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lunes, 19 de diciembre de 2016

Un sueño, deseo, reto...un vecino, amigo, familiar

Cuando voy a escribir un nuevo artículo siempre me surge la misma pregunta, ¿con qué tema podré ayudar más a los que me lean?

En estos días de amor, unidad, cercanía, felicidad, sin embargo, he tenido un sueño, un deseo, que me han provocado un reto.

Acercarnos a esa persona, vecino, amigo o familiar, que con sus palabras, actitudes o acciones haya podido crear en nosotros esos sentimientos de enfado, dolor o incluso pena, que nos han llevado a alejarnos de ellos por un espacio de tiempo corto o largo.

¿Seremos capaces, me incluyo yo también, de acercarnos con el corazón abierto a la unidad, fraternidad y cercanía y mirándole a los ojos (o si no es posible, por teléfono o whatsApp) decirle FELIZ NAVIDAD, hablamos, nos vemos?

Si consigo que alguno de nosotros lo hagamos, creo que habré escrito el mejor artículo de todo el año.

Os deseo a todos que tengáis unas fiestas muy felices, tranquilas (que no se rompa nada en vuestras Comunidades de Propietarios en los días claves) en unión de todos vuestros seres queridos y que el próximo año 2017 os venga lleno de salud, trabajo, amistad y se cumplan todos vuestros sueños.

P.D. No quiero dejar de agradeceros toda la confianza que habéis depositado en mi, dedicando parte de vuestro apreciado tiempo a leer mis artículos del blog. Confío en haberos podido ayudar y haceros la vida más tranquila con esos artículos.

lunes, 12 de diciembre de 2016

Los alquileres pagan el ITP, ¿lo sabias?

Me entero que la Comisión de Fomento del Congreso de los Diputados ha aprobado por mayoría, por 28 votos a favor y 8 abstenciones poner en marcha los trámites para impulsar un nuevo Plan Estatal de Vivienda para el período 2017-2020, ya que el anterior termina en 2016. En el nuevo plan tendrá gran importancia el alquiler de vivienda y potenciará las ayudas al alquiler.

Posteriormente, en el Consejo de Ministros celebrado el día 9 de diciembre, se aprueba la prórroga durante un año el Plan Estatal de fomento del alquiler de vivienda, la rehabilitación edificatoria y la regeneración urbanas 2013-2016.

Así mismo se acuerda que el próximo 15 de diciembre se celebre la Conferencia Sectorial de Vivienda, Urbanismo y Suelo en la que el Ministerio de Fomento y las Comunidades Autónomas iniciarán el debate de propuestas con objeto de consensuar un nuevo Plan Estatal de Vivienda para los ejercicios 2018 a 2021, ambos inclusive. -Apostaría algo a que en esa Conferencia Sectorial,varios de los que van a asistir, proponer y aprobar algunas medidas sobre el alquiler de viviendas no se acuerdan/desconocen lo que es el impuesto ITP-

Sin embargo veamos lo que se legisla, o se quiere legislar y lo que ocurre en la práctica:

En los últimos meses, con el Gobierno en funciones, al parecer, se había paralizado una campaña iniciada para el cobro de un impuesto. Dado que algunos Ministros continúan en el nuevo ejecutivo - y supongo que sus equipos y asesores también- antes que se les ocurra poner nuevamente la maquinaria recaudatoria en marcha, voy a exponer algo que me preocupa. Sobre todo por  nuestros jovenes, que para emanciparse de sus padre, o para casarse, alquilan una vivienda, así como algunos de nuestros administrados, que vivían en pisos de su propiedad y ahora, con la crisis, son inquilinos en otros edificios.

¿Tiene alquilada una vivienda?, ¿vive de alquiler?, ¿sabe lo que es el impuesto ITP sobre los alquileres?.

No se extrañe, incluso mucho de los profesionales, o bien no nos acordábamos o no sabíamos lo que es, y sobre todo, a lo que obliga a inquilinos y arrendadores/propietarios el susodicho impuesto que grava  los alquileres.

Este ITP, impuesto de transmisiones patrimoniales, es el gran desconocido para la mayoría de los ciudadanos, y ello porque desde hace tiempo ha estado adormecido, o no se aplicaba por las Comunidades Autónomas, vaya Ud a saber las verdaderas causas, ... hasta hace poco más de un año en que han empezado a intentar cobrarlo. ¿Será por la crisis y la reducción de ingresos que tienen ahora con el parón de la construcción?, y aunque el aporte no sea relevante, "un grano hace granero".

El impuesto ITP, impuesto de transmisiones patrimoniales, esta sustentado por el R.D. Ley 1/1993- Ley del impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.     Seguramente se estará preguntando, ¿y que tiene que ver el alquiler de mi vivienda con una transmisión patrimonial que suele ser una venta o compra de vivienda?. Pues muy sencillo, porque el alquiler se considera una adquisición onerosa en la que el inquilino adquiere un derecho de uso.

Lo curioso es que este impuesto tiene 23 años de vigencia, desde 1993, y desde entonces el mercado inmobiliario ha cambiado bastante y la sociedad española, también. Además, ahora el Gobierno intenta cambiar la conciencia del ciudadano de comprar por alquilar vivienda. Para ello ha redactando el Real Decreto 233/2013 de 5 de abril, para el fomento del alquiler de viviendas, rehabilitación edificatoria y regeneración urbana. Puede que para paliar la crisis económica y teniendo encuesta la dificultad existente actualmente para comprar vivienda por una mayoría de ciudadanos, además de intentar asemejarnos más a Europa con los alquileres y las viviendas en propiedad, donde allí los alquileres pueden rondar el 60% y en nuestro país el 20%.

Pero veamos que artículos del R.D. Ley 1/1993 hacen referencia a los alquileres de viviendas:
Artículo 1.
1. El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (en adelante ITP)
es un tributo de naturaleza indirecta que, en los términos establecidos en los artículos siguientes, gravará:

1.º Las transmisiones patrimoniales onerosas.

Artículo 7.
1. Son transmisiones patrimoniales sujetas:

b) La constitución de derechos reales, préstamos, fianzas, arrendamientos, pensiones y concesiones administrativas, salvo cuando estas últimas tengan por objeto la cesión del derecho a utilizar inmuebles o instalaciones en puertos y aeropuertos.

Se liquidará como constitución de derechos la ampliación posterior de su contenido que implique para su titular un incremento patrimonial, el cual servirá de base para la exigencia del tributo.

4. A los efectos de este impuesto, los contratos de aparcería y los de subarriendo se equipararán a los de arrendamiento.

Artículo 8.
Estará obligado al pago del Impuesto a título de contribuyente, y cualesquiera que sean las estipulaciones establecidas por las partes en contrario:

f) En la constitución de arrendamientos, el arrendatario.

Artículo 9.
1- Serán subsidiariamente responsables del pago del impuesto:

b) En la constitución de arrendamientos, el arrendador, si hubiera percibido el primer plazo de renta sin exigir al arrendatario igual justificación.

Artículo 10.
1. La base imponible está constituida por el valor real del bien transmitido o del derecho que se constituya o ceda. Únicamente serán deducibles las cargas que disminuyan el valor real de los bienes, pero no las deudas aunque estén garantizadas con prenda o hipoteca.

2. En particular serán de aplicación las normas contenidas en los apartados siguientes:

e) En los arrendamientos servirá de base la cantidad total que haya de satisfacerse por todo el período de duración del contrato; cuando no constase aquél, se girará la liquidación computándose seis años, sin perjuicio de las liquidaciones adicionales que deban practicarse, caso de continuar vigente después del expresado período temporal; en los contratos de arrendamiento de fincas urbanas sujetas a prórrogas forzosa se computará, como mínimo, un plazo de duración de tres años.

Artículo 12.
1. Podrá satisfacerse la deuda tributaria mediante la utilización de efectos timbrados en los arrendamientos de fincas urbanas, según la siguiente escala:
Baremos de precios de alquiler en €, coste anual
Tarifa a aplicar
Hasta 30,05 
0,09
De 30,06 a 60,10
0,18
De 60,11 a 120,20
0,39
De 120,21 a 240,40
0,78
De 240,41 a 480,81
1,68
De 480,82 a 961,62
3,37
De 961,63 a 1.923,24
7,21
De 1.923,25 a 3.846,48
14,42
De 3.846,49 a 7.692.95
30,77
De 7.692,96 en adelante
0,024040 € por cada 6,01 € o fracción

2.El impuesto se liquidará en metálico y con arreglo a la citada escala de gravamen cuando en la constitución de arrendamiento no se utilicen efectos timbrados para obtener la cuota tributaria.

Artículo 54
2.No será necesaria la presentación en las oficinas liquidadoras de:

  b) Los contratos de arrendamiento de fincas urbanas cuando se extiendan en efectos timbrados.

Resumiendo:
  • Los alquileres de fincas urbanas pagan el ITP, ante de los 30 días de la firma del contrato. (los alquileres de plazas de garaje, también).
  • A la renovación del contrato se vuelve a pagar.
  • El impuesto del ITP lo paga el inquilino.
  • Si no lo paga el inquilino podrá pagarlo el propietario/arrendador, si hubiera percibido el primer plazo de renta sin exigir al inquilino el justificante de pago.
  • La base imponible será la cantidad total que haya de pagarse por todo el período de duración del contrato ( 1, 3, 5.... años).
  • Si el contrato tiene una duración de 1 año, se pagará por años.
  • Si no consta la duración del contrato se hará la liquidación por tres años, sin perjuicio de las liquidaciones adicionales que deban practicarse.
  • El impuesto ITP se pagará en metálico o efectos timbrados.
  • Se pagará con el modelo 600 del Ministerio de Hacienda.
  • Cuando el inquilino es una empresa o un profesional, y si el alquiler es para un despacho, oficina o local de negocio no se paga. Paga el IVA.
  • El abono del impuesto ITP es necesario si hay que hacer constar el alquiler en algunos expedientes públicos, como por ejemplo para depositar la fianza, acceder a ayudas públicas, o deducciones en el IRPF. 
Conclusiones:

¿Por qué si durante varios años la Dirección General de Tributos de la Comunidad de Madrid no ha reclamado este impuesto si no se pagaba, y no lo hacia casi nadie, desde hace un año está mandando cartas a los propietarios/arrendadores para que aporten los contratos de arrendamientos celebrados a partir del uno de enero de 2012 sobre el inmueble ubicado en la calle xxxxxxx?.

Según el Observatorio del Alquiler del Ministerio de Fomento, en la Comunidad de Madrid existen unos 400.000 pisos en alquiler y según la Consejería de Hacienda de la comunidad de Madrid, en 2013 se recaudaron unos 668.000,00 € y en 2014 sólo unos 601.00,00 €. Con una simple división salen 1,67 € y 1,50 € respectivamente por vivienda. Mucho trabajo para tan poca renta. Quizás por eso han decidido pedir los contratos a los propietarios para aumentar la recaudación.

Si el impuesto lo pagan los inquilinos y al depositar la fianza se deposita una copia del contrato en el anterior IVIMA, a partir de julio de 2015 ha pasado a denominarse Agencia de Vivienda Social de la Comunidad de Madrid, ¿por qué las cartas se están dirigiendo a los propietarios y no a ellos?.

¿Tanto le cuesta al IVIMA/Agencia de Vivienda Social de la Comunidad de Madrid buscar en sus archivos y pedir los contratos a los inquilinos, en lugar de pedírselo a los propietarios?.

Si al cobrar el primer  plazo de renta el propietario/arrendador le pide al inquilino el justificante de pago del impuesto ITP, y este no se lo entrega, ¿qué deben hacer nuestros administrados para no tener que pagarlo ellos?. ¿Denunciar al inquilino?, ¿a quien?, ¿dónde?, ¿cancelarle el contrato y que se marche de la vivienda?, o no pedir nada como hasta ahora, pero que tampoco se le reclamaba a él. Menos mal que no se ha incluido que el propietario/arrendador pida la declaración de la renta durante el período del contrato y si no practica la declaración su inquilino, que la pague él.

¿Tendrá el propietario que incrementar el alquiler en la parte correspondiente del ITP ante la duda de que no lo pague su inquilino y así pagarlo él para no verse obligado a que se reclamel?. Atención que lo que se le está reclamando son los cuatro últimos años. ¿Y si el inquilino se ha marchado ya de la vivienda, y no ha cumplido el total del tiempo de contrato y además ha dejado impagado varios meses de alquiler?.

Por otra parte, el ingreso del impuesto del ITP se realiza en el impreso 600 del Ministerio de Hacienda, nada fácil de rellenar para una persona no habituada a ello. Existe hasta un programa del Ministerio para rellenarlo.

Una familia que pague 400,00 € mensuales, con contrato anual, tiene que ingresar 30,77 € cada vez que renueve el contrato. ¿Sabrá rellenar el impreso?, ¿tiene que ir a una gestoría cada vez que haga el ingreso?. ¿No se podría pagar incluyéndolo en su declaración de la renta, en el supuesto que tenga que realizarla?

¿De qué hablamos cuando se legislan decretos para el fomento del alquiler de viviendas?.

¿No sería mejor suprimir el impuesto ITP, para facilitar el alquiler de viviendas, si queremos fomentar el alquiler?. ¿Llegaremos a tiempo para que lo tengan en cuenta en esa Conferencia Sectorial?.

domingo, 4 de diciembre de 2016

Haciendo la vida más fácil a nuestros administrados

Después de más de treinta y ocho años administrando Comunidades de Propietarios, con el paso de los años, he visto como se hacían mayores muchos de mis administrados -al igual que me ha ocurrido a mi- A algunos, la edad y alguna que otra enfermedad, incluso le ha ido mermando sus facultades, tanto físicas como psíquicas.

Me preocupa y me intereso por buscar y ofrecerles, tanto a ellos, como a cualquier otras personas que lo necesiten, soluciones, accesorios y herramientas que puedan hacerles la vida más fácil. Incluso a sus familiares y cuidadores.

En mi búsqueda he dado con algunos dispositivos e instrumentos, existentes en el mercado, para su utilización. Y no sólo para personas con discapacidad, también para prevenir limitaciones en las actividades de personas mayores.

A primeros de noviembre participé en una jornada promovida por la Dirección de Accesibilidad Universal e Innovación de la Fundación ONCE y Ceapat (Centro de Referencia Estatal de Autonomía Personal y Ayudas Técnicas) dependiente del Imserso, en el que presentaron un catálogo con nuevos productos de apoyo para personas con discapacidad.

En el catálogo se incluyen teléfonos con teclas y números más grandes de lo normal; utensilios de cocina como abrebotes, peladores, asideros sujeta-platos; lupas para leer, coser, cortarse las uñas; pastilleros, abre botes para los tapones de frascos de medicamentos -esos que nos resultan a veces dificiles para todos-; bastones, muletas, andadores; taburetes, sillas de ducha, asientos giratorios para bañeras; alzas para el inodoro, el sofa o la cama; camas articuladas; amplificadores o avisadores de luz o vibración así como sillas de ruedas y motos eléctricas.

Al término de  la presentación del catálogo, se podían oir algunos comentarios entre los asistentes, como: "eso me viene bien a mí", "le voy a comprar uno a mi madre o a mi abuela", lo que indica que conociendo lo que hay en el mercado, a cualquiera nos puede ayudar a tener una vida más fácil, la utilización de alguno de esos dispositivos.

Para ver la lista completa del catálogo puedes pinchar en el siguiente enlace

Folleto Haciendo la vida mas fácil

Me preocupa bastante todo lo relacionado con las sillas de ruedas, pues durante algunos años he vivido, directamente con un íntimo amigo, ya fallecido, las dificultades que tienen sus usuarios y sus familiares, para su traslado. Sobre todo si se va a viajar, visitar una ciudad o simplemente asistir a Misa.

En esa búsqueda me llegó información sobre una silla de ruedas algo "especial", que he probado personalmente.

Es una silla de ruedas, eléctrica, con motor, plegable, dicen que la más ligera del mundo. Ya que su peso total, con el motor y la batería incluidos, es de sólo 18,90  kilogramos, llega a una velocidad de 10 km/h (tiene tres velocidades) y tiene una autonomía de más de 13 km, recargándose con enchufarla a un simple enchufe de casa. Además gira sobre sí misma y sube rampas del 8%, cuando lo normal es que suban el 5% máximo.

Su plegado se realiza muy fácil y para desplegarla sólo hace falta tirar de un cordón, sin hacer grandes esfuerzos. Lo que le permite meterla fácilmente en cualquier coche, como si fuera una maleta, aunque ocupe menos espacio y sin necesidad de rampas como con las sillas normales, cuya peso es de mas de 40 kg y al no ser plegables no se pueden meter más que en coches tipo monovolumen. Mi amigo tuvo que cambiar de coche.

Para más información pulsa el siguiente enlace:

Silla de ruedas eléctrica, plegable y ligera


A todos los compañeros, os animo a difundirlo entre vuestros administrados, ahora que vienen días de felicitaciones y regalos. Puede que alguno de los accesorios os resuelva esa pregunta que a veces se nos plantea, ¿y a.....qué le regalo?, No solo le producirá una sonrisa, también le ayudara a sentirse más cómodo.

Os deseo que con los años os encontréis en plena forma física, psíquica y mental, pero... si alguna disminuye, sepáis que en el mercado existen elementos que os pueden hacer la vida más fácil.

domingo, 20 de noviembre de 2016

Registros oficiales accesibles, ya.


En mi último artículo preguntaba a los señores que redactan los Reales Decretos, Leyes u Ordenanzas  que afectan a los edificios - seguro que la mayoría viven en una Comunidad de Propietarios- si sabían cuantas inspecciones tienen que pasar actualmente sus propias Comunidades. Aunque si se lo preguntamos a Presidentes de las mismas, muchos también tendrían dificultades en contestar correctamente.

Hace unos días me preguntaba un compañero, Administrador de Fincas colegiado. Salvador, vosotros, en vuestro despacho, ¿cómo hacéis para saber cuando tienen que pasar las numerosas inspecciones técnicas que les afectan a los edificios de las Comunidades de Propietarios que administráis? ¿Y sobre todo a las nuevas Comunidades de Propietarios que os encargan su administración?

Nosotros, le decía, tenemos la suerte de llevar mucho tiempo en la mayoría de las Comunidades de Propietarios que administramos. En varias 38 años y, en bastantes, más de veinte años. Ello nos ha permitido hacer unos cuadros con las distintas inspecciones que tienen que pasar y que procuramos llevar al día para que no se nos olviden las fechas en las que les corresponde cada inspección. 

Pero efectivamente, el problema lo tenemos en las nuevas que nos encargan, que muchas veces, en la documentación que nos entregan, no aparecen las fechas de las inspecciones realizadas, ni la fecha en la que le corresponde la próxima inspección.

Aún siendo muy importante el tema de las inspecciones en nuestros despachos, es algo complicado conocer las fechas que corresponden para la próxima inspección de los edificios administrados.

Salvo los ascensores, cuya inspección es cada cuatro años, o dos si son públicos, el resto de las inspecciones suelen ser cada diez años. Tiempo en que por una Comunidad de Propietarios pueden haber pasado varios Administradores de Fincas y bastantes mas Presidentes y no hay, en general unos listados oficiales, salvo la ITE, en los que poder comprobar la fecha de la próxima inspección.

El problema, por tanto, no sólo lo tienen los compañeros que se incorporan a la profesión, sino también todos los que no dedicamos a la administración de fincas y no digamos las que no tienen un administrador colegiado y la administra cualquier propietario de la comunidad. 

Las Comunidades de Propietarios tienen que pasar inspecciones periódicas por los siguientes conceptos:
  • Servicio de ascensores, cada cuatro años o dos si son de uso público. (Orden 19-diciembre 1985)
  • Tanques de almacenamiento de gasoil, cada cinco, diez años o no es necesario. (R.D. 1523/1999 Instalaciones de almacenamiento para consumo en propia instalación, e Instrucción Técnica Complementaria MI-IPO3 del reglamento de Instalaciones Petrolíferas)
  • Inspección técnica de edificios (ITE), cada diez años. (Página web del Ayuntamiento)
  • Inspección de las instalaciones eléctricas comunes de baja tensión, cada diez años. (R.D. 842/2002 de 2 agosto y Resolución Dirección General Industria, E. y M. de jueves 2 agosto de 2012 B.O.C.M. Nº 183).
  • Revisión de instalaciones de protección contra incendios, 1 y 5 años (R.D. 1942/1993 Reglamento de instalaciones de protección contra incendios y Orden 16 abril de 1998 Normas y desarrollo R.D. 1942/1993)
  • Inspección de eficiencia energética de determinadas Instalaciones Térmicas de edificios, cada dos años, (gasoil) o cuatro años (gas), dependiendo del combustible que se utilice. (R.D. 10/2014 de 6 febrero). 
  • Control de las inspecciones periódicas realizadas de las instalaciones térmicas, cada doce años (R.D. 10/2014 de 6 febrero). 
  • Informe de la evaluación de eficiencia energética y accesibilidad de los edificios (desde el 24 de octubre de 2016), cada diez años. (R.D. Legislativo 7/2015 de 30 octubre, Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana y Decreto de Consejo Gobierno de Comunidad Madrid de 24 octubre 2016). 
Sin ser inspecciones, son instalaciones que se tendrán que realizar a corto plazo:
  • Accesibilidad del edificio (antes del 4 de diciembre de 2017). (R.D. Legislativo 1/2013 y Código Técnico de la edificación Documento Básico BD-SUA, punto 9: Accesibilidad).
  • Instalación de repartidores de costo de calefacción y válvulas termostáticas (pendiente de publicarse el decreto final). (Directiva Eficiencia Energética 2012/27/UE se transpone parcialmente al ordenamiento jurídico español con el R.D. 56/2016 de 12 febrero -no se ha incluido el artículo 14 del proyecto de Decreto completo)
De todas estas inspecciones, salvo dos, los Administradores de Fincas colegiados, o cualquier otro ciudadano, no podemos comprobar cuando le corresponde pasar la próxima inspección a un edificio determinado. De todas ellas sólo se pueden saber la Inspección técnica de edificios (ITE) en la página web del Ayuntamiento, y el de reciente implantación, la inspección de la evaluación de la eficiencia energética y accesibilidad de los edificios, que según acuerdo del Consejo de Gobierno de la Comunidad de Madrid, será un registro abierto a todos los ciudadanos.

Hay una tercera inspección de la que los Administradores de Fincas colegiados tampoco tenemos que mantener una vigilancia especial por la fecha de la próxima inspección. Me refiero al servicio de ascensores, ya que las Empresas que llevan el mantenimiento se encargan de avisarnos periódicamente cada vez que tienen que pasar la próxima inspección -se juegan mucho dinero como para que no nos lo recuerden-. No hay que olvidar que su fuente de ingresos no está solo en el costo del mantenimiento, sino también en las reparaciones y adaptaciones a normativas que se tienen que realizar con cada nueva inspección. Las restantes inspecciones no tenemos vías oficiales para saber la fecha correcta y concreta de sus inspecciones.

Me pregunto: si el IDAE puede crear una base de datos oficiales con las Empresas de Servicios Energéticos (ESE) que están autorizadas para prestar los servicios de eficiencia energética, y cuya base de datos contiene información de contacto, servicios comercializados y su ámbito geográfico de actividad; el Ayuntamiento de Madrid y la Comunidad Autónoma de Madrid pueden crear unos registros para saber las inspecciones que menciono anteriormente; incluso el Ayuntamiento de Santander ha podido realizar un listado de todos los edificios de Santander que deben realizar el informe de Evaluación del edificio para los años 2017, 2018, 2019 y 2020.  en el que incluyen su referencia catastral, dirección, año de construcción y fecha límite de plazo de presentación de informe. ¿Por qué la Dirección General de Industria no puede crear unos registros oficiales para todas las inspecciones que son de su competencia?.

Registros oficiales que bien abiertos a todos los ciudadanos, o al menos a los Administradores de Fincas colegiados, no olvidemos que somos los encargados y responsables de cumplir las normativas por parte de las Comunidades que administramos -aunque sin tener datos para cumplirlas- facilitarían mucho el cumplimiento de las normativas, ahorraran burocracia administrativa y evitarían multas no deseadas a nuestras Comunidades de Propietarios por no cumplir plazos.

Además nos permitirían poder programarlas, realizar en algunas de ellas unas preinspecciones no oficiales, para subsanar posibles anomalías y que no coincidan en el mismo período de tiempo, y sobre todo en los pagos, varias de ellas a la vez.

domingo, 6 de noviembre de 2016

¿Multas por no cumplir plazos imposibles?

El 2 de agosto de 2012 -qué afición a publicar Decretos, Leyes o Resoluciones que afectan a las Comunidades de Propietarios en el mes de agosto- la Dirección General de Industria, Energía y Minas de la Comunidad de Madrid publicó en el BOCM la Resolución por la que se publicaban las instrucciones para la realización de inspecciones periódicas de las instalaciones comunes en edificios de viviendas.

En dicha resolución se indica que todos los edificios de viviendas de potencia total instalada superior a 100 kw deben ser objeto de una inspección de sus instalaciones eléctricas comunes antes del 18 de septiembre de 2013.

En su anexo I, se expone que para la realización de las inspecciones periódicas se tendrán en cuenta los siguientes aspectos:
   - Se considera que deberán realizar la inspección periódica de las instalaciones eléctricas comunes cada diez años, los edificios destinados a viviendas que dispongan de 25 o más suministros para viviendas (se excluyen los suministros para otros servicios generales o restos de servicios comunes).
  - En el caso de edificios destinados principalmente a viviendas y que dispongan de locales se aplicará el mismo criterio, computándose también los suministros para los locales existentes.

Al coincidir la fecha de la publicación de la Resolución con el periodo estival y las vacaciones de verano,  y que las Comunidades de Propietarios, en su mayoría, ya habían celebrado sus Juntas Generales, los acuerdos para realizar las inspecciones se fueron tomando en las juntas celebradas en 2013 y antes del 18 de septiembre de 2013.

El primer problema que se nos presentó a los Administradores de Fincas colegiados, fue que al realizar las inspecciones, dando un resultado negativo en su gran mayoría, el plazo que se concedía para subsanar las deficiencias detectadas era de seis meses.

Plazo totalmente insuficiente, dado que las actas de inspección no se recibían a los pocos días de realizar la inspección, ya que las OCAs tardaban, normalmente, entre 15 o 30 días en emitirlas. Posteriormente había que informar a la Comunidad de Propietarios, solicitar como mínimo tres ofertas para la corrección de defectos, aprobar en una junta extraordinaria la adjudicación de los trabajos, el cobro de las derramas extraordinaria, ejecutar los trabajos y pasar una nueva inspección. 

Por todo ello, el 4 de diciembre de 2013, el Presidente del Colegio de Administradores de Fincas de Madrid, recogiendo las inquietudes transmitidas por distintos Administradores colegiados, remitió un escrito al Director General de Industria de la CAM a fin de conseguir la modificación de los plazos de vencimiento, ampliando los mismos, para la corrección de las deficiencias detectadas en las Instalaciones Eléctricas de Baja Tensión.

La respuesta de la Dirección General de Industria de la CAM fue la siguiente:
  • El plazo de subsanación de seis meses que se otorga en los certificados con defectos es un plazo máximo, establecido por la normativa de seguridad correspondiente y que no puede ser ampliado.
  • Una vez transcurrido el citado plazo de seis meses sin que el titular de la inspección haya avisado al Organismo de Control para que éste realice una nueva inspección, para comprobar la subsanación de los defectos, el certificado de inspección pasa a ser negativo.
  • Los Organismos de Control están obligados a comunicar a la administración los certificados de inspección negativos que emitan, para que ésta actúe como proceda.
  • Una vez que la administración recibe un certificado de inspección negativo inicia un procedimiento con la finalidad de que se regule la situación antirreglamentaria de la instalación en cuestión. A tales efectos se efectuará un requerimiento al titular de la instalación en el que se solicitarán una serie de datos relativos al proceso de reforma (instalador que tiene adjudicada la reforma, plazo de inicio de los trabajos, etc.)
  • Es importante que el titular cumplimente correctamente el modelo y responda en tiempo y forma a la Dirección General de Industria, ya que de otro modo, se iniciará el correspondiente expediente sancionador.
  • Es importante transmitir a las Comunidades de Propietarios que no soliciten ninguna ampliación de plazo antes de que reciban el referido escrito solicitando información, momento en el que se podrá exponer a la Dirección General de Industria el estado de la reforma y la previsión de plazo de finalización de la misma.
La importancia en transmitir a las Comunidades de Propietarios la no presentación de escritos solicitando ampliación de plazo hasta recibir su escrito, ¿sería porque ya se imaginaban que el colapso  de escritos en el registro de la Dirección General, solicitando una ampliación de ese plazo, muy difícil de cumplir por nuestras Comunidades, iba a ser enorme?
El segundo problema que se nos presentó a los Administradores de Fincas colegiados, fue que al realizar la segunda inspección, para comprobar la corrección de los defectos detectados en la primera inspección, en bastantes casos, esta segunda inspección era realizada por un inspector distinto al que  efectuó la primera, aunque ambos de la misma OCA, y en ella sacaba nuevos defectos no contemplados por su compañero en la primera.

Nuestros administrados, en algunos casos se negaban a realizar la corrección de estos nuevos defectos. Los Administradores de Fincas colegiados teníamos que volver a iniciar todo el ciclo: informe a las Comunidades, solicitud de nuevas ofertas, celebración de juntas extraordinarias para su adjudicación, aprobar el cobro de nuevas derramas que se solapaban con las del primer presupuesto aprobado, ejecución de los trabajos y nueva inspección de comprobación.

Las "peleas", o discrepancias, entre el instalador autorizado que había efectuado la corrección de anomalías y el segundo inspector estaban servidas para las Comunidades de Propietarios, incluso con la duda de si en esa segunda inspección no aparecerían nuevos defectos.

Sin que la respuesta dada por algún segundo inspector, "como ha pasado tiempo desde la primera inspección por eso hay nuevos defectos", nos sea válida. Porque por esa misma circunstancia, si en seis meses, o un año, se han producido nuevos defectos, las inspecciones no podrían ser cada diez años, si no cada seis meses o cada año. Totalmente absurdo, cuando los edificios llevaban más de 30, 40 o más años sin pasar una inspección y en general sin problemas.

En nuestro caso, incluso en dos Comunidades, se tuvo que rescindir el contrato a la empresa adjudicataria y volver a iniciar la adjudicación a una nueva Empresa con el retraso que ello representa.

¿Yo me pregunto?, los defectos señalados en las segundas inspecciones ¿a qué se deben?:
  • El segundo inspector es más severo que el primero.
  • Es que quiere demostrar que sabe más que el primero.
  • Se ha enfadado ese día con su jefe.
Que cada uno responda lo que crea más conveniente.

Por otra parte, ¿porqué todos los defectos señalados se califican de graves?, ¿es que no existen defectos leves en algún edificio?. 

El que se encuentre depositado el cubo de recogida de basuras, vacío, en el cuarto de contadores, ¿es un defecto grave?. ¿Cómo se lo explicamos a las Comunidades?, porque cuando se construyó el edificio no era obligatorio tener un cuarto de basuras, ni un desagüe en el cuarto , ni existe otro lugar para dejarlos, salvo que se coloquen como maceteros en el portal. Y llevan cuarenta años dejándolos en el cuarto de contadores sin que haya pasado nada.

Por otra parte, el requerimiento a que hace referencia la Dirección General de Industria, para solicitar la ampliación de plazo, en la mayoría de nuestras Comunidades no se ha recibido, o al menos no ha llegado ni al Presidente ni a la Administración, y no se ha podido solicitar ni la ampliación de plazo, ni comunicar en qué situación se encontraban los trabajos de subsanación de los defectos.

En nuestro caso, aunque fuera de plazo, hemos conseguido que nuestras Comunidades de Propietarios hayan realizado todas las correcciones detectadas.

Pero ahora viene el tercer problema, grave y que nos afecta tanto a nuestros administrados como a los Administradores de Fincas colegiados.  La Dirección General de Industria está mandando una comunicación a algunas Comunidades de Propietarios -estas sí que llegan por correo certificado al Sr. PRESIDENTE/ADMINISTRADOR de la Comunidad de Propietarios correspondiente, en la que informan del acuerdo de inicio de Procedimiento Sancionador por una cuantía de la multa desde 3.005,07 euros  hasta 90.151,82 euros.

"El motivo de las multas se fundamente a que en virtud de lo dispuesto en los artículos  4, 5 y 6 del decreto 245/2000, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento para el ejercicio de la Potestad Sancionadora por la Administración de la Comunidad de Madrid, y como consecuencia de la tramitación administrativa del expediente xxxxx, relativa a la instalación eléctrica de las instalaciones comunes del edificio de viviendas, consta la existencia de un certificado de inspección periódica con resultado NEGATIVO.

A la vista de los hechos y la documentación obrante en el expediente, se incoa el correspondiente expediente sancionador por la falta de obtención en plazo reglamentario del certificado favorable de la inspección periódica de la instalación eléctrica de enlace de la finca de referencia - recuerdo que el plazo era de seis meses-.

La Dirección General de Industria expone que los hechos infringen lo dispuesto en el punto 4.2 de la ITC BT 05 del Real Decreto 842/2002 de 2 agosto, por el que se aprueba el Reglamento Electrotécnico para Baja Tensión (BOE 18 de septiembre de 2002)."

La Dirección General de Industria seguro que tiene razones legales para aplicar las multas - en nuestro despacho ya han llegado cuatro a otras tantas Comunidades de Propietarios-,  pero yo me  vuelvo a preguntar. ¿Son justas esas multas a una Comunidad de Propietarios, por un edificio que lleva cuarenta años, o más, con una instalación eléctrica que no ha dado problemas, en cuyo caso se habrían corregido, por unos plazos de seis meses muy difíciles de cumplir en la gran mayoría de los casos, y con unos costes elevados de corrección/subsanación de defectos graves?. 

Los que redactan los Reales Decretos, Leyes, Ordenanzas, ¿viven en una Comunidad de Propietarios?, ¿conocen las problemáticas de las Comunidades de Propietarios?.

Me gustaría hacer una reflexión. Si nuestro despacho, administrando Comunidades del centro de Madrid, con economías medias-altas hemos tardado dos años y medio en poder subsanar los defectos detectados -hay que tener presente la crisis que afecta a todos- y nos están poniendo multas de 3.005,07 € o más, ¿qué va a pasar con todas esas Comunidades de Propietarios situadas en las 109 Areas Vulnerables Municipales a las que el Ayuntamiento de Madrid dedica sus ayudas a la rehabilitación en 2016?.  Me figuro que habrá numerosas Comunidades de Propietarios que tampoco habrán cumplido los plazos de los seis meses. La ley, además de legal y justa, también será igual para todos.

Las numerosas multas que se van a recaudar, a 3005,07 €, como mínimo, pueden suponer un importe elevado. ¿Se va a destinar ese ingreso a subvencionar por otros conceptos obligatorios, a las propias Comunidades de Propietarios?, ¿o va a ser una fuente de financiación administrativa?.

Además, seguro que el 90%, o más, de los edificios gestionados por un Administrador de Fincas colegiado no sólo han pasado la inspección, si no que han subsanado las anomalías detectadas, aunque haya sido fuera de plazos imposibles de cumplir. ¿Pero que hubiese pasado si no hubiésemos sido capaces de convencer a nuestras Comunidades de Propietarios de la conveniencia de realizar las inspecciones y nuestra insistencia en subsanar los defectos, aunque todo este trabajo extra ni nos los paguen, e incluso ni no lo agradezcan? -le estamos tocando una vez más el bolsillo a nuestros administrados, y eso casi siempre es cosa del...Administrador-

La respuesta la puede encontrar la Dirección General de Industria, Energía y Minas de la Comunidad de Madrid, simplemente preguntando a sus compañeros de la Dirección General de Industria, Energía y Minas de la Comunidad Autónoma de Andalucia.

¿No sería conveniente paralizar todas esos expedientes sancionadores?, incluso me atrevería a proponer buscar una fórmula para reintegrar las multas abonadas, a las correspondientes Comunidades de Propietarios que las han abonado. Si existe algún acta de inspección negativa que no se sepa su estado de corrección, procédase a enviar  el mencionado requerimiento, pero de forma fehaciente, dando un plazo prudencial para que se realicen los trabajos y el acta de comprobación.

Me gustaría que nuestro colectivo, como siempre, pudiera seguir colaborando casi en exclusiva en poder informar, convencer y llevar a la práctica todas las leyes, normativa y decretos que se publican. Pero no nos lo pongan más difícil de lo que ya lo tenemos. ¿Cómo vamos a convencer a estas Comunidades de Propietarios, a las que se les pone una multa por no cumplir los plazos imposibles, cuando en fechas próximas, que saldrán, tengan que volver a realizar nuevas inspecciones y correcciones?.

Incluso ya se enfadaron bastante cuando comprobaron que, muchas de ellas, al realizar las inspecciones eléctricas de las zonas comunes, no tenían defectos, pero sí en la instalación de los ascensores. Cuando estos habían pasado favorablemente su inspección reglamentaria hacia un año o dos. ¿Los motivos? ¿Debidos a la guía para efectuar las inspecciones (en sus Anexos I y II dedicada el apartado I a Circuitos eléctricos); al inspector que no la aplica correctamente o al inspector de las instalaciones eléctricas que es más severo? (Ver artículo publicado en enero pasado).

Nota para los compañeros Administradores de Fincas colegiados de Andalucia:

El pasado 6 de octubre habéis celebrado una jornada técnica  sobre las inspecciones periódicas en instalaciones comunes de baja tensión en los edificios de las Comunidades de Propietarios que administráis. Al parecer el objeto es concienciar a vuestros administrados  sobre la responsabilidad de efectuar las inspecciones eléctricas y que tanto los Presidentes de Comunidades, como vosotros os involucréis en el proceso de cumplir la Orden del 17 de mayo de 2007 de la Junta de Andalucia.

Sin el apoyo de los Administradores de Fincas colegiados, los resultados son ... los que son. En vuestra Comunidad Autonómica entre 2012 y 2014, las inspecciones realizadas, al parecer no llegan a 400 sobre un total estimado de más de 25.000 edificios.

Incluso se expuso, por parte del Servicio de Energía de la Dirección General de Industria, Energía y Minas de la Junta de Andalucía, la dificultad de conocer los edificios que deberían ser sujetos de inspección.

Es decir, que a vosotros, como a nosotros los de Madrid, os va tocar la mayor carga de trabajo en este cometido.

Los plazos para subsanar los defectos que se detecten en las inspecciones, que serán numerosos y algunos de un costo de reparación elevados, son de seis meses como en Madrid, por lo que sería conveniente negociar una ampliación de plazo razonable, para que luego no haya que abonar multas, por plazos imposibles de cumplir, y que os pueden traer problemas con las Comunidades que administrais.

Hay un refrán castellano que se puede aplicar al caso. "Cuando las barbas de tu vecino veas pelar, pon las tuyas a remojar". Os deseo lo mejor.

Nota de última hora para los compañeros Administradores de Finca colegiados de Santander:

Cuando iba a publicar el artículo, me entero de una noticia que me hace pensar que estamos en un circo -ver quien hace el número más difícil-.

El viernes 17 de enero de 2014 -BOC núm. 11- el Gobierno de Cantabria publica en el boletín  oficial de Cantabria el Decreto 1/2014 de 9 de enero, por el que se regulan las condiciones y se crea el registro de los Informes de Evaluación del Edificio.

En su Disposición Transitoria Segunda. Calendario para la realización del Informe de Evaluación del Edificio. Se establece el calendario para la obtención del primer informe, que varía según los años de antigüedad del edificio. Y correspondiendo a edificios de más de 65 años y menos de 80 años de antigüedad, dentro del tercer año desde la entrada en vigor de este decreto (corresponde al 18 de enero de 2017).

¿De verdad que casi todos los políticos y legisladores leen todos los días el BOE o los Boletines Oficiales de sus Comunidades Autónomas? ¿Ellos se han parado a pensar y creen que casi todos los ciudadanos que viven en un edificio en régimen de Comunidad de Propietarios los leen? ¿Casi todos los abogados y los Administradores de Fincas colegiados lo leen?. Pues no señores, no creo que ni ustedes ni nosotros lo leamos. Aunque nosotros tenemos la ventaja, ante todos los demás, que  nuestros respectivos Colegios de Administradores de Fincas, cuando sale alguna disposición, reglamento, real decreto, etc. que pueda afectar a nuestras Comunidades de Propietarios nos informan para que podamos transmitirlo a nuestros administrados.

¿Qué ha pasado en Cantabria desde el 17 de enero de 2014 hasta octubre de 2016 con los Informes de Evaluación del Edificio? Pues lo mismo que en Madrid y Andalucia con las instalaciones eléctricas, que si no nos involucramos nosotros, los Administradores de Fincas colegiados, apenas se realizan. Lo malo es que, a última hora, los Organismos Oficiales toman medidas para que se cumplan contra reloj, en lugar de hacer campañas informativas para que nuestros administrados lo sepan y nos lo pidan ellos, o hacen  jornadas para informar a los técnicos, pero se olvidan de los que "compran y pagan".

Si los plazos de seis meses eran imposibles de cumplir para algunas inspecciones, el Gobierno Cántabro, de momento, se pone en cabeza de los plazos imposibles.

La fecha para presentar el informe de Evaluación del Edificio (IEE) que deben realizar 1549 edificios de Santander, según el decreto que ha publicado en octubre, de obligado cumplimiento, será el 18 de enero de 2017.

Es decir, que si quedan 50 días hábiles para el 18 de enero de 2017, quiere decir que vuestras Comunidades de Propietarios, tendrán que realizar una media de 30 informes por día. Con lo que algunos propietarios no podrán celebrar las fiestas de Navidad y Reyes con sus familiares que viven fuera de su ciudad, por si los técnicos tienen que entrar en sus viviendas para realizar los informes o su Comunidad de Propietarios celebrar alguna de las juntas extraordinarias en las que se tendrán que tomar acuerdos.

¿Lo siguiente será poner las multas directamente? ¿Habrá suficientes técnicos competentes en Santander para realizar tantos informes de evaluación, veraces y de calidad, en esos plazos? ¿Existen Empresas especializadas en rehabilitación en número suficiente?. ¿No se dispararán los precios de honorarios técnicos y de presupuestos de obras ante tanta demanda? ¿El Ayuntamiento de Santander va a ser capaz de dar tantas licencias municipales para la realización de esas obras, en tiempo?

Compañeros Administradores de Fincas de Santander, lo tenéis más, mucho más, difícil que nosotros en Madrid o los de Andalucia. Vuestro Ayuntamiento ha realizado un listado de todos los edificios y la fecha en que deben pasar la inspección, además de enviar una notificación por correo certificado a vuestras Comunidades de Propietarios para que los realicen. (1549 en 2017; 1175 en 2018; 354 en 2019 y 168 en 2020).

Reitero: Los que redactan los Reales Decretos, Leyes, Ordenanzas, ¿viven en una Comunidad de Propietarios?, ¿conocen las problemáticas de las Comunidades de Propietarios?. ¿Piensan en las multas que conlleva el incumplimiento de esos plazos? ¿Saben cuantas inspecciones tienen que pasar actualmente las Comunidades de Propietarios en que ellos viven? -La respuesta queda para un nuevo artículo-.

domingo, 23 de octubre de 2016

Menor IBI para los edificios que ahorren energía.


¿Modificamos algunos Decretos, Leyes, Reglamentos u Ordenanzas, para activar el sector de la Rehabilitación y la Eficiencia Energética Edificatoria?
ConceptoMenor IBI para los edificios que ahorren energía
Propuesta de modificaciónMinorar el IBI por cada letra que se mejore, a partir de la G, para los edificios construidos y habitados
A finales de 2015, cuando se iban a aprobar los Presupuestos Generales del Estado para 2016, el PP propuso modificar la ley 2004 de Haciendas Locales para permitir a los Ayuntamientos poder rebajar el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) a los inmuebles urbanos que ahorren más energía. 

La rebaja se planteaba en una escala dependiente de la calificación energética del inmueble. Así para una calificación energética A, el descuento del  Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) sería del 20%, para la B del 16%, para la C el 12%, para la D del 8% y para la E del 4%. Las calificaciones F y G, las más comunes, no tendrían rebaja de ningún tipo. No se decía durante cuanto tiempo se iba aplicar la rebaja en el IBI. Finalmente dicha medida no se incluyó en los presupuestos.

Como Administrador de Fincas colegiado, me alegro que la anunciada reducción del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI)  por el Ministerio de Hacienda no haya sido incluida en la Ley de Presupuestos Generales de 2016... de la forma en que se presentaba.

Es casi seguro que en fechas próximas se nombre nuevo Gobierno y se tengan que aprobar los nuevos Presupuestos Generales para 2017. Confío en que se pueda rectificar la futura propuesta, haciéndola más justa e interesante para los propietarios a los que administramos y que habitan los edificios ya construidos y que están habitados. Teniendo en cuenta que el parque de viviendas es de 25 millones y que aproximadamente un 80% o más tienen la calificación E o inferior, la reducción que se proponía del  Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) era irrisoria y poco atrayente.

Una vivienda que pague 900 € anuales del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) con calificación F o G, y que mejore una o dos letras, tendría una reducción de 36 € anuales, gastando un mínimo de 3.000 € ó 4.000 € en las obras de mejora. Los 3.000 € invertidos en las obras de mejora de la eficiencia energética se amortizarían en 83 años.

Lo que se proponía era muy interesante para los nuevos edificios que pueden tener una calificación  A (20%) o B (16%), o para los que rehabiliten íntegramente edificios para vender pisos de lujo (en Madrid: Barquillo 12, Velázquez 87 y 102,  Hermosilla 106, Ayala 44, etc.). ¿Pero qué iba a pasar con la gran mayoría que tienen la F o G?. ¿Cómo vamos a concienciar y sobre todo animar a reformar sus edificios a todas esas Comunidades que son las más vulnerables eficientemente? ¿De verdad se están buscando soluciones para favorecer la eficiencia energética?

La Unión Europea recomienda a sus estados miembros adoptar medidas para mejorar la eficiencia energética, la accesibilidad y la reducción de emisiones de CO2 de sus parques inmobiliarios Por lo que desde los Organismos Oficiales se deberán aprobar medidas y leyes que animen a nuestros administrados a  ejecutar obras en sus edificios que mejoren su eficiencia energética y accesibilidad. Algo que no se consigue si no somos generosos todos y se dictan leyes que sean interesantes y compensen el esfuerzo económico que se tendrá que hacer.

Una de estas medidas es la que ha adoptado el Ayuntamiento de Madrid. El 13 de octubre, en su Junta de Gobierno, dentro del conjunto de medidas integradas en las Ordenanzas Fiscales para el próximo 2017, ha aprobado una bonificación del 40% al 50% del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) por la instalación de sistemas de energía solar, tanto para usos térmicos como para aprovechamiento eléctrico.

Para poder beneficiarse de la bonificación en la cuota íntegra del impuesto, los edificios tendrán que tener un uso catastral mayoritariamente residencial y haber instalado sistemas para el aprovechamiento térmico o eléctrico de la energía solar. La bonificación será durante los tres períodos impositivos siguientes al de la terminación de la instalación.

En los sistemas de aprovechamiento térmico de la energía solar, será necesario que la instalación disponga de una superficie mínima de captación solar útil de 4 m2 por cada 100 m2 de superficie construida.

Si la energía solar se emplea para un aprovechamiento  eléctrico, la instalación debe disponer de una potencia instalada mínima de 5 Kw por cada 100 m2 de superficie construida.

Si se instalan los dos sistemas conjuntamente, entonces la bonificación máxima a aplicar será del 50%.

Desconozco si este tipo de bonificación es compatible o no con cualquier otra bonificación a la que se pueda acceder. Pero creo que este es el camino a seguir si queremos conseguir el objetivo final.

¿Qué propuestas podrían ser interesantes para que nuestros administrados se plantearan iniciar acciones tendentes a mejorar la eficiencia energética de los edificios de sus Comunidades?:

a) Acuerdos similares a los del Ayuntamiento de Madrid (siempre se podría mejorar el plazo de los períodos impositivos, dependiendo de la cuantía de la inversión que se tenga que realizar).

b) El Ministerio de Hacienda debería plantearse que la escala de bonificaciones sea al revés de lo que proponía
  • Para las calificaciones G y F que pasen a la E el 20%.
  • Para la calificación E que pase a la D el 18%.
  • Para la calificación D que pase a la C el 16%
  • Para la calificación C que pase a la B el 14%.
  • Para la calificación B que pase a la A el 12%
El período impositivo será de 20 años. Si se mejoran varios grupos con la actuación, se aplicará la mayor bonificación que correspondía al grupo que tenía, mejorada en un 20% por cada grupo adicional que se mejore.

domingo, 2 de octubre de 2016

El informe de evaluación del edificio ¿lo implantamos por decreto?.

¿Por qué no se implanta mediante algún decreto, ley u ordenanza que todos los edificios construidos, antes de ser obligatorio por el Código Técnico de la Edificación, realicen el informe de evaluación energética y accesibilidad?.

Todos estamos de acuerdo. Son necesarios, convenientes, y a la larga nos van a beneficiar. Incluso para solicitar cualquier tipo de ayudas a la rehabilitación, la accesibilidad o la eficiencia energética nos lo piden. Hay que tener en cuenta que antes del 4 de diciembre de 2017 todos los edificios tienen que tener resuelta la accesibilidad.  

Para los Administradores de Fincas colegiados, en nuestras Comunidades de Propietarios sería de gran ayuda tenerlos, porque de esa forma las obras que se tuvieran que hacer en los edificios, se harían, aunque de forma parcial, con un criterio de conjunto final. Y no ocurriría, como ahora, que algunas de las obras que se realizan de fachadas, cubiertas, cambio de calderas, etc., algunas veces, hay que volver a reformarlas. O con un  poco más de coste se habría  cumplido algunas de las necesidades del edificio para hacerlo más eficiente energéticamente o más accesible.

Ademas el propietario que fuera a vender o alquilar una vivienda se ahorraría tener que hacer y pagar el certificado de eficiencia energética, puesto que en el informe de evaluación energética y accesibilidad debe estar incluido dicha certificación.

Nuestras Comunidades de Propietarios y sus propietarios no se van a asustar por una obligación más. Ya están acostumbrados a tener que realizar, por imperativo legal, la inspección temporal de los ascensores, de los tanque de almacenamiento de gasóleo, de las instalaciones eléctricas comunitarias, de las calderas de calefacción y sistemas centrales de aire acondicionado, etc. Así que una más ...

Pero eso sí. El informe de evaluación del edificio deberá ser realizado por un Técnico competente, con experiencia acreditada y muy importante, que su informe tenga un valor reconocido oficialmente, que sirva para mejorar la calificación energética del edificio, ...si se realizan los trabajos que indiquen.

Que no ocurra como ahora con los certificados energéticos que se realizan para las viviendas que se van a vender o alquilar, que no valen para nada. Que en Internet se ofrecen al precio de 30 ó 50 €., y que la sociedad no los valora. Se hacen porque es obligatorio, pero no para vender el piso. Y hasta se duda de la capacidad del "Técnico", que a veces, ni siquiera ve la vivienda, y se limita a meter los datos que se le dan en algunos de los programas existentes para confeccionar el informe.

Bueno, para algo sí que valen. Para que algunos "Técnicos" e Inmobiliarias hayan montado un negocio con la expedición/venta de esos "certificados" de las viviendas que se venden o alquilan, y por otro lado para que los Organismos Oficiales, mezclando churras con merinas, digo viviendas con edificios, a partir de la publicación del R.D. 235/2013, desde mi punto de vista, cuentan como edificios con certificado energético, tanto los edificios como la única vivienda de un edificio a la que se le emita un certificado de eficiencia energética.

Aunque de todos es sabido que la calificación de una vivienda no determina la certificación del edificio en que está ubicada, las cuentas salen más redondas si se aplica esa norma.

De hecho, el Portal de Eficiencia y Servicios Energéticos, en una noticia del día 9 de agosto, informa que el Registro de Certificados de Eficiencia Energética de Castilla y León, gestionado por la Consejería de Economía y Hacienda, tiene inscritas 73.315 viviendas y edificios a fecha de 25 de juliio.  De las cuales 65.055 son viviendas, ya sean bloques, individual en bloque, unifamiliar, unifamiliar aislada, adosada o pareada -en la mezcla todo vale-. ¿Pero me gustaría saber, de todas ellas, cuántas corresponden  realmente a edificios inspeccionados y certificados?. En la Comunidad de Madrid, pasa algo parecido.

Veamos algunos apuntes que avalan estos datos:

En el III Congreso sobre los Edificios de Energía Casi Nula, celebrado los pasados días 21 y 22 de junio, en una de sus ponencias sobre la evaluación del impacto de los certificados energéticos y los Edificios de Energía Casi Nula en España (EECN), el Proyecto Zebra 2020 publica:

"En esta comunicación se pretende relacionar el nivel de utilidad y credibilidad de los certificados energéticos actuales (a partir de los resultados de una encuesta realizada a agentes de la propiedad inmobiliaria, -en 8 países europeos incluida España-) y cómo debería influir en el futuro con el fin de acelerar la adopción de los EECN en España. Se comenta que existe la necesidad de establecer un registro claro y bien definido que permita valorar la diferencia entre los indicadores de consumo que muestra la certificación y el consumo real de un edificio. Ello mejoraría la confianza de profesionales, propietarios e inquilinos en el certificado energético. Y, además, generaría motivaciones hacia el ahorro energético y económico y los edificios tipo EECN".

"De todas las preguntas realizadas, se detecta que el nivel de credibilidad y utilidad de los certificados energéticos es relativamente bajo en Europa y muy bajo en el caso de España, Polonia y Noruega".

"A pesar de que las exigencias de la última actualización del Código Técnico DB-HE 2013 establece que la letra mínima sea C, las clases energéticas más certificadas de viviendas nuevas en 2013 en España fueron, por orden: Clase E+F+G (39,42%), Clase D (34,63%), Clase C (12,33%), Clase B (8,46%) y Clase A (5,16%). Y esta tendencia tampoco ha cambiado los años posteriores".

Y un tema muy importante para nosotros, los Administradores de Fincas colegiados y nuestros administrados, es que en otras encuestas realizadas en la Unión Europea, entre varios miembros que la componen y entre los que se encuentra España, se ha detectado la falta de formación profesional o limitada, de los agentes involucrados en el sector de la construcción hacia los Edificios de Energía Casi Nula (EECN).

Para evitar las dificultades que ello puede representar, en el sector de la construcción, se están proyectando cursos de formación en dichas materias y la creación de bolsas de profesionales que hayan terminado con éxito su formación, como pueden ser Arquitectos e Ingenieros.

Ante estas dudas razonables sobre la falta de formación de algunos profesionales que puedan realizar los informes de evaluación energética y accesibilidad de los edificios existentes, ¿cómo podemos saber los Administradores de Fincas colegiados dónde encontrar aquellos  profesionales que estén verdaderamente capacitados para realizar los informes, y que ese informe y sobre todo las evaluaciones que contengan sobre el estado de conservación, de las condiciones básicas de accesibilidad universal y sobre las eficiencias energéticas del edificio sean correctas, y las soluciones para corregir los defectos o realizar las mejoras, las adecuadas?.

¿Hasta qué punto podemos fiarnos los Administradores de Fincas colegiados y nuestros administrados, de que una vez realizadas las mejoras que se especifiquen en algunos informes, luego, con otra inspección para ver si se han realizado las obras indicadas, no nos van a sacar nuevas mejoras, no contempladas en el primer informe?. Con los problemas que eso crea en nuestras Comunidades y sobre todo la falta de confianza que genera en los técnicos.

Eso nos está ocurriendo, incluso con las inspecciones legales actuales, por parte de algún Organismo de Control Autorizado (OCA), ... pero eso será objeto de otro artículo.

jueves, 15 de septiembre de 2016

Los repartidores de costo de calefacción no mejoran la calificación energética por sí solos.

Buenos días Dª María y D. Francisco, nuevamente por aquí. ¿En qué les puedo ayudar en esta ocasión?.

Sí, recuerdo que hace unos días me comentaron que iban a vender una vivienda, que el inquilino se les marchaba y que habían decidido venderla en lugar de volver a alquilarla, y por eso querían saber a quién le correspondía pagar el IBI de ese año. ¿Y ahora qué desean saber?.

Que como leen los artículos de mi blog, que les recomendé leer a los propietarios de las Comunidades que administramos, han pedido a un Aparejador/Arquitecto Técnico que les haga un certificado energético de la vivienda, puesto que lo van a necesitar para la venta, y les ha salido una letra F de calificación energética.

Según la información que les dí a su Comunidad, la letra F de calificación energética es la penúltima de la escala que va de la A a la G. Y aunque la calificación F y G es la de la mayoría de edificios construidos antes del año 70, en que no existían normas obligatorias sobre contrucción eficiente y aislamiento, saben que son edificios y viviendas que tienen grandes pérdidas de energía y un mayor gasto de calefacción y aire acondicionado.

Por ello, aunque conocen que, de momento, no es obligatorio instalar repartidores de costo de calefacción más las válvulas con cabezal termostático (los repartidores  solos no reducen las emisiones de CO2, ni ahorran el gasto de calefacción), han pensado proponerle al Presidente de la Comunidad la convocatoria de una Junta Extraordinaria para ver si se aprueba la instalación en el edificio, ahora que no funciona la calefacción y por tanto se puede vaciar la instalación de agua sin parar el servicio. Si se aprueba la propuesta, a lo mejor se mejoraba una letra de calificación energética en todo el edificio y por tanto en su vivienda.

Compruebo que leen Ustedes los artículos que publico en el blog y que están informados. Su propuesta, desde un punto de vista lógico, podría ser interesante, pero existe una incongruencia legal. Verán:

Todos los que intervienen en este proceso, relativo a los repartidores y las válvulas, como son, fabricantes, vendedores, instaladores, mantenimiento y lectores posteriores, manifiestan que con su instalación se ahorra una media del 20% ó 30% - el papel lo admite todo- del gasto de consumo de calefacción y parte de las emisiones de CO2. Incluso la Dirección General de Industria, de palabra y por escrito, aún sabiendo que su instalación no es obligatoria, de momento, recomienda su instalación.

Pero por otro lado el IDAE, a unas preguntas que le hacen sobre si con la implantación de los repartidores de costes y las válvulas se puede obtener la mejora de una letra y además poder acceder a las subvenciones del programa  de ayudas PAREER-CRECE contesta:

"Los repartidores de calor son susceptibles de ayuda si se instalan con otras medidas que mejoren una  letra en la calificación energética. Por si solos no mejoran la calificación energética, porque no computan en los programas, pero es una medida de ahorro y eficiencia energética interesante que se debe promocionar.

Tanto los repartidores como las válvulas, si van asociados a otra medida que mejore la calificación, pueden ser considerados como coste elegible a efectos de financiación (aunque por si mismos no suban la calificación energética)".

Por tanto si se instalan con otras medidas que mejoren una letra, se puede solicitar y recibir las ayudas de la subvención, pero no mejoran nada la calificación energética, porque los programas de calificación energética (CE3X y CE3) no tienen la capacidad de incluir la instalación de esos dispositivos como medida de mejora, y por tanto es como si no existieran.

Dª María me dice Ud. que no sabe que es el IDAE, ni el programa PAREER-CRECE, y mucho menos los programas CE3X y CE3. Tiene Ud. razón y yo he caído en el mismo defecto que me dicen muchos usuarios. Que los técnicos, a veces, hablan con palabras y términos que sólo entienden ellos, o dan por sabido que todo el mundo lo sabe.

Verán: el IDAE, el Instituto para la Diversificación y Ahorro de la Energía es una entidad pública empresarial adscrito al Ministerio de Industria, Energía y Turismo a través de la Secretaría de Estado de Energía. El programa PAREER-CRECE, es un programa de ayudas para la subvención y financiación de actuaciones de eficiencia energética en envolventes, instalaciones térmicas y de iluminación, sustitución de energía convencional por biomasa o energías geotérmicas. Y los programas CE3X Y CE3, son programas informáticos, diseñados por el IDAE, para realizar los certificados de eficiencia energética de los edificios en bloques, viviendas unifamiliares o en bloques y edificios terciarios (industriales, hoteles, docentes, oficinas, etc.). Los certificados emitidos por estos programas y otros dos, son los únicos que los registros de las Comunidades Autónomas admiten a partir de enero de 2016.

Me pregunto si, como nos dicen todos, los repartidores de costes de calefacción y las válvulas con cabezal termostático ahorran de media hasta un 30% del costo de la calefacción (un estudio realizado por la Universidad de Alcalá de Henares indica el 24,90%, que ya es afinar), y eliminan emisiones de CO2, ¿cómo es que los programas oficiales ni siquiera permiten incluirlos como medida de mejora energética?. ¿Ahorran o no ahorran?. Y si ahorran, puede que no mejoren una letra, o sí, pero ahorran algo, porque en caso contrario nos están confundiendo.

Pasa igual, o peor, con la iluminación LED que ahorra energía y el gasto económico. Ahorran pero tampoco computan... en el sector residencial (le llaman así al sector de las viviendas), pero sí computa para el sector industrial. Es decir, que los programas tienen la capacidad de incluirlos...si se programan.

Dª María y D. Francisco, ¿que no lo entiende Ustedes?, yo tampoco. Fíjense lo difícil que lo tenemos, a veces los Administradores de Fincas colegiados, para que se instalen en sus Comunidades, sin ser obligatorios, de momento.

Pero es que además la instalación de los repartidores y las válvulas con cabezal termostático, tienen luego, en la práctica, algunos problemas. Si lo sabremos los Administradores de Fincas colegiados con los pocos que ya hemos instalados en algunas Comunidades.

Por poner sólo un ejemplo. El Gobierno Vasco va a realizar un proyecto en Bilbao, sobre cuatro edificios, con 566 viviendas, durante la temporada de calefacción 2016-2017, para estudiar la reducción del consumo mediante estos aparatos y un plan de gestión de costes de calefacción y agua caliente sanitaria, comparándola con la del 2015-2016. En dichos edificios ya se ha realizado una reforma y acondicionamiento importante de la instalación de calefacción y agua caliente sanitaria, pero sin instalar los repartidores de costes.

Incluso se va a tener en cuenta la incidencia de los propietarios que cierran sus válvulas al marcharse a trabajar a las 8 de la mañana y vuelven a abrirla a las 20 horas, cuando regresan del trabajo. Lo que incide en el consumo menor de su vivienda y un mayor gasto en las viviendas que le rodean . Habrá que seguir el resultado del estudio para tenerlo en cuenta.

Dª María y D. Francisco, si me permiten un consejo, olvídense de lo que parecía una buena idea, porque tendrían que convencer a esa Comunidad suya, para que también cambien la caldera, o mejoren la envolvente del edificio, sólo para que les pudieran dar una subvención, pero no para subir una letra a su vivienda.

Les sigo deseando que vendan pronto la vivienda y a buen precio, ... a pesar de esa letra F que les preocupa.

Buenas tardes, cuídense y quedo a su disposición.

jueves, 1 de septiembre de 2016

¿La CAM y el Ayuntamiento quieren mejorar la accesibilidad a los edificios existentes?

En cualquier momento espero ver aparecer por mi despacho a Dª María y a D. Francisco para informarse sobre las ayudas que, tanto la Comunidad Autónoma de Madrid (CAM) como el Ayuntamiento, van a conceder para impulsar la mejora de la accesibilidad en edificios existentes.

Viven en una calle céntrica de Madrid, con una acera delante de la puerta del portal de unos 2,50 ó 3,00 metros de ancho. Tienen un peldaño de acceso al portal, desde la acera, de unos 12 ó 14 centímetros de altura, y nada más entrar al portal existen cuatro peldaños, que ocupan todo el ancho, para acceder al nivel de la planta baja, donde hay cuatro viviendas, más la de portería. En ese nivel de planta baja existen dos ascensores, uno a la izquierda y otro a la derecha, situados al fondo del portal -igual que muchos de la zona-.

A uno de los propietarios de la Comunidad le han tenido que operar de una cadera y va a tener que estar, por lo menos, una larga temporada en silla de ruedas.

La Comunidad se está planteando instalar una rampa en el interior del portal, aunque no es muy fácil, puesto que no hay espacio para su desarrollo con una pendiente que sea cómodamente accesible, o bien una plataforma salva escalera. 

Le están buscando solución al peldaño que existe entre la puerta del portal y el nivel de la acera - en este caso es sólo un peldaño - pero hay edificios con dos o tres peldaños.

El caso de la Comunidad de Dª María y D. Francisco no es único. Existen muchísimos edificios de Madrid que tienen ascensor, pero también tienen peldaños antes del nivel de planta baja, y sobre todo peldaños entre la puerta del portal y el nivel de la acera. Cuando vengan a informarse sobre las ayudas no voy a saber qué decirles... por lo siguiente.

El Ayuntamiento de Madrid, dice en su Decreto de Convocatoria Pública de Subvenciones 2016, de forma clara y concreta, (art. 5 2.a): "Requisitos. de los edificios y de las actuaciones subvencionables: Alcanzar un presupuesto protegible mínimo de 30.000 € para los edificios de uso residencial vivienda colectiva en el caso general y de 20.000 € si sólo se realizan actuaciones de mejora de la accesibilidad. La cuantía de la ayuda,,,, para el resto del municipio que no esté comprendido en un Area Preferente de Impulso a la Regeneración Urbana (APIRU), - es decir, gran parte de Madrid - es de un 35% sobre el coste real de las actuaciones comprobadas, con un máximo de 4.000 € por vivienda".

La Comunidad Autónoma de Madrid no es tan explícita en su Orden por la que se establecen las bases reguladoras para la concesión de las ayudas a la Rehabilitación Edificatoria. No pone el límite mínimo de los 20.000 € para el presupuesto protegible, y la ayuda  es en parte superior a la del Ayuntamiento. Para la accesibilidad es un máximo del 50% del coste de las obras más gastos asociados, frente al 35% del ayuntamiento. Y coincide con el máximo por vivienda de 4.000 €.

 Pero, el Colegio de Administradores de Fincas de Madrid (CAFMadrid), que ha firmado un convenio de Colaboración para impulsar y gestionar esas ayudas a la Rehabilitación Edificatoria de la CAM, en una circular enviada a los colegiados, en la que nos informaba sobre la gestión de tramitación de subvenciones y ayudas a la Rehabilitación Edificatoria previstas en el Real decreto 233/2013, nos decía textualmente:

"Una vez analizado el contenido de las bases, los gastos elegibles junto con los derivados de la tramitación administrativa nos ha permitido concluir que no serán rentables aquellas solicitudes que en el caso de actuaciones de accesibilidad estén por debajo de 20.000 € y en el caso......."

La documentación que hay que presentar para solicitar la subvención en ambos Organismos es numerosa y requieren unos gastos iniciales algo elevados para nuestras Comunidades de Propietarios, sin saber si te van a conceder o no la subvención. Veo que en ambos casos hay que pedirlas sólo, si el gasto previsto para suprimir las barreras a la accesibilidad, es superior a los 20.000 €.

Y aquí es donde me asalta la duda de qué informar a mis administrados Dª. María y D. Francisco.

¿De verdad que la Comunidad autónoma de Madrid y el Ayuntamiento quieren mejorar la accesibilidad a los edificios existentes?, ¿o la accesibilidad para ellos, mayormente, sólo se refiere a la instalación de ascensores?.

Comprendo y me duele que el sector de los ascensores, sobre todo los que los fabrican e instalan, con la crisis del ladrillo, estén pasando una mala época, pues al no haber obra nueva no hay ascensores nuevos que instalar. Y que por ello, desde los Organismos Oficiales se les quiera ayudar. Pero entonces que no digan que las subvenciones son para actuaciones de accesibilidad. Que digan que es para parte de la accesibilidad.  Me explico.

La última Comunidad de Propietarios de las que administramos, que instaló un ascensor. fue en el barrio de Salamanca. Fue un ascensor interior, en un patio que daba acceso a la escalera interior. Y como consecuencia de que los pisos, muy grandes, se estaban vendiendo y dividiendo en dos, pero los interiores, al no dar a la escalera principal, no tenían acceso al ascensor. El nuevo se instaló adosado a la escalera y con acceso a la meseta intermedia de los tramos de escalera.

El costo fue cercano a los 90.000 €. Se pagaron unos 27.000 € a la Empresa de ascensores y el resto por los trabajos de cimentación, estructura, apertura de huecos en la escalera actual, electricidad, proyecto, licencia municipal, etc. La instalación quedó muy bonita, acorde con la categoría del edificio y los pisos interiores se revalorizaron bastante. Se hizo sin subvenciones, no existían fondos.

Una de las últimas plataformas salva escaleras que hemos instalado ha costado unos 12.000 €. Dependiendo de la calidad, formato, nacionalidad de fabricación, etc, pueden oscilar entre 9.000 € y 15.000 € para unos tramos rectos.

Las rampas para pocos peldaños nos han costado entre 3.000 € y 5.000 €, incluida la barandilla y/o pasamanos , según la longitud, materiales de remates, etc.

Me voy a referir a las ayudas del Ayuntamiento. Para un ascensor de costo 90.000 €, la ayuda, si se le concede, sería de 31.500 € (35%). Para un salva escalera de 12.000 € sería de 4.200 y para una rampa de 5.000 € de 1.750 €. En el supuesto de que a ambas no se le aplicara el mínimo del gasto previsto de los 20.000 €.

Es decir que con la subvención de 31.500 € del ascensor, nos podrían haber subvencionado, 7,5 salva escaleras o 18 rampas, de otras tantas Comunidades de Propietarios.

En Madrid Capital existen numerosos edificios que entre la puerta del portal y, digamos el anteportal, cuentan con varios escalones. Muchas de ellas con siete u ocho peldaños. No hay más que darse una vuelta por el distrito de Chamberí, por ejemplo, para comprobarlo, y todas cuentan con ascensor. ¿Pero cómo llegar hasta el ascensor si vas en silla de ruedas o eres una sufrida abuela que tiene que subir y bajar el cochecito de su nieta/o para llevarlo de paseo, o a la consulta del pediatra?.

Seguro que ahora mi administrada Dª María, siempre queriendo estar informada de todo, me preguntaría. D. Salvador me gustaría saber ¿porqué se hacían con esos escalones los edificios, si tienen esa dificultad de accesibilidad?.

Muy sencillo, por el negocio inmobiliario. Si el forjado de planta baja se elevaba respecto al nivel de la calle 1,40 ò 1,50 metros, el sótano se transformaba en semisótano y se podían hacer y vender viviendas en él, pues tenían ventanas a la calle. Y un sótano que no tendría mucho valor, se convertía en varias viviendas que si lo tenían, aunque inferior que las viviendas de las plantas superiores. Eran tiempos en que la accesibilidad no se tenía en cuenta. Ahora, casi tampoco, salvo las obras de nueva edificación y  casos de urgencia en las Comunidades de Propietarios, y por eso hay tantos edificios que no han modificado sus entradas, ni suprimidos sus barreras respecto a la accesibilidad.

La pregunta inicial sigue sin respuesta. ¿La CAM y el Ayuntamiento quieren mejorar la accesibilidad a los edificios existentes?. ¿A qué se debe que ambos Organismos coincidan en excluir las obras de accesibilidad cuyo costo sea inferior a 20.000 €?. ¿Es que las plataformas salva escaleras y las rampas no forman parte de la accesibilidad?. ¿Entonces...?.

No quiero pensar, me niego a ello, que el motivo sea que por cada expediente de subvención de ascensor .se pueden presentar en el Ayuntamiento o la CAM 7 expedientes de plataformas salva escalera, o 18 expedientes de rampas. Si nuestras Comunidades de Propietarios se deciden y las solicitan masivamente, se colapsan ambas. No olvidemos que para el 4 de diciembre de 2017 los edificios tienen que tener resueltas las barreras para la accesibilidad.

Por otra parte, el Ayuntamiento no parece que tenga muy en cuenta que la accesibilidad, a "pequeña escala",  de una rampa o una plataforma  salva escalera, en una gran mayoría de casos, cuando se solicitan es por una necesidad urgente. Cuando se solicita una licencia municipal es porque en una Comunidad de Propietarios, la de Dª Maria y D. Francisco por ejemplo, alguien se ha tenido que sentar en una silla de ruedas y necesita que se instale ya. Nuestras abuelas siguen siendo fuertes como robles y se la apañan, como pueden, para sacar y meter los cochecitos de sus nietos.

Me viene a la memoria la Comunidad de Propietarios de mi hermana que, como ya he comentado en algún artículo, siguen sin tener la licencia de la Junta Municipal del Distrito de Usera desde el mes de octubre pasado, para instalar un salva escalera. Y en estos diez meses el vecino que está en silla de ruedas apenas ha podido salir de casa por el "circo" que hay que montar para que salve los ocho escalones que tienen, después del ascensor. Al parecer, me comenta, que han tenido que hacer una nueva petición de licencia.

No parece lógico que una persona, que por enfermedad o accidente tiene que estar en silla de ruedas, tenga que estar diez meses, - ni tres, ni dos - sin poder salir de casa, salvo que tenga varias personas que le ayuden a salir y entrar, sobre todo si es mayor y voluminosa, por causa en la demora de una licencia municipal.

Un ascensor nuevo en un edificio que carece de él, lo mejora y revaloriza el valor de las viviendas, pero una rampa o una plataforma salva escaleras no revalorizan el edificio. Incluso, generalmente, rompen la decoración del portal. Son como un "pegote", un añadido no muy estético.

Por todo ello, en algún artículo publicado, comentaba  que para instalar una rampa o una plataforma salva escaleras debería ser suficiente con un acto comunicado al Ayuntamiento. Si acaso con unas fotos del estado actual y el posterior a la instalación.

Y qué decir de la subvención. Con las cuentas anteriores, para una rampa de 5.000 € se concederían 1.750 €, pero además de toda la documentación que habría que presentar, los gastos para poder solicitarla no serían inferiores a 2.000 ó 2500 €, incluido el informe de evaluación del edificio, su registro, el proyecto,  los gastos de gestión, etc. No me extraña que no las incluyan entre las subvenciones, pues reconocen que no compensa solicitarlas.

¿Qué ocurre en la práctica?. Que se instalan, en muchos casos, sin pedir ningún tipo de licencia o permiso. Y ya se legalizará...  si nos lo reclaman.

¿De verdad, se quiere mejorar la accesibilidad de Madrid y de los edificios de nuestras Comunidades?.

¿Alguien ha resuelto la barrera del escalón o escalones existentes entre la puerta del portal y la acera, cuando no se puede hacer una rampa desde el interior del portal?. Yo tengo una solución pero creo que tendríamos muchas pegas por parte del Ayuntamiento al tener que tocar la acera pública.

jueves, 18 de agosto de 2016

Subvenciones en agosto

Me vienen a la memoria las palabras de un técnico, amigo mío, que tenía un estudio de arquitectura y se dedicaba a realizar proyectos de obras y solicitar los trámites de licencia ante el Ayuntamiento de Madrid.

Me decía: cuando tengo algún proyecto que puede tener dificultades para que le concedan la licencia por algún motivo, procuro presentarlo en el Ayuntamiento en el mes de agosto, dejo alguna "pega" a la vista que sea fácilmente subsanable, y con ello confío que otras, que podrían tener más dificultad de pasar la inspección de los técnicos municipales, pasen sin mayor dificultad.

Hoy leo en el periódico El Mundo un titular que dice: "Subvenciones en Agosto".  La titular del artículo manifiesta que el Ayuntamiento de Madrid publica la convocatoria de ayudas a asociaciones de jóvenes en plenas vacaciones de verano. Algún partido político critica que el proceso se haga "para que nadie se entere".

Me niego a creer que nuestros legisladores, a los que hemos elegido democráticamente, vivan en un mundo aparte de los ciudadanos. Que ninguno de ellos viva en una Comunidad de Propietarios, -que no tengan tiempo para asistir a las juntas de propietarios de su Comunidad, me lo imagino- pero que todos ellos, o casi todos, se queden sin vacaciones en el mes de agosto me cuesta imaginarlo. Y no digamos que piensen que los ciudadanos, los integrantes de las Comunidades de Propietarios, para los que tienen que legislar, se van a quedar sin vacaciones en agosto, esperando poder acceder a lo que a ellos se les ocurra legislar.


Pero lo curioso es que no es un hecho aislado. Parece como si fuera una consigna a nivel nacional y de todos los partidos políticos. ¿Habrá alguna causa que lo justifique y que los ciudadanos desconocemos?. ¿Será para que nadie se entere?. ¿O precisamente por eso?. Estos meses estamos viendo que no son capaces de ponerse de acuerdo para algunos temas importantes, pero para otros sí que coinciden. Veamos sólo algunos ejemplos.

El Ayuntamiento de Madrid:
  • El 3 de agosto publica la convocatoria de subvenciones para las entidades que desarrollan actividades para jóvenes en la capital. El plazo de presentación de solicitudes termina el 22 de agosto. 
  • El 12 de agosto convoca la X edición de los premios "Muévete Verde", iniciativas que más contribuyen a la movilidad urbana sostenible. La presentación finaliza el 31 de agosto.
El Ayuntamiento de Guadalajara:
  • El 12 de agosto se abre el plazo para pedir ayudas a la rehabilitación  de viviendas en el casco histórico de la localidad, así como para la Inspección Técnica de Edificios. Las subvenciones se pueden solicitar hasta el 31de agosto.
La Comunidad Autónoma de Andalucia:
  • Por Orden de 28 de julio se efectúa la convocatoria de subvenciones destinadas al fomento de la rehabilitación edificatoria en la comunidad Autónoma de Andalucia para el ejercicio 2016. La presentación de solicitudes es hasta el 12 de septiembre de 2016 inclusive.  Por Orden de 12 de agosto se amplía el plazo de presentación hasta el 19 de septiembre, debido a tener conocimiento de las dificultades encontradas por las Comunidades de Propietarios en lo que respecta a la elaboración y presentación de la solicitud, en un período tradicionalmente vacacional como es el mes de agosto.  -!Por fin  alguien se da cuenta!-
A estos plazos, cortos y en tiempo de vacaciones en general, hay que añadir que la documentación que hay que aportar con la solicitud es numerosa, en casi todos los supuestos se piden documentos de todos los propietarios, acuerdos de juntas de propietarios, certificados técnicos, solicitudes de licencias, informes de evaluación de edificios, etc. Vamos que parecen propuestas para que no se entere nadie,  que no sean capaces de presentarse, o que sólo se presenten algunos.

Quizás una solución sería suprimir las vacaciones de veranos para todos, comenzando por nuestros legisladores.

Acabo de oír en la televisión que el 30 de agosto será el pleno del debate de investidura del Presidente del Gobierno. ¿Qué tendrá, últimamente, el mes de agosto para los políticos?.