre, se aprueba la prórroga durante un año el Plan Estatal de fomento del alquiler de vivienda, la rehabilitación edificatoria y la regeneración urbanas 2013-2016.

Así mismo se acuerda que el próximo 15 de diciembre se celebre la Conferencia Sectorial de Vivienda, Urbanismo y Suelo en la que el Ministerio de Fomento y las Comunidades Autónomas iniciarán el debate de propuestas con objeto de consensuar un nuevo Plan Estatal de Vivienda para los ejercicios 2018 a 2021, ambos inclusive. -Apostaría algo a que en esa Conferencia Sectorial,varios de los que van a asistir, proponer y aprobar algunas medidas sobre el alquiler de viviendas no se acuerdan/desconocen lo que es el impuesto ITP-

Sin embargo veamos lo que se legisla, o se quiere legislar y lo que ocurre en la práctica:

En los últimos meses, con el Gobierno en funciones, al parecer, se había paralizado una campaña iniciada para el cobro de un impuesto. Dado que algunos Ministros continúan en el nuevo ejecutivo - y supongo que sus equipos y asesores también- antes que se les ocurra poner nuevamente la maquinaria recaudatoria en marcha, voy a exponer algo que me preocupa. Sobre todo por  nuestros jovenes, que para emanciparse de sus padre, o para casarse, alquilan una vivienda, así como algunos de nuestros administrados, que vivían en pisos de su propiedad y ahora, con la crisis, son inquilinos en otros edificios.

¿Tiene alquilada una vivienda?, ¿vive de alquiler?, ¿sabe lo que es el impuesto ITP sobre los alquileres?.

No se extrañe, incluso mucho de los profesionales, o bien no nos acordábamos o no sabíamos lo que es, y sobre todo, a lo que obliga a inquilinos y arrendadores/propietarios el susodicho impuesto que grava  los alquileres.

Este ITP, impuesto de transmisiones patrimoniales, es el gran desconocido para la mayoría de los ciudadanos, y ello porque desde hace tiempo ha estado adormecido, o no se aplicaba por las Comunidades Autónomas, vaya Ud a saber las verdaderas causas, ... hasta hace poco más de un año en que han empezado a intentar cobrarlo. ¿Será por la crisis y la reducción de ingresos que tienen ahora con el parón de la construcción?, y aunque el aporte no sea relevante, "un grano hace granero".

El impuesto ITP, impuesto de transmisiones patrimoniales, esta sustentado por el R.D. Ley 1/1993- Ley del impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.     Seguramente se estará preguntando, ¿y que tiene que ver el alquiler de mi vivienda con una transmisión patrimonial que suele ser una venta o compra de vivienda?. Pues muy sencillo, porque el alquiler se considera una adquisición onerosa en la que el inquilino adquiere un derecho de uso.

Lo curioso es que este impuesto tiene 23 años de vigencia, desde 1993, y desde entonces el mercado inmobiliario ha cambiado bastante y la sociedad española, también. Además, ahora el Gobierno intenta cambiar la conciencia del ciudadano de comprar por alquilar vivienda. Para ello ha redactando el Real Decreto 233/2013 de 5 de abril, para el fomento del alquiler de viviendas, rehabilitación edificatoria y regeneración urbana. Puede que para paliar la crisis económica y teniendo encuesta la dificultad existente actualmente para comprar vivienda por una mayoría de ciudadanos, además de intentar asemejarnos más a Europa con los alquileres y las viviendas en propiedad, donde allí los alquileres pueden rondar el 60% y en nuestro país el 20%.

Pero veamos que artículos del R.D. Ley 1/1993 hacen referencia a los alquileres de viviendas:
Artículo 1.
1. El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (en adelante ITP)
es un tributo de naturaleza indirecta que, en los términos establecidos en los artículos siguientes, gravará:

1.º Las transmisiones patrimoniales onerosas.

Artículo 7.
1. Son transmisiones patrimoniales sujetas:

b) La constitución de derechos reales, préstamos, fianzas, arrendamientos, pensiones y concesiones administrativas, salvo cuando estas últimas tengan por objeto la cesión del derecho a utilizar inmuebles o instalaciones en puertos y aeropuertos.

Se liquidará como constitución de derechos la ampliación posterior de su contenido que implique para su titular un incremento patrimonial, el cual servirá de base para la exigencia del tributo.

4. A los efectos de este impuesto, los contratos de aparcería y los de subarriendo se equipararán a los de arrendamiento.

Artículo 8.
Estará obligado al pago del Impuesto a título de contribuyente, y cualesquiera que sean las estipulaciones establecidas por las partes en contrario:

f) En la constitución de arrendamientos, el arrendatario.

Artículo 9.
1- Serán subsidiariamente responsables del pago del impuesto:

b) En la constitución de arrendamientos, el arrendador, si hubiera percibido el primer plazo de renta sin exigir al arrendatario igual justificación.

Artículo 10.
1. La base imponible está constituida por el valor real del bien transmitido o del derecho que se constituya o ceda. Únicamente serán deducibles las cargas que disminuyan el valor real de los bienes, pero no las deudas aunque estén garantizadas con prenda o hipoteca.

2. En particular serán de aplicación las normas contenidas en los apartados siguientes:

e) En los arrendamientos servirá de base la cantidad total que haya de satisfacerse por todo el período de duración del contrato; cuando no constase aquél, se girará la liquidación computándose seis años, sin perjuicio de las liquidaciones adicionales que deban practicarse, caso de continuar vigente después del expresado período temporal; en los contratos de arrendamiento de fincas urbanas sujetas a prórrogas forzosa se computará, como mínimo, un plazo de duración de tres años.

Artículo 12.
1. Podrá satisfacerse la deuda tributaria mediante la utilización de efectos timbrados en los arrendamientos de fincas urbanas, según la siguiente escala:
Baremos de precios de alquiler en €, coste anual
Tarifa a aplicar
Hasta 30,05 
0,09
De 30,06 a 60,10
0,18
De 60,11 a 120,20
0,39
De 120,21 a 240,40
0,78
De 240,41 a 480,81
1,68
De 480,82 a 961,62
3,37
De 961,63 a 1.923,24
7,21
De 1.923,25 a 3.846,48
14,42
De 3.846,49 a 7.692.95
30,77
De 7.692,96 en adelante
0,024040 € por cada 6,01 € o fracción

2.El impuesto se liquidará en metálico y con arreglo a la citada escala de gravamen cuando en la constitución de arrendamiento no se utilicen efectos timbrados para obtener la cuota tributaria.

Artículo 54
2.No será necesaria la presentación en las oficinas liquidadoras de:

  b) Los contratos de arrendamiento de fincas urbanas cuando se extiendan en efectos timbrados.

Resumiendo:
  • Los alquileres de fincas urbanas pagan el ITP, ante de los 30 días de la firma del contrato. (los alquileres de plazas de garaje, también).
  • A la renovación del contrato se vuelve a pagar.
  • El impuesto del ITP lo paga el inquilino.
  • Si no lo paga el inquilino podrá pagarlo el propietario/arrendador, si hubiera percibido el primer plazo de renta sin exigir al inquilino el justificante de pago.
  • La base imponible será la cantidad total que haya de pagarse por todo el período de duración del contrato ( 1, 3, 5.... años).
  • Si el contrato tiene una duración de 1 año, se pagará por años.
  • Si no consta la duración del contrato se hará la liquidación por tres años, sin perjuicio de las liquidaciones adicionales que deban practicarse.
  • El impuesto ITP se pagará en metálico o efectos timbrados.
  • Se pagará con el modelo 600 del Ministerio de Hacienda.
  • Cuando el inquilino es una empresa o un profesional, y si el alquiler es para un despacho, oficina o local de negocio no se paga. Paga el IVA.
  • El abono del impuesto ITP es necesario si hay que hacer constar el alquiler en algunos expedientes públicos, como por ejemplo para depositar la fianza, acceder a ayudas públicas, o deducciones en el IRPF. 
Conclusiones:

¿Por qué si durante varios años la Dirección General de Tributos de la Comunidad de Madrid no ha reclamado este impuesto si no se pagaba, y no lo hacia casi nadie, desde hace un año está mandando cartas a los propietarios/arrendadores para que aporten los contratos de arrendamientos celebrados a partir del uno de enero de 2012 sobre el inmueble ubicado en la calle xxxxxxx?.

Según el Observatorio del Alquiler del Ministerio de Fomento, en la Comunidad de Madrid existen unos 400.000 pisos en alquiler y según la Consejería de Hacienda de la comunidad de Madrid, en 2013 se recaudaron unos 668.000,00 € y en 2014 sólo unos 601.00,00 €. Con una simple división salen 1,67 € y 1,50 € respectivamente por vivienda. Mucho trabajo para tan poca renta. Quizás por eso han decidido pedir los contratos a los propietarios para aumentar la recaudación.

Si el impuesto lo pagan los inquilinos y al depositar la fianza se deposita una copia del contrato en el anterior IVIMA, a partir de julio de 2015 ha pasado a denominarse Agencia de Vivienda Social de la Comunidad de Madrid, ¿por qué las cartas se están dirigiendo a los propietarios y no a ellos?.

¿Tanto le cuesta al IVIMA/Agencia de Vivienda Social de la Comunidad de Madrid buscar en sus archivos y pedir los contratos a los inquilinos, en lugar de pedírselo a los propietarios?.

Si al cobrar el primer  plazo de renta el propietario/arrendador le pide al inquilino el justificante de pago del impuesto ITP, y este no se lo entrega, ¿qué deben hacer nuestros administrados para no tener que pagarlo ellos?. ¿Denunciar al inquilino?, ¿a quien?, ¿dónde?, ¿cancelarle el contrato y que se marche de la vivienda?, o no pedir nada como hasta ahora, pero que tampoco se le reclamaba a él. Menos mal que no se ha incluido que el propietario/arrendador pida la declaración de la renta durante el período del contrato y si no practica la declaración su inquilino, que la pague él.

¿Tendrá el propietario que incrementar el alquiler en la parte correspondiente del ITP ante la duda de que no lo pague su inquilino y así pagarlo él para no verse obligado a que se reclamel?. Atención que lo que se le está reclamando son los cuatro últimos años. ¿Y si el inquilino se ha marchado ya de la vivienda, y no ha cumplido el total del tiempo de contrato y además ha dejado impagado varios meses de alquiler?.

Por otra parte, el ingreso del impuesto del ITP se realiza en el impreso 600 del Ministerio de Hacienda, nada fácil de rellenar para una persona no habituada a ello. Existe hasta un programa del Ministerio para rellenarlo.

Una familia que pague 400,00 € mensuales, con contrato anual, tiene que ingresar 30,77 € cada vez que renueve el contrato. ¿Sabrá rellenar el impreso?, ¿tiene que ir a una gestoría cada vez que haga el ingreso?. ¿No se podría pagar incluyéndolo en su declaración de la renta, en el supuesto que tenga que realizarla?

¿De qué hablamos cuando se legislan decretos para el fomento del alquiler de viviendas?.

¿No sería mejor suprimir el impuesto ITP, para facilitar el alquiler de viviendas, si queremos fomentar el alquiler?. ¿Llegaremos a tiempo para que lo tengan en cuenta en esa Conferencia Sectorial?.

domingo, 20 de noviembre de 2016

Registros oficiales accesibles, ya.


En mi último artículo preguntaba a los señores que redactan los Reales Decretos, Leyes u Ordenanzas  que afectan a los edificios - seguro que la mayoría viven en una Comunidad de Propietarios- si sabían cuantas inspecciones tienen que pasar actualmente sus propias Comunidades. Aunque si se lo preguntamos a Presidentes de las mismas, muchos también tendrían dificultades en contestar correctamente.

Hace unos días me preguntaba un compañero, Administrador de Fincas colegiado. Salvador, vosotros, en vuestro despacho, ¿cómo hacéis para saber cuando tienen que pasar las numerosas inspecciones técnicas que les afectan a los edificios de las Comunidades de Propietarios que administráis? ¿Y sobre todo a las nuevas Comunidades de Propietarios que os encargan su administración?

Nosotros, le decía, tenemos la suerte de llevar mucho tiempo en la mayoría de las Comunidades de Propietarios que administramos. En varias 38 años y, en bastantes, más de veinte años. Ello nos ha permitido hacer unos cuadros con las distintas inspecciones que tienen que pasar y que procuramos llevar al día para que no se nos olviden las fechas en las que les corresponde cada inspección. 

Pero efectivamente, el problema lo tenemos en las nuevas que nos encargan, que muchas veces, en la documentación que nos entregan, no aparecen las fechas de las inspecciones realizadas, ni la fecha en la que le corresponde la próxima inspección.

Aún siendo muy importante el tema de las inspecciones en nuestros despachos, es algo complicado conocer las fechas que corresponden para la próxima inspección de los edificios administrados.

Salvo los ascensores, cuya inspección es cada cuatro años, o dos si son públicos, el resto de las inspecciones suelen ser cada diez años. Tiempo en que por una Comunidad de Propietarios pueden haber pasado varios Administradores de Fincas y bastantes mas Presidentes y no hay, en general unos listados oficiales, salvo la ITE, en los que poder comprobar la fecha de la próxima inspección.

El problema, por tanto, no sólo lo tienen los compañeros que se incorporan a la profesión, sino también todos los que no dedicamos a la administración de fincas y no digamos las que no tienen un administrador colegiado y la administra cualquier propietario de la comunidad. 

Las Comunidades de Propietarios tienen que pasar inspecciones periódicas por los siguientes conceptos:
  • Servicio de ascensores, cada cuatro años o dos si son de uso público. (Orden 19-diciembre 1985)
  • Tanques de almacenamiento de gasoil, cada cinco, diez años o no es necesario. (R.D. 1523/1999 Instalaciones de almacenamiento para consumo en propia instalación, e Instrucción Técnica Complementaria MI-IPO3 del reglamento de Instalaciones Petrolíferas)
  • Inspección técnica de edificios (ITE), cada diez años. (Página web del Ayuntamiento)
  • Inspección de las instalaciones eléctricas comunes de baja tensión, cada diez años. (R.D. 842/2002 de 2 agosto y Resolución Dirección General Industria, E. y M. de jueves 2 agosto de 2012 B.O.C.M. Nº 183).
  • Revisión de instalaciones de protección contra incendios, 1 y 5 años (R.D. 1942/1993 Reglamento de instalaciones de protección contra incendios y Orden 16 abril de 1998 Normas y desarrollo R.D. 1942/1993)
  • Inspección de eficiencia energética de determinadas Instalaciones Térmicas de edificios, cada dos años, (gasoil) o cuatro años (gas), dependiendo del combustible que se utilice. (R.D. 10/2014 de 6 febrero). 
  • Control de las inspecciones periódicas realizadas de las instalaciones térmicas, cada doce años (R.D. 10/2014 de 6 febrero). 
  • Informe de la evaluación de eficiencia energética y accesibilidad de los edificios (desde el 24 de octubre de 2016), cada diez años. (R.D. Legislativo 7/2015 de 30 octubre, Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana y Decreto de Consejo Gobierno de Comunidad Madrid de 24 octubre 2016). 
Sin ser inspecciones, son instalaciones que se tendrán que realizar a corto plazo:
  • Accesibilidad del edificio (antes del 4 de diciembre de 2017). (R.D. Legislativo 1/2013 y Código Técnico de la edificación Documento Básico BD-SUA, punto 9: Accesibilidad).
  • Instalación de repartidores de costo de calefacción y válvulas termostáticas (pendiente de publicarse el decreto final). (Directiva Eficiencia Energética 2012/27/UE se transpone parcialmente al ordenamiento jurídico español con el R.D. 56/2016 de 12 febrero -no se ha incluido el artículo 14 del proyecto de Decreto completo)
De todas estas inspecciones, salvo dos, los Administradores de Fincas colegiados, o cualquier otro ciudadano, no podemos comprobar cuando le corresponde pasar la próxima inspección a un edificio determinado. De todas ellas sólo se pueden saber la Inspección técnica de edificios (ITE) en la página web del Ayuntamiento, y el de reciente implantación, la inspección de la evaluación de la eficiencia energética y accesibilidad de los edificios, que según acuerdo del Consejo de Gobierno de la Comunidad de Madrid, será un registro abierto a todos los ciudadanos.

Hay una tercera inspección de la que los Administradores de Fincas colegiados tampoco tenemos que mantener una vigilancia especial por la fecha de la próxima inspección. Me refiero al servicio de ascensores, ya que las Empresas que llevan el mantenimiento se encargan de avisarnos periódicamente cada vez que tienen que pasar la próxima inspección -se juegan mucho dinero como para que no nos lo recuerden-. No hay que olvidar que su fuente de ingresos no está solo en el costo del mantenimiento, sino también en las reparaciones y adaptaciones a normativas que se tienen que realizar con cada nueva inspección. Las restantes inspecciones no tenemos vías oficiales para saber la fecha correcta y concreta de sus inspecciones.

Me pregunto: si el IDAE puede crear una base de datos oficiales con las Empresas de Servicios Energéticos (ESE) que están autorizadas para prestar los servicios de eficiencia energética, y cuya base de datos contiene información de contacto, servicios comercializados y su ámbito geográfico de actividad; el Ayuntamiento de Madrid y la Comunidad Autónoma de Madrid pueden crear unos registros para saber las inspecciones que menciono anteriormente; incluso el Ayuntamiento de Santander ha podido realizar un listado de todos los edificios de Santander que deben realizar el informe de Evaluación del edificio para los años 2017, 2018, 2019 y 2020.  en el que incluyen su referencia catastral, dirección, año de construcción y fecha límite de plazo de presentación de informe. ¿Por qué la Dirección General de Industria no puede crear unos registros oficiales para todas las inspecciones que son de su competencia?.

Registros oficiales que bien abiertos a todos los ciudadanos, o al menos a los Administradores de Fincas colegiados, no olvidemos que somos los encargados y responsables de cumplir las normativas por parte de las Comunidades que administramos -aunque sin tener datos para cumplirlas- facilitarían mucho el cumplimiento de las normativas, ahorraran burocracia administrativa y evitarían multas no deseadas a nuestras Comunidades de Propietarios por no cumplir plazos.

Además nos permitirían poder programarlas, realizar en algunas de ellas unas preinspecciones no oficiales, para subsanar posibles anomalías y que no coincidan en el mismo período de tiempo, y sobre todo en los pagos, varias de ellas a la vez.

domingo, 23 de octubre de 2016

Menor IBI para los edificios que ahorren energía.


¿Modificamos algunos Decretos, Leyes, Reglamentos u Ordenanzas, para activar el sector de la Rehabilitación y la Eficiencia Energética Edificatoria?
ConceptoMenor IBI para los edificios que ahorren energía
Propuesta de modificaciónMinorar el IBI por cada letra que se mejore, a partir de la G, para los edificios construidos y habitados
A finales de 2015, cuando se iban a aprobar los Presupuestos Generales del Estado para 2016, el PP propuso modificar la ley 2004 de Haciendas Locales para permitir a los Ayuntamientos poder rebajar el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) a los inmuebles urbanos que ahorren más energía. 

La rebaja se planteaba en una escala dependiente de la calificación energética del inmueble. Así para una calificación energética A, el descuento del  Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) sería del 20%, para la B del 16%, para la C el 12%, para la D del 8% y para la E del 4%. Las calificaciones F y G, las más comunes, no tendrían rebaja de ningún tipo. No se decía durante cuanto tiempo se iba aplicar la rebaja en el IBI. Finalmente dicha medida no se incluyó en los presupuestos.

Como Administrador de Fincas colegiado, me alegro que la anunciada reducción del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI)  por el Ministerio de Hacienda no haya sido incluida en la Ley de Presupuestos Generales de 2016... de la forma en que se presentaba.

Es casi seguro que en fechas próximas se nombre nuevo Gobierno y se tengan que aprobar los nuevos Presupuestos Generales para 2017. Confío en que se pueda rectificar la futura propuesta, haciéndola más justa e interesante para los propietarios a los que administramos y que habitan los edificios ya construidos y que están habitados. Teniendo en cuenta que el parque de viviendas es de 25 millones y que aproximadamente un 80% o más tienen la calificación E o inferior, la reducción que se proponía del  Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) era irrisoria y poco atrayente.

Una vivienda que pague 900 € anuales del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) con calificación F o G, y que mejore una o dos letras, tendría una reducción de 36 € anuales, gastando un mínimo de 3.000 € ó 4.000 € en las obras de mejora. Los 3.000 € invertidos en las obras de mejora de la eficiencia energética se amortizarían en 83 años.

Lo que se proponía era muy interesante para los nuevos edificios que pueden tener una calificación  A (20%) o B (16%), o para los que rehabiliten íntegramente edificios para vender pisos de lujo (en Madrid: Barquillo 12, Velázquez 87 y 102,  Hermosilla 106, Ayala 44, etc.). ¿Pero qué iba a pasar con la gran mayoría que tienen la F o G?. ¿Cómo vamos a concienciar y sobre todo animar a reformar sus edificios a todas esas Comunidades que son las más vulnerables eficientemente? ¿De verdad se están buscando soluciones para favorecer la eficiencia energética?

La Unión Europea recomienda a sus estados miembros adoptar medidas para mejorar la eficiencia energética, la accesibilidad y la reducción de emisiones de CO2 de sus parques inmobiliarios Por lo que desde los Organismos Oficiales se deberán aprobar medidas y leyes que animen a nuestros administrados a  ejecutar obras en sus edificios que mejoren su eficiencia energética y accesibilidad. Algo que no se consigue si no somos generosos todos y se dictan leyes que sean interesantes y compensen el esfuerzo económico que se tendrá que hacer.

Una de estas medidas es la que ha adoptado el Ayuntamiento de Madrid. El 13 de octubre, en su Junta de Gobierno, dentro del conjunto de medidas integradas en las Ordenanzas Fiscales para el próximo 2017, ha aprobado una bonificación del 40% al 50% del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) por la instalación de sistemas de energía solar, tanto para usos térmicos como para aprovechamiento eléctrico.

Para poder beneficiarse de la bonificación en la cuota íntegra del impuesto, los edificios tendrán que tener un uso catastral mayoritariamente residencial y haber instalado sistemas para el aprovechamiento térmico o eléctrico de la energía solar. La bonificación será durante los tres períodos impositivos siguientes al de la terminación de la instalación.

En los sistemas de aprovechamiento térmico de la energía solar, será necesario que la instalación disponga de una superficie mínima de captación solar útil de 4 m2 por cada 100 m2 de superficie construida.

Si la energía solar se emplea para un aprovechamiento  eléctrico, la instalación debe disponer de una potencia instalada mínima de 5 Kw por cada 100 m2 de superficie construida.

Si se instalan los dos sistemas conjuntamente, entonces la bonificación máxima a aplicar será del 50%.

Desconozco si este tipo de bonificación es compatible o no con cualquier otra bonificación a la que se pueda acceder. Pero creo que este es el camino a seguir si queremos conseguir el objetivo final.

¿Qué propuestas podrían ser interesantes para que nuestros administrados se plantearan iniciar acciones tendentes a mejorar la eficiencia energética de los edificios de sus Comunidades?:

a) Acuerdos similares a los del Ayuntamiento de Madrid (siempre se podría mejorar el plazo de los períodos impositivos, dependiendo de la cuantía de la inversión que se tenga que realizar).

b) El Ministerio de Hacienda debería plantearse que la escala de bonificaciones sea al revés de lo que proponía
  • Para las calificaciones G y F que pasen a la E el 20%.
  • Para la calificación E que pase a la D el 18%.
  • Para la calificación D que pase a la C el 16%
  • Para la calificación C que pase a la B el 14%.
  • Para la calificación B que pase a la A el 12%
El período impositivo será de 20 años. Si se mejoran varios grupos con la actuación, se aplicará la mayor bonificación que correspondía al grupo que tenía, mejorada en un 20% por cada grupo adicional que se mejore.

domingo, 2 de octubre de 2016

El informe de evaluación del edificio ¿lo implantamos por decreto?.

¿Por qué no se implanta mediante algún decreto, ley u ordenanza que todos los edificios construidos, antes de ser obligatorio por el Código Técnico de la Edificación, realicen el informe de evaluación energética y accesibilidad?.

Todos estamos de acuerdo. Son necesarios, convenientes, y a la larga nos van a beneficiar. Incluso para solicitar cualquier tipo de ayudas a la rehabilitación, la accesibilidad o la eficiencia energética nos lo piden. Hay que tener en cuenta que antes del 4 de diciembre de 2017 todos los edificios tienen que tener resuelta la accesibilidad.  

Para los Administradores de Fincas colegiados, en nuestras Comunidades de Propietarios sería de gran ayuda tenerlos, porque de esa forma las obras que se tuvieran que hacer en los edificios, se harían, aunque de forma parcial, con un criterio de conjunto final. Y no ocurriría, como ahora, que algunas de las obras que se realizan de fachadas, cubiertas, cambio de calderas, etc., algunas veces, hay que volver a reformarlas. O con un  poco más de coste se habría  cumplido algunas de las necesidades del edificio para hacerlo más eficiente energéticamente o más accesible.

Ademas el propietario que fuera a vender o alquilar una vivienda se ahorraría tener que hacer y pagar el certificado de eficiencia energética, puesto que en el informe de evaluación energética y accesibilidad debe estar incluido dicha certificación.

Nuestras Comunidades de Propietarios y sus propietarios no se van a asustar por una obligación más. Ya están acostumbrados a tener que realizar, por imperativo legal, la inspección temporal de los ascensores, de los tanque de almacenamiento de gasóleo, de las instalaciones eléctricas comunitarias, de las calderas de calefacción y sistemas centrales de aire acondicionado, etc. Así que una más ...

Pero eso sí. El informe de evaluación del edificio deberá ser realizado por un Técnico competente, con experiencia acreditada y muy importante, que su informe tenga un valor reconocido oficialmente, que sirva para mejorar la calificación energética del edificio, ...si se realizan los trabajos que indiquen.

Que no ocurra como ahora con los certificados energéticos que se realizan para las viviendas que se van a vender o alquilar, que no valen para nada. Que en Internet se ofrecen al precio de 30 ó 50 €., y que la sociedad no los valora. Se hacen porque es obligatorio, pero no para vender el piso. Y hasta se duda de la capacidad del "Técnico", que a veces, ni siquiera ve la vivienda, y se limita a meter los datos que se le dan en algunos de los programas existentes para confeccionar el informe.

Bueno, para algo sí que valen. Para que algunos "Técnicos" e Inmobiliarias hayan montado un negocio con la expedición/venta de esos "certificados" de las viviendas que se venden o alquilan, y por otro lado para que los Organismos Oficiales, mezclando churras con merinas, digo viviendas con edificios, a partir de la publicación del R.D. 235/2013, desde mi punto de vista, cuentan como edificios con certificado energético, tanto los edificios como la única vivienda de un edificio a la que se le emita un certificado de eficiencia energética.

Aunque de todos es sabido que la calificación de una vivienda no determina la certificación del edificio en que está ubicada, las cuentas salen más redondas si se aplica esa norma.

De hecho, el Portal de Eficiencia y Servicios Energéticos, en una noticia del día 9 de agosto, informa que el Registro de Certificados de Eficiencia Energética de Castilla y León, gestionado por la Consejería de Economía y Hacienda, tiene inscritas 73.315 viviendas y edificios a fecha de 25 de juliio.  De las cuales 65.055 son viviendas, ya sean bloques, individual en bloque, unifamiliar, unifamiliar aislada, adosada o pareada -en la mezcla todo vale-. ¿Pero me gustaría saber, de todas ellas, cuántas corresponden  realmente a edificios inspeccionados y certificados?. En la Comunidad de Madrid, pasa algo parecido.

Veamos algunos apuntes que avalan estos datos:

En el III Congreso sobre los Edificios de Energía Casi Nula, celebrado los pasados días 21 y 22 de junio, en una de sus ponencias sobre la evaluación del impacto de los certificados energéticos y los Edificios de Energía Casi Nula en España (EECN), el Proyecto Zebra 2020 publica:

"En esta comunicación se pretende relacionar el nivel de utilidad y credibilidad de los certificados energéticos actuales (a partir de los resultados de una encuesta realizada a agentes de la propiedad inmobiliaria, -en 8 países europeos incluida España-) y cómo debería influir en el futuro con el fin de acelerar la adopción de los EECN en España. Se comenta que existe la necesidad de establecer un registro claro y bien definido que permita valorar la diferencia entre los indicadores de consumo que muestra la certificación y el consumo real de un edificio. Ello mejoraría la confianza de profesionales, propietarios e inquilinos en el certificado energético. Y, además, generaría motivaciones hacia el ahorro energético y económico y los edificios tipo EECN".

"De todas las preguntas realizadas, se detecta que el nivel de credibilidad y utilidad de los certificados energéticos es relativamente bajo en Europa y muy bajo en el caso de España, Polonia y Noruega".

"A pesar de que las exigencias de la última actualización del Código Técnico DB-HE 2013 establece que la letra mínima sea C, las clases energéticas más certificadas de viviendas nuevas en 2013 en España fueron, por orden: Clase E+F+G (39,42%), Clase D (34,63%), Clase C (12,33%), Clase B (8,46%) y Clase A (5,16%). Y esta tendencia tampoco ha cambiado los años posteriores".

Y un tema muy importante para nosotros, los Administradores de Fincas colegiados y nuestros administrados, es que en otras encuestas realizadas en la Unión Europea, entre varios miembros que la componen y entre los que se encuentra España, se ha detectado la falta de formación profesional o limitada, de los agentes involucrados en el sector de la construcción hacia los Edificios de Energía Casi Nula (EECN).

Para evitar las dificultades que ello puede representar, en el sector de la construcción, se están proyectando cursos de formación en dichas materias y la creación de bolsas de profesionales que hayan terminado con éxito su formación, como pueden ser Arquitectos e Ingenieros.

Ante estas dudas razonables sobre la falta de formación de algunos profesionales que puedan realizar los informes de evaluación energética y accesibilidad de los edificios existentes, ¿cómo podemos saber los Administradores de Fincas colegiados dónde encontrar aquellos  profesionales que estén verdaderamente capacitados para realizar los informes, y que ese informe y sobre todo las evaluaciones que contengan sobre el estado de conservación, de las condiciones básicas de accesibilidad universal y sobre las eficiencias energéticas del edificio sean correctas, y las soluciones para corregir los defectos o realizar las mejoras, las adecuadas?.

¿Hasta qué punto podemos fiarnos los Administradores de Fincas colegiados y nuestros administrados, de que una vez realizadas las mejoras que se especifiquen en algunos informes, luego, con otra inspección para ver si se han realizado las obras indicadas, no nos van a sacar nuevas mejoras, no contempladas en el primer informe?. Con los problemas que eso crea en nuestras Comunidades y sobre todo la falta de confianza que genera en los técnicos.

Eso nos está ocurriendo, incluso con las inspecciones legales actuales, por parte de algún Organismo de Control Autorizado (OCA), ... pero eso será objeto de otro artículo.

jueves, 15 de septiembre de 2016

Los repartidores de costo de calefacción no mejoran la calificación energética por sí solos.

Buenos días Dª María y D. Francisco, nuevamente por aquí. ¿En qué les puedo ayudar en esta ocasión?.

Sí, recuerdo que hace unos días me comentaron que iban a vender una vivienda, que el inquilino se les marchaba y que habían decidido venderla en lugar de volver a alquilarla, y por eso querían saber a quién le correspondía pagar el IBI de ese año. ¿Y ahora qué desean saber?.

Que como leen los artículos de mi blog, que les recomendé leer a los propietarios de las Comunidades que administramos, han pedido a un Aparejador/Arquitecto Técnico que les haga un certificado energético de la vivienda, puesto que lo van a necesitar para la venta, y les ha salido una letra F de calificación energética.

Según la información que les dí a su Comunidad, la letra F de calificación energética es la penúltima de la escala que va de la A a la G. Y aunque la calificación F y G es la de la mayoría de edificios construidos antes del año 70, en que no existían normas obligatorias sobre contrucción eficiente y aislamiento, saben que son edificios y viviendas que tienen grandes pérdidas de energía y un mayor gasto de calefacción y aire acondicionado.

Por ello, aunque conocen que, de momento, no es obligatorio instalar repartidores de costo de calefacción más las válvulas con cabezal termostático (los repartidores  solos no reducen las emisiones de CO2, ni ahorran el gasto de calefacción), han pensado proponerle al Presidente de la Comunidad la convocatoria de una Junta Extraordinaria para ver si se aprueba la instalación en el edificio, ahora que no funciona la calefacción y por tanto se puede vaciar la instalación de agua sin parar el servicio. Si se aprueba la propuesta, a lo mejor se mejoraba una letra de calificación energética en todo el edificio y por tanto en su vivienda.

Compruebo que leen Ustedes los artículos que publico en el blog y que están informados. Su propuesta, desde un punto de vista lógico, podría ser interesante, pero existe una incongruencia legal. Verán:

Todos los que intervienen en este proceso, relativo a los repartidores y las válvulas, como son, fabricantes, vendedores, instaladores, mantenimiento y lectores posteriores, manifiestan que con su instalación se ahorra una media del 20% ó 30% - el papel lo admite todo- del gasto de consumo de calefacción y parte de las emisiones de CO2. Incluso la Dirección General de Industria, de palabra y por escrito, aún sabiendo que su instalación no es obligatoria, de momento, recomienda su instalación.

Pero por otro lado el IDAE, a unas preguntas que le hacen sobre si con la implantación de los repartidores de costes y las válvulas se puede obtener la mejora de una letra y además poder acceder a las subvenciones del programa  de ayudas PAREER-CRECE contesta:

"Los repartidores de calor son susceptibles de ayuda si se instalan con otras medidas que mejoren una  letra en la calificación energética. Por si solos no mejoran la calificación energética, porque no computan en los programas, pero es una medida de ahorro y eficiencia energética interesante que se debe promocionar.

Tanto los repartidores como las válvulas, si van asociados a otra medida que mejore la calificación, pueden ser considerados como coste elegible a efectos de financiación (aunque por si mismos no suban la calificación energética)".

Por tanto si se instalan con otras medidas que mejoren una letra, se puede solicitar y recibir las ayudas de la subvención, pero no mejoran nada la calificación energética, porque los programas de calificación energética (CE3X y CE3) no tienen la capacidad de incluir la instalación de esos dispositivos como medida de mejora, y por tanto es como si no existieran.

Dª María me dice Ud. que no sabe que es el IDAE, ni el programa PAREER-CRECE, y mucho menos los programas CE3X y CE3. Tiene Ud. razón y yo he caído en el mismo defecto que me dicen muchos usuarios. Que los técnicos, a veces, hablan con palabras y términos que sólo entienden ellos, o dan por sabido que todo el mundo lo sabe.

Verán: el IDAE, el Instituto para la Diversificación y Ahorro de la Energía es una entidad pública empresarial adscrito al Ministerio de Industria, Energía y Turismo a través de la Secretaría de Estado de Energía. El programa PAREER-CRECE, es un programa de ayudas para la subvención y financiación de actuaciones de eficiencia energética en envolventes, instalaciones térmicas y de iluminación, sustitución de energía convencional por biomasa o energías geotérmicas. Y los programas CE3X Y CE3, son programas informáticos, diseñados por el IDAE, para realizar los certificados de eficiencia energética de los edificios en bloques, viviendas unifamiliares o en bloques y edificios terciarios (industriales, hoteles, docentes, oficinas, etc.). Los certificados emitidos por estos programas y otros dos, son los únicos que los registros de las Comunidades Autónomas admiten a partir de enero de 2016.

Me pregunto si, como nos dicen todos, los repartidores de costes de calefacción y las válvulas con cabezal termostático ahorran de media hasta un 30% del costo de la calefacción (un estudio realizado por la Universidad de Alcalá de Henares indica el 24,90%, que ya es afinar), y eliminan emisiones de CO2, ¿cómo es que los programas oficiales ni siquiera permiten incluirlos como medida de mejora energética?. ¿Ahorran o no ahorran?. Y si ahorran, puede que no mejoren una letra, o sí, pero ahorran algo, porque en caso contrario nos están confundiendo.

Pasa igual, o peor, con la iluminación LED que ahorra energía y el gasto económico. Ahorran pero tampoco computan... en el sector residencial (le llaman así al sector de las viviendas), pero sí computa para el sector industrial. Es decir, que los programas tienen la capacidad de incluirlos...si se programan.

Dª María y D. Francisco, ¿que no lo entiende Ustedes?, yo tampoco. Fíjense lo difícil que lo tenemos, a veces los Administradores de Fincas colegiados, para que se instalen en sus Comunidades, sin ser obligatorios, de momento.

Pero es que además la instalación de los repartidores y las válvulas con cabezal termostático, tienen luego, en la práctica, algunos problemas. Si lo sabremos los Administradores de Fincas colegiados con los pocos que ya hemos instalados en algunas Comunidades.

Por poner sólo un ejemplo. El Gobierno Vasco va a realizar un proyecto en Bilbao, sobre cuatro edificios, con 566 viviendas, durante la temporada de calefacción 2016-2017, para estudiar la reducción del consumo mediante estos aparatos y un plan de gestión de costes de calefacción y agua caliente sanitaria, comparándola con la del 2015-2016. En dichos edificios ya se ha realizado una reforma y acondicionamiento importante de la instalación de calefacción y agua caliente sanitaria, pero sin instalar los repartidores de costes.

Incluso se va a tener en cuenta la incidencia de los propietarios que cierran sus válvulas al marcharse a trabajar a las 8 de la mañana y vuelven a abrirla a las 20 horas, cuando regresan del trabajo. Lo que incide en el consumo menor de su vivienda y un mayor gasto en las viviendas que le rodean . Habrá que seguir el resultado del estudio para tenerlo en cuenta.

Dª María y D. Francisco, si me permiten un consejo, olvídense de lo que parecía una buena idea, porque tendrían que convencer a esa Comunidad suya, para que también cambien la caldera, o mejoren la envolvente del edificio, sólo para que les pudieran dar una subvención, pero no para subir una letra a su vivienda.

Les sigo deseando que vendan pronto la vivienda y a buen precio, ... a pesar de esa letra F que les preocupa.

Buenas tardes, cuídense y quedo a su disposición.

jueves, 1 de septiembre de 2016

¿La CAM y el Ayuntamiento quieren mejorar la accesibilidad a los edificios existentes?

En cualquier momento espero ver aparecer por mi despacho a Dª María y a D. Francisco para informarse sobre las ayudas que, tanto la Comunidad Autónoma de Madrid (CAM) como el Ayuntamiento, van a conceder para impulsar la mejora de la accesibilidad en edificios existentes.

Viven en una calle céntrica de Madrid, con una acera delante de la puerta del portal de unos 2,50 ó 3,00 metros de ancho. Tienen un peldaño de acceso al portal, desde la acera, de unos 12 ó 14 centímetros de altura, y nada más entrar al portal existen cuatro peldaños, que ocupan todo el ancho, para acceder al nivel de la planta baja, donde hay cuatro viviendas, más la de portería. En ese nivel de planta baja existen dos ascensores, uno a la izquierda y otro a la derecha, situados al fondo del portal -igual que muchos de la zona-.

A uno de los propietarios de la Comunidad le han tenido que operar de una cadera y va a tener que estar, por lo menos, una larga temporada en silla de ruedas.

La Comunidad se está planteando instalar una rampa en el interior del portal, aunque no es muy fácil, puesto que no hay espacio para su desarrollo con una pendiente que sea cómodamente accesible, o bien una plataforma salva escalera. 

Le están buscando solución al peldaño que existe entre la puerta del portal y el nivel de la acera - en este caso es sólo un peldaño - pero hay edificios con dos o tres peldaños.

El caso de la Comunidad de Dª María y D. Francisco no es único. Existen muchísimos edificios de Madrid que tienen ascensor, pero también tienen peldaños antes del nivel de planta baja, y sobre todo peldaños entre la puerta del portal y el nivel de la acera. Cuando vengan a informarse sobre las ayudas no voy a saber qué decirles... por lo siguiente.

El Ayuntamiento de Madrid, dice en su Decreto de Convocatoria Pública de Subvenciones 2016, de forma clara y concreta, (art. 5 2.a): "Requisitos. de los edificios y de las actuaciones subvencionables: Alcanzar un presupuesto protegible mínimo de 30.000 € para los edificios de uso residencial vivienda colectiva en el caso general y de 20.000 € si sólo se realizan actuaciones de mejora de la accesibilidad. La cuantía de la ayuda,,,, para el resto del municipio que no esté comprendido en un Area Preferente de Impulso a la Regeneración Urbana (APIRU), - es decir, gran parte de Madrid - es de un 35% sobre el coste real de las actuaciones comprobadas, con un máximo de 4.000 € por vivienda".

La Comunidad Autónoma de Madrid no es tan explícita en su Orden por la que se establecen las bases reguladoras para la concesión de las ayudas a la Rehabilitación Edificatoria. No pone el límite mínimo de los 20.000 € para el presupuesto protegible, y la ayuda  es en parte superior a la del Ayuntamiento. Para la accesibilidad es un máximo del 50% del coste de las obras más gastos asociados, frente al 35% del ayuntamiento. Y coincide con el máximo por vivienda de 4.000 €.

 Pero, el Colegio de Administradores de Fincas de Madrid (CAFMadrid), que ha firmado un convenio de Colaboración para impulsar y gestionar esas ayudas a la Rehabilitación Edificatoria de la CAM, en una circular enviada a los colegiados, en la que nos informaba sobre la gestión de tramitación de subvenciones y ayudas a la Rehabilitación Edificatoria previstas en el Real decreto 233/2013, nos decía textualmente:

"Una vez analizado el contenido de las bases, los gastos elegibles junto con los derivados de la tramitación administrativa nos ha permitido concluir que no serán rentables aquellas solicitudes que en el caso de actuaciones de accesibilidad estén por debajo de 20.000 € y en el caso......."

La documentación que hay que presentar para solicitar la subvención en ambos Organismos es numerosa y requieren unos gastos iniciales algo elevados para nuestras Comunidades de Propietarios, sin saber si te van a conceder o no la subvención. Veo que en ambos casos hay que pedirlas sólo, si el gasto previsto para suprimir las barreras a la accesibilidad, es superior a los 20.000 €.

Y aquí es donde me asalta la duda de qué informar a mis administrados Dª. María y D. Francisco.

¿De verdad que la Comunidad autónoma de Madrid y el Ayuntamiento quieren mejorar la accesibilidad a los edificios existentes?, ¿o la accesibilidad para ellos, mayormente, sólo se refiere a la instalación de ascensores?.

Comprendo y me duele que el sector de los ascensores, sobre todo los que los fabrican e instalan, con la crisis del ladrillo, estén pasando una mala época, pues al no haber obra nueva no hay ascensores nuevos que instalar. Y que por ello, desde los Organismos Oficiales se les quiera ayudar. Pero entonces que no digan que las subvenciones son para actuaciones de accesibilidad. Que digan que es para parte de la accesibilidad.  Me explico.

La última Comunidad de Propietarios de las que administramos, que instaló un ascensor. fue en el barrio de Salamanca. Fue un ascensor interior, en un patio que daba acceso a la escalera interior. Y como consecuencia de que los pisos, muy grandes, se estaban vendiendo y dividiendo en dos, pero los interiores, al no dar a la escalera principal, no tenían acceso al ascensor. El nuevo se instaló adosado a la escalera y con acceso a la meseta intermedia de los tramos de escalera.

El costo fue cercano a los 90.000 €. Se pagaron unos 27.000 € a la Empresa de ascensores y el resto por los trabajos de cimentación, estructura, apertura de huecos en la escalera actual, electricidad, proyecto, licencia municipal, etc. La instalación quedó muy bonita, acorde con la categoría del edificio y los pisos interiores se revalorizaron bastante. Se hizo sin subvenciones, no existían fondos.

Una de las últimas plataformas salva escaleras que hemos instalado ha costado unos 12.000 €. Dependiendo de la calidad, formato, nacionalidad de fabricación, etc, pueden oscilar entre 9.000 € y 15.000 € para unos tramos rectos.

Las rampas para pocos peldaños nos han costado entre 3.000 € y 5.000 €, incluida la barandilla y/o pasamanos , según la longitud, materiales de remates, etc.

Me voy a referir a las ayudas del Ayuntamiento. Para un ascensor de costo 90.000 €, la ayuda, si se le concede, sería de 31.500 € (35%). Para un salva escalera de 12.000 € sería de 4.200 y para una rampa de 5.000 € de 1.750 €. En el supuesto de que a ambas no se le aplicara el mínimo del gasto previsto de los 20.000 €.

Es decir que con la subvención de 31.500 € del ascensor, nos podrían haber subvencionado, 7,5 salva escaleras o 18 rampas, de otras tantas Comunidades de Propietarios.

En Madrid Capital existen numerosos edificios que entre la puerta del portal y, digamos el anteportal, cuentan con varios escalones. Muchas de ellas con siete u ocho peldaños. No hay más que darse una vuelta por el distrito de Chamberí, por ejemplo, para comprobarlo, y todas cuentan con ascensor. ¿Pero cómo llegar hasta el ascensor si vas en silla de ruedas o eres una sufrida abuela que tiene que subir y bajar el cochecito de su nieta/o para llevarlo de paseo, o a la consulta del pediatra?.

Seguro que ahora mi administrada Dª María, siempre queriendo estar informada de todo, me preguntaría. D. Salvador me gustaría saber ¿porqué se hacían con esos escalones los edificios, si tienen esa dificultad de accesibilidad?.

Muy sencillo, por el negocio inmobiliario. Si el forjado de planta baja se elevaba respecto al nivel de la calle 1,40 ò 1,50 metros, el sótano se transformaba en semisótano y se podían hacer y vender viviendas en él, pues tenían ventanas a la calle. Y un sótano que no tendría mucho valor, se convertía en varias viviendas que si lo tenían, aunque inferior que las viviendas de las plantas superiores. Eran tiempos en que la accesibilidad no se tenía en cuenta. Ahora, casi tampoco, salvo las obras de nueva edificación y  casos de urgencia en las Comunidades de Propietarios, y por eso hay tantos edificios que no han modificado sus entradas, ni suprimidos sus barreras respecto a la accesibilidad.

La pregunta inicial sigue sin respuesta. ¿La CAM y el Ayuntamiento quieren mejorar la accesibilidad a los edificios existentes?. ¿A qué se debe que ambos Organismos coincidan en excluir las obras de accesibilidad cuyo costo sea inferior a 20.000 €?. ¿Es que las plataformas salva escaleras y las rampas no forman parte de la accesibilidad?. ¿Entonces...?.

No quiero pensar, me niego a ello, que el motivo sea que por cada expediente de subvención de ascensor .se pueden presentar en el Ayuntamiento o la CAM 7 expedientes de plataformas salva escalera, o 18 expedientes de rampas. Si nuestras Comunidades de Propietarios se deciden y las solicitan masivamente, se colapsan ambas. No olvidemos que para el 4 de diciembre de 2017 los edificios tienen que tener resueltas las barreras para la accesibilidad.

Por otra parte, el Ayuntamiento no parece que tenga muy en cuenta que la accesibilidad, a "pequeña escala",  de una rampa o una plataforma  salva escalera, en una gran mayoría de casos, cuando se solicitan es por una necesidad urgente. Cuando se solicita una licencia municipal es porque en una Comunidad de Propietarios, la de Dª Maria y D. Francisco por ejemplo, alguien se ha tenido que sentar en una silla de ruedas y necesita que se instale ya. Nuestras abuelas siguen siendo fuertes como robles y se la apañan, como pueden, para sacar y meter los cochecitos de sus nietos.

Me viene a la memoria la Comunidad de Propietarios de mi hermana que, como ya he comentado en algún artículo, siguen sin tener la licencia de la Junta Municipal del Distrito de Usera desde el mes de octubre pasado, para instalar un salva escalera. Y en estos diez meses el vecino que está en silla de ruedas apenas ha podido salir de casa por el "circo" que hay que montar para que salve los ocho escalones que tienen, después del ascensor. Al parecer, me comenta, que han tenido que hacer una nueva petición de licencia.

No parece lógico que una persona, que por enfermedad o accidente tiene que estar en silla de ruedas, tenga que estar diez meses, - ni tres, ni dos - sin poder salir de casa, salvo que tenga varias personas que le ayuden a salir y entrar, sobre todo si es mayor y voluminosa, por causa en la demora de una licencia municipal.

Un ascensor nuevo en un edificio que carece de él, lo mejora y revaloriza el valor de las viviendas, pero una rampa o una plataforma salva escaleras no revalorizan el edificio. Incluso, generalmente, rompen la decoración del portal. Son como un "pegote", un añadido no muy estético.

Por todo ello, en algún artículo publicado, comentaba  que para instalar una rampa o una plataforma salva escaleras debería ser suficiente con un acto comunicado al Ayuntamiento. Si acaso con unas fotos del estado actual y el posterior a la instalación.

Y qué decir de la subvención. Con las cuentas anteriores, para una rampa de 5.000 € se concederían 1.750 €, pero además de toda la documentación que habría que presentar, los gastos para poder solicitarla no serían inferiores a 2.000 ó 2500 €, incluido el informe de evaluación del edificio, su registro, el proyecto,  los gastos de gestión, etc. No me extraña que no las incluyan entre las subvenciones, pues reconocen que no compensa solicitarlas.

¿Qué ocurre en la práctica?. Que se instalan, en muchos casos, sin pedir ningún tipo de licencia o permiso. Y ya se legalizará...  si nos lo reclaman.

¿De verdad, se quiere mejorar la accesibilidad de Madrid y de los edificios de nuestras Comunidades?.

¿Alguien ha resuelto la barrera del escalón o escalones existentes entre la puerta del portal y la acera, cuando no se puede hacer una rampa desde el interior del portal?. Yo tengo una solución pero creo que tendríamos muchas pegas por parte del Ayuntamiento al tener que tocar la acera pública.

jueves, 18 de agosto de 2016

Subvenciones en agosto

Me vienen a la memoria las palabras de un técnico, amigo mío, que tenía un estudio de arquitectura y se dedicaba a realizar proyectos de obras y solicitar los trámites de licencia ante el Ayuntamiento de Madrid.

Me decía: cuando tengo algún proyecto que puede tener dificultades para que le concedan la licencia por algún motivo, procuro presentarlo en el Ayuntamiento en el mes de agosto, dejo alguna "pega" a la vista que sea fácilmente subsanable, y con ello confío que otras, que podrían tener más dificultad de pasar la inspección de los técnicos municipales, pasen sin mayor dificultad.

Hoy leo en el periódico El Mundo un titular que dice: "Subvenciones en Agosto".  La titular del artículo manifiesta que el Ayuntamiento de Madrid publica la convocatoria de ayudas a asociaciones de jóvenes en plenas vacaciones de verano. Algún partido político critica que el proceso se haga "para que nadie se entere".

Me niego a creer que nuestros legisladores, a los que hemos elegido democráticamente, vivan en un mundo aparte de los ciudadanos. Que ninguno de ellos viva en una Comunidad de Propietarios, -que no tengan tiempo para asistir a las juntas de propietarios de su Comunidad, me lo imagino- pero que todos ellos, o casi todos, se queden sin vacaciones en el mes de agosto me cuesta imaginarlo. Y no digamos que piensen que los ciudadanos, los integrantes de las Comunidades de Propietarios, para los que tienen que legislar, se van a quedar sin vacaciones en agosto, esperando poder acceder a lo que a ellos se les ocurra legislar.


Pero lo curioso es que no es un hecho aislado. Parece como si fuera una consigna a nivel nacional y de todos los partidos políticos. ¿Habrá alguna causa que lo justifique y que los ciudadanos desconocemos?. ¿Será para que nadie se entere?. ¿O precisamente por eso?. Estos meses estamos viendo que no son capaces de ponerse de acuerdo para algunos temas importantes, pero para otros sí que coinciden. Veamos sólo algunos ejemplos.

El Ayuntamiento de Madrid:
  • El 3 de agosto publica la convocatoria de subvenciones para las entidades que desarrollan actividades para jóvenes en la capital. El plazo de presentación de solicitudes termina el 22 de agosto. 
  • El 12 de agosto convoca la X edición de los premios "Muévete Verde", iniciativas que más contribuyen a la movilidad urbana sostenible. La presentación finaliza el 31 de agosto.
El Ayuntamiento de Guadalajara:
  • El 12 de agosto se abre el plazo para pedir ayudas a la rehabilitación  de viviendas en el casco histórico de la localidad, así como para la Inspección Técnica de Edificios. Las subvenciones se pueden solicitar hasta el 31de agosto.
La Comunidad Autónoma de Andalucia:
  • Por Orden de 28 de julio se efectúa la convocatoria de subvenciones destinadas al fomento de la rehabilitación edificatoria en la comunidad Autónoma de Andalucia para el ejercicio 2016. La presentación de solicitudes es hasta el 12 de septiembre de 2016 inclusive.  Por Orden de 12 de agosto se amplía el plazo de presentación hasta el 19 de septiembre, debido a tener conocimiento de las dificultades encontradas por las Comunidades de Propietarios en lo que respecta a la elaboración y presentación de la solicitud, en un período tradicionalmente vacacional como es el mes de agosto.  -!Por fin  alguien se da cuenta!-
A estos plazos, cortos y en tiempo de vacaciones en general, hay que añadir que la documentación que hay que aportar con la solicitud es numerosa, en casi todos los supuestos se piden documentos de todos los propietarios, acuerdos de juntas de propietarios, certificados técnicos, solicitudes de licencias, informes de evaluación de edificios, etc. Vamos que parecen propuestas para que no se entere nadie,  que no sean capaces de presentarse, o que sólo se presenten algunos.

Quizás una solución sería suprimir las vacaciones de veranos para todos, comenzando por nuestros legisladores.

Acabo de oír en la televisión que el 30 de agosto será el pleno del debate de investidura del Presidente del Gobierno. ¿Qué tendrá, últimamente, el mes de agosto para los políticos?.

miércoles, 20 de julio de 2016

El Colegio de Administradores de Fincas (CAFMadrid) y el Convenio firmado con la CAM (2ª parte)

El Colegio de Administradores de Fincas de Madrid recepcionaba los expedientes de solicitud de ayudas a la Rehabilitación edificatoria de la Comunidad de Madrid, solo hasta el día 20 de julio, según el convenio de colaboración que había firmado, el pasado 6 de junio,  con la Federación de Cooperativas de Viviendas y Rehabilitación de la Comunidad de Madrid (FCV).

En mi artículo del día 20 de junio pasado comentaba que creía que el Colegio de Administradores de Fincas de Madrid (CAFM) se equivocaba al firmar el Convenio, por varias razones:

Porque me parecía que íbamos a ser los colaboradores -decía que los "currantes"- de la Federación de Cooperativas de Viviendas de la Comunidad de Madrid.

Porque no representábamos los mismos intereses respecto a las subvenciones la FCV, el CAFM, ni nuestro colectivo.

Por el costo de los honorarios de gestión para nuestras Comunidades de Propietarios, ni del reparto que se hacía de ese 10% de la subvención/ayuda cobrada.

Ni por el trabajo que tendrían que realizar cada una de las partes, FCV, CAFM y el colectivo de Administradores de Fincas colegiados.

Me quedaba la duda, ¿para quién iba a ser "un tiempo nuevo" la firma del convenio?.

Salvo presentación masiva de expedientes en el último día 20, las peticiones de ayudas en el Colegio ha sido más bien escasa, por no decir que ninguna, o casi.

Las expectativas, sin embargo eran muy optimistas, porque no sólo iban a representar "un tiempo nuevo" en la historia de nuestro Colegio, si no que con los honorarios de la gestión se tendrían que financiar el costo de los equipos, oficinas de información, gestión y ¿acompañamiento social?.

¿Qué ha podido suceder para esto?, ¿se puede decir falta de solicitudes de ayuda?, ¿fracaso?.

- El Colegio de Administradores de Fincas de Madrid ha hecho lo posible para comunicarlo a sus colegiados. Dos jornadas informativas,  varias circulares y me figuro que dar respuesta a numerosas consultas, presenciales y telefónicas, sobre el tema. Además de preparar a algunos empleados del Colegio para revisar y encarpetar la documentación que se iba a presentar.

- La Federación de Cooperativas de Viviendas de la Comunidad de Madrid, ¿...?.

- El colectivo de Administradores de Fincas colegiados, ha informado a sus administrados. En caso contrario no se habrían producido consultas en el Colegio, ni presenciales ni telefónicas.

Pero era una batalla casi perdida. Las Comunidades de Propietarios no están esperando impacientemente a que se les ofrezcan unas ayudas, de las que desconfían, para salir corriendo a hacer obras. La documentación a aportar cuantiosa y costosa, el tiempo para prepararle escaso y en la peor época del año, mediados de junio y julio.

Me pregunto, una vez más, ¿quienes serán los asesores de los que legislan, en lo referente a las Comunidades de Propietarios y de la Ley de Propiedad Horizontal, para no saber que en esos dos meses, junio y julio y menos mal que no han puesto agosto, muchos propietarios están de vacaciones o casi, y no se les pueden plantear obras extras, con derramas adicionales, además voluntarias y no por decreto?.

Por otro lado, puede haber influido el tema de los honorarios por la gestión de solicitud de las ayudas. Una Comunidad de Propietarios que fuera a recibir 8.000 ó 9000 € de ayuda por la subvención, que tenga que abonar 3.000 € por la gestión, no creo que esté muy por la labor de solicitar la ayuda.

También podría ocurrir que algunas Comunidades de Propietarios y sus Administradores, hayan llegado al acuerdo que es más barato actuar sin intermediarios y presentar las solicitudes directamente en la CAM.

Ante esta situación compruebo que mi afirmación de que el Colegio se equivocaba al firmar el acuerdo no era muy errónea. Pero por ello no me siento ni contento, ni feliz. Mis sentimientos más profundos son de preocupación y temor.

Me preocupa, ¿quién va a asumir el resultado tan pésimo de la gestión ante la CAM?. ¿la FCV?, ¿el CAFM?, ¿el colectivo de Administradores de Fincas colegiados que se ha visto involucrado, sin comerlo ni beberlo?.

Temo que ante este resultado de la primera actuación a la que nos comprometemos, ¿la CAM, va a confiar en nuestro colectivo para futuras colaboraciones?.

¿De verdad que ha merecido la pena la foto?.

domingo, 17 de julio de 2016

Las Comunidades de Propietarios, por su naturaleza, son buenas pagadoras.

El pasado 23 de junio publicaba un artículo en el que informaba de las palabras pronunciadas por el Director General de la Vivienda, Rehabilitación y Arquitectura de la Comunidad de Madrid (CAM), D. José María García Gómez, en el acto de clausura del III Congreso de Edificios de Energía Casi Nula.

La Coordinadora de eventos, Dª Nieves Hernán, del Grupo Tecma Red, S.L. me ha hecho llegar todas las ponencias y Mesas Redondas del mismo, grabadas en vídeo, incluido el acto de clausura.

He visionado varias veces el vídeo correspondiente al acto de clausura, y cada vez me sorprenden más las palabras del Sr. Director General de la Comunidad de Madrid.

Personalmente, nunca había escuchado y menos en público a un alto  cargo de un Organismo Oficial,  unas palabras más claras, realistas y comprometedoras en defensa y beneficio de las Comunidades de Propietarios.

Por la importancia que sus palabras pueden y deben tener para las Comunidades de Propietarios a las que representamos y la difusión que de ellas deberíamos dar en todos los medios, tanto el colectivo de Administradores de Fincas colegiados, como desde el propio Colegio de Administradores de Fincas y el Consejo General, inserto la parte del vídeo correspondiente al acto de clausura.

El vídeo dura 16´38", y es a partir del minuto 7´50" y hasta el 11´10", cuando es interesante, para nosotros sobre todo, escuchar sus palabras, - en el 10´15" se oyen los aplausos que le dediqué-.





Quizás me sorprendan grátamente sus palabras porque coincido con todo lo expuesto, ya que en algunos artículos del blog he manifestado muchas de ellas:

- Que a las Comunidades de Propietarios no se las tiene en cuenta en todo este "negocio" de la rehabilitación y la eficiencia energética ... solo para pagar= convidado de piedra (artículo del 28/1/2016).
-¿Subvenciones para todos?.  ¿Hay dinero? (artículo del 4/4/2016).

Creo que sus palabras y recomendaciones a la Entidades Financieras no podemos, ni debemos, dejarlas pasar. El colectivo de Administradores de Fincas colegiados y sus representantes tendremos que darles la publicidad que corresponda para que la sociedad y nuestros administrados las conozcan, y sobre todo para que las Entidades Financieras comiencen, no sólo a reflexionar, si no sobretodo a aplicarlas.

Con ello nos será más fácil que nuestras Comunidades y nuestros administrados puedan cumplir, e incluso ser ellos los que nos propongan, poner en practica todas las normativas y actuaciones en materia de accesibilidad, rehabilitación y eficiencia energética.

Las palabras quedan muy bien, sobre todo si son favorables, pero mucho mejor es la acción, así que tomemos nuestra responsabilidad y pongámonos en marcha para aportar, cada uno, nuestro granito de arena.

lunes, 4 de julio de 2016

¿Quién paga el IBI de una vivienda que se vende?

Buenos días Dª María y D. Francisco, ¿que tal están Ustedes?, ¿en qué les puedo ayudar?.

Me dicen que han vendido una vivienda que tenían alquilada y que al marcharse el inquilino, han decidido venderla en lugar de volverla a alquilar. Pero no saben a quién le corresponde pagar el Impuesto de Bienes Inmueble (IBI), puesto que le dan varias versiones.

Efectivamente, existían varias versiones, debidas a las distintas sentencias dictadas por algunas audiencias provinciales, presentando sentencias que daban la razón al vendedor y otras, al comprador. Y por ello esa confusión que a Ustedes se les presenta.

Les voy informar sobre lo que he leído en EL Mundo, hace unos días.

"La Sala Civil del Tribunal Supremo ha dictado una sentencia en la que establece que el dueño de un inmueble a fecha de 1 de enero no está obligado a pagar íntegramente el impuesto correspondiente a ese ejercicio. Aunque sea a él a quién Hacienda se dirija para cobrarlo, podrá exigir posteriormente al comprador que le abone una parte proporcional.El Supremo aclara que, en cualquier caso, las partes podrán pactar que el vendedor no repercuta el IBI al comprador. Cuando no exista ese pacto, el vendedor sí podrá exigir que el pago sea compartido".

Como ven, con esta sentencia, la Sala Civil del Tribunal Supremo ha fijado una doctrina jurisdiprudencial, y por lo tanto pueden Ustedes repercutir al comprador la parte proporcional al tiempo que cada una de las partes haya sido el propietario de la vivienda.  Es decir, que si lo venden en marzo, Ustedes pagan 3/12 y el comprador 9/12 del importe del recibo.

Les aconsejaría que informen al comprador, antes de la venta, que se lo van a repercutir para que luego no haya malos entendidos.

Sólo resta desearles que vendan pronto la vivienda y a buen precio. Cuídense y vuelvan cuando me necesiten. 

jueves, 23 de junio de 2016

El Dtor Gral de la Vivienda y Rehabilitación de la CAM recomienda a las Comunidades de Propietarios ante las Entidades Bancarias

En  la última Mesa Redonda del III Congreso de Edificios de Energía Casi Nula, bajo el título "El mercado de los edificios de Consumo de Energía casi Nulo en España. Oportunidades para los diversos sectores implicados", en su intervención, el representante de Suma Capital, D. Rupert Unzué, comentaba la dificultad con las que a veces se encontraban  las entidades financieras para la concesión de créditos a las Empresas. Debido a la dificultad que, a veces, tenían algunas de ellas a comprometerse a firmar contratos al plazo de 5 ó 7 años, puesto que no sabían como iba a estar la Empresa entonces. 

Entre las conclusiones de la Mesa se destacaba la necesidad de información a los usuarios para que demanden este tipo de viviendas, puesto que les aportará  confort y salud. Igualmente se comentaba que una de las barreras para impulsar la construcción y/o rehabilitación era la económica, a lo que ayudarían las subvenciones y los préstamos. 

En la clausura del III Congreso, el Director General de la vivienda y Rehabilitación de la Comunidad Autónoma de Madrid, D. José María García Gómez, ha manifestado que en todo este proceso de conseguir edificios de energía casi nula, las Comunidades de Propietarios son los convidados de piedra.

Recomendaba a las entidades financieras que tuvieran en cuenta que las Comunidades de Propietarios son muy buenos pagadores, que el riesgo en los créditos que se les concedan es menor que a muchas de la Empresas, puesto que no van a cambiar ni de uso, ni destino.

Por otra parte, el Estado no puede asumir el costo de la rehabilitación de los edificios de propiedad privada, y son sus propietarios, las Comunidades de Propietarios, las que tienen que asumirlo.

Que si, a pesar de no tener capacidad jurídica, las entidades financieras se plantean darles créditos para las obras de rehabilitación y eficiencia energética, seguro que la reforma de los edificios se incrementará.

Palabras que yo, Administrador de Fincas colegiado, como único asistente del colectivo, creo, no pude menos que aplaudir. Dándome las gracias en medio de su intervención.

Considero que estas palabras suyas y recomendaciones, desde el Colegio y el colectivo, debemos difundirla debidamente para que las Entidades Bancarias comiencen a aplicarlas y nos sea más fácil que nuestras Comunidades y  nuestros administrados  cumplan con todas las normativas, que en materia de accesibilidad, rehabilitación y eficiencia energética tienen y tenemos por delante. 

Confío en que la Comunidad de Madrid, a partir de ahora, comprenda que no sólo las Comunidades de Propietarios son buenos pagadores, como para recomendarlas, si no que también los Administradores de Fincas colegiados, que somos los representantes de los usuarios que viven en esas Comunidades, también podemos ser sus mejores aliados para llevar a cabo todos los planes que se propongan, siempre que cuenten con nosotros desde el primer momento, sin intermediarios. 

Que con la CAM vamos a colaborar y asesorar, además de informar a los usuarios de la mejor manera para convencerles de la aplicación de esos planes, leyes o decretos. Pero siempre teniendo presente que vamos a defender los intereses de nuestros administrados.

En uno de mis artículos "¿Subvenciones para todos?, ¿hay dinero suficiente?",  ya informaba que  D. José María Ezquiaga, Decano del Colegio de Arquitectos de Madrid, manifestaba a nuestra revista:
"no se puede trasladar al Ayuntamiento el coste de las ITEs ya que se trata de inmuebles particulares.", coincidiendo con lo manifestado por el Sr. Director General.

Y yo escribía: creo que si se quiere impulsar la rehabilitación edificatoria y la mejora de la eficiencia energética, al no existir dinero para subvencionar todos los edificios, se deberían proporcionar préstamos a interés cero, o casi y a diez o doce años de amortización. Y las subvenciones sólo para propietarios que demuestren su vulnerabilidad económica e inscribiéndola en el Registro de la Propiedad, como una carga, a devolver en el momento de la venta del piso.


lunes, 20 de junio de 2016

El Colegio de Administradores de Fincas y el convenio firmado con la CAM

En mi último artículo, publicado el 28 de mayo pasado, manifestaba lo que pensaba sobre las subvenciones que la Comunidad de Madrid podía conceder por la realización de obras de accesibilidad, rehabilitación y eficiencia energética.

Posteriormente, los Administradores de Fincas de Madrid, hemos tenido conocimiento que, el pasado día 6 de junio, nuestro Colegio había firmado un Convenio de Colaboración con la Federación de Cooperativas de Vivienda y Rehabilitación de la Comunidad de Madrid (FCV) para impulsar y gestionar las ayudas a la Rehabilitación edificatoria previstas en el Real Decreto 233/2013, de 5 de abril.

Creo que el Colegio de Administradores de Fincas de Madrid se equivoca al firmar el mencionado Convenio por las razones que expondré.

Coincido con lo expuesto por el Vicepresidente del CAF Madrid D. Apolonio Dorado, en la apertura de la jornada celebrada el día 16, con el título “Jornada práctica informativa sobre el proceso de tramitación de expedientes de subvenciones para Rehabilitación en el marco del Plan Estatal 2013-2016”. Manifestaba que el Colegio debe estar presente en todas las Instituciones y Administraciones Públicas, y acudir a todos los actos que se le inviten para colaborar con ellos. Cosa que en tiempos pasados no ha ocurrido al no responder a los ofrecimientos que se le hacían al Colegio. La firma de este Convenio era el inicio de un tiempo nuevo para el Colegio.

Por descontado que debemos estar presente en todas las Instituciones y Administraciones Públicas, y participar activamente en todos los actos, congresos, comisiones y demás fórmulas que nos permitan la defensa de los intereses de nuestros administrados.

Pero ese “estar presentes” no debe ser de cualquier forma, sino como lo que somos, por la importancia de las personas a las que representamos. Que las Instituciones y Administraciones Públicas cuenten con nosotros directamente y seamos llamados a colaborar y asesorar, antes de promulgar las leyes para que luego podamos informar a los usuarios y … convencerles para que las cumplan.

Presentes y representados por colegiados especialistas en las materias que se vayan a tratar, ya sean legales, técnicas o sociales, que en nuestro colectivo tenemos compañeros muy preparados en cada una de ellas. De esta forma podremos no sólo asesorar, colaborar o cambiar algunas leyes o reglamentos, llegado el caso, para la mejor defensa y beneficio de nuestros administrados.

¿Cuándo se van a dar cuenta nuestros políticos/legisladores de la importancia que tenemos los Administradores de Fincas colegiados por lo que representamos… a los usuarios, propietarios de viviendas  de edificios que tienen que ser rehabilitados?.

Si la Comunidad de Madrid quiere impulsar y que se gestionen las ayudas a la Rehabilitación edificatoria previstas en el Real Decreto 233/2013, de 5 de abril, debería darse cuenta que el Colegio de Administradores de Fincas de MADRID, y nosotros, los colegiados, somos el agente/medio más idóneo para llevarlo a cabo.

Igualmente lo aplico a cualquier otro Organismo Público, o Empresas, que recurren a nosotros como colaboradores imprescindibles, según dicen, para que llevemos a cabo sus Decretos, Leyes, Normativas, etc. O como en este caso de las subvenciones, como si fuéramos el Cuerpo de Bomberos, para apagar el fuego de su tardanza en aprobar unos convenios desde el año 2013 y ahora querer hacer el trabajo en dos meses.

En este convenio firmado con la FCV, al parecer, somos sus colaboradores, aunque yo diría que más bien los “currantes”.

En la presentación de la jornada, su Vicepresidente 1º, D. Juan Francisco Casares Collado, decía que ellos y nosotros tenemos los mismos intereses respecto a las subvenciones.  Mi opinión, expresada en la reunión, es que no es así.

Nosotros, los AF colegiados, representamos y defendemos los intereses de nuestros administrados (los usuarios que representan la parte compradora del negocio de la rehabilitación, la accesibilidad y la eficiencia energética; y ellos, la FCV, de alguna forma, a la parte vendedora del negocio).

Veamos otras razones por las que no estoy de acuerdo con la firma del Convenio:

En las dos últimas semanas he asistido a dos jornadas informativas, organizadas por el CAFMadrid, para informar sobre el proceso de tramitación de expedientes de subvenciones para Rehabilitación en el marco del Plan Estatal 2013-2016.

En la primera de ellas, el día 9, la Presidenta del CAFMadrid, Dª Manuela Julia Martínez Torres, manifestaba que para las Comunidades que administramos, el costo de la tramitación sería del 10% de la cantidad que concedieran de subvención. Un 5% para el colegiado y un 5% para el Colegio.

En la segunda, celebrada el día 16, en la documentación entregada en la jornada se nos informa de lo siguiente:

El costo de los honorarios de gestión para las Comunidades,  se han establecido en un 10% de la subvención obtenida, con un mínimo de 3.000 €. Con estos honorarios se sufragan los gastos generados durante el proceso de tramitación de la solicitud de la subvención “para financiar el coste de los equipos, oficinas de información, gestión y acompañamiento social” del Colegio y la FCV.  ¿Es que los Administradores no tenemos también esos mismos gastos?.

Estos honorarios están vinculados al éxito en la obtención de la ayuda.

En cuanto a los trabajos que tendrán que realizar los Administradores serán retribuidos de formas proporcional a los honorarios totales de gestión y se han fijado en un 2% de la subvención obtenida, con un mínimo de 600 €.

El 8% restante, o la parte proporcional mínima, supongo que se repartirá el 2% para el Colegio y el 6% para la FCV, o bien el 4% para ambos.

Veamos en principio, cual es el trabajo que debe realizar cada una de las partes para el supuesto de una Comunidad de Propietarios:

Trabajos del Administrador: (Antes del 27 de julio de 2016)
  1. Una o dos Juntas extraordinarias, como mínimo.
  2. Solicitud de la subvención y carta de encargo de tramitación
  3. Copia del NIF de la Comunidad y DNI del representante legal, presidente o administrador.
  4. DNI de aquellos residentes mayores de 65 años (Edificio de menos de 8 viviendas).
  5. En el caso de entidades que carezcan de personalidad jurídica propia, documento en el que se hagan constar expresamente los compromisos de ejecución asumidos por cada miembro
  6. Declaración sobre otras subvenciones para la misma actuación…
  7. Relación de plantas, viviendas y locales comerciales ubicados en el edificio, con expresión del número de viviendas y locales y la superficie construida y útil de éstos, así como el coeficiente de participación
  8. Notas simples de los mismos. (Si se encarga la FCV de su obtención en el Registro de la Propiedad, cobraría 11 € por vivienda o local, más IVA). Lo normal es que el Administrador de la Comunidad recomiende se le encargue a ella, pero ¿es un precio normal de mercado?.
  9. Certificado de empadronamiento de los vecinos (Se ha corregido, con el Anexo 1 firmado por los vecinos autorizando la consulta. Pero el Administrador tiene que conseguir la firma, autorizando la consulta de todos los vecinos).
  10. Copia del acta de la Junta de la Comunidad de Propietarios en que conste el nombramiento del Presidente de la Comunidad o designación de representante de ésta ante la Administración.
  11. Certificado del Secretario o Administrador de la Comunidad referente a dichos extremos.
  12. Copia del acta en que conste la aprobación de las obras a realizar.
  13. Certificado del Secretario o Administrador de la Comunidad referente a dichos extremos.
  14. Informe de evaluación del edificio(IEE). (Si se encarga la FCV de su obtención cobraría 800 € hasta 15 viviendas; 1200 hasta 50 viviendas y 1800 para más de 50 viviendas, mas IVA). Lo normal es que el Administrador de la Comunidad recomiende se le encargue a ella, pero ¿es un preciso normal de mercado?.
  15. Documentación acreditativa de la antigüedad del edificio.
  16. Reportaje fotográfico de todas aquellas zonas que se vayan a ver afectadas por las actuaciones… (No indica quién la realiza, ni el coste).
  17. Proyecto firmado por técnico titulado competente y visado por su colegio profesional… (Si se encarga la FCV de su obtención cobraría 5% hasta 1.000.000 € de presupuesto de obras…, mas IVA). Si es una memoria técnica justificativa del proyecto cobraría el 1% del presupuesto de obras, más IVA
  18. Si se necesita licencia de obras, solicitud de ella, autorización municipal o instrumento análogo (No se indica quién la solicita, ni el costo por la solicitud).
  19. Si las obras se han iniciado o terminado, certificado del inicio de las obras firmado por técnico titulado competente.
  20. Copia de la última declaración de la renta o certificado negativo de los residentes del edificio. (Se ha corregido, con el Anexo 1 firmado por los vecinos autorizando la consulta. Pero el Administrador tiene que conseguir la firma, autorizando la consulta de todos los vecinos).
  21. Presupuesto y mediciones desglosado por partidas de precios unitarios y totales con el IVA …
  22. Certificado de inicio de obras.
  23. Certificado de final de obras…
  24. Certificado de las instalaciones … que hayan sido objeto de alguna actuación subvencionable. (Si se encarga la FCV de su Registro, cobraría 100 €,más IVA).
  25. Certificación administrativa positiva  de estar al corriente de pago de la S.S. (Al no decir nada, se supone que la debe pedir el Administrador).
  26. Declaración responsable de no haber obtenido ayudas al fomento de la regeneración y Renovación Urbana.
  27. Declaración responsable de que la suma de la ayuda estatal concedida y de las recibidas de cualquier otra…
  28. Facturas de las obras realizadas y certificaciones de obra, si las hubiera.
  29. Resolución de archivo de la orden de ejecución municipal de obras, en el caso de que ésta hubiera existido.
  30. Documentación fotográfica de las obras ejecutadas. (No indica quién la realiza ni el coste).
Como además toda la documentación se tiene que presentar en papel y en DVD, el Administrador tendrá que escanear casi toda la documentación para pasarla al DVD.

Otros trabajos/daños colaterales:
  • ¿Cuántas llamadas telefónicas y/o visitas personales o por personal de nuestros despachos habrá que hacer para los propietarios reticentes y tardones en entregar o firmar la documentación’.
  • ¿Cuántas llamadas telefónicas habrá que atender para informar o convencer a algunos propietarios?.
Recuerdo, todo ello, antes del 27 de julio de 2016, (el Colegio recepcionará  los expedientes hasta el 20 de julio) y las obras deberán estar terminadas antes del 31 de marzo de 2017.

Trabajos del Colegio de Administradores:
  • Revisar toda la documentación que presente el Administrador para comprobar que está completa.
  • Entregarla a la FCV, o que la recojan ellos en el Colegio.

Trabajos de FCV:
  • Presentar la documentación en el Registro de la Comunidad de Madrid.
  • Los trabajos y gestiones que se le encargan los cobran aparte (solicitud de notas simples, informes de evaluación del edificio, registro del certificado energético, proyecto/memoria).
¿Son proporcionales los honorarios que se van a cobrar a nuestras Comunidades, al trabajo que se tiene que realizar por cada una de las partes?.

¿De verdad tenemos los mismos intereses, los Administradores de Fincas colegiados y la FCV?.

¿Qué papel juega una Cooperativa de viviendas en la instalación de un ascensor en el edificio de una Comunidad de Propietarios, o para realizar obras en la facha y/o cubierta?. Una cosa es construir un edificio en régimen de cooperativa y otra muy distinta, una vez constituida la Comunidad, que una cooperativa intervenga en la instalación de un ascensor o rehabilitación de una fachada.

La única intervención, a mi parecer, sería si se fueran a instalar ascensores en los edificios de un barrio, o rehabilitar un conjunto de edificios colindantes. Pero con los plazos de solicitud, es impensable. Salvo que estuvieran ya instalados, y así y todo…

Las subvenciones que se concedan se pagaran terminadas las obras. Pero las Comunidades tienen que hacer unos gastos importantes para hacer la solicitud sin tener la mas mínima garantía de que se le conceda.

¿Se ha confundido el Colegio de Administradores de Fincas al firmar el convenio con la FCV, e incluso al proponernos a los colegiados para que animemos a nuestras Comunidades a arriesgarse a realizar la solicitud, en estas condiciones?. ¿Si algún Administrador lo consigue, de quién va a ser el mérito ante la Comunidad de Madrid para futuras “colaboraciones”?.

Con este plazo tan corto para la solicitud de la subvención y el número de documentos que hay que presentar es muy difícil que se consigan muchas peticiones. Salvo que las actuaciones realizadas desde el 5 de diciembre de 2014, tengan la mayoría de los documentos, sean públicas o privadas.  No obstante me figuro que será muy difícil que se agote la cantidad disponible.

¿Se va a aprovechar para pagar las subvenciones que estaban pendientes de pago de los ascensores que se instalaron?.

Si es así, me parece estupendo. Pero que se diga y no les creen falsas expectativas y gastos extras a nuestras Comunidades, y tampoco trabajos extras a los Administradores de Fincas colegiados.

Si se pagaran esas subvenciones de los ascensores que se instalaron, sí que sería un tiempo nuevo, pero para la CAM, no para nuestro Colegio. Algo así como “borrón y cuenta nueva” para recuperar parte de la confianza perdida de las Comunidades de Propietarios con las subvenciones, que se anunciaban, se prometían, incluso se concedían, pero el dinero a muchas Comunidades no les ha llegado nunca por agotamiento presupuestario. Sería un tiempo nuevo a partir de 2017, pero, como digo, para la CAM.