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lunes, 12 de diciembre de 2016

Los alquileres pagan el ITP, ¿lo sabias?

Me entero que la Comisión de Fomento del Congreso de los Diputados ha aprobado por mayoría, por 28 votos a favor y 8 abstenciones poner en marcha los trámites para impulsar un nuevo Plan Estatal de Vivienda para el período 2017-2020, ya que el anterior termina en 2016. En el nuevo plan tendrá gran importancia el alquiler de vivienda y potenciará las ayudas al alquiler.

Posteriormente, en el Consejo de Ministros celebrado el día 9 de diciembre, se aprueba la prórroga durante un año el Plan Estatal de fomento del alquiler de vivienda, la rehabilitación edificatoria y la regeneración urbanas 2013-2016.

Así mismo se acuerda que el próximo 15 de diciembre se celebre la Conferencia Sectorial de Vivienda, Urbanismo y Suelo en la que el Ministerio de Fomento y las Comunidades Autónomas iniciarán el debate de propuestas con objeto de consensuar un nuevo Plan Estatal de Vivienda para los ejercicios 2018 a 2021, ambos inclusive. -Apostaría algo a que en esa Conferencia Sectorial,varios de los que van a asistir, proponer y aprobar algunas medidas sobre el alquiler de viviendas no se acuerdan/desconocen lo que es el impuesto ITP-

Sin embargo veamos lo que se legisla, o se quiere legislar y lo que ocurre en la práctica:

En los últimos meses, con el Gobierno en funciones, al parecer, se había paralizado una campaña iniciada para el cobro de un impuesto. Dado que algunos Ministros continúan en el nuevo ejecutivo - y supongo que sus equipos y asesores también- antes que se les ocurra poner nuevamente la maquinaria recaudatoria en marcha, voy a exponer algo que me preocupa. Sobre todo por  nuestros jovenes, que para emanciparse de sus padre, o para casarse, alquilan una vivienda, así como algunos de nuestros administrados, que vivían en pisos de su propiedad y ahora, con la crisis, son inquilinos en otros edificios.

¿Tiene alquilada una vivienda?, ¿vive de alquiler?, ¿sabe lo que es el impuesto ITP sobre los alquileres?.

No se extrañe, incluso mucho de los profesionales, o bien no nos acordábamos o no sabíamos lo que es, y sobre todo, a lo que obliga a inquilinos y arrendadores/propietarios el susodicho impuesto que grava  los alquileres.

Este ITP, impuesto de transmisiones patrimoniales, es el gran desconocido para la mayoría de los ciudadanos, y ello porque desde hace tiempo ha estado adormecido, o no se aplicaba por las Comunidades Autónomas, vaya Ud a saber las verdaderas causas, ... hasta hace poco más de un año en que han empezado a intentar cobrarlo. ¿Será por la crisis y la reducción de ingresos que tienen ahora con el parón de la construcción?, y aunque el aporte no sea relevante, "un grano hace granero".

El impuesto ITP, impuesto de transmisiones patrimoniales, esta sustentado por el R.D. Ley 1/1993- Ley del impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.     Seguramente se estará preguntando, ¿y que tiene que ver el alquiler de mi vivienda con una transmisión patrimonial que suele ser una venta o compra de vivienda?. Pues muy sencillo, porque el alquiler se considera una adquisición onerosa en la que el inquilino adquiere un derecho de uso.

Lo curioso es que este impuesto tiene 23 años de vigencia, desde 1993, y desde entonces el mercado inmobiliario ha cambiado bastante y la sociedad española, también. Además, ahora el Gobierno intenta cambiar la conciencia del ciudadano de comprar por alquilar vivienda. Para ello ha redactando el Real Decreto 233/2013 de 5 de abril, para el fomento del alquiler de viviendas, rehabilitación edificatoria y regeneración urbana. Puede que para paliar la crisis económica y teniendo encuesta la dificultad existente actualmente para comprar vivienda por una mayoría de ciudadanos, además de intentar asemejarnos más a Europa con los alquileres y las viviendas en propiedad, donde allí los alquileres pueden rondar el 60% y en nuestro país el 20%.

Pero veamos que artículos del R.D. Ley 1/1993 hacen referencia a los alquileres de viviendas:
Artículo 1.
1. El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (en adelante ITP)
es un tributo de naturaleza indirecta que, en los términos establecidos en los artículos siguientes, gravará:

1.º Las transmisiones patrimoniales onerosas.

Artículo 7.
1. Son transmisiones patrimoniales sujetas:

b) La constitución de derechos reales, préstamos, fianzas, arrendamientos, pensiones y concesiones administrativas, salvo cuando estas últimas tengan por objeto la cesión del derecho a utilizar inmuebles o instalaciones en puertos y aeropuertos.

Se liquidará como constitución de derechos la ampliación posterior de su contenido que implique para su titular un incremento patrimonial, el cual servirá de base para la exigencia del tributo.

4. A los efectos de este impuesto, los contratos de aparcería y los de subarriendo se equipararán a los de arrendamiento.

Artículo 8.
Estará obligado al pago del Impuesto a título de contribuyente, y cualesquiera que sean las estipulaciones establecidas por las partes en contrario:

f) En la constitución de arrendamientos, el arrendatario.

Artículo 9.
1- Serán subsidiariamente responsables del pago del impuesto:

b) En la constitución de arrendamientos, el arrendador, si hubiera percibido el primer plazo de renta sin exigir al arrendatario igual justificación.

Artículo 10.
1. La base imponible está constituida por el valor real del bien transmitido o del derecho que se constituya o ceda. Únicamente serán deducibles las cargas que disminuyan el valor real de los bienes, pero no las deudas aunque estén garantizadas con prenda o hipoteca.

2. En particular serán de aplicación las normas contenidas en los apartados siguientes:

e) En los arrendamientos servirá de base la cantidad total que haya de satisfacerse por todo el período de duración del contrato; cuando no constase aquél, se girará la liquidación computándose seis años, sin perjuicio de las liquidaciones adicionales que deban practicarse, caso de continuar vigente después del expresado período temporal; en los contratos de arrendamiento de fincas urbanas sujetas a prórrogas forzosa se computará, como mínimo, un plazo de duración de tres años.

Artículo 12.
1. Podrá satisfacerse la deuda tributaria mediante la utilización de efectos timbrados en los arrendamientos de fincas urbanas, según la siguiente escala:
Baremos de precios de alquiler en €, coste anual
Tarifa a aplicar
Hasta 30,05 
0,09
De 30,06 a 60,10
0,18
De 60,11 a 120,20
0,39
De 120,21 a 240,40
0,78
De 240,41 a 480,81
1,68
De 480,82 a 961,62
3,37
De 961,63 a 1.923,24
7,21
De 1.923,25 a 3.846,48
14,42
De 3.846,49 a 7.692.95
30,77
De 7.692,96 en adelante
0,024040 € por cada 6,01 € o fracción

2.El impuesto se liquidará en metálico y con arreglo a la citada escala de gravamen cuando en la constitución de arrendamiento no se utilicen efectos timbrados para obtener la cuota tributaria.

Artículo 54
2.No será necesaria la presentación en las oficinas liquidadoras de:

  b) Los contratos de arrendamiento de fincas urbanas cuando se extiendan en efectos timbrados.

Resumiendo:
  • Los alquileres de fincas urbanas pagan el ITP, ante de los 30 días de la firma del contrato. (los alquileres de plazas de garaje, también).
  • A la renovación del contrato se vuelve a pagar.
  • El impuesto del ITP lo paga el inquilino.
  • Si no lo paga el inquilino podrá pagarlo el propietario/arrendador, si hubiera percibido el primer plazo de renta sin exigir al inquilino el justificante de pago.
  • La base imponible será la cantidad total que haya de pagarse por todo el período de duración del contrato ( 1, 3, 5.... años).
  • Si el contrato tiene una duración de 1 año, se pagará por años.
  • Si no consta la duración del contrato se hará la liquidación por tres años, sin perjuicio de las liquidaciones adicionales que deban practicarse.
  • El impuesto ITP se pagará en metálico o efectos timbrados.
  • Se pagará con el modelo 600 del Ministerio de Hacienda.
  • Cuando el inquilino es una empresa o un profesional, y si el alquiler es para un despacho, oficina o local de negocio no se paga. Paga el IVA.
  • El abono del impuesto ITP es necesario si hay que hacer constar el alquiler en algunos expedientes públicos, como por ejemplo para depositar la fianza, acceder a ayudas públicas, o deducciones en el IRPF. 
Conclusiones:

¿Por qué si durante varios años la Dirección General de Tributos de la Comunidad de Madrid no ha reclamado este impuesto si no se pagaba, y no lo hacia casi nadie, desde hace un año está mandando cartas a los propietarios/arrendadores para que aporten los contratos de arrendamientos celebrados a partir del uno de enero de 2012 sobre el inmueble ubicado en la calle xxxxxxx?.

Según el Observatorio del Alquiler del Ministerio de Fomento, en la Comunidad de Madrid existen unos 400.000 pisos en alquiler y según la Consejería de Hacienda de la comunidad de Madrid, en 2013 se recaudaron unos 668.000,00 € y en 2014 sólo unos 601.00,00 €. Con una simple división salen 1,67 € y 1,50 € respectivamente por vivienda. Mucho trabajo para tan poca renta. Quizás por eso han decidido pedir los contratos a los propietarios para aumentar la recaudación.

Si el impuesto lo pagan los inquilinos y al depositar la fianza se deposita una copia del contrato en el anterior IVIMA, a partir de julio de 2015 ha pasado a denominarse Agencia de Vivienda Social de la Comunidad de Madrid, ¿por qué las cartas se están dirigiendo a los propietarios y no a ellos?.

¿Tanto le cuesta al IVIMA/Agencia de Vivienda Social de la Comunidad de Madrid buscar en sus archivos y pedir los contratos a los inquilinos, en lugar de pedírselo a los propietarios?.

Si al cobrar el primer  plazo de renta el propietario/arrendador le pide al inquilino el justificante de pago del impuesto ITP, y este no se lo entrega, ¿qué deben hacer nuestros administrados para no tener que pagarlo ellos?. ¿Denunciar al inquilino?, ¿a quien?, ¿dónde?, ¿cancelarle el contrato y que se marche de la vivienda?, o no pedir nada como hasta ahora, pero que tampoco se le reclamaba a él. Menos mal que no se ha incluido que el propietario/arrendador pida la declaración de la renta durante el período del contrato y si no practica la declaración su inquilino, que la pague él.

¿Tendrá el propietario que incrementar el alquiler en la parte correspondiente del ITP ante la duda de que no lo pague su inquilino y así pagarlo él para no verse obligado a que se reclamel?. Atención que lo que se le está reclamando son los cuatro últimos años. ¿Y si el inquilino se ha marchado ya de la vivienda, y no ha cumplido el total del tiempo de contrato y además ha dejado impagado varios meses de alquiler?.

Por otra parte, el ingreso del impuesto del ITP se realiza en el impreso 600 del Ministerio de Hacienda, nada fácil de rellenar para una persona no habituada a ello. Existe hasta un programa del Ministerio para rellenarlo.

Una familia que pague 400,00 € mensuales, con contrato anual, tiene que ingresar 30,77 € cada vez que renueve el contrato. ¿Sabrá rellenar el impreso?, ¿tiene que ir a una gestoría cada vez que haga el ingreso?. ¿No se podría pagar incluyéndolo en su declaración de la renta, en el supuesto que tenga que realizarla?

¿De qué hablamos cuando se legislan decretos para el fomento del alquiler de viviendas?.

¿No sería mejor suprimir el impuesto ITP, para facilitar el alquiler de viviendas, si queremos fomentar el alquiler?. ¿Llegaremos a tiempo para que lo tengan en cuenta en esa Conferencia Sectorial?.

2 comentarios:

  1. Un artículo sumamente interesante y sobre un tema muy desconocido para la mayoría de usuarios. El día que alguien le quiete este cascabel al gato se va a liar... ¡Enhorabuena!

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  2. Coincido con Franloksli. Agradecido al Sr. Jiménez por su claridad y rigor. No como la aparición de este nuevo impuesto, cuya aplicación suscita muchísimas dudas a los arrendadores/arrendatarios y sobre todo si se pretende fomentar el mercado de alquiler con este tipo de medidas "caóticas" se dificulta mucho el buen fin de los contratos de arrendamientos . Esperemos acontecimientos. Gracias.

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