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domingo, 16 de febrero de 2020

Peligro... gas radón

Este Administrador de Fincas colegiado asistió el pasado martes día 4 de febrero a una jornada técnica organizada en la sede del Instituto de Ciencias de la Construcción Eduardo Torroja, bajo el título: "Cambios Reglamentarios en el Código Técnico de la Edificación (CTE)".

La jornada estaba organizada por el Ministerio de Transporte, Movilidad y Agenda Urbana -anteriormente denominado Ministerio de Fomento- y su finalidad era  la de informar de las novedades del Real Decreto 732/2019, de 20 de diciembre  que modifica el Código Técnico de la Edificación incorporando un nuevo Documento Básico de Ahorro de Energía, una nueva Sección "Protección frente a la exposición al radón" del Documento Básico de Seguridad y una modificación puntual del Documento Básico de Seguridad en Caso de Incendio en la sección SI2 de "Propagación exterior".

En este último punto, relativo a los incendios en las fachadas exteriores de los edificios, en el turno de preguntas, intervine para mostrar mi extrañeza como Administrador de Fincas colegiado por la modificación que se realiza para proteger a las fachadas de los edificios, cuando esto suele ocurrir como consecuencia del incendio en una vivienda que termina por prender en la fachada de su edificio. Y sin embargo se sigue sin incluir una normativa para prevenir, actuar y proteger a las viviendas domésticas de un incendio. Cuando simplemente con legislar la obligación de instalar unos detectores de humos y en su caso también de CO2, en las viviendas se reducirían los incendios domésticos en un 40% según las Jefaturas de Bomberos de Madrid. Obligación que está implantada en Estados Unidos, Reino Unido, Alemania, Francia y otros países de nuestro entorno.

Pero lo que más me llamó la atención y motivó mayormente mi asistencia a la jornada fue la inclusión de una sección en el CTE sobre la protección frente al radón. Motivación que se ha visto aumentada al tener conocimiento que el Ayuntamiento de Madrid ha empezado a tramitar las ayudas a la rehabilitación financiadas en el Plan Estatal de Vivienda 2018-2021.

Al leer las actuaciones objeto de subvención incluyen:... "Por último, el programa financiará aquellas obras que permitan reducir de forma efectiva el promedio anual de concentración de radón en el interior de los edificios ..."

Desconozco si esta inclusión referida al gas radón es la primera vez que se realiza o al menos no había reparado en ello hasta ahora. Pero cuando dos Organismos Públicos coinciden a la vez en hablar sobre el tema y subvencionar las actuaciones para reducir su peligro en los edificios me obliga  informar sobre el tema.

Posiblemente, la coincidencia entre los dos Organismos Públicos sea motivada por la Directiva 2013/59/EURATOM del Consejo de la Unión Europea, que en el Capítulo X, DISPOSICIONES FINALES, Artículo 106, Transposición dice:" Los Estados miembros pondrán en vigor las disposiciones legales reglamentarias y administrativas necesarias para dar cumplimiento a lo establecido en la presente Directiva a más tardar el 6 de febrero de 2018", y que hasta la fecha no había sido transpuesto en España.

Algunos Ayuntamientos, como El Boalo, ya habían comenzado a poner en marcha una iniciativa para dar a conocer a sus vecinos todo lo relacionado con los efectos del gas radón sobre la salud de sus ciudadanos, mediante la información, mediciones de concentración y actuaciones sobre los edificios que lo requieran.

Seguro que algunos compañeros Administradores de Fincas colegiados estaréis pensando como yo y como nuestros administrados cuando les informemos: "Ya tenemos una nueva inspección en nuestras Comunidades. Veremos las consecuencias que tiene y si hay que pasar nuevas derramas extraordinarias".

Pasemos a la fase de información:

¿Qué es el gas radón?: Hay que saber que al Radón se le conoce como el asesino silencioso debido a que no puede ser detectado de manera natural por los seres humanos, al ser un gas incoloro, inodoro e insípido, con gran movilidad y gran solubilidad en el agua.

El gas Radón proviene de la desintegración radiactiva del uranio, estando de forma natural presente principalmente en suelos y rocas, como son los procedentes de rocas ígneas (granito) y metamórficas (pizarras y esquistos). El período para que la mitad de sus átomos se desintegren de forma radiactiva es de 3,8 días.

La Organización Mundial de la Salud (OMS) considera que el gas Radón es la segunda causa de muerte por cáncer de pulmón (entre el 3% y el 14%) después del tabaco.

Cuando el uranio se desintegra se convierte en polonio (Po212) y plomo (Pb214) y genera el gas Radón el cual se filtra hacia la superficie dependiendo del tipo de suelo y aprovechando los acuíferos subterráneos por su gran solubilidad al agua.

Es más habitual encontrarlo en las plantas bajas de los edificios que en los pisos superiores, debido a que pesa más que el aire, por lo que tiende a depositarse preferentemente en garajes, sótanos, trasteros, cuartos de instalaciones, pero mayormente en lugares bajos en contacto directo con el terreno que tengan poca ventilación y en las primeras plantas de un edificio (hasta la segunda o tercera planta).

El Radón cuando llega a la superficie se desintegra en partículas radiactivas que se mezclan con el aire que se respira y poco a poco, aunque son mas pesadas que el aire, van ascendiendo a las capas superiores de la atmósfera.

En los lugares abiertos no representan peligro para el ser humano puesto que su concentración es muy baja, variando entre 5 Bq/m3 y los 15 Bq/m3 (Bequerelios). -La normativa europea establece para los locales habitables 300 Bq/m3 como nivel de referencia y el límite es de 600 Bq/m3 para zonas sin uso público, aunque como dije, España aún no ha implementado la normativa europea-

Si el gas llegara a acumularse dentro de un edificio, podría suponer un riesgo para las personas que se encuentren en los mismos durante periodos prolongados de tiempo, ya que la exposición a una concentración media durante largo plazo aumenta el riesgo de padecer cáncer de pulmón. siendo esa probabilidad incluso mayor en personas fumadoras.

Veamos que nos dice la inclusión de la sección HS6 en el CTE sobre la protección frente al radón:

1. Será de aplicación a los edificios situados en los términos municipales incluidos en el apéndice B, en los siguientes casos:

a) edificios de nueva construcción;
b) intervenciones en edificios existentes:
 i) en ampliaciones, a la parte nueva;
ii) en cambio de uso, a todo el edificio si se trata de un cambio de uso característico o a la zona afectada, si se trata de un cambio de uso que afecta únicamente a parte de un edificio o de un establecimiento;
iii) en obras de reforma, a la zona afectada, cuando se realicen modificaciones que permitan aumentar la protección frente al radón o alteren la protección inicial.

2 Esta sección no será de aplicación en los siguientes casos:
a) en locales no habitables, por ser recintos con bajo tiempo de permanencia;
b) en locales habitables que se encuentren separados de forma efectiva del terreno a través de espacios abiertos intermedios donde el nivel de ventilación sea análogo al del ambiente exterior.

Verificación y justificación del cumplimiento de la exigencia: 

1 Para verificar el cumplimiento del nivel de referencia en los edificios ubicados en los términos municipales incluidos en el apéndice B, en función de la zona a la que pertenezca el municipio deberán implementarse las siguientes soluciones, u otras que proporcionen un nivel de protección análogo o superior:
a) En los municipios de zona I, se dispondrá una barrera de protección, entre el terreno y los locales habitables del edificio, que limite el paso de los gases provenientes del terreno.
Alternativamente, se podrá disponer entre el terreno y los locales habitables del edificio una cámara de aire destinada a mitigar la entrada del gas radón a estos locales. En este caso, la cámara de aire deberá estar ventilada y separada de los locales habitables mediante un cerramiento sin grietas, fisuras o discontinuidades entre los elementos y sistemas constructivos que pudieran permitir el paso del radón.
b) En los municipios de zona II, se dispondrá una barrera de protección, junto con un sistema adicional que podrá ser:
i) un espacio de contención ventilado situado entre el terreno y los locales a proteger, para mitigar la entrada de radón proveniente del terreno a los locales habitables mediante ventilación natural o mecánica;
ii) o bien, un sistema de despresurización del terreno que permita extraer los gases contenidos en el terreno colindante al edificio.
2 Cuando existan locales habitables situados en grandes áreas que no están protegidas, tales como cabinas de vigilante en garajes, podrá emplearse para la protección de dichos locales, como solución alternativa a las establecidas en los párrafos anteriores, la creación de una sobrepresión en el interior del local habitable mediante la introducción de aire del exterior.
3 En el caso de intervenciones en edificios existentes, la aplicación de las soluciones anteriores podrá ajustarse mediante la utilización de soluciones alternativas que, en conjunto, permitan limitar adecuadamente la entrada de radón. En todo caso es necesario que los locales habitables dispongan de un nivel de ventilación interior que cumpla con la reglamentación en vigor de calidad del aire.
4 En el caso de intervenciones en edificios existentes, cuando se disponga de valores medidos del promedio anual de concentración de radón, y alguna de las zonas de muestreo establecidas conforme a dicho apéndice supere el nivel de referencia, se tendrá en cuenta lo siguiente:
a) si se presentan valores comprendidos entre 1 y 2 veces el nivel de referencia, se adoptarán las soluciones correspondientes a municipios de zona I;
b) si se presentan valores que superen 2 veces el nivel de referencia, se adoptarán las soluciones correspondientes a municipios de zona II.

Barrera de protección:
1 La barrera de protección será todo aquel elemento que limite el paso de los gases provenientes del terreno y cuya efectividad pueda demostrarse.
2 Se consideran válidas (y no es necesario proceder a su cálculo) las barreras tipo lámina con un coeficiente de difusión frente al radón menor que 10-11 m 2 /s y un espesor mínimo de 2 mm.
3 La barrera de protección presentará además las siguientes características:
a) tener continuidad: juntas y encuentros sellados;
b) Tener sellados los encuentros con los elementos que la interrumpan, como pasos de conducciones o similares;
c) Las puertas de comunicación que interrumpan la continuidad de la barrera deberán ser estancas y estar dotadas de un mecanismo de cierre automático;
d) No presentar fisuras que permitan el paso por convección del radón del terreno;
e) Tener una durabilidad adecuada a la vida útil del edificio, sus condiciones y el mantenimiento previsto.
4 En intervenciones en edificios existentes, si no es posible la colocación de una barrera con las características indicadas en este apartado, los cerramientos situados entre el terreno y los locales habitables deberán funcionar como una barrera. Para ello se sellarán cuidadosamente las grietas y juntas de estos cerramientos y se cumplirá, al menos, con lo establecido en las letras b) y c) del párrafo anterior.

Espacio de contención ventilado: 
1 El espacio de contención estará constituido por una cámara de aire, pudiendo ser ésta vertical u horizontal en función del cerramiento a proteger, o por un local no habitable. Este espacio dispondrá en todo caso de ventilación natural o mecánica.
2 Para asegurar la ventilación, el espacio de contención deberá conectarse con el exterior mediante aberturas de ventilación que deberán mantenerse libres de obstrucciones.
3 Para la ventilación natural de una cámara de aire horizontal, salvo que se cuente con estudios específicos que permitan otra distribución, las aberturas de ventilación se dispondrán en todas las fachadas de forma homogénea, siendo el área del conjunto de aberturas de al menos 10 cm2 por metro lineal del perímetro de la cámara. En el caso de superficies de menos de 100 m2 , las aberturas podrán disponerse en la misma fachada siempre que ningún punto de la cámara diste más de 10 m de alguna de ellas. Si hay obstáculos a la libre circulación del aire en el interior de la cámara, se dispondrán aberturas que la permitan.
4 Para la ventilación natural de una cámara de aire vertical, salvo que se cuente con estudios específicos que permitan otra distribución, se dispondrán aberturas de ventilación en la parte superior de dicha cámara, colocadas de forma próxima a la cara exterior del muro a proteger, de manera que el conjunto de aberturas sea de, al menos, 10 cm2 por metro lineal.
5 En el caso de emplear locales no habitables como espacios de contención, se considera que la ventilación necesaria establecida por el DB HS3 o por el RITE, según corresponda, es suficiente.
6 En el caso de edificios existentes en los que no exista cámara de aire se podrá implementar una cámara que, aunque no tenga las mismas características de la cámara descrita anteriormente, mejore la protección frente al radón. En este caso la cámara podría construirse por el interior del cerramiento en contacto con el terreno, debiendo ser continua y abarcando toda la superficie a proteger. Además, deberá estar comunicada con el exterior y disponer de una altura o espesor de al menos 5 cm.
7 La eficacia de la solución se deberá comprobar experimentalmente con mediciones de concentración de radón posteriores a la intervención de acuerdo al apéndice C.
8 Cuando no se cumplan las condiciones necesarias para el establecimiento de ventilación natural o se considere necesario aumentar la eficacia de la instalación en el caso de que las mediciones de concentración de radón posteriores a la intervención no ofrezcan valores aceptables, se dispondrán extractores mecánicos. En este caso las aberturas se dimensionarán según las características específicas de la cámara y las aberturas de admisión se situarán lo más lejos posible de la abertura de extracción para facilitar la ventilación del espacio. Las bocas de expulsión estarán situadas conforme a lo especificado en el apartado 3.2.1 del DB HS3, excepto lo relativo a la disposición en cubierta, que se considera opcional.

Despresurización del terreno :
1 El sistema de despresurización del terreno se configurará mediante una red de elementos de captación, formada por arquetas o tubos perforados instalada en una capa de relleno granular que favorezca la circulación del aire, situada bajo el edificio, conectada a un conducto de extracción y un sistema de extracción mecánica.
2 Las bocas de expulsión estarán situadas conforme a lo especificado en el apartado 3.2.1 del DB HS3. En el caso de que no fuera posible su disposición en cubierta se deberán cumplir al menos el resto de condiciones descritas en dicho apartado.
3 En el caso de intervenciones en edificios existentes, si no es posible la instalación del sistema bajo el edificio accediendo desde la solera o desde el exterior, se podrá instalar de forma perimetral en el terreno exterior junto al edificio. En cualquiera de estos casos será necesario un estudio específico de la cimentación y la circulación del aire bajo el edificio.
4 Si la capa de relleno no es continua debajo del suelo a consecuencia de la presencia de obstáculos como puedan ser partes de la cimentación, deberá facilitarse esta continuidad mediante la apertura de huecos en los obstáculos o, si esto no fuera posible, situando elementos de captación en cada una de las distintas zonas.
5 En el caso de muros, se podrá utilizar un sistema similar adaptado a las circunstancias particulares de los mismos.
6 La eficacia del sistema se deberá comprobar experimentalmente con mediciones de concentración de radón posteriores a la intervención de acuerdo al apéndice C.
7 Cuando se considere necesario aumentar la eficacia de la instalación en el caso de que estas mediciones no ofrezcan valores aceptables, podrá incrementarse el caudal de extracción, introducirse nuevos elementos de captación u otras soluciones. 

Construcción de las condiciones particulares de ejecución de los sistemas de protección frente al radón:


Barrera tipo lámina:
1 La barrera se colocará sobre una superficie limpia y uniforme, de tal forma que no se produzcan fisuras que permitan la entrada del gas radón.
2 Cuando la lámina se vaya a colocar sobre el terreno o sobre una capa de material granular, será necesario garantizar la uniformidad y limpieza de la superficie de asiento, asegurando la ausencia de elementos que puedan dañar la barrera. Para ello se deberá disponer una capa de hormigón de limpieza o mortero de cal hidraúlico.
3 Si la barrera no tiene características de antipunzonamiento se colocarán capas de protección antipunzonamiento.
4 La barrera se reforzará en las esquinas, los rincones, los puntos en los que atraviesa los muros, en el paso de conducciones y en otros puntos débiles en los que se pueda prever una reducción de sus propiedades, salvo que en las especificaciones de la barrera se establezcan condiciones particulares.
5 Los encuentros con otros elementos, los puntos de paso de conducciones, los solapes y las uniones entre distintas partes de la barrera se sellarán convenientemente según las especificaciones de la barrera para evitar las discontinuidades entre los diferentes tramos. El sellado debe realizarse con productos que garanticen la estanquidad al gas radón, como pinturas aislantes, recubrimientos de capas plásticas, masillas flexibles, perfiles de goma u otra solución que produzca el mismo efecto.
6 La barrera horizontal deberá prolongarse por los paramentos verticales (muros, fachadas) hasta 20 cm por encima de la cota exterior del terreno.
7 Los pozos de registro, arquetas de acometida, huecos o patinillos en contacto con el terreno y todos aquellos elementos que supongan una discontinuidad de la barrera, serán en la medida de lo posible estancos a los gases y se realizarán:
a) con hormigón armado impermeable al agua;
b) con una capa de material impermeable al agua;
 c) disponiendo de una barrera frente al radón.

Cámara de aire horizontal ventilada :
1 En el caso de cámara de aire horizontal la superficie del terreno bajo la cámara es conveniente que disponga de una capa de hormigón de limpieza.

Cámara de aire vertical ventilada :
1 Como cámara de aire vertical ventilada podría considerarse una cámara bufa exterior o un patio inglés continuos, aunque no estén totalmente abiertos por la parte superior.

Sistemas de despresurización :
1 Los elementos de captación, tanto arquetas como tubos perforados, deben situarse centrados en el espesor de la capa de relleno especificada en el apartado 3.3, para que se utilice toda su superficie en la extracción del aire.
2 Cuando se vierta directamente el hormigón de la solera sobre la capa de relleno, ésta se protegerá, por ejemplo, mediante una capa de geotextil, para evitar que sus huecos se saturen, así como que se inutilicen las arquetas o los tubos perforados.

Mantenimiento y conservación: 
1 Las operaciones necesarias durante la vida de los sistemas de protección frente al radón para asegurar el funcionamiento, aumentar la fiabilidad y prolongar la duración de la misma, se englobarán en un plan de mantenimiento.
2 Deben realizarse al menos las operaciones de mantenimiento que, junto con su periodicidad, se incluyen en la tabla 6.1 y las correcciones pertinentes en el caso de que se detecten defectos. Deben además seguirse las especificaciones concretas de los materiales y sistemas empleados para garantizar la durabilidad de los sistemas de protección:




Operaciones de mantenimiento:
                                                               Operación                                           Periodicidad

Conductos                 Limpieza                                                                              1 año     
                                  Comprobación de la estanqueidad aparente                        5 años
Aberturas                  Limpieza                                                                              1 año
Extractores                Limpieza                                                                              1 año
                                  Revisión del estado de funcionalidad                                  5 años
Filtros                        Revisión del estado                                                             6 meses
                                  Limpieza o sustitución                                                        1 año
Sistemas de control   Revisión del estado de sus automatismos                           2 años

NOTAS: Para mayor información:

Código Técnico Edificación: Documento Básico HS- Salubridad
Mapas de zonas expuestas al radón:
Consejo de Seguridad Nuclear (https://www.csn.es/mapa-de-esposicion-al-radon-en-espana)


domingo, 17 de noviembre de 2019

Alumbrado de emergencia

El pasado 26 de septiembre, este Administrador de Fincas fue invitado por la Asociación APIEM a asistir a una jornada  técnica sobre "Alumbrado de emergencia: sistemas autotest, mantenimiento y control".

La jornada, muy interesante, estuvo impartida por NORMAGRUP y el ponente, D. Alfredo Fernández Olano, Director  de Marketing de la  misma,  demostró tener suficientes conocimientos del tema a tratar y todo lo relacionado con ello.

¿Porqué digo que el tema era interesante?: Sencillamente porque desde el pasado 9 de julio de este año es obligatoria la instalación de equipos de alumbrado de emergencia que dispongan de un sistema automático de control del funcionamiento y de la autonomía. 

La Comunidad de Madrid publicaba en su Boletín Oficial del día 8 de abril pasado el decreto 17/2019, de 2 de abril, por el que se desarrolla el procedimiento de ejecución, registro y comunicación de las inspecciones periódicas de instalaciones eléctricas de baja tensión, de las excepciones de las instalaciones eléctricas comunes en fincas y se establecen criterios de seguridad en los suministros complementarios en algunos locales de pública concurrencia.

Este nuevo Decreto de la Comunidad de Madrid afecta a muchos de los edificios de viviendas que administramos, ya que si hasta finales de 2013 era obligatorio que sus instalaciones eléctricas comunes pasaran una inspección cada 10 años (cuando tuvieran una potencia total instalada superior a 100 KW  o 24 o más suministros -Real Decreto 842/2002), a partir del 9 de julio 2019 se hace obligatorio para los edificios de viviendas con más de 16 suministros, independientemente de la potencia de la instalación.

La primera inspección periódica de las instalaciones eléctricas comunes de edificios de más de 16 suministros de una antigüedad mayor a diez años se efectuará antes de la fecha que se indica a continuación, según el número de suministros de los edificios (Disposición adicional única del Decreto 17/2019):
  1. Antes del 1 de diciembre de 2020: 24 o más suministros.
  2. Antes del 1 de diciembre de 2021: 22 a 23  suministros. 
  3. Antes del 1 de diciembre de 2022: 20 a 21  suministros.
  4. Antes del 1 de diciembre de 2023: 18 a 19  suministros.
  5. Antes del 1 de diciembre de 2024: 17  suministros.
Igualmente, establece algunos criterios de seguridad para los suministros complementarios y regula los equipos de alumbrado de emergencia para los edificios de viviendas. y locales públicos.

Fijaos la importancia que puede tener, entre otras, el cumplimiento de estas inspecciones eléctricas, cuando  a finales de septiembre se ha producido un incendio en una de las viviendas de una Comunidad que administramos, afortunadamente sin problemas personales, pero con gran susto para los residentes en el edificio debido al humo que se extendió por la escalera.

El Cuerpo de bomberos en su intervención informaron que, gracias a que la instalación general del edifico se había realizado recientemente (eran más de 24 viviendas) y correctamente con arreglo a normativa, los daños no habían sido más importantes.

Ese incidente motivó la publicación de un artículo: "Quiero estar seguro en mi casa...ante un incendio". (Si aún no lo has leído pulsa  aqui para leerlo). Además de las reuniones que el Colegio de Administradores de Fincas de Madrid esta manteniendo con representantes del Cuerpo de Bomberos del Ayuntamiento de Madrid y la Comunidad de Madrid para aprobar unas pautas de colaboración y en las que participo como integrante de varias Comisiones de trabajo.

Veamos qué podemos informar a nuestros administrados sobre, "lo más importante respecto al alumbrado de emergencia":

El alumbrado de emergencia es aquel instalado para ser utilizado cuando existe un fallo en la alimentación del alumbrado normal.

Existen dos tipos de luminarias de emergencia:
  • Aparatos autónomos: luminaria que proporciona alumbrado de emergencia de tipo permanente o no permanente en la que todos sus elementos (batería, lámpara, mando, etc) están contenidos dentro de ellas o a menos de 1 metro de distancia.
  • Aparatos alimentados por fuente central: luminarias que están alimentadas a partir de un sistema central no incorporado en la propia luminaria.
Las luminarias se pueden definir también según dos parámetros:
  • Según el flujo luminoso: Lúmenes declarados por el fabricante de la luminaria 60 segundos después del fallo de alimentación y que se mantiene de modo continuo hasta el final de la duración asignada de funcionamiento ( aproximadamente 200 lúmenes).
  • Según la autonomía: tiempo declarado por el fabricante durante el cual se emite el flujo luminoso asignado (normalmente 1 hora y en los hospitales 2 horas).
Existen tres modos de funcionamiento de las luminarias:
  • Modo en alerta: La luminaria de emergencia se encuentra a la espera de un fallo de suministro eléctrico para entrar en funcionamiento.
  • Modo de emergencia: La luminaria de emergencia proporciona alumbrado estando alimentado por su fuente de energía interna, cuando falla la alimentación normal.
  • Modo en reposo: La luminaria de emergencia ha sido apagada intencionadamente mientras la alimentación normal está interrumpida, o que ha transcurrido la autonomía o la duración asignada y no se ha restablecido la alimentación normal y  que en el caso de regreso de la alimentación normal, vuelve automáticamente al estado de alerta.
Clases de luminarias atendiendo al modo de funcionamiento de la fuente lumínica:
  • No permanente: Luminaria en la que la fuente lumínica solo está encendida únicamente cuando falla la alimentación de alumbrado normal.
  • Permanente: Luminaria en la que la fuente lumínica está encendida permanentemente tanto en presencia de red eléctrica como en ausencia de ella.
  • Combinada: Luminaria en la que existen dos o más lámparas, de las que al menos una está alimentada a partir de la alimentación de alumbrado de emergencia y las otras a partir de la alimentación de alumbrado normal.
Actualmente, con la tecnología LED como fuente de luz, se han dejado de utilizar luminarias de emergencia combinadas pasando a ser todas no permanentes o permanentes. Cuando se utilice un indicador luminoso del tipo LED debe cumplir con los requisitos de color de la Norma 600073 que debe ser verde.

También existen los equipos de alumbrado de emergencias inteligentes. Estos equipos son capaces de mostrar el estado y duración de las luminarias, sin necesidad de cortar el suministro eléctrico de la instalación a cada luminaria, dejando que se agoten las baterías, para su comprobación por medios visuales. 

Cuando tengamos que instalar o modificar instalaciones de luces de emergencia es conveniente que pidamos que sean de tecnología LED, no sólo por el ahorro energético que representan sino también porque dan mayor eficiencia energética. Los nuevos equipos disponen de ópticas más eficientes que permiten cubrir superficies mayores, con lo que se consigue reducir el número de puntos de luz de alumbrado de emergencia.    

domingo, 3 de noviembre de 2019

Quiero estar seguro en mi casa...ante un incendio

Este Administrador de Fincas colegiado asistió el pasado 28 de octubre a una jornada técnica organizada por la Asociación de Investigación para la Seguridad de Vida y Bienes (CEPREVEN) bajo el título "Incendios Domésticos: prevención y protección".

Todas las ponencias fueron muy interesantes, pero destacaría la de D. Carlos Arribas Blanco (representante del Cuerpo de Bomberos del Ayuntamiento de Madrid) y la de D. Juan de Dios Fuentes (SIEMENS), ya que su temática es la que más puede ayudar a nuestros administrados para conocer las causas que motivan los incendios dentro de sus viviendas y cómo poder evitarlas. Las dos han servido de base para este artículo, al igual que otras recomendaciones del Cuerpo de Bomberos del Ayuntamiento de Madrid y experiencias propias.

Las estadísticas de los últimos años nos dicen que la mayoría de las intervenciones del Cuerpo de Bomberos del Ayuntamiento de Madrid se realizan mayoritariamente en las viviendas. De 1612 intervenciones en 2018, 1295 corresponden  a viviendas particulares, lo que representa un 82%. Con el agravante de que en 2019 ya se han registrado 6 fallecimientos como consecuencia de un incendio.

Es muy  interesante conocer las causas principales de estos incendios domésticos para tenerlas en cuenta y que nuestros administrados y los ciudadanos en general procuren evitarlas por medio de medidas correctoras.

Existe la creencia generalizada que los incendios se producen mayoritariamente en las cocinas. Sin embargo, las estadísticas lo desmienten. Mayormente se producen en los salones y dormitorios. Pero veamos esas causas, dónde y cómo se provocan y cómo corregirlas:
  • En las cocinas: los hornos, campanas extractores y electrodomésticos en general.
    • Cuidar la limpieza y eliminar acumulación de grasas, especialmente en las campanas extractoras.
    • Realizar una correcta instalación de los aparatos y hacer un uso adecuado de los mismos.
    • No colocar muy juntos los aparatos para evitar sobrecalentamientos  y estar atentos por si algún aparato no funciona correctamente. 
    • Cuidado con dejar alimentos en la placa de cocción o el horno y ausentarse para hablar por teléfono o cualquier otra circunstancia: el aceite puede arder y provocar un incendio.
    • No cocine con mangas anchas en su vestimenta.
    • Si se cocina con fuegos de gas y la placa está situada delante de una ventana, no poner cortinas que pueden arder por una llama que se provoque o el aceite que arda.
    • Problema con algunas personas mayores: ¡Siempre lo he hecho así y nunca ha pasado nada!
  • Instalaciones eléctricas:
    • Deben ser realizadas y mantenidas por personal cualificado para ello.
    • Procurar no sobrecargar ni las líneas ni los enchufes (ojo con las regletas de varios enchufes).
    • No manipular los cuadros eléctricos salvo por personal cualificado y mucho menos manipularlos en el cuarto de contadores general para hacer puentes y pagar menos consumo a las Compañías suministradoras.
    • Extremar el cuidado en viviendas muy antiguas y en las que la instalación eléctrica sean las originales.
  • Cigarrillos:
    • Son muy peligrosos los cigarrillos mal apagados. Una colilla echada a la basura sin estar apagada totalmente puede originar un gran incendio. 
    • ¡Cuántos incendios se han producido  por fumar en la cama o el sofá y quedarse dormido!
    • Cuidado con los dispositivos para cargar los mecheros. La botella amarilla del suministro de gas puede explotar y tiene fuerza suficiente para demoler tabiques. (En la última explosión en una vivienda del Puente de Vallecas se presupone que pudo ser esa la causa)
  • Velas:
    • Muy importante apagarlas al acostarse o al ausentarse de casa.
    • Encenderlas a una distancia razonable de cortinas u objetos que puedan arder.
    • Procurar estar pendientes de ellas en el momento en que se consumen.
    • Antes de encender una vela protegerla con un recipiente adecuado.
    • Evite las corrientes de aire: pueden arder materiales próximos.
    • No use velas en los dormitorios, ni en presencia de niños ni mascotas.
    • En Navidad aleje las velas de cualquier elemento decorativo.
  • Calefactores con puntos incandescentes:
    • Encenderlos alejados de muebles y sofás y sobre todo de las cortinas.
    • No utilizarlos para secar la ropa.
    • Siempre apagarlos al acostarse. No dejarlos encendidos mientras dormimos.
    • No sobrecargar la instalación eléctrica y vigilar el cableado del aparato.
  • Calderas individuales para calefacción y/o agua caliente sanitaria:
    • Imprescindible se realice su instalación y la revisión reglamentaria por personal cualificado.
    • No se debe manipular y sí hacerle el mantenimiento que marquen las normativas. 
  • Adornos navideños (muy de actualidad en esta época):
    • Antes de instalarlas, como se suelen guardar de un año para otro, revisar el cableado y las bombillas.
    • Las bombillas colocarlas alejadas de papeles y adornos y no digamos su revisión si se instalan en el árbol de navidad, sea natural o artificial.
    • Siempre apagarlas al acostarse o al ausentarse de casa. 
  • Mantas eléctricas:
    • Desecharlas, sustituirlas o repararlas si tienen el cableado estropeado.
    • No dormir con ellas encendidas. Apagarlas antes de dormirse.
  • Olor a gas al entrar en la vivienda:
    • Si al entrar en la vivienda se detecta olor a gas NUNCA encender ni apagar la luz.
    • No intente localizar el escape con mecheros, cerillas o elementos de llama.
    • Cerrar la llave de paso general del gas de la vivienda.
    • Abrir ventanas para ventilar la vivienda.
    • Avisar a la empresa que suministre el gas y/o al servicio de emergencia.
    • Nunca llamar por teléfono dentro de la vivienda. Siempre en lugar seguro fuera de ella.
Sabemos lo que hay que hacer y lo que no debemos hacer nunca. Pero... ¿qué hacer si a pesar de tomar las medidas, o por no tomarlas (siempre lo he hecho así y nunca ha pasado nada) se produce un incendio?

Nuestra actuación dependerá de varias circunstancias:

       1. Si el incendio se produce en nuestra vivienda:
Para intentar apagarlo, caso que se produzca en nuestra vivienda, es muy recomendable disponer de un extintor, una manta ignífuga y detectores de humo y detector de gas (si guisamos con gas) -es como el seguro, mejor no tener que utilizarlo, pero hay que tenerlo por si acaso-
    • Intentar extinguirlo nada más comenzar. Si tenemos detector de humos nos avisará (luego hablaremos con más detalle sobre los detectores de humos) y podremos conseguir que se quede en una alarma.
    • Si no tenemos en casa un extintor, al menos tener localizado  el más cercano de las zonas comunes del edificio (escalera o portal).
    • Nunca intentar apagar un fuego echándole agua.
    • Si no podemos apagarlo, no dudemos en salir de la vivienda dejando cerrada la puerta.
    • Si el fuego nos impide salir de la vivienda cerrar las puertas de las habitaciones que podamos, tratemos de protegernos en el exterior (terraza o balcón) o asomarnos a una ventana para que nos vean. 
    • Lamar al 112 y dar aviso del incendio.
    • Si salimos de la vivienda, esperar a los bomberos para darles la información que precisen.
     2. Si el incendio se produce por debajo de su vivienda:
    • No salir nunca de la vivienda si hay fuego que nos impida bajar o humo en la escalera. Mueren más personas por el humo que por el fuego.
    • Si no podemos salir de la vivienda, poner trapos/toallas mojados en todas las rendijas de la puerta de entrada para que no nos entre el humo y no abrir la puerta.
    • Si el fuego es por el exterior del edificio o patio, mojar las ventanas  amenazadas por las llamas.
    • Hacer señales desde una ventana para que nos vean desde la calle e intenten evacuarnos. Nunca intente escapar por una ventana: ¡espere a ser rescatado!
    • Llame al 112 e indique su posición y circunstancias que le afecten: problemas de movilidad, si hay niños con usted, el número de personas en la vivienda, etc. 
     3. Si el incendio se produce por encima de nuestra vivienda:
    • No encontraremos humo en la escalera y podremos abandonar la vivienda.
    • Protéjanse con mantas y salgan de la vivienda sin recoger nada. Lo más valioso es la vida.
    • No usar el ascensor bajo ningún concepto, nos podríamos quedar atrapados en él.
    • No correr. Abandonar el edificio con tranquilidad y a ser posible entregar las llaves de nuestra vivienda a los Bomberos, porque es posible que tengan que reconocerla.
    • No alarmar a los vecinos por el telefonillo, ni animarlos a abandonar su vivienda, porque podríamos ponerlos en peligro si alguno de ellos sale a la escalera donde hay humo.
    • Si somos testigos de un incendio llamar a los Bomberos y darles la alarma. No confiar que otra persona lo hará. 
    • LLamar al 112, detallando el número de plantas del edificio, en qué planta es el incendio y si hay gente pidiendo ayuda.
    • Si el número de la calle es complicado de localizar, dar alguna referencia que pueda ser de ayuda para localizar la ubicación.
    • Esperar a los servicios de emergencia en lugar próximo e indicarles el lugar concreto del incidente.
     4. Otras precauciones a tener en cuenta:
    • Contactar con la Policía. Pueden ayudarnos en la custodia temporal de nuestra propiedad.
    • Intentar localizar los siguientes objetos (podemos solicitar ayuda de Bomberos):
      • DNI, pasaporte, carné de conducir, tarjeta sanitaria.
      • Medicamentos esenciales que estemos tomando, tales como pastillas para la tensión o insulina  
      • Gafas graduadas, lentillas, audífonos, prótesis un otros objetos personales.
      • Documentos  de valor como tarjetas de crédito, cheques, libretas de ahorro.
      • Póliza de seguro, dinero, joyas.
    • Si después del incendio se encuentra mal, acudir al médico o llamar a un servicio de Urgencia.
    • Para rearmar cualquier instalación desconectada (gas, electricidad o agua), nuestra responsabilidad es reclamar a los suministradores del servicio para que la comprueben previamente. No intentarlas ponerlas nuevamente en funcionamiento por nosotros mismos.
    • La comida, bebida y medicina expuestas al calor, humo o el hollín deben desecharse.
    • Consultar con nuestra Compañía de seguros si nuestra póliza cubre el alojamiento temporal de un hotel. Si no lo hace, comunicarlo a Bomberos.
    • Hay que conservar todas  las facturas de cualquier gasto que se realice. Es muy importante para poder justificar posteriormente a nuestro seguro los gastos causados por el incendio.
    • Reclamaciones al seguro:
      • Avisar cuanto antes a la compañía de seguros. Informarle de las pérdidas o daños y facilitar una dirección de contacto y un teléfono. Intentar realizar un inventario de los objetos personales, tanto en el interior como en el exterior del inmueble, que puedan verse visto afectados por el incendio. 
      • No retirar ningún objeto dañado del inmueble hasta que finalice la visita del perito.
      • Si no recuerdas el nombre de tu Compañía de seguros llama al Consorcio de Seguros, allí te podrán informar.
      • Si necesitas algún informe relativo a la actuación de Bomberos, llama al teléfono 915 32 32 32 y te informarán de cómo y dónde solicitarlo.Mientras estés desalojado  de tu vivienda notifica tu cambio de dirección a:
        • Responsable de tu empresa o al Jefe de Personal.
        • Familia y amigos.
        • Oficina de correos. Ellos pueden retener o reenviar tu correo dependiendo del tiempo necesario para tu retorno.
        • Repartidores de servicios tales como periódicos, libros, etc.
        • Operador de teléfono y Compañía de gas, electricidad y agua.
        • La Policía, si el incendio es objeto de investigación.
        • A tu Administrador de Fincas.
Dije que al final hablaría sobre los detectores de humos. Y ha llegado el momento.

Considero que su instalación debería ser obligatoria en todas las viviendas, nuevas y existentes de  España. El costo es pequeño y las estadísticas nos dicen que  en los países en los que se ha hecho obligatoria su instalación (Reino Unido, Francia y otros,) los incendios en viviendas domésticas se han reducido entre el 40% y el 50% quedando sólo en conatos.

En España la Fundación MAPFRE viene luchando desde hace años para que se instalen los detectores de humos en las viviendas. Sus estadísticas (nuevamente las estadísticas) nos dicen que el 43,9% de los fallecidos en incendios durante 2018 en España fueron mayores de 64 años. Que el riesgo de morir en un incendio se multiplica por 5,2 si la persona vive sola. Que en 2018 se registraron 42 incendios al día en las viviendas y que en ese período fueron 123 los muertos por estas causas.

Que instalando detectores de humos en una vivienda, ocurre lo siguiente:
  • La prevención disminuye el 50% de los fallecidos en un incendio.
  • La prevención disminuye el 50% de fallecidos nocturnos.
De ahí la importancia y necesidad de instalar detectores de humos en nuestras viviendas, vivamos solos o no. El problema surge al intentar saber qué tipo de detector tengo que instalar, dónde colocarlo y qué requisitos deberían tener. La oferta en el mercado es muy variada en todos los aspectos, desde unos 10 € hasta los 100 € la unidad.

Intentemos dar unos notas que nos ayuden a elegir el o los más convenientes detectores de humos:
  • Tipo de detector:
    • Eléctricos :deben ser instalados por un profesional  por ser más complejos y no se quedan sin batería.
    • A pilas. Utilizan  las pilas AAA y AA.  La duración varía desde 1 año a los 10 años.
    • Recomendables: que sean a pilas, a diez años de duración, que tengan un mecanismo de indicación de batería agotada acústicamente o con luz intermitente, con marcado CE, con alarma acústica de 85 dB. Se recomienda hacer una  prueba de sonido una vez al año. 
  • ¿Dónde instalarlos?:
    • El ideal es en todas las habitaciones de la vivienda, aunque dependerá del tamaño de la misma.
    • Conveniente en el salón y dormitorios.
    • Donde los ocupantes de la vivienda necesiten ayuda.
    • Solo hay que pegarlos o atornillarlos al techo.
  • Requisitos que deberían cumplir:
    • De acuerdo con la Norma EN 14604 de 2005 , en vigor desde 1/8/2008 "Alarmas de humo autónomos, solo para detectores de humo".
    • Marcado CE según la Norma EN 14604 de 2005 "Alarmas de humo autónomos, solo para detectores de humo".
    • Duración de la pila al menos un año según la Norma EN 14604 de 2005 "Alarmas de humo autónomos, solo para detectores de humo".
    • Alarma acústica de 85 dB a 3 metros según la Norma EN 14604 de 2005 "Alarmas de humo autónomos, solo para detectores de humo".
  • ¿Qué ofrece un detector de humos de los más caros respecto a los baratos?
    • Sensor de humo óptico (con célula fotoeléctrica).
    • Batería incorporada con vida útil de 10 años.
    • alarma de 85 dB (activada por detector de humos)
    • LED integrado para informar del estado del aparato.
    • Wi-Fi para alertas remotas.
    • Bluetooth Low Energy para el uso remoto en función de silenciador y para compatibilidad del homekit.
    • Se silencia el detector de humos por alarma disparada accidentalmente desde tu smartphone
    • Alerta de batería baja al llegar los 10 años y debe reemplazarse el dispositivo completo.
    • recuerda realizar prueba de sonido (recomendable 1/año)
Ahora todo depende de ti. Que quieras estar seguro en tu casa, o ... "como siempre lo he hecho así y no ha pasado nada", me quedo como estoy. Sin tomar medida alguna y confiando en la suerte. 

domingo, 20 de octubre de 2019

Salas de Calderas para Calefacción y ACS

Hace unos días el autor del libro "Salas de Calderas para Calefacción y ACS", el Ingeniero Industrial D. José Antonio Plaza Peláez, con el que había coincidido en unas jornadas técnicas, me llamó telefónicamente  para informarme del libro que acababa de publicar y cuya lectura creía que podría ser interesante para el colectivo de Administradores de Fincas. Si esto era así, me preguntaba, ¿cómo podría ponerlo en conocimiento de estos profesionales?

Mi respuesta fue que la mejor forma sería por mediación de nuestro Colegio de Administradores de Fincas de Madrid. Aunque como son muchos los libros, de todas las materias, que son ofrecidos al Colegio, no siempre son aceptados y propuestos.

Si me hacía llegar un ejemplar, me comprometía a leerlo en un tiempo razonablemente corto, y si lo consideraba interesante como Administrador de Fincas colegiado, me comprometía a intentar promocionárselo entre nuestro colectivo. Antes de una hora ya tenía un ejemplar en mi poder y el reto estaba ahora de mi parte. 

Por circunstancias personales no he podido leerlo en el tiempo que habría deseado pero al final lo conseguí.

Partiendo de la realidad de que los Administradores de Fincas colegiados (AFc) no tenemos que ser técnicos  especializados en las instalaciones de calefacción y agua caliente sanitaria (ACS) de los edificios que administramos, aunque algunos lo seamos. Y puesto que vamos a llevar el mantenimiento y las reparaciones de esas instalaciones sí es conveniente, como dice el autor, que al menos tengamos un conocimiento amplio de "los distintos sistemas de calefacción, sus componentes y las leyes que rigen su comportamiento, y las soluciones a los problemas más habituales que se dan en este tipo de instalaciones".

Me he leído con detenimiento las 320 páginas de que se compone el libro, incluso subrayando los párrafos que me llamaban la atención de sus 10 capítulos y el resultado es el siguiente:

Los capítulos 1 al 5 son un recorrido por la historia de cómo el ser humano se ha ido calentando a lo largo de los tiempos, así como los diferentes materiales que le han servido para encender los diferentes aparatos que le proporcionaban calefacción y el agua caliente. Terminando en el quinto capítulo con el equipamiento de una sala de calderas.

El capítulo 6 se dedica a informar sobre toda la normativa y reglamentación que rigen desde el 21 de junio de 1968 en se aprobó el reglamento sobre Utilización de Productos Petrolíferos para Calefacción y otros usos no Industriales, hasta la fecha.

"Anteriormente a esta fecha, 21/06/1968, las instalaciones centrales de calefacción y ACS se realizaban sin mas referencia que las buenas prácticas".

El capítulo 8 (me salto el 7 a propósito), esta dedicado a la sala de caldera como volumen de control. Es un capitulo técnico y al colectivo de los AFc les puede interesar como cultura general.

Sin embargo, la lectura de los capítulos 7, 9 y 10 deberían ser de obligado cumplimiento para todos aquellos AFc que quieran estar documentados y poder informar con conocimiento de causa a sus administrados, así como comprender los presupuestos que las Empresas de mantenimiento nos envían cuando se produce una avería en las Salas de Caldera, las quejas más habituales achacadas a éstas y cómo serán las que se podrán utilizar en el futuro como consecuencia del cambio climático y la sustitución de los combustibles fósiles por energías renovables.   

La lectura del libro, aunque sea técnico, resulta amena, sencilla y comprensible para los no técnicos. Además de leerlo sería interesante que el autor se ofreciera para dar una jornada informativa al colectivo de Administradores de Fincas colegiados en nuestro Colegio a fin de poder informar en directo y aclarar las dudas que la lectura del libro pudiera haber creado en algunos compañeros.

Me informa el autor del libro: "que se pueden adquirir ejemplares a través de las dos direcciones de correo electrónico:
  • asociacioningenieros@aedici.com        Tf: 910 316 656
  • joseantonio@idafe.es                                
Sólo hay que enviar un escrito a cualquiera de esas dos direcciones de correo electrónico, señalando el nº de ejemplares del libro que desean e indicando la dirección de envío y los datos de facturación.

Adjuntando copia del carnet de colegiado del CAF de Madrid tendrá un descuento del 15%. Los gastos de envío son gratuitos"

Ya sé que algunos AFc diréis que el día a día de nuestros despachos, a veces es estresante, que no nos deja tiempo para formarnos con lecturas de libros. Pero creo que hay que hacerlo. Cuanto más formados e informados estemos más nos valorarán y respetarán. Y con esa intención algunos luchamos por haceros las cosas más fáciles y al alcance del poco tiempo libre que nuestra profesión nos deja.


lunes, 2 de septiembre de 2019

HACIENDO AMIGOS...


Este Administrador de Fincas fue invitado por un representante de ENERGY FLOW CONCEPT (Consultora de ingeniería) a participar en un debate abierto, que se celebraba el pasado 18 de julio, sobre la nueva postura del administrador de fincas en los nuevos modelos de ciudad sostenible.

La propuesta del debate estaba planteada por MARES (1) con el objetivo de constituir una asociación de administradores/as de fincas con criterio ecosocial, que disponga de las herramientas necesarias para poder abordar el fututo de la sostenibilidad en nuestras ciudades, siendo uno de sus objetivos fundamentales la rehabilitación energética integral de edificios.

- (1) MARES: Es un proyecto promovido por el Ayuntamiento de Madrid junto a ocho socios: Dinamia, Estudio SIC, Vivero de Iniciativas Ciudadanas, Ecooo, Todo por la Praxis, Agencia para el Empleo, Acción contra el Hambre y Tangente.-

Dos eran los objetivos que figuraban en el cartel anunciador de la sesión:
  1. La figura del administrador de fincas en el nuevo modelo de ciudad sostenible.
  2. Debate abierto sobre la constitución de una asociación de Administradores de fincas con criterio ecosocial.
A la reunión asistimos 13 personas: 5 Administradores de Fincas colegiados, 1 representante de FAIN ASCENSORES, 4 representantes de Ecooo y 3 representantes de Energy Flow Concept.

Nada más comenzar los promotores de la misma, a presentar la reunión, tuve la sensación que no tenían una idea clara de lo que son las Administraciones de Fincas, ni del papel importante e imprescindible que tienen los Administradores de Fincas colegiados en todos los procesos de rehabilitaciónes constructiva y energéticas.

Comentaban que las Administraciones de Fincas, mejor dicho los Administradores de Fincas, no estaban preparados para la rehabilitación energética integral de los edificios y que existían dos importantes barreras, entre otras, para que no se pudieran realizar esas intervenciones: La financiación económicala valoración de la importancia de ejecutarlaspor parte de los administradores de Fincas, debido a que, al parecer, algunos se quejan del gran trabajo que les representa cada rehabilitación cuando no se les pagan honorarios por ese trabajo extraordinario.

A estos argumentos se les respondió que efectivamente la financiación económica es una de las más importantes barreras para que las Comunidades de Propietarios se planteen realizar obras de rehabilitación que no sean imprescindibles por rotura o por decreto.  Dado que desconfían de las subvenciones que se prometen y luego no se materializan por agotarse las cantidades presupuestadas. Motivo por el que prefieren prestamos a bajo interés.

En cuanto a la preparación del colectivo de  Administradores de Fincas colegiados (AFc) para la rehabilitación energética estamos informándonos y formándonos para asesorar a nuestros administrados y dominar los temas cuando se tengan que hacer intervenciones en nuestros edificios, en cuya labor el colegio de A.F. de Madrid está desarrollando un importante papel con los numerosos cursos y jornadas que está ofreciendo a sus colegiados.

Exactamente igual que ocurre con los colectivos de los restantes agentes que intervienen en las rehabilitaciones: técnicos, empresas y Organismo Públicos. Dado que es un hecho constatado que existen pocos técnicos y empresas que dominen la rehabilitación energética.

Sin embargo los AFc. tenemos una gran ventaja sobre todos los técnicos y empresas que tengan que realizar una rehabilitación energética en alguna de las Comunidades de Propietarios que administramos.

Nosotros no tenemos que ser técnicos en esa materia, aunque algunos lo seamos, y sólo necesitamos, como ya he dicho, informarnos y formarnos para asesorar y poder discutir con los otros agentes con conocimiento de causa. Pero tenemos una gran experiencia en rehabilitación edificatoria, en algunos casos mayor que los técnicos y las empresas.

Desde el año 2000 en que se implantó la Inspección Técnica de Edificios (ITE) en Madrid, los que administramos en la zona centro hemos realizado dos inspecciones a nuestros edificios (2000 y 2010) y eso, incluso a los que no son técnicos, les ha dado unos conocimientos y experiencias que pocos de los otros agentes deben tener. Por lo que estaremos preparados y no nos preocupa tener que hacer ahora las rehabilitaciones energéticas que correspondan.

En cuanto a nuestro interés o desinterés por hacer rehabilitaciones integrales en nuestros edificios, volvemos a decir lo mismo. No depende de nosotros la decisión, solo asesoramos a nuestros administrados. Son ellos los que deciden y la experiencia nos dice que las Comunidades de Propietarios, en general, funcionan por rotura o decreto.

Y si hemos sido capaces de realizar numerosísimas ITEs en nuestras Comunidades de Propietarios, con las importantes obras que se tuvieron que hacer en las primeras que se pasaron, sin cobrar honorarios extraordinarios, lo volveremos a hacer. Aunque no  nos parezca justo ni normal. Pero los que quieren “vender sus productos (proyectos, obras, instalaciones y licencias)” que no nos pidan que pongamos el mismo interés que ellos, en soluciones con las que muchas veces, incluso podríamos no estar de acuerdo, y por las que sí van a cobrar sus trabajos.

Seguidamente, los promotores de la reunión, pasaron a explicarnos en que consistía esa “asociación de Administradores de Fincas” y cuales serían sus objetivos.

No me quedó muy claro. Entendí que a esa asociación pertenecerían tanto Administradores de Fincas, como Empresas dedicadas a la rehabilitación energética y técnicos. Puesto que los objetivos de la asociación serían la rehabilitación integral energética de edificios.

Difícil asociación si ambas partes defendemos intereses distintos: Nosotros los AFc, los intereses de nuestros administrados que son los que tienen que compran y pagar todo lo relativo a la rehabilitación energética y el resto de asociados, técnicos y empresas, sus propios intereses al venderles sus proyectos, informes e instalaciones.

Para los Administradores de Fincas que se asociaran tendría un “plus de valor” ante las Comunidades de Propietarios que tuviesen, o quisieran, realizar esas rehabilitaciones energéticas. Pensaban que a la hora de realizar esas rehabilitaciones, las Comunidades de Propietarios preferirían contratar a un Administrador de Fincas de la asociación, como garantía de una mejor ejecución de las obras.

Además para incentivar el interés de los Administradores de Fincas adscritos a la asociación, en todos los presupuestos que se presentaran figuraría una partida de  honorarios por su gestión.

Los Administradores de Fincas asistentes les informan que no creen que las Comunidades de Propietarios vayan a sustituir a su administradores por otros pertenecientes a esa asociación por el solo hecho de que esta esté especializada en la rehabilitación energética de edificios.

Además una asociación de Administradores de Fincas no tiene muchas posibilidades de mantenerse fuera del ámbito del Colegio de Administradores de Fincas, en este caso, de Madrid. A las evidencias nos remitimos con el poder de convocatoria  que ha tenido esta reunión, 5 colegiados.

Por otra parte, no se considera la solución más eficaz la que nos están proponiendo de sustituir las instalaciones de los edificios en primer lugar, cuando todos los técnicos especialistas en la materia de rehabilitación energética, recomiendan que el camino a seguir es el siguiente:
  1. Tratar las envolventes de los edificios (fachadas y cubiertas), para evitar y/o disminuir las pérdidas energéticas que tiene los edificios actuales.
  2. Sustituir las instalaciones actuales de calefacción, aire acondicionado, y ventilación, por otras más modernas que incluyan energías renovables. 
Después de algunas deliberaciones se acuerda que se nos remitirá un acta de la reunión celebrada y se propondrá mantener una reunión con representantes de la Junta de Gobierno del Colegio de Administradores de Madrid, para tratar el tema de la asociación, o crear una Comisión de trabajo que estudie la propuesta.

El 22 de julio recibí el acta de la reunió celebrada que nos habían prometido, quedando muy sorprendido por su contenido, que a continuación expongo:


ACTA DE REUNIÓN MAR DE ENERGÍA
Nombre de reunión:ASOCIACIÓN ADMINISTRADORES DE FINCAS
Tipo de reunión:

Convocante:
XXXXXXXXXX (Ecooo) MAR DE ENERGIA
Fecha:
 18/07/19
Hora:
17H
Lugar:
 C/TOLEDO 108
PARTICIPANTES
No.
Nombre
Entidad
1
XXXXXXXXXX
Admin. de Fincas
2
XXXXXXXXXX
Admin. de Fincas
3
XXXXXXXXXX
Energy Flow Concept
4
XXXXXXXXXX
Fain Ascensores
5
XXXXXXXXXX
Ecooo
6
XXXXXXXXXX
Admin. de Fincas
7
XXXXXXXXXX
Ecooo
8
XXXXXXXXXX
Admin. de Fincas
9
XXXXXXXXXX
Energy Flow Concept
10
XXXXXXXXXX
Ecooo
11
XXXXXXXXXX
Energy Flow Concept
12
XXXXXXXXXX
Admin. de Fincas

PUNTOS DE DISCUSIÓN-ORDEN DEL DÍA
1
Presentación de los participantes
2
Presentación del proyecto Mares, WEDOIT
3
¿Porqué una asociación de administradores de fincas
4
Intervenciones
5
Hoja de ruta
DESARROLLO DE LA REUNIÓN
Se expone la propuesta del Mar de energía, idea general antecedentes/diagnostico
La profesión de administrador/a de fincas se construye a partir del hecho de tener que lidiar diariamente con el peor cliente de mundo: la comunidad de propietarios. En un marco cultural de creciente e irreductible individualismo, sacar adelante proyectos colectivos (y más en un contexto social en el que el vínculo entre las personas no es voluntario) constituye una tarea hercúlea y por consiguiente la única estrategia adaptativa posible para el profesional es la pasividad más absoluta. Se trata de hacer el mínimo posible, el sota, caballo y rey de la gestión de comunidades, pues cada propuesta que quede fuera de ese mínimo solo trae dolores de cabeza.
El resultado es una propuesta de valor de cuota mínima/servicio mínimo que desaprovecha completamente el enorme potencial de mejora de la calidad de vida de las personas y de revalorización de las viviendas, que se derivaría de aprovechar las economías de escala de los proyectos colectivos, frente a la solución por defecto individualista.
Hablamos de economía colaborativa, pero también de economía comunitaria. Hablamos de rehabilitación integral, frente a la rehabilitación de cada vivienda (que el aislamiento vaya por dentro del muro exterior en lugar de por fuera). Hablamos de soluciones innovadoras de agregación de demanda, servicios compartidos, autoconsumo energético, aprovechamiento de zonas comunes, renaturalización del edificio.
Una asociación puede catalizar la energía de esos/as administradores/as más ambiciosos/as y, al mismo tiempo, puede convertirse en el punto de encuentro con vecinos/as y presidentes/as con más inquietudes y empresas de todo tipo que tengan un acceso directo a un colectivo de profesionales con ganas de hacer cosas y, consiguientemente, de contratar productos y servicios.
Se ponen encima de la mesa por los presentes multitud de elementos comunes que puedan definir la propuesta de Valor como son: Herramientas/soluciones, Trabas/Impedimentos a la Rehabilitación, Coste de actuaciones vs ahorros derivados, Desapego/desafección propietarios vs Vecinos activo/pionero, Administradores de fincas como punta de lanza/ procesos de mediación y facilitación, Retribución a la gestión, agenda política (lobby), Valor diferencial.
Mas importante que el ¿Cómo? Es el ¿Para Qué? Quizás el espacio de estos diálogos surgidos desde las diferentes visiones y roles no sea una Asociación, pero sí que debe ser un nuevo lugar donde comenzar a preparar la visión global del Para qué.
Gran parte de los Administradores de fincas presentes señalan que este nuevo espació debe hacerse desde el colegio profesional, quizás como una nueva comisión, sección o como deba denominarse, a través de la cual se sumen colegas con las inquietudes/necesidades que inicialmente se detectaron desde la propuesta del mar de energía y otras que puedan surgir de las experiencias profesionales personales de los que a futuro  la integren.

Nos posponemos a una segunda Reunión en septiembre, ya sea en el Mar de Energía o en el Propio Colegio de administradores de fincas madrileño, para pensar en un documento base inspirador que se ponga en común dentro de un grupo de trabajo, que defina ¿Como?  ¿Dónde?  ¿Para qué?

El día 27 de julio contesto en referencia al acta recibida con el siguiente escrito:

Por estar fuera de Madrid desde el día 18 en que se celebró la reunión no he podido leer el acta enviada, cuya lectura me ha dejado desagradablemente sorprendido.

Si algo sabemos hacer los Administradores de Fincas colegiados es levantar actas de las reuniones a las que asistimos como Administradores/secretarios. Y desde luego a ninguno de nuestro colectivo se le ocurriría hacer una como la recibida. Puesto que lo más seguro es que se la impugnaran ante un Juez y también es probable que tuviese la pérdida de esa Comunidad de Propietarios.

Me explico:

-  Desconozco quién ha redactado el acta, ya que la firma: “Mar de Energía”. Lo que es lo mismo que decir, NADIE. Puesto que MAR es un proyecto del Ayuntamiento y al tratarse de la energía, corresponde al distrito Centro. Aunque me figuro  que la redacción habrá sido por XXXXXXXXX - que fue quien me invitó a la reunión-, o por XXXXXXXXXX –que llevó la presentación y moderó la reunión-

- Los participantes no fueron 12, como figura en el acta, fuimos 13, al incluir a XXXXXXXX(Ecooo), aunque sí figure como convocante. (5 Administradores de Fincas, 1 representante de Fain ascensores, 4 representantes de Ecooo y 3 representantes de Energy Flow Concept)

Lo anterior no tiene mayor importancia, lo desafortunado son los juicios que expone el redactor del acta y que en ningún momento se expresó por ninguno de los cinco Administradores de Fincas presentes:

1,- En el acta se dice: “La profesión de administrador/a  de fincas se construye a partir del hecho de tener que lidiar diariamente con el peor cliente del mundola comunidad de propietarios. ¿Quién dijo esa barbaridad?, ¿de dónde lo han sacado?.  Mis clientes –yo les llamo administrados-, nuestros administrados en general son buenos clientes, diferentes a otro tipo de clientes del mercado laboral y/o profesional debido a la diversidad de personas que componen cada Comunidad de Propietarios. No pueden ser los peores clientes del mundo cuando algunos administradores llevamos, 20, 30 ó 41 años, administrando algunas Comunidades de Propietarios. Pero si lo fueran ¿porqué tienen ustedes tanto interés en trabajar para ellas?

2.- En el acta se dice: “En un marco cultural de creciente e irreductible individualismo, sacar adelante proyectos colectivos (y más en un contexto social en el que el vínculo entre las personas no es voluntario) constituye una tarea hercúlea y por consiguiente la única estrategia adaptativa posible para el profesional es la pasividad más absoluta. Se trata de hacer el mínimo posible, el sota, caballo y rey de la gestión de comunidades, pues cada propuesta que quede fuera de ese mínimo solo trae dolores de cabeza.

El resultado es una propuesta de valor de cuota mínima/servicio mínimo…”

Esto no se dijo en la reunión por parte de ningún administrador, ni por alguno de los presentes. Además de otra barbaridad es una afrenta para nuestro colectivo de Administradores de Fincas. Y demuestra la ignorancia del redactor del acta sobre las Comunidades de Propietarios y sobre los Administradores de Fincas colegiados 

Esto equivale a decir que los componentes de las Comunidades de Propietarios, no solo son los peores clientes del mundo, sino también tontos e ignorantes. Puesto que pagan a unos profesionales durante años para que hagan lo menos posible y con una pasividad más absoluta.

En cuanto a los Administradores de Fincas en general somos unos malos profesionales, que se aprovechan de sus clientes prestando su trabajo con el mínimo esfuerzo posible y con unos servicios mínimos.

Y ustedes que se consideran buenos profesionales, con ideas innovadoras y ganas de trabajar ¿se quieren asociar con nuestro colectivo que está maleado por tantos años de no dar más que lo mínimo posible?

Hasta el año 2000 en que se implantó en Madrid el Informe Técnico del Edificio (ITE), el mantenimiento de los edificios en general se realizaba por rotura de alguno de sus elementos. Es a partir del año 2.000 con la ITE que se tienen que rehabilitar y mantener los edificios por decreto. Y somos los Administradores de Fincas los que nos hemos encargado, sin cobrar honorarios por ello, en general, de todos los trámites, coordinaciones entre propietarios, empresas, técnicos y Administraciones públicas, de realizar todo lo referente a esas conservaciones y rehabilitaciones de edificios, que por normativa les corresponden.

A partir del año 2000 y hasta la fecha son once las diferentes inspecciones que deben pasar los edificios de nuestras Comunidades de Propietarios y nosotros los encargados de que las pases y subsanen los defectos detectados. Todo ello sin cobro de honorarios en general, y sin que por ello no pongamos todos  nuestros conocimientos y dedicación para prestar el mejor servicio posible a nuestros administrados.

Para ello tenemos que estar en una formación permanente para adquirir los conocimientos necesarios sobre todas las nuevas tecnologías que se producen.  Al igual que tienen que hacer otros profesionales técnicos, como seguramente han tenido que realizar ustedes mismos.

Nuestro Colegio de Administradores de Fincas de Madrid es parte fundamental de esta formación continua de puesta al día, con sus circulares informativas y cursos de formación presenciales y online. Independientemente que algunos administradores de Fincas colegiados la completemos con nuestra asistencia a diversos cursos, jornadas técnicas y Congresos organizados por otros colectivos y Organismos Públicos.

Pero nunca olviden una cosa y ténganla muy presente. Asociados ¿porqué? ¿para qué?Nunca estaremos defendiendo los mismos intereses. Nosotros, los Administradores de Fincas colegiados defendemos los intereses de nuestros administrados y ustedes defienden sus propios intereses.

3.- Por último les agradecería que el acta remitida, que desconozco si se ha publicado en algún otro sitio, se rectifique y eliminen todos los conceptos que se ha inventado el redactor de la misma y se atenga a la buena practica de redactar un acta: Poner exactamente lo que se dijo en la reunión.

           Firmado: Salvador Jiménez Hidalgo, colegiado nº 2662 de Madrid.

Dejo a criterio del lector que juzgue si esta es la mejor manera de “hacer amigos para venderles mis servicios o instalaciones”, a pesar de poner delante de nuestro colectivo “la zanahoria” de incluir nuestros honorarios en sus presupuestos. Como si nuestras Comunidades de Propietarios fueran tontas y nosotros poco profesionales a la hora de informarlas.