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lunes, 25 de diciembre de 2017

Un Administrador de Fincas en el IV Congreso de EECN

Los pasados días 13 y 14 de diciembre he asistido al IV Congreso de Edificios de Energía Casi Nula (EECN) que se ha celebrado en Madrid, organizado por Grupo Tecma Red y el Ministerio de Fomento. Durante esos dos días he seguido con mucho interés las numerosas ponencias y mesas redondas, en las que se han tratado diferentes aspectos relacionadas con el consumo de los EECN.

Durante las mismas, se ha tratado de informar sobre: ¿qué son los Edificios de Energía Casi Nula (EECN), cuál es su realidad actual teniendo en cuenta las fechas de 2018 para los edificios de la Administración y 2020 para los privados, las normativas a aplicar tanto técnicas como legales, cuáles son las barreras que dificultan su aplicación y su solicitud por parte de la sociedad?

En principio, y fuera del fondo de los temas del Congreso, me gustaría destacar su magnifica organización y su puntualidad con los horarios. Este es un aspecto que no suele cuidarse en la mayoría de las jornadas técnicas, foros y congresos, con el consiguiente perjuicio, normalmente para los coloquios que, en demasiadas ocasiones, han tenido que suspenderse.

Aquí la puntualidad ha sido casi marcial, algo imprescindible teniendo en cuenta que han sido cinco ponencias y cuatro mesas redondas, con veintiséis  ponentes en total y diecinueve participantes de las mesas redondas (faltó una ponente). Enhorabuena a los moderadores, que han llegado incluso a cortar a uno de los ponentes que se pasaba del tiempo que su reloj le marcaba como límite. -Los demás se aplicaron la lección y cumplían su horario-

Lástima que no se pudieran incorporar coloquios con un turno de preguntas, pues en algunas ponencias o mesas redondas seguro que habrían dado juego y aclarado algunos conceptos. Pero la propia trama del Congreso no lo permite, salvo que durara un día más. No obstante, en twiter se podía tuitear en tiempo real y realizar preguntas a los ponentes, aunque las respuestas no fueran inmediatas y el resto del auditorio no pudiese enriquecerse con las preguntas y respuestas.

¿Y cuales son las vivencias de un Administrador de Fincas colegiado en este IV Congreso de EECN al que ha asistido para informarse, formarse y luego poder transmitirlo a sus administrados y, si se tercia, a algún compañero que no haya podido asistir al mismo?

Creo que he asistido a los cuatro Congresos celebrados, y en todos ellos he aprendido cosas muy interesantes, sobre todo de cara al próximo futuro, y en relación a lo que a nosotros, los Administradores de Fincas colegiados, más nos va a influir: el conocimiento y mantenimiento de esos edificios de energía casi  nula, de nueva construcción o rehabilitados,  que luego habrá que mantener y algunos tendremos que administrar.

De este IV Congreso también he aprendido numerosos conceptos que, luego, habrá que tener en cuenta a la hora de informar a nuestros administrados y tener que administrar sus edificios. Quizás alguna de las frases de los diversos ponentes sean representativas de ello:
  • Las ciudades tienen que ser seguras, sostenibles y recibientes.
  • Hay que intentar que los coches pierdan su ocupación y que el consumo de energía disminuya.
  • Como primicia: A primeros de enero 2018 se publicará el nuevo documento del Ahorro de Energía del Código Técnico de la Edificación donde se define el Edificio de Energía Casi Nula (EECN). 
  • Los EECN tienen un sobrecosto entre el 8% y el 10% sobre los tradicionales. 
  • Los EECN tienen que tener elementos pasivos, no depender del usuario.
  • El sector de la construcción no está preparado, el usuario tampoco. Existe una gran necesidad de formación de usuarios y técnicos.
  • Formación, capacitación y sensibilización son imprescindibles para conseguir los objetivos de EECN. Necesitamos una cultura de la innovación.
  • En los EECN que se han construido, existe una experiencia positiva con el trabajo conjunto de Arquitectos e Ingenieros.
  • Los docentes están despegados de la industria de la rehabilitación. 
  • Imprescindible formar a todos los que intervienen en los EECN para que se cumpla lo proyectado y que el usuario conozca lo que tiene y dónde vive.
  • En los sistemas de ventilación, realizarlos con sistemas pasivos, se reduce el consumo eléctrico. 
Pero lo que más me ha llamado la atención y despertado mi interés era todo lo relacionado directamente con nuestros administrados y, como consecuencia, su repercusión en los Administradores de Fincas colegiados. Veamos algunas de ellas:
  • Divulgar mucho, la gente debe conocer todo esto. Somos una minoría.
  • El cambio energético lo tiene que dirigir la ciudadanía.
  • El confort, la salud y el  bienestar no están en la agenda política.
  • La participación de los usuarios como mecanismo para superar las barreras sociales a la rehabilitación.
  • Capacidad de formación del usuario para debilitar las barreras sociales a la rehabilitación.
  • El usuario es un elemento activo en este campo.
  • Al usuario hay que enseñarle a utilizar el edificio para optimizarlo.
  • Es muy importante el mantenimiento y uso de los edificios. ¿De qué herramientas dispone el usuario?
  • Falta el manual del edificio que garantice que lo que se proyecta es lo que se ofrece al usuario.
  • La fase de explotación y mantenimiento que sea más fácil.  
Pero si tuviera que destacar una frase de entre todas las manifestadas en el Congreso y que resume la dificultad de promover tanto la rehabilitación, como le eficiencia energética, la aplicación de las energías renovables y la construcción de nueva planta o rehabilitación, de EECN, sería: "¿Quién tiene la llave del usuario?"

La respuesta es muy sencilla:

En primer lugar: La llave del usuario la tienen los Administradores de Fincas colegiados.


¿Quienes son los que se reúnen periódicamente con los propietarios de cada edificio? ¿Quién los informa y asesora directamente de cada una de las normativas, Leyes, Decretos y Reglamentos que afectan a sus edificios? ¿Quién se encarga de que esos edificios cumplan con todas las normativas e inspecciones que les son de aplicación, de sus beneficios y penalizaciones por no cumplir lo exigido? ¿Quién conoce mejor a sus administrados, sus posibilidades o dificultades para realizar las nueve inspecciones periódicas que tienen actualmente?  ¿Quién confecciona y pasa al cobro las numerosas derramas extras que han pagado o están pagando para cumplir todo lo legislado? ¿Quién se encarga de que esos edificios sean habitables? Si llevas administrando un edificio veinte, treinta o incluso cuarenta años seguro que sus propietarios se fían más de lo que les dices tú, que de cualquier otra propuesta u oferta venga de donde venga, estatal o privada.

Así y todo como dice alguno de los ponentes del IV Congreso: claro que "necesitamos campañas de información sobre los EECN a nivel estatal", para que luego, cuando nosotros les informemos a nuestros administrados, alguno de los nuevos propietario no diga: "eso son cosas del Administrador y ya nos van a pasar nuevas derramas extraordinarias".

En segundo lugar: Todos los agentes que intervienen en este proceso de EECN, así como en la rehabilitación, la eficiencia energética, la implantación de renovables, etc.

Hay que cambiar el chip y hacer "todo lo nuevo" pensando en el destinatario final: los usuarios, nuestros administrados, y no solo en la parte del "negocio" que vende.

Como decía uno de los ponentes: "Divulgar mucho, la gente debe conocer todo esto. Somos una minoría". Efectivamente, muchos o pocos, a todos los Congresos, Foros, Jornadas de formación o información casi siempre acuden los de una parte del negocio, los que venden (técnicos, empresarios, fabricantes, representantes de Organismos Públicos, etc.), pero nunca los más importantes de la parte del "negocio", los que compran (los propietarios de las Comunidades de Propietarios, propietarios independientes, y usuarios en general). E incluso si acuden, si la inscripción tiene un costo, se les cobra.

Es como si los Grandes Almacenes, en todas sus campañas publicitarias y jornadas de demostración de los productos que pretenden vender, solo reunieran para explicar las excelencias de esos productos a los fabricantes y proveedores de los productos, pero a los ciudadanos que los van a comprar posteriormente, les cobraran una entrada por informarles de lo que quieren que compren.

No se si ha sido en este IV Congreso o en algún otro Foro que uno de los ponentes ha dicho:"toda renovación de tecnologías e implantación de energías renovables tiene un coste... que alguien tiene que pagar". ¿Y quién ese alguien? Nuestros administrados.

Pero cuando hablamos de usuarios en relación con los EECN, creo que se deben clasificar en dos categorías:
  1. Usuarios que van a comprar una vivienda en un edificio de nueva construcción o procedente de una rehabilitación integral realizada en un edificio vacío, sin propietarios viviendo en él durante las obras: Estos ya deben conocer lo que compran, y por qué lo compran. Saben bastante sobre la tecnología que adquieren y el costo que les representa antes de comprometerse a adquirirlo.Seguro que incluso sin manual de la vivienda van a saber utilizar las tecnologías de las que esté dotada esa vivienda para su mejor rendimiento y conservación. 
  2. Usuarios que viven en una Comunidad de Propietarios a los que se quiere convencer para que apliquen en su edificio, construido antes de 1970, una rehabilitación que incorpore eficiencia energética, energías renovables, e incluso hacerlo lo más cercano a un EECN. 
En adelante me voy a referir a esta segunda categoría:

A estos usuarios, nuestros administrados, hay que informarles con un lenguaje claro, sin tecnicismos de todo lo referente a rehabilitación, eficiencias energéticas, EECN, etc. Partiendo de la base que, al contrario de los de la categoría 1ª, ellos no quieren, en principio, hacer nada que les supongan nuevas derramas extraordinarias y por tanto están recelosos y en contra de todo lo que suponga nuevos gastos y  molestias por las obras, sin saber el costo final, ni los ahorros reales y los plazos ciertos de amortización, pues hablarles solo del mayor confort no es suficiente comparado con el sacrificio o imposibilidad real de pagar los costes. Con manual de la vivienda o sin él, seguro que a una gran mayoría les va a resultar dificultoso manejar las tecnologías no pasivas de que esté dotada su vivienda.  

En este IV Congreso se han expuesto casos reales de edificios de nueva construcción colectiva o viviendas unifamiliares, pero ni en este ni en otros Foros recuerdo que se haya hablado del edificio de una Comunidad de Propietarios que se haya rehabilitado, con los propietarios viviendo durante las obras, para conseguir acercarlo lo más posible a un EECN.  Sus costes finales, así como los ahorros económicos resultantes reales se desconocen -en otros eventos se ha presentado la rehabilitación realizada en varios edificios, creo que de la Colonia Cerros de los Angeles, aunque no recuerdo haber oído tampoco datos de costes ni ahorros, y eso sí, se les presenta a los que acuden siempre pero no a los usuarios.

No va a resultar fácil involucrar a este segundo colectivo de usuarios, al menos con los métodos actuales de información. Habra que aplicar fórmulas nuevas e ingenio y pensar más en ellos a la hora de programar jornadas de información, pues el NO lo tenemos por adelantado. Y no es de recibo que se les quieran imponer por Decreto, Ley u Ordenanza unas normativas técnicas pensadas para edificios de nueva construcción, cuando los usuarios adquirieron los suyos con unas condiciones constructivas normales y legales para su época y si además, los plazos reales de recuperación de lo que se invierta se desconoce o se alargan en el tiempo.

Ni siquiera  creo que diera resultado destinar un 5% ó 10% del aforo del local, con una bonificación del 100%,gratis total, para los Presidentes de las Comunidades que deseen asistir, acreditados mediante un certificado del Administrador de su Comunidad. Incluso a los Administradores de Fincas colegiados que lo solicitasen se les podrían facilitar las entradas para sus Presidentes, hasta agotarse el cupo establecido.

A los Administradores de Fincas colegiados que se inscriben a los Congresos  se les aplica una bonificación del 20% por ser patrocinador el Colegio de Administradores de Fincas de Madrid , cuando a ellos les resulta casi imposible dejar sus despachos dos días e incluso un día para poder asistir. Además luego son los que van a llevar la mayor carga de trabajo para informar e intentar convencer a sus administrados y no digamos si se deciden a realizar algo, ¿por qué no un pago simbólico o gratis total?

De todas formas, para mi, ha merecido la pena dedicar dos días a participar en el IV Congreso de Edificios de Energía Casi Nula. Confío que en el V Congreso la participación de Administradores de Fincas colegiados, de Presidentes de Comunidades y usuarios sea mayor que en este.

domingo, 17 de diciembre de 2017

¿Qué es de ese amigo/a que tuve?

Estamos en unos días en que nos solemos reunir con familiares y amigos. Queremos que entre nosotros reine la paz, la armonía, la buena sintonía. En ocasiones nos reunimos con familiares y amigos que no vemos durante todo el año y nos llena de alegría e ilusión volver a verlos y charlas con ellos, aunque sólo sea por un día.

Todo ello me ha llevado a reflexionar sobre ¿qué fue de ese amigo/a al que me unía una relación muy cercana, intima, a veces casi más que familiar? No se nada de el/ella desde hace mucho tiempo, y lo más importante es que entre nosotros no existió nada que rompiera nuestra relación.

Nada nos separó ni nos alejó. Solo las circunstancias de la vida, trabajo, matrimonio, los hijos... Pero el resultado es que desde hace años no sabemos nada el uno del otro.

Y ahora me pregunto, ¿qué será de el/ella?, ¿le habrá ocurrido algo?, ¿incluso habrá fallecido y nada ni nadie me lo ha hecho saber?

Un reto para estos días, podría ser intentar localizarlo/a, ponernos en contacto con el/ella, aunque sea en la distancia. ¿Tendrá el mismo teléfono?

Estos días he oido dos frases que me han hecho meditar aún más sobre las fiestas que se avecinan y que deberíamos tener muy presente:

Pienses como pienses y tengas las ideas que tengas, recuerda que detrás o frente a ti... siempre hay una persona humana a la que hay que tener en cuenta.

Aunque luches, te afanes y esfuerces por ser un excelente profesional...recuerda que lo más importante es que te recuerden por tus acciones de buena persona.

Os deseo a todos unos días agradables y que el próximo año 2018 se cumplan todos vuestros sueños e ilusiones.

                                           !!Felices Navidades!!




domingo, 10 de diciembre de 2017

¿Podría ser publicidad engañosa?

Desde hace dos años, cuando se acerca la temporada de calefacción, aparecen en televisión unos anuncios muy sugerentes para los propietarios de viviendas constituidas en Comunidades de Propietarios.

Anuncios como: "Pague sólo la calefacción que Ud. consuma" o "¿porqué va a pagar a su vecino la calefacción que él consuma?'", vienen siendo habituales. Siendo su finalidad que se instalen los llamados repartidores de costo de calefacción en los radiadores de las viviendas para que, por diferencia entre la temperatura de la habitación y la del radiador, nos den una cifra que multiplicada por un coeficiente, nos proporciona el consumo de calorías de ese radiador

Y algunos nos preguntamos, ¿es eso cierto o podría tratarse de una publicidad engañosa?, motivada entre otras cosas por un interés comercial. - No olvidemos que en unos mis artículos valoraba la implantación de los repartidores de costo de calefacción y todo lo que conlleva, como las válvulas con cabezal termostáticos, bombas de caudal variable  y equilibrado de las instalaciones, en un montante no menor de doscientos cincuenta millones de euros.

¿Por qué digo esto?, sencillamente porque no es del todo cierta la publicidad que se emite. Y luego nos llaman algunos propietarios a los Administradores de Fincas, enfadados porque se les cobra por la calefacción unas cantidades adicionales a los consumos que, según la empresa lectora, corresponden a los radiadores de sus viviendas. 

En un edificio con calefacción centralizada, con una distribución  por columnas de montantes verticales, no es posible instalar un sólo contador que mida la energía que entra en cada una de las viviendas. Por lo tanto la solución para saber el consumo de calefacción de una vivienda de estas caracterísiricas es instalar unos calorímetros, también llamados repartidores de costo de calefacción. Los cuales no serían suficientes para reducir el consumo de calefacción, si no se dota a los radiadores de unas válvulas de corte/regulación con cabezal termostático. Pero la solución no termina ahí, porque si varios vecinos cierran varias válvulas de sus radiadores pueden aparecer unos fuertes ruidos en la instalación que obliga a instalar unas bombas de caudal variable y a realizar un equilibrado de la instalación general.

Y no se dice toda la verdad en los anuncios televisivos, porque los costos de la calefacción para estos edificios con calefacción centralizada, con una distribución  por columnas de montantes verticales, hay que dividirlos en dos conceptos:
  • Costos fijos, que varían entre el 30% y el 50% del total de costo de calefacción -que se seguirán pagando igual que antes de poner los repartidores, por coeficiente de propiedad o por la suma  de elementos de los radiadores que tiene cada vivienda-
  • Costos variables, varían entre el 70% y el 50% del total de costo de calefacción -dependiendo del tanto por ciento anterior. 
La mayoría de los técnicos y nosotros los Administradores de  Fincas, consideramos que se deben considerar como costes fijos los siguientes:  el mantenimiento de la instalación, si existe el teléfono para la instalación, las averías y reparaciones, las nuevas instalaciones, y todos aquellos gastos que puedan asimilarse a los mencionados, además del 30% al 50%, o el porcentaje que se fije por la Comunidad, del total del combustible que se consuma en cada ejercicio anual.

Como costes variables podemos considerar: del 70% al 50%, o el porcentaje que se fije por la Comunidad, del total del combustible que se consuma en cada ejercicio anual. Este gasto será pagado según los consumos que cada propietario realice en su vivienda, usando el servicio de calefacción, y que se determinará en función de las lecturas que marquen los repartidores de costes instalados en los radiadores de cada una de las viviendas. Este gasto se liquidará al final de cada ejercicio a cada propietario, según su consumo real determinado por los repartidores de costes, resultado de las lecturas efectuadas, o mediante recibos emitidos periódicamente por la empresa que realiza las lecturas.

En esos anuncios publicitarios no se dice toda la verdad, porque cada propietario, del costo total de la calefacción, sólo va a pagar si se instalan los calorímetros o repartidores de gastos, como ya se ha dicho, entre el 70% y el 50% del total del costo de la calefacción del edificio.

Además tampoco se suele decir que a los costos de la instalación de los calorímetros o repartidores de costo, hay que añadir los derivados de las válvulas con cabezal termostáticos, las bombas de caudal variable (caras), el equilibrado de la instalación y lo que cobran las empresas de lecturas por lecturas, conservación y emisión de recibos, en su caso.

Pero, como se suele decir, la pregunta del millón es: ¿quién financia estas campañas publicitarias? 

Se podría decir que sólo hay tres posibles financiadores:
  • Los propietarios de las viviendas.
  • La Dirección General de Industria, Energía y Minas.
  • Otros.
Los propietarios: No parece que sean ellos y que se anuncien y paguen por algo que, de hacerlo, les va suponer otras derramas adicionales. Tampoco existe actualmente quién les pueda representar a todos. Podrían ser sus representantes los Administradores de Fincas colegiados y en representación de todos ellos el Colegio de Administradores de Fincas de Madrid , Pero me consta que el Colegio no ha patrocinado estas campañas. ¿Podrían ser los usuarios los patrocinadores de las campañas de publicidad?

La Dirección General de Industria, Energía y Minas: Tampoco parece que sean ellos, cuando en una jornada celebrada el pasado 24 de octubre para informar que estaban preparando un decreto para que sea obligatoria la instalación de los repartidores de costes en la Comunidad de Madrid, uno de sus representantes nos informó que van a realizar unas campañas publicitarias para que los ciudadanos estén informados -supongo que será porque el Gobierno aún no ha aprobado el artículo 14 de la Directiva Europea que lo hace obligatoria, aunque si al final el Gobierno aprueba  su obligatoriedad y lo hace con unos condicionantes distintos a los que se aprueben en ese decreto, los Administradores de Fincas colegiados nos volveremos a quedar, como ya ha ocurrido otras veces... "con donde las espaldas pierden su honesto nombre" al aire-. ¿Podría ser la Dirección General de Industría, Energía y Minas de la comunidad de Madrid la patrocinadora de las campañas de publicidad?

Sólo nos quedan, otros: Estarían incluidos, presuntamente, los fabricantes de estos mecanismos, los instaladores y las empresas que realizan las lecturas y mantenimiento a partir de su instalación. ¿Presuntamente pueden ser ellos o sus asociaciones los que financian las campañas publicitarias? ... que el lector juzgue quién puede estar financiando las campañas publicitarias.