LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS Y LOS COCHES ELÉCTRICOS (1ª Parte)

Las Comunidades de Propietarios tienen, a corto plazo, un nuevo problema con los coches eléctricos. Y nosotros, los Administradores de Fincas Colegiados, que representamos a los propietarios que las constituyen, también.

El Ministerio de Transición Ecológica ha presentado un Anteproyecto de Ley de Cambio Climático y  Transición Energética para alcanzar en 2050 un parque de turismos y vehículos comerciales ligeros sin emisiones directas de CO2 (Capitulo V, artículo 15.1). En dicho anteproyecto se expone que a partir de 2040 no se permitirá la matriculación y venta en España de turismos y vehículos comerciales ligeros con emisiones directas de dióxido de carbono, excluidos los matriculados como vehículos históricos, siempre que se destinen a usos no comerciales (Capitulo V, artículo 15.2)

Es decir que tenemos 30 años para que todos los vehículos que conocemos actualmente, excepto una muy pequeña minoría de vehículos eléctricos existentes,  pasen a formar parte de los museos o en su caso sean vendidos a precios de saldo a países donde no exista esa prohibición. Y todo ello sin tener instalada previamente una red de puntos de recarga de esos nuevos vehículos por todo el país. 

Porque el problema para los ciudadanos no va a comenzar dentro de esos 30 años, será a partir de que se apruebe ese borrador como Ley para los que tienen o quieren cambiar de coche por cualquier circunstancia...si el problema no se está planteando ya

Actualmente la demanda del coche eléctrico es muy baja debido al precio (que bajará en cuanto la demanda se incremente por Decreto Ley, puesto que esos vehículos necesitan menos del 20% de piezas que los de combustión y un 20% menos de mano de obra para ensamblarlos), pero sobre todo a la limitación de las baterías y la falta de puntos de recarga rápida. La recarga de baterías las podríamos dividir en dos zonas: para viajes largos, fuera de nuestra ciudad de residencia y para el uso diario en nuestras ciudades.

Las primeras se deben a que las actuales baterías sólo tienen capacidad para recorrer, según dicen, entre 200 y 300 Km (ahora hay un anuncio de una marca de coches que informa que las baterías de sus coches tienen 400 km, que está por ver o padecer si te fías y te deja tirado en la carretera), por lo que habrá que parar para recargarlas en un viaje largo... si se encuentra un punto de recarga.

Para resolver el problema de las falta de puntos de recarga el Gobierno tiene previsto que, dos años después de la entrada en vigor de la Ley que desarrolle el futuro Real Decreto, unas 1200 gasolineras dispongan de cargadores eléctricos. Para ello la futura Ley obligará a las gasolineras, según el montante de venta de litros/año, a instalar puntos de recarga con una potencia mínima de 22 kilowatios (carga rápida). Potencia con la que se consigue una recarga en aproximadamente 20 minutos... si no hay otros usuarios recargando delante de ti y si los datos son correctos, puesto que algunos especialistas dicen que con esa potencia se tarda sobre 1hora 30 minutos. Y que para una recarga de 25 ó 30 minutos se necesitaría una carga ultra-rápida cuya potencia es de 50 kilowatios para recargar el 80% de la batería.

No he podido encontrar cuantos puntos de recarga debe instalar cada gasolinera para cumplir la normativa, puesto que pueden tener sanciones económicas si no cumplen con lo legislado. Ni si la modalidad del punto de recarga será del tipo Pared o Mural (Wallbox), o en Poste (pole), aunque esta última sería la más lógica. (Sobre las diferentes modalidades de punto de recarga hablaremos más adelante).

Lo extraño de la elección de dónde se van a instalar los puntos de recarga obligatorios es que sean las actuales gasolineras. Al parecer Repsol controla un 30% de las estaciones de servicio (unas 3.600) y Cepsa el 13% (unas 1.570). Pero es que ellas no controlan, abanderan según el argot del sector. Los propietarios de las gasolineras son sociedades o particulares que las construyen y administran... aunque según quien les abandera es quien les suministra los productos petrolíferos que venden, además de algunas otras ayudas para la construcción de las gasolineras.

Y la pregunta que se le plantea a cualquiera que conozca someramente el mercado de las gasolineras es: ¿va a ser rentable para estas sociedades o particulares mantener una gasolinera que no puede vender gasolina ni gasoil, y solamente lo que recaude por los puntos de recarga de las baterías de los coches eléctricos?.

Tengamos en cuenta que muchas de ellas no cuentan con un restaurante o cafetería en la propia instalación de la gasolinera, para entretener la espera del tiempo de recarga. Quizás permanezcan algunas estaciones de servicio que cuenten con restaurante, tren de lavado o incluso un pequeño taller mecánico para reparaciones. ¿Pero el resto?

Por lo que es fácil que, a partir de la publicación de la Ley no sea interesante construir nuevas gasolineras, al menos como las conocemos actualmente, ni reformarlas, ni ampliarlas, a medida que se acerque la fecha límite de los 30 años.

¿No se habrá equivocado el Gobierno al elegir a las gasolineras como puntos de recarga obligatoria? ¿No sería más práctico, y que me perdone el sector comercial, elegir a los restaurantes y bares que tienen aparcamiento para instalar esos puntos de recarga?, ¿y en los centros comerciales?.

¿Tendrá algo que ver el que tanto Repsol como Cepsa estos días estén publicando anuncios en televisión ofreciéndonos la venta de electricidad y gas? Pero ese es otro tema.

Hace unos meses asistí a una conferencia impartida por Don Samuele Furfari, uno de los mejores especialistas de la energía. Doctor en Ciencias aplicadas, ingeniero químico e industrial y especialista en la transformación del carbón en hidrocarburos. Desde hace 34 años ostenta el puesto de funcionario en la dirección general de la Energía de la Comunidad Europea y es profesor en la Escuela Politécnica de la Universidad Libre de Bruselas.  La jornada versaba sobre "Política y Geopolítica de la Energía" y durante su interesante intervención dijo algo que me llamó mucho la atención: "Sólo con que el 20% del parque automovilista español fuera eléctrico, España necesitaría construir 5 Centrales nucleares para poder dar servicio eléctrico a la nueva demanda de electricidad".

¿Estará equivocado, o vamos a pasar de depender del petróleo a la electricidad? Si ahora nos suben el recibo de la luz cuando no llueve, o se conectan muchos aparatos de aire acondicionado por el calor, ¿qué va a pasar con nuestros recibos de la luz cuando los futuros automóviles eléctricos se desplacen masivamente por vacaciones, puentes festivos, Navidades, etc.? Supongo que las Compañías eléctricas se estarán frotando las manos.  Y de hecho ya se están ofreciendo a "colaborar" en el costo económico para la instalación de los puntos de recarga, aunque proponen que llenar de cargadores  la red de estaciones de servicio sea incluido en el recibo eléctrico como un coste energético regulado. Vamos que lo paguemos todos y no sólo los que lo usen. ¿Pero de dónde van a sacar ese aumento de consumo energético? ¿comprando la electricidad a los franceses?

¿Y qué pasa con los puntos de recarga en nuestras ciudades que son los que nos afectan a los Administradores de Fincas colegiados, en nuestras Comunidades de Propietarios?

En las ciudades serán los Organismos Públicos o los gestores de recarga los que se encarguen de instalar y cobrar los puntos de recarga que consideren oportuno instalar. Aunque hasta la fecha, los ya instalados, no parece que sean muy rentables debido a la poca demanda existente.

Para viviendas unifamiliares y chalet que cuenten con garajes, lo más probable es aprovechar el contador de la vivienda, si la potencia del punto de recarga no supera la que ya tenemos contratada. Incluso podríamos aumentar la potencia contratada en el supuesto de que se necesite una potencia mayor.  Sería suficiente una toma de corriente normal monofásica (16 amperios y 230 voltios) y dado que el punto de enchufe nos daría una potencia eléctrica aproximada de 3,7 KW, la recarga duraría una 8 ó 12 horas durante la noche. Es muy importante que el punto de recarga tenga toma de tierra y que un técnico electricista compruebe la instalación.

Pero veamos como afecta en nuestras Comunidades de Propietarios:

Como norma general tenemos la Ley 19/2009, de 23 de noviembre, de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler y de la eficiencia energética de los edificios, que en su artículo tercero,  al artículo 17 de la LPH le añade un nuevo apartado 3 que dice:

"Si se tratara de instalar en el aparcamiento del edificio un punto de recarga de vehículo eléctrico para uso privado, siempre que éste se ubicara en una plaza individual de garaje, sólo se requerirá la comunicación previa a la comunidad de que se procederá a su instalación. el coste de dicha instalación será asumido íntegramente por el o los interesados directos en la misma".

Lo normal es que las Comunidades de Propietarios adoptaran el acuerdo en Junta de Propietarios  de hacer una preinstalación general para todas las plazas existentes de acuerdo con lo establecido en la Instrucción Técnica Complementaria (ITC) BT 52

Preinstalación que ya es obligatoria para edificios de nueva construcción  (R,D.1053/2014) y que a medida que se acerque el plazo de esos 30 años, también lo será para todos los edificios existentes, si los propietarios de esas plazas quieren seguir circulando con coches eléctricos.

Si la Comunidad de Propietarios no adopta, de momento el acuerdo, pero tengo en propiedad una plaza de garaje y quiero instalar en ella un punto de recarga, se pueden dar dos variantes: que la plaza la tenga en el garaje del edificio en que vivo, o bien que la tenga en un edificio distinto al que vivo.

Si el garaje está en el edificio que vivo:

• Comunicarlo por escrito al Presidente o al Administrador de Fincas de la Comunidad de Propietarios.
• Lo normal es hacer una derivación desde el contador de nuestra vivienda hasta la plaza de garaje. En ese caso mi contador será común para la vivienda y la plaza de garaje y la potencia contratada seguirá siendo la misma. Requiere tener un contador eléctrico digital, que son los nuevos que nos van instalando.
• También se podría hacer desde el cuadro general de mando y protección de nuestra vivienda, pero su instalación resulta muy difícil y costosa al tener  que llevar un cable desde la vivienda a la plaza de garaje.
• Al igual que en una vivienda unifamiliar, para instalar un punto de recarga normal (lenta), a 16 Amperios y unos 3,7 KW de potencia, no sería necesario instalar un segundo contador.  La recarga será en unas 8 o 12 horas. 

Si la plaza de garaje está en un edificio en el que no vivo:

• Comunicarlo por escrito al Presidente o al Administrador de Fincas de la Comunidad de Propietarios.
• Contratar una línea eléctrica exclusiva para la recarga del coche eléctrico.
• Derivar un contador individual a partir del contador general del garaje comunitario. Opción que tiene mayor dificultad debido a los permisos que se tienen que obtener, aunque resulta más barata, puesto que nos la tendrán que aprobar en una Junta de Propietarios.
• Habrá que tener en cuenta si la potencia contratada por el garaje puede cubrir las nuevas instalaciones. Lo más probable es que cuando sean varios los que la soliciten no sea suficiente.
• Si son muchos los que desean instalar un punto de recarga en sus plazas se puede contratar un gestor de recarga de vehículos eléctricos. La instalación con el suministro, contador y el punto de recarga lo pagaría el gestor y luego, mensualmente o cada dos meses, él cobraría a cada usuario lo que se haya contratado. Es una buena solución para grandes garajes o para personas que alquilan sus plazas de aparcamiento.    

De todas formas en los tiempos en que vivimos, 30 años dan para muchos avances y nuevas tecnologías. ¿Quién nos dice que para entonces las investigaciones que se están realizando en la Universidad Chalmers de Tecnología en Suecia, sobre las capas de las fibras de carbono para almacenar energía en la carrocería de los vehículos eléctricos no es una realidad? ¿O la energía producida por el rodamiento de las ruedas, o incluso el roce de los neumáticos con el pavimento no se aprovecha para recargar las baterías?

Cuando pasen estos próximos treinta años, mis compañeros Administradores de Fincas colegiados,  podrán comprobar y contar si es una realidad o quimera.

Continuará...

¿Quién tiene más poder? ¿El que vende o el que compra?

¿Quién tiene más poder? ¿El que vende o el que compra? Esta frase que leí hace unos días (Pablo Pardo, diario EL MUNDO) me ha inspirado el contenido de este artículo.

En este 2018 se cumplen 50 años desde que el día 1 de abril de 1968, con la publicación del Decreto 693/1968, se creó el Colegio Nacional de Administradores de Fincas, y con ello la figura y profesión del Administrador de Fincas Colegiado.

Para celebrar tal acontecimiento los diferentes Colegios Territoriales de Administradores de Fincas  están celebrando diversos actos conmemorativos, donde se debaten temas relacionados con la profesión. 

En este punto me gustaría hacer una parada, para que reflexionaras y contestaras a las preguntas del título del artículo: ¿Quién tiene más poder? ¿El que vende o el que compra?

No vale que te respondas diciendo... depende. Aunque eso parece que sería lo lógico, sino que te hagas una respuesta concreta: ¿El que vende o el que compra?

Según Pablo Pardo, "Con sus guerras comerciales, Donald Trump ahora y China desde hace mucho tiempo, están apostando por el que compra. Si el comprador dice: ¡no lo quiero!, no gana nada, pero el vendedor pierde".

Pues bien, creo que ha llegado el momento de que la reivindicación de la figura y prestigio profesional del Administrador de Fincas Colegiado sea parte importante de todos los actos conmemorativos de esos 50 años de historia. ¿Por qué digo esto?

Desde hace varios años en todas las jornadas técnicas, congresos, talleres (Workshop) y demás eventos a los que asisto, relativos a la rehabilitación, accesibilidad, eficiencia  energética, envolventes, edificios inteligentes o de consumo de energía casi nula, etc., se repite lo siguiente: se pronuncia varias veces la palabra "negocio", y se manifiesta "la importancia de la figura   del Administradores de Fincas Colegiado".

Sin embargo a ambas realidades, "negocio e importancia de los Administradores de Fincas", se les da un valor y sentido muy diferentes. Y no olvidemos que el poder lo tienen nuestros administrados que son los que compran y nosotros, los Administradores de Fincas colegiados, que los representamos frente a todos los demás que son los que van a vender para sus negocios.

El negocio con todos estos temas y sus oportunidades comerciales encima de la mesa, es evidente que existe, y mucho. Máxime desde que empezó la crisis económica, y con ella el desplome de la construcción y los daños colaterales de falta de trabajo  y desempleo, para todos los que se dedicaban a ella: técnicos, promotores, constructores, empleados, empresas de servicios anexos, etc.
Si no se hubiera paralizado las construcción de nuevas obras, ¿estaríamos hablando ahora de rehabilitación, eficiencia energética, nuevos combustibles...? Quizás todavía no.

Es un hecho cierto que gran parte del parque edificatorio de España y Europa se construyó sin unas normas técnicas para que los edificios estuvieran aislados energéticamente y su consumo de energía fuera mínimo, garantizando el confort de sus usuarios. Así como que la accesibilidad no se tuvo en cuenta y no se pensó en que la población envejecería o las personas con discapacidad física también vivirían y usarían esos edificios.

Ni siquiera a los técnicos, empresas de construcción, y empleados de las obras se les formaba en técnicas de rehabilitación, eficiencia energética, envolventes de edificios, accesibilidad. Y es con la crisis y la falta de trabajo cuando se "descubre" el inmenso campo de negocio que existe alrededor de todos estos trabajos. ¿Pero como convencer a los usuarios que tienen que rehabilitar sus edificios para hacerlos más eficientes?, cuando además ellos también están sufriendo los efectos de las crisis económica y sus disponibilidades de hacer frentes a los gastos que todas esas obras representan les resulta, en muchos casos, casi imposible?

Lo evidente es que a todas esas jornadas y congresos, los que mayoritariamente acuden son técnicos, y representantes de empresas y Organismos Oficiales que confían en vender algo.  Y en muchos casos el único asistente que representa a los que tienen que comprar (los usuarios, nuestros administrados) es este Administrador de Fincas colegiado y a veces otros compañeros de profesión, pero en pocas ocasiones usuarios de los edificios para informarse sobre lo que les van a ofrecer que compren, o sea que rehabiliten.

El sentir general es que en España la rehabilitación y todo lo que gira a su alrededor no termina de tomar impulso y la sociedad no lo tiene como una de sus prioridades.  Por eso la importancia, que les  dan a los Administradores de Fincas colegiados, como vehículo de información a través de nuestros administrados para poder desarrollar e informar sobre todas las nuevas tecnologías, inspecciones y energías renovables a los consumidores finales (nuestros administrados).

En este sentido todos nos valoran y nos animan a colaborar: Organismos Oficiales, técnicos, empresas, fabricantes, distribuidores, etc. Todos, menos nuestros administrados. Y los primeros  incluso como si fuéramos sus agentes comerciales... pero de forma gratuita.

Por otra parte, nuestros administrados, en general, nos valoran poco. Desconocen la mayoría de ellos el ingente trabajo que actualmente tenemos que realizar para tener al día los edificios de sus Comunidades de Propietarios, Las múltiples responsabilidades que, cada día más, tenemos que asumir en su representación para que se cumplan las numerosas ordenanzas e inspecciones a que están obligados.

Desconocen o no se quieren enterar,  que nosotros somos los que defendemos sus intereses, cuidamos y mantenemos sus edificios y viviendas, elaboramos y procuramos que no suban sus presupuestos de gastos anuales, que su relación vecinal sea lo más normal, sensata y tranquila posible.

Tienen claro el trato, la confianza y como debe ser la comunicación con su "abogado", o su "médico", pero, en algunos casos no aplican el mismo tratamiento para, no digo "su", sino el Administrador de Fincas colegiado de su Comunidad de Propietarios.

Si tienen  que recurrir a su abogado o su médico, no buscan o lo eligen por sus honorarios más baratos del mercado, sino por su profesionalidad, competencia y experiencia. En cambio al Administrador de su Comunidad de Propietarios, lo hacen en muchas ocasiones por ser el más barato de las ofertas recibidas.  Aunque luego les exigen que sus cometidos y servicios sean de los mejores de la profesión.

Es verdad que somos importantes para todos, los que venden y los que compran, e imprescindibles para ambos. Porque si no, los que quieren vender ¿como van a informar y ofrecer toda la información necesaria para que los usuarios se decidan a rehabilitar sus edificios y adoptar las nuevas tecnologías?
¿Por decreto como hasta ahora? ¿Llamando de puerta en puerta para informarles? Vemos que esa no es la solución si no va acompañada de una campaña directa de los Administradores de Fincas colegiados en sus reuniones y contactos con sus Comunidades.

Y somos más importantes aún para nuestros administrados y la sociedad en general. Por que si no somos nosotros, ¿quién les va a dar una información veraz y sin condicionantes del negocio de una venta?, ¿quien les defiende ante todo lo que no les beneficia o perjudica de parte de Organismos Oficiales, técnicos y empresas?, ¿quién lleva años cuidando, manteniendo y rehabilitando sus edificios?

Después de veinte, treinta y cuarenta años administrando la misma Comunidad de Propietarios, algunos nos hemos ganado el título de "su Administrador". Y sus propietarios nos respetan, confían y creen en nosotros. Pero no es lo habitual. Y además ese título de "su Administrador" no te lo regalan, lo tienes que ganar cada año con tu trabajo diario y esfuerzo, a pesar de algunos nuevos propietarios que entran a formar parte de la Comunidad y lo primero que quieren hacer para abaratar los gastos anuales, es contratar a un compañero que ofrece sus servicios por unos honorarios más económicos.

Somos conscientes de ese poder del comprador que tenemos de parte de nuestras Comunidades de Propietarios, pero también del reto de trabajar a diario, a pesar de la carga de trabajo de  nuestros despachos, para formarnos y estar al día en todas las materias nuevas que van surgiendo, para que cuando tengamos que asistir a reuniones en Organismos Oficiales o con empresas, sepamos al menos como ellos de las materias que se traten... y si es posible un poco más que ellos.

En estos días de celebración del 50 aniversario de la profesión han sido muchas las felicitaciones de importantes miembros de la sociedad españolas las que se han recibido en nuestro colectivo animándonos a continuar trabajando como hasta ahora con esa profesionalidad. Como ejemplo de algunas de ellas se podrían citar: La presidenta del Congreso de los Diputados, el presidente de la CEOE, el presidente del consejo general del Notariado, el presidente del Consejo Superior de los Colegios de Arquitectura de España, la decana del Colegio de Registradores, el presidente del Consejo General de la Arquitectura Técnica de España, el Presidente de CEPYME, y una larga lista más.

Vemos que para los que de alguna manera venden, somos importantes y resaltan: nuestra profesionalidad y capacidad de diálogo, nuestra cualificación y formación, que para los cambios tecnológicos presentes y futuros seguiremos siendo imprescindibles en los próximos años. A ellos no hay que convencerlos, nos conocen y nos valoran. Sólo recordarles que cuenten con nuestra opinión a la hora de legislar.

Y como dice que "nadie es profeta en su tierra", nuestra lucha debería estar centrada en el reconocimiento por parte de nuestros administrados, los propietarios de los edificios. Que estén informados de lo que hacemos por ellos, de las responsabilidades y de lo que podemos ahorrarles y beneficiarles. Que no siempre es el más barato es el mejor. Que la experiencia, la honradez y la profesionalidad resulta barata. Y que si no valoran nuestro trabajo económicamente, eso redunda en un  perjuicio para ellos, puesto que para ofrecerles el mejor servicio que todos deseamos hacerles, nos vemos obligados a aumentar nuestra cartera de clientes y no poder dedicar el tiempo que nos gustaría a cada uno de ellos. Trabajemos juntos por conseguir que se legisle, además por crear puestos de trabajo por defender los intereses de los usuarios, nuestros administrados

Os deseo a todos, vendedores y compradores, que celebréis con nosotros un Feliz 50 Aniversario.

¡¡PELIGRO!! Se va a reformar una vivienda en mi Comunidad de Propietarios

Este artículo quiere ser una llamada de atención a varios colectivos: Administradores de Fincas, Técnicos, Empresas constructoras y Porteros/Conserjes de Comunidades de Propietarios.

¿Por qué digo esto? El pasado día 4 de junio publicaba un artículo en el blog sobre "Responsabilidades  de las Comunidades de Propietarios por la ejecución de obras" (Para verlo pulsar aquí)

También hacía referencia al derrumbe parcial que había ocurrido en un edificio sito en el centro de Chamberí, colindante con una de las Comunidades de Propietarios que administramos. También os comentaba  que os tendría informados de sus consecuencias por si os ocurre algo parecido.

El derrumbamiento parcial del edificio situado en el Paseo del General Martínez Campos nº 19, con fachada posterior a la calle de Viriato nº 64, ocurrió el 22 de mayo pasado. Como consecuencia, fallecieron dos trabajadores. El edificio afectado es colindante por su medianería derecha con la Comunidad de Propietarios del Paseo del General Martínez Campos nº 21, con fachada posterior a la calle de Viriato nº 66, y por su medianería izquierda con las Comunidades de Propietarios del Paseo del General Martínez Campos nº 17, y con  la de Viriato nº 62 (esta última es la que administramos nosotros).

Las causas del derrumbamiento aún las están investigando los técnicos municipales y la Unidad de Policía Judicial del Ayuntamiento de Madrid, pero una de ellas, presumiblemente, pudiera ser la acumulación de escombros en una zona de la última plante del edificio, que colapsó al no poder aguantar el forjado el sobrepeso, arrastrando a todos los forjados situados debajo de él, así como a parte de los muros de cerramiento al patio interior.

¿Como ha afectado a nuestros administrados, propietarios de la Comunidad de Viriato nº 62? Esta es aproximadamente la secuencia temporal:

• El derrumbe se produce el día 22 de mayo, sobre las 16,30 horas y a las pocas horas son desalojados todos los vecinos del edificio, que tienen que alojarse en casas de familiares, amigos y varias familias en un hotel -imaginaos: trabajos ( en la finca hay varios pisos dedicados a despachos profesionales, instituto de belleza, etc.), colegios de niños, ropa, libros de estudio. etc-.
• El 25 de mayo pueden regresar los propietarios a sus viviendas.
• El 28 de mayo reunión en la Junta Municipal de Chamberí con la Consejala de Distrito y los Presidentes y Administradores de Fincas de las tres Comunidades afectadas.
•  El 30 de mayo se levanta un acta de inspección a las viviendas de Viriato 62 por técnicos del Ayuntamiento.
• El 2 de junio se produce un nuevo derrumbe de parte del edificio,  dado que se estaban realizando obras de desescombro.
• El 3 de junio se vuelve a desalojar todas las viviendas de las tres Comunidades de Propietarios que sean colindantes con el edificio de Martínez Campos nº 19 (a nosotros le afecta a una de las viviendas de cada planta, al ser solo dos por planta).
• El 4 de junio nueva reunión en la Junta Municipal de Chamberí con la Concejala de Distrito y todo su equipo, así como los Presidentes y Administradores de Fincas de las tres Comunidades afectadas. En dicha reunión se nos comunica que el desalojo está previsto que sea por un tiempo aproximado de un mes. Que los martes y viernes de 18,30 a 20,00 horas se podrá acceder a las viviendas desalojadas acompañados del Samur social y la policía. También se informa que el día 5 a las 9,30 horas se va a proceder, por unos inspectores del Ayuntamiento, a levantar un acta de inspección fotográfica de las viviendas desalojadas para tener constancia posterior de los posibles daños que se puedan causar con las obras de demolición y desescombro.
• A los pocos días, dado que nuestra Comunidad es la que tiene menos medianería con el edificio que ha sufrido el derrumbe parcial, y los trabajos de demolición de las zonas peligrosas colindantes con nuestro edificio ya habían sido realizados, se les permite volver a todos los propietarios a sus viviendas.
• Los Administradores de Fincas de las tres Comunidades afectadas seguimos en contacto para acordar las acciones legales que se van a emprender para reclamar daños y prejuicios.
• Durante todos estos días, desde el edificio que administramos, así como desde otras fincas cercanas que también administramos, he estado sacando fotos del derrumbe y de todos los trabajos que se realizaban.
• La propiedad del edificio, al parecer, ha decidido modificar el proyecto de reforma integral y, manteniendo la fachada del Paseo de General Martínez Campos nº 19, construir un nuevo edificio con varias plantas de aparcamiento subterráneo.
• Para nuestros administrados afectados no terminará la sensación de peligro hasta que no se terminen las obras de ejecución del vaciado para las plantas de aparcamiento y se esté construyendo la estructura sobre rasante.

El día 19 de septiembre, durante las obras de rehabilitación del edificio donde está instalado el hotel Ritz de Madrid, se ha producido un nuevo derrumbe sobre las 16,15 horas y ha ocasionado un muerto, dos heridos graves y cuatro moderados. Según el diario El Mundo del día 20/9/2018 "La Policía apunta a que el forjado del Ritz cayó por una sobrecarga".

¡Qué coincidencias en ambos casos!: En el Paseo del General Martínez Campos nº 19 los hechos suceden sobre las 16,40 horas y en el edificio del Hotel Ritz sobre las 16,15 horas. Ambos, presumiblemente, por sobrecarga sobre el forjado de la última planta, donde se trabajaba con demoliciones. En el Paseo del General Martínez Campos nº 19 dos obreros fallecen y en el edificio del Hotel Ritz, un fallecido, dos heridos graves y cuatro moderados. Por la importancia y el costo de las obras, ambas deberían contar, presumiblemente, con una Dirección Técnica de obras y un Coordinador de Seguridad y Salud. ¿Casualidad o ... ?

Las dos demoliciones parciales no han ocurrido en edificios de Comunidades de Propietarios, pero en algún otro caso podría haber ocurrido:

Vivo en una viviend situada en la planta 5ª de un edificio del distrito de Chamberí y desde hace poco tiempo también nos encargamos de la administración de la Comunidad de Propietarios.

Hace poco más de un año que se están vendiendo algunas viviendas. Algunas directamente entre propietarios y otras a Sociedades Mercantiles que las reforman y venden posteriormente. Una de las viviendas que se ha vendido a una sociedad Mercantil ha sido la situada bajo la mía, en la 4ª planta, y a primeros de mayo comenzaron las obras de reforma.

Una de los días que estaba en casa, los golpes que se realizaban en dichas obras eran tan fuertes que incluso nuestros muebles temblaban, por lo que en mi calidad de propietario afectado y como Administrador de la finca, bajé para ver lo que estaba sucediendo.

El encargado de la obra me permitió el acceso y pude comprobar que se estaba demoliendo la casi totalidad de los tabiques de la vivienda, dejándola prácticamente diáfana en toda su superficie, y se habían levantado además todos los solados, hasta el punto que estaban a la vista todos los perfiles metálicos que constituyen el forjado.

Mi sorpresa, temor y asombro (soy aparejador  con 56 años de profesión, 52 de ellos dedicados, entre otras materias, a la rehabilitación) fue al comprobar que en la zona central de la vivienda, que ahora estaba diáfana, había sacos blancos amontonados casi en dos metros de altura, llenos con los escombros que se habían producido.

Le dije al encargado de la obra que ese forjado en cualquier momento se podría romper y arrastrar todo hasta la planta baja. Si en ese mismo momento no empezaban a sacar los escombros, aunque fuera a la calle, les denunciaba al Ayuntamiento y a la Policía. Aunque enfadado se pusieron a hacerlo. Hay que tener en cuenta que las obras cuentan, presumiblemente, con la dirección técnica de un Arquitecto.

A los pocos días sucedía lo del derrumbe parcial del edificio del Paseo del General Martínez Campos nº 19, y al coincidir con el encargado en el portal de la finca, le dije: Eso mismo os podía haber sucedido a vosotros, si no llegáis a hacerme caso. Su respuesta fue: Tenía Ud. razón y en mi Empresa ya me han dicho que la próxima vez lo tenemos que hacer mejor (como testigo estaba el portero de la finca).

¿Qué habría pasado si ese día no llego a estar en casa?, ¿si no soy Aparejador, experto en rehabilitación? Posiblemente nuestro edificio, con muertos incluidos, podría haber sido el primero de los otros dos de los que hablan los periódicos.

Cuando estoy escribiendo este artículo veo en televisión que ya son tres los edificios que se han derrumbado. Están poniendo en la pantalla una imágenes que sorprenden por los daños ocasionados y resulta sorprendente que no se haya caído el edificio.

En una urbanización de bungalows de Orihuela, en uno de ellos, se ha producido un derrumbe espectacular que ha afectado a otros colindantes, hasta el punto que los bomberos no se atrevían a entrar en él para buscar a dos personas que han resultado heridas leves, por el peligro que ofrecía de caerse en cualquier momento.

Los hechos se han producido a la 8.04 de la mañana y las primeras hipótesis las centran en algunas "obras ilegales" que, al parecer, se estaba haciendo en el sótano del bungalow.

Debido a estos incidentes que comento, es por lo que quiero hacer esta reflexión a los colectivos que señalaba al principio:

En primer lugar a los Administradores de Fincas y al colectivo de Porteros y Conserjes de Comunidades de Propietarios:

• No tenemos por qué ser técnicos de obras, aunque algunos, técnicos o no, sepamos bastante de rehabilitación. Y visto lo que viene sucediendo, a partir de ahora deberíamos estar más pendientes de la situación en que se desarrollan esas obras, no como técnicos, que esos los tendrá que contratar la propiedad, si las obras y las ordenanzas municipales así lo requieren, pero si de las incidencias de las obras con la Comunidad. El portero o conserje de la finca, si lo hay o el Presidente de la Comunidad en su caso, pueden ser un valioso medio de información y comunicación. 
• No debería ser suficiente con que a quién compra una vivienda en algunas de las Comunidades que administramos y la va a reformar de forma importante, exigirle que comunique al Presidente o Administrador de la finca el proyecto de las obras para comprobar que no toca ni altera ningún elemento común de la finca. Así como que ha solicitado la correspondiente licencia municipal.  Como es práctica habitual hasta ahora
• Si la obra que se va a efectuar en una vivienda es de cierta importancia, propongo se le exija un seguro de responsabilidad civil de reforma y/o rehabilitación, con una garantía mínima de 600.000 €, que cubra los posibles daños que pudiera ocasionar con las obras. El costo de esa póliza, según me informan en varias Corredurías de Seguros, es mínimo comparado con el costo de la obra y los perjuicios que se pudieran ocasionar.
• Los Porteros y Conserjes son uno de los agentes importantes en este tema de la rehabilitación y sobre todo de evitar riesgos y desgracias. Están todo el día en el edificio y aunque no sea de su competencia, ni entre en sus obligaciones, saben la hora de llegada y salida de los obreros que trabajan en las obras que se realizan en la finca o vivienda. Conocen, aunque sólo sea por los ruidos y golpes si se están demoliendo tabiques o levantando solados, y lo más importante, la frecuencia con la que se sacan los escombros que se generan... y les manchan ascensores, escaleras y portales.
• También por los materiales que se retiran o se llevan a la obra, si se están tocando elementos comunes. Pues bien si observan algo que no resulte normal, deberían ponedlo en conocimiento del Administrador de la finca, el Presidente o el Técnico que lleve la obra. 

En segundo lugar a los Técnicos y Empresas Constructoras, que dirigen obras de rehabilitación o realizan trabajos, en edificios de Comunidades de Propietarios, sean propias de la Comunidad o de algún propietario en su vivienda particular:

• Sabemos de la dificultad que se tiene para contratar personal cualificado, tanto de Técnicos como Empresas constructoras o personal cualificado para ejecutar las obras, máxime las de rehabilitación o eficiencia energética. Y no todo vale.
• La crisis que ha durado casi diez años, ha quitado del mercado a la mayoría de los Técnicos, encargados de obra, oficiales y autónomos más cualificados anteriormente. Unos porque se han tenido que marchar al extranjero en busca de trabajo, y otros porque para poder vivir se han tenido que reciclar en otras profesiones o trabajos.
• Debido a ello se tendrá que seleccionar con cuidado a los técnicos y trabajadores que se contraten y se manden a las obras, teniendo a alguien que sepa y entienda  en las propias obras para evitar accidentes o mala práctica.
• La experiencia nos dice que para realizar unas obras en el edificio de una Comunidad de Propietarios, o una vivienda particular, no siempre es lo más conveniente contratar al .... hijo o conocido de tal propietario que es técnico, sí pero sin experiencia en la materia, y sin muchos conocimientos a veces.
• En uno de mis artículos publicado en el blog, titulado: "¿están preparados los técnicos para la rehabilitación? (para verlo pulsar  aquí), ya exponía mis dudas sobre la preparación de los Técnicos en las obras de rehabilitación. Dudas confirmadas en muchas de las jornadas técnicas a las que asisto, sobre la formación y experiencia de los Técnicos en España sobre la rehabilitación y eficiencia energética.
• Los Técnicos, hablo como tal, que llevamos la dirección de obras de una reforma, no solemos estar todo el día en la obra, salvo cuando ejercemos como jefes de obra de una Empresa, y por ello debemos extremar las órdenes que se le den a la Empresa que realice las obras. No sólo en el tema de los riesgos laborales, sino también en las normas de ejecución de los trabajos que se tengan que realizar, fundamentalmente en las tareas de demolición y desescombro.
• No dar las cosas por sabidas, aunque sean muy elementales, pues por desgracia hoy la formación y experiencia del personal que trabaja en la construcción y sobre todo en la rehabilitación es muy escasa.
• Respecto a las empresas constructoras, una practica habitual en algunas obras es mandar al principio uno o dos peones para que demuelan tabiques, levanten solados y piquen paramentos, dejando los escombros almacenados en el forjado, -que ha quedado debilitado- , y cuando hay suficientes escombros se mandan varios peones más para que en una mañana o tarde los saquen a la calle, bien a una camioneta o furgoneta, o en su caso a un contenedor.  Con eso se pueden ahorrar no más de 1.000 €, pero se puede correr el riesgo de accidente y salir en los periódicos.
• Los edificios construidos en Madrid antes de 1962 se construían sin unas normas oficiales sobre el cálculo de sus estructuras, principalmente en lo relativo a la sobrecargas de uso de viviendas, y que incluso en algunas ocasiones se les podía aplicar unas reducciones entre 10% y el 50%, según el número de plantas del edificio, para los pilares.  En 1962 se publica la Norma MV-101 de Acciones en la Edificación, mediante el Decreto 195/1963, de 17 de enero.  En la mencionada Norma MV-101 se estima como sobrecarga de uso para viviendas económicas, la mayoría de las que se construían, de 150 kg/m2, y sólo de 200 kg/m2 para otro tipo de viviendas.
• Si ahora un saco de cemento, o yeso, pesa 25kg. -hasta hace poco los de cemento pesaban 50 kg-, eso significa que si se apilan 6 sacos uno encima de otro, ya se está por encima del límite que se establecía, pues los sacos miden mucho menos de 1,00 m2. Y normalmente se apilan en varias hileras juntas. Simplemente con eso ya se está por encima de lo que soporta el forjado. Si apilamos muchos sacos de escombro, es fácil imaginar y comprobar lo que puede ocurrir a veces.

La rehabilitación está cogiendo una importancia que hasta ahora no tenía, ni se valoraba en cuanto a la revalorización de las viviendas y los edificios. Está siendo el motor de la construcción e impulsando  la actividad constructiva y la creación de puestos de trabajo. Pero la formación de los que ocupan esos puestos de trabajo ha caído a niveles muy bajos.

No es de extrañar la cantidad de cursos de formación que a todos los niveles se están impartiendo desde muchos Organismos Oficiales, Colegios profesionales, Asociaciones y Fundaciones. Igualmente la aparición de nuevas formas de formación, como el Mentoring, en el que personas jubiladas o muy formadas en algunos temas, tutelan a Empresas, Técnicos o individuos para mejorar sus conocimientos, al transmitirles los adquiridos a lo largo de una vida de trabajo , formación y experiencia.

La rehabilitación, la accesibilidad y la rehabilitación energética están ahí, y cada día va a ser más importante para todos: Organismos Oficiales, Técnicos, Empresas constructoras, trabajadores y Administradores de fincas colegiados. De todos nosotros y de nuestra implicación dependerá que las obras se realicen de forma correcta y sin accidentes ni incidentes.

Vivencias de un Adminstrador de Fincas colegiado en el Curso Básico de Primeros Auxilios.

En mi último artículo invitaba y animaba a los Administradores de Fincas colegiados a organizar una campaña bajo el lema..."Si sabes... puedes salvar una vida". Para ello era fundamental poder vivir uno de los Cursos Básicos de Primeros auxilios que imparte, entre otros organismos, Cruz Roja.

Posteriormente enviaba una comunicación a todas las personas que están suscritas al blog en el que publico artículos, y a las cuales comunico personalmente cada vez que escribo uno nuevo, que debido a las vacaciones de verano no recibirían un nuevo artículo hasta septiembre, salvo que por su importancia lo justificara.

En esa comunicación, también les informaba que, para dar ejemplo, me había inscrito en un Curso Básico  de Primeros Auxilios impartido por Cruz Roja y al que asistiría acompañado por dos de mis nietos, uno de 16 años (edad mínima para poder asistir) y otro de 21 años (en cuarto curso de Medicina), así como de otro compañero Administrador de Fincas colegiado.

Creo que la importancia de lo vivido en el curso requiere la publicación de este artículo, con el que se pretende informar más detalladamente de su contenido, de la importancia y conveniencia de vivirlo, pero sobretodo y lo más importante: animaros no solo a vivirlo personalmente, sino también a animar a todos vuestros familiares, amigos y administrados a que lo vivan. En cualquier momento y lugar les podrá ser de gran utilidad lo aprendido en ese curso, e incluso... si sabes lo que tienes que hacer, poder salvar una vida. 

El curso se ha celebrado los días 7 y 8 de julio (sábado y domingo) de 9 a 14 horas, en un edificio que  Cruz Roja tiene en la zona de Carabanchel alto. Dado que se habían inscrito numerosos alumnos, se hicieron dos grupos de 20 personas cada uno (el máximo recomendable de alumnos por curso). Uno de mis nietos (el de 21 años) estuvo en el grupo 1 y el compañero Administrador de Fincas colegiado, mi otro nieto y yo estuvimos en el grupo 2.  

Ambos grupos estaban formados tanto por mujeres como hombres, y con edades diversas, entre los 16 y 80 años. Los motivos de la asistencia al curso también era diversa: por exigencias de su trabajo, como formación para conseguir un empleo y como formación personal.

Los profesores que los impartieron eran miembros de Cruz Roja, con muchos años de experiencia en formación y se aplicaron dos sistemas diferentes de impartirlos: 

• En el curso 1 se daba la teoría sobre un tema y a continuación la práctica de aplicarla.
• En el curso 2 se dió un día toda la teoría y el segundo día todas las practicas.  

El resultado en ambos grupos fué el mismo: MERECE LA PENA VIVIRLO

El contenido del curso es bastante completo, y aunque las cinco horas de cada día se te hacen cortas, luego habrá que repasar más detenidamente lo aprendido con la ayuda de las notas que se tomen y una Guía de Primeros Auxilios que nos facilitaron.  

El curso pretende dotar a los participantes, a través de una metodología eminentemente práctica, de los conocimientos, habilidades y destrezas básicas necesarias para dar respuesta a situaciones de urgencia y/o emergencia que se puedan encontrar en su contexto cotidiano, de una forma eficaz y que le permitan dar una primera respuesta en una situación de emergencia. 

El programa de este curso básico se compone de las siguientes materias:

     1. Concepto de Primeros Auxilios.

     2. Pautas de actuación ante una situación de emergencia. Conducta PAS.

     3. Evaluación inicial de la víctima.

     4. Soporte vital básico. Reanimación cardiopulmonar (RCP):

• Algoritmo universal
• Secuencia de actuación.
• Posición lateral de seguridad.

    5.  Desfibrilación semiautomática externa (DESA)

    6. Qué hacer y qué no hacer:

• Obstrucción de la vía aérea por cuerpo extraño. Maniobra de Heimlich.
• Hemorragias: tipos de hemorragias, modos de actuación, signos y síntomas de alarma, shock.
• Heridas y traumatismos: tipos, signos y síntomas.
• Quemaduras: evaluación y actuación.
• Intoxicaciones. Actuaciones ante un intoxicado.
• Otras situacions de urgencia: síndrome coronario, ictus, dificultad respiratoria, convulsiones, lipotimia, fiebre.

    7. Consejos de prevención.

    8. El botiquín sanitario.

Como se puede apreciar, el curso es bastante completo, denso, formativo y sobre todo participativo, fundamentalmente en las clases prácticas. Con esta dinámica de trabajo se facilita también la creación de habilidades de relación y ayuda que mejoren la atención tanto de la víctima como de los testigos del incidente. 

Todo el material que hay que utilizar en las clases prácticas se facilitó por el profesor de Cruz Roja: 

Maniquí de RCP de adulto, junior y baby (uno por cada 6 participantes), esterillas de entrenamiento, vendas, gasas, pañuelos triangulares (uno por persona participante), solución desinfectante y un desfibrilador de aprendizaje (DESA).

A la finalización del curso a todos los participantes se nos entregó un diploma acreditativo de haber superado el curso, emitido por Cruz Roja Española.

Llegado el caso, ante una situación de emergencia de algún familiar, amigo o administrado, ¿en cuantas de las materias tratadas en el curso crees que sabrías como actuar correctamente? Si tu respuesta no es afirmativa, ¿no crees que ha llegado la hora de ponernos en marcha para programar el Curso Básico de Primeros Auxilios a todos los niveles? ¿Comenzamos por nosotros, nuestros porteros y conserjes y nuestros administrados? ¿Por qué no en los colegios de nuestros hijos y nietos?

Con mis mejores deseos de unas felices y tranquilas vacaciones, en septiembre os espero y confío en todos vosotros.

Si sabes ... puedes salvar una vida

Los Administradores de Fincas colegiados tenemos una profesión multidisciplinar -somos la enciclopedia de todas las profesiones-. Tenemos que tener conocimientos, entre otros, de materias tan diversas como: contabilidad, informática, legislación, laboral, seguros, prevención de riesgos laborales, construcción, rehabilitación, accesibilidad, instalaciones, eficiencia energética, jardinería, sicología,  etc. ...pero nadie nos ha enseñado nunca cómo salvar una vida.

¿Por qué digo esto? Ha sido como consecuencia de ver en televisión y leer en algún periódico una breve reseña de un hecho ocurrido en Madrid el pasado domingo día 3 de junio. 

Un conductor de 47 años sufrió un infarto cuando, acompañado por su pareja, circulaba por la calle Santa María de la Cabeza. Como consecuencia del infarto saltó a la acera y terminó empotrando su coche en una valla. Varios jóvenes acudieron a socorrer a los accidentados y uno de ellos, Manu, de 19 años, que tiene conocimientos de primeros auxilios, le practicó maniobras de reanimación cardiopulmonar hasta la llegada de los primeros auxilios del SAMUR. Esos conocimientos de primeros auxilios le han permitido salvar la vida a una persona. 

Y yo me pregunto: si alguna persona sufre un infarto, atragantamiento, o accidente por corte y la correspondiente hemorragia, caída, quemadura, y estamos presentes, ya sea en nuestra casa, oficina, en alguna de las Comunidades de Propietarios que administramos, o simplemente, como el joven Manu, cuando vamos por la calle o circulando con nuestro coche, ¿sabes como tenemos que actuar para evitar que esa persona pueda perder la vida, o simplemente prestarle los primeros auxilios hasta que lleguen las asistencias sanitarias?

Pues bien, ha llegado el momento de que, aunque sea sólo por salvar la vida de una sola  persona, los Administradores de Fincas colegiados aprendamos una nueva materia: la formación en primeros auxilios. Pero esta formación en primeros auxilios no sólo ha de limitarse a nuestra propia persona: podemos y debemos hacer una campaña a nivel nacional para que todos los españoles sepamos prestar esos primeros auxilios en cualquier circunstancia. Varios compañeros Administradores de fincas colegiados con los que he comentado la idea, están de acuerdo y no solo me animan a proponerla e impulsarla, sino que también están dispuestos a colaborar.

Seguro que en las Comunidades de Propietarios que administramos hay algunos médicos, enfermeras -jubilados o en activo-, estudiantes de medicina, socorristas, personas que han realizados cursos de primeros auxilios que estarían dispuestos a colaborar impartiendo cursos en su propia Comunidad de Propietarios o cualquier otro lugar.

Así mismo, nos pondremos en contacto con los Organismo Oficiales correspondientes: Cruz Roja, Ayuntamiento, Comunidad de Madrid y todos aquellos que de alguna manera puedan colaborar o participar en la campaña: "Si sabes... puedes salvar una vida".

A corto plazo, deberíamos ser capaces de impartir jornadas entre nuestros administrados de las Comunidades de Propietarios que deseen participar y aprender esos primeros auxilios con los que en un momento determinado sepan como actuar, ante una situación en la que la vida de otra persona pueda depender de la actuación que realice... si sabes.

Los Administradores de Fincas colegiados dicen que somos muy importantes para hacer llegar a los ciudadanos, nuestros administrados, el contenido de todos los decretos, leyes, reglamentos, ordenanzas y demás materias que desean que se informe y conozcan para su cumplimiento. Pues bien, ahora somos nosotros los que, además de involucrarnos a nivel nacional, queremos que todo el mundo se comprometa con la posibilidad de salvar unas vidas y con lo que podemos ahorrar muchos sufrimientos como consecuencia de esos accidentes, así como el ahorro económico, derivado de las intervenciones médicas y posterior recuperación, a la sanidad pública, privada y Compañías de seguros.

Queremos demostrar que no solo nos preocupamos de la conservación de los edificios, que algunos dicen que no se conservan solos,  si no que también nos importa y nos preocupamos por la salud de nuestros ciudadanos. Un ejemplo de ello es que, recordando una simple frase nemotécnica como: *"Dime una frase para que levante los dos brazos, sonría, sople o saque la lengua", puedas saber si una persona está sufriendo un ICTU, o no, (si se le atiende en las primeras tres horas pueden no quedarles secuelas permanentes de por vida)

Los primeros en recibir esos cursos, ademas de nosotros los Administradores de Fincas colegiados, serían nuestros porteros y conserjes -que son, generalmente, a los que recurrimos en caso de accidente en casa- y  nuestros administrados que lo deseen.

La campaña no sólo va dirigida a los administradores de fincas colegiados, nuestros administrados y su entorno, si no también a otros colectivos y estamentos:

¿Porqué no se dan cursos elementales de primeros auxilios en los colegios? A los alumnos se les ofrece la posibilidad de muchas actividades escolares o extra escolares que fomenten su cultura y su actividad deportiva y física. Creo que ha llegado el momento de implantar una actividad obligatoria dentro del horario escolar sobre primeros auxilios. Con solo sustituir dos o tres días de gimnasia por esta nueva formación estaría resuelto. -Cruz Roja, el curso básico de primeros auxilios, lo imparte en 10 horas-

Seguro que en los Organismos Públicos, muchos funcionarios estarían encantados de dedicar dos mañanas de su trabajo a recibir esa formación básica de primeros auxilios.

Para conseguir el objetivo de la campaña, habrá que formar grupos de trabajo con la ayuda de todos los que quieran colaborar, para encargarse de toda la logística a llevar a cabo. Ya que se tendrá que organizar todo lo referente a: información a los ciudadano; buscar quienes pueden dar los cursos y dónde se pueden impartir (la idea es que sea, en nuestro caso, lo más cerca posible de las propias Comunidades de Propietarios o directamente en locales que ellas puedan tener); calendarios de los cursos según la demanda, campañas de información en medios de comunicación, etc.

Es muy importante que los cursos sean gratuitos, para ello habrá que conseguir la colaboración de Cruz Roja, Imserso, Organismos Oficiales y entidades autorizadas que ya den esos curso básicos (preferentemente presenciales, aunque sin olvidar los cursos online), además de posibles subvenciones de Ministerios, Comunidades Autónomas y Ayuntamientos, así como el posible patrocinio de Empresas relacionadas con las Comunidades de Propietarios, Compañías de seguros, etc. que quieran colaborar.

Tenemos un poder de comunicación, información y cercanía con los ciudadanos como nadie y si en 1997 fuimos capaces de reunir 832.000 firmas entre nuestros administrados para que el Congreso de los Diputados aprobara, por unanimidad, la primera iniciativa legislativa popular que salía adelante en el Parlamento para modificar la Ley de Propiedad Horizontal para acelerar la reclamación de las deudas de los propietarios morosos con las comunidades de propietarios, entre otras medidas, ahora no podemos ser menos para cuidar la salud y el bienestar de las personas integrantes de las Comunidades de Propietarios que administramos.    

Os animo a informaros, formaros y colaborar para... salvar una vida.

Hasta entonces todos los que de alguna forma consideréis interesante la propuesta, y queráis colaborar de alguna manera o proponer sugerencias, podéis poneros en contacto conmigo.

Salvador Jiménez Hidalgo,
  móvil: 659488305
  correo electrónico: salvajimenezhidalgo@gmail.com

* Se puede reconocer si se esta sufriendo un ICTUS con cuatro preguntas:

• Dile que diga una sencilla frase coherente.
• Que levante los dos brazos.
• Que sonría.
• Que sople
• Que saque la lengua. Si está torcida, si se va a un lado o al otro.

Responsabilidades de las Comunidades de Propietarios por la ejecución de obras

Lo siento, me ha salido un artículo demasiado largo, pero... deberías leerlo, Si no tienes tiempo para hacerlo de una vez, imprímelo y léelo poco a poco, pero hazlo. Me lo agradecerás.

No solo lo leas, te sugiero lo guardes donde puedas cogerlo fácilmente. Incluso, cuando surja la ocasión, puedes dárselo a tus administrados a quienes les pueda afectar. Seguro que te ahorraras muchas explicaciones, se van a convencer y serán ellos los que te pidan que adoptes las medidas necesarias, puesto que se van a quedar tan preocupados como nosotros.

Hace unos días he asistido  a una jornada de formación en la que se ha tratado un tema muy interesante y... preocupante sobre "la Responsabilidad de las Comunidades de Propietarios en la ejecución de obras."

¿Son conscientes en las Comunidades de Propietarios, sus Presidentes, propietarios y los Administradores de Fincas que las administran y asesoran, de las responsabilidades, incluso penales , que siempre que se ejecuta una obra, reforma o mantenimiento en qué se puede estr incurriendo? ¿De verdad que  siempre tomamos las medidas adecuadas para prevenir los posibles riesgos laborales que puedan surgir? 

Pero lo más preocupante no es si adoptamos las medidas necesarias para prevenir esos posibles riesgos laborales, sino también: ¿Las Comunidades de Propietarios pueden y están preparadas para evitar siempre esos posibles riesgos laborales?

Estaba preparando el artículo y documentándome sobre su contenido, en un día que esperaba que fuera "normal" para nuestro despacho de Administración de Fincas, es decir lo de costumbre: cincuenta o sesenta llamadas telefónicas, otros tantos correos electrónicos, varias visitas de administrados, proveedores, inquilinos, comerciales de empresas y una junta general de una Comunidad de Propietarios, cuando me informan que en la televisión están entrevistando a uno de nuestros administrados.

Se ha derrumbado un edificio en el centro de Chamberí, afortunadamente para el colectivo aún no estaba constituida la Comunidad de Propietarios, pero sí afecta el hundimiento  a los edificios colindantes y uno de ellos lo administramos nosotros y, por prevención, los bomberos ordenan que se tienen que desalojar todas las viviendas.

Como veis el tema del artículo es de la mayor actualidad, y como se suele decir: sin comerlo ni beberlo nos vemos implicados en un lamentable suceso que nos va a proporcionar unos trabajos extras y más de un quebradero de cabeza.  Y seguro que nadie se va a acordar de la frase: ¿quién nos paga esto? Os tendré informados, por si os ocurre algo parecido.

Veamos lo que marcan las leyes y normativas y qué es lo que pueden y no pueden hacer las Comunidades de Propietarios y sus representantes respecto a la prevención de riesgos laborales en las obras de construcción:

La normativa legal se fundamenta en el Real Decreto 1627/1997; en el Real Decreto 171/2004 por el que se desarrolla el artículo 24 de la Ley 31/1995, de 8 de noviembre, de Prevención de Riesgos Laborales en su disposición adicional primera y en TRLISOS (Texto Refundido de la Ley de Infracciones y Sanciones en el Orden Social).

También es conveniente que previamente conozcamos cuales son los agentes que intervienen en el proceso (art.2 R.D. 1627/1997):

• Promotor: cualquier persona física o jurídica por cuenta de la cual se realice una obra.
• Proyectista: el autor o autores, por encargo del promotor, de la totalidad o parte del proyecto de obra.
• Coordinador en materia de seguridad y salud durante la elaboración del proyecto de obra: el técnico competente designado por el promotor para coordinar, durante la fase del proyecto de obra, la aplicación de los principios que se mencionan en el artículo 8. 
• Coordinador en materia de seguridad y salud durante la ejecución de la obra: el técnico competente integrado en la dirección facultativa, designado por el promotor para llevar a cabo las tareas mencionadas en el artículo 9.
• Dirección facultativa: el técnico o técnicos competentes designados por el promotor, encargados de la dirección y del control de la ejecución de la obra.
• Contratista: la persona física o jurídica que asume contractualmente ante el promotor, con medios humanos y materiales, propios o ajenos, el compromiso de ejecutar la totalidad o parte de la obra con sujeción al proyecto y al contrato.
• Subcontratista: la persona física o jurídica que asume contractualmente ante el contratista, empresario principal, el compromiso de realizar determinadas partes o instalaciones de la obra, con sujeción al proyecto por el que se rige su ejecución.
• Trabajador autónomo: la persona física distinta del contratista y del subcontratista, que realiza de forma personal y directa una actividad profesional, sin sujeción a un contrato de trabajo y que asume contractualmente  ante el promotor, el contratista o el subcontratista el compromiso de realizar determinadas partes o instalaciones de la obra.

- Cuando el trabajador autónomo emplee en la obra a trabajadores por cuenta ajena tendrá la consideración de contratista o subcontratista a efectos del presente Real Decreto.

- El contratista y el subcontratista a los que se refiere el presente Real Decreto tendrán la consideración de empresario a los efectos previstos en la normativa sobre prevención de riesgos laborales.

- Cuando el promotor contrate directamente trabajadores autónomos para la realización de la obra o de determinados trabajos de la misma, tendrá la consideración de contratista respecto de aquéllos a efectos de lo dispuesto en el presente Real Decreto.

Cuando una Comunidad de Propietarios tiene que hacer unas obras de construcción en su edificio puede ser por varios motivos: como consecuencia de la Inspección Técnica de los edificios (ITE), por requerimiento del Ayuntamiento u otro Organismo Público, o porque la Comunidad de Propietarios decide hacer obras voluntariamente (este último supuesto es poco frecuente).

En esos casos se nos pueden presentar dos variantes: que para ejecutar las obras sea necesario un proyecto técnico de las obras a realizar o que no sea necesario proyecto técnico.

a) Obras que necesitan para su ejecución de un proyecto técnico:Según  el R.D. 1627/1997.

Artículo 3.

1. Cuando en la elaboración del proyecto de obra intervengan varios proyectistas, el promotor (Comunidad de Propietarios) designará un coordinador en materia de seguridad y salud durante la elaboración del proyecto de obra.
2. Cuando en la ejecución de la obra intervenga más de una empresa, o una empresa y trabajadores autónomos o diversos trabajadores autónomos, el promotor (Comunidad de Propietarios), antes del inicio de los trabajos o tan pronto como se constate dicha circunstancia, designará un coordinador en materia de seguridad y salud durante la ejecución de la obra.
3. La designación de los coordinadores en materia de seguridad y salud durante la elaboración del proyecto de obra y durante la ejecución de la obra podrá  recaer en la misma persona.
4. La designación de los coordinadores no eximirá al promotor (Comunidad de Propietarios) de sus responsabilidades.

Artículo 4.

1- El promotor (Comunidad de Propietarios) estará obligado a que en la fase de redacción del proyecto se elabore un estudio de seguridad y salud en los proyectos de obras en que se den algunos de los supuestos siguientes:

      a) Que el presupuesto de ejecución por contrata incluido en el proyecto sea igual o superior a 75 millones de pesetas (450.759,08 €).
     b) Que la duración estimada de las obras sea superior a 30 días laborables, empleándose en algún momento a más de 20 trabajadores simultáneamente.
    c) Que el volumen de mano de obra estimada, entendiendo por tal la suma de los días de trabajo del total de los trabajadores en la obra, sea superior a 500.

2- En los proyectos de obras no incluidos en ninguno de los supuestos previstos en el apartado anterior, el promotor (Comunidad de Propietarios) estará obligado a que en la fase de redacción del proyecto se elabore un estudio básico de seguridad y salud.

Artículo 5.

1. El estudio de seguridad y salud será elaborado por el técnico competente designado por el promotor (Comunidad de Propietarios). Cuando deba existir un coordinador en materia de seguridad y salud durante la elaboración del proyecto de obra, le corresponderá a éste elaborar, o hacer que se elabore, bajo su responsabilidad, dicho estudio.
3. Dicho estudio deberá formar parte del proyecto de ejecución de obra o, en su caso, del proyecto de obra, ser coherente con el contenido del mismo y recoger las medidas preventivas adecuadas a los riesgos que conlleve la realización de la obra.

Artículo 6.

1. El estudio básico de seguridad y salud será elaborado por el técnico competente designado por el promotor ((Comunidad de Propietarios). Cuando deba existir un coordinador en materia de seguridad y salud durante la elaboración del proyecto de obra, le corresponderá a éste elaborar, o hacer que se elabore, bajo su responsabilidad, dicho estudio.
2. El estudio básico deberá precisar las normas de seguridad y salud aplicables a la obra.

Artículo 7.

1. En aplicación del estudio de seguridad y salud o, en su caso, del estudio básico, cada contratista elaborará un plan de seguridad en el trabajo en el que se analicen, estudien, desarrollen y complementen las previsiones contenidas en el estudio o estudio básico, en función de su propio sistema de ejecución de la obra.
2. El Plan de seguridad y salud deberá ser aprobado, antes del inicio de la obra, por el coordinador en materia de seguridad y salud durante la ejecución de la obra.

Artículo 18.

1. En las obras incluidas en el ámbito de aplicación del presente Real Decreto, el promotor (Comunidad de Propietarios) deberá efectuar un aviso a la autoridad laboral competente antes del comienzo de los trabajos.
2. El aviso previo se redactará con arreglo a lo dispuesto en el anexo III del presente Real Decreto y deberá exponerse en la obra de forma visible, actualizándose si fuera necesario.

En base a estos artículos del Real Decreto 1627/1997 cuando una Comunidad de Propietarios pretende realizar una obra que sí necesita un proyecto técnico para su ejecución, esquemáticamente, los pasos a seguir serán los siguientes:

• Aprobación en junta de propietarios de las obras a realizar, salvo que sea por requerimiento de un Organismo Oficial, en cuyo caso el Presidente podría acometerlas directamente sin comunicárselo a sus copropietarios -si se atreve-, según el artículo 10.1 de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de Regeneración, Regeneración y Renovación Urbana. 
• Contratación de una Dirección Facultativa competente que elabore el proyecto de las obras y  asuma la dirección y el control de la ejecución de la obra.
• El Real Decreto 105/2008, de 1 de febrero, en el art. 4  obliga a incluir en el proyecto de ejecución de obras, un estudio de gestión de residuos.
• Solicitud de presupuestos a diversas empresas constructoras para adjudicar el del contratista más conveniente a los intereses de la Comunidad de Propietarios.
• Nombramiento del Coordinador en materia de seguridad y salud durante la ejecución de la obra, que elaborará el estudio de seguridad y salud o el estudio básico de seguridad y salud.
• El contratista en función del estudio o estudio básico de seguridad y salud, elaborará el plan de seguridad y salud. 
• El Coordinador en materia de seguridad y salud aprobará el plan de seguridad.
• La Comunidad de Propietarios informará a sus copropietarios y a las posibles empresas que trabajen en la finca (conserjería, limpieza, jardinería, etc.) para coordinar las actividades de la obra y las actividades que se realizan en el centro de trabajo (el edificio de la Comunidad) conforme al RD 171/2004.
• La Comunidad de Propietarios solicitará la correspondiente licencia municipal de obras.
• La Comunidad de Propietarios deberá efectuar un aviso previo a la autoridad laboral competente antes del comienzo de los trabajos.
• Es recomendable que la Comunidad de Propietarios contrate un seguro especial que ha sido diseñado para el colectivo de Administradores de Fincas colegiados para garantizar las consecuencias económicas de los daños materiales imprevistos que puedan sufrir toda clase de obras de rehabilitación y reforma y que no suelen cubrir las pólizas multirriesgo. El coste de este seguro es aproximadamente del 0,10% al 0,20% del presupuesto de la obra.
• La Comunidad de Propietarios, por medio de su representante, firmará el acta de fin de obra .. si está de acuerdo. 

b) Obras que no necesitan para su ejecución de un proyecto técnico:

Estas son sin duda las obras a las que con mayor o menor importancia, pero que con mucha frecuencia nos tenemos que enfrentar en nuestras Comunidades de Propietarios.

Como no necesitan un proyecto técnico para ejecutarlas no es obligatorio contratar una dirección facultativa. Además, como no hay proyecto no hay estudio de seguridad, ni estudio básico de seguridad. Sin embargo tanto todo lo expuesto para las obras que sí necesitan proyecto, como las responsabilidades respecto a la gestión de la prevención de riesgos laborales son las mismas... y las aplican los Magistrados del Tribunal Supremo de España.

Por otra parte hay que tener  en cuenta que según el artículo 2.3 del R.D1627/1997: Cuando el promotor (Comunidad de Propietarios) contrata directamente trabajadores autónomos para la realización de la obra o de determinados trabajos de la misma, tendrá la consideración de contratista respecto de aquellos a efectos de lo dispuesto en el presente Real Decreto.-Es decir, la Comunidad de Propietarios, tendrá doble consideración y obligaciones, de promotor y contratista-

¿Verdad que esa situación se suele dar con mucha frecuencia en las obras que se realizan en las Comunidades de Propietarios? Pues en esos caso nos corresponden las obligaciones no solo del promotor sino también las del contratista.

Visto lo anterior, el problema que se nos presenta a los Administradores de Fincas colegiados es:¿todas las obras sin proyecto que se realizan en nuestras comunidades, se pueden considerar obras de construcción, o son obras menores para reparación de averías y conservación? Si estas últimas no son obras de construcción, ¿hay que aplicar todo lo anterior para la prevención de riesgos laborales? ¿Dónde se define exactamente cuales son obras de construcción y cuales no lo son?

Si incluso el R.D. 1627/1997, artículo 2.1.Anexo I, manifiesta que se entenderá por obra de construcción u otra cualquiera obra: y define una relación no exhaustiva de las obras de construcción o de ingeniería civil:
a) Excavación; b) Movimiento de tierras; c) Construcción; d) Montaje y desmontaje de elementos prefabricados; e) Acondicionamiento e instalaciones; f) Transformación; g) Rehabilitación;  h) Reparación; i)Desmantelamiento; j) Derribo; k) Mantenimiento; l) Conservación: Trabajos de pintura y de limpieza; m) Saneamiento.

¿Qué se considera para el legislador... y los Magistrados del Tribunal Supremo, como obras de Reparación, Mantenimiento, Conservación; Trabajos de pintura y limpieza, Saneamiento?

Para el cambio de una bajante de pluviales o fecales, que se ha roto y está produciendo humedades en el piso 4º A de una Comunidad de Propietarios, solemos contratar a una empresa o autónomo y dos autónomo. Una empresa o autónomo de construcción para demoler el chapado de ladrillo que cubre la bajada y posteriormente para volver a realizar el chapado que la tape; un autónomo fontanero que realice el cambio de bajada y posteriormente un autónomo para la pintura que repare todas las manchas de humedad que ha producido la bajante rota. ¿Por ello se convierte esa Comunidad de Propietarios en contratista, además de promotor?

Si el propietario de esa vivienda 4ºA sustituye la bajante rota -que es un elemento común y corresponde la acción de sustituir a la Comunidad de Propietarios- la sustituye directamente no se convierte en contratista.
-Según el artículo 2.3. del R.D.1627/1997: "Cuando el promotor contrata directamente trabajadores autónomos para la realización de la obra o de determinados trabajos de la misma, tendrá la consideración de contratista.
Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando la actividad contratada se refiera exclusivamente a la construcción o reparación que pueda contratar un cabeza de familia respecto de su vivienda"-.

Al igual que para el cabeza de familia, ¿se ha pensado en las numerosas obras que se tienen que realizar en las Comunidades de Propietarios, por rotura o decreto y que no deberían considerarse obras de construcción?

Aún así, a pesar de que consideremos que algunas de esas obras "menores" no son obras de construcción, tendremos que adoptar las medidas preventivas y todos los medios necesarios para garantizar la seguridad y salud de los trabajadores conforme al RD 171/2004, de 30 de enero, por el que se desarrolla el artículo 24 de la Ley 31/1995, de 8 de noviembre, de Prevención de Riesgos Laborales (LPRL) en materia de coordinación de actividades empresariales, al RD 486/1997, de 14 de abril, por el que se establecen las disposiciones mínimas de seguridad y salud en los lugares de trabajo y a cualquier otra norma que sea de aplicación.

Por lo tanto, cuando se prevé que van a concurrir dos empresas y un trabajador autónomo la Comunidad de Propietarios tiene la obligación, como promotores de la obra, de designar a un coordinador de seguridad y salud en fase de ejecución.

Teniendo en cuenta, y esto es lo absurdo, "la designación formal de coordinador no les exime de la obligación de asegurarse de que éste desarrolla efectivamente las funciones establecidas en el R.D. 1627/1997".

Y yo pregunto ¿están capacitados el Presidente de una Comunidad de Propietario, el vicepresidente o la mayoría de nuestros administrados, incluso los Administradores de Fincas colegiados para asegurarse que el coordinador que hayan nombrado está cumpliendo sus funciones? ¿Tienen que subirse a las cubiertas de los edificios, o a los andamios para comprobar si hace lo correcto? No me figuro a Dª María o a D. Francisco haciendo estas comprobaciones, si uno de ellos ha sido nombrado Presidente de su Comunidad de Propietarios.

¿No es absurdo que la Comunidad de Propietarios tenga que asegurarse que el Coordinador de seguridad y salud está cumpliendo sus funciones? ¿Cómo se asegura la Comunidad de Propietarios? ¿Contratando otro Técnico que vigile al anterior?

La designación de un Coordinador de seguridad y salud no exime al promotor (Comunidad de Propietarios) de sus responsabilidades, ¿entonces para que los nombramos y pagamos?

En base a estos artículos del Real Decreto 1627/1997 cuando una Comunidad de Propietarios pretende realizar una obra que NO necesita un  proyecto técnico para su ejecución, esquemáticamente, los pasos a seguir serán los siguientes:

• Aprobación en junta de propietarios de las obras a realizar, salvo que sea por requerimiento de las Administraciones Públicas, en cuyo caso el Presidente podría acometerlas directamente sin comunicárselo a sus copropietarios -si se atreve-, según el artículo 10.1 de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de Regeneración, Regeneración y Renovación Urbana. 
• Optativo: si lo estima conveniente la Comunidad de Propietarios, contratación de una Dirección Facultativa competente que elabore unas mediciones de las obras a realizar y una memoria técnica, y asuma la dirección y el control de la ejecución de la obra.
• La Comunidad de Propietarios por medio de su Presidente, Administrador o una Comisión de Obras deberá reunir toda la documentación e información del edificio que pueda ser necesaria para  realizar la obra y que se pondrá a disposición de las empresas que van a ofertar presupuestos.
• Solicitud de presupuestos a diversas empresas constructoras, mediante las mediciones realizadas por el técnico contratado, o si no lo hay, explicando a las empresas las obras que se desean o deben hacerse, para aceptar el presupuesto del contratista más conveniente a los intereses de la Comunidad de Propietarios.
• Si se considera que en la obra van a intervenir más de una empresa; una empresa y trabajadores autónomo, o varios trabajadores autónomos, se tendrá la obligación de nombrar un Coordinador en materia de seguridad y salud durante la ejecución de la obra. 
• El Coordinador de seguridad y salud en la fase de ejecución deberá ser un técnico competente -arquitecto o arquitecto técnico- y para encontrarlo se puede consultar a sus respectivos Colegios Profesionales o bien en el registro de coordinadores del Instituto Regional de Seguridad y Salud en el Trabajo (IRSST) de la Comunidad de Madrid.
• El contratista elaborará el documento para planificar, organizar, coordinar y controlar los trabajos que se van a realizar en la obra (documento de gestión preventiva de la obra). Este documento deberá ser realista, específico y práctico.
• El Coordinador en materia de seguridad y salud aprobará el documento de gestión preventiva de la obra.
• La Comunidad de Propietarios informará a sus copropietarios y a las posibles empresas que trabajen en la finca (conserjería, limpieza, jardinería, etc.) para coordinar las actividades de la obra y las actividades que se realizan en el centro de trabajo (el edificio de la Comunidad) conforme al RD 171/2004.
• La Comunidad de Propietarios solicitará la correspondiente licencia municipal de obras.
• El Real Decreto 105/2008, de 1 de febrero, en el art. 4  obliga a incluir en el proyecto de ejecución de obras, un estudio de gestión de residuos. 
  -El Ayuntamiento de Madrid, en base al anexo I.B.24 de la Ordenanza de Tramitación de Licencias Urbanísticas, requiere la presentación de este documento, incluso en las obras en las cuales no es precisa la ejecución de un proyecto-.
• Es recomendable que la Comunidad de Propietarios contrate un seguro especial que ha sido diseñado para el colectivo de Administradores de Fincas colegiados para garantizar las consecuencias económicas de los daños materiales imprevistos que sufran toda clase de obras de rehabilitación y reforma y que no suelen cubrir las pólizas multirriesgo. El coste de este seguro es aproximadamente del 0,10% al 0,20% del presupuesto de la obra.
• Es muy importante que se firme un acta de  finalización de la obra.

El contratista antes del comienzo de la obra deberá:

• Efectuar una comunicación de apertura del centro de trabajo, según los requisitos que se establecen en el RD 337/2010, la Orden TIN 1071/2010 y los modelos aprobados por la Orden 2674/2010, de 12 de julio, en los Centros de Trabajo de la Comunidad de Madrid,  en la que incluirá el documento de gestión preventiva de la obra.
• Obtener y habilitar, en su caso, el Libro de Subcontratación, según lo establecido en el RD 1109/2007.
• Estar inscrita en el Registro de Entidades Acreditadas (REA), según lo establecido en el RD 1109/2007, con especial atención a la formación de los trabajadores. 
• Presentar a la Comunidad de Propietarios el Certificado y número de registro del REA .
• El contratista elaborará el documento para planificar, organizar, coordinar y controlar los trabajos que se van a realizar en la obra (documento de gestión preventiva de la obra). Este documento deberá ser realista, específico y práctico.
• El contratista, en su caso, designará la figura del recurso preventivo, quién supervisará las actividades en las que su presencia sea obligatoria.
• El contratista al terminar la obra deberá entregar a la Comunidad de Propietarios la información necesaria para el adecuado mantenimiento de los elementos que se se hayan podido colocar en la obra, si se da el caso.

La normativa permite un máximo de tres subcontrataciones sucesivas sobre una determinada actividad a realizar en la obra, por lo que en las obras menores no se debería superar ese 3º nivel de subcontratación.

Después de leer todo lo que nuestras Comunidades de Propietarios están obligadas a realizar y contratar para cumplir con la legislación vigente, seguro que queda una sensación parecida a cuando se leen algunos de los prospectos de medicamentos que nos indican las consecuencias que podemos tener al tomarlos... además de curarnos.

Todo esto nos lleva a hacernos algunas reflexiones importantes para nuestros administrados y las Comunidades de Propietarios en general:

• ¿Por qué el legislador diferencia claramente, mediante tres supuestos, cuando hay que realizar un estudio de seguridad  y salud o un estudio básico de seguridad y salud, y no hace lo mismo para diferenciar lo que es una obra de construcción sin proyecto o una obra menor sin proyecto?
• ¿Por qué cuando la actividad contratada se refiera exclusivamente a la construcción o reparación que pueda contratar un cabeza de familia respecto de su vivienda a este no se le considera contratista y la misma obra realizada por la Comunidad de Propietarios sirve para considerar a la Comunidad como contratista con todas las obligaciones de este?
• ¿Están capacitadas las Comunidades de Propietarios para para asegurarse que el Coordinador de seguridad y salud que hayan nombrado está cumpliendo sus funciones? ¿Cómo se aseguran que cumple sus funciones?
• Si el nombramiento de un Coordinador de seguridad y salud no exime a la Comunidad de Propietarios de sus responsabilidades respecto a la Prevención de Riesgos Laborales, para qué hay que nombrarlo y pagarle?
• Alguien tendrá que defender los derechos de nuestros administrados. ¿Quizás el Colegio Oficial de Administradores de Fincas de Madrid, la Unión de consumidores o la OCU?

Por si acaso, cuando tengamos que realizar una obra en una Comunidad de Propietarios que administremos, con proyecto, sin proyecto o considerándola obra menor, informemos a nuestros administrados de lo que marca la legislación actual y que luego decidan ellos lo que consideren oportuno. Así evitaremos responsabilidades que quieran que asumamos si sucede un accidente, o se impone alguna sanción por no cumplir algún precepto legal.

Administrador vende la cartera de Comunidades a Empresa de Servicios

Buenos días Dª María y D. Francisco, hacía mucho tiempo que no venían ustedes por nuestro despacho. ¿En qué puedo ayudarles?

Me dicen ustedes que tienen un piso de su propiedad en un edificio de Madrid, y que les ha llegado el rumor que el Administrador de esa Comunidad de Propietarios ha vendido su cartera de Comunidades a una Empresa de Servicios (en adelante E. de S.). Desean que les asesore sobre si esa venta les beneficia o perjudica y si se puede hacer sin el consentimiento de la Comunidad de Propietarios respectiva.

Veamos lo que yo les puedo contar:

Entre nuestro colectivo de Administradores de Fincas colegiados se sabe que efectivamente existen varias Empresas que están comprando las carteras de algunos administradores. 

Hasta no hace mucho tiempo, la venta de las carteras de las Comunidades que se administran, eran operaciones que se realizaban por algunos Administradores que por jubilación, traslado a otras provincias o enfermedad de larga duración, no podían continuar ejerciendo la profesión y vendían su cartera a otros colegiados. Existía el riesgo con la venta que posteriormente las Comunidades de Propietarios afectadas, dado que se cambiaba de Administrador, tenían que dar su conformidad y aprobarlo en junta de propietarios. Con lo que algunas optaban por no aceptar el cambio y nombrar a uno distinto propuesto por sus propietarios, en lugar del que les recomendaba el Administrador saliente y que, lógicamente, era el que le había comprado la cartera. 

En la actualidad el proceso que se esta llevando a cabo por alguna E. de S. es distinto:

Ofrecen la compra de la cartera de Comunidades a Administradores de Fincas en activo y para ello le proponen la entrega de una cantidad económica que dependerá del número de Comunidades de su cartera. Además el Administrador que vende pasará a ser un empleado de la E. de S. con un sueldo y por tiempo mínimo de dos años y la E. de S. que compra se subrroga en los contratos de todos los empleados que el Administrador tuviera.    

Con ello se consigue que tanto el Administrador como sus empleados seguirán siendo los mismos que sigan administrando las Comunidades, aunque los intereses sean distintos si comparamos los que tenía el Administrador de los que tienen las E. de S.

¿La operación es legal? Yo no soy abogado, y como Ustedes saben soy técnico, pero en principio el Administrador de la Comunidad es el mismo que se nombró en una Junta de Propietarios y es el que continúa ejerciendo como tal. Otra cosa son las posibles consecuencias de la operación.

Con el tiempo me figuro que se intentará que el contrato del Administrador con la Comunidad se cambie a nombre de la E. de S., y para ello en la primera Junta de Comunidad que se celebre, se hará  constar que ahora el contrato de administración pasa a estar a nombre de la E. de S. XXX.

-Interviene Dª María- D. Salvador supongamos que la Comunidad de Propietarios por desconocimiento o conociendo la venta acepta la situación del cambio, pero... ¿ese cambio en qué nos beneficia o perjudica a nosotros y al resto de propietarios de la Comunidad?

En principio, Dª María, lo más seguro es que la E. de S. les ofrezcan una reducción del presupuesto de gastos anuales de la Comunidad, puesto que la E. de S. se va a encargar de "negociar todos" los contratos y servicios de la Comunidad para reducir sus gastos, incluso los honorarios de la Administración, ya que que ellos no están interesados mayormente en la administración, sino en realizar directamente todos los servicios que tiene una Comunidad de Propietarios, intentando sustituir los contratados existentes por otros a su nombre para realizar ellos los servicios y suministros, ya que ahí es donde está su negocio.

¿En que les puede perjudicar? Para mí hay una cosa primordial, y todo dependerá de la E. de S. que le compre la cartera a su administrador. Pero no olvidemos que esas empresas trabajan para tener un beneficio económico y cuanto mayor sea mejor. La cuestión es: ¿quién va a defender sus intereses imparcialmente ahora con la nueva situación?

En la Biblia hay un pasaje que dice: "Nadie puede servir a dos amos a la  vez, pues si defiende los intereses de uno no puede defender los intereses del otro". Y en esa situación se encuentra ahora su Administrador. Antes su Comunidad era la que pagaba sus honorarios, ahora sus honorarios se lo pagan ustedes a la E. de S. y ella es la que paga al Administrador, que es uno de sus empleados.

La E. de S. intentará prestar directamente con sus propios medios la mayoría de los servicios: limpieza, conserjería, jardinería, seguros, calefacción, inspecciones, obras, etc. que afecten o estén relacionados con la Comunidad de Propietarios. Para los que tengan que realizar con proveedores ajenos a ella, les exigirán a estos rebajas importantes en sus presupuestos de mantenimiento y/o suministros y si no acceden los sustituirán por otras empresas con convenios con la E. de S.

Las empresas actuales que realicen o suministren servicios que no estén en el campo de los que realiza la E. de S.  si no quieren perder el cliente de muchos años, tendrán que rebajar sus presupuestos en algunos casos casi a precio de coste... con la posibilidad de que sus servicios no tengan la calidad de los que venían ofreciendo, puesto que ya los Administradores de Fincas colegiados nos hemos encargado de intentar que las Empresas que vienen prestando servicios o suministros a las Comunidades que administramos, no suban sus presupuestos y en lo posible los rebajen todo lo que puedan, sin detrimento de la calidad, seguridad y eficiencia de lo que venían prestando.

A partí de esa nueva situación surgen todas las dudas y respuestas que ustedes quieran plantearse.

-Interviene D. Francisco- D. Salvador nosotros sabemos que la Comunidad es la que tiene la última palabra para aprobar todos los presupuestos, salvo que se le autorice a la Administración de Finca, pero no veo que el que se rebajen los presupuestos pueda perjudicarnos, al contrario será interesante bajar las cuotas mensuales.

Claro D. Francisco que eso sería interesante, pero escuche lo que le digo: A partir del momento de la venta, presumiblemente tendrán que tener cuidado con todo presupuesto que le presenten para su aceptación por la Comunidad de Propietarios.

Si la E. de S., es la que realiza el servicio de limpieza, conserjería, jardinería, seguros, ITE, obras de conservación, etc. no parece normal que si presenta tres o más presupuestos para algún servicio, el suyo sea más caro de entre los que presente, puesto que tiene intereses en realizarlos. En cambio cuando los Administradores de Fincas colegiados presentamos tres o más presupuestos no tenemos intereses en ellos. Simplemente nos limitamos a solicitarlos a quienes ustedes nos dicen o en su caso a empresas que han trabajado en otras Comunidades que administramos, sin crear problemas y los propietarios han quedado satisfechos, y sus precios son normales y económicos.

Por otra parte, la venta de la cartera de Comunidades de los Administradores de Fincas a la E. de S. no afecta sólo a los administrados y sus Comunidades, sino también  al Colegio de Administradores de Fincas y al colectivo en general.

¿Ustedes creen que sería bueno que tres Administradores de un despacho profesional de Administradores formaran parte de los diecisiete miembros que constituyen la Junta de Gobierno del  Colegio de Administradores de Fincas de Madrid?

D. Francisco coincido con Usted. Si los tres Administradores tienen experiencia y preparación para ejercer la profesión, incluso están en posesión de algún titulo universitario, no veo yo tampoco que exista ningún inconveniente para formar parte de esa Junta de Gobierno. Sólo felicitar a ese despacho profesional.

¿Pero qué me dice Usted si los tres Administradores han vendido sus carteras de Comunidades de Propietarios a la misma E. de S. y ahora los tres trabajan como empleados de esa E. de S.?

Desde luego que será legal, pero... ¿es ético?, ¿es conveniente para el Colegio y el colectivo de Administradores? Empezó la venta de su cartera un miembro de la Junta y ya son tres los que han vendido sus carteras a la misma E. de S., ¿y qué pasará si se siguen uniendo al grupo más componentes de la Junta de Gobierno, incluso alguno que pudiera tener algún cargo importante en esa Junta de Gobierno?

Dando por presumible que su actuación como integrantes de esa Junta de Gobierno sea ética, ¿seguro que en todo momento van a actuar como el resto de compañeros/as que no han vendido sus carteras, teniendo como prioridad la defensa y beneficio de sus compañeros colegiados y de los administrados en general? ¿En algún momento no tendrán conflictos de intereses entre actuar en favor de los colegiados y usuarios y los intereses de quien ahora es su "dueño" al pagarles sus honorarios?

Por otra parte, la E. de S. que les ha comprado las carteras de Comunidades, va a tener información privilegiada y presumiblemente la posibilidad de tomar decisiones colegiales que le favorezcan mediante el voto de "sus administradores", respecto al resto de Empresas que le puedan hacer la competencia. Además podrá entrar en la página web del Colegio y revisar la zona reservada a información privada de todos los colegiados.

-Intervine D. Francisco- D. Salvador pero eso es preocupante, ¿no se pueden tomar medidas por el Colegio para evitarlo, qué se podría hacer?

D. Francisco en estos momentos lo desconozco. Me figuro que después de las elecciones del 24 de mayo próximo, dependiendo de la Junta Rectora que salga, me figuro que tomará algunas medidas. Pero eso está por ver.

De todas formas, D. Francisco y Dª María, perdonen lo que les voy a decir, pero es lo que creo y pienso:

La culpa de que algunos Administradores de Fincas, no sólo los que forman parte de la Junta de Gobierno del Colegio, estén vendiendo sus carteras de Comunidades a E. de S. la tienen las propias Comunidades de Propietarios.

Me explico: Desde hace unos años, cuando se van a aprobar los presupuestos anuales de la mayoría de Comunidades de Propietarios, en casi todas ellas, casi siempre hay algún propietario que intenta que el Administrador rebaje sus honorarios, aunque lleve dos o tres años que no los sube. Eso en el mejor de los casos, o bien presenta alguien un presupuesto de un conocido o amigo que es un 30% ó 40% más barato. Con lo que al Administrador, a pesar de llevar varios años administrando la Comunidad a satisfacción de todos, no le queda más remedio que negociar o dejar la Comunidad.

Por desgracia las Comunidades de Propietarios funcionan, en general, por precio y no por el servicio que se les presta. Es como si sus integrantes fueran a comer a un restaurante con un menú del día que  costara 5 ó 6 euros y luego quisieran que les sirvieran el menú del restaurante que hay en la acera de enfrente, que han comido hace unos días y les costo entre 12 ó 14 euros.

Yo, personalmente me siento contrariado cuando oigo decir: voy a hablar con mi abogado, voy a mi médico, incluso mi esposa a veces me dice: es que mi pescadero o carnicero ... y todos esas personas se refieren a sus conocidos en plan positivo, en las que confían y están seguras de que no las van a engañar. Sin embargo, pocas veces oigo decir con igual confianza... a mi Administrador de Fincas.

Quizás es que los Administradores de Fincas no sabemos "valorarnos" ante nuestros administrados y  la sociedad en general, y sólo nos contratan por lo bajo que sean nuestros honorarios, o juzgan a todo el colectivo por las acciones no correctas que puedan hacer algunos colegiados.

En todas las jornadas, congresos, eventos que últimamente estoy asistiendo, tanto públicos como privados, relativos a la rehabilitación, eficiencia energética, energías renovables, accesibilidad, etc. en todas ellas los ponentes siempre dicen la importancia de contar con los Administradores de Fincas para poder poner en práctica todos esos planes de futuro o de aplicación inmediata. Sin embargo luego esa importancia se limita a que seamos simplemente su enlace con nuestros administrados para "venderles" lo que cada uno de ellos quiere que compren o realicen.

D. Francisco y Dª María, les puedo asegurar que el colectivo de Administradores de Fincas colegiado somos la mejor garantía para defender sus intereses y la conservación de sus edificios, ante todos aquellos que sólo buscan el beneficio de sus empresas o el reconocimiento de sus organismos públicos. Y en el momento que nosotros no podamos continuar con nuestros despachos, como consecuencia de unos honorarios cada vez más bajos o congelados -a pesar de seguir prestando un excelente servicio- y con los gastos que todos los años nos suben de local, personal de los despachos para que trabajen con eficiencia para ustedes, luz, teléfono, etc., tengan por seguro que a corto plazo sus cuotas mensuales serán más elevadas si una mayoría de nosotros vendemos nuestras carteras a E.de S.

Por otra parte en ninguna Comunidad de Propietarios me consta que hayan pedido que el Administrador suba sus honorarios por cada una de esas diez inspecciones periódicas que tienen que pasar -con el trabajo, juntas extraordinarias y derramas extras que conllevan- y sobre todo por la responsabilidad personal en que incurren los Administradores de Fincas, por error u omisión.

Todo ello sin contar con la responsabilidad de tener que recibir las notificaciones electrónicas de los Organismos Oficiales o las de protección de datos entre otras y que los Presidentes de Comunidades no quieren  ser responsables de recibirlas.

¿Les extraña a ustedes que existan algunos Administradores que tiran la toalla y se conforman con ser  empleados de esas E. de S.? ¿Buscamos entre todos una solución práctica y segura en defensa de la profesión y de los intereses de nuestros administrados?

Dª María y D. Francisco confío en  haberles podido informar sobre un tema que nos preocupa a todos Administradores y administrados. Que tengan buen día y a su disposición.