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domingo, 26 de noviembre de 2017

¿LA ACCESIBILIDAD UNIVERSAL SE TOPA CON LOS VECINOS?

En  mi anterior artículo denunciaba cómo perjudica a nuestros administrados la frase, "descontando las posibles ayudas públicas que pudieran corresponderle",  incluida en la Ley 8/2013, de 26 de junio, para calcular si el costo razonable de las obras era proporcional o desproporcional, respecto a 12 mensualidades de cuotas ordinarias de una Comunidad de Propietarios. Lo cual obliga o no, a tener que realizar las obras que se indican en el informe de accesibilidad que redacta el técnico. (Para verlo pulsar aquí ).

Ha sido la petición de algunos compañeros lo que motiva la redacción de este nuevo artículo con el que se pretende intentar eliminar algunas de las dudas que están surgiendo con motivo de  su aplicación y obligatoriedad. Pero, sobre todo, lo que más me ha animado a su redacción, es un artículo publicado en el periódico El Pais, de fecha 12.11.17, de su redactora de la sección inmobiliaria, Dª. Sandra López Letón, titulado "LA ACCESIBILIDAD UNIVERSAL SE TOPA CON LOS VECINOS".

En el artículo se dice que: "el real decreto que obliga a eliminar los obstáculos antes del 4 de diciembre depende de otras normas que restringen su aplicación".

"La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece que han de ser solicitadas por el propietario de la vivienda en la que vivan, trabajen o presten servicios voluntarios personas con discapacidad o que sean mayores de 70 años. Si alguno de estos dos colectivos no lo solicita, las comunidades de propietarios no están obligadas a realizarlas, un punto que dificulta la accesibilidad universal".

"Por eso el Comité Español de Representantes de Personas con Discapacidad (CERMI), considera que es necesario cambiar esta ley que regula la vida de los vecinos."

Manifestaciones con las que no estoy de acuerdo, por los siguientes motivos:

Comenzando por el título del artículo. No existen COMUNIDADES DE VECINOS. Una Comunidad de Vecinos podría tratarse de las personas que viven en un edificio siendo propietarios e inquilinos. Pero los inquilinos, los que viven de alquiler sin ser propietarios de sus viviendas, no pueden asistir a las Juntas de Propietarios, salvo que el propietario de su vivienda le autorice por escrito para representarle. Tampoco pueden ser Presidentes de la Comunidad de Propietarios en la que viven, ni siquiera con autorización de su arrendador.  Así lo establece el artículo 13.2 de la LPH. "El Presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. 

Veamos con lo que no se está de acuerdo de lo manifestado en el artículo:

El Real Decreto Legislativo 1/2013, de 29 de noviembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley general de derechos de las personas con discapacidad y de su inclusión social, establece el 4 de diciembre de 2017 como plazo máximo exigible de las condiciones básicas de accesibilidad y no discriminación de todos los edificios existentes que sean susceptibles de ajustes razonables.

Este Real Decreto Legislativo, en su Art. 2.m), define lo que son Ajustes razonables: "son las modificaciones y adaptaciones necesarias y adecuadas del ambiente físico, social y actitudinal a las necesidades específicas de las personas con discapacidad que no impongan una carga desproporcionada o indebida, cuando se requieran en un caso particular de manera eficaz y práctica, para facilitar la accesibilidad y la participación y para garantizar a las personas con discapacidad el goce o ejercicio, en igualdad de condiciones con las demás, de todos los derechos".

Y en su Artículo 66, en el apartado 2.dice: "A efectos de determinar si un ajuste es razonable, de acuerdo con lo establecido en el artículo 2.m), se tendrán en cuenta los costes de la medida, los efectos discriminatorios que suponga para las personas con discapacidad su no adopción, la estructura y características de la persona, entidad u organización que ha de ponerla en práctica y la posibilidad que tenga de obtener financiación oficial o cualquier otra ayuda" -Definición con la que es muy difícil para un técnico poder determinar si el ajuste es razonable o no.-

Sin embargo el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, (que deroga y modifica algunos artículos de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbana), en su artículo 2 apartado 5, define de una forma más cuantificable lo que considera ajuste razonable: "Ajustes razonables: las medidas de adecuación de un edificio para facilitar la accesibilidad universal de forma eficaz, segura y práctica, y sin que supongan una carga desproporcionada. Para determinar si una carga es o no proporcionada se tendrán en cuenta los costes de la medida, los efectos discriminatorios que su no adopción podría representar, la estructura y características de la persona o entidad que haya de ponerla en práctica y la posibilidad que tengan aquéllas de obtener financiación oficial o cualquier otra ayuda. Se entenderá que la carga es desproporcionada, en los edificios constituidos en régimen de propiedad horizontal, cuando el coste de las obras repercutido anualmente, y descontando las ayudas públicas a las que se pueda tener derecho, exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes."

Por lo tanto, cuando en el informe de accesibilidad de un edificio que se rija por la Ley de Propiedad Horizontal, el técnico que lo firma manifieste que es un ajuste razonable, y la carga es proporcionada, porque el costo de las medidas a ejecutar, descontadas las posibles ayudas públicas a las que se pueda tener derecho, sea inferior a doce mensualidades ordinarias de gastos comunes (o lo que es lo mismo, inferior al presupuesto anual de gastos aprobado por la Comunidad de Propietarios), la Comunidad de Propietarios se verá obligada a realizar las obras, sin que ningún propietario tenga que solicitarlo.

Sin embargo, cuando el ajuste no es razonable, al ser la carga desproporcionada, ya que el costo de las medidas a ejecutar, descontadas las posibles ayudas públicas a las que se pueda tener derecho, sea superior a doce mensualidades ordinarias de gastos comunes (o lo que es lo mismo, superior al presupuesto anual de gastos aprobado por la Comunidad de Propietarios), la Comunidad de Propietarios no se verá obligada a realizar las obras.

En este caso, sería de aplicación, si algún propietario lo solicita, la Ley de Propiedad Horizontal, cuyo artículo 10 ha quedado redactado de la siguiente manera, también debido al mencionado R.D.Legislativo 7/2015:

"1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:

b) Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.

Se desconoce cuales pueden ser  esas otras normas que restringen la aplicación del R.D. Legislativo 1/2013, puesto que el R.D.Legislativo 7/2015 lo que hace es todo lo contrario, facilita con su carácter obligatorio para las Comunidades de Propietarios, cuando los ajustes son razonables, a que no se tengan que aplicar la Ley de Propiedad Horizontal, para eliminar las barreras que dificultan la accesibilidad universal.

No hay duda que la Ley de Propiedad Horizontal necesita una reforma de algunos de sus artículos para adaptarla a los tiempos modernos - si lo sabremos los Administradores de Fincas colegiados que a diario tenemos que convivir y utilizarla-. Y es por ello que, tanto el Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas de España (CGCAFE) como el Colegio de Administradores de Fincas de Madrid (CAFMadrid) lo están estudiando actualmente. Pero no es la accesibilidad universal uno de sus puntos que lo motiven.

Tampoco la Ley de Propiedad Horizontal regula la vida de los vecinos, como  dice, según el artículo publicado, el Comité Español de Representantes de Personas Discapacitadas (CERMI), lo que regula es la vida de las Comunidades de Propietarios.

El motivo de las barreras que están dificultando su aplicación por parte de las Comunidades de Propietarios, es la dificultad económica para eliminarlas por Decreto. No así cuando lo solicita un propietario de la Comunidad que lo necesite. En la mayoría de los casos se suele ejecutar. Quizás primando más la parte económica y en algunos casos sin cumplir las normativas existentes. Puede que ahora, al tener un informe de accesibilidad con las medidas a adoptar, las soluciones que se adopten puedan ser más acordes con las  normativas a cumplir, aunque puedan resultar algo más caras, pero más eficientes.

Veremos que ocurre a partir del próximo 4 de diciembre, si se aplican penalizaciones por su no cumplimiento, o se da un plazo prudencial para ir adecuando y eliminando las barreras, cuando los ajustes razonables sean proporcionales. Empezando por los edificios de propiedad Estatal, Autonómica y Local.

No olvidemos que muchas Comunidades de Propietarios actualmente están pagando derramas extraordinarias para cumplir algunas de esas nueve inspecciones reglamentarias que actualmente tienen que cumplir sus edificios (para verlo pulsar aquí)


domingo, 12 de noviembre de 2017

Nuestros administrados perjudicados en el informe accesibilidad

El Real Decreto 233/2013, de 5 de abril, regula el Plan Estatal de fomento del alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria, y la regeneración y renovación urbana, 2013-2016. En él se menciona el Informe de Evaluación del edificio (IEE), lo describe en su artículo 33, y en su Anexo II  incluye el modelo que debe tener el documento.

Posteriormente el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana, su Título III lo dedica al IEE. Además de explicar casi todo lo referente al informe (qué es, contenido, obligaciones, quienes están capacitados y habilitados para redactarlos),  expone el calendario para su realización.

Finalmente por Decreto 103/2016,  de 24 de octubre, del Consejo de Gobierno de la Comunidad de Madrid, se regula el IEE de los edificios existentes en la Comunidad de Madrid y se crea un Registro Integrado Único de Informes de Evaluación de los Edificios de la Comunidad de Madrid. 

De ellos se deduce que todos los edificios existentes en la Comunidad de Madrid de uso residencial, a partir del 28 de junio de 2018, que tengan más de cincuenta años de antigüedad o vayan a solicitar algún tipo de subvención, tendrán que contar con el Informe de Evaluación de Edificios (IEE).

En el Informe de Evaluación del Edificio (IEE) se deben reflejar tres áreas diferentes:
  1. El estado de conservación del edificio (ITE).
  2. El estado de las condiciones básicas de accesibilidad universal y no discriminación de las personas con discapacidad para el acceso y utilización del edificio, de acuerdo con la normativa vigente, estableciendo si el edificio es susceptible o no de realizar ajustes razonables para satisfacerla.
  3. La certificación de la eficiencia energética del edificio, con el contenido y mediante el procedimiento establecido para la misma por la normativa vigente.
Veamos algunas consideraciones sobre estas tres áreas que se deben incluir en el IEE:
  1. El estado de conservación del edificio (ITE), se viene aplicando desde el año 2000 en Madrid con las inspecciones técnicas que se realizan cada diez años a cada edificio.
  2. Las condiciones de accesibilidad se basan en el Real Decreto Legislativo 1/2013, de 29 de noviembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley General de derechos de las personas con discapacidad y de su inclusión social, que establece el 4 de diciembre de 2017 como plazo máximo exigible de las condiciones básicas de accesibilidad y no discriminación de todos los edificios existentes que sean susceptibles de ajustes razonables. 
  3. El Certificado de Eficiencia Energética deberá estar realizado en base al Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios
¿Y cómo repercute todo esto en nuestros administrados? Veamos la experiencia sobre lo ya establecido y vivido, y lo nuevo a realizar:
  • La ITE se viene realizando con normalidad, con muchas deficiencias a corregir -y derramas extraordinarias a pagar- en las primeras inspecciones y bastantes menos en las siguientes, realizadas cada diez años.
  • El informe de accesibilidad es nuevo y  el R.D. Legislativo 1/2013 establece el 4 de diciembre de 2017 como plazo máximo exigible para que todos los edificios tengan resuelta la accesibilidad.
  • Para el IEE, como en principio no es exigible hasta el 28 de junio de 2018, las Comunidades de Propietarios, en general, no están tomando acuerdos al respecto y quedan a la espera del año próximo, por si pudiera surgir algún cambio o novedad. -De hecho el Ayuntamiento de Madrid, con buen criterio según nuestra opinión, al parecer va a hacer coincidir la fecha de su ejecución con los de la ITE, por lo que los primeros se exigiran en 2020-, salvo solicitud de ayudas públicas.
Dado que es inminente la realización del informe de accesibilidad, estamos solicitando su ejecución a diversos técnicos Arquitectos. Y ahí es donde vienen los problemas y lo que perjudica en gran medida a nuestros administrados.

El Real Decreto Legislativo 1/2013 establece que serán exigibles las condiciones básicas de accesibilidad y no discriminación de todos los edificios existentes que sean susceptibles de ajustes razonables. 

Esa es la primera pregunta que nos realizan nuestros administrados, porque de su respuesta depende que se tengan que realizar las obras necesarias o no - y las correspondientes derramas extraordinarias para pagarlas-. ¿Qué son los ajustes razonables?

La respuesta la tenemos en un Real Decreto y una Ley:
  • El R.D. 1/2013 define lo que considera ajustes razonables: "Son las modificaciones y adaptaciones necesarias y adecuadas del ambiente físico, social y actitudinal a las necesidades específicas de las personas con discapacidad que no impongan una carga desproporcionada o indebida, cuando se requieran en un caso particular de manera eficaz y práctica, para facilitar la accesibilidad y la participación a las personas con discapacidad el goce o ejercicio, en igualdad de condiciones con las demás, de todos los derechos” -Sí, la verdad es que parece un trabalenguas-.
  • Por otra parte, la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbana, en su artículo 2 apartado 4, define lo que considera ajuste razonable: “Las medidas de adecuación de un edificio para facilitar la accesibilidad universal de forma eficaz, segura y práctica y sin que suponga una carga desproporcionada…… Se entenderá que la carga es desproporcionada, en los edificios construidos en régimen de propiedad horizontal, cuando el coste de las obras repercutido anualmente, y descontando las ayudas públicas a las que se pueda tener derecho, exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes”

Con esta frase: "y descontando las ayudas públicas a las que se pueda tener derecho", el legislador perjudica tremendamente a nuestros administrados.

De los informes que estamos recibiendo, en algunos casos se crea un problema irresoluble al ser ejecutados correctamente con arreglo a la normativa. Por otra parte hay bastantes estudios realizados por técnicos que desconocen lo que solicita la reglamentación y que no definen nada en concreto.

Porque si la carga es desproporcionada, no son exigibles las obras, pero si la carga es proporcionada hay que realizarlas - y empezar a pagar derramas extraordinarias-.

¿Y cómo se calcula si es proporcionada o desproporcionada? Veámoslo con un ejemplo:

Hay tres incógnitas: El presupuesto anual de gastos de la comunidad, el costo de las obras a realizar y las posibles ayudas públicas a las que se pueda tener derecho. 

Lo único fijo y seguro es el presupuesto anual aprobado por la Comunidad de Propietarios (doce mensualidades ordinarias de gastos comunes), por ejemplo digamos que 79.456,55 €. que le tendremos que facilitar al técnico que realiza el informe.

El Técnico debe detallar las obras para suprimir las barreras existentes y presupuestar, según su leal saber y entender, así como  su experiencia, el costo de las obras que se tengan que realizar -antes de solicitar los correspondientes presupuestos que nos darán el costo real de las obras-. Supongamos que sean 82.300 €. En este momento tendríamos: presupuesto anual, 79.456,55 €, como el costo de las obras es mayor, 82.300 €, el resultado sería una carga desproporcionada.  Por lo tanto no es exigible a la Comunidad de Propietarios, y quedará a su criterio realizar parte de las obras o todas y en un plazo que ella estime conveniente.

Pero al legislador se le ocurre incluir la célebre frase: y descontando las ayudas públicas a las que se pueda tener derecho, y entonces el ejemplo varía totalmente.

En este supuesto tendríamos: presupuesto anual, 79.456,55 €, como el costo de las obras es mayor, 82.300 €, pero hay que descontarle las posibles ayudas a las que se pueda tener derecho, el Técnico las valora supuestamente en 30.000 €, con lo que el resultado sería : 79.456,55 - 82.300,00 + 30.000 = 27.156,55 € con lo que el resultado que el Técnico da es que la carga es proporcionada y es exigible su realización -y empezar a pagar derramas-.

El ejemplo no es un supuesto imaginario, es un caso real de un edificio de la calle de Ríos Rosas de Madrid.

Y nos preguntamos: ¿quién es el legislador que incluye esta frase y este condicionante que altera la realidad?, ¿cuales son los técnicos que le asesoran?¿Antes de legislar no sería conveniente asesorarse correctamente por los que conocen realmente el tema, no solo de los edificios construidos en régimen de Propiedad Horizontal, si no también todo lo relacionado con las Comunidades de Propietarios?

Nos gustaría que esos legisladores, o ese legislador, pudiera responder a nuestros administrados sobre las siguientes preguntas que nos van o pueden realizar:
  • A los edificios que no se rigen por la Ley de Propiedad Horizontal, destinados al alquiler de viviendas y con una sola propiedad ¿qué criterio piensan que habrá que aplicar? -Los edificios en régimen de alquiler cada vez son más numerosos-.
  • Es subjetivo que el técnico tenga que evaluar lo que cuestan las obras e instalaciones a realizar, antes de solicitar presupuestos que avalen esos cálculos, con lo que el resultado final puede variar fácilmente dependiendo de la experiencia y preparación del técnico.
  • Pero, además, decir "descontando las posibles ayudas públicas a las que se pueda tener derecho". Eso no es subjetivo, es tener una bola de cristal para adivinar el futuro.
  • ¿El legislador sabe que?: no hay dinero para conceder todas las subvenciones que se soliciten, y que esas ayudas públicas muchas veces no se conceden, a pesar de presentar la documentación requerida en tiempo y forma. Unas veces por finalizar las partidas presupuestadas para ello, y otras veces ni se sabe la causa. Ejemplos tenemos con el cambio de las calderas de carbón a gas, o la instalación de ascensores. 
  • Si el técnico dice que se van a recibir 30.000 € de ayudas públicas, como en el segundo caso del ejemplo anterior y  afirma en su certificado que el gasto es proporcionado y luego no se concede la ayuda o esta es muy inferior a lo estimado, ¿qué pasa con nuestros administrados?, ¿se les ha engañado, aunque sea de buena fé?, ¿de quién será la culpa, del técnico o del legislador? 
Todos estamos de acuerdo en que la accesibilidad es una cuenta pendiente que hay que ir resolviendo, y que para ello hay que informar y concienciar a la sociedad para que se acometan las obras necesarias en los edificios construidos, en plan preventivo y no sólo cuando algún comunero lo necesita por edad, enfermedad o accidente. Pero con unas reglas de juego distintas, si queremos que
se presten a realizarlas.

La experiencia nos dice que nuestros administrados parecen estar jugando un partido en las que el arbitro, antes de jugarlo, ya ha emitido su resultado: "a pagar derramas extraordinarias".

En ese partido para obtener el resultado, como he insinuado antes, hay tres variables: el presupuesto anual de gastos de la Comunidad de Propietarios, más las posibles ayudas públicas a las que se pueda tener derecho, menos el costo de las obras. Si el resultado es positivo la carga es proporcionada, si es negativo es desproporcionada.

Pero ocurre que lo único real, verdadero y que se puede confirmar mediante el libro de actas, es el presupuesto anual de la Comunidad de Propietarios que se aprueba en una junta de la Comunidad. El costo de las obras que dictamina el técnico esta sujeto a sus conocimientos y experiencia, pero no es real hasta tanto no se soliciten presupuestos a las diferentes empresas que pudieran intervenir. Las posibles ayudas públicas a las que se pueda tener derecho, nadie puede certificar su importe, o si se concederán o no. Por ello nuestros administrados se ven perjudicados en el informe de accesibilidad.  

Por lo tanto, anulemos la tercera incógnita que no se puede predecir por nadie. Y que es, lo que están haciendo algunos técnicos, salvando su responsabilidad al poner cero ayudas en sus informes.

Los técnicos tendrán que volver a evaluar muchos de sus informes ya realizados y modificar, si es necesario, sus anteriores resultados.

¿Alguien se puede extrañar que nuestros administrados no quieran saber nada de los Reales Decretos, Leyes y Normativas que con relativa frecuencia les imponen los legisladores? Informes y normativas que, a veces, incluyen algunos conceptos absurdos, con plazos tan cortos para su cumplimiento que son irrealizables, o subvenciones que dicen les van a conceder y luego, a pesar de presentar toda la documentación en tiempo y forma, reciben una carta en la que se la deniegan por agotamiento de los fondos previstos o simplemente no se les dice nada. Subvenciones que en el caso del Ayuntamiento de Madrid, con el Plan-MAD-RE, se les niega a siete "Areas Preferentes de Impulso a la Regeneración Urbana", situadas en los distritos municipales  de Arganzuela, Centro, Chamartín, Chamberí, Moratalaz, Retiro y Salamanca.

No olvidemos que nuestros administrados tienen actualmente nueve inspecciones en sus edificios, sin incluir otra que la Dirección General de Industria Energía y Minas de la Comunidad de Madrid está preparando para que sea obligatoria, a pesar que el Gobierno aún no la ha aprobado y publicado. ¿Por qué será?

¿Por cierto, cuál va a ser el criterio para los informes que se realicen en los edificios de propiedad  pública, tanto de Ayuntamientos, Organismos Autónomos como Estatales, y a los que supongo que también habrá de aplicarse la normativa? ¿Serán equiparables a la que se aplique a los edificios de uno o varios propietarios para alquiler, y que no están sujetos a la Ley de Propiedad Horizontal?, porque administramos varios de estos edificios de propiedad vertical.