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sábado, 29 de junio de 2019

Cambio Climático, Olas de Calor e Islas de Calor

En estos días se está hablando mucho sobre el cambio climático y sus efectos sobre las olas de calor que estamos sufriendo en España. Y como todo lo que afecta a nuestros administrados y a los edificios en que viven nos afecta a los Administradores de Fincas colegiados, no está de más que intentemos reflexionar sobre el tema.

De pequeños estudiábamos que en el pasado habían existido épocas glaciales y épocas de deshielo entre otras, aunque en los últimos 50 años hemos vivido en una época muy tranquila aparentemente sobre el clima mundial. Sin embargo en los últimos días se viene hablando mucho del cambio climático que se está produciendo en el planeta, y aunque algunos no quieran reconocerlo, la realidad es que día a día las noticias nos informan de sucesos inusuales que ocurren como: inundaciones, lluvias torrenciales, nevadas, sequías y temperaturas elevadas por todo el globo terrestre.

Hechos que nos confirman que algo está cambiando en el clima mundial y que de alguna forma nos va a afectar a todos. Por lo que tendremos que aprender a vivir con ello, prever las consecuencias y encontrar soluciones para amortiguar sus efectos.

Una de esas consecuencias es la ola de calor que estamos viviendo estos días no solo en España, si no también en toda Europa, con temperaturas que van a batir muchas marcas. Todo ello nos lleva a preguntarnos ¿qué es una ola de calor?

Según la Agencia Estatal de Meteorología, se define "ola de calor" como un episodio de, al menos tres días consecutivos, en el que como mínimo el 10% de las estaciones meteorológicas registran máximas por encima del percentil del 95% de su serie de temperaturas máximas diarias de los meses de julio y agosto del período 1971-2000.

La Organización Meteorológica Mundial define una "ola de calor" cuando, durante más de cinco días consecutivos, la temperatura máxima diaria excede en cinco grados Celsius a la temperatura máxima media.

Estas olas de calor producen graves daños en las zonas donde ocurren, tanto en las personas, como en el medio ambiente, pero además se manifiestan de una forma especial en las grandes ciudades. Son las denominadas "islas de calor en zonas urbanas", las cuales aumentan los efectos del calentamiento en el centro de las ciudades respecto a zonas periféricas (en Madrid entre 5 y 7 grados de diferencia) y fundamentalmente durante la noche.

¿A qué se debe este fenómeno atmosférico? A varios factores: Los edificios de gran altura, las calles estrechas, las emisiones de calor procedentes de los coches, sistemas de refrigeración, la iluminación, los materiales con los que están construidos los edificios, el asfalto de las carreteras etc. contribuyen a crear turbulencias y disminuir la velocidad del viento con lo que aumenta la temperatura  ambiente durante la noche en las zonas donde existe mayor número de edificios.

Dada la preocupación existente por el cambio climático, en 1988 la Organización Meteorológica Mundial (OMM) y el Programa de las Naciones Unidas para el Medio Ambiente (PNUMA), creó el Grupo Intergubernamental de Expertos sobre el Cambio Climático (IPCC) como órgano internacional encargado de evaluar los conocimientos  científicos relativos al cambio climático.

El IPCC en su quinto informe de evaluación, a través de sus 157 páginas, confirma que el calentamiento global es una realidad, provocada principalmente en los últimos 60 ó 70 años, por el ser humano y que esta originando que la temperatura en superficie continuará aumentando durante todo el siglo XXI, que las olas de calor ocurran con mayor frecuencia y duren más, y que los episodios de precipitación extrema sean más intensos y frecuentes en muchas regiones. El océano se seguirá calentando y acidificando, y el nivel medio global del mar continuará elevándose.

Ante este panorama muchos Gobiernos y Asociaciones están trabajando en diferentes disciplinas para el estudio y análisis de los problemas ambientales y por detectar y promover soluciones para adaptarnos a estos cambios y sus consecuencias.

Una de estas entidades es la Asociación de Ciencias Ambientales (ACA) que está centrada en el Cambio Climático y Transición Energética, mediante una línea de trabajo la "Adaptación al Cambio Climático y Olas de Calor". El desarrollo del programa contempla:
  • Una recopilación y análisis posterior de medidas de adaptación  al cambio climático frente a olas de calor en los sectores de la edificación y del planeamiento urbanístico.
  • Un estudio para identificar estrategias de adaptación al cambio climático por parte de la ciudadanía.
  • Un programa de asesoramiento demostrativo que permitirá reducir los efectos de las olas de calor y la pobreza energética en verano en los hogares.
  • De forma complementaria se realizarán cuatro talleres en Madrid, Guadalajara, Melilla y Valencia.
Para llevar a cabo la adaptación al cambio climático es necesario conocer las posibilidades que se presentan para poder adaptar los hogares, edificios y barrios a las nuevas circunstancias que se presenten a corto y medio plazo.

Para ello, se considera necesario hacer un recorrido por cada una de las medidas que se pueden adoptar, dividiéndolas en tres escalas: escala hogar, edificio y barrio-ciudad.

- Medidas a Escala Hogar:
  1. Medidas de mejora del confort térmico:
    1. Cambios de hábitos en el hogar: 
      1. Ventilar el hogar en las horas más frescas. Utilizar la ventilación cruzada.
      2. Utilizar todo tipo de capas de aislamiento disponible (cierre de ventnas y puertas, bajada de persianas)
      3. Mantenimiento y limpieza de equipos e instalaciones (frigoríficos, etc.)
    2. Refrigeración del hogar:
      1. Instalación de ventiladores de techo.
      2. Si son aparatos de aire acondicionado, con certificación energética clase A+/A++.
      3. Compra de ventiladores de pie.
    3. Sombreado:
      1. Instalación de sistemas de sombreado (persianas, toldos, lamas verticales u horizontales, esterillas, pérgolas)
      2. Plantar vegetación de hoja caduca (vegetación en balcones, ventanas o espacios similares)
    4. Aislamiento térmico:
      1. Aislamiento térmico por el exterior en viviendas unifamiliar.
      2. Instalación de aislamiento térmico en el interior de la cámara de aire (caso de que exista y sea posible) mediante el insuflado de un material aislante
  2. Aislamiento térmico en muros:  (Aislamiento por el interior y aislamiento en la cámara de aire) 
      1. Uso de contraventanas.
      2. Pintar la fachada con colores claros para reflejar la luz del sol.
      3. Reformar y aislar la cubierta de la vivienda.
      4. Instalación de láminas de aislamiento térmico en las ventanas.
      5. Instalación de dobles ventanas.
      6. Ventanas con doble acristalamiento y una cámara de aire en su interior.
      7. Mejorar la estanqueidad de las viviendas (actuar en las cajas de las persianas  
  3. Mejora de la eficiencia energética del hogar:
      1. Sustitución de los equipos de iluminación por otros de bajo consumo.
      2. Instalación de electrodomésticos con alta calificación energética.
      3. Cocinar a primeras horas de la mañana o de la noche.
      4. Utilizar termostatos programables para regular los sistemas de refrigeración.
      5. Instalar equipos de control de consumo energético en la vivienda.
      6. Adecuar la potencia máxima contratada para la instalación eléctrica.
  4. Medidas de ahorro de agua:
      1. Instalación de inodoros con cisternas de doble descarga.
      2. Instalar equipos de control de consumo de agua en la vivienda.
- Medidas a Escala Edificio:
  1. Aislamiento térmico:
    1. Sistema de Aislamiento térmico de fachada por el exterior: Sistema de Aislamiento Exterior (SATE) y aislamiento con fachada ventilada.
    2. Sistema de Aislamiento de fachada por inyección de cámara.
    3. Sistema de Aislamiento térmico interior.
    4. Aislamiento térmico en cubierta: sistemas tradicionales, cubiertas invertidas, cubierta vegetal.
    5. Importante el uso de colores claros en cubiertas no vegetales.
  2. Sombreado:
    1. Paneles móviles exteriores
    2. Parasoles
    3. Aleros.
    4. Toldos enrollables.
    5. En zonas ajardinadas, plantación de especies vegetales autóctona y de bajo consumo hídrico.
  3. Ventilación:
    1. Utilizar un sistema de ventilación mecánica con recuperadores de calor.
    2. Sistema de ventilación cruzada natural.
    3. Sistema de ventilación mecánica de doble flujo con recuperación de calor.
    4. Sistema de ventilación mecánica apoyado por un pozo canadiense con intercambio de calor tierra-aire a 30 metros.
  4. Refrigeración:
    1. Instalar sistemas de evaporación para la refrigeración del aire interior de la vivienda
    2. Chimeneas solares de refrigeración natural
    3. Sistema de control y regulación automática en refrigeración.
  5. Vegetación:
    1. Cubiertas y fachadas vegetales.
    2. Cubierta vegetal sistema Aljibe.
  6. Medidas para la mejora de la Eficiencia Energética del edificio:
    1. Obtener el certificado de eficiencia energética del edificio.
    2. Renovación de instalaciones del edificio: ascensores, calderas, etc.
    3. Utilización de elementos que permitan ahorrar energía desde la domótica o la renovación de elementos.
  7. Medidas de Ahorro de Agua:
    1. Instalar un sistema para utilizar las aguas pluviales: (descargas del baño, el lavavajillas y los jardines)
- Medidas a Escala Barrio-Ciudad:
  1. Vegetación:
    1. Revegetación de calles con especies autóctonas y arboles de hoja caduca para dar sombra en verano y sol en invierno.
    2. Parques y bosques urbanos
    3. Microclimas verdes: Proliferación de zonas verdes en las calles y entre las casas para crear microclimas.
  2. Rediseño de elementos urbanos
    1. Utilizar materiales de colores claros en la construcción y/o rehabilitación de edificios, así como en los pavimentos de las calles.
    2. Uso de pavimentos permeables y porosos que eviten la acumulación de calor.
    3. Uso de asfalto frío y de color claro para minimizar el efecto de la isla de calor.
  3. Medidas de Eficiencia Energética:
    1. Promoción del uso de coches híbridos o eléctricos.
    2. Alumbrado con bombillas de bajo consumo, no incandescentes o alimentadas con placas solares.
    3. Señales luminosas con placas solares.
  4. Medidas de ahorro de agua:
    1. Construcción de estanques de tormentas y otras estructuras similares para recoger el agua de lluvia a través de una red independiente con la que se van a regar los jardines.
    2. Pavimentos permeables para recargar los acuíferos y reducirá el volumen y el caudal máximo de escorrentías provocadas por las lluvias.
Una vez expuestas las medidas más comunes en cada una de las escalas, se considera conveniente realizar un análisis del conjunto de cada una de ellas con el objetivo principal de conocer mejor su impacto en términos de mejorar la adaptación al cambio climático y las barreras existentes al aplicar cada una de ellas.

Para ello la Asociación ACA, siguiendo con el desarrollo del programa "Adaptación al Cambio Climático y Olas de Calor", y los cuatro talleres previstos en otras tantas ciudades, el pasado 20 de marzo celebró en Madrid el primero de ellos.

Como ya hacía mención al desarrollo del mismo en el artículo publicado a finales de mayo ¿sabes qué es la pobreza energética?, transcribo textualmente lo expuesto en el mismo:

 "He tenido el honor de de participar en el primer taller celebrado en Madrid -antes de la publicación de la Estrategia Nacional-, en representación del Colegio de Administradores de Fincas, y las conclusiones que se obtuvieron entre los 19 representantes de Organismos Públicos, Colegios Profesionales, Fundaciones y diversas Asociaciones, no varían mucho con respecto a la recogidas en la Estrategia Nacional. Siendo las más importantes las siguientes:

Mesa redonda de la escala hogar:
  • Se mencionó que las medidas más factibles son aquellas cuyas barreras son sobre todo sociales, aunque en muchas ocasiones esto no significa que sean las más eficaces.
  • Hay que priorizar las medidas públicas dirigidas a los grupos más vulnerables y cambiar la forma en que se da este apoyo, considerando que en lugar de pagar los suministros se debe tender a ayudar para llevar a cabo mejoras en la infraestructura del hogar.
  • Antes de instalar aire acondicionado es más aconsejable instalar una bomba calor. En este caso existiría una barrera social y es más un problema de no asociar el término "Bomba de calor" con el aparato en sí.
Mesa redonda de la escala edificio: Se planteó que las mayores dificultades en cuanto a la adopción de medidas serían las siguientes:
  • Llegar a un consenso entre los propietarios y las dificultades económicas.
  • Existe un modelo de negocio que no tiene en cuenta al usuario/propietario.
  • Administrativas: dificultades en la tramitación de licencias municipales.
En cuanto a las medidas para paliar las dificultades se mencionaron entre otras las siguientes:
  • Información clara en todas las áreas y en todos los procesos.
  • La financiación a las Comunidades de propietarios.
  • Mejorar la formación de los técnicos.
  • Facilitar los trámites administrativos.
  • El aislamiento interior es solo posibles cuando hay una compraventa de una  vividenda de segunda mano.
Debate final:
Al finalizar las dinámicas por grupos se realizó un debate final con todos los participantes, en el que se añadieron las siguientes consideraciones:
  • Existe un gran desconocimiento de cuáles son las medidas más efectivas según qué tipo de hogar y/o edificio lo que hace que los propietarios a la hora de elegir unas u otras medidas, opten por las más conocidas, que no tiene por que ser las más económicas ni las más eficaces. Como por ejemplo el uso excesivo de los aires acondicionados en vez de usar otras alternativas como ventiladores de techo, bombas de calor, etc. 
  • Los participantes estuvieron de acuerdo en la falta de campañas de sensibilización y concienciación demostrativa para que la gente vea, experimente y aprenda.
  • Cuando hablamos de vulnerabilidad energética, permitir que a las personas que la sufren, y que no pueden hacer frente a los gastos de rehabilitar la vivienda, se les subvencione la obra y que esta inversión se les meta como carga en la escritura de la vivienda, para evitar de esta manera que se lucren si la venden.
Cuando se celebren los tres restantes talleres programados, y se realice un resumen general de los debates realizados se podrá tener una visión mas amplia de las barreras y soluciones, teniendo en cuenta las distintas situaciones geográficas y sociales".

domingo, 23 de junio de 2019

Segundo DIVIDENDO DIGITAL

El pasado 20 de junio asistí en los locales de la Asociación Profesional de Empresarios de Instalaciones Eléctricas y Telecomunicaciones de Madrid (APIEM),  a una interesante jornada y de máxima actualidad, sobre "Soluciones para el Dividendo Digital", impartida por D. Francisco J. Carro, en representación de TRIAX.

El objetico de la jornada consistía en dar soluciones para realizar las instalaciones de comunicaciones contemplando la adaptación del Dividendo Digital, los problemas que se puedan dar y sus soluciones.

Lo primero que deberíamos plantearnos es ¿qué es el Dividendo Digital?

Hay un dicho que dice: "Divide y vencerás" y algo parecido es, lo que hace este nuevo Plan Técnico Nacional de la Televisión Digital Terrestre.

Para poder implantar la nueva tecnología móvil 5G se hace necesario liberar la banda de los 700 MHz del espectro radioeléctrico y para lo que hay que reducir el número de canales de TDT disponibles.

Durante el primer Dividendo Digital, en 2015 se liberalizó la banda de 800 MHz, se perdieron 9 canales, y para implantar este segundo Dividendo Digital habrá que perder otros 12 canales. Con lo que de los 49 canales que se tenían quedarán reducidos a 28 canales. ¿Van a ser suficientes? indudablemente que no, pero si se comprimen se podría permitir que los canales TDT ocupen menos espacio de espectro.

¿Cuándo se va a implantar el nuevo Dividendo Digital?: debería comenzar en el primer trimestre de 2019 y finalizado el 30 de junio de 2020, para poder cumplir con el calendario establecido por la Unión Europea.- Siendo presumible que a partir del 30 de junio de 2020 los operadores podrán empezar a desplegar redes 5G en esta banda de frecuencias, y para ello el Gobierno ha aprobado dos Reales Decretos que les afectan en el último Consejo de Ministros del 21 de junio.

La primera pregunta que se nos plantea a los Administradores de Fincas colegiados, y que nos van a realizar a nosotros nuestros administrados, es: ¿cuánto nos va a costar a los usuarios su implantación?

El costo para las Comunidades de Propietarios dependerá de varios factores: el estado de la instalación y del cableado, la antigüedad de la misma, el número de propietarios que la componen y varios conceptos más. Pero aunque aún no se han publicado los Reales Decretos que determinan muchos puntos de su instalación, lo que si sabemos, aproximadamente, son las subvenciones que el gobierno va a destinar para cubrir los ajustes que tengan que realizar en sus equipos de recepción las Comunidades de Propietarios.

La cantidad presupuestada asciende a 150 millones de euros y creen que serán cerca de 850.000 las comunidades que deban realizar cambios, por lo que las cuantías de la subvención a cada comunidad oscilan entre 104,30 € y 677,95 €, en función de la infraestructura previamente instalada (la misma cantidad que se ofreció durante el primer Dividendo Digital en el años 2015, con el ajuste del IPC desde entonces).

Las ayudas previstas ascienden a:
  • Para las comunidades de propietarios que tuvieran instalada una centralita programable la ayuda máxima prevista es de 100 € en todos los casos, con independencia de la zona geográfica.
  • En las comunidades con amplificadores monocanales, la subvención prevista varía en función del número de múltiples digitales afectados, en cada zona geográfica. El importe máximo de la ayuda es el siguiente:
    • l múltiple digital:         150 €
    • 2 múltiples digitales:   250 €
    • 3 múltiples digitales:   350 €
    • 4 múltiples digitales:   450 €
    • 5 múltiples digitales:   550 €
El cambio de frecuencia de la TDT implicará en los próximos meses una adaptación de las instalaciones de recepción en gran parte del territorio nacional. Pero quedarán excluidas de esta adaptación las viviendas individuales, donde únicamente se deberá resintonizar los televisores.

Antes de entrar a hablar de los posibles problemas que se pueden encontrar los instaladores en nuestras comunidades de propietarios al adaptarlas al 2º Dividendo Digital, es conveniente conocer qué es la Televisión Digital y la LTE.

a) La Televisión Digital Terrestre (TDT) (según el Ministerio de Economía y Empresa) es el conjunto de tecnologías de transmisión y recepción de imagen y sonido a través de señales digitales, codifican las señales de forma binaria, lo que permite la transmisión de varias señales en un mismo canal y la creación de aplicaciones interactivas a través de canales de retorno entre el consumidor y productor de contenidos.

b) La LTE es una tecnología para la prestación de servicios 4G y está considerada como la más apropiada para el desarrollo de las redes 5G en  la banda de 800 MHz.

Existen algunas diferencias entre la TDT y la LTE:
  • La TDT está optimizada para la cobertura, la LTE está optimizada para la capacidad.
  • En la TDT, con el transmisor en el centro, en el perímetro externo el nivel de señal es bajo, por lo que son necesarias antenas grandes y amplificadores. Si están cerca del transmisor de TDT, se necesitan antenas pequeñas y no son necesarios amplificadores.
  • En la LTE, se pueden conectar unos 200 usuarios por célula; la tasa de datos es unas 100 veces mayor que las redes de 4G; se pueden conectar hasta 100 dispositivos más por unidad de área en comparación con las redes 4 G; tienen una reducción del 90% en el consumo de energía de red; las baterías duran 10 años. 
Actualmente la TDT opera en la frecuencia entre las bandas de 470 y 790 MHz. Para implantar el 5G hay que relegar la TDT al espectro que comprende entre los 470 y 694 MHz - de ahí los 12 canales que hay que perder-

Normalmente la TDT de nuestras televisiones ignora las bandas de telefonía cercanas, pero si la señal es demasiado fuerte, es posible que cause interferencias en las bandas cercanas. Para solucionar el problema de interferencias se instalan los filtros LTE.

Estos filtros se colocan en el propio cable de antena por lo que no afecta a las señales inalámbricas de alrededor como haría un inhibidor de frecuencia.

¿Qué nos deberían ofertar los instaladores a la hora de presupuestarnos la adaptación de nuestras instalaciones al nuevo Dividendo Digital? respecto a:
  • Antenas:
    • Permitan una instalación rápida y sencilla del dipolo.
    • El conector del dipolo deberá estar orientado hacia atrás y de tipo F para optimizar la transferencia máxima de la señal.
    • El conector F deberá tener una junta resistente a la intemperie.
    • Que se puedan incorporar filtros ITE/5G.
  • Filtros:
    • Se deberán instalar cerca de la antena (no en el exterior).
    • Filtros de corte de banda de alto rendimiento para prevenir las interferencias de niveles altos de las señales LTE/5G con las señales DVB-T.
    • Es un problema que va a saturar los amplificadores de mástil y sintonizadores de TV.
    • Deberán proporcionar el grado requerido de protección en el espectro de frecuencia 698-703 MHz. 
Según los casos:
  • Amplificadores de mástil:
    • Entrada/salida: BIII (DAB/UHF hasta 692 MHz (C49).
    • LED indicador de encendido.
    • Ajuste del nivel de salida.
    • Baja Figura de Ruido. 
    • Montaje en mástil o pared. 
  • Amplificadores monocanales:
    • Cabecera modular para grandes redes de Comunidades de Propietarios. Los seis filtros de los módulo de UHF aseguran una alta selectividad y alta ganancia, permitiendo dar respuesta a todas las instalaciones donde hay un gran número de canales. Estos módulos pueden ser alimentados de 12 a 24 Vdc, con lo que pueden ser utilizados como una extensión a equipos existentes.
    • Ganancia 40-50 dB conmutable.
    • Alto  nivel de salida 125 dBuV
    • Alto rechazo al canal adyacente.
  • Amplificadores programables. Serie TMB 100:
    • Amplifican y distribuyen en una red un gran número de señales analógicas y digitales de terrestre y satélite.
    • El TMB 100 está equipado con 10 filtros UHF. Los filtros son ajustables y pueden ser sintonizados en el rango del canal 21...69.
    • El ancho de banda de cada filtro puede ser programado desde 1 a 7 canales (de 8 a 56 MHz).
    • El ajuste individual en cada filtro de la frecuencia, ancho de banda y control automático del nivel de salida, permite alinear los niveles de los canales seleccionados.
    • Las señales de BI-FM y BIII-DAB son igualmente amplificadas.
  • Procesador de canales terrestres B 2000:
    • Tiene la funcionalidad de un procesador de canal terrestre que combina filtrado, conversión y amplificación de diferentes señales de antena en una unidad de cabecera muy compacta.
    • Se pueden conectar hasta 4 antenas de VHF/ UHF con más de 50 canales.
    • Los canales se procesan de forma selectiva a un conjunto de estaciones de difusión terrestre con un alto nivel de salida para impulsar una red de distribución coaxial de múltiples viviendas y bloques de viviendas. 
En los próximos dias el Gobierno publicará los dos Reales Decretos aprobados y sabremos con exactitud el contenido del mismo. Lo que está claro es que nos vienen nuevas tecnologías que, a los Administradores de Fincas colegiados principalmente, nos van a proporcionar nuevos problemas a resolver.

Por experiencia sabemos lo importante que es en nuestras Comunidades de Propietarios que el sistema de televisión funcione correctamente, y las llamadas telefónicas que tenemos para su reparación cuando se produce una avería, o como ocurrió con el 1º Dividendo Digital para su implantación.

Según el propio Gobierno son 850.000 las Comunidades de Propietarios que se verán afectadas y que tendrán que tener operativa sus instalaciones antes del 30 de junio de 2020. Me consta que APIEM ha recomendado a sus asociados que procuren hacer acopio de material para poder cumplir con las peticiones de sus clientes, ( nosotros en representación de las Comunidades de Propietarios).

En pocos días habrá que informar a nuestros Presidentes/as del tema y solicitar presupuestos para la adaptación. Seguro que dependiendo del importe del costo podremos solucionarlo con junta extraordinaria o directamente por mandato del Sr. Presidente.

Os deseo efectividad, suerte, paciencia y profesionalidad.

domingo, 16 de junio de 2019

Problematica de las Viviendas de Uso Turístico en Madrid

El pasado 31 de mayo asistimos un gran número de Administradores de Fincas colegiados a una jornada de formación, organizada por el Colegio de Administradores de Fincas de Madrid, sobre "La problemática de las Viviendas de Uso Turístico  (VUT) en Madrid.

El ponente de la jornada fue el Secretario del Distrito  Centro del Ayuntamiento de Madrid, D. Juan Civantos Díaz, el que a lo largo de toda la mañana nos estuvo informando sobre las normativas actuales aplicables para conocer la problemática de la proliferación de este tipo de usos, las soluciones de otras ciudades españolas y del resto del mundo. Se analizaron las normativas estatales, autonómicas y locales sobre esta materia, asi como las posibilidades de reacción ante las viviendas de uso turístico (VUT) que incumplan la normativa. 

La primera parte de la exposición se centró en detectar el origen del problema debido a la proliferación de (VUT) en Madrid, que según el Defensor del Pueblo, repercute en los derechos de las personas, ya que cuando un uso turístico se implanta en una vivienda de un edificio en régimen de propiedad horizontal, se ven afectados la convivencia vecinal y los derechos de los demás propietarios que residen en el inmueble, principalmente la intimidad y la seguridad. 

Hay otros derechos de los propietarios que continuan viviendo en sus domicilios habituales, que se ven fuertemente afectados, tales como: la pérdida de servicios para la población residente que se reemplazan por otros para la población flotante, por lo que se crea una pérdida de la calidad del medio ambiente urbano. Pero además todo ello tiene un impacto importante en el mercado inmobiliario, ya que se produce una subida del precio del alquiler y de la vivienda.

¿Pero cuales son los problemas para encontrar una solución a las (VUT)?:

-1º Problema: La inseguridad jurídica por la falta de regulación adecuada y una eficaz actividad administrativa de supervisión:
  • El defensor del Pueblo considera que el turismo es una actividad beneficiosa para la economía de la región, pero éste ha de estar bien dimensionado y planificado, por lo que no parece sensato que el peso del turismo en toda una región sea soportado principalmente por un único Distrito Municipal -lo que está ocurriendo con el Distrito Centro de Madrid y algunos limítrofes con el-
  • La Administración regional no puede permanecer impasible ante el nuevo fenómeno de propietarios de viviendas residenciales que comienzan a realizar actividad de hospedaje.
  • Esta actividad está creciendo de manera exponencial, un crecimiento que puede haber venido propiciado por la falta de una regulación adecuada y una eficaz actividad administrativa de supervisión.
-2º Problema: Transversalidad de la regulación de este fenómeno. ¿Por qué no hay una regulación adecuada?:
  • Es un fenómeno nuevo, transversal, con gran trascendencia económica. Tiene su precedente en el Real Decreto 2877/1982, de 15 de octubre, de Ordenación de Apartamentos Turísticos y de Viviendas Turísticas Vacacionales.
  • Afecta al derecho de Propiedad, que es competencia del Estado.
  • Ordenación del Turismo, que es competencia Autonómica.
  • Ordenación urbanística, que es competencia de los Ayuntamientos.
El problema de las (VUT) no es exclusivo de Madrid, otras muchas ciudades se ven igualmente afectadas por este fenómeno, habiendo adoptado alguna de ellas diversas actuaciones:
  • AMSTERDAM: Permite este tipo de alquiler en la vivienda habitual. Es pionera en la articulación de un acuerdo del Ayuntamiento con la plataforma Airbnb, la principal plataforma de búsqueda y contratación de este tipo de servicios en la ciudad, cuyo punto fuerte es el cobro del impuesto turístico, del 5% del importe de la estancia.
  • PARIS: En segundas residencias, se pueden alquilar las viviendas completas por un período mínimo de un año. Si se alquila por períodos inferiores, es necesario registrar la vivienda como propiedad con fines comerciales. En la vivienda habitual se permiten arrendamientos sólo hasta 90 días, siendo necesario registrar la vivienda para su conocimiento por el Ayuntamiento. Desde octubre de 2015 se carga a cada turista en París una tasa turistíco-administrativa de 0,83€ por persona y día, que recauda Airbnb para el Ayuntamiento.
  • BERLIN: Se prohíbe el uso de las viviendas residenciales para alquilarlas, íntegras o por habitaciones, con propósitos turísticos por períodos inferiores a 60 días. Esta permitido en segundas viviendas con la debida licencia y el pago de tasas. Con fuertes condicionante, las autoridades de la ciudad pueden conceder licencias para alquilar viviendas con usos turísticos o por habitaciones únicamente en caso de que sea imprescindible para garantizar el medio de vida de su propietario.
  • BARCELONA: El Ayuntamiento de Barcelona ha regulado las (VUT) en el Plan especial urbanístico para la ordenación de los establecimientos de alojamiento turístico, aprobado por el Pleno Municipal el 27 de enero de 2017, y vigente desde el 6 de marzo de 2017. Dicho plan pretende un crecimiento cero de las (VUT) en Barcelona. Para ello ha dividido la ciudad en cuatro zonas, en tres de las cuales solo se puede dar de alta una (VUT) cuando se produce una baja.
  • BILBAO: Se regulan varias actividades: Habitaciones turísticas en las que el titular debe estar empadronado en la vivienda y una persona no podrá ofertar habitaciones en más de una vivienda. Sólo se permiten en plantas primeras o plantas superiores, siempre que estén situadas debajo de las viviendas y contando con acceso independiente a éstas desde la vía pública.
Después de una pausa para tomar un café, el ponente continúo exponiendo las diferentes normativas  respecto a las (VUT) existentes a nivel Estatal, Comunidad Autonómica y Ayuntamiento de Madrid.

1.- Normativa Estatal: Está regulada por el Real Decreto-ley 7/2019 de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que respecto a las (VUT) establece lo siguiente:
  1. En el Titulo I, respecto a la exclusión del ámbito de aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos, se suprime la limitación de que estas deban ser necesariamente comercializadas a través de canales de oferta turística y remitiendo específicamente a lo establecido en la normativa sectorial turística que resulte de aplicación.
  2. En el Título II una reforma del régimen de propiedad horizontal que explicita la mayoría cualificada necesaria para que las Comunidades de Propietarios puedan limitar o condicionar el ejercicio de la actividad, o establecer cuotas especiales o incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda. Se introduce un nuevo apartado 12 en el artículo 17 de la LPH:..."requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintal partes de las cuotas de participación". "Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos".
2.- Normativa en la Comunidad de Madrid:
  •  La ley 1/1999, de 12 de marzo, de Ordenación del Turismo de la Comunidad de Madrid, enumera en su artículo 25.e las modalidades de alojamiento turístico, ofreciendo la posibilidad de incluir en dicha enumeración la regulación de "cualquier otra que reglamentariamente se determine".
  •  En el Decreto 79/2014, de 10 de julio, del Consejo de Gobierno, se regulan los apartamentos turísticos y las viviendas de uso turístico (VUT) de la Comunidad de Madrid. Sus objetivos al pretender regular las (VUT), como nueva modalidad de alojamiento son:
    • El sector turístico es uno de los sectores más afectados por las nuevas tendencias que se imponen, en general la contratación vía "on line".
    • Para paliar los efectos de una sobreoferta descontrolada de viviendas destinadas al uso turístico, se hace precisa su regulación con el fin de establecer unos mínimos requisitos tendentes a proteger los legítimos derechos de los usuarios y consumidores turísticos de la Comunidad de Madrid. -Se olvidan de los derechos del resto de propietarios que viven en un edificio residencial donde se instalan pisos turísticos-.
    • Poner freno a una oferta que podría estar ejerciendo una actividad opaca a las obligaciones fiscales que son exigibles al resto de los establecimientos turísticos.
    • Dar cumplimiento a lo establecido por la Ley de Arrendamientos Urbanos efectuada a través de la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas, que deja abierta a las Comunidades Autónomas la vía de regulación autonómica.
  • Con el Decreto 29/2019, de 9 de abril, se introducen unas modificaciones al Decreto 79/2014, de 10 de julio, cuyas causas principales son:
    • Haberse apreciado dificultades en la aplicación de algunos de sus artículos y han recaído pronunciamientos judiciales que afectan a su contenido. (Sentencia número 302/2016, de 2 de junio del TSJ de Madrid; Sentencia número 1741/2018, de 10 de diciembre del T.S., Sala del Contencioso-Administrativo Sección Tercera).
    •  Dar cumplimiento a la Directiva 2006/123/CE relativa a los servicios en el mercado interior.
    • Dar seguridad jurídica sobre una Agenda Europea para la economía colaborativa, no considerándola como una amenaza para la economía tradicional, aunque es importante regularla de forma que contribuya a facilitar en vez de restringir.
    • Respetar el ámbito competencial municipal, ya que esta regulación es ajena a los condicionantes urbanísticos con los que suele vincularse y condicionarse esta actividad.
  • Las novedades más destacables del Decreto 29/2019 son las siguientes:
    • Instaura el Certificado de idoneidad para las (VUT). Documento técnico para garantizar al usuario de la vivienda donde va a alojarse que cumple unos concretos requisitos. debe ser emitido por arquitecto o arquitecto técnico competente y que no precisa de visado colegial al haber desaparecido su carácter obligatorio.
    • Desaparece el plazo mínimo de tres meses que se exigía para el ejercicio de la actividad turística.
    • Establece la obligación relativa al cumplimiento de las reglas básicas de convivencia y cívicas con referencia también a las consecuencias de su incumplimiento.
    • Se introduce por primera vez, una referencia a la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, que contempla la posibilidad de limitar o condicionar la implantación de viviendas de uso turístico en las comunidades de propietarios (art.17.5).
    • Define lo que son apartamentos turísticos y viviendas de uso turístico (VUT). Respecto a las VUT especifica las características fundamentales para ser consideradas como tales:  son las que de forma habitual, son comercializados y promocionados en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, para ser cedidos en su totalidad con fines de alojamiento turístico y a cambio de un precio. 
  • El propietario de una VUT, o su representante debe:
    • Están obligados a  presentar ante la Dirección General competente en materia de Turismo una declaración responsable de inicio de la actividad de alojamiento turístico (art. 17.1)
    • Presentada la declaración responsable, debe realizar la inscripción de la vivienda en el registro de Empresas Turísticas de la Comunidad de Madrid (art. 17.3).
    • Si el número de VUT implantadas en un edificio, portal o equivalente, unitario, es del 100% perteneciente al mismo propietario le será de aplicación la normativa para apartamentos turísticos (art. 17.6)
    • Los titulares de VUT deberán respetar las siguientes capacidades de alojamiento (art. 18.4):
      • Para viviendas inferores a 25 m2 útiles, hasta dos personas, en al menos una pieza habitable.
      • Para viviendas entre 25 m2 y 40 m2 útiles, hasta cuatro personas, en al menos dos piezas habitable.
      • Por cada 10 m2 útiles adicionales en, al menos una piezas habitable más independiente, se permitirán dos personas más. 
    • Los propietarios o, en su caso, sus representantes deberán disponer de seguro de responsabilidad civil (art. 18.5).
    • Los propietarios o, en su caso, sus representantes proporcionarán a los usuarios turísticos, con carácter prévio a la contratación de la VUT, información relativa a la accesibilidad de la VUT (art. 18.6).
    • Deberá exhibir, en la puerta de entrada de cada VUT, en lugar visible, la placa distintiva, según el modelo determinado en el Anexo IV al presente Decreto (art. 20).
    • Remitir a la Policía Nacional o Guardia Civil la información relativa a la estancia de las personas que se alojan en ellos. 
3.- Normativa en el Ayuntamiento de Madrid:
  • Antecedentes: Las Sentencias del TSJ de Madrid de 17 de abril de 2013 y otra del Juzgado de lo Contencioso Administrativo nº 1 de Donostia/San Sebastián, de 5 de diciembre de 2016- sentencia nº 244/2016 entienden:
    • Ambas entienden que en las viviendas que se destinan al uso turístico nos encontramos ante un uso terciario-hotelero.
    • La Sentencia de Madrid expresamente señala que se trata de un cambio de uso que requiere de una licencia urbanística de cambio de uso.
    • Esa misma Sentencia de Madrid señala como la estabilidad y permanencia son condiciones "sine qua non" para que pueda calificarse el uso como residencial. A la estabilidad y permanencia se contraponen la transitoriedad y ocasionalidad propia del uso turístico.
  • PLAN ESPECIAL DE HOSPEDAJE (PEH) (Aprobado definitivamente por el Pleno del Ayuntamiento de Madrid el 27 de marzo de 2019- BOCMnº 95 de 23 de abril).
- Tiene como Objetivos:
    • Preservar el uso residencial del centro urbano, frenando la conversión de viviendas del centro en alojamientos temporales turísticos.
    • Buscar qur la actividad del hospedaje se extienda a otras zonas de la ciudad. 
- El PHE establece nuevas condiciones para la implantación del uso del hospedaje en los edificios de uso residencial en función de cuatro parámetros:
    • El nivel de usos admitidos y el nivel de protección del edificio.
    • El uso implantado y la zona de ubicación del edificio.
Las viviendas que se alquilen para usos turísticos, están desarrollando una actividad comercial, por lo que se debe solicitar para ello una licencia de uso terciario de hospedaje.

La propuesta del Plan persigue compatibilizar los intereses colectivos, como la protección del medio ambiente o el derecho al descanso del vecindario, con el interés de los propietarios por obtener un rendimiento económico de sus bienes inmuebles. No se impide las formas de economía colabora tiva que no implique una actividad de uso terciario.

El Plan para su desarrollo se ha distribuido en tres zonas o anillos concéntricos establecidos en función de la saturación de alojamientos turísticos:
    • El primer anillo coincide con los límites del distrito de Centro.
    • El segundo anillo lo forman los barrios del resto del centro histórico
    • El tercer anillo se corresponde con Tetuán, Chamartín, Salamanca, Arganzuela, Usera, Carabanchel, Latina  y Moncloa-Aravaca.
LA PRINCIPAL NOVEDAD : para los nuevos alojamientos turísticos que compartan edificio con otras viviendas de uso residencial, es la exigencia de que cuenten con un acceso independiente.

En los anillos 1 y 2, el nuevo plan (PEH) exige la existencia de un acceso independiente a los alojamientos turísticos (no podrán utilizar puertas de entrada, portales o ascensores comunes a las viviendas). 

En el anillo 3, esa exigencia se mantiene cuando el uso de hospedaje pretenda implantarse en edificios donde no estén permitidos otros usos terciarios.

El Plan contiene también las condiciones de implantación en parte de la edificación, según cada uno de los anillos en que se ha dividido Madrid; el pago del IVA por parte de los particulares que arrienden viviendas e incluir los ingresos en la declaración de la renta.

Igualmente se incluyen las faltas (leves, graves o muy graves) en que se puede incurrir por incumplimiento de la normativa turística de la Comunidad de Madrid., y de las que serán responsables de las infracciones administrativas en materia turística a titulo de dolo, culpa o simple inobservancia:
  1. Las personas físicas o jurídicas, titulares de empresas, establecimientos y actividades turísticas. se consideran como tales, salvo prueba en contrario, aquellas a cuyo nombre figure la declaración responsable. Los mencionados titulares serán responsables de las infracciones cometidas por cualquier persona dependiente de ellos, sin perjuicio de las acciones de resarcimiento que resulten procedentes.
  2. Las personas físicas o jurídicas no contempladas en el aparatado anterior, que realicen acciones u omisiones tipificadas por esta Ley.
En cuanto a la LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL y en referencia al Art. 17.12: El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.

Esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos -es muy importante la inscripción del acuerdo en el Registro de la Propiedad-

Como resumen de la jornada podemos decir que fue muy interesante, que aclaró muchos conceptos pero que dejó también muchas dudas y lagunas a la hora de informar a nuestros administrados.

Algunos conceptos quedaron claros:
  • Se está ignorando los derechos de nuestros administrados, los ciudadanos que están en su vivienda habitual desde hace muchos años, en edificios de uso residencial. Se les ignora porque  las normativas propuestas defienden los intereses de algunos propietarios frente a una gran mayoría restante y sobre todo se defienden los intereses de las personas que vendrán de fuera de la ciudad en viajes turísticos.
  • Se dice que las VUT encarecen los alquileres pero no se tiene en cuenta que también se genera una depreciación del precio del resto de las viviendas del edificio en que se instala una (VUT), puesto que si alguna de las que son viviendas habituales se pone a la venta, el futuro comprador al enterarse que hay una (VUT) no deseará problemas y seguramente decidirá comprarla en otro edificio en que no existan instaladas, o bien comprará por un precio muy bajo. Es decir que no solo suben los alquileres, sino que se deprecian las restantes viviendas del edificio.
  • En el artículo 5.3.2 del Decreto 79/2014, de 10 de julio, el legislador expone los derechos y deberes de los usuarios de la VUT, que parecen "un canto al sol":
    • Los usuarios están sujetos al cumplimiento de los deberes previstos en el art. 9 de la Ley 1/1999 (Observar las normas usuales de convivencia; someterse a las prescripciones particulares de los establecimientos o empresas...y muy particularmente a los reglamentos de uso interior...; pagar el precio de los servicios utilizados)- Esto se refiere a unos señores que van a estar en una casa de un edificio de uso residencial durante tres o cuatro días, y luego se marchan, incluso fuera de España.
  • En la gran mayoría de los casos no se cumple la normativa respecto a la legalización de las VUT:
    • No se realiza una declaración responsable de inicio de la actividad. 
    • No se realiza la inscripción de la vivienda en el registro de Empresas Turísticas de la Comunidad de Madrid.
    • No se realiza el Certificado de idoneidad para las VUT. 
    • No se realiza el deber de exhibir, en la puerta de entrada de cada VUT, en lugar visible, la placa distintiva, según el modelo determinado en el Anexo IV al presente Decreto (art. 20).
    • No se remite a la Policía Nacional o Guardia Civil la información relativa a la estancia de las personas que se alojan en ellos.  
Otros conceptos sugieren grandes dudas:
    • En la mayoría del Distrito Centro no se pueden instalar en las plantas segunda y superiores de los edificios residenciales de Comunidades de Propietarios, despachos profesionales de abogados, arquitectos, administradores de Fincas, clínicas, residencias de estudiantes, y un largo etc., pero sí se pueden instalar viviendas de uso turístico.
    • ¿Para qué sirve que nuestras Comunidades de Propietarios aprueben, por mayoría de 3/5 o unanimidad y lo inscriban en el Registro de la Propiedad, el acuerdo de prohibir dedicar una vivienda del edificio a usos turístico?, si luego la Comunidad de Madrid permite inscribirla en el Registro y el Ayuntamiento otorga la licencia urbanística de cambio de uso a cualquier propietario de una Comunidad que los solicite -con lo fácil que sería evitar problemas pidiendo que junto a las documentaciones, se presente un certificado de la Comunidad de Propietarios que certifique que no existe dicho  acuerdo prohibiendo la instalación-. 
A todo esto hay que añadir si estas normativas, tanto a nivel estatal, autonómico y municipales, con la constitución de nuevos  Equipos de Gobiernos como consecuencia de las últimas elecciones, se van a seguir manteniendo o se modificaran. El tiempo nos lo dirá.

domingo, 26 de mayo de 2019

¿Sabes qué es la Pobreza Energética?

Cuando en algunas reuniones con nuestros administrados surge la pregunta, ¿qué es la pobreza energética (p.e.)?, las respuestas son variadas, pero casi todas coinciden en las siguientes:
  • Cuando una familia no puede pagar el recibo de la luz, y se expone a que la Compañía Eléctrica le corte el suministro por falta de pago del suministro.
  • Cuando alguna familia o persona no puede encender la calefacción en invierno por miedo a no poder pagar el recibo  de la luz.
Casi siempre la p.e. se asocia a la energía para la calefacción, pero deberíamos relacionarla con otros usos domésticos como la cocina, el frigorífico, electrodomésticos o el agua caliente. Desgraciadamente el concepto de pobreza energética es mucho más amplio que todo eso, y no digamos si hacemos referencia a que también se ve aumentada por lo que se llaman islas de calor y olas de calor -aunque ese tema quedara para un próximo artículo-.

Tan amplio es el concepto de pobreza energética, que el Ministerio de Transición Ecológica  manifiesta que entre el 7,4% y el 17,3% de la población española, lo que equivale a que entre 3,5 y 8,1 millones de españoles, se encuentran en esa situación.

Debido a ello, y para cumplir lo establecido en el artículo 1 del Real Decreto ley de 15/2018, de 5 de octubre, de medidas urgentes para la transición energética y la protección de los consumidores, el Gobierno ha aprobado el 5 de abril de 2019 la Estrategia Nacional contra la Pobreza Energética

En ella se define la p.e. "como la incapacidad de mantener una temperatura adecuada en el hogar, el retraso en el pago de las facturas, un gasto energético excesivamente bajo o un gasto en suministros energéticos que es desproporcionado sobre el nivel de ingresos".

¿Pero cómo podemos deducir si algunos de nuestros administrados o los ciudadanos en general, se encuentran en situación de p.e.? Existen varios indicadores para ello .

En España se realizan varias encuestas para determinarlas entre los ciudadanos por medio de diferentes situaciones. Las seleccionadas pertenecen a dos encuestas realizadas anualmente por el Instituto Nacional de Estadistica (INE):  las Encuestas de Condiciones de Vida (ECV) y las Encuestas de Presupuestos Familiares (EPF). En la Estrategia Nacional se ha optado por utilizar los 4 indicadores oficiales del Observatorio Europeo contra la Pobreza Energética (EPOV):
  1. Gasto desproporcionado: porcentaje de hogares cuyo gasto energético en relación con sus ingresos es más del doble de la media nacional (EPF).
  2. Pobreza energética escondida: porcentaje de hogares cuyo gasto energético absoluto es inferior a la mitad de la media nacional (EPF).
  3. Incapacidad para mantener la vivienda a una temperatura adecuada: porcentaje de la población que no puede mantener su vivienda a una temperatura adecuada (ECV).
  4. Retraso en el pago de las facturas: porcentaje de población que tiene retrasos en el pago de facturas de los suministros de la vivienda (ECV)
¿Pero qué medidas podemos adoptar para intentar combatir  la p.e.?: En la Unión Europea algunos  países han adoptado diferentes estrategias. Siendo interesante el modelo portugués con una tarifa social de energía, que consiste en un descuento en la tarifa de luz y gas natural de concesión automática, sin necesidad de realizar una petición por parte de los clientes. 

En España la Estrategia se articula a través de 4 ejes que contienen 9 líneas de actuación y 19 medidas:

EJE I. MEJORAR EL CONOCIMIENTO DE LA POBREZA ENERGETICA.

Línea 1. Establecer un sistema robusto de seguimiento para el calculo periódico de los indicadores y designar Organismos Responsables. Medida 1: Actualizar anualmente los 4 indicadores establecidos.

Línea 2. Dotar de transparencia al sistema de publicación de indicadores. Medida 2: El Ministerio para la Transición Ecológica publicará a más tardar el 15 de octubre de cada año la evolución de los indicadores.

Línea 3. Profundizar en el conocimiento del gasto energético requerido. Medida 3: Realizar un estudio de detalle del gasto energético de los consumidores según en la zona climática en la que habiten.

EJE II. MEJORAR LA RESPUESTA FRENTE A LA SITUACIÓN ACTUAL DE POBREZA ENERGÉTICA.

Línea 4. Mejora de los mecanismos de subsidio frente a la pobreza energética. Medida 4: Creación de un nuevo bono social energético, que se caracterizará por tres elementos: Universalidad de fuentes de suministros.- Automatización.-Gestión coordinada con otras Administraciones Públicas (AAPP). Medida 5: Establecimiento de un suministro mínimo vital. Para los consumidores vulnerables, en el caso de impago del suministro, una vez finalizado el plazo de 4 meses, a que se refiere el Real Decreto 897/2017, durante otros 4 se le reducirá la potencia a un suministro mínimo vital. Finalizado ese plazo sin que haya regularizado su situación, podrá interrumpírsele el suministro.

Línea 5. Protección de los consumidores en situaciones meteorológicas extremas. Medida 6: Prohibición de la interrupción del suministro energético en situaciones meteorologicas extremas a consumidores vulnerables.

EJE III. CREAR UN CAMBIO ESTRUCTURAL PARA LA REDUCCION DE LA POBREZA ENERGETICA.

Línea 6.  Reducción del número de personas en situación de pobreza energética: Se expone la importancia de la eficiencia energética. Se resalta la multiplicidad de actores y las actuaciones más significativas en materia de eficiencia energética:
  • Ministerio para la transición Ecológica: Programa de Rehabilitación Energética de Edificios (PAREER CRECE y PAREER II) y proyectos en desarrollo urbano sostenible (DUS).
  • Ministerio de Fomento: Estrategia a largo plazo para la rehabilitación energética en el sector de la edificación en España y Planes estatales de Vivienda.
  • Se incluye un análisis del parque edificado en España
Medida 7 (Actuaciones a corto plazo):  Rehabilitación expres en viviendas, con determinadas medidas de bajo coste y rápida ejecución como cambio de equipos térmicos y modificación de determinados elementos de la envolvente de la vivienda. Medida 8 (Actuaciones a medio plazo): Fomento del parque público de viviendas en alquiler social con subvención para los gastos de suministros energéticos para colectivos especialmente vulnerables. Medida 9: Sustitución de equipos por otros más eficientes energéticamente, incluyendo equipos como el Frigorifico/Congelador, equipos térmicos, lavadora, horno eléctrico/Placa de cocina, caldera. Medida 10 (Actuaciones a largo plazo): Rehabilitación integral de edificios incluso en zons rurales. Medida 11 (Actuaciones a largo plazo): Se realizará un análisis detallado del parque edificado, cuyos datos se contrastarán con los indicadores de situación de vulnerabilidad.

EJE IV.
MEDIDAS DE PROTECCION A LOS CONSUMIDORES Y CONCIENCIACION SOCIAL.

Línea 7.
Actuación de los profesionales en la lucha contra la pobreza energética: Medida 12: Elaboración de protocolo para detectar situaciones de pobreza energética por parte de los profesionales de atención primaria. Se elaborará un protocolo sencillo para que los profesionales de atención primaria (medicina de familia, pediatría, enfermería, trabajo social ...) puedan colaborar en la detección de situaciones de pobreza energética. Medida 13: Homogenización de la gestión de la información.

Línea 8. Mejora de la información y formación de los consumidores: Medida 14: Establecimiento de mecanismos de sensibilización y generación de conciencia colectiva del problema de la pobreza energética en España. Medida 15: Página web que funciones como punto de acceso general de información sobre pobreza energética. Se creará una página web que centralizará toda la información en la materia. Medida 16: Realización de acciones de comunicación sobre el uso de contadores inteligentes. Medida 17: Información sobre hábitos de consumo, ahorro energético y mejora de la eficiencia energética. Medida 18: Establecimiento de un canal de comunicación permanente de las novedades en materia de pobreza energética a los sujetos y colectivos interesados.

Línea 9. Mejoras regulatorias para la defensa de los consumidores. Medida 19: Inclusión, en la normativa relativa a consumidores, de la perspectiva de la pobreza energética. Coherencia de las modificaciones normativas en la materia con la Estrategia.

A la vista de todo lo anterior se entiende que será necesario adoptar diferentes medidas que permitan enfocar y tratar el concepto de pobreza energética mencionado y que contribuyan a mejorar la situación de los consumidores vulnerables.
Para hacer efectivo este enfoque integral, la Estrategia establece 4 grandes categorías de medidas: 
1) Medidas prestacionales: son mecanismos claves para la protección a corto plazo de los consumidores vulnerables. Permiten hacer frente a las necesidades más a corto plazo de los consumidores creando una red de seguridad que permita hacer frente a los pagos de suministros energéticos.
2) Medidas estructurales y de eficiencia energéticason aquellas medidas que se centran en lograr una mejora del equipamiento y las condiciones de los edificios y hogares de los consumidores vulnerables. Son un elemento fundamental para abordar la pobreza energética porque buscan realizar un cambio permanente en los hogares que reduzca su dependencia de otras medidas prestacionales.
3) Medidas de protección adicional de los consumidores: son aquellas actuaciones que establecen una mayor protección para los consumidores vulnerables. En ocasiones tienen una importancia fundamental, por ejemplo, en las actuaciones que impiden la suspensión del suministro para consumidores vulnerables
Pero no sólo encontraríamos espacios de actuación de estas medidas en la relación consumidor-proveedor de energía (empresas que suministran luz, gas etc) También debemos incluir aquí las actuaciones que buscan mitigar el denominado dilema entre el arrendador y el arrendatario. Esto puede producirse cuando el arrendador no tiene incentivos para mejorar o mantener las condiciones de una vivienda en la que habita el arrendatario.
4) Mejora de los mecanismos de información y formación:
Se trata de actuaciones que buscan apoderar a los consumidores, profesionales y demás actores vinculados con la pobreza energética mediante un mejor conocimiento de los derechos, obligaciones, posibilidades y alternativas en el ámbito del consumo energético.
El primer elemento que debe incluir esta línea es la concienciación general de la necesidad de erradicar la pobreza energética como situación existente en las modernas sociedades.
En esta línea se incluyen también medidas de concienciación sobre buenos hábitos de consumo. La protección de los consumidores vulnerables pasa por dotarles, en la medida de lo posible, de la capacidad de gestionar su consumo energético lo mejor posible.
La información deberá facilitarse en un lenguaje claro y sencillo, por medios o en formatos adecuados de manera que resulten accesible y comprensibles a todas las personas, especialmente a las personas con discapacidad, conforme a los principios de accesibilidad universal y de diseño para todas las personas.
A la vista de las acciones descritas, y teniendo en cuenta las particularidades del colectivo de consumidores vulnerables, se hace necesario centrar esfuerzos y enfocar las actuales políticas de mejora de la eficiencia energética de las administraciones públicas. Los distintos instrumentos se encuentran diseminados y además están centrados en el colectivo global de consumidores, no atendiendo de forma plena a las caracteristicas de los hogares en situación de pobreza energética. 

Una de las conclusiones que pueden extraerse de diferentes actuaciones que se han realizado en el ámbito de la eficiencia energética en nuestro país, es que la mayoría de estas ayudas son utilizadas por aquellos hogares con un nivel adquisitivo mayor que el de los hogares vulnerables a los que va dirigida esta Estrategia. 
Se produce por tanto la paradoja de que estas medidas no llegan a los colectivos que se encuentran en una situación de mayor vulnerabilidad. Y es que aquellas medidas dirigidas a mejorar la eficiencia energética de los hogares de los colectivos más vulnerables no pueden suponer una carga económica adicional para los afectados, al menos en el corto plazo.
La gran mayoría de hogares vulnerables suelen caracterizarse por tratarse de viviendas con sistemas de calefacción o aislamiento ineficientes, lo que aumenta la dificultad de mantener sus hogares a las temperaturas necesarias para alcanzar un mínimo nivel de confort.
Únicamente teniendo en cuenta las especiales características de estos colectivos vulnerables, se podrá tener éxito en esta lucha contra la pobreza energética. 
Todo esto es un resumen del contenido de la "Estrategia Nacional contra la Pobreza Energética". sin embargo diversas asociaciones y plataformas continúan realizando el análisis de la problemática de la p.e., estudiando como incide en diversos grupos de la población con el objetivo de proponer soluciones a escalas administrativas, empresas y entidades sociales.

Una de estas asociaciones es la Asociación de Ciencias Ambientales (ACA) que ha creado un ciclo de talleres "Pobreza Energética y Olas de Calor en Zonas Urbanas", con el fin de analizar las barreras y oportunidades existentes en la aplicación de medidas de adaptación al Cambio Climático (a escala hogar, edificio y barrio-ciudad) para hacer frente a olas de calor y reducir su impacto en zonas urbanas, la pobreza energética en verano y las emisiones asociadas a su implementación. 

Se van a realizar 4 talleres de trabajo en diferentes ciudades españolas, con diferentes características y grados de vulnerabilidad frente al cambio climático: Madrid, Guadalajara, Valencia y Melilla con la participación de diferentes actores.

 He tenido el honor de de participar en el primer taller celebrado en Madrid -antes de la publicación de la Estrategia Nacional-, en representación del Colegio de Administradores de Fincas, y las conclusiones que se obtuvieron entre los 19 representantes de Organismos Públicas, Colegios Profesionales, Fundaciones y diversas Asociaciones, no varían mucho con respecto a la recogidas en la Estrategia Nacional. Siendo las más importantes las siguientes:

Mesa redonda de la escala hogar:
  • Se mencionó que las medidas más factibles son aquellas cuyas barreras son sobre todo sociales, aunque en muchas ocasiones esto no significa que sean las más eficaces.
  • Hay que priorizar las medidas públicas dirigidas a los grupos más vulnerables y cambiar la forma en que se da este apoyo, considerando que en lugar de pagar los suministros se debe tender a ayudar para llevar a cabo mejoras en la infraestructura del hogar.
  • Antes de instalar aire acondicionado es más aconsejable instalar una bomba calor. En este caso existiría una barrera social y es más un problema de no asociar el término "Bomba de calor" con el aparato en sí.
Mesa redonda de la escala edificio: Se planteó que las mayores dificultades en cuanto a la adopción de medidas serían las siguientes:
  • Llegar a un consenso entre los propietarios.
  • Dificultades económicas.
  • Existe un modelo de negocio que no tiene en cuenta al usuario/propietario.
  • Administrativas: dificultades en la tramitación de licencias municipales.
En cuanto a las medidas para paliar las dificultades se mencionaron entre otras las siguientes:
  • Información clara en todas las áreas y en todos los procesos.
  • La financiación a las Comunidades de propietarios.
  • Mejorar lña formación de los técnicos.
  • Facilitar los trámites administrativos.
  • El aislamiento interior es solo posibles cuando hay una compraventa de una  vividenda de segunda mano.
Debate final:

Al finalizar las dinámicas por grupos se realizó un debate final con todos los participantes, en el que se añadieron las siguientes consideraciones:
  • Existe un gran desconocimiento de cuáles son las medidas más efectivas según qué tipo de hogar y/o edificio lo que hace que los propietarios a la hora de elegir unas u otras medidas, opten por las más conocidas, que no tiene por que ser no las más económicas ni las más eficaces. Como por ejemplo el uso excesivo de los aires acondicionados en vez de usar otras alternativas como ventiladores de techo, bombas de calor, etc. 
  • Los participantes estuvieron de acuerdo en la falta de campañas de sensibilización y concienciación demostrativa para que la gente vea, experimente y aprenda.
  • Cuando hablamos de vulnerabilidad energética, permitir que a las personas que la sufren, y que no pueden hacer frente a los gastos de rehabilitar la vivienda, se les subvencione la obra y que esta inversión se les meta como carga en la escritura de la vivienda, para evitar de esta manera que se lucren si la venden.
Cuando se celebren los tres restantes talleres programados, y se realice un resumen general de los debates realizados se podrá tener una visión mas amplia de las barreras y soluciones, teniendo en cuenta las distintas situaciones geográficas y sociales.

domingo, 31 de marzo de 2019

¿Subvenciones a Comunidades de Propietarios de la CAM?

El lunes 25 de marzo se ha publicado en el Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid (BOCM) la Orden de 20 de marzo de 2019 por la que se establecen las bases reguladoras para la concesión de las ayudas al fomento de la mejora de la eficiencia energética y sostenibilidad y fomento de la conservación, de la mejora de la seguridad de utilización y de la accesibilidad en viviendas previstas en el Real Decreto 106/2018, de 9 de marzo, por el que se regula el Plan estatal de Vivienda 2018-2021.

Aunque la Orden ha entrado en vigor al día siguiente de su publicación en el Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid (BOCM), las subvenciones serán convocadas mediante Orden de la Consejería de Transportes, Vivienda e Infraestructura y se publicarán en el BOCM. El plazo máximo para solicitar las subvenciones será de dos meses a partir de la publicación de la convocatoria y su cómputo se efectuará desde el día siguiente al de la publicación en el BOCM.

¿Qué es lo que tendríamos que informar a nuestros administrados para animarlos a que aprovechando esas ayudas procedan a realizar obras en sus edificios?

Podríamos informarles sobre los 20 artículos que constituyen la Orden mencionada.
La Orden tiene por objeto establecer las bases reguladoras para la concesión de ayudas económicas, que adoptarán la forma de subvenciones y/o financiación y que el procedimiento de concesión será en régimen de concurrencia competitiva.
Sobre los dos programas que se subvencionan: 1) Programa de fomento de la mejora de la eficiencia energética y sostenibilidad en viviendas y 2) Programa de fomento de la conservación, de la mejora de la seguridad de utilización y de la accesibilidad en viviendas.
Igualmente sobre las actuaciones subvencionables para cada una de ellas y los requisitos de las actuaciones. Sobre los beneficiarios de las ayudas de estos programas, la cuantía de las subvenciones y los plazos de ejecución de las actuaciones.
También sobre la convocatoria y cómo se deben ajustar las solicitudes al modelo oficial. La documentación que se debe acompañar a la misma y los criterios de puntuación que establecerán la prelación de las solicitudes válidamente presentadas.
Finalmente sobre la resolución de concesión o denegación, los recursos potestativo de reposición, los pagos, incompatibilidades, control y seguimiento, infracciones, revocación y reintegro, tratamiento de datos de carácter personal, publicidad sobre los beneficiarios y el recurso contensioso-administrativo que cabe interponer contra las presentes bases reguladoras.

Pero en defensa de nuestros administrados y de sus intereses también tendremos que informarles sobre lo siguiente:

  • Ni en los 20 artículos, ni en el preámbulo de la Orden figura la cuantía de los fondos destinados a las subvenciones -dato importante para deducir cuando se recibirá la orden de que se han agotado los fondos destinados a las ayudas. Sería interesante conocer el dato antes de iniciar los trámites de solicitud y efectuar los gastos de la documentación a aportar, antes de recibir la notificación de que se han terminado los fondos disponibles-.
  • "El plazo máximo de presentación de solicitudes será de dos meses a partir de la publicación de la convocatoria". Dos meses es un plazo insuficiente para que una Comunidad de Propietarios pueda acordar en junta la actuación, solicitar presupuestos, adjudicarlos, encargar proyectos, informes de eficiencia energética del edificio, solicitar licencias municipales y demás documentos que hay que acompañar a la solicitud. ¿En quién estará pensando el legislador al aplicar ese plazo tan corto...?
  • Será legal pero no parece justo que entre los beneficiarios de las ayudas se incluyan las Administraciones Públicas y los organismos  y demás entidades de derecho público, así como las empresas públicas y sociedades mercantiles participadas, íntegra o mayoritariamente por las  Administraciones Públicas propietarias de los inmuebles (art.5, Ia, y II a). Las Administraciones Públicas tardan mucho menos en preparar la documentación a aportar, no tiene que tomar acuerdos en juntas, y sin gastos, pues los que realizan los informes, proyectos etc. pueden sus propios funcionarios.
  • Las Comunidades de Propietarios para poder solicitar las ayudas, sin tener seguridad de que se la concedan, deben efectuar los siguientes gastos previos (art.9):
    i) Todas las notas simples de las viviendas y locales del edificio objeto de las ayudas.
  o)  Contrato u oferta firmada y presupuesto desglosado por la empresa instaladora.... 
     p) Informe técnico exigido a cada actuación conforme a lo previsto en el artículo 4 de la                                presente orden .....
   q) Solicitud y/o licencia urbanística cuando sea precisa o autorización municipal análoga.
   r) Proyecto de ejecución de las actuaciones a realizar, firmado por técnico competente...
     s) Reportaje fotográfico, preferentemente en color, de todas aquellas zonas .........
  t) Si las obras están iniciadas, certificado del inicio de las obras firmada por técnico.....

Y si después deniegan las ayudas, ¿qué hacen nuestros administrados?

Con estos datos a la vista, ¿los Administradores de Fincas colegiados vamos a informar  y animar a nuestros administrados que soliciten ayudas para ejecutar obras que no le sean impuestas por rotura u orden de ejecución del Ayuntamiento?

Pero es que además el legislador nos ignora por completo y no nos tiene en cuenta, a pesar de estar siempre diciendo la importancia que tienen los Administradores de Fincas colegiados para poder realizar todas las actuaciones tendentes a mejorar la conservación accesibilidad y eficiencia energética de los edificios,

En el artículo 6 de la Orden, que se refiere a la cuantía de las subvenciones y el coste de las actuaciones, en el apartado 3 detalla el coste de actuaciones que se podrán incluir: "Los honorarios de los profesionales intervinientes, el coste de redacción de proyectos, informes técnicos y certificados necesarios, los gastos derivados de la tramitación administrativa y otros gastos generales... ". Pensamos que estos gastos derivados de la tramitación administrativa se referirían a los honorarios de los Administradores de Fincas colegiados por su intervención en una actuación extraordinaria dentro de su trabajo, pero NO.

Seguidamente el legislador aclara: En todo caso "los costes derivados de la tramitación administrativa no podrán superar el 4% del importe de la subvención a conceder con un límite máximo de 3.000 € por expediente, y tendrá que aparecer detallado en documento contractual vinculante entre la propiedad y la empresa encargada de los mismos".  Esta claro que el legislador no piensa en un Administrador de Fincas colegiado, sino en una empresa ajena a la Comunidad de Propietarios y a la que el Administrador le tiene que preparar y entregar toda la documentación.

 No es de extrañar que muchos Administradores de Fincas colegiados se sientan molestos, relegados, utilizados, no valorado económicamente su trabajo, con estas disposiciones. Quizás los que trabajan como empresa se podrían acoger a esa disposición, pero en el colectivo hay una gran mayoría que son profesionales autónomos a los que una vez más se les ignora y sólo se les tiene en cuenta para que trabajen para poner en práctica todo lo que se legisla, y que como profesionalmente venimos haciendo desde hace muchos años. 

Luego se quejan que la rehabilitación, la accesibilidad y la eficiencia energética no termina de arrancar, o podrán decir que las Comunidades de Propietarios no solicitan las ayudas.

Estaremos pendientes de cuando se publican las listas de los beneficiarios, para comprobar en quién pensaba el legislador al dar un plazo de dos meses para solicitar las ayudas. 

domingo, 17 de marzo de 2019

"Prestamos" a Comunidades de Propietarios para obras de accesibilidad

El pasado 5 de marzo asistimos unos ochenta Administradores de Fincas, entre otras personas, a una jornada titulada: "Accesibilidad en edificios de comunidades de propietarios y programas de ayuda para la mejora de la accesibilidad". La sesión se celebró en el auditorio de la Fundación ONCE y el programa estaba dividido en dos áreas:

La primera parte consistió en una Mesa redonda sobre accesibilidad en edificios existentes de propietarios:

Lo más destacado de la intervención de los ponentes lo resumiría en lo siguiente:
  • Se debe informar a nuestros administrados y ejecutar las intervenciones de accesibilidad en los edificios existentes, desde el punto de vista de una mejora para todos los usuarios (envejecimiento, cochecitos de bebés, etc) y no solamente para las personas con alguna discapacidad. 
  • La accesibilidad para su puesta en práctica se encuentra con tres barreras: 1) Soluciones idóneas dependiendo del edificio; 2) la más importante: la financiación y 3) plazos muy largos para concederles la licencia municipal.
  • Actualmente no se puede contar con subvenciones (presupuestos generales sin aprobar, y elecciones generales, autonómicas y municipales a corto plazo).
  • Presentación de la Guía "Accesibilidad en edificaciones existentes". Guía interesante que presenta diferentes soluciones de accesibilidad  para cada problema con objeto de alcanzar la máxima accesibilidad posible. 
En el coloquio posterior se les planteó las consecuencias que está originando en nuestras Comunidades de Propietarios, el criterio de algunos técnicos al aplicar los conceptos de carga desproporcionada y ajustes razonables, lo que decide si las Comunidades están obligadas o no a realizar las obras de accesibilidad.

La segunda parte de la jornada trataba sobre el programa de ayudas préstamos sin intereses para comunidades de propietarios:

Fue presentado por un responsable de las ayudas Fundación Mutua de Propietarios (FMP), el cual mediante una serie de diapositivas nos informó sobre el "Programa S.B. de la Fundación Mutua de Propietarios  en colaboración con Arquia Banca".

Al término de su intervención y al solicitar si había alguna pregunta al respecto, le pregunté: ¿Qué partidas incluye el préstamo? Por descontado que las obras de accesibilidad, pero ¿están incluidos los honorarios del técnico que realiza y dirige las obras, y sobre todo los honorarios del Administrador de Fincas colegiado por su intervención?

La respuesta fue: el préstamo se refiere a las obras de ejecución de la accesibilidad exclusivamente. El Administrador de Fincas deberá negociar con su Comunidad sus honorarios.  

Veamos antes de negociar nuestros honorarios extraordinarios por una intervención puntual con nuestras Comunidades de Propietarios, qué les tenemos que decir respecto al programa presentado de los préstamos:
  • Las actuaciones objeto de las ayudas, en particular, se refieren a: instalación de ascensores y la eliminación de barreras arquitectónicas que faciliten la accesibilidad a los edificios y a la vivienda, siempre que se trate de elementos comunes. No se pueden haber iniciado las obras.
  • La FMP sufraga el 100% de los intereses del préstamo concedido por Arquia. La cuantía máxima de las ayudas que FMP ofrecerá es de 10.000 € por comunidad destinados al pago de intereses devengados por el préstamo concedido por Arquia Banca a las comunidades beneficiarias.
  • La FMP  abonará los tramos de la ayuda otorgada en el plazo de sesenta (60) días desde la correcta presentación de la certificación de obra - La frecuencia de la liquidación del préstamo es mensual-
  • Las condiciones de la financiación para la Comunidad de Propietarios, que será el titular del préstamo, son:
    • La cuantía máxima de la financiación por comunidad será de 100.000 €
    • El plazo máximo para la devolución del préstamo es de 5 años.
    • El tipo de interés del préstamo será un tipo fijo del 3,5%
    • El Préstamo podrá cubrir un máximo del 80% del coste total de las actuaciones 
    • Préstamos mancomunados. (Atención a los propietarios que desean pagar su parte de los costos de la accesibilidad directamente y no quieren préstamos) 
  • El plazo de presentación de las solicitudes para la inscripción a la convocatoria 2018 será entre el 22 de octubre del 2018 hasta el 17 de junio de 2019, ambos inclusive.
Esto es lo que tendríamos que informar a nuestras Comunidades de Propietarios que quisieran solicitar el préstamo.

Pero veamos qué documentación tendríamos que preparar los Administradores de Fincas colegiados para que negociemos esos honorarios extraordinarios que parece ser que resultan sorprendentes: 
En la Fase de Preselección:
Declaración y solicitud de las ayudas; certificado del acuerdo de ejecutar las obras; certificado del Registro de la Propiedad sobre quién es la propiedad del inmueble; certificado del Administrador de Fincas detallando el porcentaje de devoluciones por recibos de los últimos 24 meses; copia del DNI del Presidente y última acta donde conste la vigencia de su cargo; extracto bancario de los últimos 24 meses; resumen del coste de la obra y fotografías de los elementos a modificar.
Documentación adicional:
Declaración y autorización de cesión de datos por cada persona de más de 65 años y/o discapacidad; declaración responsable de la solución técnica; certificado de la comunidad de estar al corriente de obligaciones ante la seguridad social; certificado bancario con número de la cuenta de la Comunidad; certificado del Secretario con el acuerdo adoptado para contraer el préstamo; copia de la memoria técnica; copia del enterado de obras; copia del proyecto visado por técnico competente; copia de la solicitud de licencia; copia del certificado de Aptitud ITE y planificación/calendario de ejecución obras. 
Inicio de las obras:
Envío a la FMP del Comunicado de inicio de las obras.
Finalización de las obras:
Certificado final de las obras; certificado de puesta en marcha del ascensor, en su caso; fotografías de las obras realizadas y proyecto modificado en su caso.

Presentación de solicitudes:
Las solicitudes se deberán presentar preferentemente en formato telemático. (Habrá que escanear la mayor parte de la documentación requerida).

(Para ver toda la documentación a presentar pulsa AQUI)

Todo este "pequeño trabajo(25 documentos) de solicitar, recopilar, estar pendiente para que algunos propietarios o los Bancos te envíen la documentación solicitada, las fotografías, proyectos, actas, etc. ¿entra dentro del trabajo normal para administrar una Comunidad de Propietarios? ¿no se tienen que pagar unos honorarios por el tiempo y la responsabilidad de preparar y estar pendiente de todo ello, incluidos los recibos extraordinarios para el pago de las obras de accesibilidad?

Si durante las obras surgen algunos trabajos no previstos, nadie se extraña que a la Empresa Constructora se le abonen; si el técnico arquitecto o aparejador tiene que ampliar el proyecto inicial se le abona el aumento de sus honorarios sin más, incluso al Ayuntamiento hay que abonarle el impuesto por la diferencia entre lo que se iba a realizar y lo realmente ejecutado, bajo sanción del 15%. ¿Por qué se extraña casi todo el mundo, incluidas las Comunidades de Propietarios que se pretendan cobrar unos honorarios por estos trabajos extraordinarios?

Pero es que además la convocatoria de ayudas no refleja la realidad de la financiación. Veamos:

En la convocatoria de referencia para financiar las obras de accesibilidad, salvo error  por mi parte, presumiblemente, se nos dijo que, el préstamo lo que cubría, era solamente el 80%  del costo de ejecución de la obra. Supongamos que se trata de instalar un ascensor del que carece el edificio y cuyo costo sea de 100.000 €.  
El costo total de las obras ascendería a:
Presupuesto total de las obras ....................................................................... 100.000 €
IVA, que al ser un ascensor es el 21% ..........................................................   21.000 €
Los honorarios del Técnico por proyecto, dirección y  coordinador s.s. 12%.   12.000 €
El impuesto municipal del ICIO  el 4% ..........................................................     4.000 €
El seguro de la obra el 1,5 % (el seguro multirriesgo no suele cubrirlo) ........   1.500 €  
Honorarios del Administrador de Fincas no superior al 4%, máximo 3.000...     3.000 € 
                                                                       Costo total de la obra ......     141.500 €

A deducir préstamo del 80% s/100.000 ......................................................  - 80.000
Cantidad total no cubierta por el préstamo ...........................................     61.500 €

Por resolución del 14 de diciembre de 2017 del IDAE se establecía la Segunda Convocatoria del Programa de Ayudas para actuaciones de rehabilitación energética de edificios existentes (PAREER II), publicado en el BOE número 309, de 21 de diciembre de 2017. 

Entre las bases reguladoras del programa, quizás les llame la atención los costes que cubrían  las ayudas:
 Costes elegibles:
Aquellos que sean necesarios para conseguir los objetivos energéticos del Programa dentro de los siguientes conceptos:
  • Honorarios profesionales del certificado de eficiencia energética.
  • El coste de gestión de la ayuda (En nuestro caso serían los honorarios del Administrador de Fincas colegiado).
  • El coste de los honorarios de redacción de los proyectos técnicos
  • Los costes de la ejecución de las obras e instalaciones, en su caso.
  • La inversión en equipos efectuada.
  • Los costes de la ejecución de la instalación, obra civil asociada e instalaciones auxiliares necesarias.
  • Los costes de redacción del informe que acredite la adecuada realización de las actuaciones objeto de la ayuda.
A estos efectos, se considerarán como costes de gestión de la ayuda, aquellos gastos que el solicitante pudiera satisfacer a una empresa o profesional por llevar a cabo la gestión administrativa de su solicitud ante el IDE... En ningún caso se admitirá que tales gastos de gestión supere el 4% del importe de la ayuda solicitada, con un límite de 3.000 € por expediente.

A la vista de los datos no parece muy interesante la propuesta del préstamo que ofrecen.la FMP y Arquia Banca. Si a ello le añadimos que al agente más importante, incluso imprescindible, de los que intervienen para poder desarrollar todos los planes de fomento y activación de la accesibilidad, como son los Administradores de Fincas colegiados, se les pone en duda sus honorarios por los trabajos enumerados anteriormente que tienen que realizar, la respuesta es:

Piden Ustedes demasiada documentación y seguimiento para conceder un préstamo y el pago de parte de unos intereses, sin tener en cuenta que las Comunidades de Propietarios, por su naturaleza, son las mejoras pagadoras  del mercado, y no lo digo yo, que también, lo dijo el Director General de la Vivienda, Rehabilitación y Arquitectura de la Comunidad de Madrid (CAM), D. José María García Gómez, en el acto de clausura del III Congreso de Edificios de Energía Casi Nula.

Además habría que tener en cuenta, si al entregar toda la documentación requerida a la FMP no se estaría incumpliendo la Ley de Protección de Datos. Al menos no se lee -a no ser que esté en alguna "letra pequeña" de la solicitud del préstamo- que los datos de los propietarios podrán ser comunicados a Mutua de Propietarios Seguros y Reaseguros a Prima fija y a entidades colaboradoras de la FMP.

Señores, algunos Administradores de Fincas colegiados no vamos a informar positivamente a nuestros administrados sobre su oferta y tendrán que buscar otros comerciales que quieran trabajarles gratuitamente, además de informar y convencer Ustedes directamente a nuestros administrados para que acepten su oferta.

No obstante si de verdad se quiere fomentar la accesibilidad les hacemos una propuesta: Que todos los agentes que intervienen en los trabajos de accesibilidad reduzcan sus costos lo máximo posible. Por ejemplo:
La Empresa que realice los trabajos reduzca su beneficio al 5%
  • El IVA que sea del 2% o 5%.
  • Los honorarios Técnicos que sean del 5%
  • El ICIO del Ayuntamiento el 1%
  • Los honorarios del Administrador de Fincas el 1%. 
  • El seguro de la obra el 1%
  • Los intereses del préstamo al 1% (Tengan en cuenta que algunos Administradores tenemos cuentas de Comunidades de Propietarios en ARQUIA Banco y ahora nos van a prestar los dineros de esas Comunidades al 3%, suponiendo que les estén dando un 0,5% de interés por sus cuentas).     
    A que ninguno de esos agentes que intervienen acepta. ¿Y se sorprenden que los Administradores de Fincas colegiados solicitemos unos honorarios por esos trabajos extraordinarios?

    Como actualmente se están reivindicando muchas cosas, los Administradores de Fincas colegiados queremos que se nos reconozca y valore nuestro trabajo por lo que representa, su importancia para la sociedad y la responsabilidad que adquirimos, así como también económicamente, al igual que al resto de los profesionales.