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domingo, 29 de octubre de 2017

Gas Natural ofrece honorarios/comisiones a los administradores de Fincas

Algunos Administradores de Fincas colegiados hemos recibido un email -supongo que los que asistimos al Foro de Actualidad del Colegio de Administradores de Madrid, celebrado los pasados 28 y 29 de septiembre-.

 Dicho correo, reenviado en nombre de D. Franciso José Serrano Rodriguez, por D. Luis Puerta Lastra, del departamento de Soporte a Procesos de Inspección de Gas Natural Madrid, según consta en la documentación recibida, es para "ofrecernos la posibilidad de colaboración con GAS NATURAL MADRID, distribuidora de gas del grupo GAS NATURAL FENOSA en la Comunidad de Madrid, para instalar el gas natural en las fincas que no lo dispongan entre la cartera de nuestros clientes.

El acuerdo se basaría en dos aspectos fundamentales:
1º Permitir la asistencia de uno de sus gestores comerciales (personal de GAS NATURAL MADRID) a una reunión de comunidad de vecinos con el fin de explicar las ventajas de instalar el gas natural. Por estas gestiones se nos retribuirá como administradores de fincas de la siguiente forma:
            Retribución AAFF:
  • 200€ por reunión efectiva (acuerdo de reunión de vecinos para la construcción instalación receptora común o para transformación de sala de caldera a gas natural).
  • 100€ por vivienda puesta en gas o usuario conectado a la sala de calderas.
Previamente tendríamos que firmar el acuerdo que permitiera la plasmación de dichas retribuciones".

Hasta aquí la información del correo recibido, pero... ¿que ha provocado en mi y en algunos compañeros con los que lo he comentado, su lectura?

Me he sentido confundido, enfadado, humillado y mi primera reacción fue la de llamar al teléfono que indican para aclarar las dudas que pudiéramos tener y poner verde al tal Sr.Luis Puerta Lastra. He querido no contestar en caliente y dejar pasar unos días antes de responder a su ofrecimiento.

Hay un refrán español que dice: "la avaricia rompe el saco".  Y aunque en los ejercicios económicos de GAS NATURAL FENOSA correspondientes a los años 2012 a 2016, el resultado de sus beneficios netos atribuibles no hayan seguido la línea ascendente de beneficios que mantenían anteriormente (Fuente Gas Natural) no creo que por ello el resultado sea con pérdidas ni mucho menos, pero ... todos queremos más y más.

Quizás debido a ello, o por otras causas que desconozco, ha decidido aumentar su cuota de trabajo en la eficiencia energética, aunque sea a costa de "campañas incentivadoras" para todos aquellos que de alguna forma puedan proporcionarles clientes y un aumento de sus ingresos.

El pasado dieciocho de junio publicaba un artículo en el blog (para verlo pulsar aquí) en el que informaba que en el mes de mayo había asistido a dos jornadas convocadas en la sede central de GAS NATURAL FENOSA con dos colectivos importantes. Una con la Asociación Nacional de Empresas de Rehabilitación y Reforma (ANERR) y la otra con el Colegio de Administradores de Fincas de Madrid (CAFM).  

En la reunión con las Empresas asociadas de ANERR se les informaba, entre otras cosas, que por cada Comunidad de Propietarios que tengan cuartos de caldera centralizados y con las que llegaran a un acuerdo para realizar obras de rehabilitación en la envolvente y/o su cubierta , se les haría una oferta integral de aislamientos  y una propuesta para sus salas de calderas.

Por ello existiría una retribución económica para las empresas (retribución uno) que llegaran a un acuerdo con las Comunidades para ejecutar esas obras. Igualmente existiría una prima para los clientes individuales (retribución dos), con el acceso a incentivos que le reportarían unos beneficios que se daban al instalador (retribución tres).

Al parecer la campaña concedía tres posibles retribuciones económicas por cada obra realizada. ¿Al final quién pagaría todas esas retribuciones?. Seguro que nuestros administrados.

En la reunión con los miembros de CAFM se nos hablaba de las facilidades para el Administrador de Fincas, ninguna de retribución económica y sí todas para facilitar una supuesta mejor gestión con su Empresa

Decía que me he sentido confundido, pues a esos honorarios que nos ofrecen, algunos comuneros  les llaman comisiones y ahora Gas Natural Fenosa, por medio de sus representantes, pretende darle un carácter oficial.

En cuarenta años de ejercicio de la profesión, me han ofrecido o sugerido el cobro de comisiones, pero ninguna gran Empresa se había atrevido a hacerlo de forma oficial hasta ahora.  Quizás porque casi siempre han tenido el monopolio de un servicio que había que contratar con ellos, si o si. Pero posiblemente al querer aumentar el abanico de servicios los resultados no son los mismos y las ideas de los que acuerdan los planes de ejecución tampoco.

Me he sentido enfadado, al ver lo poco que valoran a nuestra profesión y a sus profesionales, cuando piensan que nos podemos vender por 200€ ó 100€. Pero es que además piensan que los únicos listos son ellos, que nosotros somos tontos. ¿Por 200€ vamos a vender la confianza de nuestros administrados que confían en la mayoría de nosotros como para que les administremos su vivienda, en algunos casos el mayor patrimonio que tienen, durante 20, 30 ó 40 años?

Si aceptamos "firmar ese acuerdo que permitiera la plasmación de dichas retribuciones", ¿cómo vamos a tener luego la libertad de exigir a GAS NATURAL MADRID que corrija las posibles anomalías o defectos que surjan en las obras que realizan para nuestras Comunidades de Propietarios, por las Empresas que ellos subcontratan para efectuar esas obras, y de cuyos defectos podría darles unos cuantos ejemplos personales?

Me he sentido humillado, minusvalorado, al comparar su "oferta a la baja" con los beneficios económicos que ofrecían a las empresas asociadas con la Asociación Nacional de Empresas de Rehabilitación y Reforma (ANERR) en la mencionada jornada del 18 de mayo pasado, celebrada en su cede central.

Muchas gracias por su oferta, pero la inmensa mayoría de los Administradores de Fincas colegiados nos valoramos económicamente por mucho más que lo que nos ofrecen y pensamos que no tendrían dinero para contratarnos. Valoramos mucho más la confianza depositada por nuestros administrados en nosotros.

Seguiremos informando y asesorando a nuestros administrados según nuestro leal, saber, entender y nuestra experiencia profesional para que contraten con la empresa que les ofrezca mejores condiciones, tanto económicas como profesionales, así como que contraten el suministro con aquella Comercializadora que les ofrezca mejores condiciones. Pero no pensando en los honorarios/comisiones tan interesantes que puedan ofrecernos.

Pos data: Por cierto. que enviar un email a un colegiado en el que se incluyen los correos de otros 117 colegiados o técnicos asistentes al Foro de CAFMadrid, no es de recibo y probablemente se estará vulnerando la ley de protección de datos, puesto que ni yo, ni creo que ninguno de los 117, les hemos autorizado a mandar masivamente la dirección de  nuestros correos particulares.   

Y por supuesto que ahora tengo el correo particular de muchos compañeros y de otras personas que no son Administradores de Fincas -algunos ya los tenía-, en total ciento diecisiete, y si fuera tan irresponsable como para subastarlos o ponerlos a la venta entre empresas relacionadas con las Comunidades de Propietarios, seguro que lo que me ofrecerían por ellos sería de muchísimo más valor que lo que me ofrece GAS NATURAL MADRID, por ser su comercial. 

domingo, 15 de octubre de 2017

¿Estás seguro en tu casa?

Cuando pregunto que si estás seguro en tu casa, no me refiero a si tienes una puerta de entrada que sea reforzada o blindada, si tienes una alarma o cualquier otro medio de seguridad, incluso si tienes una póliza de seguro particular que te  cubra los posibles accidentes o daños por incendio. 

Lo que pregunto es si sabes las acciones que debes adoptar ante un posible incendio que se produjera en tu edificio o vivienda y que, según la decisión que adoptes en esos momentos, pudiera poner en peligro, o no, tu vida y/o la de tus seres más queridos, incluso también tus propiedades.  

¿Por qué pregunto esto? Es como consecuencia del nuevo Real Decreto 513/2017, publicado en el BOE nº 139 del 12 de junio de 2017, por el que se prueba el Reglamento de Instalaciones de Protección Contra Incendios, que entrará en vigor el 12 de Diciembre próximo.

Decreto que no afecta, en principio de forma muy importante a nuestros administrados, salvo en lo referente determinadas zonas o locales que tengan una superficie mayor a la que especifica el R.D.513/2017.

Como consecuencia de ello he asistido a una jornada informativa sobre el mismo, organizada por  la Fundación de la Energía de la Comunidad de Madrid y en la que algunos ponentes han detallado algunas de las normas de conducta que debemos adoptar y difundir entre nuestros administrados, por si llega el caso de vernos afectados por un incendio.

Vamos a ver en primer lugar lo más destacado del Real Decreto 513/2017 y finalmente lo expuesto en la jornada informativa.

El nuevo Real Decreto derogará, a su entrada en vigor, el actual Real Decreto 1942/1993 de 5 de noviembre, así como la Orden del Ministerio de Industria y Energía de 16 de abril de 1996, igualmente quedan derogadas cuantas disposiciones de igual o inferior rango que contradigan lo dispuesto en este  Real Decreto.

Los capítulos II, III y IV del R.D. se refieren a los productos de protección contra incendios, las empresas instaladoras y mantenedoras de instalaciones de PCI y la instalación, puesta en servicio y mantenimiento de instalaciones PCI.

El capítulo V está dedicado a las inspecciones periódicas de instalaciones de PCI, y es el que más puede afectar a nuestros administrados y a los edificios construidos, puesto que se introducen inspecciones periódicas en determinados casos.

1. En aquellos casos en los que la inspección de las instalaciones de protección activa contra incendios no esté regulada por reglamentación específica, los titulares de las mismas deberán solicitar, al menos, cada diez años, a un organismo de control acreditado... la inspección de sus instalaciones de protección contra incendios, evaluando el cumplimiento de la legislación vigente.

2. Se exceptúan de lo dispuesto en el apartado anterior los edificios destinados a:

     a) Uso residencial vivienda.
     b) Uso administrativo con superficie construida menor de 2000 m2.
     c) Uso docente con superficie construida menor de 2000 m2.
     d) Uso comercial con superficie construida menor de 500 m2.
     e) Uso pública concurrencia con superficie construida menor de 500 m2.
     f) Uso aparcamiento con superficie construida menor de 500 m2.

A condición de que no confluyan en ninguno de estos casos zonas o locales de riesgo especial alto, con...

3. De dichas inspecciones se levantará un acta, firmada por el técnico titulado competente del organismo de control que ha procedido a la inspección y por el titular de la instalación, quienes conservarán una copia que estará a disposición de los servicios competentes en materia de Industria de la Comunidad Autónoma."

¿Cómo influye esto en nuestros administrados y en nuestro colectivo para que informemos correctamente?
  • Al uso residencial viviendas (a), no le es de aplicación.
  • A los restantes uso (b,c,d,e,y f) mayores de las superficies indicadas de 2000 m2 y 500 m2, le es de aplicación en los siguientes términos:
  1. Primera inspección de las instalaciones existentes el 12/12/2.017:
    • Las instalaciones de protección contra incendios existentes deberán someterse a la primera inspección a los diez años de su puesta en servicio.
    • Las instalaciones de protección contra incendios existentes con diez o más años desde su puesta en servicio,deberán someterse a la primera inspección en los siguientes plazos máximos:
      • Instalaciones con una antigüedad mayor o igual a 20 años: en el plazo de un año. 
      • Instalaciones con una antigüedad mayor o igual a 15 y menor a 20 años: en el plazo de dos años.
      • Instalaciones con una antigüedad mayor o igual a 10 años y menor a 15 años: en el plazo de tres años.
A tener en cuenta: -!Es importante!-.

ANEXO I: Característica e instalación de los equipos y sistemas de protección contra incendios.

4. Extintores de incendio en función de la carga:
  • Extintor portátil: Diseñados para que puedan ser llevados y utilizados a mano... una masa igual o inferior a 20 kg.
  • Extintor móvil: Diseñados para que puedan ser transportados y accionado a mano, está montado sobre ruedas y tiene una masa total de más de 20 kg.
  • El emplazamiento de los extintores... estarán situados...preferentemente sobre soportes fijados a paramentos verticales, de modo que la parte superior del extintor quede situada entre 80 cm. y 120 cm. sobre el suelo. 
  • Su distribución será tal que el recorrido máximo horizontal, desde cualquier punto del sector de incendio, que debe ser considerado origen de evacuación, hasta el extintor, no supere 15 m.
5. Sistemas de bocas de incendio equipadas (BIE): 
  • 1. Las BIE pueden estar equipadas con manguera plana o con manguera semirrígida.
  • 1. La toma adicional de 45 mm. de las BIE con manguera semirrígida, para ser usadas por los servicios profesionales de extinción, estará equipada con válvula, racor y tapón para uso 
  • 3. Las BIE deberán montarse sobre un soporte rígido, de forma que la boquilla y la válvula de apertura manual y el sistema de apertura del armario, si existe, estén situadas, como máximo, a 1,50 m. sobre el nivel del suelo.
  • 3. Las BIE se situarán siempre a una distancia, máxima de 5 m. de las salidas del sector de incendio, medida sobre un recorrido de evacuación, sin que constituyan obstáculo para su utilización. Para facilitar su manejo, la longitud máxima de la manguera de las BIE con manguera plana será de 20 m. y con manguera semirrígida de 30 m.
15. Alumbrado de emergencia:-Es una exigencia nueva-

Las instalaciones destinadas a alumbrados de emergencia, deben asegurar, en caso de fallo del alumbrado normal, la iluminación en los locales y accesos hasta las salidas, para garantizar la seguridad de las personas que evacuan una zona, y permitir la identificación de los equipos y medios de protección existentes.

Las instalaciones de alumbrado de emergencia serán conforme a las especificaciones establecidas en el Reglamento electrotécnico de Baja Tensión, aprobado por Real Decreto 842/2002, de 2 de agosto, y la Instrucción Técnica Complementaria ITC-BT-28.

ANEXO II: Mantenimiento mínimo de las instalaciones de protección contra incendios.

Sección 1ª. Protección activa contra incendios:
  • La vida útil de los detectores de incendios será la que establezca el fabricante de los mismos, transcurrida la cual se procederá a su sustitución. En el caso de que el fabricante no establezca una vida útil, esta se considerará de 10 años. -Es decir, que a los 10 años hay que sustituirlas.
Sección 2ª. Señalización luminiscente:
  • La vida útil de las señales fotoluminiscentes será la que establezca el fabricante de las mismas. En el caso de que el fabricante no establezca una vida útil, esta se considerará de 10 años. -Es decir, que a los 10 años hay que sustituirlas-.
En la jornada celebrada en la Dirección General de Industria, Energía y Minas de la Comunidad de Madrid, por la Fundación de la Energía  -a la que asistió la Presidenta de nuestro Colegio, Manuela J. Martínez- el ponente D. Rafael Vega (Jefe de Prevención de Incendios de la Comunidad de Madrid) nos informó detalladamente sobre las normas de actuación que debemos adoptar en caso de incendio en uno de nuestros edificios, así como algunos cuidados y prevenciones a tener en cuenta o evitar en nuestras propias viviendas, para estar más seguros y/o evitar posibles peligros de incendios.

En Madrid el uso residencial de viviendas es el más numeroso. Con unas superficies de viviendas y ocupación de las mismas variables, dependiendo del barrio y el nivel adquisitivo de sus propietarios.

Las características constructivas de las viviendas también varían según la fecha de construcción de las mismas, Pudiendo considerarse las anteriores a 1970 como malas respecto a la protección de incendios y las posteriores a 1990 como buenas.

El nivel de seguridad contra incendios de las viviendas es variable, dependiendo de la zona en que estén construidas y en la mayoría de difícil adecuación. Sobre todo en la compartimentación de las escaleras, pues si no se realiza en el diseño del proyecto , luego no siempre es posible.

Las principales exigencias que se le aplica al uso de viviendas son las siguientes:
  • Sectorización respecto de los demás usos y de locales considerados de riesgo, como pueden ser los trasteros y los garajes. 
  • Sector máximo de 2.500 m2, en viviendas.
  • Condiciones para evitar propagación exterior del fuego, es que las escaleras de los edificios que tengan  entre 14 m. y 28m. de altura, tienen que ser escaleras protegidas.
  • Se considera la ocupación de las viviendas de 1 persona por cada 20 m2 útiles construidos.
  • Deberán cumplir las características de la señalización de las puertas y mecanismos de salidas.
  • Respecto a los elementos de extinción:
    • Los extintores manuales se distribuirán de tal forma que el recorrido máximo horizontal, desde cualquier punto del sector de incendio, que deba ser considerado origen de evacuación, hasta el extintor no supere 15 m.
    • Si el edificio tiene 24 m. o más de altura se le exige instale una columna seca
    • Si el edificio tiene 50 m. o más de altura deberá contar con aparatos de detección y alarma de incendio,
    • Si es mayor de 5000 m2. se le exigen hidrantes, accesibilidad a los Servicios de Extinción de Incendios, y una resistencia estructural al fuego baja.
  • Las Normativas de incedio no tienen carácter retroactivo para el uso de viviendas. Siendo las causas posibles de no exigirse: El gran número global de viviendas que se verían afectadas, las autorizaciones que se tendrían que conceder y solicitar, la repercusión social del gasto económico y sobre todo la dificultad de su aplicación.
  • La adecuación a las normativas, al CTE se produce por reformas muy importantes o por cambio de uso. Y sólo sserá aplicable a la zona reformada.
  • Se exige una adecuación parcial retroactiva sólo para edificios de altura y ello sobre las vías de evacuación y las instalaciones de protección contra incendio.  
Hay medidas de adecuación voluntaria que son muy interesante que se realicen:
  • Las medidas más comunes son:
    • Instalación de extintores
    • Instalación de alumbrado de emergencia.
    • Instalación de señalización.
  •  las medidas menos comunes y más difíciles de adoptar son:
    • La compartimentación de las vías de evacuación.
    • La instalación de detección y alarma ante el inicio de un fuego.
Y !ojo! a lo siguiente porque pueden evitarnos muchos problemas, tanto económicos como físicos:
  • Deficiencias que suelen producirse en el uso de las viviendas:
    • Problemas de accesibilidad: Por aparcamiento en zonas no adecuadas, o medio ambientales, a las que se les prioriza al posible incendio.
    • Cierre de puertas de acceso con llave o pestillos: Muy peligroso porque cuando se origina un fuego, casi nadie sale con las llaves del portal, la verja exterior, etc.
    • Mantenimiento defectuoso de las instalaciones: Sobre todo en las viviendas respecto a las calderas, la instalación eléctrica, etc.
    • Almacenamientos excesivos o inadecuados: En los trasteros, cuartos de contadores eléctricos y vías de evacuación.
    • Fallos en la compartimentación: Fundamentalmente en las escaleras.
    • Utilización de instalaciones y equipos inadecuados: Suele ocurrir en las viviendas mediante aparatos eléctricos y generadores de calor.
Un analisis estadístico de incendios confinados en Madrid entre 2004 y 2013 nos lleva a las siguientes CONCLUSIONES para reducir el número de víctimas:
  • El 68% de los incendios totales en Madrid se producen en viviendas. 
  • En fuegos en viviendas se han producido un total de 50 fallecidos, que corresponden con el 96,20% de todos los fallecidos durante ese período.
  • De 1.680 intoxicados, el 85,50% de los intoxicados fueron en viviendas.
  • Los fuegos en viviendas tienen un índice de peligrosidad muy elevado, con 167 víctimas por cada 1.000 incendios, cuando en el resto de usos es de 76 víctimas por cada 1.000 incendios.
  • El 80% de las muertes se producen en habitaciones y salones.
  • El 98% de los fallecidos vivían en la misma vivienda que donde se originó el incendio.
  • Se observa una relación directa entre el número de incendios y las viviendas en las que solo vive una persona.
  • Las horas de las comidas son los momentos con más número de incendios.
  • Los incendios en cocinas tan solo provocan el 4% de los fallecidos.
  • Los mayores de 66 años son el sector de población con más riesgo.
  • Se producen más incendios por la tarde, pero son más peligrosos los de la noche.
  • En habitaciones y salones se producen más incendios y con más víctimas los meses de invierno.
  • El 65% de los incendios son fuegos de enseres y electrodomésticos.
Propuesta de medidas para evitar víctimas:
  • Que la normativa de incendios haga más énfasis en el uso residencial Vivienda.
  • Obligación de instalar detectores de incendio en habitaciones y salones de viviendas.
  • Realizar campañas divulgativas de medidas de prevención en cocinas. -No colocar cortinas o visillos en ventanas que estén delante de fuegos con llama-.
  • Coordinación administrativa para las instalaciones de detectores a los sectores de población con más riesgo.
  • Si tienes que salir de casa a causa del fuego, cierra tu puerta de entrada. Por muy "cutre" que sea la puerta podrás salvar tu vivienda.
  • Si hay un fuego que produce humo en la escalera no salir de casa. Cerrar la puerta, poner una toalla o similar mojada a lo largo de la base de la puerta de entrada y marcharse a la zona más alejada de ella. Si hay ventana a la calle y no hay fuego en la fachada, asomarse para que te vean los equipos de socorro. Estarás más seguro en tu casa.