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martes, 8 de enero de 2019

LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS Y LOS COCHES ELÉCTRICOS (2ª Parte)

El tiempo pasa sin darnos cuenta y el problema y las soluciones las tenemos ahí mismo. Y dado que vamos a tener que habituarnos a nuevas expresiones y palabras que afecten a los coches eléctricos, hago un resumen para que nuestros administrados pueden decidir con conocimiento de causa, a la hora de instalar un punto de recarga o recargar su vehículo (referencias Simon, Batteri y Lugenergy).

1.- Tipos de Puntos de Recarga:

a) Punto de recarga Portátil (EV Portátil): 
  1. Permiten recargar en conectores domésticos convencionales y también en los industriales (CEE, trifásicas o monofónicas) mediante una centralita de control que supone una carga segura para el coche eléctrico.
  2. La ventaja es que tienen dimensiones y peso reducido y que pueden ser llevados en el maletero del coche. Podremos recargar el coche donde lo necesitemos, (un enchufe convencional).
  3. Dependiendo de nuestras necesidades se elige un cargador portátil con conector Schuko (enchufe convencional) o uno industrial (CEE, CETAT)
  4. Tener en cuenta el tipo de conector del vehículo (depende de la marca y modelo de éste) que puede ser conector de Tipo 1 o de Tipo 2 
  5. Importante, elegir los amperios de máximo que necesitamos para nuestro punto de recarga (16A, 32A…) dependerá de la capacidad de nuestro vehículo para realizar una recarga monofónica o trifásica y de la intensidad aceptada
  6. Nos pueden interesar los adaptadores, accesorios que nos pueden facilitar la recarga del coche en cualquier circunstancia. 
b) Punto de recarga de Pared o Mural. (Wallbox): 
  1. Se instalan mediante anclaje en la pared del garaje, ya sea éste privado o unifamiliar o garaje comunitario.
  2. Si el punto de recarga se alimenta del suministro eléctrico de la vivienda es conveniente consultar a una empresa especializada que compruebe la seguridad de la instalación eléctrica y sus necesidades.
  3. Tener en cuenta al elegir el punto de recarga aspectos como el tipo de conector que usa el vehículo (Tipo1, Tipo2), la toma que necesite (CEE, Schuko), la intensidad máxima (amperios) a la que queremos o podemos recargar nuestro vehículo y el carácter de la carga (monofónica o trifásica)  
  4. Pueden ser de diferentes maneras: Con manguera con cable y conector específico para el vehículo eléctrico a recargar (con varios metros de longitud de cable para llegar sin problemas), o con tomas de recarga sin más, una o varias, con diferentes conectores (o sea varios enchufes) donde enchufar el cable de recarga del vehículo. 
  5. No todos los vehículos eléctricos tienen el mismo tipo de conector de carga. Las motos y cuadriciclos eléctricos suelen utilizar el conector schuko, mientras que los coches eléctricos, furgonetas eléctricas e híbridos enchufables suelen utilizar el conector Tipo 1 (también conocido como Yazaki), por ejemplo Nissan, Mitsubishi o Chevrolet y Opel, o bien utilizan el conector Tipo 2 (también conocido como Mennekes), por ejemplo Renault, Volkswagen, BMV, Mercedes-Benz o Tesla 
  6. El estándar para Europa es el conector Tipo 2 (Meneses) 
c) Punto de recarga en Poste (pole): Suelen ser para exteriores
  1. Permiten recargas en modo 4, esto es, a una intensidad que realiza normalmente el 80% de la carga de la batería del vehículo en aproximadamente media hora.
  2. Este tipo de recarga pertenecen a empresas o administraciones públicas  
  3. No es conveniente abusar de este tipo de carga puesto que puede perjudicar a medio-largo plazo la vida de la batería del coche.
  4. Estarán en electrolineras o zonas de recarga habilitadas por administraciones públicas o empresas privadas 
2.- Modalidad de recarga:

Modo 1: Modalidad carga lenta
  • Toma corriente convencional. Limitado a 10A (2,3 KW)
  • Convencional monofásica (mismo  nivel que la vivienda), es decir 16 amperios y 230 voltios. La potencia eléctrica que puede entregar el punto para este tipo de cargas es de aproximadamente 3,7 KW. Dura unas 8 horas la carga. Solución para recagar durante noche en garaje vivienda unifamiliar o comunitaria.
Modo 2: Modalidad semi-rápida
  • Emplea 32 amperios de intensidad y 230 VAC de voltaje eléctrico. La potencia que entrega este punto de recarga es de unos 7,3 KW. Dura unas 4 horas. 
  • Solución para recagar durante noche en garaje vivienda unifamiliar o comunitaria. El vehículo se enchufa durante 30 minutos para obtener una carga del 80% de la batería.
Modo 3: Modalidad carga rápida
  • Conexión a un terminal con función de conversión de corriente alterna a corriente continua. Rango aproximado de 22-50 KW
  • Se obtiene una potencia de salida de 50 KW, es la que se asemeja a los hábitos actuales de reportaje con un vehículo de combustión. Puede implicar la adecuación de la red eléctrica existente.         
 3.- Tipos más frecuentes de conector en España:

       ¿Qué tipo de conector tiene nuestro vehículo?: Dependen de la marca y el fabricante del vehículo. Al comprar preguntar al concesionario que tipo de conector necesita para cargar.  
  • Schuko:Para todo tipo de usos eléctricos. Habitual para vehículos con necesidad de recarga pequeña (motos eléctricas o tipo de vehículos concretos. Tiene dos bornes. Soportan corrientes de hasta 16A.
  • Tipo 1 o Yazaki o SAE J1772: Toma estándar  Norteamericana. Tiene cinco bornes, dos de corriente, el de tierra y dos de control de parámetros. Permite hasta 80A de carga.
  • Tipo 2 o Mennekes: Toma principal europea. Tiene siete bornes, cuatro para corriente trifásica o monofónica (3 fases y neutro), el borne de toma de tierra y dos para comunicaciones de control de parámetros de carga. Permite cargar monofónica de hasta 16A y carga trifásica de hasta 63A.
  • Tipo 3 o Scame: Prácticamente solo en el mercado francés. Tiene 5 a 7 bornes, dependiendo de si es para corriente monofónica o trifásica, la toma de tierra y las comunicaciones de red. Admite hasta 32A.
  • Conector CHAdeMO: Para cargas ultra-rápidas en corriente continua. Se usa habitualmente en electrolineras (modo de recarga 4).
  • Conector CSS: Tiene 5 bornes, para corriente, protección a tierra y comunicaciones. Utilizado para los vehículos norteamericanos y europeos que defienden la carga rápida. Admite también la carga lenta.
Una  potencia muy alta requiere una instalación especifica cara, mientras que una potencia menor simplifica la instalación.
Interesante encontrar la potencia adecuada para cubrir las necesidades de velocidad de recarga sin subir excesivamente el término de potencia contratado.Aprovechar las ventejas de las tarifas eléctricas con discriminación horaria y planificar las recargas en el horario de menor coste para nosotros con las inclusión de un programador horario.

4. Protecciones y complementos: 


    Los puntos de recarga del mercado, ya sean cajas de recargas o postes eléctricos, además de la toma de conexión, pueden o no llevar las protecciones obligatorias según normativa (protección diferencial tipo A y magnetotérmico Curva C adecuado para la potencia, además de protección por sobre tensiones permanentes positivas transitorias) en función de si estas protecciones ya se han ubicado en el inicio de la derivación de la línea eléctrica de alimentación.

Son tres las protecciones que debe tener un punto de recarga de vehículo eléctrico: línea de toma de tierra, interruptor magnetófono-térmico contra sobrecarga e interruptor diferencial contra contactos indirectos.

    Otros puntos de recarga pueden llevar también otros complementos extras. Además de los controles de acceso (RFID o llave) para multiusuarios, otro de los complementos más frecuentes son los medidores de energía para saber exactamente qué consumo tiene nuestro vehículo y poder llegar a repercutir costes  y dispositivos de ajuste de potencia para adecuar la carga  a la potencia disponible en la instalación.
Las tomas tendrán tapa, por seguridad, de hecho el reglamento impone que tanto la base mural de recarga como el cuadro eléctrico asociado, cuando están en el interior, dispongan de un grado de protección mínimo IP4X contra la entrada de cuerpos sólidos(polvo)aunque no exige grado de protección contra la entrada de agua (pero si está en el exterior sí lo exige).

En mi anterior artículo relativo a este tema, comentaba que actualmente la demanda de coches eléctricos es muy baja debido a varias circunstancias.
  • El costo elevado de un coche eléctrico: Actualmente para uno de tipo medio puede estar sobre los 30.000 € y aunque el Gobierno quiere que todo el parque automovilista dentro de 30 años sea todo eléctrico, la verdad es que no hace nada al respecto para ayudar a rebajar el coste. Se podría rebajar o suprimir el IVA, que es del 21%. Otorgar incentivos fiscales por su compra      -Noruega hace casi 30 años que ofrece unos 10.000 € de ahorro anuales por la compra de un coche eléctrico-.
  • Los puntos de recarga: Quizás lo que más preocupa a los futuros compradores. Si es para circular por la ciudad con una autonomía de 150 km. me vale, pero ¿qué hacer si tengo que viajar o mi recorrido es mayor de esos 150 km.? La solución de instalarlos en las gasolineras no es suficiente, ni seguro que las gasolineras puedan sobrevivir al nuevo mercado. Por lo que habrá que motivar, no multar como a las gasolineras, a otros sectores comerciales que tengan aparcamientos para que los instalen (restaurantes, bares, cafeterías, centro comerciales, mercados, aparcamientos públicos y privados...) Por cierto ¿se han instalado ya en todos los centros y organismos públicos, para que puedan hacerlo sus funcionarios y los ciudadanos que acuden a los mismos?
  • Comentaba igualmente mis dudas sobre si el sistema eléctrico de España podría estar preparado para cubrir esa demanda de electricidad de unos 24 millones de vehículos eléctricos y ser capaz de dotar de acometidas eléctricas a todo el que lo solicite para instalar putos de recarga: Precisamente he leído al respecto que " Red Eléctrica de España (REE) se suma al compromiso de la movilidad sostenible y firma un acuerdo de colaboración con la Federación Española de Municipios y Provincias (FEMP) para dar asistencia técnica a los ayuntamientos, promover el uso del coche eléctrico en todo el territorio y facilitar la instalación de puntos de recarga públicos en las ciudades y municipios" (Referencia apiem).
  • Por otra parte, D. Miguel Duvisón, Director General de Operación en red Eléctrica Española, ha manifestado en el acto de la firma del acuerdo: "Desde la perspectiva de la producción y el transporte, el sistema eléctrico está preparado para la integración de los vehículos eléctricos que se espera durante la transición energética" (Referencia apiem),-espero que sea cierto, pero sobre todo que eso no signifique un aumento del recibo de la luz para nuestros administrados, como ocurre ahora cuando se conectan muchos aparatos de aire acondicionado por el calor, y que en verano van a coincidir ambos, coches y aparatos de aire acondicionado. 
  • También finalizaba el artículo diciendo que 30 años dan para muchos avances y nuevas tecnologías: Pues bien en Australia, 14 jóvenes estudiantes de la Universidad UNSW de Sydney, han fabricado un coche eléctrico provisto de una carrocería de fibra de carbono, recubierta por numerosas placas solares. Han recorrido 4.100 km, en seis días y por un costo de unos 50 €. 
!!Con el sol que tenemos en España y no somos capaces de aprovecharlo, más que para que se bronceen los turistas!!
     

domingo, 16 de diciembre de 2018

Las Comunidades de Propietarios ya no necesitan la unanimidad para impedir las VUT

Hasta ahora, las Comunidades de Propietarios, para evitar que en sus edificios alguna de sus viviendas las convirtieran en viviendas de uso turístico (VUT), tenían que aprobar, en una junta de propietarios convocada al efecto, un acuerdo por unanimidad que lo impidiera.

Debido a ello, muchos Administradores de Fincas colegiados estábamos aconsejando a nuestras Comunidades de Propietarios que en las juntas que celebráramos, tanto ordinarias como extraordinarias, se incluyera un punto en el orden del día para adoptar el acuerdo de no autorizar dicho cambio.

En la mayoría de las juntas que hemos celebrado se ha adoptado el acuerdo por unanimidad. Sin embargo, en varias de ellas, uno o varios propietarios se han negado a aprobarlo alegando que no saben lo que van a desear en el futuro, dejando vía abierta a que algún propietario presente o futuro de esa Comunidad pueda transformar su vivienda en una Vivienda de Uso Turístico (VUT).

Sin embargo a partir del viernes 14 de diciembre pasado, el Consejo de Ministros ha aprobado el Real Decreto-ley 21/2018 (publicado en el BOE del 18 diciembre), de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que contempla un conjunto de medidas de carácter urgente para mejorar el acceso a la vivienda y favorecer el alquiler asequible y que incluye unas disposiciones respecto a las viviendas de uso turístico, para lo que se modifica la Ley de Propiedad Horizontal.

El acuerdo adoptado dice textualmente: "Se modifica la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, para habilitar la posibilidad de que, por mayoría cualificada de tres quintas partes de los propietarios, en las comunidades de vecinos puedan adoptarse acuerdos que limiten o condicionen el ejercicio de la actividad del alquiler turístico de vivienda, para, de esta forma, favorecer la convivencia en los edificios de viviendas".
Igualmente mejoran la regulación de los contratos de alquiler respecto a las VUT: "Se mejora y aclara la remisión de los contratos de alquiler turístico de vivienda a la normativa sectorial turística que resulte aplicable".
Los Administradores de Fincas colegiados celebramos esta decisión, que impide que un sólo propietario pudiera anular la decisión de todos los demás propietarios, cuando el que lo impide ni siquiera va a vivir en la finca, ni sufrir las consecuencias de su decisión, si algún día decide transformar su vivienda en una Vivienda de Uso Turístico (VUT).

Este no es el único tema que en pocos días afecta a las Viviendas de Uso Turístico (VUT). El Tribunal Supremo ha anulado dos de los requisitos que la Comunidad de Madrid impuso en el año 2014 a las Viviendas de Uso Turístico (
Decreto 79/2014, de 10 de julio, por el que se regulan los apartamentos turísticos y las viviendas de uso turístico).

Como resultado del recurso de casación, interpuesto por Madrid Aloja, el tribunal Supremo le da la razón en dos de sus pretensiones:
  • En el artículo 17.5: "La inscripción en el Registro de Empresas Turísticas de la Dirección General competente en materia de turismo se efectuará una vez presentada la declaración responsable de inicio de actividad, sin perjuicio de otras autorizaciones o licencias, debiendo constar en toda forma de publicidad el número de referencia de su inscripción en el citado Registro". Se elimina la obligación de hacer constar en toda forma de publicidad el número de referencia de su inscripción en el citado Registro -cuando, por otra parte no es obligatorio inscribir la vivienda en el Registro de Empresas Turísticas de la Dirección General-.
  • En el artículo 17.1: " Los titulares de viviendas de uso turístico presentarán ante la Dirección General competente en materia de turismo una declaración responsable de inicio de actividad, según modelo incluido en el Anexo III, debiendo disponer de un plano de la vivienda firmado por técnico competente, visado por el colegio profesional correspondiente. Se elimina la obligación de que el plano esté visado por el colegio profesional correspondiente. 
A estas nulidades hay que añadir, la que ya se produjo hace dos años del artículo 17.3: "Las viviendas de uso turístico no podrán contratarse por un período inferior a cinco días y no podrán utilizarse como residencia permanente, ni alegar la condición de domicilio para impedir la acción de la inspección competente". 

Como consecuencia de todo ello la Comunidad de Madrid está elaborando el borrador de una nueva norma en la que seguro se aumentarán los requisitos exigidos para las Viviendas de Uso Turístico (VUT).

Hay que hacer constar, por lo que afecta a nuestros administrados y la incidencia que ese nuevo uso turístico de las viviendas de sus Comunidades de Propietarios les pueda afectar, que: "la concentración masiva de viviendas de alquiler de uso turístico existentes en la ciudad de Madrid se produce en el distrito Centro, seguida en importancia por el distrito de Chamberí" (ref. Airbnb).

También se pueden identificar una serie de impactos negativos en las VUT (ref.:FRAVM):
  • Reducción del número de viviendas disponibles para el alquiler residencial hasta la elevación de los arrendamientos.
  • Masificación de los centros de las ciudades y su conversión en parques temáticos.
  • Generación de procesos de gentrificación o elitización.
  • Terciarización del parque residencial.
  • Impactos sobre la calidad de vida de los residentes del ocio nocturno.

La proliferación del alquiler de viviendas al turismo genera muy poco empleo y de baja calidad a la vez que las arcas públicas reciben una fracción pequeñas de los ingresos que debería recibir si estuviera regularizada.

Según FEVITUR el impacto del mercado de las VUT sobre el precio de las viviendas en alquiler de Madrid es nulo, cuando se extrae el distrito Centro.

A título personal se puede añadir que el impacto negativo de las Vivienda de Uso Turístico en las Comunidades de Propietarios donde se instalan, con los propietarios que residen en las mismas, se centran en la seguridad (la Comunidad desconoce la identidad de las personas que ocupan las VUT y al cabo de cada año serán numerosas las personas que tengan llaves del portal y, en su caso, de los elementos comunitarios),  el precio de los alquileres (las VUT aumentan el precio de los alquileres entre un 40% y 50%, respecto a las viviendas normales que se pueden alquilar a inquilinos fijos. Por otro lado se deprecia el valor de las viviendas de los residentes, ya que el nuevo comprador de una de   ellas se lo pensará dos veces si sabe que en el edificio hay una o varias VUT) y la convivencia y cuidado de los elementos comunes (los inquilinos de las VUT desconocen las normas  y estatutos de cada Comunidad de Propietarios con lo que difícilmente pueden cumplirlos y por otra parte sus horarios y dedicación del ocio, sobre todo el nocturno, a veces es origen de grandes problemas de convivencia.

La impresión que se tiene de todas las normas que se están regulando por los Organismos competentes, es que el problema se trata fundamentalmente como si las VUT estuvieran encuadradas en el sector hotelero o de hospedaje. Cuando eso se podría considerar si se tratara de un edificio  en el que todas sus viviendas se dedicaran a Viviendas de Uso Turístico. Pero no cuando se trata de una o dos viviendas VUT que se instalan en una Comunidad de Propietarios.

En el caso de una o varias viviendas instaladas en una Comunidad de Propietarios tienen que tener un  tratamiento especial y su regulación debería estar sujeta a una normativa diferente aunque complementaria de las VUT en un edificio completo. 

Lo que hace falta es una ordenanza o normativa que las regule cuanto antes y además a la hora de legislarlas se dé voz y voto a los propietarios que luego las van a sufrir y soportar. Para ello los Administradores de Fincas colegiados podrían ser los más conocedores del tema y en su representación el Colegio Oficial de Administradores  de Fincas. 


domingo, 2 de diciembre de 2018

LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS Y LOS COCHES ELÉCTRICOS (1ª Parte)

Las Comunidades de Propietarios tienen, a corto plazo, un nuevo problema con los coches eléctricos. Y nosotros, los Administradores de Fincas Colegiados, que representamos a los propietarios que las constituyen, también.

El Ministerio de Transición Ecológica ha presentado un Anteproyecto de Ley de Cambio Climático y  Transición Energética para alcanzar en 2050 un parque de turismos y vehículos comerciales ligeros sin emisiones directas de CO2 (Capitulo V, artículo 15.1). En dicho anteproyecto se expone que a partir de 2040 no se permitirá la matriculación y venta en España de turismos y vehículos comerciales ligeros con emisiones directas de dióxido de carbono, excluidos los matriculados como vehículos históricos, siempre que se destinen a usos no comerciales (Capitulo V, artículo 15.2)

Es decir que tenemos 30 años para que todos los vehículos que conocemos actualmente, excepto una muy pequeña minoría de vehículos eléctricos existentes,  pasen a formar parte de los museos o en su caso sean vendidos a precios de saldo a países donde no exista esa prohibición. Y todo ello sin tener instalada previamente una red de puntos de recarga de esos nuevos vehículos por todo el país. 

Porque el problema para los ciudadanos no va a comenzar dentro de esos 30 años, será a partir de que se apruebe ese borrador como Ley para los que tienen o quieren cambiar de coche por cualquier circunstancia...si el problema no se está planteando ya

Actualmente la demanda del coche eléctrico es muy baja debido al precio (que bajará en cuanto la demanda se incremente por Decreto Ley, puesto que esos vehículos necesitan menos del 20% de piezas que los de combustión y un 20% menos de mano de obra para ensamblarlos), pero sobre todo a la limitación de las baterías y la falta de puntos de recarga rápida. La recarga de baterías las podríamos dividir en dos zonas: para viajes largos, fuera de nuestra ciudad de residencia y para el uso diario en nuestras ciudades.

Las primeras se deben a que las actuales baterías sólo tienen capacidad para recorrer, según dicen, entre 200 y 300 Km (ahora hay un anuncio de una marca de coches que informa que las baterías de sus coches tienen 400 km, que está por ver o padecer si te fías y te deja tirado en la carretera), por lo que habrá que parar para recargarlas en un viaje largo... si se encuentra un punto de recarga.

Para resolver el problema de las falta de puntos de recarga el Gobierno tiene previsto que, dos años después de la entrada en vigor de la Ley que desarrolle el futuro Real Decreto, unas 1200 gasolineras dispongan de cargadores eléctricos. Para ello la futura Ley obligará a las gasolineras, según el montante de venta de litros/año, a instalar puntos de recarga con una potencia mínima de 22 kilowatios (carga rápida). Potencia con la que se consigue una recarga en aproximadamente 20 minutos... si no hay otros usuarios recargando delante de ti y si los datos son correctos, puesto que algunos especialistas dicen que con esa potencia se tarda sobre 1hora 30 minutos. Y que para una recarga de 25 ó 30 minutos se necesitaría una carga ultra-rápida cuya potencia es de 50 kilowatios para recargar el 80% de la batería.

No he podido encontrar cuantos puntos de recarga debe instalar cada gasolinera para cumplir la normativa, puesto que pueden tener sanciones económicas si no cumplen con lo legislado. Ni si la modalidad del punto de recarga será del tipo Pared o Mural (Wallbox), o en Poste (pole), aunque esta última sería la más lógica. (Sobre las diferentes modalidades de punto de recarga hablaremos más adelante).

Lo extraño de la elección de dónde se van a instalar los puntos de recarga obligatorios es que sean las actuales gasolineras. Al parecer Repsol controla un 30% de las estaciones de servicio (unas 3.600) y Cepsa el 13% (unas 1.570). Pero es que ellas no controlan, abanderan según el argot del sector. Los propietarios de las gasolineras son sociedades o particulares que las construyen y administran... aunque según quien les abandera es quien les suministra los productos petrolíferos que venden, además de algunas otras ayudas para la construcción de las gasolineras.

Y la pregunta que se le plantea a cualquiera que conozca someramente el mercado de las gasolineras es: ¿va a ser rentable para estas sociedades o particulares mantener una gasolinera que no puede vender gasolina ni gasoil, y solamente lo que recaude por los puntos de recarga de las baterías de los coches eléctricos?.

Tengamos en cuenta que muchas de ellas no cuentan con un restaurante o cafetería en la propia instalación de la gasolinera, para entretener la espera del tiempo de recarga. Quizás permanezcan algunas estaciones de servicio que cuenten con restaurante, tren de lavado o incluso un pequeño taller mecánico para reparaciones. ¿Pero el resto?

Por lo que es fácil que, a partir de la publicación de la Ley no sea interesante construir nuevas gasolineras, al menos como las conocemos actualmente, ni reformarlas, ni ampliarlas, a medida que se acerque la fecha límite de los 30 años.

¿No se habrá equivocado el Gobierno al elegir a las gasolineras como puntos de recarga obligatoria? ¿No sería más práctico, y que me perdone el sector comercial, elegir a los restaurantes y bares que tienen aparcamiento para instalar esos puntos de recarga?, ¿y en los centros comerciales?.

¿Tendrá algo que ver el que tanto Repsol como Cepsa estos días estén publicando anuncios en televisión ofreciéndonos la venta de electricidad y gas? Pero ese es otro tema.

Hace unos meses asistí a una conferencia impartida por Don Samuele Furfari, uno de los mejores especialistas de la energía. Doctor en Ciencias aplicadas, ingeniero químico e industrial y especialista en la transformación del carbón en hidrocarburos. Desde hace 34 años ostenta el puesto de funcionario en la dirección general de la Energía de la Comunidad Europea y es profesor en la Escuela Politécnica de la Universidad Libre de Bruselas.  La jornada versaba sobre "Política y Geopolítica de la Energía" y durante su interesante intervención dijo algo que me llamó mucho la atención: "Sólo con que el 20% del parque automovilista español fuera eléctrico, España necesitaría construir 5 Centrales nucleares para poder dar servicio eléctrico a la nueva demanda de electricidad".

¿Estará equivocado, o vamos a pasar de depender del petróleo a la electricidad? Si ahora nos suben el recibo de la luz cuando no llueve, o se conectan muchos aparatos de aire acondicionado por el calor, ¿qué va a pasar con nuestros recibos de la luz cuando los futuros automóviles eléctricos se desplacen masivamente por vacaciones, puentes festivos, Navidades, etc.? Supongo que las Compañías eléctricas se estarán frotando las manos.  Y de hecho ya se están ofreciendo a "colaborar" en el costo económico para la instalación de los puntos de recarga, aunque proponen que llenar de cargadores  la red de estaciones de servicio sea incluido en el recibo eléctrico como un coste energético regulado. Vamos que lo paguemos todos y no sólo los que lo usen. ¿Pero de dónde van a sacar ese aumento de consumo energético? ¿comprando la electricidad a los franceses?

¿Y qué pasa con los puntos de recarga en nuestras ciudades que son los que nos afectan a los Administradores de Fincas colegiados, en nuestras Comunidades de Propietarios?

En las ciudades serán los Organismos Públicos o los gestores de recarga los que se encarguen de instalar y cobrar los puntos de recarga que consideren oportuno instalar. Aunque hasta la fecha, los ya instalados, no parece que sean muy rentables debido a la poca demanda existente.

Para viviendas unifamiliares y chalet que cuenten con garajes, lo más probable es aprovechar el contador de la vivienda, si la potencia del punto de recarga no supera la que ya tenemos contratada. Incluso podríamos aumentar la potencia contratada en el supuesto de que se necesite una potencia mayor.  Sería suficiente una toma de corriente normal monofásica (16 amperios y 230 voltios) y dado que el punto de enchufe nos daría una potencia eléctrica aproximada de 3,7 KW, la recarga duraría una 8 ó 12 horas durante la noche. Es muy importante que el punto de recarga tenga toma de tierra y que un técnico electricista compruebe la instalación.

Pero veamos como afecta en nuestras Comunidades de Propietarios:

Como norma general tenemos la Ley 19/2009, de 23 de noviembre, de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler y de la eficiencia energética de los edificios, que en su artículo tercero,  al artículo 17 de la LPH le añade un nuevo apartado 3 que dice:

"Si se tratara de instalar en el aparcamiento del edificio un punto de recarga de vehículo eléctrico para uso privado, siempre que éste se ubicara en una plaza individual de garaje, sólo se requerirá la comunicación previa a la comunidad de que se procederá a su instalación. el coste de dicha instalación será asumido íntegramente por el o los interesados directos en la misma".

Lo normal es que las Comunidades de Propietarios adoptaran el acuerdo en Junta de Propietarios  de hacer una preinstalación general para todas las plazas existentes de acuerdo con lo establecido en la Instrucción Técnica Complementaria (ITC) BT 52

Preinstalación que ya es obligatoria para edificios de nueva construcción  (R,D.1053/2014) y que a medida que se acerque el plazo de esos 30 años, también lo será para todos los edificios existentes, si los propietarios de esas plazas quieren seguir circulando con coches eléctricos.

Si la Comunidad de Propietarios no adopta, de momento el acuerdo, pero tengo en propiedad una plaza de garaje y quiero instalar en ella un punto de recarga, se pueden dar dos variantes: que la plaza la tenga en el garaje del edificio en que vivo, o bien que la tenga en un edificio distinto al que vivo.

Si el garaje está en el edificio que vivo:
  • Comunicarlo por escrito al Presidente o al Administrador de Fincas de la Comunidad de Propietarios.
  • Lo normal es hacer una derivación desde el contador de nuestra vivienda hasta la plaza de garaje. En ese caso mi contador será común para la vivienda y la plaza de garaje y la potencia contratada seguirá siendo la misma. Requiere tener un contador eléctrico digital, que son los nuevos que nos van instalando.
  • También se podría hacer desde el cuadro general de mando y protección de nuestra vivienda, pero su instalación resulta muy difícil y costosa al tener  que llevar un cable desde la vivienda a la plaza de garaje.
  • Al igual que en una vivienda unifamiliar, para instalar un punto de recarga normal (lenta), a 16 Amperios y unos 3,7 KW de potencia, no sería necesario instalar un segundo contador.  La recarga será en unas 8 o 12 horas. 
Si la plaza de garaje está en un edificio en el que no vivo:
  • Comunicarlo por escrito al Presidente o al Administrador de Fincas de la Comunidad de Propietarios.
  • Contratar una línea eléctrica exclusiva para la recarga del coche eléctrico.
  • Derivar un contador individual a partir del contador general del garaje comunitario. Opción que tiene mayor dificultad debido a los permisos que se tienen que obtener, aunque resulta más barata, puesto que nos la tendrán que aprobar en una Junta de Propietarios.
  • Habrá que tener en cuenta si la potencia contratada por el garaje puede cubrir las nuevas instalaciones. Lo más probable es que cuando sean varios los que la soliciten no sea suficiente.
  • Si son muchos los que desean instalar un punto de recarga en sus plazas se puede contratar un gestor de recarga de vehículos eléctricos. La instalación con el suministro, contador y el punto de recarga lo pagaría el gestor y luego, mensualmente o cada dos meses, él cobraría a cada usuario lo que se haya contratado. Es una buena solución para grandes garajes o para personas que alquilan sus plazas de aparcamiento.    
De todas formas en los tiempos en que vivimos, 30 años dan para muchos avances y nuevas tecnologías. ¿Quién nos dice que para entonces las investigaciones que se están realizando en la Universidad Chalmers de Tecnología en Suecia, sobre las capas de las fibras de carbono para almacenar energía en la carrocería de los vehículos eléctricos no es una realidad? ¿O la energía producida por el rodamiento de las ruedas, o incluso el roce de los neumáticos con el pavimento no se aprovecha para recargar las baterías?

Cuando pasen estos próximos treinta años, mis compañeros Administradores de Fincas colegiados,  podrán comprobar y contar si es una realidad o quimera.

Continuará...

lunes, 29 de octubre de 2018

¿Quién tiene más poder? ¿El que vende o el que compra?

¿Quién tiene más poder? ¿El que vende o el que compra? Esta frase que leí hace unos días (Pablo Pardo, diario EL MUNDO) me ha inspirado el contenido de este artículo.

En este 2018 se cumplen 50 años desde que el día 1 de abril de 1968, con la publicación del Decreto 693/1968, se creó el Colegio Nacional de Administradores de Fincas, y con ello la figura y profesión del Administrador de Fincas Colegiado.

Para celebrar tal acontecimiento los diferentes Colegios Territoriales de Administradores de Fincas  están celebrando diversos actos conmemorativos, donde se debaten temas relacionados con la profesión. 

En este punto me gustaría hacer una parada, para que reflexionaras y contestaras a las preguntas del título del artículo: ¿Quién tiene más poder? ¿El que vende o el que compra?

No vale que te respondas diciendo... depende. Aunque eso parece que sería lo lógico, sino que te hagas una respuesta concreta: ¿El que vende o el que compra?

Según Pablo Pardo, "Con sus guerras comerciales, Donald Trump ahora y China desde hace mucho tiempo, están apostando por el que compra. Si el comprador dice: ¡no lo quiero!, no gana nada, pero el vendedor pierde".

Pues bien, creo que ha llegado el momento de que la reivindicación de la figura y prestigio profesional del Administrador de Fincas Colegiado sea parte importante de todos los actos conmemorativos de esos 50 años de historia. ¿Por qué digo esto?

Desde hace varios años en todas las jornadas técnicas, congresos, talleres (Workshop) y demás eventos a los que asisto, relativos a la rehabilitación, accesibilidad, eficiencia  energética, envolventes, edificios inteligentes o de consumo de energía casi nula, etc., se repite lo siguiente: se pronuncia varias veces la palabra "negocio", y se manifiesta "la importancia de la figura   del Administradores de Fincas Colegiado".

Sin embargo a ambas realidades, "negocio e importancia de los Administradores de Fincas", se les da un valor y sentido muy diferentes. Y no olvidemos que el poder lo tienen nuestros administrados que son los que compran y nosotros, los Administradores de Fincas colegiados, que los representamos frente a todos los demás que son los que van a vender para sus negocios.

El negocio con todos estos temas y sus oportunidades comerciales encima de la mesa, es evidente que existe, y mucho. Máxime desde que empezó la crisis económica, y con ella el desplome de la construcción y los daños colaterales de falta de trabajo  y desempleo, para todos los que se dedicaban a ella: técnicos, promotores, constructores, empleados, empresas de servicios anexos, etc.
Si no se hubiera paralizado las construcción de nuevas obras, ¿estaríamos hablando ahora de rehabilitación, eficiencia energética, nuevos combustibles...? Quizás todavía no.

Es un hecho cierto que gran parte del parque edificatorio de España y Europa se construyó sin unas normas técnicas para que los edificios estuvieran aislados energéticamente y su consumo de energía fuera mínimo, garantizando el confort de sus usuarios. Así como que la accesibilidad no se tuvo en cuenta y no se pensó en que la población envejecería o las personas con discapacidad física también vivirían y usarían esos edificios.

Ni siquiera a los técnicos, empresas de construcción, y empleados de las obras se les formaba en técnicas de rehabilitación, eficiencia energética, envolventes de edificios, accesibilidad. Y es con la crisis y la falta de trabajo cuando se "descubre" el inmenso campo de negocio que existe alrededor de todos estos trabajos. ¿Pero como convencer a los usuarios que tienen que rehabilitar sus edificios para hacerlos más eficientes?, cuando además ellos también están sufriendo los efectos de las crisis económica y sus disponibilidades de hacer frentes a los gastos que todas esas obras representan les resulta, en muchos casos, casi imposible?

Lo evidente es que a todas esas jornadas y congresos, los que mayoritariamente acuden son técnicos, y representantes de empresas y Organismos Oficiales que confían en vender algo.  Y en muchos casos el único asistente que representa a los que tienen que comprar (los usuarios, nuestros administrados) es este Administrador de Fincas colegiado y a veces otros compañeros de profesión, pero en pocas ocasiones usuarios de los edificios para informarse sobre lo que les van a ofrecer que compren, o sea que rehabiliten.

El sentir general es que en España la rehabilitación y todo lo que gira a su alrededor no termina de tomar impulso y la sociedad no lo tiene como una de sus prioridades.  Por eso la importancia, que les  dan a los Administradores de Fincas colegiados, como vehículo de información a través de nuestros administrados para poder desarrollar e informar sobre todas las nuevas tecnologías, inspecciones y energías renovables a los consumidores finales (nuestros administrados).

En este sentido todos nos valoran y nos animan a colaborar: Organismos Oficiales, técnicos, empresas, fabricantes, distribuidores, etc. Todos, menos nuestros administrados. Y los primeros  incluso como si fuéramos sus agentes comerciales... pero de forma gratuita.

Por otra parte, nuestros administrados, en general, nos valoran poco. Desconocen la mayoría de ellos el ingente trabajo que actualmente tenemos que realizar para tener al día los edificios de sus Comunidades de Propietarios, Las múltiples responsabilidades que, cada día más, tenemos que asumir en su representación para que se cumplan las numerosas ordenanzas e inspecciones a que están obligados.

Desconocen o no se quieren enterar,  que nosotros somos los que defendemos sus intereses, cuidamos y mantenemos sus edificios y viviendas, elaboramos y procuramos que no suban sus presupuestos de gastos anuales, que su relación vecinal sea lo más normal, sensata y tranquila posible.

Tienen claro el trato, la confianza y como debe ser la comunicación con su "abogado", o su "médico", pero, en algunos casos no aplican el mismo tratamiento para, no digo "su", sino el Administrador de Fincas colegiado de su Comunidad de Propietarios.

Si tienen  que recurrir a su abogado o su médico, no buscan o lo eligen por sus honorarios más baratos del mercado, sino por su profesionalidad, competencia y experiencia. En cambio al Administrador de su Comunidad de Propietarios, lo hacen en muchas ocasiones por ser el más barato de las ofertas recibidas.  Aunque luego les exigen que sus cometidos y servicios sean de los mejores de la profesión.

Es verdad que somos importantes para todos, los que venden y los que compran, e imprescindibles para ambos. Porque si no, los que quieren vender ¿como van a informar y ofrecer toda la información necesaria para que los usuarios se decidan a rehabilitar sus edificios y adoptar las nuevas tecnologías?
¿Por decreto como hasta ahora? ¿Llamando de puerta en puerta para informarles? Vemos que esa no es la solución si no va acompañada de una campaña directa de los Administradores de Fincas colegiados en sus reuniones y contactos con sus Comunidades.

Y somos más importantes aún para nuestros administrados y la sociedad en general. Por que si no somos nosotros, ¿quién les va a dar una información veraz y sin condicionantes del negocio de una venta?, ¿quien les defiende ante todo lo que no les beneficia o perjudica de parte de Organismos Oficiales, técnicos y empresas?, ¿quién lleva años cuidando, manteniendo y rehabilitando sus edificios?

Después de veinte, treinta y cuarenta años administrando la misma Comunidad de Propietarios, algunos nos hemos ganado el título de "su Administrador". Y sus propietarios nos respetan, confían y creen en nosotros. Pero no es lo habitual. Y además ese título de "su Administrador" no te lo regalan, lo tienes que ganar cada año con tu trabajo diario y esfuerzo, a pesar de algunos nuevos propietarios que entran a formar parte de la Comunidad y lo primero que quieren hacer para abaratar los gastos anuales, es contratar a un compañero que ofrece sus servicios por unos honorarios más económicos.

Somos conscientes de ese poder del comprador que tenemos de parte de nuestras Comunidades de Propietarios, pero también del reto de trabajar a diario, a pesar de la carga de trabajo de  nuestros despachos, para formarnos y estar al día en todas las materias nuevas que van surgiendo, para que cuando tengamos que asistir a reuniones en Organismos Oficiales o con empresas, sepamos al menos como ellos de las materias que se traten... y si es posible un poco más que ellos.

En estos días de celebración del 50 aniversario de la profesión han sido muchas las felicitaciones de importantes miembros de la sociedad españolas las que se han recibido en nuestro colectivo animándonos a continuar trabajando como hasta ahora con esa profesionalidad. Como ejemplo de algunas de ellas se podrían citar: La presidenta del Congreso de los Diputados, el presidente de la CEOE, el presidente del consejo general del Notariado, el presidente del Consejo Superior de los Colegios de Arquitectura de España, la decana del Colegio de Registradores, el presidente del Consejo General de la Arquitectura Técnica de España, el Presidente de CEPYME, y una larga lista más.

Vemos que para los que de alguna manera venden, somos importantes y resaltan: nuestra profesionalidad y capacidad de diálogo, nuestra cualificación y formación, que para los cambios tecnológicos presentes y futuros seguiremos siendo imprescindibles en los próximos años. A ellos no hay que convencerlos, nos conocen y nos valoran. Sólo recordarles que cuenten con nuestra opinión a la hora de legislar.

Y como dice que "nadie es profeta en su tierra", nuestra lucha debería estar centrada en el reconocimiento por parte de nuestros administrados, los propietarios de los edificios. Que estén informados de lo que hacemos por ellos, de las responsabilidades y de lo que podemos ahorrarles y beneficiarles. Que no siempre es el más barato es el mejor. Que la experiencia, la honradez y la profesionalidad resulta barata. Y que si no valoran nuestro trabajo económicamente, eso redunda en un  perjuicio para ellos, puesto que para ofrecerles el mejor servicio que todos deseamos hacerles, nos vemos obligados a aumentar nuestra cartera de clientes y no poder dedicar el tiempo que nos gustaría a cada uno de ellos. Trabajemos juntos por conseguir que se legisle, además por crear puestos de trabajo por defender los intereses de los usuarios, nuestros administrados

Os deseo a todos, vendedores y compradores, que celebréis con nosotros un Feliz 50 Aniversario.

domingo, 30 de septiembre de 2018

¡¡PELIGRO!! Se va a reformar una vivienda en mi Comunidad de Propietarios

Este artículo quiere ser una llamada de atención a varios colectivos: Administradores de Fincas, Técnicos, Empresas constructoras y Porteros/Conserjes de Comunidades de Propietarios.

¿Por qué digo esto? El pasado día 4 de junio publicaba un artículo en el blog sobre "Responsabilidades  de las Comunidades de Propietarios por la ejecución de obras" (Para verlo pulsar aquí)

También hacía referencia al derrumbe parcial que había ocurrido en un edificio sito en el centro de Chamberí, colindante con una de las Comunidades de Propietarios que administramos. También os comentaba  que os tendría informados de sus consecuencias por si os ocurre algo parecido.

El derrumbamiento parcial del edificio situado en el Paseo del General Martínez Campos nº 19, con fachada posterior a la calle de Viriato nº 64, ocurrió el 22 de mayo pasado. Como consecuencia, fallecieron dos trabajadores. El edificio afectado es colindante por su medianería derecha con la Comunidad de Propietarios del Paseo del General Martínez Campos nº 21, con fachada posterior a la calle de Viriato nº 66, y por su medianería izquierda con las Comunidades de Propietarios del Paseo del General Martínez Campos nº 17, y con  la de Viriato nº 62 (esta última es la que administramos nosotros).

Las causas del derrumbamiento aún las están investigando los técnicos municipales y la Unidad de Policía Judicial del Ayuntamiento de Madrid, pero una de ellas, presumiblemente, pudiera ser la acumulación de escombros en una zona de la última plante del edificio, que colapsó al no poder aguantar el forjado el sobrepeso, arrastrando a todos los forjados situados debajo de él, así como a parte de los muros de cerramiento al patio interior.

¿Como ha afectado a nuestros administrados, propietarios de la Comunidad de Viriato nº 62? Esta es aproximadamente la secuencia temporal:
  • El derrumbe se produce el día 22 de mayo, sobre las 16,30 horas y a las pocas horas son desalojados todos los vecinos del edificio, que tienen que alojarse en casas de familiares, amigos y varias familias en un hotel -imaginaos: trabajos ( en la finca hay varios pisos dedicados a despachos profesionales, instituto de belleza, etc.), colegios de niños, ropa, libros de estudio. etc-.
  • El 25 de mayo pueden regresar los propietarios a sus viviendas.
  • El 28 de mayo reunión en la Junta Municipal de Chamberí con la Consejala de Distrito y los Presidentes y Administradores de Fincas de las tres Comunidades afectadas.
  •  El 30 de mayo se levanta un acta de inspección a las viviendas de Viriato 62 por técnicos del Ayuntamiento.
  • El 2 de junio se produce un nuevo derrumbe de parte del edificio,  dado que se estaban realizando obras de desescombro.
  • El 3 de junio se vuelve a desalojar todas las viviendas de las tres Comunidades de Propietarios que sean colindantes con el edificio de Martínez Campos nº 19 (a nosotros le afecta a una de las viviendas de cada planta, al ser solo dos por planta).
  • El 4 de junio nueva reunión en la Junta Municipal de Chamberí con la Concejala de Distrito y todo su equipo, así como los Presidentes y Administradores de Fincas de las tres Comunidades afectadas. En dicha reunión se nos comunica que el desalojo está previsto que sea por un tiempo aproximado de un mes. Que los martes y viernes de 18,30 a 20,00 horas se podrá acceder a las viviendas desalojadas acompañados del Samur social y la policía. También se informa que el día 5 a las 9,30 horas se va a proceder, por unos inspectores del Ayuntamiento, a levantar un acta de inspección fotográfica de las viviendas desalojadas para tener constancia posterior de los posibles daños que se puedan causar con las obras de demolición y desescombro.
  • A los pocos días, dado que nuestra Comunidad es la que tiene menos medianería con el edificio que ha sufrido el derrumbe parcial, y los trabajos de demolición de las zonas peligrosas colindantes con nuestro edificio ya habían sido realizados, se les permite volver a todos los propietarios a sus viviendas.
  • Los Administradores de Fincas de las tres Comunidades afectadas seguimos en contacto para acordar las acciones legales que se van a emprender para reclamar daños y prejuicios.
  • Durante todos estos días, desde el edificio que administramos, así como desde otras fincas cercanas que también administramos, he estado sacando fotos del derrumbe y de todos los trabajos que se realizaban.
  • La propiedad del edificio, al parecer, ha decidido modificar el proyecto de reforma integral y, manteniendo la fachada del Paseo de General Martínez Campos nº 19, construir un nuevo edificio con varias plantas de aparcamiento subterráneo.
  • Para nuestros administrados afectados no terminará la sensación de peligro hasta que no se terminen las obras de ejecución del vaciado para las plantas de aparcamiento y se esté construyendo la estructura sobre rasante.
El día 19 de septiembre, durante las obras de rehabilitación del edificio donde está instalado el hotel Ritz de Madrid, se ha producido un nuevo derrumbe sobre las 16,15 horas y ha ocasionado un muerto, dos heridos graves y cuatro moderados. Según el diario El Mundo del día 20/9/2018 "La Policía apunta a que el forjado del Ritz cayó por una sobrecarga".

¡Qué coincidencias en ambos casos!: En el Paseo del General Martínez Campos nº 19 los hechos suceden sobre las 16,40 horas y en el edificio del Hotel Ritz sobre las 16,15 horas. Ambos, presumiblemente, por sobrecarga sobre el forjado de la última planta, donde se trabajaba con demoliciones. En el Paseo del General Martínez Campos nº 19 dos obreros fallecen y en el edificio del Hotel Ritz, un fallecido, dos heridos graves y cuatro moderados. Por la importancia y el costo de las obras, ambas deberían contar, presumiblemente, con una Dirección Técnica de obras y un Coordinador de Seguridad y Salud. ¿Casualidad o ... ?

Las dos demoliciones parciales no han ocurrido en edificios de Comunidades de Propietarios, pero en algún otro caso podría haber ocurrido:

Vivo en una viviend situada en la planta 5ª de un edificio del distrito de Chamberí y desde hace poco tiempo también nos encargamos de la administración de la Comunidad de Propietarios.

Hace poco más de un año que se están vendiendo algunas viviendas. Algunas directamente entre propietarios y otras a Sociedades Mercantiles que las reforman y venden posteriormente. Una de las viviendas que se ha vendido a una sociedad Mercantil ha sido la situada bajo la mía, en la 4ª planta, y a primeros de mayo comenzaron las obras de reforma.

Una de los días que estaba en casa, los golpes que se realizaban en dichas obras eran tan fuertes que incluso nuestros muebles temblaban, por lo que en mi calidad de propietario afectado y como Administrador de la finca, bajé para ver lo que estaba sucediendo.

El encargado de la obra me permitió el acceso y pude comprobar que se estaba demoliendo la casi totalidad de los tabiques de la vivienda, dejándola prácticamente diáfana en toda su superficie, y se habían levantado además todos los solados, hasta el punto que estaban a la vista todos los perfiles metálicos que constituyen el forjado.

Mi sorpresa, temor y asombro (soy aparejador  con 56 años de profesión, 52 de ellos dedicados, entre otras materias, a la rehabilitación) fue al comprobar que en la zona central de la vivienda, que ahora estaba diáfana, había sacos blancos amontonados casi en dos metros de altura, llenos con los escombros que se habían producido.

Le dije al encargado de la obra que ese forjado en cualquier momento se podría romper y arrastrar todo hasta la planta baja. Si en ese mismo momento no empezaban a sacar los escombros, aunque fuera a la calle, les denunciaba al Ayuntamiento y a la Policía. Aunque enfadado se pusieron a hacerlo. Hay que tener en cuenta que las obras cuentan, presumiblemente, con la dirección técnica de un Arquitecto.

A los pocos días sucedía lo del derrumbe parcial del edificio del Paseo del General Martínez Campos nº 19, y al coincidir con el encargado en el portal de la finca, le dije: Eso mismo os podía haber sucedido a vosotros, si no llegáis a hacerme caso. Su respuesta fue: Tenía Ud. razón y en mi Empresa ya me han dicho que la próxima vez lo tenemos que hacer mejor (como testigo estaba el portero de la finca).

¿Qué habría pasado si ese día no llego a estar en casa?, ¿si no soy Aparejador, experto en rehabilitación? Posiblemente nuestro edificio, con muertos incluidos, podría haber sido el primero de los otros dos de los que hablan los periódicos.

Cuando estoy escribiendo este artículo veo en televisión que ya son tres los edificios que se han derrumbado. Están poniendo en la pantalla una imágenes que sorprenden por los daños ocasionados y resulta sorprendente que no se haya caído el edificio.

En una urbanización de bungalows de Orihuela, en uno de ellos, se ha producido un derrumbe espectacular que ha afectado a otros colindantes, hasta el punto que los bomberos no se atrevían a entrar en él para buscar a dos personas que han resultado heridas leves, por el peligro que ofrecía de caerse en cualquier momento.

Los hechos se han producido a la 8.04 de la mañana y las primeras hipótesis las centran en algunas "obras ilegales" que, al parecer, se estaba haciendo en el sótano del bungalow.

Debido a estos incidentes que comento, es por lo que quiero hacer esta reflexión a los colectivos que señalaba al principio:

En primer lugar a los Administradores de Fincas y al colectivo de Porteros y Conserjes de Comunidades de Propietarios:
  • No tenemos por qué ser técnicos de obras, aunque algunos, técnicos o no, sepamos bastante de rehabilitación. Y visto lo que viene sucediendo, a partir de ahora deberíamos estar más pendientes de la situación en que se desarrollan esas obras, no como técnicos, que esos los tendrá que contratar la propiedad, si las obras y las ordenanzas municipales así lo requieren, pero si de las incidencias de las obras con la Comunidad. El portero o conserje de la finca, si lo hay o el Presidente de la Comunidad en su caso, pueden ser un valioso medio de información y comunicación. 
  • No debería ser suficiente con que a quién compra una vivienda en algunas de las Comunidades que administramos y la va a reformar de forma importante, exigirle que comunique al Presidente o Administrador de la finca el proyecto de las obras para comprobar que no toca ni altera ningún elemento común de la finca. Así como que ha solicitado la correspondiente licencia municipal.  Como es práctica habitual hasta ahora
  • Si la obra que se va a efectuar en una vivienda es de cierta importancia, propongo se le exija un seguro de responsabilidad civil de reforma y/o rehabilitación, con una garantía mínima de 600.000 €, que cubra los posibles daños que pudiera ocasionar con las obras. El costo de esa póliza, según me informan en varias Corredurías de Seguros, es mínimo comparado con el costo de la obra y los perjuicios que se pudieran ocasionar.
  • Los Porteros y Conserjes son uno de los agentes importantes en este tema de la rehabilitación y sobre todo de evitar riesgos y desgracias. Están todo el día en el edificio y aunque no sea de su competencia, ni entre en sus obligaciones, saben la hora de llegada y salida de los obreros que trabajan en las obras que se realizan en la finca o vivienda. Conocen, aunque sólo sea por los ruidos y golpes si se están demoliendo tabiques o levantando solados, y lo más importante, la frecuencia con la que se sacan los escombros que se generan... y les manchan ascensores, escaleras y portales.
  • También por los materiales que se retiran o se llevan a la obra, si se están tocando elementos comunes. Pues bien si observan algo que no resulte normal, deberían ponedlo en conocimiento del Administrador de la finca, el Presidente o el Técnico que lleve la obra. 
En segundo lugar a los Técnicos y Empresas Constructoras, que dirigen obras de rehabilitación o realizan trabajos, en edificios de Comunidades de Propietarios, sean propias de la Comunidad o de algún propietario en su vivienda particular:
  • Sabemos de la dificultad que se tiene para contratar personal cualificado, tanto de Técnicos como Empresas constructoras o personal cualificado para ejecutar las obras, máxime las de rehabilitación o eficiencia energética. Y no todo vale.
  • La crisis que ha durado casi diez años, ha quitado del mercado a la mayoría de los Técnicos, encargados de obra, oficiales y autónomos más cualificados anteriormente. Unos porque se han tenido que marchar al extranjero en busca de trabajo, y otros porque para poder vivir se han tenido que reciclar en otras profesiones o trabajos.
  • Debido a ello se tendrá que seleccionar con cuidado a los técnicos y trabajadores que se contraten y se manden a las obras, teniendo a alguien que sepa y entienda  en las propias obras para evitar accidentes o mala práctica.
  • La experiencia nos dice que para realizar unas obras en el edificio de una Comunidad de Propietarios, o una vivienda particular, no siempre es lo más conveniente contratar al .... hijo o conocido de tal propietario que es técnico, sí pero sin experiencia en la materia, y sin muchos conocimientos a veces.
  • En uno de mis artículos publicado en el blog, titulado: "¿están preparados los técnicos para la rehabilitación? (para verlo pulsar  aquí), ya exponía mis dudas sobre la preparación de los Técnicos en las obras de rehabilitación. Dudas confirmadas en muchas de las jornadas técnicas a las que asisto, sobre la formación y experiencia de los Técnicos en España sobre la rehabilitación y eficiencia energética.
  • Los Técnicos, hablo como tal, que llevamos la dirección de obras de una reforma, no solemos estar todo el día en la obra, salvo cuando ejercemos como jefes de obra de una Empresa, y por ello debemos extremar las órdenes que se le den a la Empresa que realice las obras. No sólo en el tema de los riesgos laborales, sino también en las normas de ejecución de los trabajos que se tengan que realizar, fundamentalmente en las tareas de demolición y desescombro.
  • No dar las cosas por sabidas, aunque sean muy elementales, pues por desgracia hoy la formación y experiencia del personal que trabaja en la construcción y sobre todo en la rehabilitación es muy escasa.
  • Respecto a las empresas constructoras, una practica habitual en algunas obras es mandar al principio uno o dos peones para que demuelan tabiques, levanten solados y piquen paramentos, dejando los escombros almacenados en el forjado, -que ha quedado debilitado- , y cuando hay suficientes escombros se mandan varios peones más para que en una mañana o tarde los saquen a la calle, bien a una camioneta o furgoneta, o en su caso a un contenedor.  Con eso se pueden ahorrar no más de 1.000 €, pero se puede correr el riesgo de accidente y salir en los periódicos.
  • Los edificios construidos en Madrid antes de 1962 se construían sin unas normas oficiales sobre el cálculo de sus estructuras, principalmente en lo relativo a la sobrecargas de uso de viviendas, y que incluso en algunas ocasiones se les podía aplicar unas reducciones entre 10% y el 50%, según el número de plantas del edificio, para los pilares.  En 1962 se publica la Norma MV-101 de Acciones en la Edificación, mediante el Decreto 195/1963, de 17 de enero.  En la mencionada Norma MV-101 se estima como sobrecarga de uso para viviendas económicas, la mayoría de las que se construían, de 150 kg/m2, y sólo de 200 kg/m2 para otro tipo de viviendas.
  • Si ahora un saco de cemento, o yeso, pesa 25kg. -hasta hace poco los de cemento pesaban 50 kg-, eso significa que si se apilan 6 sacos uno encima de otro, ya se está por encima del límite que se establecía, pues los sacos miden mucho menos de 1,00 m2. Y normalmente se apilan en varias hileras juntas. Simplemente con eso ya se está por encima de lo que soporta el forjado. Si apilamos muchos sacos de escombro, es fácil imaginar y comprobar lo que puede ocurrir a veces.
La rehabilitación está cogiendo una importancia que hasta ahora no tenía, ni se valoraba en cuanto a la revalorización de las viviendas y los edificios. Está siendo el motor de la construcción e impulsando  la actividad constructiva y la creación de puestos de trabajo. Pero la formación de los que ocupan esos puestos de trabajo ha caído a niveles muy bajos.

No es de extrañar la cantidad de cursos de formación que a todos los niveles se están impartiendo desde muchos Organismos Oficiales, Colegios profesionales, Asociaciones y Fundaciones. Igualmente la aparición de nuevas formas de formación, como el Mentoring, en el que personas jubiladas o muy formadas en algunos temas, tutelan a Empresas, Técnicos o individuos para mejorar sus conocimientos, al transmitirles los adquiridos a lo largo de una vida de trabajo , formación y experiencia.

La rehabilitación, la accesibilidad y la rehabilitación energética están ahí, y cada día va a ser más importante para todos: Organismos Oficiales, Técnicos, Empresas constructoras, trabajadores y Administradores de fincas colegiados. De todos nosotros y de nuestra implicación dependerá que las obras se realicen de forma correcta y sin accidentes ni incidentes.

lunes, 23 de julio de 2018

Vivencias de un Adminstrador de Fincas colegiado en el Curso Básico de Primeros Auxilios.

En mi último artículo invitaba y animaba a los Administradores de Fincas colegiados a organizar una campaña bajo el lema..."Si sabes... puedes salvar una vida". Para ello era fundamental poder vivir uno de los Cursos Básicos de Primeros auxilios que imparte, entre otros organismos, Cruz Roja.

Posteriormente enviaba una comunicación a todas las personas que están suscritas al blog en el que publico artículos, y a las cuales comunico personalmente cada vez que escribo uno nuevo, que debido a las vacaciones de verano no recibirían un nuevo artículo hasta septiembre, salvo que por su importancia lo justificara.

En esa comunicación, también les informaba que, para dar ejemplo, me había inscrito en un Curso Básico  de Primeros Auxilios impartido por Cruz Roja y al que asistiría acompañado por dos de mis nietos, uno de 16 años (edad mínima para poder asistir) y otro de 21 años (en cuarto curso de Medicina), así como de otro compañero Administrador de Fincas colegiado.

Creo que la importancia de lo vivido en el curso requiere la publicación de este artículo, con el que se pretende informar más detalladamente de su contenido, de la importancia y conveniencia de vivirlo, pero sobretodo y lo más importante: animaros no solo a vivirlo personalmente, sino también a animar a todos vuestros familiares, amigos y administrados a que lo vivan. En cualquier momento y lugar les podrá ser de gran utilidad lo aprendido en ese curso, e incluso... si sabes lo que tienes que hacer, poder salvar una vida. 

El curso se ha celebrado los días 7 y 8 de julio (sábado y domingo) de 9 a 14 horas, en un edificio que  Cruz Roja tiene en la zona de Carabanchel alto. Dado que se habían inscrito numerosos alumnos, se hicieron dos grupos de 20 personas cada uno (el máximo recomendable de alumnos por curso). Uno de mis nietos (el de 21 años) estuvo en el grupo 1 y el compañero Administrador de Fincas colegiado, mi otro nieto y yo estuvimos en el grupo 2.  

Ambos grupos estaban formados tanto por mujeres como hombres, y con edades diversas, entre los 16 y 80 años. Los motivos de la asistencia al curso también era diversa: por exigencias de su trabajo, como formación para conseguir un empleo y como formación personal.

Los profesores que los impartieron eran miembros de Cruz Roja, con muchos años de experiencia en formación y se aplicaron dos sistemas diferentes de impartirlos: 
  • En el curso 1 se daba la teoría sobre un tema y a continuación la práctica de aplicarla.
  • En el curso 2 se dió un día toda la teoría y el segundo día todas las practicas.  
El resultado en ambos grupos fué el mismo: MERECE LA PENA VIVIRLO

El contenido del curso es bastante completo, y aunque las cinco horas de cada día se te hacen cortas, luego habrá que repasar más detenidamente lo aprendido con la ayuda de las notas que se tomen y una Guía de Primeros Auxilios que nos facilitaron.  

El curso pretende dotar a los participantes, a través de una metodología eminentemente práctica, de los conocimientos, habilidades y destrezas básicas necesarias para dar respuesta a situaciones de urgencia y/o emergencia que se puedan encontrar en su contexto cotidiano, de una forma eficaz y que le permitan dar una primera respuesta en una situación de emergencia. 

El programa de este curso básico se compone de las siguientes materias:

     1. Concepto de Primeros Auxilios.
     2. Pautas de actuación ante una situación de emergencia. Conducta PAS.
     3. Evaluación inicial de la víctima.
     4. Soporte vital básico. Reanimación cardiopulmonar (RCP):
  • Algoritmo universal
  • Secuencia de actuación.
  • Posición lateral de seguridad.
    5.  Desfibrilación semiautomática externa (DESA)
    6. Qué hacer y qué no hacer:
  • Obstrucción de la vía aérea por cuerpo extraño. Maniobra de Heimlich.
  • Hemorragias: tipos de hemorragias, modos de actuación, signos y síntomas de alarma, shock.
  • Heridas y traumatismos: tipos, signos y síntomas.
  • Quemaduras: evaluación y actuación.
  • Intoxicaciones. Actuaciones ante un intoxicado.
  • Otras situacions de urgencia: síndrome coronario, ictus, dificultad respiratoria, convulsiones, lipotimia, fiebre.
    7. Consejos de prevención.
    8. El botiquín sanitario.

Como se puede apreciar, el curso es bastante completo, denso, formativo y sobre todo participativo, fundamentalmente en las clases prácticas. Con esta dinámica de trabajo se facilita también la creación de habilidades de relación y ayuda que mejoren la atención tanto de la víctima como de los testigos del incidente. 

Todo el material que hay que utilizar en las clases prácticas se facilitó por el profesor de Cruz Roja: 

Maniquí de RCP de adulto, junior y baby (uno por cada 6 participantes), esterillas de entrenamiento, vendas, gasas, pañuelos triangulares (uno por persona participante), solución desinfectante y un desfibrilador de aprendizaje (DESA).

A la finalización del curso a todos los participantes se nos entregó un diploma acreditativo de haber superado el curso, emitido por Cruz Roja Española.

Llegado el caso, ante una situación de emergencia de algún familiar, amigo o administrado, ¿en cuantas de las materias tratadas en el curso crees que sabrías como actuar correctamente? Si tu respuesta no es afirmativa, ¿no crees que ha llegado la hora de ponernos en marcha para programar el Curso Básico de Primeros Auxilios a todos los niveles? ¿Comenzamos por nosotros, nuestros porteros y conserjes y nuestros administrados? ¿Por qué no en los colegios de nuestros hijos y nietos?

Con mis mejores deseos de unas felices y tranquilas vacaciones, en septiembre os espero y confío en todos vosotros.

domingo, 17 de junio de 2018

Si sabes ... puedes salvar una vida

Los Administradores de Fincas colegiados tenemos una profesión multidisciplinar -somos la enciclopedia de todas las profesiones-. Tenemos que tener conocimientos, entre otros, de materias tan diversas como: contabilidad, informática, legislación, laboral, seguros, prevención de riesgos laborales, construcción, rehabilitación, accesibilidad, instalaciones, eficiencia energética, jardinería, sicología,  etc. ...pero nadie nos ha enseñado nunca cómo salvar una vida.

¿Por qué digo esto? Ha sido como consecuencia de ver en televisión y leer en algún periódico una breve reseña de un hecho ocurrido en Madrid el pasado domingo día 3 de junio. 

Un conductor de 47 años sufrió un infarto cuando, acompañado por su pareja, circulaba por la calle Santa María de la Cabeza. Como consecuencia del infarto saltó a la acera y terminó empotrando su coche en una valla. Varios jóvenes acudieron a socorrer a los accidentados y uno de ellos, Manu, de 19 años, que tiene conocimientos de primeros auxilios, le practicó maniobras de reanimación cardiopulmonar hasta la llegada de los primeros auxilios del SAMUR. Esos conocimientos de primeros auxilios le han permitido salvar la vida a una persona. 

Y yo me pregunto: si alguna persona sufre un infarto, atragantamiento, o accidente por corte y la correspondiente hemorragia, caída, quemadura, y estamos presentes, ya sea en nuestra casa, oficina, en alguna de las Comunidades de Propietarios que administramos, o simplemente, como el joven Manu, cuando vamos por la calle o circulando con nuestro coche, ¿sabes como tenemos que actuar para evitar que esa persona pueda perder la vida, o simplemente prestarle los primeros auxilios hasta que lleguen las asistencias sanitarias?

Pues bien, ha llegado el momento de que, aunque sea sólo por salvar la vida de una sola  persona, los Administradores de Fincas colegiados aprendamos una nueva materia: la formación en primeros auxilios. Pero esta formación en primeros auxilios no sólo ha de limitarse a nuestra propia persona: podemos y debemos hacer una campaña a nivel nacional para que todos los españoles sepamos prestar esos primeros auxilios en cualquier circunstancia. Varios compañeros Administradores de fincas colegiados con los que he comentado la idea, están de acuerdo y no solo me animan a proponerla e impulsarla, sino que también están dispuestos a colaborar.

Seguro que en las Comunidades de Propietarios que administramos hay algunos médicos, enfermeras -jubilados o en activo-, estudiantes de medicina, socorristas, personas que han realizados cursos de primeros auxilios que estarían dispuestos a colaborar impartiendo cursos en su propia Comunidad de Propietarios o cualquier otro lugar.

Así mismo, nos pondremos en contacto con los Organismo Oficiales correspondientes: Cruz Roja, Ayuntamiento, Comunidad de Madrid y todos aquellos que de alguna manera puedan colaborar o participar en la campaña: "Si sabes... puedes salvar una vida".

A corto plazo, deberíamos ser capaces de impartir jornadas entre nuestros administrados de las Comunidades de Propietarios que deseen participar y aprender esos primeros auxilios con los que en un momento determinado sepan como actuar, ante una situación en la que la vida de otra persona pueda depender de la actuación que realice... si sabes.

Los Administradores de Fincas colegiados dicen que somos muy importantes para hacer llegar a los ciudadanos, nuestros administrados, el contenido de todos los decretos, leyes, reglamentos, ordenanzas y demás materias que desean que se informe y conozcan para su cumplimiento. Pues bien, ahora somos nosotros los que, además de involucrarnos a nivel nacional, queremos que todo el mundo se comprometa con la posibilidad de salvar unas vidas y con lo que podemos ahorrar muchos sufrimientos como consecuencia de esos accidentes, así como el ahorro económico, derivado de las intervenciones médicas y posterior recuperación, a la sanidad pública, privada y Compañías de seguros.

Queremos demostrar que no solo nos preocupamos de la conservación de los edificios, que algunos dicen que no se conservan solos,  si no que también nos importa y nos preocupamos por la salud de nuestros ciudadanos. Un ejemplo de ello es que, recordando una simple frase nemotécnica como: *"Dime una frase para que levante los dos brazos, sonría, sople o saque la lengua"puedas saber si una persona está sufriendo un ICTU, o no, (si se le atiende en las primeras tres horas pueden no quedarles secuelas permanentes de por vida)

Los primeros en recibir esos cursos, ademas de nosotros los Administradores de Fincas colegiados, serían nuestros porteros y conserjes -que son, generalmente, a los que recurrimos en caso de accidente en casa- y  nuestros administrados que lo deseen.

La campaña no sólo va dirigida a los administradores de fincas colegiados, nuestros administrados y su entorno, si no también a otros colectivos y estamentos:

¿Porqué no se dan cursos elementales de primeros auxilios en los colegios? A los alumnos se les ofrece la posibilidad de muchas actividades escolares o extra escolares que fomenten su cultura y su actividad deportiva y física. Creo que ha llegado el momento de implantar una actividad obligatoria dentro del horario escolar sobre primeros auxilios. Con solo sustituir dos o tres días de gimnasia por esta nueva formación estaría resuelto. -Cruz Roja, el curso básico de primeros auxilios, lo imparte en 10 horas-

Seguro que en los Organismos Públicos, muchos funcionarios estarían encantados de dedicar dos mañanas de su trabajo a recibir esa formación básica de primeros auxilios.

Para conseguir el objetivo de la campaña, habrá que formar grupos de trabajo con la ayuda de todos los que quieran colaborar, para encargarse de toda la logística a llevar a cabo. Ya que se tendrá que organizar todo lo referente a: información a los ciudadano; buscar quienes pueden dar los cursos y dónde se pueden impartir (la idea es que sea, en nuestro caso, lo más cerca posible de las propias Comunidades de Propietarios o directamente en locales que ellas puedan tener); calendarios de los cursos según la demanda, campañas de información en medios de comunicación, etc.

Es muy importante que los cursos sean gratuitos, para ello habrá que conseguir la colaboración de Cruz Roja, Imserso, Organismos Oficiales y entidades autorizadas que ya den esos curso básicos (preferentemente presenciales, aunque sin olvidar los cursos online), además de posibles subvenciones de Ministerios, Comunidades Autónomas y Ayuntamientos, así como el posible patrocinio de Empresas relacionadas con las Comunidades de Propietarios, Compañías de seguros, etc. que quieran colaborar.

Tenemos un poder de comunicación, información y cercanía con los ciudadanos como nadie y si en 1997 fuimos capaces de reunir 832.000 firmas entre nuestros administrados para que el Congreso de los Diputados aprobara, por unanimidad, la primera iniciativa legislativa popular que salía adelante en el Parlamento para modificar la Ley de Propiedad Horizontal para acelerar la reclamación de las deudas de los propietarios morosos con las comunidades de propietarios, entre otras medidas, ahora no podemos ser menos para cuidar la salud y el bienestar de las personas integrantes de las Comunidades de Propietarios que administramos.    

Os animo a informaros, formaros y colaborar para... salvar una vida.

Hasta entonces todos los que de alguna forma consideréis interesante la propuesta, y queráis colaborar de alguna manera o proponer sugerencias, podéis poneros en contacto conmigo.

Salvador Jiménez Hidalgo,
  móvil: 659488305
  correo electrónico: salvajimenezhidalgo@gmail.com

* Se puede reconocer si se esta sufriendo un ICTUS con cuatro preguntas:
  • Dile que diga una sencilla frase coherente.
  • Que levante los dos brazos.
  • Que sonría.
  • Que sople
  • Que saque la lengua. Si está torcida, si se va a un lado o al otro.