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domingo, 29 de enero de 2017

Información accesibilidad y evaluación edificios en actas

Varios compañeros me han solicitado un artículo sobre la información que se debería dar, en las próximas juntas ordinarias que van a celebrar en sus Comunidades de Propietarios, referente a la accesibilidad que se tiene que resolver en sus edificios antes de 4 de diciembre de 2017 y el informe de la evaluación de los edificios, construidos antes del  28 de junio de1963.  

Para ello voy a exponer, teóricamente, lo que, en las Comunidades de Propietarios que nosotros administramos vamos a explicar. No con lo que se diga verbalmente, sino lo que se transcriba en el acta correspondiente de la reunión, para informar a los propietarios que no asisten a la junta y que suelen ser, por desgracia, mayoría.

COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE XXXXXXXXX
En Madrid, siendo las dieciocho horas treinta minutos del día once de enero de dos mil diecisiete, se celebra en segunda convocatoria la Junta general Ordinaria de Propietarios de la calle ...........

Punto 5º) Información acerca de la nueva normativa aplicable en materia de accesibilidad e informe de evaluación de los edificios. Decisiones a adoptar.

El Sr. Administrador procede a informar  exponiendo lo siguiente:

a) Sobre la normativa aplicable en materia de accesibilidad:

El Real Decreto Legislativo 1/2013, de 29 de noviembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley General de derechos de las personas con discapacidad y de su inclusión social, en su disposición adicional tercera, punto 1, apartado b) establece el  4 de diciembre de 2017 como plazo máximo exigible de las condiciones básicas de accesibilidad y no discriminación de todos los edificios existentes, que sean susceptibles de ajustes razonables.

Dichas condiciones básicas de accesibilidad y no discriminación están comprendidas en el Código Técnico de la Edificación, en su documento básico DB SUA y los edificios existentes deberán intentar cumplir y adaptarse lo más posible al mismo.

El mencionado Real Decreto 1/2013 define lo que considera ajustes razonables: "Son las modificaciones y adaptaciones necesarias y adecuadas del ambiente físico, social y actitudinal a las necesidades específicas de las personas con discapacidad que no impongan una carga desproporcionada o indebida, cuando se requieran en un caso particular de manera eficaz y práctica, para facilitar la accesibilidad y la participación y para garantizar a las personas con discapacidad el goce o ejercicio, en igualdad de condiciones con las demás, de todos los derechos".

Por otra parte, la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbana, en su artículo 2, apartado 4 define lo que considera ajustes razonables: "las medidas de adecuación de un  edificio para facilitar la accesibilidad universal de forma eficaz, segura y práctica, y sin que supongan una carga desproporcionada. Para determinar si una carga es o no proporcionada, se tendrán en cuenta los costes de la medida, los efectos discriminatorios que su no adopción podría representar, la estructura y características de la persona o entidad que haya de ponerla en práctica y la posibilidad que tengan aquéllas de obtener financiación oficial o cualquier otra ayuda. Se entenderá que la carga es desproporcionada, en los edificios construidos en régimen de propiedad horizontal, cuando el coste de las obras repercutido anualmente, y descontando las ayudas públicas a las que se pueda tener derecho, exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes".

El Código Técnico de la Edificación, en su documento básico (DB) SUA, establece las reglas y procedimientos que permiten cumplir las exigencias básicas de seguridad de utilización y accesibilidad del edificio. Para ello se divide en 9 Secciones, SUA 1 a SUA 9, que se deberán intentar cumplir y aplicar lo más posible, dentro de las características de cada edificio y que les sean aplicables por su existencia o no.

El desglose de las nueve Secciones con sus respectivos apartados es el siguiente:

Sección SUA 1  Seguridad frente al riesgo de caídas: Resbaladicidad de los suelos, discontinuidades en el pavimento, desniveles, escaleras y rampas, limpieza de los acristalamientos exteriores
Sección SUA 2  Seguridad frente al riesgo de impacto o de atrapamiento: Impacto, atrapamiento .
Sección SUA 3  Seguridad frente al riesgo de aprisionamiento en recintos: Aprisionamiento.
Sección SUA 4  Seguridad frente al riesgo causado por iluminación inadecuada: Alumbrado normal en zonas de circulación, alumbrado de emergencia.
Sección SUA 5  Seguridad frente al riesgo causado por situaciones de alta ocupación: Ambito de aplicación,  condiciones de los graderíos para espectadores de pie
Sección SUA 6  Seguridad frente al riesgo de ahogamiento: Piscinas, pozos y depósitos
Sección SUA 7  Seguridad frente al riesgo causado por vehículos en movimiento: Ambito de aplicación, características constructivas,  protección de recorridos peatonales, señalización.
Sección SUA 8  Seguridad frente al riesgo causado por la acción del rayo: Procedimiento de verificación, tipo de instalación exigido.
Sección SUA 9  Accesibilidad: Condiciones de accesibilidad, condiciones y características de la información y señalización para la accesibilidad.

Dada la diversidad de las Secciones y los elementos que habrá que revisar si cumplen o no las normativas correspondientes, así como las propuestas para corregir, subsanar o modificar algunos de los elementos constructivos, tales como peldaños, mecanismos de iluminación, puertas, ascensores etc. El Sr. Administrador propone la contratación de un técnico competente que realice el estudio y un proyecto general del edificio para, a la vista del mismo, poder evaluar el coste y la posibilidad de realizar la adecuación que se señale.

Todo ello a fin de evitar las posibles sanciones que se pudieran originar por infracciones leves (301 a 30.000 €), graves ( 30.001 a 90.000 €) o muy graves (90.001 a 1.000.000 €).

Después de algunas deliberaciones, se somete a votación el plan de ejecución y por mayoría/unanimidad se acuerda contratar a un técnico competente para que realice un estudio y proyecto de las condiciones básicas de accesibilidad y no discriminación del  edificio. Para lo cual se autoriza a la Junta Rectora para solicitar los correspondientes presupuestos de honorarios y su adjudicación al más conveniente para los intereses de la Comunidad.

Una vez se tenga el proyecto y a la vista de los posibles costes de las actuaciones a realizar se acordará en una siguiente junta las acciones a seguir.

b) Respecto a la evaluación de los edificios, el Sr. Administrador continua informando:

El Real Decreto Legislativo 7/2015 estableció el Informe de Evaluación de los Edificios, previendo que las Comunidades Autónomas regulasen algunos aspectos precisados de desarrollo normativo.

El día 26 de octubre de 2016 se publicaba en el Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid (CAM) el Decreto 103/2016 de 24 de octubrepor el que se regula el Informe de Evaluación de los Edificios en la Comunidad de Madrid, se crea el Registro Integrado único de Informes de Evaluación de los edificios de la CAM, y el calendario para realizar el primer informe.

Dado que el Decreto 103/2016 es extenso, el resumen del mismo se puede concretar en lo siguiente:
  • Se aplica a todos los edificios existentes en la Comunidad de Madrid para los que resulte exigible el Informe de Evaluación de los Edificios.
  • Se exige para los edificios de vivienda residencial colectiva con una antigüedad superior a 50 años desde la fecha de finalización de las obras de nueva planta o de rehabilitación con reestructuración general y a todos aquellos cuyos titulares pretendan acogerse a ayudas públicas para acometer obras de rehabilitación, accesibilidad universal o eficiencia energética.
  • Están excluidos de realizar el Informe los edificios que estén en situación legal de ruina o hayan iniciado el procedimiento de declaración de ruina.
  • Están obligados a disponer del Informe los propietarios únicos de edificios, las Comunidades de Propietarios y las agrupaciones de Comunidades de Propietarios.
  • Los Informes se presentarán por los propietarios o sus representantes legales en el Ayuntamiento en el plazo máximo de tres meses desde el día en que conste la finalización de la inspección.
  • El incumplimiento del deber de cumplimentar en tiempo y forma el Informe tendrá la consideración de infracción urbanística.
  • El informe contendrá, de manera detallada, los aspectos referentes a: estado de conservación del edificio, condiciones básicas de accesibilidad universal y la certificación de la eficiencia energética. 
  • El informe deberá renovarse con una periodicidad mínima de 10 años, expirando su vigencia el día 31 de diciembre del período decenal correspondiente. El informe que se refiera a la totalidad de un edificio o conjunto edificatorio, extenderá su eficacia a todos y cada uno de los locales y viviendas existentes.
  • El Ministerio de Industria, Energía y Turismo aprobará mediante una Orden, la regulación de la cualificación necesaria para la realización de los Informes, para quienes no sean técnicos facultativos competentes, en posesión de cualquiera de las titulaciones académicas y profesionales habilitantes para la redacción de proyectos o dirección de obras y dirección de ejecución de obras de edificación. 
  • Los Ayuntamientos elaborarán anualmente el listado de los inmuebles sujetos a Informe de Evaluación de los Edificios, que será expuesto al público, por plazo de un mes, en el tablón de edictos del Ayuntamiento, así como en el Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid, y en su caso, en el Boletín Oficial y en la sede electrónica del Ayuntamiento. 
  • La exposición al público deberá llevarse a cabo en el último trimestre del año anterior a aquel en que venza el plazo máximo para elaborar el Informe de Evaluación de los Edificios. -
  • Se crea el Registro de Informes de Evaluación de los Edificios de la Comunidad de Madrid en el que deberán inscribirse todos los Informes correspondientes a edificio sitos en dicha Comunidad. El cual tendrá carácter administrativo, público y gratuito.
  • Para la inscripción del Informe en el Registro, los propietarios o sus representantes deberán presentar la siguiente documentación: Archivo informático que contenga los datos exigidos según el Anexo II del Real Decreto 233/2013 de 5 de abril; archivo informático con idéntico contenido que el anterior y que deberá estar firmado por técnico competente y por el propietario o su representante legal y archivo informático que contenga la declaración responsable según el Anexo II del decreto 103/2016 firmada por el técnico competente.
  • Si la documentación no está completa, el Ayuntamiento requerirá al interesado para la subsanación de los defectos observados, concediéndole un plazo de 20 días para la aportación de la documentación requerida y en el caso de no aportarla, se considerará como no presentado el Informe de Evaluación de los Edificios.
  • En el caso de no presentar el Informe, o no subsanar los defectos observados en el plazo de los 20 días, el Ayuntamiento ordenará su práctica o podrá realizarlo en sustitución y a costa de los propietarios
  • Los edificios de tipología residencial de vivienda colectiva, que a fecha de 28 de junio de 2013, tuvieran una antigüedad superior a 50 años, deberán haber efectuado el Informe el día 28 de junio de 2018, como máximo. (Los anteriores a 1963)
  • Los edificios de tipología residencial de vivienda colectiva que vayan alcanzando la antigüedad de 50 años, a partir del 28 de junio de 2013, deberán efectuar el Informe, en el plazo máximo de 5 años, a contar de la fecha en que alcancen dicha antigüedad. (los de 1964 en 2019, los de 1965 en 2020, etc).
  • Los edificios cuyos titulares pretendan acogerse a ayudas públicas con el objetivo de acometer obras de conservación, accesibilidad universal o eficiencia energética, deberán disponer del Informe en fecha anterior a la formalización de la petición de la correspondiente ayuda.
  • Cuando al momento de hacerse efectiva la obligación de disponer del Informe exista un informe de Inspección Técnica en vigor, se integrará como parte del Informe, debiendo completarse en aquellos aspectos que le falten.
Teniendo en cuenta que por la no presentación del Informe de Evaluación del Edificio en tiempo y forma, el Ayuntamiento ordenará su práctica o podrá realizarlo en sustitución y a costa de los propietarios. Y que, por otra parte, tendrá la consideración de infracción urbanística, con el carácter y las consecuencias que la normativa urbanística autonómica y local preven, el Sr. Administrador propone la contratación de un técnico competente que realice el referido Informe de Evaluación .

Después de algunas deliberaciones, se somete a votación el plan de ejecución y por mayoría/unanimidad se acuerda contratar a un técnico competente para que realice el Informe de evaluación del  Edificio. Para lo cual se autoriza a la Junta Rectora para solicitar los correspondientes presupuestos de honorarios y su adjudicación al más conveniente para los intereses de la Comunidad.

Una vez se tenga el informe y a la vista de los resultados del mismo, se acordará en una siguiente junta las acciones a seguir.

Punto 6. -  Ruegos y preguntas.
Y no habiendo más asuntos concretos que tratar, el Sr. Presidente dio por finalizada la reunión de cuyos asuntos tratados y resoluciones adoptadas yo, como Secretario, certifico, con el Visto Bueno del Sr. Presidente.

Lógicamente esta es un acta imaginaria. Para hacer la original habrá que corregir o suprimir lo que corresponda a cada edificio en particular. Lo importante es lo que tendremos que informa en las juntas que celebremos y los acuerdos que se adopten para no tener que hacer muchas juntas extraordinarias.

No obstante, como en la junta es casi seguro que nos harán bastantes preguntas, no estaría mal leerse previamente a la reunión los artículos publicados al respecto. O incluso sugerirles que lo lean ellos,  después de la junta, en el blog: http://www.salvajimenezhidalgo.com


lunes, 16 de enero de 2017

Convenio Laboral Empleados Fincas Urbanas

Como Administrador de Fincas colegiado todo lo relacionado con las Comunidades de Propietarios es algo que nos compete y que debemos estar atentos para estudiarlo, analizarlo y asesorar a nuestros administrados.

Uno de los colectivos que más relación tienen con las Comunidades de Propietarios son los EMPLEADOS DE FINCAS URBANAS. Por tanto, todo lo relacionado con ellos, es algo que nos afecta y les afecta. Y de forma muy importante está el Convenio Laboral de Empleados de Fincas Urbanas.

Convenio laboral que "establece las normas  mínimas por las que han de regirse las relaciones de trabajo entre los propietarios de fincas urbanas y los empleados de estas a su servicio, dentro de la Comunidad Autónoma de Madrid".

Cuando en 1977 aprobé los exámenes (se celebraron en el "IES Virgen de la Paloma") para obtener el título de Administrador de Fincas y poder colegiarme en el Colegio de Madrid, existían los Sindicatos, la Cámara de la Propiedad Urbana y el Colegio de Administradores de Fincas.

Pero recordemos un poco de historia, porque será importante para conocer lo que ocurre actualmente.

 a) Los Sindicatos: 

En España se inician en 1840 en Cataluña, pero es con la fundación de la Unión General de Trabajadores en 1889 (UGT) y la Confederación Nacional del Trabajo en 1910 (CNT), cuando toman importancia los sindicatos para comenzar la revolución social. Durante la época franquista ambas llegaron casi a desaparecer, creándose posteriormente un nuevo sindicato, Comisiones Obreras (CC.OO) que junto a UGT son los dos sindicatos con mayor influencia en la actualidad.

b) La Cámara de la Propiedad Urbana:

Las Cámaras Oficiales de la Propiedad Urbana se crearon como asociaciones privadas de afiliación voluntaria por Decreto de 16 de junio de 1907. Pero en 1927, con la promulgación del Decreto de 25 de noviembre, se establece la colegiación obligatoria en las Cámaras de todo propietario de fincas urbanas.

Ello conllevaba el pago obligatorio de una cuota anual, proporcional a lo que pagasen al Estado por contribución por el inmueble. En principio se cobraba conjuntamente con la contribución y posteriormente independiente del  mismo. Con dicho pago tenían derecho a la asesoría jurídica, aunque no tuviera interés en recibir dicha asesoría.

Posteriormente el Decreto de 10 de febrero de 1950, modificado parcialmente por los Decretos de 2  de junio de 1971 y  27 de septiembre de 1974, regulaba la organización y funcionamiento de las Cámaras y de su Consejo Superior para actualizarlas y acomodarlas a las nuevas estructuras de aquella época, a fin de dotarlas de la agilidad y eficacia para el cumplimiento de las misiones a ellas encomendadas para la defensa de la propiedad urbana.

Con la publicación del Real Decreto 1649/1977, de 2 de junio, del Ministerio de la Vivienda, se aprueba el proyecto de reglamento de las Cámaras, (que tiene gran importancia para el convenio que comentamos), puesto que: en su artículo 1º dice: Las Cámaras de la Propiedad Urbana son corporaciones de derecho Público, con personalidad jurídica propia y plena capacidad para el cumplimiento de sus fines y ostentan la representación única y exclusiva de la propiedad urbana.
Y en el artículo 2º reitera como uno de los principales fines de las Cámaras de la Propiedad Urbana, en su apartado 1. La protección, defensa y representación de la propiedad urbana.

En 1990, una sentencia del Tribunal Constitucional estableció que el pago de la cuota anual no era obligatorio, y ese mismo año se intentó suprimir las Cámaras, intento que no prosperó. Pero en agosto de 1994 se dictan  dos decretos que disponían la liquidación de las Cámaras de la Propiedad Urbana.

Desde que en 1990 se establece que el pago de la cuota anual no es obligatorio, son numerosos los propietarios que dejan de abonarla, por lo que el funcionamiento de las Cámaras se hace muy difícil y la afiliación cada vez es menor.

En 1995 pasan a la Comunidad Autónoma de Madrid, las competencias que tenían las Cámaras y en 1997, mediante una Ley estatal, se dicta que se puede paralizar el proceso de liquidación.

Finalmente, el 13 de febrero de 2003, mediante el Decreto 17/2003 de 13 de febrero de su Consejo de Gobierno, publicado en el BOCM el 3 de marzo, la Comunidad Autónoma de Madrid, reanuda el proceso de liquidación de la Cámara de la Propiedad Urbana. -Esta decisión de la Comunidad de Madrid, también será importante para el convenio que tratamos-.

c) El Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid:

Se crea como Agrupación Sindical de Administradores de Fincas, incluido en el Sindicato Nacional de Actividades Diversas. Y es a partir de la entrada en vigor del Decreto Ley 693/1968, de 1 de abril, que consigue personalidad jurídica como Corporación profesional y se crea el Colegio Nacional Sindical de Administradores de Fincas.

En 1981, con la publicación del Real Decreto 1612/1981, de 19 de junio, se autoriza su segregación y se constituyen los Colegios Territoriales, lo que da lugar a la creación del Colegio Territorial de Administradores de Fincas de Madrid, con personalidad jurídica propia.

El Colegio se rige por la Ley de Colegios Profesionales de la Comunidad Autónoma de Madrid y por sus Estatutos, aprobados en Asamblea General de Colegiados de 25 de octubre de 2001, y en aquellas materias reservadas a la competencia estatal por la Ley de Colegios Profesionales de carácter nacional.

Entre los fines del Colegio se encuentra, entre otros:
  • La representación exclusiva de la profesión tanto en el ámbito procesal como extraprocesal.
  • Velar por la satisfacción de los intereses generales relacionados con el ejercicio de la profesión.
  • Colaborar con las administraciones públicas en el ejercicio de sus competencias en los términos previstos en las leyes.
Entre sus funciones se encuentra, entre otras:
  • Ejercer la representación de la profesión en el ámbito de la Comunidad Autónoma de Madrid
  • Ordenar la actividad de sus colegiados velando por la ética y dignidad profesional de los mismos y por la conciliación de sus intereses con el interés social y los derechos de los usuarios.
  • Suscribir con la Comunidad Autónoma de Madrid, otras entidades y organismos públicos y privados, cuantos convenios de colaboración estimen oportunos.
Algunos os preguntareis por qué hago historia de esos tres organismos. Pues muy sencillo, porque los tres tienen un papel preponderante en la historia del convenio laboral de Empleados de Fincas Urbanas, en el pasado, presente y futuro.

Cuando empecé a prestar mis servicios como Admiistrador de Fincas colegiado en 1978, en varias Comunidades de las calles de Fernando el Católico, Arapiles y Vallehermoso - dos de ellas aún seguimos administrando-, todas ellas con porteros, hoy empleados de Fincas Urbanas, estos se regían, como empleados de las Comunidades de Propietarios, por la Orden de 20 de enero de 1971, publicada en el BOE nº 29 de 3 de febrero, en la que se establecía la Ordenanza Nacional de Trabajo para Empleados de Fincas Urbanas. En su artículo 2º, se indicaba que "la presente ordenanza es de aplicación en todo el territorio nacional", y en su artículo 10 se denominaba "se entiende por Empleado de finca urbana", en lugar de lo tradicional de portero, y se regulaban sus funciones, obligaciones, tiempos de servicio, descanso, vacaciones, licencias, renumeraciones, premios y faltas.

Esta Ordenanza se fue modificando por la Orden de 13 de marzo de 1974 (elaborada a instancia de la Organización Sindical) y la Orden de 29 de diciembre de 1978 (a instancia de las Centrales Sindicales y trabajadores individuales) y Real Decreto 2001/1983 de 28 de julio (previa consulta a las Organizaciones Sindicales y Asociaciones Empresariales más representativas) en las que se modifican o introducen nuevos artículos referentes a la aplicación en todo el territorio nacional, el concepto de empleados de fincas urbanas, los tiempos de trabajo, las vacaciones, etc.

El Real Decreto 1561/1995 de 21 de septiembre (previa consulta a las organizaciones sindicales y empresariales más representativa), en su artículo 3, estipula el tiempo de trabajo y descanso de los empleados de fincas urbanas.

Como vemos, a partir del año 1983, todos los Reales Decretos, con disposiciones que afectan a los  Empleados de Fincas Urbanas, se disponen previa consulta a las organizaciones sindicales y empresariales más representativas. ¿Y quienes eran esas organizaciones?:
  • Por parte de los Sindicatos: Comisiones Obreras (CC.OO), Unión General de Trabajadores (UGT) Y Sindicato Independiente de Trabajadores de Fincas Urbanas (SITFU),  
  • Por parte de las organizaciones empresariales: La Cámara de la Propiedad Urbana de Madrid -recordemos los artículos 1 y 2 del Real Decreto 1649/1977, de 2 de junio-.
Para la suscripción de los Convenios Laborales de empleados de Fincas Urbanas para la Comunidad de Madrid se reunían ambas partes. Tres representantes de los Sindicatos y dos de la Cámara de la Propiedad Urbana. Posteriormente, teniendo en cuenta que los Administradores de Fincas colegiados son los que más conocen al colectivo de Empleados de Fincas Urbanas, (sus necesidades, derechos y obligaciones), la Cámara de la propiedad accedió a que un representante del Colegio de Administradores de Fincas, el que entonces era Gerente, D. Ildefonso Martín, participara como asesor de su representación. Aunque a título personal y no como representante del Colegio.

El último convenio firmado fue publicado por la Consejería de Trabajo, en el Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid, el 16 de enero de 2002, siendo la resolución del 5 de diciembre de 2001, cuya vigencia, según el artículo 4, se establecía por un período de tres años, es decir del 1 de enero de 2001 al 31 de diciembre de 2003 y se prorrogará anualmente en sus propios términos hasta la entrada en vigor del nuevo convenio.  

Pues bien, este convenio que afecta, según dicen, entre 20.000 y 22.000 trabajadores, lleva trece años sin revisarse y prorrogándose anualmente. Pero lo peor no es que lleve 13 años sin revisarse, es que podemos estar así hasta el infinito.

¿La causa?, que para la Comunidad de Madrid ha desaparecido el representante de la patronal, la Cámara de la Propiedad Urbana. Ello mediante el Decreto 17/2003 de 13 de febrero de su Consejo de Gobierno.

Difiero de esa opinión. Si los Administradores de Fincas colegiados son los representantes legales de la propiedad, según la Orden de 20 de enero de 1971 por la que se aprueba la Ordenanza Nacional de Trabajo para los Empleados de Fincas Urbanas, en su artículo 11º. Obligaciones genéricas: "Los empleados de fincas urbanas desempeñarán con todo celo y fidelidad las funciones propias de su cargo, de acuerdo con lo que se especifica en este capítulo, recibiendo sus instrucciones única y exclusivamente del propietario del inmueble o sus representantes legales, Presidente de la comunidad y Administrador de la finca."

En la Orden de 13 de marzo de 1974, la representación de la propiedad por parte de los Administradores de Fincas colegiados, lo reitera en sus artículos 5º. Organización del trabajo: "Corresponde a la Propiedad del inmueble la facultad de organizar el trabajo, siempre con sujeción a la presente Ordenanza. Las instrucciones sobre el mismo serán dadas única y exclusivamente por el propietario del inmueble, o sus representantes legales, por el Presidente de la Comunidad y por el Administrador de la finca." y en el artículo 13º vuelve a reiterar lo dicho en el artículo 11 de la anterior Orden.

En la Orden de 29 de diciembre de 1978, en su artículo 14.5 , vuelve a decir: "Cumplimentará los encargos, avisos y comisiones encomendadas por las personas a que se refieren los artículos 5 y 13".

Y en el último convenio laboral de empleados de fincas urbanas para la Comunidad de Madrid,  publicado por la Consejería de Trabajo, en el Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid, el 16 de enero de 2002, siendo la resolución del 5 de diciembre de 2001, como ya he comentado anteriormente, el artículo 5º establece sobre la organización del trabajo : "Las instrucciones sobre el mismo serán dadas única y exclusivamente por el propietario del inmuebles o sus representantes legales como el Presidente o el Administrador de la comunidad o cooperativa". Volviendo a manifestar en el artículo 16, referentes a las funciones: "Las instrucciones sobre los mismos serán dadas por el propietario del inmuebles o sus representantes legales, Presidente de la comunidad o cooperativa y Administrador de la finca".

Ha desaparecido la Cámara de la Propiedad Urbana de Madrid, que era quien representaba a los propietarios de edificios y Comunidades de propietarios, pero los Administradores de Fincas colegiados no hemos desaparecido, y en todas las Ordenes y Decretos nos señalan como representantes legales de los propietarios.

Tampoco ha desaparecido el Colegio profesional de Administradores de Fincas de Madrid, quien en sus estatutos, en el artículo 4.b relativo a los fines esenciales del Colegio, dice:"La representación exclusiva de la profesión tanto en el ámbito procesal como extraprocesal".  Y en el artículo 4.g: "Colaborar con las administraciones públicas en el ejercicio de sus competencias en los términos previstos en las leyes". Además en el artículo 5.a referente a las funciones del colegio establece:"Ejercer la representación de la profesión en el ámbito de la Comunidad de Madrid".

Considero que ha llegado el momento en que los Administradores de Fincas colegiados, y el Colegio de Administradores de Fincas de Madrid en nuestra representación, tomemos la responsabilidad de algo que nos compete.

Si somos los representantes legales de los propietarios, -estos no pueden representarse pues sólo sus Presidentes de Comunidades pueden ser entre 15.000 y 20.000- no debemos seguir viendo como no se revisa y actualiza un convenio laboral que afecta a unos 20.000 ó 25.000 trabajadores que dependen de nosotros.

Nosotros somos los que tenemos que organizar su trabajo, sus funciones, acordar sus vacaciones, pagarles las nóminas, seguros sociales, amonestarles si llegara el caso. No podemos, ni debemos seguir viendo como pasan los años y no se hace nada para remediar un convenio que se está quedando obsoleto.

Es uno de ese 25% de colectivos, que sus nóminas no se regulan por el salario mínimo interprofesional (S.M.I.), lo hacen por el indice de precios al consumo (I.P.C.). (Este cambio, si mal no recuerdo aunque puedo estar confundido, fue a propuesta de los sindicatos, cuando el índice de precios al consumo, debido al boom del ladrillo, cada año subía en mayor cuantía que el S.M.I.  Medida que el tiempo ha demostrado que ha perjudicado al colectivo -para 2017, el S.M.I. es de 707,70 €/mes y el I.P.C. es de 610,06 €/mes-).

La actualización del convenio no es sólo económica y sobre el S.M.I. -que se puede cambiar pot el SMI o seguir con él-. Después de quince años en que se firmó el último convenio, algunos de sus artículos se han quedado obsoletos y posiblemente habrá que modificarlos, suprimirlos e incluir otros nuevos.

El colectivo de empleados de fincas urbanas, principalmente los porteros y conserjes -con sus virtudes y defectos-, son fundamentales para que los edificios y sus instalaciones funcionen y sus moradores se sientan más seguros, atendidos y protegidos, aún a pesar del costo económico que representan. Y cuando en un edificio se suprimen o sustituyen por otras variantes...se nota.

Por todo ello el Colegio de Administradores de Fincas de Madrid debería iniciar las gestiones necesarias ante la Comunidad Autónoma de Madrid, no sólo para ser reconocido como representante legal de los propietarios de fincas urbanas, sino también para, a corto plazo, junto con los Sindicatos, reunirse a estudiar y aprobar un nuevo convenio laboral que ponga fin a esta situación transitoria... de trece años y los que podrían quedar.

La importancia de representar legalmente a los propietarios no se reduce solo al convenio de empleados de Fincas Urbanas, si no en todo aquello que, de alguna forma, pueda afectar, perjudicar o reducir los derechos de todos a los que administramos, y si cuando los Organismos Oficiales  y demás estamentos o empresas nos llaman para que asistamos a reuniones sobre sus decretos, ordenanzas, subvenciones, etc. que a ellos les interesa que lleguen a todos los propietarios, también nos tienen que considerar como representantes legales de la propiedad urbana, para la protección, defensa de los derechos y evitar los posibles perjuicios o cargas que consideremos que puedan perjudicarles.

Si no lo hacemos nosotros, y en nuestra representación el Colegio de Administradores de Fincas de Madrid, a corto plazo surgirá algún colectivo o asociación que, posiblemente sin tener los mismos fines que nosotros respecto a nuestros administrados, querran arrogarse el papel de representantes de la propiedad. Y entonces, puede ser tarde.

lunes, 2 de enero de 2017

Informe evaluación edificios es obligatoria

El Real Decreto Legislativo 7/2015 estableció el Informe de Evaluación de los Edificios, su obligatoriedad, los sujetos que habían de encargarlo y el calendario para su implantación, previendo que las Comunidades Autónomas regulasen algunos aspectos precisados de desarrollo normativo.

El día 2 de octubre de 2016 publicaba en mi blog un artículo solicitando se implantara de forma obligatoria que todos los edificios construidos, antes de ser obligatorio por el Código Técnico de la Edificación, realizaran el informe de evaluación energética y accesibilidad, dados los beneficios y ahorros económicos que ello podría aportar a nuestros administrados.

El día 26 de octubre de 2016 se publicaba en el Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid el Decreto 103/2016 de 24 de octubre, del Consejo de Gobierno, por el que se regula el Informe de Evaluación de los Edificios en la Comunidad de Madrid y se crea el Registro Integrado único de Informes de Evaluación de los edificios de la Comunidad de Madrid, y en su disposición transitoria primera se incluye el calendario para la realización del primer informe de Evaluación de los Edificios.

Uno de los puntos más importantes, según mi parecer, para los Administradores de Fincas colegiados (AFc) es el relativo a la creación de un registro unificado denominado registro de Informe de Evaluación de los edificios de la Comunidad de Madrid, que tendrá carácter administrativo, público y gratuito. (Artículo 8)

Como uno de los aspectos de todos estos decretos o leyes que más nos preocupa a nosotros, los Administradores de Fincas colegiados (AFc), son los plazos en que se deben cumplir todo lo que se legisla por nuestras Comunidades de Propietarios y/o propietarios de edificios. Veamos cuales son estos para que, en las próximas juntas a celebrar a partir de primeros de 2017, podamos tomar los acuerdos necesarios y evitar las posibles sanciones a que últimamente nos tienen tan acostumbrados algunos Organismos Oficiales.

Según la Disposición Transitoria Primera del Decreto 103/2016, sin perjuicio de los plazos más restrictivos que puedan disponer las ordenanzas municipales (por qué no se pondrán de acuerdo para legislar en común), la obligación de disponer del Informe de Evaluación de los edificios deberá hacerse efectiva:
  1. Los edificios de tipología residencial de vivienda colectiva que a fecha de 28 de junio de 2013, tuvieran una antigüedad superior a 50 años, el día 28 de junio de 2018, como máximo.
  2. Los edificios de tipología residencial de vivienda colectiva que vayan alcanzando la antigüedad de 50 años, a partir del 28 de junio de 2013, en el plazo máximo de 5 años, a contar desde la fecha en que alcancen dicha antigüedad. 
  3. Los edificios cuyos titulares pretendan acogerse a ayudas públicas con el objetivo de acometer obras de conservación, accesibilidad universal o eficiencia energética, deberán disponer del Informe de Evaluación de los Edificios en fecha anterior a la formalización de la petición de la correspondiente ayuda. 
  4. Cuando al momento de hacerse efectiva la obligación de disponer del Informe de Evaluación de los Edificios exista un informe de inspección técnica en vigor que, de acuerdo con la normativa autonómica o municipal, evalúe todos o algunos de los contenidos requeridos en el Decreto 103/2016 sobre el estado de conservación, accesibilidad universal y eficiencia energética, dicho informe se integrará como parte del Informe de Evaluación de los edificios, debiendo completarse en aquellos aspectos que le falten.
Otro aspecto fundamental para nosotros, los AFc, es la inscripción en el Registro de los Informes de Evaluación de la Comunidad de Madrid, dado que en numerosas ocasiones encargamos a unos Técnicos competentes o Empresa instaladoras, la ejecución de informes o reparaciones que luego requieren su inscripción en registros oficiales, y de lo que se comprometen a realizar. En algunos casos, nos están llegando notificaciones de sanción, o incluso la posterior sanción, por no haberse cumplido correctamente, o en plazo, esa inscripción. Sin que tengamos unos registros oficiales y públicos donde podamos comprobar si los edificios de nuestras Comunidades están inscritos, antes de abonar los correspondientes honorarios o factura.

El Decreto 103/2016 de la CAM establece en su artículo 9 sobre la inscripción:

   1. Los propietarios o sus representantes legales deberán presentar en el Ayuntamiento  correspondiente la siguiente documentación: 
  • Archivo informático generado por la aplicación informática a la que se accede desde www.madrid.org, o mediante cualquier otra facilitada por los Ayuntamientos en su ámbito territorial, que genere archivos tipo XML y que contenga los datos exigidos según el Anexo II del Real Decreto 233/2013, de 5 de abril, además de los exigidos por el presente Decreto 103/2016.
  • Archivo informático con idéntico contenido que el anterior y generado por la misma aplicación informática, que deberá estar firmado por técnico competente y por el propietario o su representante legal.
  • Archivo informático que contenga la declaración responsable,  según el modelo que se incorpora en el Anexo del decreto 103/2016, firmada por el mismo técnico competente al que hace referencia el apartado anterior.
    2. Los Ayuntamientos, en el plazo de tres meses a contar desde la recepción completa del Informe de Evaluación de los Edificios y documentación adjunta, deberán comunicar el mismo a la Dirección General competente en materia de arquitectura y vivienda, para su inscripción en el Registro de Informes de Evaluación de los Edificios de la Comunidad de Madrid. 

    3. Cuando a la vista de la documentación recibida del Informe de Evaluación de los Edificios se derivase la necesidad de subsanar las deficiencias observadas en el inmueble, el Ayuntamiento correspondiente deberá comunicar la realización de las obras pertinentes, una vez finalizadas, por vía telemática mediante la aplicación informática señalada en el apartado anterior. ¿...?

Qué se quiere decir con este apartado 3º, porque la mayoría de los edificios van a presentar alguna deficiencia, sobre todo en accesibilidad y eficiencia energética:
  • Que hay que realizar las obras pertinentes, nada más hacer el Informe de Evaluación.
  • Que una vez finalizadas estas, -¿en qué plazo?- ¿qué es lo que hay que hacer por vía telemática mediante la aplicación informática?. 
  • ¿Quién tiene que hacer algo?, ¿el propietario/comunidad de propietarios o el Ayuntamiento?. 
  • ¿Es el Ayuntamiento quien se lo comunica a la Dirección General competente?, o es el propietario o Comunidad de Propietarios quien se lo comunica al Ayuntamiento.
    4. Por la Dirección General competente en materia de arquitectura y vivienda se procederá a examinar la documentación remitida -¿en qué plazo?- Si se precisara que dicha documentación está incompleta o se observara alguna deficiencia formal que impida su inscripción, se comunicará al Ayuntamiento -¿en qué plazo?- a los efectos de que por el mismo se requiera al interesado para su cumplimiento o subsanación en el plazo establecido en el artículo 7.2. -"que dice: ...el Ayuntamiento requerirá al interesado para la subsanación de los defectos observados, concediéndole un plazo máximo de 20 días para la aportación de la documentación requerida y en el caso de no aportarla, se considerará como no presentado el Informe de Evaluación del Edificio"-

-Ya estamos con los plazos imposibles de cumplir. Desde que se presenta el Informe de Evaluación del edificio en el Ayuntamiento han podido pasar:
  • Tres meses que tiene el Ayuntamiento para comunicarlo a la Dirección General competente
  • Si existe la necesidad de subsanar deficiencias observadas en el inmueble, ¿qué plazo puede pasar para...?
    • El Ayuntamiento deberá comunicar la realización de las obras pertinentes.
    • Una vez finalizadas (lo que quiere decir que se tienen que realizar las obras), parece lo más lógico, que el propietario o Comunidad de Propietarios lo comunique al Ayuntamiento
  • Por la Dirección General competente en materia de arquitectura y vivienda se procedrá a examinar la documentación remitida. Si se apreciara que dicha documentación está incompleta o se observara alguna deficiencia formal que impida su inscripción, se comunicará al Ayuntamiento -¿en qué tiempo hacen todo esto?- a los efectos que por el mismo se requiera al interesado para su cumplimiento o subsanación en el plazo establecido en el artículo 7.2. (los 20 días comentados)
Podemos estar hablando que, desde que se ha presentado el Informe de Evaluación de un edificio que cumpla todos los requisito, han podido pasar 6 meses, y luego a la propiedad, en el supuesto de tener que aportar alguna documentación, se le dan 20 días para subsanar las anomalías.

Solo nos falta que indiquen las sanciones por no presentar el Informe de Evaluación del edificio, aunque en el mismo artículo 7.2. indican que "En caso de comprobar que no se ha realizado el referido informe ordenará su práctica o podrá realizarlo en sustitución y a costa de los propietarios". Y todos sabemos el costo que eso significa.

El artículo 6,  -que se refiere a la capacidad para suscribir Informes de Evaluación de los Edificios y requisitos exigibles-, (y que es muy importante para nuestros administrados, pues del informe que redacte el Técnico competente van a depender las obras que tendrán que realizar nuestras Comunidades de Propietarios o los Propietarios de edificios para alquilar), en su apartado 1, indica quienes tendrán la consideración de técnicos facultativos competentes, pero también expresa algo muy importante para nosotros los AFc, pues dice: " o haya acreditado la cualificación necesaria para la realización del Informe de evaluación de los Edificios con arreglo a la regulación que al efecto se apruebe mediante Orden del Ministerio de Industria, Energía y Turismo y del Ministerio de Fomento." ¿Cuando vamos a poder conocer esa regulación para poder contratarlos?

El artículo 5 1. establece que el informe deberá renovarse con una periodicidad mínima de 10 años, expirando su vigencia el día 31 de diciembre del período decenal correspondiente. El  artículo 5.2 dice que el informe que se refiera a la totalidad de un edificio o conjunto edificatorio, extenderá su eficacia a todos y cada uno de los locales y viviendas existentes.

El artículo 4 se refiere al contenido del Informe de Evaluación de los Edificios y contendrá, de manera detallada, los aspectos referentes a: la evaluación del estado de conservación del edificio; la evaluación de las condiciones básicas de accesibilidad universal y no discriminación de las personas con discapacidad para el acceso y utilización del edificio y la certificación de la eficiencia energética del edificio.

El Artículo 3 expone los sujetos obligados a disponer del informe, plazo de presentación y efectos del incumplimiento. - este artículo nos puede afectar de forma muy importante-
  1. Están obligados a disponer del Informe de Evaluación de los Edificios los propietarios únicos de edificios, las comunidades de propietarios y las agrupaciones de comunidades de propietarios de los edificios.
  2. Los propietarios deberán facilitar a los profesionales que realicen la inspección, el acceso a todas las zonas de los edificios...
  3. Los Informes de Evaluación de los edificios se presentarán, por los propietarios o sus representantes legales, en el Ayuntamiento en cuyo término municipal se ubique el edificio, en el plazo máximo de tres meses desde el día en que conste la finalización de la inspección...Todo ello independientemente de las acciones que se hayan adoptado en el caso de haber detectado la existencia de peligro inminente en la inspección realizada. 
  4. El incumplimiento del deber de cumplimentar en tiempo y forma el Informe de Evaluación de los Edificios regulados por este Decreto tendrá la consideración de infracción urbanística, con el carácter y las consecuencias que la normativa urbanística autonómica y local prevea.
El Artículo 2 se refiere al ámbito de aplicación y lo más significativo para nosotros, los AFc, es:
  1. El presente Decreto es de aplicación a todos los edificios existentes en la Comunidad de Madrid, para los que, de conformidad con lo establecido en el apartado 2, resulte exigible el Informe de Evaluación de los Edificios.
  2. El Informe será exigible, en los plazos indicados en la disposición transitoria primera, para los edificios que se encuentren en alguna de las siguientes situaciones.
    • Los edificios de tipología de vivienda residencial colectiva con una antigüedad superior a cincuenta años desde la fecha de finalización de las obras de nueva planta o de rehabilitación con reestructuración general.
    • Los edificios cuyos titulares pretendan acogerse a ayudas públicas con el objetivo de acometer obras de conservación, accesibilidad universal o eficiencia energética.
    • El resto de supuestos cuando la normativa municipal establezca especialidades de aplicación del citado informe en función de su ubicación, antigüedad, protección, tipología y uso predominante, o cuando así lo determinen los servicios Técnicos Municipales por haber detectado deficiencias en el estado de conservación de un edificio.
      3. La antigüedad de los inmuebles se acreditará según lo descrito en las ordenanzas municipales reguladoras de las Inspecciones Técnicas de los Edificios o, en su defecto, con la fecha que obre en los siguientes documentos o al menos uno de ellos, en el orden de prelación que se indica a continuación.
    • Certificado Final de Obras.
    • Acta de Recepción de la Obra.
    • Licencia de Primera Ocupación.
    • Certificado Catastral.
    • Cualquier medio de prueba admisible en derecho que indique la fecha de terminación de las obras.
    • En defecto de los anteriores, por estimación técnica en función de su tipología y características constructivas.
      4. Están excluidos del Informe de Evaluación de los Edificios:
    • Los edificios declarados en situación legal de ruina urbanística.
    • Los edificios que hayan iniciado el procedimiento de declaración de ruina urbanística.
El Artículo 1 expresa el objeto del Decreto y manifiesta que se creará el Registro de los Informes

Es objeto del presente Decreto regular el Informe de Evaluación de los Edificios de la Comunidad de Madrid y crear el Registro de los Informes de Evaluación de los Edificios de la Comunidad de Madrid

Seguramente os habrá extrañado que comente el Decreto desde el final hacia el principio, pero es que he querido hacerlo comenzando por los puntos que considero de más importancia, o que más nos pueden afectar a los Administradores de Fincas colegiados y a nuestros administrados.

Conclusiones sobre el Decreto 103/2016 por el que se regula el Informe de Evaluación de los Edificios de la Comunidad de Madrid:
  • Se aplica a todos los edificios existentes en la Comunidad de Madrid para los que resulte exigible el Informe de Evaluación de los Edificios.
  • Se exige para los edificios de vivienda residencial colectiva con una antigüedad superior a 50 años desde la fecha de finalización de las obras de nueva planta o de rehabilitación con reestructuración general y a todos aquellos cuyos titulares pretendan acogerse a ayudas públicas para acometer obras de rehabilitación, accesibilidad universal o eficiencia energética.
  • Están excluidos de realizar el Informe los edificios que estén en situación legal de ruina o hayan iniciado el procedimiento de declaración de ruina.
  • Están obligados a disponer del Informe los propietarios únicos de edificios, las Comunidades de Propietarios y las agrupaciones de Comunidades de Propietarios.
  • Los Informes se presentarán por los propietarios o sus representantes legales en el Ayuntamiento en el plazo máximo de tres meses desde el día en que conste la finalización de la inspección.
  • El incumplimiento del deber de cumplimentar en tiempo y forma el Informe tendrá la consideración de infracción urbanística.
  • El informe contendrá, de manera detallada, los aspectos referentes a: estado de conservación del edificio, condiciones básicas de accesibilidad universal y la certificación de la eficiencia energética. 
  • El informe deberá renovarse con una periodicidad mínima de 10 años, expirando su vigencia el día 31 de diciembre del período decenal correspondiente. El informe que se refiera a la totalidad de un edificio o conjunto edificatorio, extenderá su eficacia a todos y cada uno fr lod locales y viviendas existentes.
  • El Ministerio de Industria, Energía y Turismo aprobará mediante una Orden, la regulación de la cualificación necesaria para la realización de los Informes, para quienes no sean técnicos facultativos competentes, en posesión de cualquiera de las titulaciones académicas y profesionales habilitantes para la redacción de proyectos o dirección de obras y dirección de ejecución de obras de edificación. -¿cuando?-
  • Los Ayuntamientos elaborarán anualmente el listado de los inmuebles sujetos a Informe de Evaluación de los Edificios, que será expuesto al público, por plazo de un mes, en el tablón de edictos del Ayuntamiento, así como en el Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid, y en su caso, en el Boletín Oficial y en la sede electrónica del Ayuntamiento. -Pero porqué no se deja publicado indefinidamente para su posible consulta y comprobación, en lugar de sólo un mes. En la Comunidad Autónoma de Castilla la Mancha lo tienen, al menos para cinco años por adelantado. 
  • La exposición al público deberá llevarse a cabo en el último trimestre del año anterior a aquel en que venza el plazo máximo para elaborar el Informe de Evaluación de los Edificios. -Eso quiere decir que en el último trimestre de 2017, los Ayuntamientos deberán exponer las listas de todos los edificios que deban realizar el informe antes del 28 de junio de 2018-
  • Se crea el Registro de Informes de Evaluación de los Edificios de la Comunidad de Madrid en el que deberán inscribirse todos los Informes correspondientes a edificio sitos en dicha Comunidad. El cual tendrá carácter administrativo, público y gratuito (Un informe correctamente presentado en el Ayuntamiento puede tardar en ser inscrito desde 6 a 9 meses como mínimo).
  • Para la inscripción del Informe en el Registro, los propietarios o sus representantes deberán presentar la siguiente documentación: Archivo informático que contenga los datos exigidos según el Anexo II del Real Decreto 233/2013 de 5 de abril; archivo informático con idéntico contenido que el anterior y que deberá estar firmado por técnico competente y por el propietario o su representante legal y archivo informático que contenga la declaración responsable según el Anexo II del decreto 103/2016 firmada por el técnico competente.
  • Si la documentación no está completa, el Ayuntamiento requerirá al interesado para la subsanación de los defectos observados, concediéndole un plazo de 20 días para la aportación de la documentación requerida y en el caso de no aportarla, se considerará como no presentado el Informe de Evaluación de los Edificios.
  • En el caso de no presentar el Informe, o no subsanar los defectos observados en el plazo de los 20 días, el Ayuntamiento ordenará su práctica o podrá realizarlo en sustitución y a costa de los propietarios. -Nuevamente estamos ante plazos imposibles de cumplir, cuando ellos se pueden dar seis meses-.
  • Los edificios de tipología residencial de vivienda colectiva, que a fecha de 28 de junio de 2013, tuvieran una antigüedad superior a 50 años, deberán haber efectuado el Informe el día 28 de junio de 2018, como máximo.
  • Los edificios de tipología residencial de vivienda colectiva que vayan alcanzando la antigüedad de 50 años, a partir del 28 de junio de 2013, deberán efectuar el Informe, en el plazo máximo de 5 años, a contar de la fecha en que alcancen dicha antigüedad.
  • Los edificios cuyos titulares pretendan acogerse a ayudas públicas con el objetivo de acometer obras de conservación, accesibilidad universal o eficiencia energética, deberán disponer del Informe en fecha anterior a la formalización de la petición de la correspondiente ayuda.
  • Cuando al momento de hacerse efectiva la obligación de disponer del Informe exista un informe de Inspección Técnica en vigor, se integrará como parte del Informe, debiendo completarse en aquellos aspectos que le falten.