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domingo, 31 de marzo de 2019

¿Subvenciones a Comunidades de Propietarios de la CAM?

El lunes 25 de marzo se ha publicado en el Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid (BOCM) la Orden de 20 de marzo de 2019 por la que se establecen las bases reguladoras para la concesión de las ayudas al fomento de la mejora de la eficiencia energética y sostenibilidad y fomento de la conservación, de la mejora de la seguridad de utilización y de la accesibilidad en viviendas previstas en el Real Decreto 106/2018, de 9 de marzo, por el que se regula el Plan estatal de Vivienda 2018-2021.

Aunque la Orden ha entrado en vigor al día siguiente de su publicación en el Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid (BOCM), las subvenciones serán convocadas mediante Orden de la Consejería de Transportes, Vivienda e Infraestructura y se publicarán en el BOCM. El plazo máximo para solicitar las subvenciones será de dos meses a partir de la publicación de la convocatoria y su cómputo se efectuará desde el día siguiente al de la publicación en el BOCM.

¿Qué es lo que tendríamos que informar a nuestros administrados para animarlos a que aprovechando esas ayudas procedan a realizar obras en sus edificios?

Podríamos informarles sobre los 20 artículos que constituyen la Orden mencionada.
La Orden tiene por objeto establecer las bases reguladoras para la concesión de ayudas económicas, que adoptarán la forma de subvenciones y/o financiación y que el procedimiento de concesión será en régimen de concurrencia competitiva.
Sobre los dos programas que se subvencionan: 1) Programa de fomento de la mejora de la eficiencia energética y sostenibilidad en viviendas y 2) Programa de fomento de la conservación, de la mejora de la seguridad de utilización y de la accesibilidad en viviendas.
Igualmente sobre las actuaciones subvencionables para cada una de ellas y los requisitos de las actuaciones. Sobre los beneficiarios de las ayudas de estos programas, la cuantía de las subvenciones y los plazos de ejecución de las actuaciones.
También sobre la convocatoria y cómo se deben ajustar las solicitudes al modelo oficial. La documentación que se debe acompañar a la misma y los criterios de puntuación que establecerán la prelación de las solicitudes válidamente presentadas.
Finalmente sobre la resolución de concesión o denegación, los recursos potestativo de reposición, los pagos, incompatibilidades, control y seguimiento, infracciones, revocación y reintegro, tratamiento de datos de carácter personal, publicidad sobre los beneficiarios y el recurso contensioso-administrativo que cabe interponer contra las presentes bases reguladoras.

Pero en defensa de nuestros administrados y de sus intereses también tendremos que informarles sobre lo siguiente:

  • Ni en los 20 artículos, ni en el preámbulo de la Orden figura la cuantía de los fondos destinados a las subvenciones -dato importante para deducir cuando se recibirá la orden de que se han agotado los fondos destinados a las ayudas. Sería interesante conocer el dato antes de iniciar los trámites de solicitud y efectuar los gastos de la documentación a aportar, antes de recibir la notificación de que se han terminado los fondos disponibles-.
  • "El plazo máximo de presentación de solicitudes será de dos meses a partir de la publicación de la convocatoria". Dos meses es un plazo insuficiente para que una Comunidad de Propietarios pueda acordar en junta la actuación, solicitar presupuestos, adjudicarlos, encargar proyectos, informes de eficiencia energética del edificio, solicitar licencias municipales y demás documentos que hay que acompañar a la solicitud. ¿En quién estará pensando el legislador al aplicar ese plazo tan corto...?
  • Será legal pero no parece justo que entre los beneficiarios de las ayudas se incluyan las Administraciones Públicas y los organismos  y demás entidades de derecho público, así como las empresas públicas y sociedades mercantiles participadas, íntegra o mayoritariamente por las  Administraciones Públicas propietarias de los inmuebles (art.5, Ia, y II a). Las Administraciones Públicas tardan mucho menos en preparar la documentación a aportar, no tiene que tomar acuerdos en juntas, y sin gastos, pues los que realizan los informes, proyectos etc. pueden sus propios funcionarios.
  • Las Comunidades de Propietarios para poder solicitar las ayudas, sin tener seguridad de que se la concedan, deben efectuar los siguientes gastos previos (art.9):
    i) Todas las notas simples de las viviendas y locales del edificio objeto de las ayudas.
  o)  Contrato u oferta firmada y presupuesto desglosado por la empresa instaladora.... 
     p) Informe técnico exigido a cada actuación conforme a lo previsto en el artículo 4 de la                                presente orden .....
   q) Solicitud y/o licencia urbanística cuando sea precisa o autorización municipal análoga.
   r) Proyecto de ejecución de las actuaciones a realizar, firmado por técnico competente...
     s) Reportaje fotográfico, preferentemente en color, de todas aquellas zonas .........
  t) Si las obras están iniciadas, certificado del inicio de las obras firmada por técnico.....

Y si después deniegan las ayudas, ¿qué hacen nuestros administrados?

Con estos datos a la vista, ¿los Administradores de Fincas colegiados vamos a informar  y animar a nuestros administrados que soliciten ayudas para ejecutar obras que no le sean impuestas por rotura u orden de ejecución del Ayuntamiento?

Pero es que además el legislador nos ignora por completo y no nos tiene en cuenta, a pesar de estar siempre diciendo la importancia que tienen los Administradores de Fincas colegiados para poder realizar todas las actuaciones tendentes a mejorar la conservación accesibilidad y eficiencia energética de los edificios,

En el artículo 6 de la Orden, que se refiere a la cuantía de las subvenciones y el coste de las actuaciones, en el apartado 3 detalla el coste de actuaciones que se podrán incluir: "Los honorarios de los profesionales intervinientes, el coste de redacción de proyectos, informes técnicos y certificados necesarios, los gastos derivados de la tramitación administrativa y otros gastos generales... ". Pensamos que estos gastos derivados de la tramitación administrativa se referirían a los honorarios de los Administradores de Fincas colegiados por su intervención en una actuación extraordinaria dentro de su trabajo, pero NO.

Seguidamente el legislador aclara: En todo caso "los costes derivados de la tramitación administrativa no podrán superar el 4% del importe de la subvención a conceder con un límite máximo de 3.000 € por expediente, y tendrá que aparecer detallado en documento contractual vinculante entre la propiedad y la empresa encargada de los mismos".  Esta claro que el legislador no piensa en un Administrador de Fincas colegiado, sino en una empresa ajena a la Comunidad de Propietarios y a la que el Administrador le tiene que preparar y entregar toda la documentación.

 No es de extrañar que muchos Administradores de Fincas colegiados se sientan molestos, relegados, utilizados, no valorado económicamente su trabajo, con estas disposiciones. Quizás los que trabajan como empresa se podrían acoger a esa disposición, pero en el colectivo hay una gran mayoría que son profesionales autónomos a los que una vez más se les ignora y sólo se les tiene en cuenta para que trabajen para poner en práctica todo lo que se legisla, y que como profesionalmente venimos haciendo desde hace muchos años. 

Luego se quejan que la rehabilitación, la accesibilidad y la eficiencia energética no termina de arrancar, o podrán decir que las Comunidades de Propietarios no solicitan las ayudas.

Estaremos pendientes de cuando se publican las listas de los beneficiarios, para comprobar en quién pensaba el legislador al dar un plazo de dos meses para solicitar las ayudas. 

domingo, 17 de marzo de 2019

"Prestamos" a Comunidades de Propietarios para obras de accesibilidad

El pasado 5 de marzo asistimos unos ochenta Administradores de Fincas, entre otras personas, a una jornada titulada: "Accesibilidad en edificios de comunidades de propietarios y programas de ayuda para la mejora de la accesibilidad". La sesión se celebró en el auditorio de la Fundación ONCE y el programa estaba dividido en dos áreas:

La primera parte consistió en una Mesa redonda sobre accesibilidad en edificios existentes de propietarios:

Lo más destacado de la intervención de los ponentes lo resumiría en lo siguiente:
  • Se debe informar a nuestros administrados y ejecutar las intervenciones de accesibilidad en los edificios existentes, desde el punto de vista de una mejora para todos los usuarios (envejecimiento, cochecitos de bebés, etc) y no solamente para las personas con alguna discapacidad. 
  • La accesibilidad para su puesta en práctica se encuentra con tres barreras: 1) Soluciones idóneas dependiendo del edificio; 2) la más importante: la financiación y 3) plazos muy largos para concederles la licencia municipal.
  • Actualmente no se puede contar con subvenciones (presupuestos generales sin aprobar, y elecciones generales, autonómicas y municipales a corto plazo).
  • Presentación de la Guía "Accesibilidad en edificaciones existentes". Guía interesante que presenta diferentes soluciones de accesibilidad  para cada problema con objeto de alcanzar la máxima accesibilidad posible. 
En el coloquio posterior se les planteó las consecuencias que está originando en nuestras Comunidades de Propietarios, el criterio de algunos técnicos al aplicar los conceptos de carga desproporcionada y ajustes razonables, lo que decide si las Comunidades están obligadas o no a realizar las obras de accesibilidad.

La segunda parte de la jornada trataba sobre el programa de ayudas préstamos sin intereses para comunidades de propietarios:

Fue presentado por un responsable de las ayudas Fundación Mutua de Propietarios (FMP), el cual mediante una serie de diapositivas nos informó sobre el "Programa S.B. de la Fundación Mutua de Propietarios  en colaboración con Arquia Banca".

Al término de su intervención y al solicitar si había alguna pregunta al respecto, le pregunté: ¿Qué partidas incluye el préstamo? Por descontado que las obras de accesibilidad, pero ¿están incluidos los honorarios del técnico que realiza y dirige las obras, y sobre todo los honorarios del Administrador de Fincas colegiado por su intervención?

La respuesta fue: el préstamo se refiere a las obras de ejecución de la accesibilidad exclusivamente. El Administrador de Fincas deberá negociar con su Comunidad sus honorarios.  

Veamos antes de negociar nuestros honorarios extraordinarios por una intervención puntual con nuestras Comunidades de Propietarios, qué les tenemos que decir respecto al programa presentado de los préstamos:
  • Las actuaciones objeto de las ayudas, en particular, se refieren a: instalación de ascensores y la eliminación de barreras arquitectónicas que faciliten la accesibilidad a los edificios y a la vivienda, siempre que se trate de elementos comunes. No se pueden haber iniciado las obras.
  • La FMP sufraga el 100% de los intereses del préstamo concedido por Arquia. La cuantía máxima de las ayudas que FMP ofrecerá es de 10.000 € por comunidad destinados al pago de intereses devengados por el préstamo concedido por Arquia Banca a las comunidades beneficiarias.
  • La FMP  abonará los tramos de la ayuda otorgada en el plazo de sesenta (60) días desde la correcta presentación de la certificación de obra - La frecuencia de la liquidación del préstamo es mensual-
  • Las condiciones de la financiación para la Comunidad de Propietarios, que será el titular del préstamo, son:
    • La cuantía máxima de la financiación por comunidad será de 100.000 €
    • El plazo máximo para la devolución del préstamo es de 5 años.
    • El tipo de interés del préstamo será un tipo fijo del 3,5%
    • El Préstamo podrá cubrir un máximo del 80% del coste total de las actuaciones 
    • Préstamos mancomunados. (Atención a los propietarios que desean pagar su parte de los costos de la accesibilidad directamente y no quieren préstamos) 
  • El plazo de presentación de las solicitudes para la inscripción a la convocatoria 2018 será entre el 22 de octubre del 2018 hasta el 17 de junio de 2019, ambos inclusive.
Esto es lo que tendríamos que informar a nuestras Comunidades de Propietarios que quisieran solicitar el préstamo.

Pero veamos qué documentación tendríamos que preparar los Administradores de Fincas colegiados para que negociemos esos honorarios extraordinarios que parece ser que resultan sorprendentes: 
En la Fase de Preselección:
Declaración y solicitud de las ayudas; certificado del acuerdo de ejecutar las obras; certificado del Registro de la Propiedad sobre quién es la propiedad del inmueble; certificado del Administrador de Fincas detallando el porcentaje de devoluciones por recibos de los últimos 24 meses; copia del DNI del Presidente y última acta donde conste la vigencia de su cargo; extracto bancario de los últimos 24 meses; resumen del coste de la obra y fotografías de los elementos a modificar.
Documentación adicional:
Declaración y autorización de cesión de datos por cada persona de más de 65 años y/o discapacidad; declaración responsable de la solución técnica; certificado de la comunidad de estar al corriente de obligaciones ante la seguridad social; certificado bancario con número de la cuenta de la Comunidad; certificado del Secretario con el acuerdo adoptado para contraer el préstamo; copia de la memoria técnica; copia del enterado de obras; copia del proyecto visado por técnico competente; copia de la solicitud de licencia; copia del certificado de Aptitud ITE y planificación/calendario de ejecución obras. 
Inicio de las obras:
Envío a la FMP del Comunicado de inicio de las obras.
Finalización de las obras:
Certificado final de las obras; certificado de puesta en marcha del ascensor, en su caso; fotografías de las obras realizadas y proyecto modificado en su caso.

Presentación de solicitudes:
Las solicitudes se deberán presentar preferentemente en formato telemático. (Habrá que escanear la mayor parte de la documentación requerida).

(Para ver toda la documentación a presentar pulsa AQUI)

Todo este "pequeño trabajo(25 documentos) de solicitar, recopilar, estar pendiente para que algunos propietarios o los Bancos te envíen la documentación solicitada, las fotografías, proyectos, actas, etc. ¿entra dentro del trabajo normal para administrar una Comunidad de Propietarios? ¿no se tienen que pagar unos honorarios por el tiempo y la responsabilidad de preparar y estar pendiente de todo ello, incluidos los recibos extraordinarios para el pago de las obras de accesibilidad?

Si durante las obras surgen algunos trabajos no previstos, nadie se extraña que a la Empresa Constructora se le abonen; si el técnico arquitecto o aparejador tiene que ampliar el proyecto inicial se le abona el aumento de sus honorarios sin más, incluso al Ayuntamiento hay que abonarle el impuesto por la diferencia entre lo que se iba a realizar y lo realmente ejecutado, bajo sanción del 15%. ¿Por qué se extraña casi todo el mundo, incluidas las Comunidades de Propietarios que se pretendan cobrar unos honorarios por estos trabajos extraordinarios?

Pero es que además la convocatoria de ayudas no refleja la realidad de la financiación. Veamos:

En la convocatoria de referencia para financiar las obras de accesibilidad, salvo error  por mi parte, presumiblemente, se nos dijo que, el préstamo lo que cubría, era solamente el 80%  del costo de ejecución de la obra. Supongamos que se trata de instalar un ascensor del que carece el edificio y cuyo costo sea de 100.000 €.  
El costo total de las obras ascendería a:
Presupuesto total de las obras ....................................................................... 100.000 €
IVA, que al ser un ascensor es el 21% ..........................................................   21.000 €
Los honorarios del Técnico por proyecto, dirección y  coordinador s.s. 12%.   12.000 €
El impuesto municipal del ICIO  el 4% ..........................................................     4.000 €
El seguro de la obra el 1,5 % (el seguro multirriesgo no suele cubrirlo) ........   1.500 €  
Honorarios del Administrador de Fincas no superior al 4%, máximo 3.000...     3.000 € 
                                                                       Costo total de la obra ......     141.500 €

A deducir préstamo del 80% s/100.000 ......................................................  - 80.000
Cantidad total no cubierta por el préstamo ...........................................     61.500 €

Por resolución del 14 de diciembre de 2017 del IDAE se establecía la Segunda Convocatoria del Programa de Ayudas para actuaciones de rehabilitación energética de edificios existentes (PAREER II), publicado en el BOE número 309, de 21 de diciembre de 2017. 

Entre las bases reguladoras del programa, quizás les llame la atención los costes que cubrían  las ayudas:
 Costes elegibles:
Aquellos que sean necesarios para conseguir los objetivos energéticos del Programa dentro de los siguientes conceptos:
  • Honorarios profesionales del certificado de eficiencia energética.
  • El coste de gestión de la ayuda (En nuestro caso serían los honorarios del Administrador de Fincas colegiado).
  • El coste de los honorarios de redacción de los proyectos técnicos
  • Los costes de la ejecución de las obras e instalaciones, en su caso.
  • La inversión en equipos efectuada.
  • Los costes de la ejecución de la instalación, obra civil asociada e instalaciones auxiliares necesarias.
  • Los costes de redacción del informe que acredite la adecuada realización de las actuaciones objeto de la ayuda.
A estos efectos, se considerarán como costes de gestión de la ayuda, aquellos gastos que el solicitante pudiera satisfacer a una empresa o profesional por llevar a cabo la gestión administrativa de su solicitud ante el IDE... En ningún caso se admitirá que tales gastos de gestión supere el 4% del importe de la ayuda solicitada, con un límite de 3.000 € por expediente.

A la vista de los datos no parece muy interesante la propuesta del préstamo que ofrecen.la FMP y Arquia Banca. Si a ello le añadimos que al agente más importante, incluso imprescindible, de los que intervienen para poder desarrollar todos los planes de fomento y activación de la accesibilidad, como son los Administradores de Fincas colegiados, se les pone en duda sus honorarios por los trabajos enumerados anteriormente que tienen que realizar, la respuesta es:

Piden Ustedes demasiada documentación y seguimiento para conceder un préstamo y el pago de parte de unos intereses, sin tener en cuenta que las Comunidades de Propietarios, por su naturaleza, son las mejoras pagadoras  del mercado, y no lo digo yo, que también, lo dijo el Director General de la Vivienda, Rehabilitación y Arquitectura de la Comunidad de Madrid (CAM), D. José María García Gómez, en el acto de clausura del III Congreso de Edificios de Energía Casi Nula.

Además habría que tener en cuenta, si al entregar toda la documentación requerida a la FMP no se estaría incumpliendo la Ley de Protección de Datos. Al menos no se lee -a no ser que esté en alguna "letra pequeña" de la solicitud del préstamo- que los datos de los propietarios podrán ser comunicados a Mutua de Propietarios Seguros y Reaseguros a Prima fija y a entidades colaboradoras de la FMP.

Señores, algunos Administradores de Fincas colegiados no vamos a informar positivamente a nuestros administrados sobre su oferta y tendrán que buscar otros comerciales que quieran trabajarles gratuitamente, además de informar y convencer Ustedes directamente a nuestros administrados para que acepten su oferta.

No obstante si de verdad se quiere fomentar la accesibilidad les hacemos una propuesta: Que todos los agentes que intervienen en los trabajos de accesibilidad reduzcan sus costos lo máximo posible. Por ejemplo:
La Empresa que realice los trabajos reduzca su beneficio al 5%
  • El IVA que sea del 2% o 5%.
  • Los honorarios Técnicos que sean del 5%
  • El ICIO del Ayuntamiento el 1%
  • Los honorarios del Administrador de Fincas el 1%. 
  • El seguro de la obra el 1%
  • Los intereses del préstamo al 1% (Tengan en cuenta que algunos Administradores tenemos cuentas de Comunidades de Propietarios en ARQUIA Banco y ahora nos van a prestar los dineros de esas Comunidades al 3%, suponiendo que les estén dando un 0,5% de interés por sus cuentas).     
    A que ninguno de esos agentes que intervienen acepta. ¿Y se sorprenden que los Administradores de Fincas colegiados solicitemos unos honorarios por esos trabajos extraordinarios?

    Como actualmente se están reivindicando muchas cosas, los Administradores de Fincas colegiados queremos que se nos reconozca y valore nuestro trabajo por lo que representa, su importancia para la sociedad y la responsabilidad que adquirimos, así como también económicamente, al igual que al resto de los profesionales.

    lunes, 4 de marzo de 2019

    Circular u Orden del día: información sobre el Curso Básico de Primeros Auxilios

    Estimados/as copropietarios/as:

    o

    Abierta la sesión por el Sr. Presidente de la Comunidad de Propietarios se procede a tratar los siguientes puntos del orden del día:
    5.- Información sobre Curso Básico de Primeros Auxilios:

    Varios Administradores de Fincas colegiados hemos llegado a la conclusión, de que a pesar de los numerosos cursos de formación técnica, laboral, legislativa, ley hipotecaria, subvenciones, seguros, etc. que hemos realizado, ante una situación de emergencia corporal o accidente, de personas cercanas a nosotros, no sabemos cómo reaccionar. Lo más que haríamos es llamar al 112 y dar aviso de la emergencia. ¿Pero qué sabemos hacer mientras llegan los primeros auxilios, cuando  en ese intervalo nuestra ayuda podría llegar a ser vital en algunos casos?

    Nos hemos planteado si a vosotros, nuestros administrados, os ocurre lo mismo. Si estando en casa, en la calle o de viaje, acompañados de vuestro conyuge, hijos, nietos o amigos, alguno de ellos sufre un atragantamiento, hemorragia por un corte profundo, quemaduras, infarto, atragantamiento, lo que os parece un ICTU, etc. ¿Sabríais cómo socorrerle?

    Si vuestra respuesta no es afirmativa, entonces estamos en el buen camino. Hemos decidido que no sólo somos responsables de administrar, velar y proteger vuestros intereses materiales, sino también de alguna forma, vuestra salud y la de vuestros seres queridos.

    Antes de proponeros nada, algunos de nosotros hemos querido experimentar viviendo lo que os queremos proponer: "Un Curso Básico de Primeros Auxilios".

    Son cursos que imparten Cruz Roja y otros Organismos autorizados, por profesores con la titulación adecuada para ello y con los medios auxiliares que se van a utilizar en las clases prácticas que se dan.

    La duración del curso es de 10 horas distribuidas en dos días consecutivos de 5 horas cada uno. La mecánica de las sesiones puede ser: clase teórica seguida de la puesta en practica correspondiente, o bien toda la teoría y a continuación las prácticas necesarias, dependiendo del criterio del profesor. En ambos casos el resultado es el mismo: ¡MERECE LA PENA VIVIRLO!...y esos conocimientos duran  toda la vida.

    Todas las personas con las que hemos hablado proponiéndole la idea nos dicen lo mismo: tenéis razón, es muy interesante lo que decís y merecerá la pena vivirlo.

    Pues bien, vamos a daros la oportunidad de poder vivir y aprender algunas acciones para poder evaluar  a una víctima e identificar las prioridades de primeros auxiliares que se les puedan prestar mientras llegan los servicios sanitarios, o incluso resolver vosotros el problema.

    Los objetivos del curso son los siguientes (referencia Cruz Roja):

    • Protegerse usted del peligro y asegurar la zona
    • Evaluar la situación con rapidez y calma y recabar la ayuda necesaria
    • Atender a las víctimas y proporcionar la asistencia necesaria con la ayuda de  los presentes
    • Lamar al 112 para pedir ayuda si sospecha de una enfermedad o lesión grave
    • Ser consciente de sus propias necesidades
    El contenido de las materias que se  van a vivir y practicar serán las siguientes:
    • Introducción a los Primeros Auxilios
    • Conducta PAS (Proteger, Avisar, Socorrer)
    • Manejo de víctimas inconscientes
    • Problemas respiratorios. Reanimación Cardiopulmonar (RCP), en adultos, niños y bebés
    • Información y uso de un desfibrilador externo automático
    • Problemas Circulatorios: Infarto de Miocardio (IM), Accidente Cerebrovascular-ICTUS- (ACV)
    • Hemorragia Severas
    • Heridas y Quemaduras
    • Urgencias Traumatológicas
    • Otras situaciones de urgencia: Atragantamientos (niños y adultos). Convulsiones.
    • El Botiquín
    Si ante una de estas situaciones te ha ocurrido, o piensas que te sentirías inseguro, nerviosos y no sabrías como actuar, creemos que deberías pensar seriamente en apuntarte para vivir un Curso Básico de Primeros Auxilios. Algún día podrías arrepentirte de no hacerlo.

    El mínimo de edad para participar en el curso es de 16 años y los grupos de unas 20 personas. El costo del curso, incluido todo el material de las prácticas es de 45 €/persona si se realiza en los locales de Cruz Roja y de 50€ si se realiza fuera de sus locales. Aunque procuraremos mantener conversaciones de cara a reducir el costo, buscar en su caso patrocinadores y que se puedan celebrar, bien en las Comunidades que cuenten un salón dónde impartir las clases, o lo más cercano a ellas.

    Los cursos se irán desarrollando a medida que se cubran las plazas de cada uno. Para apuntarte a uno de ellos puedes ponerte en contacto con tu Administrador de Fincas colegiado, o hasta tanto se formen los grupos de trabajo para organizarlos a Salvador Jiménez Hidalgo, colegiado nº 2662, al móvil 659488305 o al correo: salvajimenezhidalgo@gmail.com. 

    Te esperamos, seguro que no te arrepentirás de vivirlo.