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domingo, 30 de septiembre de 2018

¡¡PELIGRO!! Se va a reformar una vivienda en mi Comunidad de Propietarios

Este artículo quiere ser una llamada de atención a varios colectivos: Administradores de Fincas, Técnicos, Empresas constructoras y Porteros/Conserjes de Comunidades de Propietarios.

¿Por qué digo esto? El pasado día 4 de junio publicaba un artículo en el blog sobre "Responsabilidades  de las Comunidades de Propietarios por la ejecución de obras" (Para verlo pulsar aquí)

También hacía referencia al derrumbe parcial que había ocurrido en un edificio sito en el centro de Chamberí, colindante con una de las Comunidades de Propietarios que administramos. También os comentaba  que os tendría informados de sus consecuencias por si os ocurre algo parecido.

El derrumbamiento parcial del edificio situado en el Paseo del General Martínez Campos nº 19, con fachada posterior a la calle de Viriato nº 64, ocurrió el 22 de mayo pasado. Como consecuencia, fallecieron dos trabajadores. El edificio afectado es colindante por su medianería derecha con la Comunidad de Propietarios del Paseo del General Martínez Campos nº 21, con fachada posterior a la calle de Viriato nº 66, y por su medianería izquierda con las Comunidades de Propietarios del Paseo del General Martínez Campos nº 17, y con  la de Viriato nº 62 (esta última es la que administramos nosotros).

Las causas del derrumbamiento aún las están investigando los técnicos municipales y la Unidad de Policía Judicial del Ayuntamiento de Madrid, pero una de ellas, presumiblemente, pudiera ser la acumulación de escombros en una zona de la última plante del edificio, que colapsó al no poder aguantar el forjado el sobrepeso, arrastrando a todos los forjados situados debajo de él, así como a parte de los muros de cerramiento al patio interior.

¿Como ha afectado a nuestros administrados, propietarios de la Comunidad de Viriato nº 62? Esta es aproximadamente la secuencia temporal:
  • El derrumbe se produce el día 22 de mayo, sobre las 16,30 horas y a las pocas horas son desalojados todos los vecinos del edificio, que tienen que alojarse en casas de familiares, amigos y varias familias en un hotel -imaginaos: trabajos ( en la finca hay varios pisos dedicados a despachos profesionales, instituto de belleza, etc.), colegios de niños, ropa, libros de estudio. etc-.
  • El 25 de mayo pueden regresar los propietarios a sus viviendas.
  • El 28 de mayo reunión en la Junta Municipal de Chamberí con la Consejala de Distrito y los Presidentes y Administradores de Fincas de las tres Comunidades afectadas.
  •  El 30 de mayo se levanta un acta de inspección a las viviendas de Viriato 62 por técnicos del Ayuntamiento.
  • El 2 de junio se produce un nuevo derrumbe de parte del edificio,  dado que se estaban realizando obras de desescombro.
  • El 3 de junio se vuelve a desalojar todas las viviendas de las tres Comunidades de Propietarios que sean colindantes con el edificio de Martínez Campos nº 19 (a nosotros le afecta a una de las viviendas de cada planta, al ser solo dos por planta).
  • El 4 de junio nueva reunión en la Junta Municipal de Chamberí con la Concejala de Distrito y todo su equipo, así como los Presidentes y Administradores de Fincas de las tres Comunidades afectadas. En dicha reunión se nos comunica que el desalojo está previsto que sea por un tiempo aproximado de un mes. Que los martes y viernes de 18,30 a 20,00 horas se podrá acceder a las viviendas desalojadas acompañados del Samur social y la policía. También se informa que el día 5 a las 9,30 horas se va a proceder, por unos inspectores del Ayuntamiento, a levantar un acta de inspección fotográfica de las viviendas desalojadas para tener constancia posterior de los posibles daños que se puedan causar con las obras de demolición y desescombro.
  • A los pocos días, dado que nuestra Comunidad es la que tiene menos medianería con el edificio que ha sufrido el derrumbe parcial, y los trabajos de demolición de las zonas peligrosas colindantes con nuestro edificio ya habían sido realizados, se les permite volver a todos los propietarios a sus viviendas.
  • Los Administradores de Fincas de las tres Comunidades afectadas seguimos en contacto para acordar las acciones legales que se van a emprender para reclamar daños y prejuicios.
  • Durante todos estos días, desde el edificio que administramos, así como desde otras fincas cercanas que también administramos, he estado sacando fotos del derrumbe y de todos los trabajos que se realizaban.
  • La propiedad del edificio, al parecer, ha decidido modificar el proyecto de reforma integral y, manteniendo la fachada del Paseo de General Martínez Campos nº 19, construir un nuevo edificio con varias plantas de aparcamiento subterráneo.
  • Para nuestros administrados afectados no terminará la sensación de peligro hasta que no se terminen las obras de ejecución del vaciado para las plantas de aparcamiento y se esté construyendo la estructura sobre rasante.
El día 19 de septiembre, durante las obras de rehabilitación del edificio donde está instalado el hotel Ritz de Madrid, se ha producido un nuevo derrumbe sobre las 16,15 horas y ha ocasionado un muerto, dos heridos graves y cuatro moderados. Según el diario El Mundo del día 20/9/2018 "La Policía apunta a que el forjado del Ritz cayó por una sobrecarga".

¡Qué coincidencias en ambos casos!: En el Paseo del General Martínez Campos nº 19 los hechos suceden sobre las 16,40 horas y en el edificio del Hotel Ritz sobre las 16,15 horas. Ambos, presumiblemente, por sobrecarga sobre el forjado de la última planta, donde se trabajaba con demoliciones. En el Paseo del General Martínez Campos nº 19 dos obreros fallecen y en el edificio del Hotel Ritz, un fallecido, dos heridos graves y cuatro moderados. Por la importancia y el costo de las obras, ambas deberían contar, presumiblemente, con una Dirección Técnica de obras y un Coordinador de Seguridad y Salud. ¿Casualidad o ... ?

Las dos demoliciones parciales no han ocurrido en edificios de Comunidades de Propietarios, pero en algún otro caso podría haber ocurrido:

Vivo en una viviend situada en la planta 5ª de un edificio del distrito de Chamberí y desde hace poco tiempo también nos encargamos de la administración de la Comunidad de Propietarios.

Hace poco más de un año que se están vendiendo algunas viviendas. Algunas directamente entre propietarios y otras a Sociedades Mercantiles que las reforman y venden posteriormente. Una de las viviendas que se ha vendido a una sociedad Mercantil ha sido la situada bajo la mía, en la 4ª planta, y a primeros de mayo comenzaron las obras de reforma.

Una de los días que estaba en casa, los golpes que se realizaban en dichas obras eran tan fuertes que incluso nuestros muebles temblaban, por lo que en mi calidad de propietario afectado y como Administrador de la finca, bajé para ver lo que estaba sucediendo.

El encargado de la obra me permitió el acceso y pude comprobar que se estaba demoliendo la casi totalidad de los tabiques de la vivienda, dejándola prácticamente diáfana en toda su superficie, y se habían levantado además todos los solados, hasta el punto que estaban a la vista todos los perfiles metálicos que constituyen el forjado.

Mi sorpresa, temor y asombro (soy aparejador  con 56 años de profesión, 52 de ellos dedicados, entre otras materias, a la rehabilitación) fue al comprobar que en la zona central de la vivienda, que ahora estaba diáfana, había sacos blancos amontonados casi en dos metros de altura, llenos con los escombros que se habían producido.

Le dije al encargado de la obra que ese forjado en cualquier momento se podría romper y arrastrar todo hasta la planta baja. Si en ese mismo momento no empezaban a sacar los escombros, aunque fuera a la calle, les denunciaba al Ayuntamiento y a la Policía. Aunque enfadado se pusieron a hacerlo. Hay que tener en cuenta que las obras cuentan, presumiblemente, con la dirección técnica de un Arquitecto.

A los pocos días sucedía lo del derrumbe parcial del edificio del Paseo del General Martínez Campos nº 19, y al coincidir con el encargado en el portal de la finca, le dije: Eso mismo os podía haber sucedido a vosotros, si no llegáis a hacerme caso. Su respuesta fue: Tenía Ud. razón y en mi Empresa ya me han dicho que la próxima vez lo tenemos que hacer mejor (como testigo estaba el portero de la finca).

¿Qué habría pasado si ese día no llego a estar en casa?, ¿si no soy Aparejador, experto en rehabilitación? Posiblemente nuestro edificio, con muertos incluidos, podría haber sido el primero de los otros dos de los que hablan los periódicos.

Cuando estoy escribiendo este artículo veo en televisión que ya son tres los edificios que se han derrumbado. Están poniendo en la pantalla una imágenes que sorprenden por los daños ocasionados y resulta sorprendente que no se haya caído el edificio.

En una urbanización de bungalows de Orihuela, en uno de ellos, se ha producido un derrumbe espectacular que ha afectado a otros colindantes, hasta el punto que los bomberos no se atrevían a entrar en él para buscar a dos personas que han resultado heridas leves, por el peligro que ofrecía de caerse en cualquier momento.

Los hechos se han producido a la 8.04 de la mañana y las primeras hipótesis las centran en algunas "obras ilegales" que, al parecer, se estaba haciendo en el sótano del bungalow.

Debido a estos incidentes que comento, es por lo que quiero hacer esta reflexión a los colectivos que señalaba al principio:

En primer lugar a los Administradores de Fincas y al colectivo de Porteros y Conserjes de Comunidades de Propietarios:
  • No tenemos por qué ser técnicos de obras, aunque algunos, técnicos o no, sepamos bastante de rehabilitación. Y visto lo que viene sucediendo, a partir de ahora deberíamos estar más pendientes de la situación en que se desarrollan esas obras, no como técnicos, que esos los tendrá que contratar la propiedad, si las obras y las ordenanzas municipales así lo requieren, pero si de las incidencias de las obras con la Comunidad. El portero o conserje de la finca, si lo hay o el Presidente de la Comunidad en su caso, pueden ser un valioso medio de información y comunicación. 
  • No debería ser suficiente con que a quién compra una vivienda en algunas de las Comunidades que administramos y la va a reformar de forma importante, exigirle que comunique al Presidente o Administrador de la finca el proyecto de las obras para comprobar que no toca ni altera ningún elemento común de la finca. Así como que ha solicitado la correspondiente licencia municipal.  Como es práctica habitual hasta ahora
  • Si la obra que se va a efectuar en una vivienda es de cierta importancia, propongo se le exija un seguro de responsabilidad civil de reforma y/o rehabilitación, con una garantía mínima de 600.000 €, que cubra los posibles daños que pudiera ocasionar con las obras. El costo de esa póliza, según me informan en varias Corredurías de Seguros, es mínimo comparado con el costo de la obra y los perjuicios que se pudieran ocasionar.
  • Los Porteros y Conserjes son uno de los agentes importantes en este tema de la rehabilitación y sobre todo de evitar riesgos y desgracias. Están todo el día en el edificio y aunque no sea de su competencia, ni entre en sus obligaciones, saben la hora de llegada y salida de los obreros que trabajan en las obras que se realizan en la finca o vivienda. Conocen, aunque sólo sea por los ruidos y golpes si se están demoliendo tabiques o levantando solados, y lo más importante, la frecuencia con la que se sacan los escombros que se generan... y les manchan ascensores, escaleras y portales.
  • También por los materiales que se retiran o se llevan a la obra, si se están tocando elementos comunes. Pues bien si observan algo que no resulte normal, deberían ponedlo en conocimiento del Administrador de la finca, el Presidente o el Técnico que lleve la obra. 
En segundo lugar a los Técnicos y Empresas Constructoras, que dirigen obras de rehabilitación o realizan trabajos, en edificios de Comunidades de Propietarios, sean propias de la Comunidad o de algún propietario en su vivienda particular:
  • Sabemos de la dificultad que se tiene para contratar personal cualificado, tanto de Técnicos como Empresas constructoras o personal cualificado para ejecutar las obras, máxime las de rehabilitación o eficiencia energética. Y no todo vale.
  • La crisis que ha durado casi diez años, ha quitado del mercado a la mayoría de los Técnicos, encargados de obra, oficiales y autónomos más cualificados anteriormente. Unos porque se han tenido que marchar al extranjero en busca de trabajo, y otros porque para poder vivir se han tenido que reciclar en otras profesiones o trabajos.
  • Debido a ello se tendrá que seleccionar con cuidado a los técnicos y trabajadores que se contraten y se manden a las obras, teniendo a alguien que sepa y entienda  en las propias obras para evitar accidentes o mala práctica.
  • La experiencia nos dice que para realizar unas obras en el edificio de una Comunidad de Propietarios, o una vivienda particular, no siempre es lo más conveniente contratar al .... hijo o conocido de tal propietario que es técnico, sí pero sin experiencia en la materia, y sin muchos conocimientos a veces.
  • En uno de mis artículos publicado en el blog, titulado: "¿están preparados los técnicos para la rehabilitación? (para verlo pulsar  aquí), ya exponía mis dudas sobre la preparación de los Técnicos en las obras de rehabilitación. Dudas confirmadas en muchas de las jornadas técnicas a las que asisto, sobre la formación y experiencia de los Técnicos en España sobre la rehabilitación y eficiencia energética.
  • Los Técnicos, hablo como tal, que llevamos la dirección de obras de una reforma, no solemos estar todo el día en la obra, salvo cuando ejercemos como jefes de obra de una Empresa, y por ello debemos extremar las órdenes que se le den a la Empresa que realice las obras. No sólo en el tema de los riesgos laborales, sino también en las normas de ejecución de los trabajos que se tengan que realizar, fundamentalmente en las tareas de demolición y desescombro.
  • No dar las cosas por sabidas, aunque sean muy elementales, pues por desgracia hoy la formación y experiencia del personal que trabaja en la construcción y sobre todo en la rehabilitación es muy escasa.
  • Respecto a las empresas constructoras, una practica habitual en algunas obras es mandar al principio uno o dos peones para que demuelan tabiques, levanten solados y piquen paramentos, dejando los escombros almacenados en el forjado, -que ha quedado debilitado- , y cuando hay suficientes escombros se mandan varios peones más para que en una mañana o tarde los saquen a la calle, bien a una camioneta o furgoneta, o en su caso a un contenedor.  Con eso se pueden ahorrar no más de 1.000 €, pero se puede correr el riesgo de accidente y salir en los periódicos.
  • Los edificios construidos en Madrid antes de 1962 se construían sin unas normas oficiales sobre el cálculo de sus estructuras, principalmente en lo relativo a la sobrecargas de uso de viviendas, y que incluso en algunas ocasiones se les podía aplicar unas reducciones entre 10% y el 50%, según el número de plantas del edificio, para los pilares.  En 1962 se publica la Norma MV-101 de Acciones en la Edificación, mediante el Decreto 195/1963, de 17 de enero.  En la mencionada Norma MV-101 se estima como sobrecarga de uso para viviendas económicas, la mayoría de las que se construían, de 150 kg/m2, y sólo de 200 kg/m2 para otro tipo de viviendas.
  • Si ahora un saco de cemento, o yeso, pesa 25kg. -hasta hace poco los de cemento pesaban 50 kg-, eso significa que si se apilan 6 sacos uno encima de otro, ya se está por encima del límite que se establecía, pues los sacos miden mucho menos de 1,00 m2. Y normalmente se apilan en varias hileras juntas. Simplemente con eso ya se está por encima de lo que soporta el forjado. Si apilamos muchos sacos de escombro, es fácil imaginar y comprobar lo que puede ocurrir a veces.
La rehabilitación está cogiendo una importancia que hasta ahora no tenía, ni se valoraba en cuanto a la revalorización de las viviendas y los edificios. Está siendo el motor de la construcción e impulsando  la actividad constructiva y la creación de puestos de trabajo. Pero la formación de los que ocupan esos puestos de trabajo ha caído a niveles muy bajos.

No es de extrañar la cantidad de cursos de formación que a todos los niveles se están impartiendo desde muchos Organismos Oficiales, Colegios profesionales, Asociaciones y Fundaciones. Igualmente la aparición de nuevas formas de formación, como el Mentoring, en el que personas jubiladas o muy formadas en algunos temas, tutelan a Empresas, Técnicos o individuos para mejorar sus conocimientos, al transmitirles los adquiridos a lo largo de una vida de trabajo , formación y experiencia.

La rehabilitación, la accesibilidad y la rehabilitación energética están ahí, y cada día va a ser más importante para todos: Organismos Oficiales, Técnicos, Empresas constructoras, trabajadores y Administradores de fincas colegiados. De todos nosotros y de nuestra implicación dependerá que las obras se realicen de forma correcta y sin accidentes ni incidentes.