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domingo, 20 de noviembre de 2016

Registros oficiales accesibles, ya.


En mi último artículo preguntaba a los señores que redactan los Reales Decretos, Leyes u Ordenanzas  que afectan a los edificios - seguro que la mayoría viven en una Comunidad de Propietarios- si sabían cuantas inspecciones tienen que pasar actualmente sus propias Comunidades. Aunque si se lo preguntamos a Presidentes de las mismas, muchos también tendrían dificultades en contestar correctamente.

Hace unos días me preguntaba un compañero, Administrador de Fincas colegiado. Salvador, vosotros, en vuestro despacho, ¿cómo hacéis para saber cuando tienen que pasar las numerosas inspecciones técnicas que les afectan a los edificios de las Comunidades de Propietarios que administráis? ¿Y sobre todo a las nuevas Comunidades de Propietarios que os encargan su administración?

Nosotros, le decía, tenemos la suerte de llevar mucho tiempo en la mayoría de las Comunidades de Propietarios que administramos. En varias 38 años y, en bastantes, más de veinte años. Ello nos ha permitido hacer unos cuadros con las distintas inspecciones que tienen que pasar y que procuramos llevar al día para que no se nos olviden las fechas en las que les corresponde cada inspección. 

Pero efectivamente, el problema lo tenemos en las nuevas que nos encargan, que muchas veces, en la documentación que nos entregan, no aparecen las fechas de las inspecciones realizadas, ni la fecha en la que le corresponde la próxima inspección.

Aún siendo muy importante el tema de las inspecciones en nuestros despachos, es algo complicado conocer las fechas que corresponden para la próxima inspección de los edificios administrados.

Salvo los ascensores, cuya inspección es cada cuatro años, o dos si son públicos, el resto de las inspecciones suelen ser cada diez años. Tiempo en que por una Comunidad de Propietarios pueden haber pasado varios Administradores de Fincas y bastantes mas Presidentes y no hay, en general unos listados oficiales, salvo la ITE, en los que poder comprobar la fecha de la próxima inspección.

El problema, por tanto, no sólo lo tienen los compañeros que se incorporan a la profesión, sino también todos los que no dedicamos a la administración de fincas y no digamos las que no tienen un administrador colegiado y la administra cualquier propietario de la comunidad. 

Las Comunidades de Propietarios tienen que pasar inspecciones periódicas por los siguientes conceptos:
  • Servicio de ascensores, cada cuatro años o dos si son de uso público. (Orden 19-diciembre 1985)
  • Tanques de almacenamiento de gasoil, cada cinco, diez años o no es necesario. (R.D. 1523/1999 Instalaciones de almacenamiento para consumo en propia instalación, e Instrucción Técnica Complementaria MI-IPO3 del reglamento de Instalaciones Petrolíferas)
  • Inspección técnica de edificios (ITE), cada diez años. (Página web del Ayuntamiento)
  • Inspección de las instalaciones eléctricas comunes de baja tensión, cada diez años. (R.D. 842/2002 de 2 agosto y Resolución Dirección General Industria, E. y M. de jueves 2 agosto de 2012 B.O.C.M. Nº 183).
  • Revisión de instalaciones de protección contra incendios, 1 y 5 años (R.D. 1942/1993 Reglamento de instalaciones de protección contra incendios y Orden 16 abril de 1998 Normas y desarrollo R.D. 1942/1993)
  • Inspección de eficiencia energética de determinadas Instalaciones Térmicas de edificios, cada dos años, (gasoil) o cuatro años (gas), dependiendo del combustible que se utilice. (R.D. 10/2014 de 6 febrero). 
  • Control de las inspecciones periódicas realizadas de las instalaciones térmicas, cada doce años (R.D. 10/2014 de 6 febrero). 
  • Informe de la evaluación de eficiencia energética y accesibilidad de los edificios (desde el 24 de octubre de 2016), cada diez años. (R.D. Legislativo 7/2015 de 30 octubre, Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana y Decreto de Consejo Gobierno de Comunidad Madrid de 24 octubre 2016). 
Sin ser inspecciones, son instalaciones que se tendrán que realizar a corto plazo:
  • Accesibilidad del edificio (antes del 4 de diciembre de 2017). (R.D. Legislativo 1/2013 y Código Técnico de la edificación Documento Básico BD-SUA, punto 9: Accesibilidad).
  • Instalación de repartidores de costo de calefacción y válvulas termostáticas (pendiente de publicarse el decreto final). (Directiva Eficiencia Energética 2012/27/UE se transpone parcialmente al ordenamiento jurídico español con el R.D. 56/2016 de 12 febrero -no se ha incluido el artículo 14 del proyecto de Decreto completo)
De todas estas inspecciones, salvo dos, los Administradores de Fincas colegiados, o cualquier otro ciudadano, no podemos comprobar cuando le corresponde pasar la próxima inspección a un edificio determinado. De todas ellas sólo se pueden saber la Inspección técnica de edificios (ITE) en la página web del Ayuntamiento, y el de reciente implantación, la inspección de la evaluación de la eficiencia energética y accesibilidad de los edificios, que según acuerdo del Consejo de Gobierno de la Comunidad de Madrid, será un registro abierto a todos los ciudadanos.

Hay una tercera inspección de la que los Administradores de Fincas colegiados tampoco tenemos que mantener una vigilancia especial por la fecha de la próxima inspección. Me refiero al servicio de ascensores, ya que las Empresas que llevan el mantenimiento se encargan de avisarnos periódicamente cada vez que tienen que pasar la próxima inspección -se juegan mucho dinero como para que no nos lo recuerden-. No hay que olvidar que su fuente de ingresos no está solo en el costo del mantenimiento, sino también en las reparaciones y adaptaciones a normativas que se tienen que realizar con cada nueva inspección. Las restantes inspecciones no tenemos vías oficiales para saber la fecha correcta y concreta de sus inspecciones.

Me pregunto: si el IDAE puede crear una base de datos oficiales con las Empresas de Servicios Energéticos (ESE) que están autorizadas para prestar los servicios de eficiencia energética, y cuya base de datos contiene información de contacto, servicios comercializados y su ámbito geográfico de actividad; el Ayuntamiento de Madrid y la Comunidad Autónoma de Madrid pueden crear unos registros para saber las inspecciones que menciono anteriormente; incluso el Ayuntamiento de Santander ha podido realizar un listado de todos los edificios de Santander que deben realizar el informe de Evaluación del edificio para los años 2017, 2018, 2019 y 2020.  en el que incluyen su referencia catastral, dirección, año de construcción y fecha límite de plazo de presentación de informe. ¿Por qué la Dirección General de Industria no puede crear unos registros oficiales para todas las inspecciones que son de su competencia?.

Registros oficiales que bien abiertos a todos los ciudadanos, o al menos a los Administradores de Fincas colegiados, no olvidemos que somos los encargados y responsables de cumplir las normativas por parte de las Comunidades que administramos -aunque sin tener datos para cumplirlas- facilitarían mucho el cumplimiento de las normativas, ahorraran burocracia administrativa y evitarían multas no deseadas a nuestras Comunidades de Propietarios por no cumplir plazos.

Además nos permitirían poder programarlas, realizar en algunas de ellas unas preinspecciones no oficiales, para subsanar posibles anomalías y que no coincidan en el mismo período de tiempo, y sobre todo en los pagos, varias de ellas a la vez.

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