Alumbrado de emergencia

El pasado 26 de septiembre, este Administrador de Fincas fue invitado por la Asociación APIEM a asistir a una jornada  técnica sobre "Alumbrado de emergencia: sistemas autotest, mantenimiento y control".

La jornada, muy interesante, estuvo impartida por NORMAGRUP y el ponente, D. Alfredo Fernández Olano, Director  de Marketing de la  misma,  demostró tener suficientes conocimientos del tema a tratar y todo lo relacionado con ello.

¿Porqué digo que el tema era interesante?: Sencillamente porque desde el pasado 9 de julio de este año es obligatoria la instalación de equipos de alumbrado de emergencia que dispongan de un sistema automático de control del funcionamiento y de la autonomía. 

La Comunidad de Madrid publicaba en su Boletín Oficial del día 8 de abril pasado el decreto 17/2019, de 2 de abril, por el que se desarrolla el procedimiento de ejecución, registro y comunicación de las inspecciones periódicas de instalaciones eléctricas de baja tensión, de las excepciones de las instalaciones eléctricas comunes en fincas y se establecen criterios de seguridad en los suministros complementarios en algunos locales de pública concurrencia.

Este nuevo Decreto de la Comunidad de Madrid afecta a muchos de los edificios de viviendas que administramos, ya que si hasta finales de 2013 era obligatorio que sus instalaciones eléctricas comunes pasaran una inspección cada 10 años (cuando tuvieran una potencia total instalada superior a 100 KW  o 24 o más suministros -Real Decreto 842/2002), a partir del 9 de julio 2019 se hace obligatorio para los edificios de viviendas con más de 16 suministros, independientemente de la potencia de la instalación.

La primera inspección periódica de las instalaciones eléctricas comunes de edificios de más de 16 suministros de una antigüedad mayor a diez años se efectuará antes de la fecha que se indica a continuación, según el número de suministros de los edificios (Disposición adicional única del Decreto 17/2019):

1. Antes del 1 de diciembre de 2020: 24 o más suministros.
2. Antes del 1 de diciembre de 2021: 22 a 23  suministros. 
3. Antes del 1 de diciembre de 2022: 20 a 21  suministros.
4. Antes del 1 de diciembre de 2023: 18 a 19  suministros.
5. Antes del 1 de diciembre de 2024: 17  suministros.

Igualmente, establece algunos criterios de seguridad para los suministros complementarios y regula los equipos de alumbrado de emergencia para los edificios de viviendas. y locales públicos.

Fijaos la importancia que puede tener, entre otras, el cumplimiento de estas inspecciones eléctricas, cuando  a finales de septiembre se ha producido un incendio en una de las viviendas de una Comunidad que administramos, afortunadamente sin problemas personales, pero con gran susto para los residentes en el edificio debido al humo que se extendió por la escalera.

El Cuerpo de bomberos en su intervención informaron que, gracias a que la instalación general del edifico se había realizado recientemente (eran más de 24 viviendas) y correctamente con arreglo a normativa, los daños no habían sido más importantes.

Ese incidente motivó la publicación de un artículo: "Quiero estar seguro en mi casa...ante un incendio". (Si aún no lo has leído pulsa  aqui para leerlo). Además de las reuniones que el Colegio de Administradores de Fincas de Madrid esta manteniendo con representantes del Cuerpo de Bomberos del Ayuntamiento de Madrid y la Comunidad de Madrid para aprobar unas pautas de colaboración y en las que participo como integrante de varias Comisiones de trabajo.

Veamos qué podemos informar a nuestros administrados sobre, "lo más importante respecto al alumbrado de emergencia":

El alumbrado de emergencia es aquel instalado para ser utilizado cuando existe un fallo en la alimentación del alumbrado normal.

Existen dos tipos de luminarias de emergencia:

• Aparatos autónomos: luminaria que proporciona alumbrado de emergencia de tipo permanente o no permanente en la que todos sus elementos (batería, lámpara, mando, etc) están contenidos dentro de ellas o a menos de 1 metro de distancia.
• Aparatos alimentados por fuente central: luminarias que están alimentadas a partir de un sistema central no incorporado en la propia luminaria.

Las luminarias se pueden definir también según dos parámetros:

• Según el flujo luminoso: Lúmenes declarados por el fabricante de la luminaria 60 segundos después del fallo de alimentación y que se mantiene de modo continuo hasta el final de la duración asignada de funcionamiento ( aproximadamente 200 lúmenes).
• Según la autonomía: tiempo declarado por el fabricante durante el cual se emite el flujo luminoso asignado (normalmente 1 hora y en los hospitales 2 horas).

Existen tres modos de funcionamiento de las luminarias:

• Modo en alerta: La luminaria de emergencia se encuentra a la espera de un fallo de suministro eléctrico para entrar en funcionamiento.
• Modo de emergencia: La luminaria de emergencia proporciona alumbrado estando alimentado por su fuente de energía interna, cuando falla la alimentación normal.
• Modo en reposo: La luminaria de emergencia ha sido apagada intencionadamente mientras la alimentación normal está interrumpida, o que ha transcurrido la autonomía o la duración asignada y no se ha restablecido la alimentación normal y  que en el caso de regreso de la alimentación normal, vuelve automáticamente al estado de alerta.

Clases de luminarias atendiendo al modo de funcionamiento de la fuente lumínica:

• No permanente: Luminaria en la que la fuente lumínica solo está encendida únicamente cuando falla la alimentación de alumbrado normal.
• Permanente: Luminaria en la que la fuente lumínica está encendida permanentemente tanto en presencia de red eléctrica como en ausencia de ella.
• Combinada: Luminaria en la que existen dos o más lámparas, de las que al menos una está alimentada a partir de la alimentación de alumbrado de emergencia y las otras a partir de la alimentación de alumbrado normal.

Actualmente, con la tecnología LED como fuente de luz, se han dejado de utilizar luminarias de emergencia combinadas pasando a ser todas no permanentes o permanentes. Cuando se utilice un indicador luminoso del tipo LED debe cumplir con los requisitos de color de la Norma 600073 que debe ser verde.

También existen los equipos de alumbrado de emergencias inteligentes. Estos equipos son capaces de mostrar el estado y duración de las luminarias, sin necesidad de cortar el suministro eléctrico de la instalación a cada luminaria, dejando que se agoten las baterías, para su comprobación por medios visuales. 

Cuando tengamos que instalar o modificar instalaciones de luces de emergencia es conveniente que pidamos que sean de tecnología LED, no sólo por el ahorro energético que representan sino también porque dan mayor eficiencia energética. Los nuevos equipos disponen de ópticas más eficientes que permiten cubrir superficies mayores, con lo que se consigue reducir el número de puntos de luz de alumbrado de emergencia.    

Quiero estar seguro en mi casa...ante un incendio

Este Administrador de Fincas colegiado asistió el pasado 28 de octubre a una jornada técnica organizada por la Asociación de Investigación para la Seguridad de Vida y Bienes (CEPREVEN) bajo el título "Incendios Domésticos: prevención y protección".

Todas las ponencias fueron muy interesantes, pero destacaría la de D. Carlos Arribas Blanco (representante del Cuerpo de Bomberos del Ayuntamiento de Madrid) y la de D. Juan de Dios Fuentes (SIEMENS), ya que su temática es la que más puede ayudar a nuestros administrados para conocer las causas que motivan los incendios dentro de sus viviendas y cómo poder evitarlas. Las dos han servido de base para este artículo, al igual que otras recomendaciones del Cuerpo de Bomberos del Ayuntamiento de Madrid y experiencias propias.

Las estadísticas de los últimos años nos dicen que la mayoría de las intervenciones del Cuerpo de Bomberos del Ayuntamiento de Madrid se realizan mayoritariamente en las viviendas. De 1612 intervenciones en 2018, 1295 corresponden  a viviendas particulares, lo que representa un 82%. Con el agravante de que en 2019 ya se han registrado 6 fallecimientos como consecuencia de un incendio.

Es muy  interesante conocer las causas principales de estos incendios domésticos para tenerlas en cuenta y que nuestros administrados y los ciudadanos en general procuren evitarlas por medio de medidas correctoras.

Existe la creencia generalizada que los incendios se producen mayoritariamente en las cocinas. Sin embargo, las estadísticas lo desmienten. Mayormente se producen en los salones y dormitorios. Pero veamos esas causas, dónde y cómo se provocan y cómo corregirlas:

• En las cocinas: los hornos, campanas extractores y electrodomésticos en general.
• Cuidar la limpieza y eliminar acumulación de grasas, especialmente en las campanas extractoras.
• Realizar una correcta instalación de los aparatos y hacer un uso adecuado de los mismos.
• No colocar muy juntos los aparatos para evitar sobrecalentamientos  y estar atentos por si algún aparato no funciona correctamente. 
• Cuidado con dejar alimentos en la placa de cocción o el horno y ausentarse para hablar por teléfono o cualquier otra circunstancia: el aceite puede arder y provocar un incendio.
• No cocine con mangas anchas en su vestimenta.
• Si se cocina con fuegos de gas y la placa está situada delante de una ventana, no poner cortinas que pueden arder por una llama que se provoque o el aceite que arda.
• Problema con algunas personas mayores: ¡Siempre lo he hecho así y nunca ha pasado nada!
• Instalaciones eléctricas:
• Deben ser realizadas y mantenidas por personal cualificado para ello.
• Procurar no sobrecargar ni las líneas ni los enchufes (ojo con las regletas de varios enchufes).
• No manipular los cuadros eléctricos salvo por personal cualificado y mucho menos manipularlos en el cuarto de contadores general para hacer puentes y pagar menos consumo a las Compañías suministradoras.
• Extremar el cuidado en viviendas muy antiguas y en las que la instalación eléctrica sean las originales.
• Cigarrillos:
• Son muy peligrosos los cigarrillos mal apagados. Una colilla echada a la basura sin estar apagada totalmente puede originar un gran incendio. 
• ¡Cuántos incendios se han producido  por fumar en la cama o el sofá y quedarse dormido!
• Cuidado con los dispositivos para cargar los mecheros. La botella amarilla del suministro de gas puede explotar y tiene fuerza suficiente para demoler tabiques. (En la última explosión en una vivienda del Puente de Vallecas se presupone que pudo ser esa la causa)
• Velas:
• Muy importante apagarlas al acostarse o al ausentarse de casa.
• Encenderlas a una distancia razonable de cortinas u objetos que puedan arder.
• Procurar estar pendientes de ellas en el momento en que se consumen.
• Antes de encender una vela protegerla con un recipiente adecuado.
• Evite las corrientes de aire: pueden arder materiales próximos.
• No use velas en los dormitorios, ni en presencia de niños ni mascotas.
• En Navidad aleje las velas de cualquier elemento decorativo.
• Calefactores con puntos incandescentes:
• Encenderlos alejados de muebles y sofás y sobre todo de las cortinas.
• No utilizarlos para secar la ropa.
• Siempre apagarlos al acostarse. No dejarlos encendidos mientras dormimos.
• No sobrecargar la instalación eléctrica y vigilar el cableado del aparato.
• Calderas individuales para calefacción y/o agua caliente sanitaria:
• Imprescindible se realice su instalación y la revisión reglamentaria por personal cualificado.
• No se debe manipular y sí hacerle el mantenimiento que marquen las normativas. 
• Adornos navideños (muy de actualidad en esta época):
• Antes de instalarlas, como se suelen guardar de un año para otro, revisar el cableado y las bombillas.
• Las bombillas colocarlas alejadas de papeles y adornos y no digamos su revisión si se instalan en el árbol de navidad, sea natural o artificial.
• Siempre apagarlas al acostarse o al ausentarse de casa. 
• Mantas eléctricas:
• Desecharlas, sustituirlas o repararlas si tienen el cableado estropeado.
• No dormir con ellas encendidas. Apagarlas antes de dormirse.
• Olor a gas al entrar en la vivienda:
• Si al entrar en la vivienda se detecta olor a gas NUNCA encender ni apagar la luz.
• No intente localizar el escape con mecheros, cerillas o elementos de llama.
• Cerrar la llave de paso general del gas de la vivienda.
• Abrir ventanas para ventilar la vivienda.
• Avisar a la empresa que suministre el gas y/o al servicio de emergencia.
• Nunca llamar por teléfono dentro de la vivienda. Siempre en lugar seguro fuera de ella.

Sabemos lo que hay que hacer y lo que no debemos hacer nunca. Pero... ¿qué hacer si a pesar de tomar las medidas, o por no tomarlas (siempre lo he hecho así y nunca ha pasado nada) se produce un incendio?

Nuestra actuación dependerá de varias circunstancias:

       1. Si el incendio se produce en nuestra vivienda:

Para intentar apagarlo, caso que se produzca en nuestra vivienda, es muy recomendable disponer de un extintor, una manta ignífuga y detectores de humo y detector de gas (si guisamos con gas) -es como el seguro, mejor no tener que utilizarlo, pero hay que tenerlo por si acaso-

• Intentar extinguirlo nada más comenzar. Si tenemos detector de humos nos avisará (luego hablaremos con más detalle sobre los detectores de humos) y podremos conseguir que se quede en una alarma.
• Si no tenemos en casa un extintor, al menos tener localizado  el más cercano de las zonas comunes del edificio (escalera o portal).
• Nunca intentar apagar un fuego echándole agua.
• Si no podemos apagarlo, no dudemos en salir de la vivienda dejando cerrada la puerta.
• Si el fuego nos impide salir de la vivienda cerrar las puertas de las habitaciones que podamos, tratemos de protegernos en el exterior (terraza o balcón) o asomarnos a una ventana para que nos vean. 
• Lamar al 112 y dar aviso del incendio.
• Si salimos de la vivienda, esperar a los bomberos para darles la información que precisen.

     2. Si el incendio se produce por debajo de su vivienda:

• No salir nunca de la vivienda si hay fuego que nos impida bajar o humo en la escalera. Mueren más personas por el humo que por el fuego.
• Si no podemos salir de la vivienda, poner trapos/toallas mojados en todas las rendijas de la puerta de entrada para que no nos entre el humo y no abrir la puerta.
• Si el fuego es por el exterior del edificio o patio, mojar las ventanas  amenazadas por las llamas.
• Hacer señales desde una ventana para que nos vean desde la calle e intenten evacuarnos. Nunca intente escapar por una ventana: ¡espere a ser rescatado!
• Llame al 112 e indique su posición y circunstancias que le afecten: problemas de movilidad, si hay niños con usted, el número de personas en la vivienda, etc. 

     3. Si el incendio se produce por encima de nuestra vivienda:

• No encontraremos humo en la escalera y podremos abandonar la vivienda.
• Protéjanse con mantas y salgan de la vivienda sin recoger nada. Lo más valioso es la vida.
• No usar el ascensor bajo ningún concepto, nos podríamos quedar atrapados en él.
• No correr. Abandonar el edificio con tranquilidad y a ser posible entregar las llaves de nuestra vivienda a los Bomberos, porque es posible que tengan que reconocerla.
• No alarmar a los vecinos por el telefonillo, ni animarlos a abandonar su vivienda, porque podríamos ponerlos en peligro si alguno de ellos sale a la escalera donde hay humo.
• Si somos testigos de un incendio llamar a los Bomberos y darles la alarma. No confiar que otra persona lo hará. 
• LLamar al 112, detallando el número de plantas del edificio, en qué planta es el incendio y si hay gente pidiendo ayuda.
• Si el número de la calle es complicado de localizar, dar alguna referencia que pueda ser de ayuda para localizar la ubicación.
• Esperar a los servicios de emergencia en lugar próximo e indicarles el lugar concreto del incidente.

     4. Otras precauciones a tener en cuenta:

• Contactar con la Policía. Pueden ayudarnos en la custodia temporal de nuestra propiedad.
• Intentar localizar los siguientes objetos (podemos solicitar ayuda de Bomberos):
• DNI, pasaporte, carné de conducir, tarjeta sanitaria.
• Medicamentos esenciales que estemos tomando, tales como pastillas para la tensión o insulina  
• Gafas graduadas, lentillas, audífonos, prótesis un otros objetos personales.
• Documentos  de valor como tarjetas de crédito, cheques, libretas de ahorro.
• Póliza de seguro, dinero, joyas.
• Si después del incendio se encuentra mal, acudir al médico o llamar a un servicio de Urgencia.
• Para rearmar cualquier instalación desconectada (gas, electricidad o agua), nuestra responsabilidad es reclamar a los suministradores del servicio para que la comprueben previamente. No intentarlas ponerlas nuevamente en funcionamiento por nosotros mismos.
• La comida, bebida y medicina expuestas al calor, humo o el hollín deben desecharse.
• Consultar con nuestra Compañía de seguros si nuestra póliza cubre el alojamiento temporal de un hotel. Si no lo hace, comunicarlo a Bomberos.
• Hay que conservar todas  las facturas de cualquier gasto que se realice. Es muy importante para poder justificar posteriormente a nuestro seguro los gastos causados por el incendio.
• Reclamaciones al seguro:
• Avisar cuanto antes a la compañía de seguros. Informarle de las pérdidas o daños y facilitar una dirección de contacto y un teléfono. Intentar realizar un inventario de los objetos personales, tanto en el interior como en el exterior del inmueble, que puedan verse visto afectados por el incendio. 
• No retirar ningún objeto dañado del inmueble hasta que finalice la visita del perito.
• Si no recuerdas el nombre de tu Compañía de seguros llama al Consorcio de Seguros, allí te podrán informar.
• Si necesitas algún informe relativo a la actuación de Bomberos, llama al teléfono 915 32 32 32 y te informarán de cómo y dónde solicitarlo.Mientras estés desalojado  de tu vivienda notifica tu cambio de dirección a:
• Responsable de tu empresa o al Jefe de Personal.
• Familia y amigos.
• Oficina de correos. Ellos pueden retener o reenviar tu correo dependiendo del tiempo necesario para tu retorno.
• Repartidores de servicios tales como periódicos, libros, etc.
• Operador de teléfono y Compañía de gas, electricidad y agua.
• La Policía, si el incendio es objeto de investigación.
• A tu Administrador de Fincas.

Dije que al final hablaría sobre los detectores de humos. Y ha llegado el momento.

Considero que su instalación debería ser obligatoria en todas las viviendas, nuevas y existentes de  España. El costo es pequeño y las estadísticas nos dicen que  en los países en los que se ha hecho obligatoria su instalación (Reino Unido, Francia y otros,) los incendios en viviendas domésticas se han reducido entre el 40% y el 50% quedando sólo en conatos.

En España la Fundación MAPFRE viene luchando desde hace años para que se instalen los detectores de humos en las viviendas. Sus estadísticas (nuevamente las estadísticas) nos dicen que el 43,9% de los fallecidos en incendios durante 2018 en España fueron mayores de 64 años. Que el riesgo de morir en un incendio se multiplica por 5,2 si la persona vive sola. Que en 2018 se registraron 42 incendios al día en las viviendas y que en ese período fueron 123 los muertos por estas causas.

Que instalando detectores de humos en una vivienda, ocurre lo siguiente:

• La prevención disminuye el 50% de los fallecidos en un incendio.
• La prevención disminuye el 50% de fallecidos nocturnos.

De ahí la importancia y necesidad de instalar detectores de humos en nuestras viviendas, vivamos solos o no. El problema surge al intentar saber qué tipo de detector tengo que instalar, dónde colocarlo y qué requisitos deberían tener. La oferta en el mercado es muy variada en todos los aspectos, desde unos 10 € hasta los 100 € la unidad.

Intentemos dar unos notas que nos ayuden a elegir el o los más convenientes detectores de humos:

• Tipo de detector:
• Eléctricos :deben ser instalados por un profesional  por ser más complejos y no se quedan sin batería.
• A pilas. Utilizan  las pilas AAA y AA.  La duración varía desde 1 año a los 10 años.
• Recomendables: que sean a pilas, a diez años de duración, que tengan un mecanismo de indicación de batería agotada acústicamente o con luz intermitente, con marcado CE, con alarma acústica de 85 dB. Se recomienda hacer una  prueba de sonido una vez al año. 
• ¿Dónde instalarlos?:
• El ideal es en todas las habitaciones de la vivienda, aunque dependerá del tamaño de la misma.
• Conveniente en el salón y dormitorios.
• Donde los ocupantes de la vivienda necesiten ayuda.
• Solo hay que pegarlos o atornillarlos al techo.
• Requisitos que deberían cumplir:
• De acuerdo con la Norma EN 14604 de 2005 , en vigor desde 1/8/2008 "Alarmas de humo autónomos, solo para detectores de humo".
• Marcado CE según la Norma EN 14604 de 2005 "Alarmas de humo autónomos, solo para detectores de humo".
• Duración de la pila al menos un año según la Norma EN 14604 de 2005 "Alarmas de humo autónomos, solo para detectores de humo".
• Alarma acústica de 85 dB a 3 metros según la Norma EN 14604 de 2005 "Alarmas de humo autónomos, solo para detectores de humo".
• ¿Qué ofrece un detector de humos de los más caros respecto a los baratos?
• Sensor de humo óptico (con célula fotoeléctrica).
• Batería incorporada con vida útil de 10 años.
• alarma de 85 dB (activada por detector de humos)
• LED integrado para informar del estado del aparato.
• Wi-Fi para alertas remotas.
• Bluetooth Low Energy para el uso remoto en función de silenciador y para compatibilidad del homekit.
• Se silencia el detector de humos por alarma disparada accidentalmente desde tu smartphone
• Alerta de batería baja al llegar los 10 años y debe reemplazarse el dispositivo completo.
• recuerda realizar prueba de sonido (recomendable 1/año)

Ahora todo depende de ti. Que quieras estar seguro en tu casa, o ... "como siempre lo he hecho así y no ha pasado nada", me quedo como estoy. Sin tomar medida alguna y confiando en la suerte. 

Salas de Calderas para Calefacción y ACS

Hace unos días el autor del libro "Salas de Calderas para Calefacción y ACS", el Ingeniero Industrial D. José Antonio Plaza Peláez, con el que había coincidido en unas jornadas técnicas, me llamó telefónicamente  para informarme del libro que acababa de publicar y cuya lectura creía que podría ser interesante para el colectivo de Administradores de Fincas. Si esto era así, me preguntaba, ¿cómo podría ponerlo en conocimiento de estos profesionales?

Mi respuesta fue que la mejor forma sería por mediación de nuestro Colegio de Administradores de Fincas de Madrid. Aunque como son muchos los libros, de todas las materias, que son ofrecidos al Colegio, no siempre son aceptados y propuestos.

Si me hacía llegar un ejemplar, me comprometía a leerlo en un tiempo razonablemente corto, y si lo consideraba interesante como Administrador de Fincas colegiado, me comprometía a intentar promocionárselo entre nuestro colectivo. Antes de una hora ya tenía un ejemplar en mi poder y el reto estaba ahora de mi parte. 

Por circunstancias personales no he podido leerlo en el tiempo que habría deseado pero al final lo conseguí.

Partiendo de la realidad de que los Administradores de Fincas colegiados (AFc) no tenemos que ser técnicos  especializados en las instalaciones de calefacción y agua caliente sanitaria (ACS) de los edificios que administramos, aunque algunos lo seamos. Y puesto que vamos a llevar el mantenimiento y las reparaciones de esas instalaciones sí es conveniente, como dice el autor, que al menos tengamos un conocimiento amplio de "los distintos sistemas de calefacción, sus componentes y las leyes que rigen su comportamiento, y las soluciones a los problemas más habituales que se dan en este tipo de instalaciones".

Me he leído con detenimiento las 320 páginas de que se compone el libro, incluso subrayando los párrafos que me llamaban la atención de sus 10 capítulos y el resultado es el siguiente:

Los capítulos 1 al 5 son un recorrido por la historia de cómo el ser humano se ha ido calentando a lo largo de los tiempos, así como los diferentes materiales que le han servido para encender los diferentes aparatos que le proporcionaban calefacción y el agua caliente. Terminando en el quinto capítulo con el equipamiento de una sala de calderas.

El capítulo 6 se dedica a informar sobre toda la normativa y reglamentación que rigen desde el 21 de junio de 1968 en se aprobó el reglamento sobre Utilización de Productos Petrolíferos para Calefacción y otros usos no Industriales, hasta la fecha.

"Anteriormente a esta fecha, 21/06/1968, las instalaciones centrales de calefacción y ACS se realizaban sin mas referencia que las buenas prácticas".

El capítulo 8 (me salto el 7 a propósito), esta dedicado a la sala de caldera como volumen de control. Es un capitulo técnico y al colectivo de los AFc les puede interesar como cultura general.

Sin embargo, la lectura de los capítulos 7, 9 y 10 deberían ser de obligado cumplimiento para todos aquellos AFc que quieran estar documentados y poder informar con conocimiento de causa a sus administrados, así como comprender los presupuestos que las Empresas de mantenimiento nos envían cuando se produce una avería en las Salas de Caldera, las quejas más habituales achacadas a éstas y cómo serán las que se podrán utilizar en el futuro como consecuencia del cambio climático y la sustitución de los combustibles fósiles por energías renovables.   

La lectura del libro, aunque sea técnico, resulta amena, sencilla y comprensible para los no técnicos. Además de leerlo sería interesante que el autor se ofreciera para dar una jornada informativa al colectivo de Administradores de Fincas colegiados en nuestro Colegio a fin de poder informar en directo y aclarar las dudas que la lectura del libro pudiera haber creado en algunos compañeros.

Me informa el autor del libro: "que se pueden adquirir ejemplares a través de las dos direcciones de correo electrónico:

• asociacioningenieros@aedici.com        Tf: 910 316 656
• joseantonio@idafe.es                                

Sólo hay que enviar un escrito a cualquiera de esas dos direcciones de correo electrónico, señalando el nº de ejemplares del libro que desean e indicando la dirección de envío y los datos de facturación.

Adjuntando copia del carnet de colegiado del CAF de Madrid tendrá un descuento del 15%. Los gastos de envío son gratuitos"

Ya sé que algunos AFc diréis que el día a día de nuestros despachos, a veces es estresante, que no nos deja tiempo para formarnos con lecturas de libros. Pero creo que hay que hacerlo. Cuanto más formados e informados estemos más nos valorarán y respetarán. Y con esa intención algunos luchamos por haceros las cosas más fáciles y al alcance del poco tiempo libre que nuestra profesión nos deja.

HACIENDO AMIGOS...

Este Administrador de Fincas fue invitado por un representante de ENERGY FLOW CONCEPT (Consultora de ingeniería) a participar en un debate abierto, que se celebraba el pasado 18 de julio, sobre la nueva postura del administrador de fincas en los nuevos modelos de ciudad sostenible.

La propuesta del debate estaba planteada por MARES (1) con el objetivo de constituir una asociación de administradores/as de fincas con criterio ecosocial, que disponga de las herramientas necesarias para poder abordar el fututo de la sostenibilidad en nuestras ciudades, siendo uno de sus objetivos fundamentales la rehabilitación energética integral de edificios.

- (1) MARES: Es un proyecto promovido por el Ayuntamiento de Madrid junto a ocho socios: Dinamia, Estudio SIC, Vivero de Iniciativas Ciudadanas, Ecooo, Todo por la Praxis, Agencia para el Empleo, Acción contra el Hambre y Tangente.-

Dos eran los objetivos que figuraban en el cartel anunciador de la sesión:

1. La figura del administrador de fincas en el nuevo modelo de ciudad sostenible.
2. Debate abierto sobre la constitución de una asociación de Administradores de fincas con criterio ecosocial.

A la reunión asistimos 13 personas: 5 Administradores de Fincas colegiados, 1 representante de FAIN ASCENSORES, 4 representantes de Ecooo y 3 representantes de Energy Flow Concept.

Nada más comenzar los promotores de la misma, a presentar la reunión, tuve la sensación que no tenían una idea clara de lo que son las Administraciones de Fincas, ni del papel importante e imprescindible que tienen los Administradores de Fincas colegiados en todos los procesos de rehabilitaciónes constructiva y energéticas.

Comentaban que las Administraciones de Fincas, mejor dicho los Administradores de Fincas, no estaban preparados para la rehabilitación energética integral de los edificios y que existían dos importantes barreras, entre otras, para que no se pudieran realizar esas intervenciones: La financiación económicay la valoración de la importancia de ejecutarlaspor parte de los administradores de Fincas, debido a que, al parecer, algunos se quejan del gran trabajo que les representa cada rehabilitación cuando no se les pagan honorarios por ese trabajo extraordinario.

A estos argumentos se les respondió que efectivamente la financiación económica es una de las más importantes barreras para que las Comunidades de Propietarios se planteen realizar obras de rehabilitación que no sean imprescindibles por rotura o por decreto.  Dado que desconfían de las subvenciones que se prometen y luego no se materializan por agotarse las cantidades presupuestadas. Motivo por el que prefieren prestamos a bajo interés.

En cuanto a la preparación del colectivo de  Administradores de Fincas colegiados (AFc) para la rehabilitación energética estamos informándonos y formándonos para asesorar a nuestros administrados y dominar los temas cuando se tengan que hacer intervenciones en nuestros edificios, en cuya labor el colegio de A.F. de Madrid está desarrollando un importante papel con los numerosos cursos y jornadas que está ofreciendo a sus colegiados.

Exactamente igual que ocurre con los colectivos de los restantes agentes que intervienen en las rehabilitaciones: técnicos, empresas y Organismo Públicos. Dado que es un hecho constatado que existen pocos técnicos y empresas que dominen la rehabilitación energética.

Sin embargo los AFc. tenemos una gran ventaja sobre todos los técnicos y empresas que tengan que realizar una rehabilitación energética en alguna de las Comunidades de Propietarios que administramos.

Nosotros no tenemos que ser técnicos en esa materia, aunque algunos lo seamos, y sólo necesitamos, como ya he dicho, informarnos y formarnos para asesorar y poder discutir con los otros agentes con conocimiento de causa. Pero tenemos una gran experiencia en rehabilitación edificatoria, en algunos casos mayor que los técnicos y las empresas.

Desde el año 2000 en que se implantó la Inspección Técnica de Edificios (ITE) en Madrid, los que administramos en la zona centro hemos realizado dos inspecciones a nuestros edificios (2000 y 2010) y eso, incluso a los que no son técnicos, les ha dado unos conocimientos y experiencias que pocos de los otros agentes deben tener. Por lo que estaremos preparados y no nos preocupa tener que hacer ahora las rehabilitaciones energéticas que correspondan.

En cuanto a nuestro interés o desinterés por hacer rehabilitaciones integrales en nuestros edificios, volvemos a decir lo mismo. No depende de nosotros la decisión, solo asesoramos a nuestros administrados. Son ellos los que deciden y la experiencia nos dice que las Comunidades de Propietarios, en general, funcionan por rotura o decreto.

Y si hemos sido capaces de realizar numerosísimas ITEs en nuestras Comunidades de Propietarios, con las importantes obras que se tuvieron que hacer en las primeras que se pasaron, sin cobrar honorarios extraordinarios, lo volveremos a hacer. Aunque no  nos parezca justo ni normal. Pero los que quieren “vender sus productos (proyectos, obras, instalaciones y licencias)” que no nos pidan que pongamos el mismo interés que ellos, en soluciones con las que muchas veces, incluso podríamos no estar de acuerdo, y por las que sí van a cobrar sus trabajos.

Seguidamente, los promotores de la reunión, pasaron a explicarnos en que consistía esa “asociación de Administradores de Fincas” y cuales serían sus objetivos.

No me quedó muy claro. Entendí que a esa asociación pertenecerían tanto Administradores de Fincas, como Empresas dedicadas a la rehabilitación energética y técnicos. Puesto que los objetivos de la asociación serían la rehabilitación integral energética de edificios.

Difícil asociación si ambas partes defendemos intereses distintos: Nosotros los AFc, los intereses de nuestros administrados que son los que tienen que compran y pagar todo lo relativo a la rehabilitación energética y el resto de asociados, técnicos y empresas, sus propios intereses al venderles sus proyectos, informes e instalaciones.

Para los Administradores de Fincas que se asociaran tendría un “plus de valor” ante las Comunidades de Propietarios que tuviesen, o quisieran, realizar esas rehabilitaciones energéticas. Pensaban que a la hora de realizar esas rehabilitaciones, las Comunidades de Propietarios preferirían contratar a un Administrador de Fincas de la asociación, como garantía de una mejor ejecución de las obras.

Además para incentivar el interés de los Administradores de Fincas adscritos a la asociación, en todos los presupuestos que se presentaran figuraría una partida de  honorarios por su gestión.

Los Administradores de Fincas asistentes les informan que no creen que las Comunidades de Propietarios vayan a sustituir a su administradores por otros pertenecientes a esa asociación por el solo hecho de que esta esté especializada en la rehabilitación energética de edificios.

Además una asociación de Administradores de Fincas no tiene muchas posibilidades de mantenerse fuera del ámbito del Colegio de Administradores de Fincas, en este caso, de Madrid. A las evidencias nos remitimos con el poder de convocatoria  que ha tenido esta reunión, 5 colegiados.

Por otra parte, no se considera la solución más eficaz la que nos están proponiendo de sustituir las instalaciones de los edificios en primer lugar, cuando todos los técnicos especialistas en la materia de rehabilitación energética, recomiendan que el camino a seguir es el siguiente:

1. Tratar las envolventes de los edificios (fachadas y cubiertas), para evitar y/o disminuir las pérdidas energéticas que tiene los edificios actuales.
2. Sustituir las instalaciones actuales de calefacción, aire acondicionado, y ventilación, por otras más modernas que incluyan energías renovables. 

Después de algunas deliberaciones se acuerda que se nos remitirá un acta de la reunión celebrada y se propondrá mantener una reunión con representantes de la Junta de Gobierno del Colegio de Administradores de Madrid, para tratar el tema de la asociación, o crear una Comisión de trabajo que estudie la propuesta.

El 22 de julio recibí el acta de la reunió celebrada que nos habían prometido, quedando muy sorprendido por su contenido, que a continuación expongo:

ACTA DE REUNIÓN MAR DE ENERGÍA

Nombre de reunión:ASOCIACIÓN ADMINISTRADORES DE FINCAS

Tipo de reunión:

Convocante:		XXXXXXXXXX (Ecooo) MAR DE ENERGIA
Fecha:		18/07/19	Hora:	17H	Lugar:	C/TOLEDO 108
PARTICIPANTES
No.	Nombre						Entidad
1	XXXXXXXXXX						Admin. de Fincas
2	XXXXXXXXXX						Admin. de Fincas
3	XXXXXXXXXX						Energy Flow Concept
4	XXXXXXXXXX						Fain Ascensores
5	XXXXXXXXXX						Ecooo
6	XXXXXXXXXX						Admin. de Fincas
7	XXXXXXXXXX						Ecooo
8	XXXXXXXXXX						Admin. de Fincas
9	XXXXXXXXXX						Energy Flow Concept
10	XXXXXXXXXX						Ecooo
11	XXXXXXXXXX						Energy Flow Concept
12	XXXXXXXXXX						Admin. de Fincas

PUNTOS DE DISCUSIÓN-ORDEN DEL DÍA
1	Presentación de los participantes
2	Presentación del proyecto Mares, WEDOIT
3	¿Porqué una asociación de administradores de fincas
4	Intervenciones
5	Hoja de ruta
DESARROLLO DE LA REUNIÓN

Se expone la propuesta del Mar de energía, idea general antecedentes/diagnostico

La profesión de administrador/a de fincas se construye a partir del hecho de tener que lidiar diariamente con el peor cliente de mundo: la comunidad de propietarios. En un marco cultural de creciente e irreductible individualismo, sacar adelante proyectos colectivos (y más en un contexto social en el que el vínculo entre las personas no es voluntario) constituye una tarea hercúlea y por consiguiente la única estrategia adaptativa posible para el profesional es la pasividad más absoluta. Se trata de hacer el mínimo posible, el sota, caballo y rey de la gestión de comunidades, pues cada propuesta que quede fuera de ese mínimo solo trae dolores de cabeza.

El resultado es una propuesta de valor de cuota mínima/servicio mínimo que desaprovecha completamente el enorme potencial de mejora de la calidad de vida de las personas y de revalorización de las viviendas, que se derivaría de aprovechar las economías de escala de los proyectos colectivos, frente a la solución por defecto individualista.

Hablamos de economía colaborativa, pero también de economía comunitaria. Hablamos de rehabilitación integral, frente a la rehabilitación de cada vivienda (que el aislamiento vaya por dentro del muro exterior en lugar de por fuera). Hablamos de soluciones innovadoras de agregación de demanda, servicios compartidos, autoconsumo energético, aprovechamiento de zonas comunes, renaturalización del edificio.

Una asociación puede catalizar la energía de esos/as administradores/as más ambiciosos/as y, al mismo tiempo, puede convertirse en el punto de encuentro con vecinos/as y presidentes/as con más inquietudes y empresas de todo tipo que tengan un acceso directo a un colectivo de profesionales con ganas de hacer cosas y, consiguientemente, de contratar productos y servicios.

Se ponen encima de la mesa por los presentes multitud de elementos comunes que puedan definir la propuesta de Valor como son: Herramientas/soluciones, Trabas/Impedimentos a la Rehabilitación, Coste de actuaciones vs ahorros derivados, Desapego/desafección propietarios vs Vecinos activo/pionero, Administradores de fincas como punta de lanza/ procesos de mediación y facilitación, Retribución a la gestión, agenda política (lobby), Valor diferencial.

Mas importante que el ¿Cómo? Es el ¿Para Qué? Quizás el espacio de estos diálogos surgidos desde las diferentes visiones y roles no sea una Asociación, pero sí que debe ser un nuevo lugar donde comenzar a preparar la visión global del Para qué.

Gran parte de los Administradores de fincas presentes señalan que este nuevo espació debe hacerse desde el colegio profesional, quizás como una nueva comisión, sección o como deba denominarse, a través de la cual se sumen colegas con las inquietudes/necesidades que inicialmente se detectaron desde la propuesta del mar de energía y otras que puedan surgir de las experiencias profesionales personales de los que a futuro  la integren.

Nos posponemos a una segunda Reunión en septiembre, ya sea en el Mar de Energía o en el Propio Colegio de administradores de fincas madrileño, para pensar en un documento base inspirador que se ponga en común dentro de un grupo de trabajo, que defina ¿Como?  ¿Dónde?  ¿Para qué?

El día 27 de julio contesto en referencia al acta recibida con el siguiente escrito:

Por estar fuera de Madrid desde el día 18 en que se celebró la reunión no he podido leer el acta enviada, cuya lectura me ha dejado desagradablemente sorprendido.

Si algo sabemos hacer los Administradores de Fincas colegiados es levantar actas de las reuniones a las que asistimos como Administradores/secretarios. Y desde luego a ninguno de nuestro colectivo se le ocurriría hacer una como la recibida. Puesto que lo más seguro es que se la impugnaran ante un Juez y también es probable que tuviese la pérdida de esa Comunidad de Propietarios.

Me explico:

-  Desconozco quién ha redactado el acta, ya que la firma: “Mar de Energía”. Lo que es lo mismo que decir, NADIE. Puesto que MAR es un proyecto del Ayuntamiento y al tratarse de la energía, corresponde al distrito Centro. Aunque me figuro  que la redacción habrá sido por XXXXXXXXX - que fue quien me invitó a la reunión-, o por XXXXXXXXXX –que llevó la presentación y moderó la reunión-

- Los participantes no fueron 12, como figura en el acta, fuimos 13, al incluir a XXXXXXXX(Ecooo), aunque sí figure como convocante. (5 Administradores de Fincas, 1 representante de Fain ascensores, 4 representantes de Ecooo y 3 representantes de Energy Flow Concept)

Lo anterior no tiene mayor importancia, lo desafortunado son los juicios que expone el redactor del acta y que en ningún momento se expresó por ninguno de los cinco Administradores de Fincas presentes:

1,- En el acta se dice: “La profesión de administrador/a  de fincas se construye a partir del hecho de tener que lidiar diariamente con el peor cliente del mundo: la comunidad de propietarios. ¿Quién dijo esa barbaridad?, ¿de dónde lo han sacado?.  Mis clientes –yo les llamo administrados-, nuestros administrados en general son buenos clientes, diferentes a otro tipo de clientes del mercado laboral y/o profesional debido a la diversidad de personas que componen cada Comunidad de Propietarios. No pueden ser los peores clientes del mundo cuando algunos administradores llevamos, 20, 30 ó 41 años, administrando algunas Comunidades de Propietarios. Pero si lo fueran ¿porqué tienen ustedes tanto interés en trabajar para ellas?

2.- En el acta se dice: “En un marco cultural de creciente e irreductible individualismo, sacar adelante proyectos colectivos (y más en un contexto social en el que el vínculo entre las personas no es voluntario) constituye una tarea hercúlea y por consiguiente la única estrategia adaptativa posible para el profesional es la pasividad más absoluta. Se trata de hacer el mínimo posible, el sota, caballo y rey de la gestión de comunidades, pues cada propuesta que quede fuera de ese mínimo solo trae dolores de cabeza.

El resultado es una propuesta de valor de cuota mínima/servicio mínimo…”

Esto no se dijo en la reunión por parte de ningún administrador, ni por alguno de los presentes. Además de otra barbaridad es una afrenta para nuestro colectivo de Administradores de Fincas. Y demuestra la ignorancia del redactor del acta sobre las Comunidades de Propietarios y sobre los Administradores de Fincas colegiados 

Esto equivale a decir que los componentes de las Comunidades de Propietarios, no solo son los peores clientes del mundo, sino también tontos e ignorantes. Puesto que pagan a unos profesionales durante años para que hagan lo menos posible y con una pasividad más absoluta.

En cuanto a los Administradores de Fincas en general somos unos malos profesionales, que se aprovechan de sus clientes prestando su trabajo con el mínimo esfuerzo posible y con unos servicios mínimos.

Y ustedes que se consideran buenos profesionales, con ideas innovadoras y ganas de trabajar ¿se quieren asociar con nuestro colectivo que está maleado por tantos años de no dar más que lo mínimo posible?

Hasta el año 2000 en que se implantó en Madrid el Informe Técnico del Edificio (ITE), el mantenimiento de los edificios en general se realizaba por rotura de alguno de sus elementos. Es a partir del año 2.000 con la ITE que se tienen que rehabilitar y mantener los edificios por decreto. Y somos los Administradores de Fincas los que nos hemos encargado, sin cobrar honorarios por ello, en general, de todos los trámites, coordinaciones entre propietarios, empresas, técnicos y Administraciones públicas, de realizar todo lo referente a esas conservaciones y rehabilitaciones de edificios, que por normativa les corresponden.

A partir del año 2000 y hasta la fecha son once las diferentes inspecciones que deben pasar los edificios de nuestras Comunidades de Propietarios y nosotros los encargados de que las pases y subsanen los defectos detectados. Todo ello sin cobro de honorarios en general, y sin que por ello no pongamos todos  nuestros conocimientos y dedicación para prestar el mejor servicio posible a nuestros administrados.

Para ello tenemos que estar en una formación permanente para adquirir los conocimientos necesarios sobre todas las nuevas tecnologías que se producen.  Al igual que tienen que hacer otros profesionales técnicos, como seguramente han tenido que realizar ustedes mismos.

Nuestro Colegio de Administradores de Fincas de Madrid es parte fundamental de esta formación continua de puesta al día, con sus circulares informativas y cursos de formación presenciales y online. Independientemente que algunos administradores de Fincas colegiados la completemos con nuestra asistencia a diversos cursos, jornadas técnicas y Congresos organizados por otros colectivos y Organismos Públicos.

Pero nunca olviden una cosa y ténganla muy presente. Asociados ¿porqué? ¿para qué?Nunca estaremos defendiendo los mismos intereses. Nosotros, los Administradores de Fincas colegiados defendemos los intereses de nuestros administrados y ustedes defienden sus propios intereses.

3.- Por último les agradecería que el acta remitida, que desconozco si se ha publicado en algún otro sitio, se rectifique y eliminen todos los conceptos que se ha inventado el redactor de la misma y se atenga a la buena practica de redactar un acta: Poner exactamente lo que se dijo en la reunión.

           Firmado: Salvador Jiménez Hidalgo, colegiado nº 2662 de Madrid.

Dejo a criterio del lector que juzgue si esta es la mejor manera de “hacer amigos para venderles mis servicios o instalaciones”, a pesar de poner delante de nuestro colectivo “la zanahoria” de incluir nuestros honorarios en sus presupuestos. Como si nuestras Comunidades de Propietarios fueran tontas y nosotros poco profesionales a la hora de informarlas.

Cambio Climático, Olas de Calor e Islas de Calor

En estos días se está hablando mucho sobre el cambio climático y sus efectos sobre las olas de calor que estamos sufriendo en España. Y como todo lo que afecta a nuestros administrados y a los edificios en que viven nos afecta a los Administradores de Fincas colegiados, no está de más que intentemos reflexionar sobre el tema.

De pequeños estudiábamos que en el pasado habían existido épocas glaciales y épocas de deshielo entre otras, aunque en los últimos 50 años hemos vivido en una época muy tranquila aparentemente sobre el clima mundial. Sin embargo en los últimos días se viene hablando mucho del cambio climático que se está produciendo en el planeta, y aunque algunos no quieran reconocerlo, la realidad es que día a día las noticias nos informan de sucesos inusuales que ocurren como: inundaciones, lluvias torrenciales, nevadas, sequías y temperaturas elevadas por todo el globo terrestre.

Hechos que nos confirman que algo está cambiando en el clima mundial y que de alguna forma nos va a afectar a todos. Por lo que tendremos que aprender a vivir con ello, prever las consecuencias y encontrar soluciones para amortiguar sus efectos.

Una de esas consecuencias es la ola de calor que estamos viviendo estos días no solo en España, si no también en toda Europa, con temperaturas que van a batir muchas marcas. Todo ello nos lleva a preguntarnos ¿qué es una ola de calor?

Según la Agencia Estatal de Meteorología, se define "ola de calor" como un episodio de, al menos tres días consecutivos, en el que como mínimo el 10% de las estaciones meteorológicas registran máximas por encima del percentil del 95% de su serie de temperaturas máximas diarias de los meses de julio y agosto del período 1971-2000.

La Organización Meteorológica Mundial define una "ola de calor" cuando, durante más de cinco días consecutivos, la temperatura máxima diaria excede en cinco grados Celsius a la temperatura máxima media.

Estas olas de calor producen graves daños en las zonas donde ocurren, tanto en las personas, como en el medio ambiente, pero además se manifiestan de una forma especial en las grandes ciudades. Son las denominadas "islas de calor en zonas urbanas", las cuales aumentan los efectos del calentamiento en el centro de las ciudades respecto a zonas periféricas (en Madrid entre 5 y 7 grados de diferencia) y fundamentalmente durante la noche.

¿A qué se debe este fenómeno atmosférico? A varios factores: Los edificios de gran altura, las calles estrechas, las emisiones de calor procedentes de los coches, sistemas de refrigeración, la iluminación, los materiales con los que están construidos los edificios, el asfalto de las carreteras etc. contribuyen a crear turbulencias y disminuir la velocidad del viento con lo que aumenta la temperatura  ambiente durante la noche en las zonas donde existe mayor número de edificios.

Dada la preocupación existente por el cambio climático, en 1988 la Organización Meteorológica Mundial (OMM) y el Programa de las Naciones Unidas para el Medio Ambiente (PNUMA), creó el Grupo Intergubernamental de Expertos sobre el Cambio Climático (IPCC) como órgano internacional encargado de evaluar los conocimientos  científicos relativos al cambio climático.

El IPCC en su quinto informe de evaluación, a través de sus 157 páginas, confirma que el calentamiento global es una realidad, provocada principalmente en los últimos 60 ó 70 años, por el ser humano y que esta originando que la temperatura en superficie continuará aumentando durante todo el siglo XXI, que las olas de calor ocurran con mayor frecuencia y duren más, y que los episodios de precipitación extrema sean más intensos y frecuentes en muchas regiones. El océano se seguirá calentando y acidificando, y el nivel medio global del mar continuará elevándose.

Ante este panorama muchos Gobiernos y Asociaciones están trabajando en diferentes disciplinas para el estudio y análisis de los problemas ambientales y por detectar y promover soluciones para adaptarnos a estos cambios y sus consecuencias.

Una de estas entidades es la Asociación de Ciencias Ambientales (ACA) que está centrada en el Cambio Climático y Transición Energética, mediante una línea de trabajo la "Adaptación al Cambio Climático y Olas de Calor". El desarrollo del programa contempla:

• Una recopilación y análisis posterior de medidas de adaptación  al cambio climático frente a olas de calor en los sectores de la edificación y del planeamiento urbanístico.
• Un estudio para identificar estrategias de adaptación al cambio climático por parte de la ciudadanía.
• Un programa de asesoramiento demostrativo que permitirá reducir los efectos de las olas de calor y la pobreza energética en verano en los hogares.
• De forma complementaria se realizarán cuatro talleres en Madrid, Guadalajara, Melilla y Valencia.

Para llevar a cabo la adaptación al cambio climático es necesario conocer las posibilidades que se presentan para poder adaptar los hogares, edificios y barrios a las nuevas circunstancias que se presenten a corto y medio plazo.

Para ello, se considera necesario hacer un recorrido por cada una de las medidas que se pueden adoptar, dividiéndolas en tres escalas: escala hogar, edificio y barrio-ciudad.

- Medidas a Escala Hogar:

1. Medidas de mejora del confort térmico:
1. Cambios de hábitos en el hogar: 
1. Ventilar el hogar en las horas más frescas. Utilizar la ventilación cruzada.
2. Utilizar todo tipo de capas de aislamiento disponible (cierre de ventnas y puertas, bajada de persianas)
3. Mantenimiento y limpieza de equipos e instalaciones (frigoríficos, etc.)
2. Refrigeración del hogar:
1. Instalación de ventiladores de techo.
2. Si son aparatos de aire acondicionado, con certificación energética clase A+/A++.
3. Compra de ventiladores de pie.
3. Sombreado:
1. Instalación de sistemas de sombreado (persianas, toldos, lamas verticales u horizontales, esterillas, pérgolas)
2. Plantar vegetación de hoja caduca (vegetación en balcones, ventanas o espacios similares)
4. Aislamiento térmico:
1. Aislamiento térmico por el exterior en viviendas unifamiliar.
2. Instalación de aislamiento térmico en el interior de la cámara de aire (caso de que exista y sea posible) mediante el insuflado de un material aislante
2. Aislamiento térmico en muros:  (Aislamiento por el interior y aislamiento en la cámara de aire) 
1. Uso de contraventanas.
2. Pintar la fachada con colores claros para reflejar la luz del sol.
3. Reformar y aislar la cubierta de la vivienda.
4. Instalación de láminas de aislamiento térmico en las ventanas.
5. Instalación de dobles ventanas.
6. Ventanas con doble acristalamiento y una cámara de aire en su interior.
7. Mejorar la estanqueidad de las viviendas (actuar en las cajas de las persianas  
3. Mejora de la eficiencia energética del hogar:
1. Sustitución de los equipos de iluminación por otros de bajo consumo.
2. Instalación de electrodomésticos con alta calificación energética.
3. Cocinar a primeras horas de la mañana o de la noche.
4. Utilizar termostatos programables para regular los sistemas de refrigeración.
5. Instalar equipos de control de consumo energético en la vivienda.
6. Adecuar la potencia máxima contratada para la instalación eléctrica.
4. Medidas de ahorro de agua:
1. Instalación de inodoros con cisternas de doble descarga.
2. Instalar equipos de control de consumo de agua en la vivienda.

- Medidas a Escala Edificio:

1. Aislamiento térmico:
1. Sistema de Aislamiento térmico de fachada por el exterior: Sistema de Aislamiento Exterior (SATE) y aislamiento con fachada ventilada.
2. Sistema de Aislamiento de fachada por inyección de cámara.
3. Sistema de Aislamiento térmico interior.
4. Aislamiento térmico en cubierta: sistemas tradicionales, cubiertas invertidas, cubierta vegetal.
5. Importante el uso de colores claros en cubiertas no vegetales.
2. Sombreado:
1. Paneles móviles exteriores
2. Parasoles
3. Aleros.
4. Toldos enrollables.
5. En zonas ajardinadas, plantación de especies vegetales autóctona y de bajo consumo hídrico.
3. Ventilación:
1. Utilizar un sistema de ventilación mecánica con recuperadores de calor.
2. Sistema de ventilación cruzada natural.
3. Sistema de ventilación mecánica de doble flujo con recuperación de calor.
4. Sistema de ventilación mecánica apoyado por un pozo canadiense con intercambio de calor tierra-aire a 30 metros.
4. Refrigeración:
1. Instalar sistemas de evaporación para la refrigeración del aire interior de la vivienda
2. Chimeneas solares de refrigeración natural
3. Sistema de control y regulación automática en refrigeración.
5. Vegetación:
1. Cubiertas y fachadas vegetales.
2. Cubierta vegetal sistema Aljibe.
6. Medidas para la mejora de la Eficiencia Energética del edificio:
1. Obtener el certificado de eficiencia energética del edificio.
2. Renovación de instalaciones del edificio: ascensores, calderas, etc.
3. Utilización de elementos que permitan ahorrar energía desde la domótica o la renovación de elementos.
7. Medidas de Ahorro de Agua:
1. Instalar un sistema para utilizar las aguas pluviales: (descargas del baño, el lavavajillas y los jardines)

- Medidas a Escala Barrio-Ciudad:

1. Vegetación:
1. Revegetación de calles con especies autóctonas y arboles de hoja caduca para dar sombra en verano y sol en invierno.
2. Parques y bosques urbanos
3. Microclimas verdes: Proliferación de zonas verdes en las calles y entre las casas para crear microclimas.
2. Rediseño de elementos urbanos
1. Utilizar materiales de colores claros en la construcción y/o rehabilitación de edificios, así como en los pavimentos de las calles.
2. Uso de pavimentos permeables y porosos que eviten la acumulación de calor.
3. Uso de asfalto frío y de color claro para minimizar el efecto de la isla de calor.
3. Medidas de Eficiencia Energética:
1. Promoción del uso de coches híbridos o eléctricos.
2. Alumbrado con bombillas de bajo consumo, no incandescentes o alimentadas con placas solares.
3. Señales luminosas con placas solares.
4. Medidas de ahorro de agua:
1. Construcción de estanques de tormentas y otras estructuras similares para recoger el agua de lluvia a través de una red independiente con la que se van a regar los jardines.
2. Pavimentos permeables para recargar los acuíferos y reducirá el volumen y el caudal máximo de escorrentías provocadas por las lluvias.

Una vez expuestas las medidas más comunes en cada una de las escalas, se considera conveniente realizar un análisis del conjunto de cada una de ellas con el objetivo principal de conocer mejor su impacto en términos de mejorar la adaptación al cambio climático y las barreras existentes al aplicar cada una de ellas.

Para ello la Asociación ACA, siguiendo con el desarrollo del programa "Adaptación al Cambio Climático y Olas de Calor", y los cuatro talleres previstos en otras tantas ciudades, el pasado 20 de marzo celebró en Madrid el primero de ellos.

Como ya hacía mención al desarrollo del mismo en el artículo publicado a finales de mayo ¿sabes qué es la pobreza energética?, transcribo textualmente lo expuesto en el mismo:

 "He tenido el honor de de participar en el primer taller celebrado en Madrid -antes de la publicación de la Estrategia Nacional-, en representación del Colegio de Administradores de Fincas, y las conclusiones que se obtuvieron entre los 19 representantes de Organismos Públicos, Colegios Profesionales, Fundaciones y diversas Asociaciones, no varían mucho con respecto a la recogidas en la Estrategia Nacional. Siendo las más importantes las siguientes:

Mesa redonda de la escala hogar:

• Se mencionó que las medidas más factibles son aquellas cuyas barreras son sobre todo sociales, aunque en muchas ocasiones esto no significa que sean las más eficaces.

• Hay que priorizar las medidas públicas dirigidas a los grupos más vulnerables y cambiar la forma en que se da este apoyo, considerando que en lugar de pagar los suministros se debe tender a ayudar para llevar a cabo mejoras en la infraestructura del hogar.

• Antes de instalar aire acondicionado es más aconsejable instalar una bomba calor. En este caso existiría una barrera social y es más un problema de no asociar el término "Bomba de calor" con el aparato en sí.

Mesa redonda de la escala edificio: Se planteó que las mayores dificultades en cuanto a la adopción de medidas serían las siguientes:

• Llegar a un consenso entre los propietarios y las dificultades económicas.

• Existe un modelo de negocio que no tiene en cuenta al usuario/propietario.

• Administrativas: dificultades en la tramitación de licencias municipales.

En cuanto a las medidas para paliar las dificultades se mencionaron entre otras las siguientes:

• Información clara en todas las áreas y en todos los procesos.

• La financiación a las Comunidades de propietarios.

• Mejorar la formación de los técnicos.

• Facilitar los trámites administrativos.

• El aislamiento interior es solo posibles cuando hay una compraventa de una  vividenda de segunda mano.

Debate final:
Al finalizar las dinámicas por grupos se realizó un debate final con todos los participantes, en el que se añadieron las siguientes consideraciones:

• Existe un gran desconocimiento de cuáles son las medidas más efectivas según qué tipo de hogar y/o edificio lo que hace que los propietarios a la hora de elegir unas u otras medidas, opten por las más conocidas, que no tiene por que ser las más económicas ni las más eficaces. Como por ejemplo el uso excesivo de los aires acondicionados en vez de usar otras alternativas como ventiladores de techo, bombas de calor, etc. 

• Los participantes estuvieron de acuerdo en la falta de campañas de sensibilización y concienciación demostrativa para que la gente vea, experimente y aprenda.

• Cuando hablamos de vulnerabilidad energética, permitir que a las personas que la sufren, y que no pueden hacer frente a los gastos de rehabilitar la vivienda, se les subvencione la obra y que esta inversión se les meta como carga en la escritura de la vivienda, para evitar de esta manera que se lucren si la venden.

Cuando se celebren los tres restantes talleres programados, y se realice un resumen general de los debates realizados se podrá tener una visión mas amplia de las barreras y soluciones, teniendo en cuenta las distintas situaciones geográficas y sociales".

Segundo DIVIDENDO DIGITAL

El pasado 20 de junio asistí en los locales de la Asociación Profesional de Empresarios de Instalaciones Eléctricas y Telecomunicaciones de Madrid (APIEM),  a una interesante jornada y de máxima actualidad, sobre "Soluciones para el Dividendo Digital", impartida por D. Francisco J. Carro, en representación de TRIAX.

El objetico de la jornada consistía en dar soluciones para realizar las instalaciones de comunicaciones contemplando la adaptación del Dividendo Digital, los problemas que se puedan dar y sus soluciones.

Lo primero que deberíamos plantearnos es ¿qué es el Dividendo Digital?

Hay un dicho que dice: "Divide y vencerás" y algo parecido es, lo que hace este nuevo Plan Técnico Nacional de la Televisión Digital Terrestre.

Para poder implantar la nueva tecnología móvil 5G se hace necesario liberar la banda de los 700 MHz del espectro radioeléctrico y para lo que hay que reducir el número de canales de TDT disponibles.

Durante el primer Dividendo Digital, en 2015 se liberalizó la banda de 800 MHz, se perdieron 9 canales, y para implantar este segundo Dividendo Digital habrá que perder otros 12 canales. Con lo que de los 49 canales que se tenían quedarán reducidos a 28 canales. ¿Van a ser suficientes? indudablemente que no, pero si se comprimen se podría permitir que los canales TDT ocupen menos espacio de espectro.

¿Cuándo se va a implantar el nuevo Dividendo Digital?: debería comenzar en el primer trimestre de 2019 y finalizado el 30 de junio de 2020, para poder cumplir con el calendario establecido por la Unión Europea.- Siendo presumible que a partir del 30 de junio de 2020 los operadores podrán empezar a desplegar redes 5G en esta banda de frecuencias, y para ello el Gobierno ha aprobado dos Reales Decretos que les afectan en el último Consejo de Ministros del 21 de junio.

La primera pregunta que se nos plantea a los Administradores de Fincas colegiados, y que nos van a realizar a nosotros nuestros administrados, es: ¿cuánto nos va a costar a los usuarios su implantación?

El costo para las Comunidades de Propietarios dependerá de varios factores: el estado de la instalación y del cableado, la antigüedad de la misma, el número de propietarios que la componen y varios conceptos más. Pero aunque aún no se han publicado los Reales Decretos que determinan muchos puntos de su instalación, lo que si sabemos, aproximadamente, son las subvenciones que el gobierno va a destinar para cubrir los ajustes que tengan que realizar en sus equipos de recepción las Comunidades de Propietarios.

La cantidad presupuestada asciende a 150 millones de euros y creen que serán cerca de 850.000 las comunidades que deban realizar cambios, por lo que las cuantías de la subvención a cada comunidad oscilan entre 104,30 € y 677,95 €, en función de la infraestructura previamente instalada (la misma cantidad que se ofreció durante el primer Dividendo Digital en el años 2015, con el ajuste del IPC desde entonces).

Las ayudas previstas ascienden a:

• Para las comunidades de propietarios que tuvieran instalada una centralita programable la ayuda máxima prevista es de 100 € en todos los casos, con independencia de la zona geográfica.
• En las comunidades con amplificadores monocanales, la subvención prevista varía en función del número de múltiples digitales afectados, en cada zona geográfica. El importe máximo de la ayuda es el siguiente:
• l múltiple digital:         150 €
• 2 múltiples digitales:   250 €
• 3 múltiples digitales:   350 €
• 4 múltiples digitales:   450 €
• 5 múltiples digitales:   550 €

El cambio de frecuencia de la TDT implicará en los próximos meses una adaptación de las instalaciones de recepción en gran parte del territorio nacional. Pero quedarán excluidas de esta adaptación las viviendas individuales, donde únicamente se deberá resintonizar los televisores.

Antes de entrar a hablar de los posibles problemas que se pueden encontrar los instaladores en nuestras comunidades de propietarios al adaptarlas al 2º Dividendo Digital, es conveniente conocer qué es la Televisión Digital y la LTE.

a) La Televisión Digital Terrestre (TDT) (según el Ministerio de Economía y Empresa) es el conjunto de tecnologías de transmisión y recepción de imagen y sonido a través de señales digitales, codifican las señales de forma binaria, lo que permite la transmisión de varias señales en un mismo canal y la creación de aplicaciones interactivas a través de canales de retorno entre el consumidor y productor de contenidos.

b) La LTE es una tecnología para la prestación de servicios 4G y está considerada como la más apropiada para el desarrollo de las redes 5G en  la banda de 800 MHz.

Existen algunas diferencias entre la TDT y la LTE:

• La TDT está optimizada para la cobertura, la LTE está optimizada para la capacidad.
• En la TDT, con el transmisor en el centro, en el perímetro externo el nivel de señal es bajo, por lo que son necesarias antenas grandes y amplificadores. Si están cerca del transmisor de TDT, se necesitan antenas pequeñas y no son necesarios amplificadores.
• En la LTE, se pueden conectar unos 200 usuarios por célula; la tasa de datos es unas 100 veces mayor que las redes de 4G; se pueden conectar hasta 100 dispositivos más por unidad de área en comparación con las redes 4 G; tienen una reducción del 90% en el consumo de energía de red; las baterías duran 10 años. 

Actualmente la TDT opera en la frecuencia entre las bandas de 470 y 790 MHz. Para implantar el 5G hay que relegar la TDT al espectro que comprende entre los 470 y 694 MHz - de ahí los 12 canales que hay que perder-

Normalmente la TDT de nuestras televisiones ignora las bandas de telefonía cercanas, pero si la señal es demasiado fuerte, es posible que cause interferencias en las bandas cercanas. Para solucionar el problema de interferencias se instalan los filtros LTE.

Estos filtros se colocan en el propio cable de antena por lo que no afecta a las señales inalámbricas de alrededor como haría un inhibidor de frecuencia.

¿Qué nos deberían ofertar los instaladores a la hora de presupuestarnos la adaptación de nuestras instalaciones al nuevo Dividendo Digital? respecto a:

• Antenas:
• Permitan una instalación rápida y sencilla del dipolo.
• El conector del dipolo deberá estar orientado hacia atrás y de tipo F para optimizar la transferencia máxima de la señal.
• El conector F deberá tener una junta resistente a la intemperie.
• Que se puedan incorporar filtros ITE/5G.
• Filtros:
• Se deberán instalar cerca de la antena (no en el exterior).
• Filtros de corte de banda de alto rendimiento para prevenir las interferencias de niveles altos de las señales LTE/5G con las señales DVB-T.
• Es un problema que va a saturar los amplificadores de mástil y sintonizadores de TV.
• Deberán proporcionar el grado requerido de protección en el espectro de frecuencia 698-703 MHz. 

Según los casos:

• Amplificadores de mástil:
• Entrada/salida: BIII (DAB/UHF hasta 692 MHz (C49).
• LED indicador de encendido.
• Ajuste del nivel de salida.
• Baja Figura de Ruido. 
• Montaje en mástil o pared. 
• Amplificadores monocanales:
• Cabecera modular para grandes redes de Comunidades de Propietarios. Los seis filtros de los módulo de UHF aseguran una alta selectividad y alta ganancia, permitiendo dar respuesta a todas las instalaciones donde hay un gran número de canales. Estos módulos pueden ser alimentados de 12 a 24 Vdc, con lo que pueden ser utilizados como una extensión a equipos existentes.
• Ganancia 40-50 dB conmutable.
• Alto  nivel de salida 125 dBuV
• Alto rechazo al canal adyacente.
• Amplificadores programables. Serie TMB 100:
• Amplifican y distribuyen en una red un gran número de señales analógicas y digitales de terrestre y satélite.
• El TMB 100 está equipado con 10 filtros UHF. Los filtros son ajustables y pueden ser sintonizados en el rango del canal 21...69.
• El ancho de banda de cada filtro puede ser programado desde 1 a 7 canales (de 8 a 56 MHz).
• El ajuste individual en cada filtro de la frecuencia, ancho de banda y control automático del nivel de salida, permite alinear los niveles de los canales seleccionados.
• Las señales de BI-FM y BIII-DAB son igualmente amplificadas.
• Procesador de canales terrestres B 2000:
• Tiene la funcionalidad de un procesador de canal terrestre que combina filtrado, conversión y amplificación de diferentes señales de antena en una unidad de cabecera muy compacta.
• Se pueden conectar hasta 4 antenas de VHF/ UHF con más de 50 canales.
• Los canales se procesan de forma selectiva a un conjunto de estaciones de difusión terrestre con un alto nivel de salida para impulsar una red de distribución coaxial de múltiples viviendas y bloques de viviendas. 

En los próximos dias el Gobierno publicará los dos Reales Decretos aprobados y sabremos con exactitud el contenido del mismo. Lo que está claro es que nos vienen nuevas tecnologías que, a los Administradores de Fincas colegiados principalmente, nos van a proporcionar nuevos problemas a resolver.

Por experiencia sabemos lo importante que es en nuestras Comunidades de Propietarios que el sistema de televisión funcione correctamente, y las llamadas telefónicas que tenemos para su reparación cuando se produce una avería, o como ocurrió con el 1º Dividendo Digital para su implantación.

Según el propio Gobierno son 850.000 las Comunidades de Propietarios que se verán afectadas y que tendrán que tener operativa sus instalaciones antes del 30 de junio de 2020. Me consta que APIEM ha recomendado a sus asociados que procuren hacer acopio de material para poder cumplir con las peticiones de sus clientes, ( nosotros en representación de las Comunidades de Propietarios).

En pocos días habrá que informar a nuestros Presidentes/as del tema y solicitar presupuestos para la adaptación. Seguro que dependiendo del importe del costo podremos solucionarlo con junta extraordinaria o directamente por mandato del Sr. Presidente.

Os deseo efectividad, suerte, paciencia y profesionalidad.