Buscar este blog

jueves, 23 de junio de 2016

El Dtor Gral de la Vivienda y Rehabilitación de la CAM recomienda a las Comunidades de Propietarios ante las Entidades Bancarias

En  la última Mesa Redonda del III Congreso de Edificios de Energía Casi Nula, bajo el título "El mercado de los edificios de Consumo de Energía casi Nulo en España. Oportunidades para los diversos sectores implicados", en su intervención, el representante de Suma Capital, D. Rupert Unzué, comentaba la dificultad con las que a veces se encontraban  las entidades financieras para la concesión de créditos a las Empresas. Debido a la dificultad que, a veces, tenían algunas de ellas a comprometerse a firmar contratos al plazo de 5 ó 7 años, puesto que no sabían como iba a estar la Empresa entonces. 

Entre las conclusiones de la Mesa se destacaba la necesidad de información a los usuarios para que demanden este tipo de viviendas, puesto que les aportará  confort y salud. Igualmente se comentaba que una de las barreras para impulsar la construcción y/o rehabilitación era la económica, a lo que ayudarían las subvenciones y los préstamos. 

En la clausura del III Congreso, el Director General de la vivienda y Rehabilitación de la Comunidad Autónoma de Madrid, D. José María García Gómez, ha manifestado que en todo este proceso de conseguir edificios de energía casi nula, las Comunidades de Propietarios son los convidados de piedra.

Recomendaba a las entidades financieras que tuvieran en cuenta que las Comunidades de Propietarios son muy buenos pagadores, que el riesgo en los créditos que se les concedan es menor que a muchas de la Empresas, puesto que no van a cambiar ni de uso, ni destino.

Por otra parte, el Estado no puede asumir el costo de la rehabilitación de los edificios de propiedad privada, y son sus propietarios, las Comunidades de Propietarios, las que tienen que asumirlo.

Que si, a pesar de no tener capacidad jurídica, las entidades financieras se plantean darles créditos para las obras de rehabilitación y eficiencia energética, seguro que la reforma de los edificios se incrementará.

Palabras que yo, Administrador de Fincas colegiado, como único asistente del colectivo, creo, no pude menos que aplaudir. Dándome las gracias en medio de su intervención.

Considero que estas palabras suyas y recomendaciones, desde el Colegio y el colectivo, debemos difundirla debidamente para que las Entidades Bancarias comiencen a aplicarlas y nos sea más fácil que nuestras Comunidades y  nuestros administrados  cumplan con todas las normativas, que en materia de accesibilidad, rehabilitación y eficiencia energética tienen y tenemos por delante. 

Confío en que la Comunidad de Madrid, a partir de ahora, comprenda que no sólo las Comunidades de Propietarios son buenos pagadores, como para recomendarlas, si no que también los Administradores de Fincas colegiados, que somos los representantes de los usuarios que viven en esas Comunidades, también podemos ser sus mejores aliados para llevar a cabo todos los planes que se propongan, siempre que cuenten con nosotros desde el primer momento, sin intermediarios. 

Que con la CAM vamos a colaborar y asesorar, además de informar a los usuarios de la mejor manera para convencerles de la aplicación de esos planes, leyes o decretos. Pero siempre teniendo presente que vamos a defender los intereses de nuestros administrados.

En uno de mis artículos "¿Subvenciones para todos?, ¿hay dinero suficiente?",  ya informaba que  D. José María Ezquiaga, Decano del Colegio de Arquitectos de Madrid, manifestaba a nuestra revista:
"no se puede trasladar al Ayuntamiento el coste de las ITEs ya que se trata de inmuebles particulares.", coincidiendo con lo manifestado por el Sr. Director General.

Y yo escribía: creo que si se quiere impulsar la rehabilitación edificatoria y la mejora de la eficiencia energética, al no existir dinero para subvencionar todos los edificios, se deberían proporcionar préstamos a interés cero, o casi y a diez o doce años de amortización. Y las subvenciones sólo para propietarios que demuestren su vulnerabilidad económica e inscribiéndola en el Registro de la Propiedad, como una carga, a devolver en el momento de la venta del piso.


lunes, 20 de junio de 2016

El Colegio de Administradores de Fincas y el convenio firmado con la CAM

En mi último artículo, publicado el 28 de mayo pasado, manifestaba lo que pensaba sobre las subvenciones que la Comunidad de Madrid podía conceder por la realización de obras de accesibilidad, rehabilitación y eficiencia energética.

Posteriormente, los Administradores de Fincas de Madrid, hemos tenido conocimiento que, el pasado día 6 de junio, nuestro Colegio había firmado un Convenio de Colaboración con la Federación de Cooperativas de Vivienda y Rehabilitación de la Comunidad de Madrid (FCV) para impulsar y gestionar las ayudas a la Rehabilitación edificatoria previstas en el Real Decreto 233/2013, de 5 de abril.

Creo que el Colegio de Administradores de Fincas de Madrid se equivoca al firmar el mencionado Convenio por las razones que expondré.

Coincido con lo expuesto por el Vicepresidente del CAF Madrid D. Apolonio Dorado, en la apertura de la jornada celebrada el día 16, con el título “Jornada práctica informativa sobre el proceso de tramitación de expedientes de subvenciones para Rehabilitación en el marco del Plan Estatal 2013-2016”. Manifestaba que el Colegio debe estar presente en todas las Instituciones y Administraciones Públicas, y acudir a todos los actos que se le inviten para colaborar con ellos. Cosa que en tiempos pasados no ha ocurrido al no responder a los ofrecimientos que se le hacían al Colegio. La firma de este Convenio era el inicio de un tiempo nuevo para el Colegio.

Por descontado que debemos estar presente en todas las Instituciones y Administraciones Públicas, y participar activamente en todos los actos, congresos, comisiones y demás fórmulas que nos permitan la defensa de los intereses de nuestros administrados.

Pero ese “estar presentes” no debe ser de cualquier forma, sino como lo que somos, por la importancia de las personas a las que representamos. Que las Instituciones y Administraciones Públicas cuenten con nosotros directamente y seamos llamados a colaborar y asesorar, antes de promulgar las leyes para que luego podamos informar a los usuarios y … convencerles para que las cumplan.

Presentes y representados por colegiados especialistas en las materias que se vayan a tratar, ya sean legales, técnicas o sociales, que en nuestro colectivo tenemos compañeros muy preparados en cada una de ellas. De esta forma podremos no sólo asesorar, colaborar o cambiar algunas leyes o reglamentos, llegado el caso, para la mejor defensa y beneficio de nuestros administrados.

¿Cuándo se van a dar cuenta nuestros políticos/legisladores de la importancia que tenemos los Administradores de Fincas colegiados por lo que representamos… a los usuarios, propietarios de viviendas  de edificios que tienen que ser rehabilitados?.

Si la Comunidad de Madrid quiere impulsar y que se gestionen las ayudas a la Rehabilitación edificatoria previstas en el Real Decreto 233/2013, de 5 de abril, debería darse cuenta que el Colegio de Administradores de Fincas de MADRID, y nosotros, los colegiados, somos el agente/medio más idóneo para llevarlo a cabo.

Igualmente lo aplico a cualquier otro Organismo Público, o Empresas, que recurren a nosotros como colaboradores imprescindibles, según dicen, para que llevemos a cabo sus Decretos, Leyes, Normativas, etc. O como en este caso de las subvenciones, como si fuéramos el Cuerpo de Bomberos, para apagar el fuego de su tardanza en aprobar unos convenios desde el año 2013 y ahora querer hacer el trabajo en dos meses.

En este convenio firmado con la FCV, al parecer, somos sus colaboradores, aunque yo diría que más bien los “currantes”.

En la presentación de la jornada, su Vicepresidente 1º, D. Juan Francisco Casares Collado, decía que ellos y nosotros tenemos los mismos intereses respecto a las subvenciones.  Mi opinión, expresada en la reunión, es que no es así.

Nosotros, los AF colegiados, representamos y defendemos los intereses de nuestros administrados (los usuarios que representan la parte compradora del negocio de la rehabilitación, la accesibilidad y la eficiencia energética; y ellos, la FCV, de alguna forma, a la parte vendedora del negocio).

Veamos otras razones por las que no estoy de acuerdo con la firma del Convenio:

En las dos últimas semanas he asistido a dos jornadas informativas, organizadas por el CAFMadrid, para informar sobre el proceso de tramitación de expedientes de subvenciones para Rehabilitación en el marco del Plan Estatal 2013-2016.

En la primera de ellas, el día 9, la Presidenta del CAFMadrid, Dª Manuela Julia Martínez Torres, manifestaba que para las Comunidades que administramos, el costo de la tramitación sería del 10% de la cantidad que concedieran de subvención. Un 5% para el colegiado y un 5% para el Colegio.

En la segunda, celebrada el día 16, en la documentación entregada en la jornada se nos informa de lo siguiente:

El costo de los honorarios de gestión para las Comunidades,  se han establecido en un 10% de la subvención obtenida, con un mínimo de 3.000 €. Con estos honorarios se sufragan los gastos generados durante el proceso de tramitación de la solicitud de la subvención “para financiar el coste de los equipos, oficinas de información, gestión y acompañamiento social” del Colegio y la FCV.  ¿Es que los Administradores no tenemos también esos mismos gastos?.

Estos honorarios están vinculados al éxito en la obtención de la ayuda.

En cuanto a los trabajos que tendrán que realizar los Administradores serán retribuidos de formas proporcional a los honorarios totales de gestión y se han fijado en un 2% de la subvención obtenida, con un mínimo de 600 €.

El 8% restante, o la parte proporcional mínima, supongo que se repartirá el 2% para el Colegio y el 6% para la FCV, o bien el 4% para ambos.

Veamos en principio, cual es el trabajo que debe realizar cada una de las partes para el supuesto de una Comunidad de Propietarios:

Trabajos del Administrador: (Antes del 27 de julio de 2016)
  1. Una o dos Juntas extraordinarias, como mínimo.
  2. Solicitud de la subvención y carta de encargo de tramitación
  3. Copia del NIF de la Comunidad y DNI del representante legal, presidente o administrador.
  4. DNI de aquellos residentes mayores de 65 años (Edificio de menos de 8 viviendas).
  5. En el caso de entidades que carezcan de personalidad jurídica propia, documento en el que se hagan constar expresamente los compromisos de ejecución asumidos por cada miembro
  6. Declaración sobre otras subvenciones para la misma actuación…
  7. Relación de plantas, viviendas y locales comerciales ubicados en el edificio, con expresión del número de viviendas y locales y la superficie construida y útil de éstos, así como el coeficiente de participación
  8. Notas simples de los mismos. (Si se encarga la FCV de su obtención en el Registro de la Propiedad, cobraría 11 € por vivienda o local, más IVA). Lo normal es que el Administrador de la Comunidad recomiende se le encargue a ella, pero ¿es un precio normal de mercado?.
  9. Certificado de empadronamiento de los vecinos (Se ha corregido, con el Anexo 1 firmado por los vecinos autorizando la consulta. Pero el Administrador tiene que conseguir la firma, autorizando la consulta de todos los vecinos).
  10. Copia del acta de la Junta de la Comunidad de Propietarios en que conste el nombramiento del Presidente de la Comunidad o designación de representante de ésta ante la Administración.
  11. Certificado del Secretario o Administrador de la Comunidad referente a dichos extremos.
  12. Copia del acta en que conste la aprobación de las obras a realizar.
  13. Certificado del Secretario o Administrador de la Comunidad referente a dichos extremos.
  14. Informe de evaluación del edificio(IEE). (Si se encarga la FCV de su obtención cobraría 800 € hasta 15 viviendas; 1200 hasta 50 viviendas y 1800 para más de 50 viviendas, mas IVA). Lo normal es que el Administrador de la Comunidad recomiende se le encargue a ella, pero ¿es un preciso normal de mercado?.
  15. Documentación acreditativa de la antigüedad del edificio.
  16. Reportaje fotográfico de todas aquellas zonas que se vayan a ver afectadas por las actuaciones… (No indica quién la realiza, ni el coste).
  17. Proyecto firmado por técnico titulado competente y visado por su colegio profesional… (Si se encarga la FCV de su obtención cobraría 5% hasta 1.000.000 € de presupuesto de obras…, mas IVA). Si es una memoria técnica justificativa del proyecto cobraría el 1% del presupuesto de obras, más IVA
  18. Si se necesita licencia de obras, solicitud de ella, autorización municipal o instrumento análogo (No se indica quién la solicita, ni el costo por la solicitud).
  19. Si las obras se han iniciado o terminado, certificado del inicio de las obras firmado por técnico titulado competente.
  20. Copia de la última declaración de la renta o certificado negativo de los residentes del edificio. (Se ha corregido, con el Anexo 1 firmado por los vecinos autorizando la consulta. Pero el Administrador tiene que conseguir la firma, autorizando la consulta de todos los vecinos).
  21. Presupuesto y mediciones desglosado por partidas de precios unitarios y totales con el IVA …
  22. Certificado de inicio de obras.
  23. Certificado de final de obras…
  24. Certificado de las instalaciones … que hayan sido objeto de alguna actuación subvencionable. (Si se encarga la FCV de su Registro, cobraría 100 €,más IVA).
  25. Certificación administrativa positiva  de estar al corriente de pago de la S.S. (Al no decir nada, se supone que la debe pedir el Administrador).
  26. Declaración responsable de no haber obtenido ayudas al fomento de la regeneración y Renovación Urbana.
  27. Declaración responsable de que la suma de la ayuda estatal concedida y de las recibidas de cualquier otra…
  28. Facturas de las obras realizadas y certificaciones de obra, si las hubiera.
  29. Resolución de archivo de la orden de ejecución municipal de obras, en el caso de que ésta hubiera existido.
  30. Documentación fotográfica de las obras ejecutadas. (No indica quién la realiza ni el coste).
Como además toda la documentación se tiene que presentar en papel y en DVD, el Administrador tendrá que escanear casi toda la documentación para pasarla al DVD.

Otros trabajos/daños colaterales:
  • ¿Cuántas llamadas telefónicas y/o visitas personales o por personal de nuestros despachos habrá que hacer para los propietarios reticentes y tardones en entregar o firmar la documentación’.
  • ¿Cuántas llamadas telefónicas habrá que atender para informar o convencer a algunos propietarios?.
Recuerdo, todo ello, antes del 27 de julio de 2016, (el Colegio recepcionará  los expedientes hasta el 20 de julio) y las obras deberán estar terminadas antes del 31 de marzo de 2017.

Trabajos del Colegio de Administradores:
  • Revisar toda la documentación que presente el Administrador para comprobar que está completa.
  • Entregarla a la FCV, o que la recojan ellos en el Colegio.

Trabajos de FCV:
  • Presentar la documentación en el Registro de la Comunidad de Madrid.
  • Los trabajos y gestiones que se le encargan los cobran aparte (solicitud de notas simples, informes de evaluación del edificio, registro del certificado energético, proyecto/memoria).
¿Son proporcionales los honorarios que se van a cobrar a nuestras Comunidades, al trabajo que se tiene que realizar por cada una de las partes?.

¿De verdad tenemos los mismos intereses, los Administradores de Fincas colegiados y la FCV?.

¿Qué papel juega una Cooperativa de viviendas en la instalación de un ascensor en el edificio de una Comunidad de Propietarios, o para realizar obras en la facha y/o cubierta?. Una cosa es construir un edificio en régimen de cooperativa y otra muy distinta, una vez constituida la Comunidad, que una cooperativa intervenga en la instalación de un ascensor o rehabilitación de una fachada.

La única intervención, a mi parecer, sería si se fueran a instalar ascensores en los edificios de un barrio, o rehabilitar un conjunto de edificios colindantes. Pero con los plazos de solicitud, es impensable. Salvo que estuvieran ya instalados, y así y todo…

Las subvenciones que se concedan se pagaran terminadas las obras. Pero las Comunidades tienen que hacer unos gastos importantes para hacer la solicitud sin tener la mas mínima garantía de que se le conceda.

¿Se ha confundido el Colegio de Administradores de Fincas al firmar el convenio con la FCV, e incluso al proponernos a los colegiados para que animemos a nuestras Comunidades a arriesgarse a realizar la solicitud, en estas condiciones?. ¿Si algún Administrador lo consigue, de quién va a ser el mérito ante la Comunidad de Madrid para futuras “colaboraciones”?.

Con este plazo tan corto para la solicitud de la subvención y el número de documentos que hay que presentar es muy difícil que se consigan muchas peticiones. Salvo que las actuaciones realizadas desde el 5 de diciembre de 2014, tengan la mayoría de los documentos, sean públicas o privadas.  No obstante me figuro que será muy difícil que se agote la cantidad disponible.

¿Se va a aprovechar para pagar las subvenciones que estaban pendientes de pago de los ascensores que se instalaron?.

Si es así, me parece estupendo. Pero que se diga y no les creen falsas expectativas y gastos extras a nuestras Comunidades, y tampoco trabajos extras a los Administradores de Fincas colegiados.

Si se pagaran esas subvenciones de los ascensores que se instalaron, sí que sería un tiempo nuevo, pero para la CAM, no para nuestro Colegio. Algo así como “borrón y cuenta nueva” para recuperar parte de la confianza perdida de las Comunidades de Propietarios con las subvenciones, que se anunciaban, se prometían, incluso se concedían, pero el dinero a muchas Comunidades no les ha llegado nunca por agotamiento presupuestario. Sería un tiempo nuevo a partir de 2017, pero, como digo, para la CAM.