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miércoles, 16 de mayo de 2018

Administrador vende la cartera de Comunidades a Empresa de Servicios

Buenos días Dª María y D. Francisco, hacía mucho tiempo que no venían ustedes por nuestro despacho. ¿En qué puedo ayudarles?

Me dicen ustedes que tienen un piso de su propiedad en un edificio de Madrid, y que les ha llegado el rumor que el Administrador de esa Comunidad de Propietarios ha vendido su cartera de Comunidades a una Empresa de Servicios (en adelante E. de S.). Desean que les asesore sobre si esa venta les beneficia o perjudica y si se puede hacer sin el consentimiento de la Comunidad de Propietarios respectiva.

Veamos lo que yo les puedo contar:

Entre nuestro colectivo de Administradores de Fincas colegiados se sabe que efectivamente existen varias Empresas que están comprando las carteras de algunos administradores. 

Hasta no hace mucho tiempo, la venta de las carteras de las Comunidades que se administran, eran operaciones que se realizaban por algunos Administradores que por jubilación, traslado a otras provincias o enfermedad de larga duración, no podían continuar ejerciendo la profesión y vendían su cartera a otros colegiados. Existía el riesgo con la venta que posteriormente las Comunidades de Propietarios afectadas, dado que se cambiaba de Administrador, tenían que dar su conformidad y aprobarlo en junta de propietarios. Con lo que algunas optaban por no aceptar el cambio y nombrar a uno distinto propuesto por sus propietarios, en lugar del que les recomendaba el Administrador saliente y que, lógicamente, era el que le había comprado la cartera. 

En la actualidad el proceso que se esta llevando a cabo por alguna E. de S. es distinto:

Ofrecen la compra de la cartera de Comunidades a Administradores de Fincas en activo y para ello le proponen la entrega de una cantidad económica que dependerá del número de Comunidades de su cartera. Además el Administrador que vende pasará a ser un empleado de la E. de S. con un sueldo y por tiempo mínimo de dos años y la E. de S. que compra se subrroga en los contratos de todos los empleados que el Administrador tuviera.    

Con ello se consigue que tanto el Administrador como sus empleados seguirán siendo los mismos que sigan administrando las Comunidades, aunque los intereses sean distintos si comparamos los que tenía el Administrador de los que tienen las E. de S.

¿La operación es legal? Yo no soy abogado, y como Ustedes saben soy técnico, pero en principio el Administrador de la Comunidad es el mismo que se nombró en una Junta de Propietarios y es el que continúa ejerciendo como tal. Otra cosa son las posibles consecuencias de la operación.

Con el tiempo me figuro que se intentará que el contrato del Administrador con la Comunidad se cambie a nombre de la E. de S., y para ello en la primera Junta de Comunidad que se celebre, se hará  constar que ahora el contrato de administración pasa a estar a nombre de la E. de S. XXX.

-Interviene Dª María- D. Salvador supongamos que la Comunidad de Propietarios por desconocimiento o conociendo la venta acepta la situación del cambio, pero... ¿ese cambio en qué nos beneficia o perjudica a nosotros y al resto de propietarios de la Comunidad?

En principio, Dª María, lo más seguro es que la E. de S. les ofrezcan una reducción del presupuesto de gastos anuales de la Comunidad, puesto que la E. de S. se va a encargar de "negociar todos" los contratos y servicios de la Comunidad para reducir sus gastos, incluso los honorarios de la Administración, ya que que ellos no están interesados mayormente en la administración, sino en realizar directamente todos los servicios que tiene una Comunidad de Propietarios, intentando sustituir los contratados existentes por otros a su nombre para realizar ellos los servicios y suministros, ya que ahí es donde está su negocio.

¿En que les puede perjudicar? Para mí hay una cosa primordial, y todo dependerá de la E. de S. que le compre la cartera a su administrador. Pero no olvidemos que esas empresas trabajan para tener un beneficio económico y cuanto mayor sea mejor. La cuestión es: ¿quién va a defender sus intereses imparcialmente ahora con la nueva situación?

En la Biblia hay un pasaje que dice: "Nadie puede servir a dos amos a la  vez, pues si defiende los intereses de uno no puede defender los intereses del otro". Y en esa situación se encuentra ahora su Administrador. Antes su Comunidad era la que pagaba sus honorarios, ahora sus honorarios se lo pagan ustedes a la E. de S. y ella es la que paga al Administrador, que es uno de sus empleados.

La E. de S. intentará prestar directamente con sus propios medios la mayoría de los servicios: limpieza, conserjería, jardinería, seguros, calefacción, inspecciones, obras, etc. que afecten o estén relacionados con la Comunidad de Propietarios. Para los que tengan que realizar con proveedores ajenos a ella, les exigirán a estos rebajas importantes en sus presupuestos de mantenimiento y/o suministros y si no acceden los sustituirán por otras empresas con convenios con la E. de S.

Las empresas actuales que realicen o suministren servicios que no estén en el campo de los que realiza la E. de S.  si no quieren perder el cliente de muchos años, tendrán que rebajar sus presupuestos en algunos casos casi a precio de coste... con la posibilidad de que sus servicios no tengan la calidad de los que venían ofreciendo, puesto que ya los Administradores de Fincas colegiados nos hemos encargado de intentar que las Empresas que vienen prestando servicios o suministros a las Comunidades que administramos, no suban sus presupuestos y en lo posible los rebajen todo lo que puedan, sin detrimento de la calidad, seguridad y eficiencia de lo que venían prestando.

A partí de esa nueva situación surgen todas las dudas y respuestas que ustedes quieran plantearse.

-Interviene D. Francisco- D. Salvador nosotros sabemos que la Comunidad es la que tiene la última palabra para aprobar todos los presupuestos, salvo que se le autorice a la Administración de Finca, pero no veo que el que se rebajen los presupuestos pueda perjudicarnos, al contrario será interesante bajar las cuotas mensuales.

Claro D. Francisco que eso sería interesante, pero escuche lo que le digo: A partir del momento de la venta, presumiblemente tendrán que tener cuidado con todo presupuesto que le presenten para su aceptación por la Comunidad de Propietarios.

Si la E. de S., es la que realiza el servicio de limpieza, conserjería, jardinería, seguros, ITE, obras de conservación, etc. no parece normal que si presenta tres o más presupuestos para algún servicio, el suyo sea más caro de entre los que presente, puesto que tiene intereses en realizarlos. En cambio cuando los Administradores de Fincas colegiados presentamos tres o más presupuestos no tenemos intereses en ellos. Simplemente nos limitamos a solicitarlos a quienes ustedes nos dicen o en su caso a empresas que han trabajado en otras Comunidades que administramos, sin crear problemas y los propietarios han quedado satisfechos, y sus precios son normales y económicos.

Por otra parte, la venta de la cartera de Comunidades de los Administradores de Fincas a la E. de S. no afecta sólo a los administrados y sus Comunidades, sino también  al Colegio de Administradores de Fincas y al colectivo en general.

¿Ustedes creen que sería bueno que tres Administradores de un despacho profesional de Administradores formaran parte de los diecisiete miembros que constituyen la Junta de Gobierno del  Colegio de Administradores de Fincas de Madrid?

D. Francisco coincido con Usted. Si los tres Administradores tienen experiencia y preparación para ejercer la profesión, incluso están en posesión de algún titulo universitario, no veo yo tampoco que exista ningún inconveniente para formar parte de esa Junta de Gobierno. Sólo felicitar a ese despacho profesional.

¿Pero qué me dice Usted si los tres Administradores han vendido sus carteras de Comunidades de Propietarios a la misma E. de S. y ahora los tres trabajan como empleados de esa E. de S.?

Desde luego que será legal, pero... ¿es ético?, ¿es conveniente para el Colegio y el colectivo de Administradores? Empezó la venta de su cartera un miembro de la Junta y ya son tres los que han vendido sus carteras a la misma E. de S., ¿y qué pasará si se siguen uniendo al grupo más componentes de la Junta de Gobierno, incluso alguno que pudiera tener algún cargo importante en esa Junta de Gobierno?

Dando por presumible que su actuación como integrantes de esa Junta de Gobierno sea ética, ¿seguro que en todo momento van a actuar como el resto de compañeros/as que no han vendido sus carteras, teniendo como prioridad la defensa y beneficio de sus compañeros colegiados y de los administrados en general? ¿En algún momento no tendrán conflictos de intereses entre actuar en favor de los colegiados y usuarios y los intereses de quien ahora es su "dueño" al pagarles sus honorarios?

Por otra parte, la E. de S. que les ha comprado las carteras de Comunidades, va a tener información privilegiada y presumiblemente la posibilidad de tomar decisiones colegiales que le favorezcan mediante el voto de "sus administradores", respecto al resto de Empresas que le puedan hacer la competencia. Además podrá entrar en la página web del Colegio y revisar la zona reservada a información privada de todos los colegiados.

-Intervine D. Francisco- D. Salvador pero eso es preocupante, ¿no se pueden tomar medidas por el Colegio para evitarlo, qué se podría hacer?

D. Francisco en estos momentos lo desconozco. Me figuro que después de las elecciones del 24 de mayo próximo, dependiendo de la Junta Rectora que salga, me figuro que tomará algunas medidas. Pero eso está por ver.

De todas formas, D. Francisco y Dª María, perdonen lo que les voy a decir, pero es lo que creo y pienso:

La culpa de que algunos Administradores de Fincas, no sólo los que forman parte de la Junta de Gobierno del Colegio, estén vendiendo sus carteras de Comunidades a E. de S. la tienen las propias Comunidades de Propietarios.

Me explico: Desde hace unos años, cuando se van a aprobar los presupuestos anuales de la mayoría de Comunidades de Propietarios, en casi todas ellas, casi siempre hay algún propietario que intenta que el Administrador rebaje sus honorarios, aunque lleve dos o tres años que no los sube. Eso en el mejor de los casos, o bien presenta alguien un presupuesto de un conocido o amigo que es un 30% ó 40% más barato. Con lo que al Administrador, a pesar de llevar varios años administrando la Comunidad a satisfacción de todos, no le queda más remedio que negociar o dejar la Comunidad.

Por desgracia las Comunidades de Propietarios funcionan, en general, por precio y no por el servicio que se les presta. Es como si sus integrantes fueran a comer a un restaurante con un menú del día que  costara 5 ó 6 euros y luego quisieran que les sirvieran el menú del restaurante que hay en la acera de enfrente, que han comido hace unos días y les costo entre 12 ó 14 euros.

Yo, personalmente me siento contrariado cuando oigo decir: voy a hablar con mi abogado, voy a mi médico, incluso mi esposa a veces me dice: es que mi pescadero o carnicero ... y todos esas personas se refieren a sus conocidos en plan positivo, en las que confían y están seguras de que no las van a engañar. Sin embargo, pocas veces oigo decir con igual confianza... a mi Administrador de Fincas.

Quizás es que los Administradores de Fincas no sabemos "valorarnos" ante nuestros administrados y  la sociedad en general, y sólo nos contratan por lo bajo que sean nuestros honorarios, o juzgan a todo el colectivo por las acciones no correctas que puedan hacer algunos colegiados.

En todas las jornadas, congresos, eventos que últimamente estoy asistiendo, tanto públicos como privados, relativos a la rehabilitación, eficiencia energética, energías renovables, accesibilidad, etc. en todas ellas los ponentes siempre dicen la importancia de contar con los Administradores de Fincas para poder poner en práctica todos esos planes de futuro o de aplicación inmediata. Sin embargo luego esa importancia se limita a que seamos simplemente su enlace con nuestros administrados para "venderles" lo que cada uno de ellos quiere que compren o realicen.

D. Francisco y Dª María, les puedo asegurar que el colectivo de Administradores de Fincas colegiado somos la mejor garantía para defender sus intereses y la conservación de sus edificios, ante todos aquellos que sólo buscan el beneficio de sus empresas o el reconocimiento de sus organismos públicos. Y en el momento que nosotros no podamos continuar con nuestros despachos, como consecuencia de unos honorarios cada vez más bajos o congelados -a pesar de seguir prestando un excelente servicio- y con los gastos que todos los años nos suben de local, personal de los despachos para que trabajen con eficiencia para ustedes, luz, teléfono, etc., tengan por seguro que a corto plazo sus cuotas mensuales serán más elevadas si una mayoría de nosotros vendemos nuestras carteras a E.de S.

Por otra parte en ninguna Comunidad de Propietarios me consta que hayan pedido que el Administrador suba sus honorarios por cada una de esas diez inspecciones periódicas que tienen que pasar -con el trabajo, juntas extraordinarias y derramas extras que conllevan- y sobre todo por la responsabilidad personal en que incurren los Administradores de Fincas, por error u omisión.

Todo ello sin contar con la responsabilidad de tener que recibir las notificaciones electrónicas de los Organismos Oficiales o las de protección de datos entre otras y que los Presidentes de Comunidades no quieren  ser responsables de recibirlas.

¿Les extraña a ustedes que existan algunos Administradores que tiran la toalla y se conforman con ser  empleados de esas E. de S.? ¿Buscamos entre todos una solución práctica y segura en defensa de la profesión y de los intereses de nuestros administrados?

Dª María y D. Francisco confío en  haberles podido informar sobre un tema que nos preocupa a todos Administradores y administrados. Que tengan buen día y a su disposición.

domingo, 6 de mayo de 2018

Una buena idea, una mala solución

El Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid (CAFMadrid) nos ha comunicado que la Junta de Gobierno del CAFMadrid ha aprobado -copio literalmente- "la aplicación del Reglamento para la Certificación  de la Formación continua de los Administradores de Fincas colegiados propuesto por el Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas de España (CGCAFE).

Se trata de un sistema de certificación de formación de los administradores de fincas colegiados que permite una diferenciación en la profesión, dando una garantía de formación continua con el fin de prestar un mejor servicio a los clientes.

La certificación de formación supone también un beneficio para el propio colectivo de los administradores de fincas, ya que avala a sus colegiados y constituye un elemento diferenciador frente a aquellos profesionales que no invierten en su reciclaje."

Se empezará a aplicar en CAFMadrid desde el 1 de junio de 2018.

En el Reglamento propuesto se dice que al ser la administración de fincas una profesión de carácter multidisciplinar, el Administrador de Fincas tiene que tener conocimientos jurídicos, pero también de contabilidad, técnicos a nivel de construcción, accesibilidad, telecomunicaciones, etc..., y para poder desarrollar un trabajo de calidad, el CGCAFE considera necesario que los Administradores de Fincas tengan una formación continuada para poder estar actualizados de forma permanente.

Por ello, el Consejo General propone a los diferentes Colegios Territoriales la implantación de un Sistema de Certificación de Formación Continua.

La certificación se realizará mediante un sistema de concesión de bonus de formación basado en el número de horas de formación que recibe el Administrador de Fincas colegiado.

El baremo establecido es que 1 bonus de formación equivale a 10 horas de formación ponderadas.

La participación en el sistema de certificación por parte del Administrador de Fincas colegiado será siempre voluntaria.

La certificación de formación continua no puede ser utilizada como medio para calificar a los Administradores de Fincas colegiados en diferentes categorías.

Y a partir de aquí comienzan las preguntas: ¿por que lo que en principio parecía una buena idea, a mi parecer, se ha resuelto con una mala solución?

¿Por qué se aprueba en este momento en que en CAFMadrid hay convocadas unas elecciones para el día 24 de mayo próximo, en el que se elegirán 8 miembros de los 17 que forman la Junta del Colegio, incluido el cargo de Presidente? ¿Por qué no se ha esperado a que sea la nueva Junta, saliente del resultado de las elecciones, la que decida sobre la propuesta del CGCAFE? Siendo un tema que va a afectar a todo el colectivo de Madrid, ¿por qué se aprueba en Junta del Colegio y no en una asamblea de colegiados?

Los cursos y materias que dan derecho a la obtención de bonus de formación también merecen una llamada de atención.

La formación de los Administradores de Fincas que dan derecho a la obtención de bonus de formación se reducen a acciones formativas organizadas por los Colegios, Consejos Autonómicos o Consejo General de Administradores de Fincas. Incluso por la asistencia a Jornadas, Encuentros y Congresos de Administradores de Fincas.

¿Sabe la Junta de Gobierno y el Consejo General que existe formación muy válida, no relacionada con lo específico de la administración de fincas, en temas como la rehabilitación, la accesibilidad, la eficiencia energética, las inspecciones técnicas, las envolventes, las energías renovables, los edificios de energía casi nula y un sin fin de materias, cuyos conocimientos se pueden adquirir fuera del ámbito de los Colegios de Administradores de Fincas?

En los últimos tres años en todas las jornadas, seminarios, congresos y demás eventos que he asistido he coincidido con algunos compañeros Administradores de Fincas colegiados, interesados como yo en adquirir esa formación necesaria para poder transmitirla a nuestros administrados, o bien para exponer nuestros criterios, muchas veces contrarios a los de los ponentes de esos actos, en defensa de los intereses de nuestros administrados.

Pero en todos ellos, salvo la Presidenta, el Secretario y una Vocal, que han asistido porque abrían la jornada o presentaban una ponencia -muchas veces más testimonial y casi sin contenido, que reivindicativa y formativa de lo que beneficia o necesitan  nuestros administrados- en esas jornadas nunca he coincidido con algún miembro de la Junta de Gobierno de CAFMadrid.

Las horas que se dedican a esas jornadas de formación por nuestros colegiados, al parecer no tienen la suficiente categoría, a criterio del contenido del reglamento propuesto, como para que sean consideradas merecedoras de esos bonus que luego tendrán repercusión en el historial profesional de todos ellos.

Las jornadas formativas que imparten la Dirección General de Industria Energía y Minas, a través de la Fundación de la Energía de la Comunidad de Madrid; el Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid; el Colegio Oficial de Aparejadores, de Arquitectos Técnicos e Ingenieros de Edificación de Madrid; El Colegio de Ingenieros Industriales de Madrid; La Escuela de Ingenieros de Minas y Energía de Madrid; IFEMA; Asociación de Empresas de Reforma y Rehabilitación (ANERR); Once y algunas otras asociaciones y plataformas, ¿no son merecedores por sus contenidos y la formación de sus ponentes para ser consideradas como formativas para nuestros compañeros Administradores de Fincas? Claro que lo que no se conoce no se puede valorar.

¿Que se puede decir de la forma de valorar las horas de formación? Resulta que a los cursos de formación para mejorar los conocimientos del administrador de fincas como profesional, se le asigna 1 hora de formación por cada hora de curso asistido.

Y 0,75 horas de formación por cada hora de curso asistido en las siguientes materias:
  • Atención telefónica, informatica, aplicación de nuevas tecnologías en los despachos.
  • Idiomas, comunicación, coaching, habilidades y temas relacionados con el bienestar personal, como técnicas de control de estrés...
¿No se pretende que los Administradores de Fincas colegiados estén al día en todas las materias que afectan al desarrollo de la profesión? ¿En una Junta de propietarios nos van a preguntar sobre técnicas de control de estrés, o como hay que realizar una atención telefónica? Nos reclamarán si cuando nos llaman por teléfono nunca nos ponemos o no estamos nunca para devolver la llamada.

Si por dejar el despacho una mañana para asistir a una jornada de 4 horas de formación profesional nos dan 4 puntos y por igual período de tiempo nos dan 3 puntos por asistir  a jornadas de atención telefónica, idiomas, técnicas de control de estrés, etc., se podría dar el caso de algún compañero que se dedicara a asistir a  este tipo de jornadas, reuniera muchos puntos y bonus, pero no tendrá ni idea de lo que realmente afecta a la profesión y a sus administrados.

Aún siendo todo esto a tener en cuenta, no es lo más importante. Lo más preocupante es ¿qué va a pasar con el colectivo actual de todos los Administradores de Fincas colegiados con años de experiencia de la profesión y algunos con muchas horas de formación a cuesta en detrimento y/o beneficio de sus despachos y sus administrados? Puede que incluso muchos de ellos por su formación universitaria en legislación, construcción, instalaciones, etc. necesiten menos que otros de determinados cursos que se den en los Colegios de Administradores de Fincas.

Lo que sí es una realidad es que muchos de los nuevos Administradores que se colegian no tienen conocimientos de la administración de fincas y de su día a día, y necesitan realizar toda clase de jornadas formativas. Los que ya llevan tiempo en la profesión, algunos con gran renombre, no tendrán las mismas necesidades aunque siempre es conveniente ponerse al día en determinados temas que no se dominen.

Si la certificación se anota en el expediente colegial de cada miembro activo y puede ser publicada en la página web del Colegio Territorial, incluso en la zona de libre acceso, si así lo desea el colegiado. ¿Quién dice que la certificación de formación continua no va a ser utilizada como medio para calificar a los Administradores de Fincas colegiados no sólo en diferentes categorías, sino también cuando una Comunidad de Propietarios quiera contratar a un Administrador de Fincas al ver los que más bonus tienen, aún cuando estos no tengan la correspondiente experiencia profesional?

Creo que la certificación de la formación no es un tema menor para ser aprobada de prisa y corriendo por una Junta de Gobierno de la cual 8 miembros de los 17 que la componen, en estos momentos tienen que someterse a una votaciones que pudiera ser negativa para alguno de ellos, dejando el "marrón" a la Junta saliente de las urnas y sí para ser tratada en una asamblea de colegiados.

Considero que la función de los Colegios Profesionales es poner todos los medios necesarios para animar a sus colegiados a formarse profesionalmente de forma continua; ayudarles ofreciéndoles cursos presenciales y a distancia, seminarios, eventos y foros impartidos por ponentes de prestigio y expertos en aquellas materias que estén relacionadas con la profesión -en nuestro caso si tienen practica de la administración de fincas mejor-; y sobre todo fomentar la responsabilidad personal de cada colegiado para que se forme de la manera y forma que mejor le convenga a su necesidades y obligaciones. Pero no mediante unas "notas de examen" cada dos años, que pudieran dar un resultado erróneo de cara a nuestros administrados.

No me imagino que el Colegio de médicos, el Colegio de Abogados o el Colegio de Arquitectos, entre otros, pudieran aprobar, para fomentar la formación entre sus colegiados, un reglamento como el aprobado por el Colegio de Administradores de Fincas. ¿Y vosotros?