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domingo, 27 de marzo de 2016

Tasas del Ayuntamiento

¿Modificamos algunos Decretos, Leyes, Reglamentos u Ordenanzas, para activar el sector de la Rehabilitación y la Eficiencia Energética Edificatoria?
ConceptoEl baja y sube del ICIO (Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras)
Propuesta de modificación
Reconsiderar el acuerdo adoptado y volver a la rebaja del ICIO del 95 %, con un máximo de los 3.000,00 €, para  la tasa del  Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras en general, sin limitación de zonas.

Poco ha durado la subvención y bajada del ICIO (Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras), siete meses y unos días, que el Ayuntamiento de Madrid había aprobado para fomentar la rehabilitación de los edificios e impulsar el empleo.

En mayo de 2015 entró en vigor una bonificación de la Agencia Tributaria del Ayuntamiento de Madrid por la que reducía en un 95% la cuota del Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras, (en adelante ICIO), que era del 4% y pasaba a ser del 0,20 %, con un máximo de 3.000,00 €. (Hasta obras de 75.000,00 € de costo se les aplicaba la bonificación).

Noticia que fue recibida con gran aceptación en el sector de la construcción y la rehabilitación, pues son las obras que realizan las familias en sus viviendas, locales comerciales y Comunidades de Propietarios en obras de conservación, mantenimiento y rehabilitación puntual.
  
Por ejemplo, para sustituir escalones por una rampa, plataforma o silla salva escaleras en un portal, y eliminar barreras arquitectónicas.

Por cierto, que en el caso de las rampas, plataforma o silla salvaescaleras, debería ser suficiente con sólo una comunicación y sin más trámites y pagos administrativos. Porque es muy importante, que cuando se solicita la instalación de una rampa, plantaforma o silla salva escaleras, el Ayuntamiento no demores meses la concesión de la licencia, dado que en algunos casos están condenando a no poder salir de sus casa a alguien que ha sufrido un accidente o enfermedad y es imprescindible para su movilidad y salir a la calle.

El Ayuntamiento resaltaba que la bonificación del ICIO impulsaría la actividad económica, generando empleo e impulsando la rehabilitación y la eficiencia energética.

Pero, donde dije digo, ahora nos dicen Diego. No se si por aquello de "la pela es la pela", y debido a que con la crisis, los ingresos por la tasa del ICIO han debido disminuir bastante, que han decidido que esos casi 3 millones de €, que antes decían se iban a ahorrar las familias con la bajada del impuesto, en el Ayuntamiento han pensado que es mejor dedicarlos a otros menesteres.

El pleno del Ayuntamiento de Madrid, celebrado el 23 de diciembre de 2015, tomó el acuerdo, que entró en vigor el día 1 de enero de 2016, de "aprobar la modificación de la Ordenanza Fiscal reguladora del  ICIO", que sustituye la anterior bonificación del ICIO que se aplicaba para cualquier tipo de obra y volver a la bonificación que se aplicaba desde hacia años. Es decir  para 2016 el tipo de gravamen será del 4% sobre la base imponible.

Conforme al artículo 5 y siguientes de la Ordenanza Fiscal Reguladora, modificada, del Impuesto sobre el ICIO podrá solicitarse bonificación para las construcciones, instalaciones y obras de especial interés o utilidad pública, destinadas a la implantación de equipamientos dotacionaales, obras de rehabilitación de edificios de uso no residencial, ........

Medida que indudablemente va a ser una barrera más para la rehabilitación y la eficiencia energética. Y que está muy lejos de lo que ofrecen otros Ayuntamientos como el de Pamplona y Santander.

El Ayuntamiento de Pamplona, concede ayudas en concepto de la cesión gratuita de andamios para las obras de rehabilitación, o del Ayuntamiento de Santander que exime del pago por tasa de obras para las actuaciones de regeneración urbana en el Cabildo de Arriba.

En definitiva creo que si se quiere impulsar la rehabilitación edificatoria y la mejora de la eficiencia energética, todos deberemos de aportar algo para  ello, y pienso que si antes se valoraba en cerca de 3 millones de euros, lo que se iban a ahorrar las familias con la rebaja del ICIO, no creo que sea una cantidad que dispare los presupuestos Municipales y bien se podría reconsiderar el acuerdo adoptado y volver a la rebaja del ICIO del 95 %, con un máximo de los 3.000,00 €, para  la tasa del  Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras en general, sin limitación de zonas.

domingo, 13 de marzo de 2016

La I.T.E. y Sentencia del Tribunal Supremo (2ª parte)

“El T.S. ratifica que las ITEs residenciales sólo pueden realizarse por profesionales de la Edificación. (2ª Parte)

Como ya he comentado en otro artículo (pulsa aqui para ver), la Sentencia del Tribunal Supremo nº 5042/2015, de la Sala de lo Contencioso, sección 4ª, de fecha 25 de noviembre de 2.015 declara que el reparto de competencias establecido en la Ley de Ordenación de la Edificación 38/1.999 es extensible a las inspecciones técnicas de los edificios (ITE), de forma que aquellos técnicos que no son competentes para proyectarlos o dirigirlos, tampoco pueden elaborar los informes de inspección técnica de los mismos.

Igualmente sentencia que, en relación respecto a los usos del apartado a) del artículo 2.1 de la Ley de Ordenación de la Edificación, LOE, (residencial, administrativo, sanitario, religioso, docente y cultural) solo podrán emitir tales informes los Arquitectos y los Arquitectos Técnicos.

Con esta Sentencia se sienta jurisprudencia y será de aplicación obligada por las Administraciones y el resto de los Tribunales. Por tanto, ningún órgano consultivo o ejecutivo, de la administración del estado, o de las CCAA o los propios entes locales, pueden aplicar otra interpretación o criterio que se desvíe de lo establecido por la Ley y la Jurisprudencia que la interpreta. Fuente: COAATM

Los informes de Evaluación de los Edificios (R.D.L. 7/2015)  en los que se inspeccionan fachadas, cubiertas, accesibilidad y las instalaciones (calefacción, agua caliente sanitaria, refrigeración, electricidad, etc), también es exclusivo de los Arquitectos y Arquitectos Técnicos. Pero ¿qué pasa con  las Certificaciones de las Eficiencias Energéticas (RD 235/2013)?. ¿Son sólo los Arquitectos y Arquitectos Técnicos los únicos autorizados como consecuencia de la Sentencia del Tribunal Supremo nº 5042/2015, o también cualquier Técnico autorizado como dice el Real Decreto?.

Durante mi colaboración profesional en varios estudios de arquitectura, para la redacción de proyectos de cierta envergadura e incluso en la dirección de las obras, en todos, se ha contado con el asesoramiento y la asistencia de algún estudio de ingeniería para proyectar las instalaciones de  calefacción, agua caliente sanitaria, refrigeración, electricidad, etc.

Como Administrador de Fincas, siempre he mantenido el criterio de que si teníamos que rehabilitar/conservar el edificio de una Comunidad de Propietarios, en lo que afecta a fachadas, cubiertas, cimentación, estructuras, etc., recomiendo contratar a un Arquitecto o Arquitecto Técnico. Pero si lo que se tenía que reformar o sustituir era alguna de las instalaciones de calefacción, agua caliente sanitaria, refrigeración, electricidad,  mi recomendación es contratar a un Ingeniero industrial.

Propongo que todos los edificios deberían pasar una Certificación de Eficiencia Energética, (esta propuesta debería ser de obligado cumplimiento por un decreto o ley, para que las Comunidades las cumplan, ya que lo recomendado no es suficiente). Con esto se conseguiría  que las obras parciales que se realicen, se hagan con base a un proyecto total de eficiencia energética y posteriormente no se tengan que rehacer por desconocer el proyecto del conjunto.

Además, nuestros administrados se ahorrarían el certificado obligatorio para la venta o alquiler de una vivienda o edificio, cuyo valor técnico para la eficiencia del edificio es muy insuficiente e incluso inexacto, …tal como se están realizando en la actualidad.

Dada la importancia y la repercusión futura que tendrá esta Certificación de los edificios, sería conveniente plantearse si la Certificación de Eficiencia Energética y el certificado no debería realizarse conjuntamente por un Arquitecto/Aparejador y un Ingeniero Industrial. Y no sólo, como dice el proyecto de Real Decreto, que podrá contar con la colaboración de técnicos ayudantes del proceso de certificación. A ambos técnicos, para cualificarlos, se les tendrá en cuenta su titulación, formación y muy importante, la experiencia.

Formarían una especie de UTT (Unión Temporal de Técnicos), que por su propio beneficio, intentarían asociarse los más experimentados en sus propias especialidades, y todos saldríamos ganando.

Estos Técnicos cualificados o UTTs, deberían figurar en un listado público para que los Administradores de Fincas colegiados y/o propietarios de edificios, tuviéramos un referencia oficial donde poder contratarlos, como ocurre con las OCAS para las inspecciones de los ascensores, y además pasar por una pruebas oficiales para su inscripción en los listados públicos.

El pasado día 9 del corriente mes de marzo, en una jornada celebrada en la Dirección General de Industria, Energía y Minas, sobre" Energía Solar Térmica en la Edificación", D. Juan Fernández San José, Presidente de ASIT, ( Asociación Solar de la Industria Térmica), informó que "la mayoría de las instalaciones montadas, de energía solar térmica en los edificios, no funcionan por problemas de diseño y proyecto, así como por  mantenimiento.

De 49 instalaciones inspeccionadas, solamente 2 dieron favorable, 46 no fueron favorables, y 1 no se pudo inspeccionar por no tener parte accesible.

La mayoría presentaban defectos en los circuitos primarios e hidráulicos, en las centralitas, en algunos casos no existen los contadores para el circuito solar y el circuito convencional (caldera), se instalan tuberías y bombas de calefacción cuando un sistema solar funciona a temperaturas mucho más altas, sobre 180º o 200º,  y 41 de ellas por defectos de mantenimiento".

En el sector hay un dicho que dice: "una instalación solar dura, lo que tarda en llegar agosto".

Presupongo que estas 46 instalaciones defectuosas se refieren a edificios de nueva construcción y cuyo proyecto y diseño ha sido realizado y firmado por algún Técnico Arquitecto, que es quien está autorizado para ello.

Todas esas palabras me ratifican que algunos técnicos no dominan la técnica de las nuevas instalaciones de energías renovables, impuestas en el Código Técnico de la Edificación para los edificios de nueva construcción, por lo que es necesaria la formación de las UTT (Unión Temporal de Técnicos), sino también su inscripción en los listados oficiales bajo condicionantes.

Porque, ¿qué pasa con nuestros administrados cuando reciben una vivienda en un edificio de nueva construcción o rehabilitación, y al poco tiempo se enteran que la instalación solar para la producción de agua caliente no funciona correctamente por defectos de diseño, proyecto o mantenimiento?.

Sí, que tienen que denunciarlo ... si no ha pasado el tiempo y la denuncia no tiene efecto.

Hay que tener en cuenta que al estar dotado el sistema de producción de agua caliente del apoyo de una instalación alternativa, calderas de gas o gasóleo, la Comunidad de Propietarios/propietario del edificio no se entera que la instalación solar no funciona hasta pasado cierto tiempo.

Mi propuesta a todos los compañeros, o propietarios de edificios, es que nada más constituirse la nueva Comunidad de Propietarios en un edificio o entrega del mismo, realicen una auditoría del estado de las instalaciones y si las mismas cumplen con las normativas vigentes. Las auditorias deberán realizarse con las instalaciones en funcionamiento.

Otro día hablaremos de esas inspecciones desfavorables como consecuencia de un mal mantenimiento.

martes, 1 de marzo de 2016

¿Modificamos algunos Decretos, Leyes, Reglamentos u Ordenanzas, para activar el sector de la Rehabilitación y la Eficiencia Energética Edificatoria?
ConceptoLey 8/2.013 de 26 de junio de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas
Propuesta de modificaciónEn el artículo 10, suprimir que en materia de obras, no requieren acuerdo de Juntas, porque lo lógico, es que sí requieran un acuerdo de Juntas y no sólo para comunicar el pago de las obras.

¿El legislador, si fuera Presidente de su Comunidad de Propietarios, se atrevería a aplicar lo que legisla?.

Imaginaos la escena: Se celebras una reunión de Comunidad de Propietarios. Se ha convocado una Junta Extraordinaria, con un único punto del orden del día. Ante la mesa presidencial están sentados, el legislador, perdón el Sr. Presidente de la Comunidad, y le acompaña  el Sr. Administrador de Fincas colegiado. El Sr. Vicepresidente, que está en la sala, ha declinado acompañarlos  en la mesa.

Como no hay morosos, el legislador, perdón el Sr. Presidente, inicia la cesión.

Estimados copropietarios, como el Ayuntamiento nos ha mandado un requerimiento para que reparemos la fachada y cubierta de nuestro edificio, he procedido a solicitar cuatro presupuestos de las obras a realizar y después de estudiarlos detalladamente, lo he adjudicado a la Empresa XXXXX, por un importe de 80.000,00 €, IVA incluido, que tenemos que abonar en 8 mensualidades.

El importe que a cada uno le corresponde, según su coeficiente de propiedad, es el que se refleja en el cuadro que les vamos a repartir.

¿Qué creéis que sucedería en la mayoría de las Comunidades que administramos?.

!!Que Dios proteja al legislador, perdón al Sr. Presidente de la Comunidad, y al Sr. Administrador de Fincas colegiado que le acompaña!!.

En esta Ley 8/2013 de 26 de junio de rehabilitación, Regeneración y renovación Urbana, se modifica la Ley 49/1960 de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal

Se modifican los artículos 2,3,9,10 y 17 y la Disposición adicional de la Ley 49/1960 de P.H.

El punto más importante es el incremento hasta tres años del plazo para la afección real y los créditos preferentes. (art. 9.1.e). Lo que es muy importante y positivo a la hora de reclamar deudas a los morosos.

Otro objetivo es evitar que los regímenes de mayoría impidan la realización de las actuaciones prevista en esta Ley. Para ello:

Art. 9.1.c: Se amplia la servidumbre de paso del propietario, que está obligado a permitir la entrada en su piso/local  para realizar obras conforme esta Ley.

Art. 10 en materia de obras: Tienen carácter obligatorio y no requieren acuerdo de juntas las obras impuestas por la Administración o solicitadas por los propietarios en los siguientes casos:

  • Mantenimiento, conservación y las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad así como las condiciones de ornato.
  • Obras derivadas del deber legal de conservación cuando sean impuestas por la Administración.
  • Obras necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad y, en todo caso, las requeridas por propietarios o usuarios con discapacidad o mayores de setenta años.
Como novedad, pueden solicitar la realización de estas obras no solo el propietario de la vivienda, así como el del local.

Pago de las obras: Los gastos derivados de las obras de reparación necesarias y obligatorias serán costeados por todos los propietarios. El acuerdo de la junta de propietarios versará únicamente sobre la aprobación de la derrama y su abono.

¿Yo me pregunto?: Si LA NUEVA LEY PROPIEDAD HORIZONTAL:

  • Establece el carácter obligatorio y sin necesidad de acuerdo previo de la junta de propietarios para la realización de obras cuando éstas vengan impuestas por las Administraciones Públicas. (dará lugar, por la situación económica actual, a situaciones complejas en las Comunidades de Propietarios).
  • El legislador pretende remarcar la obligación que tienen las COMUNIDADES de Propietarios, de realizar las obras de conservación y mantenimiento. (esto creo que lo hace mal, porque dice que no hará falta acuerdo de la Junta, para a continuación establecer que sea la Comunidad quien determine la forma de pago de dichas obras) ¿el Legislador sabe como funcionan las Comunidades de Propietarios?. ¿El vive en una Comunidad de Propietarios y asiste a las juntas de su Comunidad? ¿algún Presidente se va a arriesgar a contratar unas obras de importancia sin consultar a los propietarios de su Comunidad?.
  • El Presidente de la Audiencia Provincial de Alicante, D. Vicente Magro, ha manifestado: Se trata de una reforma hecha por técnicos de la edificación, no por juristas. En este sentido “la forma en que está redactada perjudica al funcionamiento de las Comunidades de Propietarios".
  • Según los expertos, es una situación, que puede dar lugar a que recaiga sobre los Presidentes de las Comunidades una gran responsabilidad por ejecutar unas obras sin necesidad del consenso del resto de propietarios.