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lunes, 27 de febrero de 2017

¿Colapso en Ayuntamiento para conceder licencias?

Me han llamado al despacho unos amigos de Dª María y D. Francisco, dos de nuestros administrados, para informarme del problema que tienen en su Comunidad. Problema que también se han encontrado varios compañeros Administradores de Fincas colegiados, en algunas de las Comunidades que administran.

Han solicitado la subvención que la Comunidad Autónoma de Madrid concede para la instalación de un ascensor en sus edificios y debido al retraso en conceder la licencia municipal por el Ayuntamiento de Madrid, van a ver que no pueden cumplir el plazo de finalización de las obras y por lo tanto no le concederán la subvención, con el perjuicio económico que ello les representará.

Repasemos un poco los hechos que motivan todo esto:

El miércoles 18 de mayo de 2016 (publicada en el BOCM el día 19) la Comunidad de Madrid aprobó las bases reguladoras para la concesión de las ayudas económicas a la rehabilitación edificatoria para la financiación de obras y trabajos de mantenimiento e intervención en las instalaciones fijas y equipamiento propio, así como en los elementos y espacios privativos comunes de edificios de tipología residencial colectiva.

El plazo máximo para solicitar las subvenciones a la rehabilitación edificatoria era de DOS MESES, a contar desde el día siguiente al de la publicación en el BOCM. 

Para conceder las ayudan existían una serie de condiciones: siendo una de las más importantes que las obras deberían estar finalizadas antes del 31 de marzo de 2017, así como unas condiciones particulares (contar con el informe de evaluación del edificio, acuerdo comunitario, personas mayores de 65 años, y aportar proyecto de la actuación), y una extensa documentación que se debe acompañar a la solicitud 

Además, exigen otra documentación importante a sumar a la anterior (entre otras: cuando se precise para la realización de la obra, solicitud y/o licencia urbanística, autorización municipal o instrumento análogo concedido). 

Pues bien, algunos/as extraordinarios/as compañeros/as Administradores de Fincas colegiados, con la ayuda de sus respectivos Presidentes de Comunidad, consiguieron en el plazo inalcanzable de dos meses preparar la documentación exigida para solicitar la instalación de un ascensor en los edificios --y digo instalar ascensor porque el propio Colegio de Administradores de Fincas nos informaba que, para realizar obras de accesibilidad inferiores a 20.000 euros, no interesaba solicitar subvenciones debido a los gastos a asumir en comparación con el importe que podrían conceder . Y para otras obras de envolventes, fachadas y cubiertas, el plazo de finalización del 31 de marzo se veía imposible de cumplir -.

Para solicitar estas subvenciones, las Comunidades de Propietarios, tuvieron que acometer unos gastos importantes a fin de reunir toda la documentación a presentar: 
  • Informe de evaluación del edificio
  • Proyecto de instalación
  • Pago inicial a la empresa instaladora del ascensor
  • Pago al Ayuntamiento de las tasas por inicio del expediente
  • Pago por tramitación de la solicitud de subvención.
  • Pago por reportaje fotográfico
Hasta primeros de enero no han recibido la concesión de la licencia municipal, y el problema se presenta porque las empresas instaladoras de los ascensores no se comprometen a tener instalados los ascensores en tan corto espacio de tiempo, dado que su instalación lleva aparejado obras civiles. ¿Y ahora qué?

 Yo me pregunto, ¿cuál es la causa por la que el Ayuntamiento demora la concesión de unas obras de mejora de la accesibilidad -más de seis meses-, cuando podría ayudar al sector de la construcción tan azotado por esta crisis. ¿A qué se puede deber? Será por:
  • Los servicios técnicos están colapsados y no pueden revisar todas las solicitudes de licencia que les llegan. 
  • Al reducirles la jornada laboral a 35 horas semanales, los funcionarios tienen menos tiempo para despachar licencias (ahora, de momento, van a tener media hora más diaria, hasta las 37, 5 horas).
  • Para el Ayuntamiento no es prioritario todo lo referente a la accesibilidad en los edificios. Les recuerdo que la Comunidad de Propietarios de mi hermana lleva desde finales de 2015 para que le den la licencia para instalar un pequeño elevador que salve los 9 peldaños del portal.
  • No quiero pensar, como me sugieren algunos, que sea, presuntamente, por motivos políticos. Son subvenciones que da la Comunidad Autónoma de Madrid (el Ayuntamiento en el Plan Madre no las concede para los distritos centrales de la Capital) y si no se pueden conceder por "algún motivo"... políticamente no va quedar muy bien la actuación de la CAM.
Nuestras Comunidades de Propietarios que se encuentren con este problema (perder entre 25.000 y 35.000 euros para instalar sus ascensores, aunque hay algunas con importes ya autorizados de 80.000 y 90.000 €) no tienen muchas soluciones para resolverlo. Perder el dinero ya invertido y quedarse sin ascensor, o aumentar las derramas previstas en la cantidad correspondiente.

Me vuelvo a preguntar, ¿qué va a pasar en las Juntas Municipales con las solicitudes de licencias, cuando las Comunidades de Propietarios, que siempre esperan a última hora para cumplir los Reales Decretos, empiecen a solicitarlas para adecuar sus edificios, antes del 4 de diciembre, a la accesibilidad universal?

Sea o no por motivos políticos -confiemos que no dependa de eso- ¿podrá la Comunidad Autónoma de Madrid solucionar el problema y arrogarse el honor de ayudar a los contribuyentes, aumentando, al menos en tres meses el plazo de finalización de las obras del 31 de marzo? 

O en su caso y teniendo en cuenta que estas subvenciones se financian con fondos de la Administración General del Estado, ¿podría el Gobierno arbitrar una fórmula excepcional para solucionar el problema?

¿Mandamos el colectivo instancias individuales a la Comunidad Autónoma de Madrid solicitando una ampliación del plazo?

Confiemos en nuestros políticos y en su buen hacer. 

domingo, 12 de febrero de 2017

Comunidades Propietarios- Accesibilidad y Evaluación de edificios

Desde primeros de año, en nuestro despacho hemos celebrado numerosas juntas ordinarias de las Comunidades de Propietarios que administramos. En todas ellas, hemos incluido en el Orden del día un punto para informar acerca de la nueva normativa aplicable en materia de accesibilidad e informe de evaluación de los edificios y las decisiones que se deberán adoptar al respecto. (Ver aquí el artículo publicado  sobre ello)

¿Y cómo han acogido los propietarios esa información que les damos y qué acuerdos han adoptado? Hay un comportamiento  generalizado: reciben la información de forma poco entusiasta, más bien con algo de rechazo y como "un impuesto más de los que ya soportan". Algunos incluso enfadados.
Se manifiestan diciendo: -¿qué pretenden los políticos? Han tomado a las Comunidades de Propietarios como una fuente de financiación de todos, Organismos Públicos y creación de empleo. -
Las Comunidades de Propietarios, con estas dos, ya soportan diez inspecciones, que normalmente representan otros tantos gastos y derramas extraordinarias. Algunas de un importe elevado.

Además, esas diez inspecciones, que al realizarse la mayoría cada diez años, - salvo los ascensores cada cuatro y las instalaciones térmicas que son cada cuatro, si es con gas, o dos si es con gasoil- le correspondería una por año -. Pero como varias de las disposiciones que las regulan han salido casi en el mismo año, resulta que varias se tienen que realizar a la vez, con lo que se pueden duplicar las derramas extras.

¿Qué acuerdos están tomando?. Hasta ahora sólo el referente a la accesibilidad. El informe de la evaluación del edificio lo dejan para el año que viene.

Como la gran mayoría de las Comunidades de Propietarios que nosotros administramos ya han resuelto la barrera de los peldaños existentes dentro del portal, y piensan que no tendrán que realizar obras importantes, acuerdan contratar un técnico competente que realice un informe/proyecto sobre la accesibilidad y, a la vista del mismo, acordarán lo más conveniente.

Respecto al informe de evaluación del edificio, tienen grandes miedos -no es para menos- porque consideran que van a tener que acometer grandes obras relativas a la eficiencia energética de sus edificios (cubiertas, fachadas, instalaciones, etc.), aún teniendo pasadas las InspeccionesTécnicas de edificios (ITEs)  y la accesibilidad.

A la vista de lo que estamos viviendo en esas juntas ordinarias, a nosotros, como Administradores de Fincas colegiados, que tenemos que informarles, aclarar sus múltiples dudas y suavizar o eliminar sus temores, tengo que reconocer que nos surgen dudas y esos mismos temores o, incluso, algunos más. Veamos:

Se quejan incluso de la sangría económica que se les realiza a ellos, los contribuyentes, cuando el Ayuntamiento de Madrid, por ejemplo, les ha enviado un sobre amarillo a cada miembro de su familia empadronado en su casa, para que puedan votar sobre dos propuestas ciudadanas referentes a "Madrid 100% sostenible" y "billete único para el transporte público", con un costo por la consulta de 600.000 euros (El Mundo 21-enero-2017). Por otra parte el delegado de Desarrollo Urbano Sostenible, José Manuel Calvo, anuncia que el costo de las obras para peatonalizar parcialmente la Gran Vía de Madrid será de cinco millones de euros -(El Mundo 26-enero-2017).

El actual Equipo de Gobierno del Ayuntamiento de Madrid subió al 4% la tasa del impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO), cuando el Equipo de Gobierno anterior lo habían bajado al 0,20%. Con las obras que se tendrán que realizar de accesibilidad y evaluación de los edificios, van a cobrar una importante cantidad, que posiblemente servirá para sufragar las consultas realizadas... y las que se les puedan ocurrir.

La Comunidad de Propietarios de mi hermana lleva desde finales de 2015 presentando documentación en la Junta Municipal del distrito de Usera para obtener la licencia municipal, a fin de instalar un pequeño elevador salva-escalera que resuelva el tema de los 9 peldaños que tienen en el portal. Y hasta  primeros de enero de 2017 seguían sin concedérsela (en uno de los requerimientos recibidos para aportar documentación se le pide "declaración del promotor de haber colocado un cartel anunciador de las características de las obras", que tiene que ir firmado por los técnicos del proyecto y la propiedad).

Yo me pregunto: ¿qué va a pasar en las Juntas  de Distritos Municipales cuando antes del 4 de diciembre próximo se presenten dos mil, tres mil o cuatro mil expedientes, si no son más, para solicitar licencias de las obras que se tengan que realizar para la accesibilidad? ¿Están preparadas con "técnicos cualificados" para conceder esas licencias? ¿Van a tener que aumentar el número de técnicos contratados para resolverlo? Y no quiero pensar en lo que ocurrirá, cuando a partir de primeros de 2018 se empiezan a presentar los expedientes de evaluación de los edificios.

¿Van a publicar los Ayuntamientos de la Comunidad de Madrid, en el último trimestre de 2017, la lista de todos los edificios con más de 50 años de antigüedad que tienen que tener el informe de evaluación de edificios antes de 28 de junio de 2018?  ¿Qué pasa si no la publican?.

Yo, antes, había oido respecto a los políticos que son los "Padres de la Patria". Y como padre de 4 hijos, siempre he comprobado que por muchos consejos y recomendaciones que les daba, era con mi ejemplo como mejor los educaba e influía en su comportamiento.
Por eso me sigo preguntando: ¿nos dan ejemplo ellos, como Padres de la Patria, para que cumplamos sus propias leyes?. ¿Están realizando ellos, previo a nosotros, el cumplimiento de la accesibilidad y evaluación de los edificios municipales o que dependen de ellos?. ¿Podemos imponerles multas por no cumplir sus propios plazos? ¿Les hacemos un seguimiento/inspección a sus edificios para comprobar sus barreras y limitaciones?.

Seguro que nos dirán que sus presupuestos no contemplan esas partidas extraordinarias para resolverlas. Que los importes serán muy elevados. ¿Y que se creen que pasa en las Comunidades de Propietarios que nosotros administramos? Reflexionemos sobre ello, y actuemos todos en consecuencia.