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domingo, 21 de mayo de 2017

CEDIO PARED CABINA ASCENSOR

El pasado martes 9 de mayo, se produjo un desgraciado suceso en el ascensor instalado en el edificio de la calle Hermanos Bécquer nº 4, de Madrid. Por causas que aún están siendo investigadas por la Policía Científica, al parecer cedió una de las paredes acristalada de la cabina del ascensor y como consecuencia cayeron por el hueco del ascensor desde una novena planta y fallecieron dos jóvenes de 17 años que en ese momento se encontraban en su interior.

Según se ha publicado, el ascensor se había instalado en el año 2006, se le había realizado la inspección reglamentaria de los cuatro años, en agosto de 2015 mediante una OCA (Organismo de Control Autorizado por la Dirección General de Industria de la Comunidad de Madrid), y la última revisión de la empresa mantenedora se había efectuado en abril, sin que ningún defecto se hubiese observado en ambas.

Desde ese día muchos medios de comunicación están facilitando noticias sobre el suceso. Pero es una noticia aparecida en EL MUNDO del jueves 11 de mayo, y que recogen varios medios de comunicación más, la que me ha llamado la atención.

Se dice que la Presidenta del Colegio de Administradores de Fincas de Madrid (CAFMadrid), Dª. Manuela Martínez Torres, pidió ayer que la labor de las empresas de mantenimiento de ascensores sea “inspeccionada por un Organismo de Control Autorizado (OCA”).Las Empresas mantenedoras hacen su trabajo y no les supervisa nadie. Sólo hay una inspección OCA cada cuatro años y, en un parque de ascensores con una antigüedad de más de 20 años, debería hacerse una inspección anual”.  

Sus palabras resultan sorprendentes y cuando menos desafortunadas. La primera petición sobre que la labor de las empresas de mantenimiento de ascensores sean inspeccionadas por una OCA, ella  misma la contesta cuando dice que sólo hay una inspección cada cuatro años. (Lo cual se realiza por normativa mediante inspecciones reglamentarias obligatorias cada cuatro años en ascensores no públicos y cada dos años en ascensores públicos).

Decir que las Empresas mantenedoras hacen su trabajo y no les supervisa nadie, refiriéndose a un suceso con el fallecimiento de dos personas, y cuando el ascensor había sido revisado en abril, podría interpretarse, presumiblemente, como si la Empresa mantenedora no realizara correctamente su trabajo.

Solicitar que las inspecciones de las OCAs sean anuales, presumiblemente, es poner en entredicho la labor de las Empresas mantenedoras en sus revisiones. Y aumentar los gastos por inspecciones anuales en nuestras Comunidades de Propietarios, cuando con ello, posiblemente tampoco se evitarían sucesos como estos.

Las revisiones y las inspecciones están reguladas por el Reglamento de aparatos de elevación y mantenimiento, publicado en el Real Decreto 2291/1985 de 8 de noviembre, así como por la Instrucción Técnica complementaria AEM 1 “Ascensores”, publicada en el Real Decreto 88/2013 de 8 de Febrero, y determina que deben realizarse:

Cada 2 años:     Ascensores instalados en edificios industriales o locales de pública concurrencia.
Cada 4 años:     Ascensores que sirven a más de 4 plantas o más de 20 viviendas.
Cada 6 años:     Ascensores instalados en edificios que no cumplan los apartados anteriores.

Pero es que, además, en el Anexo VI de la Instrucción Técnica complementaria, en su apartado 1.2 dice: "Estas pruebas no deben, por su repetición, provocar desgaste excesivo ni imponer sobrecargas capaces de reducir la seguridad del ascensor. este es el caso, muy particular, de las pruebas en elementos como el paracaídas y los amortiguadores que si son ensayados deben serlo con la cabina vacía y a velocidad reducida...."

Es verdad que todo es mejorable, y prueba de ello es el artículo que el 31 de enero de 2016 publiqué en mi blog solicitando se incluyera en el protocolo de la inspección reglamentaria de la OCA el estado de la instalación eléctrica existente en el cuarto de máquinas del ascensor (para ver el artículo       pulsar aquí ).

Lo que si es cierto es que las inspecciones reglamentarias cada cuatro años se estaban realizando -seguro que gracias al trabajo del Administrador de Fincas que se encargue de la administración de ese edificio- y que las revisiones de la empresa mantenedora también.

El suceso plantea numerosas dudas y preguntas que, al no conocer los hechos concretos, los materiales de los que esta construida la cabina, la sujeción de la pared desprendida, las características del hueco por la que cayeron los jóvenes, etc. se quedan sin respuesta. Y en algunos casos están creado confusión y temor.

Algunas personas me han comunicado que ahora tienen miedo de utilizar un ascensor acristalado de los que están instalados en algún museo o centro comercial. Les digo que no hay motivos para ello, que los ascensores son seguros si pasan las inspecciones y revisiones reglamentarias. Que las empresas mantenedoras realizan su trabajo correctamente, aunque como en todas las cosas de la vida siempre puede surgir algún hecho aislado que provoque un accidente. 

En mis cincuenta y siete años como aparejador y casi treinta y nueve como Administrador de  Fincas colegiado, no recuerdo que se haya producido un desprendimiento de una de las paredes de la cabina de un ascensor y más con fallecimiento de personas. Se han producido sucesos de desprendimientos de cabinas por roturas de cables, atrapamientos de personas por las puertas, o por caida al foso al intentar salir cuando el ascensor queda parado entre dos plantas, se han parado por montarse más de las personas permitidas, etc. Pero nunca como lo que nos ocupa. Más complicado cuando son dos las personas las que caen por el hueco, teniendo en cuenta que un ascensor no es un avión en el que cuando se rompe una parte del fuselaje (cabina), por diferencia de presión se produce una succión de lo que hay en el interior, hacia el exterior.

Lo importante es poder detectar las verdaderas causas que han originado el desprendimiento y revisar en todos los ascensores de esas características que están en funcionamiento si tienen el mismo problema, para en su caso corregirlo y evitar futuros accidentes.

Para saber las verdaderas causas de lo sucedido, y pedir o tomar acciones en consecuencia, habrá que esperar a que la Policía Científica y los peritos hagan su informe para que el Juzgado, a la vista de las diligencias, se manifieste.



domingo, 7 de mayo de 2017

¿Son ricos todos nuestros administrados?

Como ya he dicho en otra ocasión, a primero de julio hará treinta y nueve años que empecé a administrar varias Comunidades de Propietarios -aún seguimos administrando dos de esas primeras- Estaban en el centro de Madrid y a lo largo de estos años hemos seguido con ese criterio. Tenerlas lo más cerca posible de nuestro despacho para poder atenderlas mejor y más rápidamente en caso de alguna avería que hay que reparar con urgencia, así como mantener un contacto cercano con nuestros administrados.

Nuestra cartera, salvo tres o cuatro casos excepcionales, está compuesta por Comunidades de Propietarios situadas en los distritos municipales de Centro, Chamberí, Chamartín y Salamanca.

Después de muchos años administrando la mayoría de ellas, nos ha permitido conocer en profundidad a la mayor parte de nuestros administrados. La mayoría pertenecen a lo que se podría llamar clase media, media alta y algunos bastante alta. Aunque con el paso del tiempo muchos de ellos, que antes disfrutaban de un buen y remunerado trabajo, ahora son pensionistas. También hay parejas jóvenes que se han casado y embarcado en la compra de un piso... y las letras, o los plazos de las hipotecas, llegan todos los meses sin faltar ninguno.

Además, la crisis económica que hemos sufrido también les ha afectado a la mayoría de ellos. Con mayor incidencia en los que sus trabajos estaban relacionados  con la construcción. Por todo ello creo que puedo decir sin error a equivocarme, que no todos nuestros administrados son ricos. Y lo mismo le debe pasar a todos  los propietarios de viviendas situadas en los distritos municipales  de Arganzuela, Centro, Chamartín, Chamberí, Moratalaz, Retiro y Salamanca.

¿Por qué digo esto? Porque el Ayuntamiento de Madrid anuncia que la Junta de Gobierno ha aprobado la ampliación del mapa de Areas Preferentes del Plan de Regeneración Urbana. Anuncia que el Plan-MAD-RE (Madrid Recupera) crece desde los 112 ámbitos que actualmente podían recibir ayudas para la mejora de la accesibilidad y eficiencia energética de sus viviendas, hasta 120 Areas Preferentes de Impulso a la Regeneración Urbana. Siguen sin incluir todos los distritos municipales relacionados anteriormente y que representan el 57% de la población de Madrid. 

Para seleccionar los nuevos ocho ámbitos elegidos dicen que han tenido en cuenta la edad de la edificación - los edificios del centro de Madrid ya existían muchos años antes de construir en algunos de esos 120 ámbitos-;  la calidad de la edificación -en cuanto a accesibilidad y eficiencia energética todos los edificios del centro, por su antigüedad, se construyeron sin tener presente ni la una ni la otra-; el porcentaje de población envejecida -los componentes de la Junta de Gobierno del Ayuntamiento ¿se han dado una vuelta  por el centro de Madrid?, sería interesante comparar una encuesta sobre la población envejecida- y por último de la población sin estudios - aquí no se a qué se refieren: a estudios universitarios, bachillerato, o que no saben leer ni escribir. (esto último no creo que a estas alturas existan algunos). Puede que en estos distritos del centro existan más personas con carreras universitarias. ¿Las causas de la población sin estudios?: ¿el abandono escolar?, ¿dejar los estudios para trabajar en la construcción, la hostelería o el turismo?

Dicen que ahora han tenido en cuenta un nuevo indicador que consiste en la renta Per Cápita del año 2013. Desde 2013, en el mercado laboral han podido suceder muchos motivos, con la crisis, para variar la declaración de la renta respecto al año 2016. Es decir que siguen considerando ricos a todos los que viven en esos distritos del centro, y no hay ninguno, en los 120 ámbitos a los que se les puede conceder una subvención.

Alguien ha tenido la ocurrencia de denominar Plan MAD-RE (Madrid Recupera) al programa de regeneración de edificios de los barrios madrileños. Una MADRE, una buena MADRE, no discrimina  ninguno de sus hijos, sean buenos o malos, altos o bajos, estudiosos o que no quieran estudiar, y aquí se esta discriminando a una mayoría del 57% de la población madrileña.

Antes del 4 de diciembre de 2017, todos los edificios de la Comunidad de Madrid tienen que tener resuelta la accesibilidad universal y antes de 28 de junio de 2018, los que tengan más de 50 años de antigüedad, realizar el informe de evaluación del edificio.

Para realizar obras de accesibilidad se le pueden conceder subvenciones a todos los distritos municipales. Pero siempre y cuando las obras a realizar sean superiores a 20.000 €. Ya nos informaba el Colegio de Administradores de Fincas de Madrid que para cantidades inferiores no resultaba interesante solicitar una subvención... por los gastos previos que conlleva la documentación exigida y el importe que te puedan conceder de subvención.

Con esta limitación del coste de las obras, las ayudas a la accesibilidad se queda prácticamente reducida a la instalación de ascensores... donde se puedan instalar. No olvidemos que en los años 70 solo se exigía instalar ascensor en edificios de nueva construcción, cuando el edificio tenía más de tres plantas.

Pero las barreras de accesibilidad que se pueden suprimir en gran número de edificios con la instalación de rampas o de plataformas salva escaleras verticales o inclinadas y cuyos costes no superarían los 4.000/5.000 € en las primeras y los 12/14.000 € en las segundas se quedan sin posibilidad de acceder a esas subvenciones. Esta limitación es para todos los distritos municipales, sean ricos o no tan ricos sus habitantes.

El mayor  agravio se presenta cuando hablamos del informe de evaluación del edificio. Ahí si que están discriminados todos nuestros administrados y todos los propietariose de los distritos municipales de Arganzuela, Centro, Chamartín, Chamberí, Moratalaz, Retiro y Salamanca. No tienen derecho a solicitar subvenciones municipales y además están penalizados... si tienen que instalar andamios para reparar/aislar las fachas o cubiertas, con el impuesto por ocupación de vía pública, cuya diferencia por categoría de calle, puede llegar hasta un 49,50% más caro el metro cuadrado de andamio instalado, respecto a otro edificio similar, de un barrio de esas 120 Areas Preferentes de Impulso a la Regeneración Urbana (este tema se tratará en un próximo artículo).

Se puede decir, sin temor a equivocarse que:
  • Nuestros administrados y todos los propietarios de los distritos municipales de Arganzuela, Centro, Chamartín, Chamberí, Moratalaz, Retiro y Salamanca, no son todos ricos.
  • Todos los propietarios de viviendas situadas en los 120 ámbitos de Areas Preferentes no son todos pobres. 
  • Ni el Ayuntamiento, ni el Gobierno tienen dinero suficiente para conceder subvenciones a todo aquel ciudadano o Comunidad de Propietarios que la solicite.
Creo que con las subvenciones se están mezclando y confundiendo temas que nada  tienen que ver los   unos con los otros.

El tema de la pobreza social (dificultad por diversos motivos para satisfacer las necesidades más elementales, y donde habrá que prestar todas las ayudas posibles: los bonos sociales para consumidores vulnerables, las viviendas sociales de alquiler, etc.) y el tema de la rehabilitación, la accesibilidad y la eficiencia energética sobre unos edificios y viviendas de propiedad particular. Viviendas que se subvencionan con dinero de todos los contribuyentes y que una vez rehabilitadas energéticamente y/o suprimidas las barreras de accesibilidad, se revalorizan más de un 25%, en beneficio de unos propietarios particulares.

El propio Decano del Colegio de Arquitectos de Madrid, D. José María Ezquiaga, en una entrevista para la revista del Colegio de Administradores de Fincas de Madrid, manifestaba: "no se puede trasladar al Ayuntamiento el coste de las ITEs, ya que se trata de inmuebles particulares".

Por tanto ya que no se pueden conceder subvenciones en relación con la rehabilitación, la accesibilidad y la eficiencia energética de los edificios para todo aquel que la solicite, habría que cambiar el concepto de subvención por el de préstamos reintegrables.

Para ello, sería conveniente que los préstamos no lo concedieran entidades financieras privadas, sino públicas. Con lo que los intereses podrían ser los más bajos posibles, no más de un 3% ó 3,5% anual.  Téngase en cuenta que con el dinero de las subvenciones, que son a fondo perdido, se pueden conceder muchos préstamos, y que a partir de los tres o cinco años se recupera casi todo el dinero concedido.

Además se podrían conceder préstamos para todo tipo de obras de accesibilidad sin la limitación de los 20.000 € (rampas, plataformas salva-escaleras, etc.) y sin que para ello se tenga que hacer previamente el informe de evaluación del edificio.  Porque ahora, si se solicita una subvención para unas rampas y salva-esacaleras, o un ascensor con obras por importe superior a 20.000 €, se tiene que presentar el informe de evaluación del edificio y las obras que se indiquen en el mismo, que se deben realizar para resolver la eficiencia energética, obligan a realizarlas también, además de las de accesibilidad.

Habrá casos individuales en los que a algunos propietarios, por diversos motivos, les resulte imposible pagar las cuotas del préstamo. En estos casos, comprobados, se les podría conceder la totalidad del préstamo que le corresponda a su vivienda, pero inscribiendo la deuda en el Registro de la Propiedad Inmobiliaria, con la condición de devolverlo, más los intereses devengados, bien a petición del propietario en cualquier momento, o cuando se vaya a realizar la primera venta de esa vivienda.