Buscar este blog

miércoles, 16 de mayo de 2018

Administrador vende la cartera de Comunidades a Empresa de Servicios

Buenos días Dª María y D. Francisco, hacía mucho tiempo que no venían ustedes por nuestro despacho. ¿En qué puedo ayudarles?

Me dicen ustedes que tienen un piso de su propiedad en un edificio de Madrid, y que les ha llegado el rumor que el Administrador de esa Comunidad de Propietarios ha vendido su cartera de Comunidades a una Empresa de Servicios (en adelante E. de S.). Desean que les asesore sobre si esa venta les beneficia o perjudica y si se puede hacer sin el consentimiento de la Comunidad de Propietarios respectiva.

Veamos lo que yo les puedo contar:

Entre nuestro colectivo de Administradores de Fincas colegiados se sabe que efectivamente existen varias Empresas que están comprando las carteras de algunos administradores. 

Hasta no hace mucho tiempo, la venta de las carteras de las Comunidades que se administran, eran operaciones que se realizaban por algunos Administradores que por jubilación, traslado a otras provincias o enfermedad de larga duración, no podían continuar ejerciendo la profesión y vendían su cartera a otros colegiados. Existía el riesgo con la venta que posteriormente las Comunidades de Propietarios afectadas, dado que se cambiaba de Administrador, tenían que dar su conformidad y aprobarlo en junta de propietarios. Con lo que algunas optaban por no aceptar el cambio y nombrar a uno distinto propuesto por sus propietarios, en lugar del que les recomendaba el Administrador saliente y que, lógicamente, era el que le había comprado la cartera. 

En la actualidad el proceso que se esta llevando a cabo por alguna E. de S. es distinto:

Ofrecen la compra de la cartera de Comunidades a Administradores de Fincas en activo y para ello le proponen la entrega de una cantidad económica que dependerá del número de Comunidades de su cartera. Además el Administrador que vende pasará a ser un empleado de la E. de S. con un sueldo y por tiempo mínimo de dos años y la E. de S. que compra se subrroga en los contratos de todos los empleados que el Administrador tuviera.    

Con ello se consigue que tanto el Administrador como sus empleados seguirán siendo los mismos que sigan administrando las Comunidades, aunque los intereses sean distintos si comparamos los que tenía el Administrador de los que tienen las E. de S.

¿La operación es legal? Yo no soy abogado, y como Ustedes saben soy técnico, pero en principio el Administrador de la Comunidad es el mismo que se nombró en una Junta de Propietarios y es el que continúa ejerciendo como tal. Otra cosa son las posibles consecuencias de la operación.

Con el tiempo me figuro que se intentará que el contrato del Administrador con la Comunidad se cambie a nombre de la E. de S., y para ello en la primera Junta de Comunidad que se celebre, se hará  constar que ahora el contrato de administración pasa a estar a nombre de la E. de S. XXX.

-Interviene Dª María- D. Salvador supongamos que la Comunidad de Propietarios por desconocimiento o conociendo la venta acepta la situación del cambio, pero... ¿ese cambio en qué nos beneficia o perjudica a nosotros y al resto de propietarios de la Comunidad?

En principio, Dª María, lo más seguro es que la E. de S. les ofrezcan una reducción del presupuesto de gastos anuales de la Comunidad, puesto que la E. de S. se va a encargar de "negociar todos" los contratos y servicios de la Comunidad para reducir sus gastos, incluso los honorarios de la Administración, ya que que ellos no están interesados mayormente en la administración, sino en realizar directamente todos los servicios que tiene una Comunidad de Propietarios, intentando sustituir los contratados existentes por otros a su nombre para realizar ellos los servicios y suministros, ya que ahí es donde está su negocio.

¿En que les puede perjudicar? Para mí hay una cosa primordial, y todo dependerá de la E. de S. que le compre la cartera a su administrador. Pero no olvidemos que esas empresas trabajan para tener un beneficio económico y cuanto mayor sea mejor. La cuestión es: ¿quién va a defender sus intereses imparcialmente ahora con la nueva situación?

En la Biblia hay un pasaje que dice: "Nadie puede servir a dos amos a la  vez, pues si defiende los intereses de uno no puede defender los intereses del otro". Y en esa situación se encuentra ahora su Administrador. Antes su Comunidad era la que pagaba sus honorarios, ahora sus honorarios se lo pagan ustedes a la E. de S. y ella es la que paga al Administrador, que es uno de sus empleados.

La E. de S. intentará prestar directamente con sus propios medios la mayoría de los servicios: limpieza, conserjería, jardinería, seguros, calefacción, inspecciones, obras, etc. que afecten o estén relacionados con la Comunidad de Propietarios. Para los que tengan que realizar con proveedores ajenos a ella, les exigirán a estos rebajas importantes en sus presupuestos de mantenimiento y/o suministros y si no acceden los sustituirán por otras empresas con convenios con la E. de S.

Las empresas actuales que realicen o suministren servicios que no estén en el campo de los que realiza la E. de S.  si no quieren perder el cliente de muchos años, tendrán que rebajar sus presupuestos en algunos casos casi a precio de coste... con la posibilidad de que sus servicios no tengan la calidad de los que venían ofreciendo, puesto que ya los Administradores de Fincas colegiados nos hemos encargado de intentar que las Empresas que vienen prestando servicios o suministros a las Comunidades que administramos, no suban sus presupuestos y en lo posible los rebajen todo lo que puedan, sin detrimento de la calidad, seguridad y eficiencia de lo que venían prestando.

A partí de esa nueva situación surgen todas las dudas y respuestas que ustedes quieran plantearse.

-Interviene D. Francisco- D. Salvador nosotros sabemos que la Comunidad es la que tiene la última palabra para aprobar todos los presupuestos, salvo que se le autorice a la Administración de Finca, pero no veo que el que se rebajen los presupuestos pueda perjudicarnos, al contrario será interesante bajar las cuotas mensuales.

Claro D. Francisco que eso sería interesante, pero escuche lo que le digo: A partir del momento de la venta, presumiblemente tendrán que tener cuidado con todo presupuesto que le presenten para su aceptación por la Comunidad de Propietarios.

Si la E. de S., es la que realiza el servicio de limpieza, conserjería, jardinería, seguros, ITE, obras de conservación, etc. no parece normal que si presenta tres o más presupuestos para algún servicio, el suyo sea más caro de entre los que presente, puesto que tiene intereses en realizarlos. En cambio cuando los Administradores de Fincas colegiados presentamos tres o más presupuestos no tenemos intereses en ellos. Simplemente nos limitamos a solicitarlos a quienes ustedes nos dicen o en su caso a empresas que han trabajado en otras Comunidades que administramos, sin crear problemas y los propietarios han quedado satisfechos, y sus precios son normales y económicos.

Por otra parte, la venta de la cartera de Comunidades de los Administradores de Fincas a la E. de S. no afecta sólo a los administrados y sus Comunidades, sino también  al Colegio de Administradores de Fincas y al colectivo en general.

¿Ustedes creen que sería bueno que tres Administradores de un despacho profesional de Administradores formaran parte de los diecisiete miembros que constituyen la Junta de Gobierno del  Colegio de Administradores de Fincas de Madrid?

D. Francisco coincido con Usted. Si los tres Administradores tienen experiencia y preparación para ejercer la profesión, incluso están en posesión de algún titulo universitario, no veo yo tampoco que exista ningún inconveniente para formar parte de esa Junta de Gobierno. Sólo felicitar a ese despacho profesional.

¿Pero qué me dice Usted si los tres Administradores han vendido sus carteras de Comunidades de Propietarios a la misma E. de S. y ahora los tres trabajan como empleados de esa E. de S.?

Desde luego que será legal, pero... ¿es ético?, ¿es conveniente para el Colegio y el colectivo de Administradores? Empezó la venta de su cartera un miembro de la Junta y ya son tres los que han vendido sus carteras a la misma E. de S., ¿y qué pasará si se siguen uniendo al grupo más componentes de la Junta de Gobierno, incluso alguno que pudiera tener algún cargo importante en esa Junta de Gobierno?

Dando por presumible que su actuación como integrantes de esa Junta de Gobierno sea ética, ¿seguro que en todo momento van a actuar como el resto de compañeros/as que no han vendido sus carteras, teniendo como prioridad la defensa y beneficio de sus compañeros colegiados y de los administrados en general? ¿En algún momento no tendrán conflictos de intereses entre actuar en favor de los colegiados y usuarios y los intereses de quien ahora es su "dueño" al pagarles sus honorarios?

Por otra parte, la E. de S. que les ha comprado las carteras de Comunidades, va a tener información privilegiada y presumiblemente la posibilidad de tomar decisiones colegiales que le favorezcan mediante el voto de "sus administradores", respecto al resto de Empresas que le puedan hacer la competencia. Además podrá entrar en la página web del Colegio y revisar la zona reservada a información privada de todos los colegiados.

-Intervine D. Francisco- D. Salvador pero eso es preocupante, ¿no se pueden tomar medidas por el Colegio para evitarlo, qué se podría hacer?

D. Francisco en estos momentos lo desconozco. Me figuro que después de las elecciones del 24 de mayo próximo, dependiendo de la Junta Rectora que salga, me figuro que tomará algunas medidas. Pero eso está por ver.

De todas formas, D. Francisco y Dª María, perdonen lo que les voy a decir, pero es lo que creo y pienso:

La culpa de que algunos Administradores de Fincas, no sólo los que forman parte de la Junta de Gobierno del Colegio, estén vendiendo sus carteras de Comunidades a E. de S. la tienen las propias Comunidades de Propietarios.

Me explico: Desde hace unos años, cuando se van a aprobar los presupuestos anuales de la mayoría de Comunidades de Propietarios, en casi todas ellas, casi siempre hay algún propietario que intenta que el Administrador rebaje sus honorarios, aunque lleve dos o tres años que no los sube. Eso en el mejor de los casos, o bien presenta alguien un presupuesto de un conocido o amigo que es un 30% ó 40% más barato. Con lo que al Administrador, a pesar de llevar varios años administrando la Comunidad a satisfacción de todos, no le queda más remedio que negociar o dejar la Comunidad.

Por desgracia las Comunidades de Propietarios funcionan, en general, por precio y no por el servicio que se les presta. Es como si sus integrantes fueran a comer a un restaurante con un menú del día que  costara 5 ó 6 euros y luego quisieran que les sirvieran el menú del restaurante que hay en la acera de enfrente, que han comido hace unos días y les costo entre 12 ó 14 euros.

Yo, personalmente me siento contrariado cuando oigo decir: voy a hablar con mi abogado, voy a mi médico, incluso mi esposa a veces me dice: es que mi pescadero o carnicero ... y todos esas personas se refieren a sus conocidos en plan positivo, en las que confían y están seguras de que no las van a engañar. Sin embargo, pocas veces oigo decir con igual confianza... a mi Administrador de Fincas.

Quizás es que los Administradores de Fincas no sabemos "valorarnos" ante nuestros administrados y  la sociedad en general, y sólo nos contratan por lo bajo que sean nuestros honorarios, o juzgan a todo el colectivo por las acciones no correctas que puedan hacer algunos colegiados.

En todas las jornadas, congresos, eventos que últimamente estoy asistiendo, tanto públicos como privados, relativos a la rehabilitación, eficiencia energética, energías renovables, accesibilidad, etc. en todas ellas los ponentes siempre dicen la importancia de contar con los Administradores de Fincas para poder poner en práctica todos esos planes de futuro o de aplicación inmediata. Sin embargo luego esa importancia se limita a que seamos simplemente su enlace con nuestros administrados para "venderles" lo que cada uno de ellos quiere que compren o realicen.

D. Francisco y Dª María, les puedo asegurar que el colectivo de Administradores de Fincas colegiado somos la mejor garantía para defender sus intereses y la conservación de sus edificios, ante todos aquellos que sólo buscan el beneficio de sus empresas o el reconocimiento de sus organismos públicos. Y en el momento que nosotros no podamos continuar con nuestros despachos, como consecuencia de unos honorarios cada vez más bajos o congelados -a pesar de seguir prestando un excelente servicio- y con los gastos que todos los años nos suben de local, personal de los despachos para que trabajen con eficiencia para ustedes, luz, teléfono, etc., tengan por seguro que a corto plazo sus cuotas mensuales serán más elevadas si una mayoría de nosotros vendemos nuestras carteras a E.de S.

Por otra parte en ninguna Comunidad de Propietarios me consta que hayan pedido que el Administrador suba sus honorarios por cada una de esas diez inspecciones periódicas que tienen que pasar -con el trabajo, juntas extraordinarias y derramas extras que conllevan- y sobre todo por la responsabilidad personal en que incurren los Administradores de Fincas, por error u omisión.

Todo ello sin contar con la responsabilidad de tener que recibir las notificaciones electrónicas de los Organismos Oficiales o las de protección de datos entre otras y que los Presidentes de Comunidades no quieren  ser responsables de recibirlas.

¿Les extraña a ustedes que existan algunos Administradores que tiran la toalla y se conforman con ser  empleados de esas E. de S.? ¿Buscamos entre todos una solución práctica y segura en defensa de la profesión y de los intereses de nuestros administrados?

Dª María y D. Francisco confío en  haberles podido informar sobre un tema que nos preocupa a todos Administradores y administrados. Que tengan buen día y a su disposición.

domingo, 6 de mayo de 2018

Una buena idea, una mala solución

El Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid (CAFMadrid) nos ha comunicado que la Junta de Gobierno del CAFMadrid ha aprobado -copio literalmente- "la aplicación del Reglamento para la Certificación  de la Formación continua de los Administradores de Fincas colegiados propuesto por el Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas de España (CGCAFE).

Se trata de un sistema de certificación de formación de los administradores de fincas colegiados que permite una diferenciación en la profesión, dando una garantía de formación continua con el fin de prestar un mejor servicio a los clientes.

La certificación de formación supone también un beneficio para el propio colectivo de los administradores de fincas, ya que avala a sus colegiados y constituye un elemento diferenciador frente a aquellos profesionales que no invierten en su reciclaje."

Se empezará a aplicar en CAFMadrid desde el 1 de junio de 2018.

En el Reglamento propuesto se dice que al ser la administración de fincas una profesión de carácter multidisciplinar, el Administrador de Fincas tiene que tener conocimientos jurídicos, pero también de contabilidad, técnicos a nivel de construcción, accesibilidad, telecomunicaciones, etc..., y para poder desarrollar un trabajo de calidad, el CGCAFE considera necesario que los Administradores de Fincas tengan una formación continuada para poder estar actualizados de forma permanente.

Por ello, el Consejo General propone a los diferentes Colegios Territoriales la implantación de un Sistema de Certificación de Formación Continua.

La certificación se realizará mediante un sistema de concesión de bonus de formación basado en el número de horas de formación que recibe el Administrador de Fincas colegiado.

El baremo establecido es que 1 bonus de formación equivale a 10 horas de formación ponderadas.

La participación en el sistema de certificación por parte del Administrador de Fincas colegiado será siempre voluntaria.

La certificación de formación continua no puede ser utilizada como medio para calificar a los Administradores de Fincas colegiados en diferentes categorías.

Y a partir de aquí comienzan las preguntas: ¿por que lo que en principio parecía una buena idea, a mi parecer, se ha resuelto con una mala solución?

¿Por qué se aprueba en este momento en que en CAFMadrid hay convocadas unas elecciones para el día 24 de mayo próximo, en el que se elegirán 8 miembros de los 17 que forman la Junta del Colegio, incluido el cargo de Presidente? ¿Por qué no se ha esperado a que sea la nueva Junta, saliente del resultado de las elecciones, la que decida sobre la propuesta del CGCAFE? Siendo un tema que va a afectar a todo el colectivo de Madrid, ¿por qué se aprueba en Junta del Colegio y no en una asamblea de colegiados?

Los cursos y materias que dan derecho a la obtención de bonus de formación también merecen una llamada de atención.

La formación de los Administradores de Fincas que dan derecho a la obtención de bonus de formación se reducen a acciones formativas organizadas por los Colegios, Consejos Autonómicos o Consejo General de Administradores de Fincas. Incluso por la asistencia a Jornadas, Encuentros y Congresos de Administradores de Fincas.

¿Sabe la Junta de Gobierno y el Consejo General que existe formación muy válida, no relacionada con lo específico de la administración de fincas, en temas como la rehabilitación, la accesibilidad, la eficiencia energética, las inspecciones técnicas, las envolventes, las energías renovables, los edificios de energía casi nula y un sin fin de materias, cuyos conocimientos se pueden adquirir fuera del ámbito de los Colegios de Administradores de Fincas?

En los últimos tres años en todas las jornadas, seminarios, congresos y demás eventos que he asistido he coincidido con algunos compañeros Administradores de Fincas colegiados, interesados como yo en adquirir esa formación necesaria para poder transmitirla a nuestros administrados, o bien para exponer nuestros criterios, muchas veces contrarios a los de los ponentes de esos actos, en defensa de los intereses de nuestros administrados.

Pero en todos ellos, salvo la Presidenta, el Secretario y una Vocal, que han asistido porque abrían la jornada o presentaban una ponencia -muchas veces más testimonial y casi sin contenido, que reivindicativa y formativa de lo que beneficia o necesitan  nuestros administrados- en esas jornadas nunca he coincidido con algún miembro de la Junta de Gobierno de CAFMadrid.

Las horas que se dedican a esas jornadas de formación por nuestros colegiados, al parecer no tienen la suficiente categoría, a criterio del contenido del reglamento propuesto, como para que sean consideradas merecedoras de esos bonus que luego tendrán repercusión en el historial profesional de todos ellos.

Las jornadas formativas que imparten la Dirección General de Industria Energía y Minas, a través de la Fundación de la Energía de la Comunidad de Madrid; el Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid; el Colegio Oficial de Aparejadores, de Arquitectos Técnicos e Ingenieros de Edificación de Madrid; El Colegio de Ingenieros Industriales de Madrid; La Escuela de Ingenieros de Minas y Energía de Madrid; IFEMA; Asociación de Empresas de Reforma y Rehabilitación (ANERR); Once y algunas otras asociaciones y plataformas, ¿no son merecedores por sus contenidos y la formación de sus ponentes para ser consideradas como formativas para nuestros compañeros Administradores de Fincas? Claro que lo que no se conoce no se puede valorar.

¿Que se puede decir de la forma de valorar las horas de formación? Resulta que a los cursos de formación para mejorar los conocimientos del administrador de fincas como profesional, se le asigna 1 hora de formación por cada hora de curso asistido.

Y 0,75 horas de formación por cada hora de curso asistido en las siguientes materias:
  • Atención telefónica, informatica, aplicación de nuevas tecnologías en los despachos.
  • Idiomas, comunicación, coaching, habilidades y temas relacionados con el bienestar personal, como técnicas de control de estrés...
¿No se pretende que los Administradores de Fincas colegiados estén al día en todas las materias que afectan al desarrollo de la profesión? ¿En una Junta de propietarios nos van a preguntar sobre técnicas de control de estrés, o como hay que realizar una atención telefónica? Nos reclamarán si cuando nos llaman por teléfono nunca nos ponemos o no estamos nunca para devolver la llamada.

Si por dejar el despacho una mañana para asistir a una jornada de 4 horas de formación profesional nos dan 4 puntos y por igual período de tiempo nos dan 3 puntos por asistir  a jornadas de atención telefónica, idiomas, técnicas de control de estrés, etc., se podría dar el caso de algún compañero que se dedicara a asistir a  este tipo de jornadas, reuniera muchos puntos y bonus, pero no tendrá ni idea de lo que realmente afecta a la profesión y a sus administrados.

Aún siendo todo esto a tener en cuenta, no es lo más importante. Lo más preocupante es ¿qué va a pasar con el colectivo actual de todos los Administradores de Fincas colegiados con años de experiencia de la profesión y algunos con muchas horas de formación a cuesta en detrimento y/o beneficio de sus despachos y sus administrados? Puede que incluso muchos de ellos por su formación universitaria en legislación, construcción, instalaciones, etc. necesiten menos que otros de determinados cursos que se den en los Colegios de Administradores de Fincas.

Lo que sí es una realidad es que muchos de los nuevos Administradores que se colegian no tienen conocimientos de la administración de fincas y de su día a día, y necesitan realizar toda clase de jornadas formativas. Los que ya llevan tiempo en la profesión, algunos con gran renombre, no tendrán las mismas necesidades aunque siempre es conveniente ponerse al día en determinados temas que no se dominen.

Si la certificación se anota en el expediente colegial de cada miembro activo y puede ser publicada en la página web del Colegio Territorial, incluso en la zona de libre acceso, si así lo desea el colegiado. ¿Quién dice que la certificación de formación continua no va a ser utilizada como medio para calificar a los Administradores de Fincas colegiados no sólo en diferentes categorías, sino también cuando una Comunidad de Propietarios quiera contratar a un Administrador de Fincas al ver los que más bonus tienen, aún cuando estos no tengan la correspondiente experiencia profesional?

Creo que la certificación de la formación no es un tema menor para ser aprobada de prisa y corriendo por una Junta de Gobierno de la cual 8 miembros de los 17 que la componen, en estos momentos tienen que someterse a una votaciones que pudiera ser negativa para alguno de ellos, dejando el "marrón" a la Junta saliente de las urnas y sí para ser tratada en una asamblea de colegiados.

Considero que la función de los Colegios Profesionales es poner todos los medios necesarios para animar a sus colegiados a formarse profesionalmente de forma continua; ayudarles ofreciéndoles cursos presenciales y a distancia, seminarios, eventos y foros impartidos por ponentes de prestigio y expertos en aquellas materias que estén relacionadas con la profesión -en nuestro caso si tienen practica de la administración de fincas mejor-; y sobre todo fomentar la responsabilidad personal de cada colegiado para que se forme de la manera y forma que mejor le convenga a su necesidades y obligaciones. Pero no mediante unas "notas de examen" cada dos años, que pudieran dar un resultado erróneo de cara a nuestros administrados.

No me imagino que el Colegio de médicos, el Colegio de Abogados o el Colegio de Arquitectos, entre otros, pudieran aprobar, para fomentar la formación entre sus colegiados, un reglamento como el aprobado por el Colegio de Administradores de Fincas. ¿Y vosotros? 

domingo, 1 de abril de 2018

Proyecto de Real Decreto para instalación repartidores coste calefacción

El Ministerio de Energía, Turismo y Agenda Digital ha elaborado un proyecto de Real Decreto mediante el cual pretende completar la transposición de la Directiva Europea 2012/27/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 25 de octubre, relativa a la eficiencia energética. Completar la transposición, porque en su día, al aprobar el Real Decreto 56/2016, de 12 de febrero, por el que se establecía el marco normativo relativo a las auditorias energéticas, la acreditación de proveedores de servicios y auditores energéticos y la promoción del suministro de energía, en su artículo 9.3 no se incluyó lo relativo a la obligación de los clientes finales de calefacción y refrigeración de instalar contadores individuales, siempre que sea técnicamente viable y económicamente rentable.

Ahora ante las exigencias de la Unión Europea para que se transponga la Directiva 2012/27/UE al completo -con el contento de las empresas de lectura de contadores- no sólo ha publicado el proyecto de Real Decreto, sino que también ha abierto un trámite de audiencia pública para que, hasta el día 3 de abril se puedan presentar  las alegaciones pertinentes a la dirección SGEFE@minetad.es. -Creo que es de las pocas veces que antes de aprobar un Real Decreto que afecte a las Comunidades de Propietarios, previamente se admiten alegaciones que puedan mejorar o completar su contenido. Me alegro por ello.

El proyecto de Real Decreto  consta de 9 artículos, una disposición adicional única, una disposición transitoria única, cuatro disposiciones finales y seis anexos. De todo ello lo que más afecta a nuestros administrados son los artículos 3, 4, 5 y 9, la disposición transitoria única (relativa a los plazos), y los anexos I, III, IV y V.

El artículo 3 se refiere a la obligación de instalación de equipos de contabilización individualizada, que recae en los titulares de las instalaciones térmicas existentes en los edificios, siempre que sea técnicamente viable y económicamente rentable. Y en el caso de la calefacción, se deberán instalar repartidores de coste de calefacción, si no se pueden colocar contadores, si ello resulta económicamente rentable.

Anexo I. De esta obligación quedan excluidos determinadas instalaciones por su inviabilidad técnica o por su ubicación en determinadas zonas climáticas. -Madrid por estar ubicada en la zona climática D, según el código técnico de la Edificación, no esta excluida-.

El artículo 4 determina la viabilidad técnica y rentabilidad económica de la instalación de equipos de contabilización individualizada: La empresa mantenedora de la instalación térmica deberá asesorar a los titulares sobre su posible exclusión de la obligación de instalar equipos de contabilización individualizada por estar incluida en los casos a que se refiere el Anexo I por inviabilidad técnica . Si está exceptuada, la empresa mantenedora deberá emitir un certificado.

Para determinar la rentabilidad económica, los titulares, según guía técnica publicada por el Ministerio de Energía, Turismo y Agenda Digital, realizarán una primera evaluación de la rentabilidad económica de la instalación.

Esta evaluación se efectuará según una herramienta informática publicada por el  Instituto para la Diversificación y Ahorro de la Energía (IDAE) en su página web (www.idae.es) que permitirá realizar esa primera evaluación de la viabilidad técnica y la rentabilidad económica. -Confiemos que sea comprensible y fácil de utilizar para todos aquellos titulares que no tienen contratado un Administrador de Fincas colegiado ¡seguro que todos los titulares saben resolver una fórmula en la que hay que elevar un número a una potencia -10!-

Si esta primera evaluación resulta económicamente rentable para la instalación de equipos de contabilización individualizada o repartidores de costes, los titulares tendrán la obligación de solicitar, al menos, un presupuesto a alguna de las empresas mantenedoras o instaladoras habilitadas. Su emisión será gratuita -¿el legislador está pensando en implantar la moda para que se cobren los presupuestos? ¿No se fía de las empresas mantenedoras e instaladoras de las instalaciones y piensa que se podrían poner de acuerdo para cobrar esos presupuestos?  En las Comunidades de Propietarios, los Administradores de Fincas colegiados, debemos solicitar al menos tres presupuestos para casi todo. ¿Las empresas mantenedoras e instaladoras se van a poner de acuerdo para fijar unos precios mínimos entre ellas o se va a iniciar una guerra para, mediante esos presupuestos, quedarse con el contrato de mantenimiento de las instalaciones? -¡No digamos si encima financian su coste a 10 años!-

El presupuesto deberá incluir:
  • Información sobre los costes reales de la instalación de contabilización individual y obras anejas necesarias, así como el coste de la lectura y facturación de los consumos.
  • Deberá concluir, positiva o negativamente, sobre la viabilidad técnica y rentabilidad económica de la instalación de los equipos de contabilización (contadores o repartidores de coste).
  • Si resulta positiva la valoración de la viabilidad técnica y rentabilidad económica, el presupuesto deberá incluir el período estimado de recuperación de la inversión y el compromiso de ofrecer el costo de su presupuesto en régimen de pago a plazo. En todo caso, incluirá la opción de pago aplazado en 10 años. -Las empresas mantenedoras o instaladoras financiarán durante 10 años el costo de la instalación (¿se van a poner de acuerdo sobre el tipo de interés que aplicarán?, por otra parte van a tener asegurado durante 10 años el mantenimiento y conservación de esas instalaciones, ¿les resultará rentable? ¿en 10 años cuantas averías, modificaciones por decretos, etc de las instalaciones se van a realizar?)
  • Se considerará que es económicamente rentable, cuando el período estimado de recuperación de la inversión que nos indica el presupuesto ofertado, sea inferior al número de años de retorno de la inversión fijado en la Orden Ministerial.
  • Si el resultado de este presupuesto acredita la viabilidad técnica y rentabilidad económica, el titular deberá proceder a la instalación de los sistemas de contabilizacion individualizada en un plazo máximo de quince meses a contar de las siguientes fechas:
Fecha de los plazos en Madrid:
a) Plazos límites para realizar la primera evaluación de la rentabilidad económica y obtener un presupuesto:
                        - Para edificios de más de 70 viviendas el 30 de abril de 2020
                        - Para edificios de menos de 70 viviendas el 31 de agosto de 2020

b) Plazos límites para proceder a la instalación de los sistemas de contabilización individualizada:
                        - Para edificios de más de 70 viviendas el 31de julio de 2021
                        - Para edificios de menos de 70 viviendas el 30 de noviembre de 2021

El artículo 5 marca las obligaciones de lectura de los equipos de contabilización, información al consumidor y reparto de costes, que se resumen en:
  • Los sistemas de contabilización de consumos deberán disponer de un servicio remoto de lectura y adquisición de los datos de consumo. (los sistemas instalados antes de la entrada en vigor del real decreto deberán tenerlo antes del 1 de enero de 2028)
  • La información sobre la lectura de los equipos de medida se proporcionará al cliente al menos 1 vez cada dos meses durante el período de servicio de la instalación.
  • Las empresas encargadas de las lecturas de los equipos ofrecerán gratuitamente a los consumidores un sistema de consulta electrónica de su consumo y dispondrán en su página web de un sistema que permita acceder de forma telemática y gratuita a sus facturas de, al menos, los dos últimos años, o del tiempo en que se venga dando servicio al consumidor, si este es menor.
  • Se garantizará que con la factura se facilite gratuitamente información apropiada para que los consumidores reciban una relación completa de sus costes energéticos con al menos el siguiente contenido:
  1. los precios reales del momento y el consumo real.
  2. la comparación del consumo del cliente final en este momento con el consumo durante el mismo período del año anterior, preferentemente en forma gráfica.
  3. la información de contacto de las organizaciones de clientes finales, las agencias de energía u organismos similares, incluidas sus direcciones y los perfiles comparativos del usuario final y las especificaciones técnicas objetivas de los equipos que utilizan energía.
  4. siempre que sea posible, en sus facturas, se facilitará a los clientes finales, información comparativa con un cliente final medio de la misma categoría de usuario
El articulo 9 establece el régimen sancionador en caso de incumplimiento de los preceptos contenidos en el Real Decreto que variarán entre 1.000 y 10.000 € si no se cumple con la obligación.

En el borrador del proyecto se incluyen algunas de las medidas que, en defensa de los intereses de nuestros administrados, ya solicitaba hace tiempo (ver artículo publicado en el blog con fecha  5 de febrero de 2016 -para leerlo pulsar aquí -), como por ejemplo:
  • La instalación de bombas de caudal variable (bomba con variación de frecuencia incorporada).
  • Equilibrado hidraúlico de la instalación.
  • Que los gastos del sistema de calefacción se dividan en gastos fijos y gastos variables (estos últimos son los que en un 60% ó 70% del total del combustible consumido por la caldera (gas, gasoleo, biomasa, etc) se repartirán según los consumos individuales que marquen los repartidores de costes).
  • Que la instalación de los repartidores de costes, válvulas con cabezal termostáticos regulables, sustitución de las bombas de impulsión de la caldera por otras de caudal variable/variación de frecuencia incorporada, equilibrado hidráulico del sistema etc. sean realizadas por las empresas encargadas del mantenimiento de las instalaciones y no por las empresas de lecturas de los repartidores.
  • Que las lecturas de los repartidores de costes no se pongan a cero en el mes de agosto, como vienen haciendo algunas empresas. Que esas lecturas se puedan conservar, con una anterior y un actual, durante varios años. 
Por otra parte se advierte que hay varias observaciones, sustituciones o incorporaciones que se deberían tener en cuenta e incluir en el real Decreto que se apruebe a fin de evitar problemas posteriores.

Oportunamente se ha remitido como observaciones al proyecto de Real Decreto las siguientes:

Artículo 2. En el caso de que en alguna vivienda no se quieran instalar los dispositivos de contabilización o reparto de consumos de calefacción, le será de aplicación, como mínimo, el mayor ratio de consumo por metro cuadrado de superficie de los calculados entre vivienda conectadas. (Se evitarán problemas en las Comunidades de Propietarios con algunos propietarios al estar establecido por ley esta penalización )

Artículo 3. Se instalarán los repartidores de coste de calefacción en cada uno de los radiadores de los locales principales, como salas de estar, comedor o dormitorios, no siendo necesario que se instalen en baños, aseos, cocinas y vestíbulos. Las válvulas con cabezal termostático sí se instalan en todos. (Se les ahorrará dinero a los propietarios por instalación y lectura, al no ser imprescindible la instalación de los repartidores de costo en esas dependencias de las viviendas)

Artículo 3. En todo caso, incluirá la opción de pago aplazado en 5 años, en lugar de 10 años. (5 años es un plazo prudencial para las Comunidades de Propietarios en general. Los 10 años es muy interesante para las empresas instaladoras y de lecturas puesto que la Comunidad de Propietarios o el propietario del edificio, queda vinculado durante 10 años a dicha empresa, (¡con la de averías y reformas que pueden surgir en 10 años!). Si por cualquier circunstancia  quisiera cambiar de empresa de mantenimiento o lectura tendría que abonar en el acto el total de la deuda. 

Artículo 4. Para el cálculo de que la viabilidad económica sea rentable, se debería calcular en los tramos de menos de 30 viviendas, entre 31 y 70 viviendas y más de 70 viviendas. (No es lo mismo un edificio de 30 viviendas que otro de 60 ó 65 viviendas. En ambos  el coste es prácticamente igual para : el equilibrado hidráulico, variador de frecuencia para actuar sobre ls bomba de calefacción o nueva bomba con variador de frecuencia (que es lo se viene haciendo), el conjunto de válvulas de presión diferencial y la instalación de by-pass en los circuitos, pero no es igual dividirlo entre 30  o menos propietarios (que son en la mayoría de los edificios del centro de Madrid) o 60 propietarios.

Artículo 5.1. Los sistemas de contabilización... deberán disponer de un servicio remoto de lectura y adquisición de los datos de consumo. Disponiendo de códigos abiertos en los softwars de lectura y no cautiva que sólo pudieran ser leídos por una empresa (Algunas empresas instalan repartidores de coste de calefacción con un código cautivo que sólo pueden leer ellas, y si cambias de proveedor tienes que cambiar todos los repartidores para que los pueda leer otra empresa).

Artículo 5.2. La información sobre la lectura de los equipos de medida se proporcionará al Administrador de la finca, el Presidente de la Comunidad de Propietarios o el propietario único del edificio, al menos una vez cada dos meses durante el período de servicio de la instalación. Debiendo remitirle además un cuadro resumen anual del total de las lecturas (las lecturas del total anual de cada propietario de ese cuadro resumen, son las que se utilizan como coeficientes para el reparto del gasto variable del consumo energético del edificio en la liquidación anual del ejercicio de ingresos y gastos)  

Artículo 5.3. De, al menos los cinco últimos años, o del tiempo en que se venga dando servicio al consumidor, si este es menor, y a ser posible con lectura anterior y actual en las facturas (como ocurre con las lecturas de los consumos de agua fría y caliente).

Artículo 5.4 Anexo V a) los precios reales del momento (opcional por el cliente) y el consumo real.

Anexo III Añadir al presupuesto:
a) suministro  y montaje de válvulas con cabezal termostático regulable en todos los radiadores 
 de la vivienda, marca y modelo.
b) suministro y montaje de sensores  externos si el radiador está cubierto por u  cubre radiador, armario o elemento que lo aísle.
c) suministro y montaje en cada radiador de la vivienda de detentores en la salida del retorno

Anexo V a) Los precios reales del momento (opcional por el cliente) y el consumo real. (para que las empresas de lecturas puedan dar esa información sobre los precios reales, el Administrador de la finca, el Presidente de la Comunidad o el propietario único del edificio, deberán mandar todos los meses copia de las facturas de la energía consumida por el edificio (gas, gasóleo, biomasa, etc.) para que calculen ese precio real. ¿Se van a remunerar el costo de esos trabajos?)

Muchas de nuestras Comunidades de Propietarios no quieren facturas de esas lecturas, con sólo las lecturas de los consumos de los repartidores es suficiente para distribuir el gasto  fijo del combustible en la liquidación de final del ejercicio contable. En el presupuesto anual se incluye una partida a cuenta  para pagar derramas proporcionadas durante los doce meses del año, y al final del ejercicio se les hace una liquidación individual. Con ello se ahorra el costo de esas facturas que son muy interesantes y beneficiosas para las empresas de lecturas - se estima en unos 5 millones de radiadores si se instalan en todos los de las viviendas-.

Los Administradores de fincas colegiados y nuestros administrados deberemos mentalizarnos que a corto plazo, tres años, se tendrán que instalar los repartidores de coste en los edificios que administramos. Y no sólo mentalizarnos, sino también prepararnos para la posible guerra que se pueda originar entre las empresas mantenedoras, instaladoras y las empresas de lectura, por sacar ventaja del mercado que se avecina, mediante la instalación de los equipos de lectura individualizada y su repercusión en los contratos de mantenimiento y de lecturas que pueden llegar a los 10 años.

Posiblemente sería conveniente que los Administradores de Fincas colegiados, bien por medio de nuestros Colegios profesionales o a título particular, organizáramos una relación de los repartidores de consumo, válvulas con cabezal termostático,  empresas de lecturas, etc. que menos problemas nos provocan en nuestro trabajo con las incidencias que se producen. Con las pocas instalaciones que se han realizado, en comparación con las se deberán realizar, actualmente esas incidencias, en su mayoría, se producen en la contabilización de las lecturas y facturas, repartidores de coste que no funcionan y las empresas de lectura no se enteran, fallos en las válvulas con cabezal termostático, etc.

Por otra parte ¿es normal y justo que todo este trabajo que vamos a tener que realizar para, como dicen, que nuestros administrados ahorren energía y costo económico, no se nos remunere de alguna forma en el aumento de  nuestros honorarios?. Es un trabajo que no va a ser puntual como alguna de las diez inspecciones que ya teníamos, sino que esto va a ser durante la vida del edificio.

Nuestros administrados y vosotros tenéis la respuesta.


domingo, 25 de marzo de 2018

¿Arquitecto de la casa? ¿Negocio o ayuda?

Arquitecto de la casa" es el " título con el que el Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid (COAM) ha presentado su "primera" campaña de concienciación ciudadana, con el objetivo de sensibilizar sobre la necesidad, y las ventajas, de conservar los edificios de forma permanente, siendo los más cualificados para ello los arquitectos especializados.

Los Administradores de Fincas colegiados estamos acostumbrados a que, prácticamente todas las semanas, por no decir que casi todos los días, a nuestros despachos nos lleguen propaganda o visitas de comerciales con ofertas estupendas para ahorrarnos trabajo, ayudarnos en nuestra labor o simplemente para decirnos que son las mejores ofertas para las Comunidades que administramos y como consecuencia para nuestros administrados, que son los que van a pagar todo lo que venden. El título de este artículo también me lo recuerda.

Cuando comencé a administrar fincas en el año 1978, prácticamente ninguna Comunidad de Propietarios se planteaba hacer obras en sus fachadas o cubiertas, salvo por alguna rotura puntual o gotera. Solo a partir del año 2.000, cuando el Ayuntamiento de Madrid, a toda prisa, creó la Inspección Técnica de los Edificios (ITE), se empiezan a revisar los edificios y comienza en serio su conservación.

Digo que la ITE se creó a toda prisa porque algunos dicen que se hizo como consecuencia de una piedra que cayó de la fachada del teatro Calderón matando a una chica y al poco tiempo la caída de la marquesina del cine Bilbao. Se comenta que es cuando el Ayuntamiento de Madrid decide que, como el nivel de conservación e inspección de los edificios corresponde a sus propietarios, crean la ITE. 

Si antes de ello los edificios se conservaban por roturas, a partir de ahí empieza a ser por rotura y/o decreto.

Mi padre fue sastre -de los que entonces nos hacían los trajes a medida-. Un sastre excelente y famoso entre los de su gremio y sus clientes, que tenía su sastrería en la ciudad de Tetuán -la antigua Capital del Protectorado de España en Marruecos-, y cuando España dio la independencia al Protectorado a favor del Reino de Marruecos, al igual que muchos españoles residentes allí, se vino a Madrid donde siguió trabajando en su casa a la cual, al enterarse, acudían muchos de sus antiguos clientes afincados en la Capital.

Cuando alguno de sus clientes, le decía que porqué no ampliaba su negocio añadiendo los arreglos de trajes (ensanchar, estrechar, adaptar para el hermano menor o el hijo), más de una vez le oí decir: "eso sería como rebajar mi categoría profesional; yo soy un sastre de confección a medida".

Pues algo parecido le había ocurrido a los arquitectos... hasta ahora. El mantenimiento, la conservación y la rehabilitación han sido los familiares pobres de la arquitectura. Para algunos, o muchos, parecía que el dedicarse a ello era rebajar su categoría profesional.

Cuando en el año 2.000 el Ayuntamiento de Madrid implantó la obligación de realizar las Inspecciones Técnicas a los Edificios (ITE) catalogados como protegidos, a los Administradores de Fincas colegiados nos costó mucho encontrar arquitectos que quisieran hacer esas inspecciones -entonces el boom del ladrillo estaba en pleno apogeo y la crisis ni se sospechaba de ella-. Muchos tuvimos que recurrir a los aparejadores y Arquitectos Técnicos para hacerlas. Me consta que a lo largo de esos primeros años de ITEs, algunos de esos Técnicos de nivel medio hicieron cerca de 300 ó 400 inspecciones.

El Ayuntamiento de Madrid comenzó obligando a realizar las ITEs a los propietarios de edificios que tuvieran algún nivel de protección 1, 2 ó 3, (creo que eran unos 28.000), y dada la falta de información, la poca predisposición de los propietarios, los pocos técnicos para realizarlos y las escasas empresas con experiencia en rehabilitación para subsanar los defectos detectados en ellas, se tuvo que prolongar la fecha de la primeras inspecciones, creo que hasta junio de 2001. Año en el que le tocó el turno a los edificios incluidos en el Centro Histórico de Madrid y a los de los Centros Históricos Periféricos. En 2.002 fueron los edificios construidos antes de 1940, no incluidos entre los anteriores, y así sucesivamente hasta 2010, que correspondía a los construidos en 1979 y la segunda inspección de los del año 2000

Los Administradores de Fincas colegiados que permanecemos durante años administrando algunas Comunidades de Propietarios hemos podido constatar, transcurridos 10 años desde que se hicieron las primeras inspecciones, como al tocarle hacer la segunda inspección (se hacen cada diez años), los defectos detectados en ellas eran muy inferiores o casi nulos, en relación con la mayoría que existían en la primera inspección.

Según los datos expuesto por la Plataforma Arquitectura en su artículo, "arquitecto de la casa", y aportados por el COAM, "el 55% de los edificios de la ciudad de Madrid fueron construidos antes de 1900, y según datos del Departamento de ITE del Ayuntamiento de Madrid, el 44% de las ITE presentadas hasta 2011 resultaron desfavorables".

"Igualmente manifiestan que las lesiones se duplican en el centro de la capital española, siendo los dos principales agentes patógenos el agua y los factores humanos, presentando el 30% de los edificios lesiones derivadas de un mantenimiento insuficiente o nulo, uso indebido u obras incorrectas, ascendiendo a un 50% en los edificios del centro de Madrid."

¿Les parecen raros esos datos? ¿Que unos edificios con más de cien años de antigüedad y con un mantenimiento insuficiente o nulo (solo por rotura) presenten anomalías por daños de agua en las cubiertas o zonas húmedas de cocinas y baños? ¿Ahora se dan cuenta que los edificios no se conservan solos?

Mi buen amigo el periodista Juanjo Bueno, en un artículo publicado en el blog de los Administradores de Fincas de Madrid, ha lanzado, a mi parecer, muy tímidamente alguna pregunta al respecto: ¿Por qué el arquitecto y no el administrador de fincas debe cumplir esta tarea? -la de conservar el edificio-

Les recuerdo que según el Código Técnico de la Edificación, en su artículo 8.2 Uso y conservación del edificio, en el apartado 2 a) dice: Llevar a cabo el plan de mantenimiento del edificio, encargando a técnico competente las operaciones programadas para el mantenimiento del mismo y de sus instalaciones. Operaciones que corresponden a la propiedad de los edificios, pero que hasta la fecha no se les ha ocurrido mencionar al colectivo de arquitectos.

Por otra parte, según el artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, corresponde al administrador:

a) Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.
c) Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios.
d) Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes.

Hasta la fecha y durante muchos años, el colectivo de Administradores de Fincas colegiados ha sido el encargado de la conservación y mantenimiento de los edificios que administraban. Encargando, cuando era necesario y conveniente, la intervención de un técnico competente que resolviera la forma de subsanar las deficiencias que se presentaran en los edificios, para contratar las correspondientes obras o presentar los informes solicitados por Organismo Oficiales.

Parece buena idea la de concienciar a la sociedad de la importancia de mantener en buen estado los edificios, cosa que, por otra parte, ya se encargan los Organismo Oficiales de recordarles con las numerosas, más de diez, inspecciones que deben realizar los propietarios de edificios.

Lo que no se termina de comprender es el alcance de esta propuesta/noticia. ¿Las Comunidades de Propietarios deben contratar una especie de "iguala" con un arquitecto determinado para que conserve su edificio mediante unas visitas periódicas, en plan preventivo de la aparición de defectos? ¿Durante cuanto tiempo se les debe contratar? ¿Cual sería el precio de esas intervenciones? ¿Cuántas visitas van a realizar anualmente al edificio? ¿Cuando se produzca una avería, gotera, etc. le van a llamar a él primero o al Administrador de la Finca?

Tampoco se puede olvidar que, hasta ahora, la mayoría de los arquitectos se han desentendido o no han querido actuar en intervenciones de mantenimiento, conservación o rehabilitación parcial o puntual de edificios. Así como que la rehabilitación, actualmente, no es una asignatura importante en la carrera de arquitectura, y que se considera como una asignatura opcional, las vulgarmente llamadas "marías". Por lo que, presumiblemente, la mayoría de los técnicos que se titulan en la Escuela no pueden ser muy expertos y los veteranos, si nunca se han involucrado con el mantenimiento y la conservación... (Ver artículo publicado en el blog pulsando  aquí )

Además en todo nuestros despachos existe una lista de empresas, autónomos y profesionales (arquitectos, aparejadores/arquitectos técnicos, ingenieros, abogados, etc.) a los que recurrimos cuando hay que resolver alguna incidencia u obras en algún edificio de nuestras Comunidades para que nos asesoren, informen o actúen de urgencia, si con los técnicos de nuestras plantillas del despacho no podemos resolver.

Plantillas de "colaboradores" que con el transcurso del tiempo y por su buen hacer, profesionalidad, seriedad y honorarios ajustados, demostrado en actuaciones anteriores, se van ganando nuestra confianza y la de las Comunidades que administramos.

Todo ello sin olvidar que en nuestro Colegio de Administradores de Fincas de Madrid existen de forma gratuita para sus colegiados, unas asesorías profesionales diversas como las de arquitectura, industrial, laboral, prevención de riesgos laborales, jurídico-tecnica, fiscal-contable, seguros, gestión empresarial, LOPD, etc. a la que podemos acudir para que nos asesoren en todos aquellos campos de sus competencias.

Arquitecto de la casa, me pregunto: ¿es una ayuda para la sociedad, nuestros administrados en general, o más bien se puede presuponer que es una forma de negocio para el colectivo de arquitectos?

domingo, 11 de marzo de 2018

El programa de ayudas a la rehabilitación energética edificios existentes (PAREER II) ¿es para las Comunidades de Propietarios?

En mi anterior articulo comentaba que en la jornada celebrada el pasado 21 de febrero, sobre "Rehabilitación de Edificios y Cambio Climático" en el salón de actos del Instituto de la Ingeniería de España,. durante la ponencia de D. Fernando García Mozos, Jefe del Departamento de Domésticos y Edificios de la Dirección de Ahorro y Eficiencia Energética (IDAE), me llamaron la atención dos noticias. La ya comentada sobre el informe de evaluación de los edificios (IEE) y la otra sobre el contenido del programa de ayudas para la rehabilitación energética de edificios existentes (PAREER II). En esta ocasión nos vamos a referir a esta segunda.

Por resolución de 14 de diciembre de 2017 del (IDAE) se establece la Segunda Convocatoria del Programa de Ayudas para actuaciones de rehabilitación energética de edificios existentes (PAREER II), publicado en el BOE número 309, de 21 de diciembre de 2017.

El 3 de febrero de 2018 se abría la convocatoria del programa PAREER II y en 9 días se habían agotado los 125,6 millones de presupuesto.

Pero veamos en qué consisten algunas de las bases reguladoras del programa PAREER II:

¿Cuales son las tipologías de actuaciones objetos de las ayudas?: Aquellas que consiguieran una reducción de las emisiones de CO2 y del consumo de energía final mediante una o varias de las tipologías siguientes:
  1. Mejora de la eficiencia energética de la envolvente térmica.
  2. Mejora de la eficiencia energética de las instalaciones térmicas y de iluminación.
  3. Sustitución de energía convencional por energía solar térmica.
  4. Sustitución de energía convencional por energía geotérmica.
Beneficiarios:
  1. Los propietarios de edificios existentes destinados a cualquier uso, siempre que tengan personalidad jurídica de naturaleza privada o pública.
  2. Las comunidades de propietarios o las agrupaciones de comunidades de propietarios de edificios existentes residenciales de uso vivienda, constituidas como Propiedad Horizontal.
  3. Los propietarios que de forma agrupada sean propietarios de edificios y no hubiesen otorgado el título constitutivo de propiedad horizontal.
  4. Las empresas explotadoras, arrendatarias o concesionarias de edificios.
  5. Las empresas de servicios energéticos.
No podrán ser beneficiarios de esta convocatoria las personas físicas sin perjuicio de lo dispuesto en los apartados 2 o 3 del anterior apartado.

La modalidad y cuantía de la ayuda: 
Todas las tipologías y beneficiarios podrán tener derecho a recibir una ayuda dineraria del 20% o 30% sin contraprestación, complementada con un préstamo reembolsable del 60% o 70%.

Costes elegibles: 
Aquellos que sean necesarios para conseguir los objetivos energéticos del Programa
dentro de los siguientes conceptos:
  • Honorarios profesionales del certificado de eficiencia energética.
  • El coste de gestión de la ayuda.
  • El coste de los honorarios de redacción de los proyectos técnicos.
  • Los costes de la ejecución de las obras e instalaciones,en su caso.
  • La inversión en equipos efectuada
  • Los costes de la ejecución de la instalación, obra civil asociada e instalaciones auxiliares necesarias.
  • Los costes de redacción del informe que acredite la adecuada realización de las actuaciones objeto de la ayuda. 
A estos efectos, se considerarán como costes de gestión de la ayuda, aquellos gastos que el solicitante pudiera satisfacer a una empresa o profesional por llevar a cabo la gestión administrativa y documental de su solicitud ante el IDAE... En ningún caso se admitirá que tales gastos de gestión supere el 4% del importe de la ayuda solicitada, con un límite de 3.000 € por expediente.

Presentación de solicitudes y documentación:

Para formular la solicitud, además de rellenar el correspondiente formulario con los datos de identificación, o razón social, del solicitante, localización del edificio y descripción del proyecto, se deberá aportar a través de la aplicación, la siguiente documentación:

1) Fotocopia del DNI/NIE de la persona que represente al solicitante, indicando si la solicitud se presenta, en representación de una entidad jurídica o en representación de un grupo o comunidad de propietarios.
2) Declaración responsable, firmada por el representante del solicitante... haciendo mención expresa respecto a la inexistencia o fiel cumplimiento de sus obligaciones de reintegro de otras subvenciones o ayudas, conforme...
3) Fotocopia del documento que acredite la propiedad del edificio por parte del propietario promotor o propietarios promotores de la actuación...
4) Consulta descriptiva y gráfica de datos catastrales del inmueble en el que se van a llevar a cabo las actuaciones que acredite, el uso vivienda u otros usos a los efectos de determinar la cuantía de la ayuda en función del uso y su año de construcción, que debe ser anterior a 2007.
5) Informe justificativo... en el que se indicarán las tipologías de actuación en las que se encuadra la ayuda solicitada, descripción de las actuaciones elegibles, justificación del coste elegible, cuantía máxima y cuantía y modalidad de la ayuda solicitada.
6) Certificado de eficiencia energética del edificio existente en su estado actual... firmado por técnico competente y registrado en el registro del órgano competente de la Comunidad Autónoma.
7) Certificado de eficiencia energética del edificio alcanzado tras la reforma propuesta para la que se solicita la ayuda... 
8) Proyecto o memoria técnica, en el caso de que no se requiera proyecto, donde se describan adecuadamente las actuaciones a realizar y la situación de partida, suscrita por técnico competente o instalador en su caso...
9) Presupuesto de la empresa o empresas que realizarán la ejecución de las actuaciones, desglosado y aceptado por el solicitantede fecha posterior a la entrada en vigor del Programa...
10) Aquellos que se acojan a la ayuda adicional con criterio social por estar calificadas las viviendas como viviendas bajo algún régimen de protección pública, el ente gestor o las comunidades de propietarios, deberán aportar un certificado de la Comunidad Autónoma que acredite que obtuvieron dicha calificación las viviendas.
11) Aquellos que se acojan a la ayuda adicional con criterio social por estar la vivienda dentro               de un Area de Regeneración y Renovación Urbanas, la comunidad de propietarios o el ente gestor,    deberán acreditar mediante un certificado de la Comunidad Autónoma que las viviendas objeto de la rehabilitación están incluidas en un Area de Regeneración y renovación Urbana.
12) Datos bancarios de cuenta titularidad del beneficiario, para la transferencia en su caso, del importe de la ayuda que pudiera concederse.
13) Cualquier otra documentación establecida por las presentes bases.

Con carácter especifico en el caso de que el promotor de la actuación sea una comunidad de propietarios

14) Fotocopia del documento de identificación fiscal de la comunidad de propietarios (NIF). 

15) Certificado del acuerdo de la junta de propietarios del inmueble, emitido y firmado por el secretario o administrador de la comunidad de propietarios con el visto bueno del Presidente, en el que, de forma expresa, queden reflejados los siguientes acuerdos adoptados válidamente:

16)Aprobación de la realización de las obras necesarias para la rehabilitación energética del edificio existente figurando una descripción general de la actuación y el presupuesto aprobado para su ejecución. 
  
17) Aprobación, de la solicitud de la ayuda al IDAE facultando al Presidente como representante para realizar las gestiones de tramitación de la ayuda.

18) Aprobación de la solicitud de ayuda al Programa en la modalidad de préstamo reembolsable, facultando al Presidente como representante para realizar las gestiones de tramitación de la ayuda, tramitación de una garantía (aval bancario, contrato de seguro de caución o depósito en efectivo en la Caja General de Depósitos) a favor del IDAE, así como para firmar en representación de la comunidad de propietarios, el contrato de préstamo mercantil conforme al modelo contenido en las bases de la convocatoria. 

19) Certificado, emitido y firmado por el secretario o administrador de la comunidad con el visto bueno del Presidente,  del acuerdo de la junta de propietarios del inmueble donde se apruebe la designación del Presidente, del Administrador y/o secretario de la Comunidad. 

20) Certificado, emitido y firmado por el secretario o administrador de la comunidad con el visto bueno del Presidente, que incluya relación de personas comuneras, con indicación de sus correspondientes cuotas de participación y el número total de viviendas que integran el edificio.

Hasta aquí lo más importante de lo expuesto sobre el programa de ayudas para actuaciones de rehabilitación energética de edificios existentes (PAREER II).

Veamos los puntos que me llamaron la atención:

En primer lugar: que los fondos existentes se hubieran agotado en solo nueve días, del 3 al 12 de febrero:

- Del 21 de diciembre al 3 de febrero hay 45 días, de ellos 7 son sábados, 6 domingos y dos festivos, por lo que quedan 30 días, digamos hábiles, para poder reunir toda la documentación que se tiene que aportar con la solicitud (teniendo en cuenta que estamos en las fechas de Navidad, fin de año y Reyes).
En esos 30 días hay que convocar al menos dos juntas extraordinarias (las juntas ordinarias se convocan con una antelación mínima de siete días y las extraordinarias con el plazo necesario para avisar a todos los propietarios, pero dada la importancia de estas juntas se deberían convocar con al menos los siete días).

Después de celebrada la primera junta extraordinaria de propietarios se tiene que contratar a un Arquitecto competente y experimentado para que realice: el punto 6) Certificado de eficiencia energética del edificio existente en su estado actual, y registrarlo en el registro del órgano competente de la Comunidad Autónoma; el punto 7) Certificado de eficiencia energética del edificio alcanzado tras la reforma propuesta demostrando que el proyecto que solicita la ayuda permite dar un salto en, al menos, una letra y el punto 8) Proyecto o memoria técnica, en el caso de que no se requiera proyecto, donde se describan adecuadamente las actuaciones a realizar y la situación de partida.

Una vez que el arquitecto entregue el proyecto donde se describan adecuadamente las actuaciones a realizar (si es un Arquitecto competente y experimentado, seguro que tiene más encargos de trabajos, tardará al menos unos quince días en: visitar el edificio, tomar notas y realizar el proyecto); se tienen que solicitar, con la base de dicho proyecto, presupuestos al menos a tres empresas solventes y experimentadas en rehabilitación y eficiencia energética (seguro que antes de unos quince días no tenemos tres presupuestos válidos, que habrá que comparar y probablemente comentar alguna partida con los representantes de las Empresas ofertantes. Otros quince días).

Nueva junta extraordinaria (siete días) para aprobar el presupuesto de la Empresa más conveniente para los intereses de la Comunidad y demás requisitos.

Total unos 41 días (en época de navidad, fin de año y Reyes, sería todo un  recod),  pero como teníamos 30 días hasta el 3 de febrero, estaríamos en el día 11 desde el comienzo de las presentaciones de solicitudes de ayudas y se habría cerrado el cupo por estar adjudicados los 125,6 millones existentes, a los 9 días.

Esa Comunidad de Propietarios, nuestros administrados, que son los que pagan todos los gastos, para solicitar las ayudas, habrían tenido que pagar: los costos de los certificados de eficiencia energética; el 70% del costo de los honorarios del Arquitecto por el proyecto y dirección de los trabajos y tendrían aprobado y aceptado un presupuesto de las obras e instalaciones a realizar con una Empresa que, si no se ejecutan las obras, exigirá daños y perjuicios. Y todo ello para que le digan, coo suele ocurrir con relativa frecuencia, que se han agotado los fondos presupuestados. ¿Y qué hacen entonces?
Me pregunto: si son pocas o ninguna las Comunidades de Propietarios a las que se les han adjudicado las ayudas ¿a quién se le han concedido? ¿a Organismos Públicos y a Empresas de servicios energéticos? ¿a alguna industria?

En segundo lugar: Que se incluyan como beneficiarios de las ayudas a las empresas de servicios energéticos y a los Organismos públicos propietarios de edificios existentes.

Es absurdo que se le puedan dar ayudas públicas dinerarias del 20% ó 30% a una empresa de servicios energéticos, que son empresas con ánimo de lucro. Por la misma razón se le podría dar también a las empresas constructoras, instaladoras, etc. Si ese dinero se le concede a la Comunidad de  Propietarios podremos negociar una mejora en el precio del presupuesto presentado por la empresa de servicios energéticos para realizar los trabajos, Si la ayuda se le concede a la empresa de servicios energéticos, posiblemente la Comunidad de Propietarios tendrá que pagar un presupuesto más elevado.

No parece tan absurdo si previamente se tiene conocimiento que, en el marco del proyecto europeo QualitEE, la empresa Creara ha realizado un estudio de mercado que analiza el estado de las empresas de servicios energéticos (ESE) en España. Según este informe, son los sectores público e industrial los que presentan mayor oportunidad de negocio para los servicios de eficiencia energética en nuestro país (referencia ESEFICIENCIA).

Lo que nos gustaría saber, son los motivos por los que el legislador, dependiente del sector público, incluye a las empresas de servicios energéticos entre los beneficiarios de las ayudas, y no hace lo mismo con las constructoras, por ejemplo.

Tampoco parece razonable que los Organismos Oficiales entren en competencia con las Comunidades de Propietarios para recibir las ayudas. El plazo para las tomas de decisiones en ellos es mucho más corto, ellos cuentan con técnicos en su plantillas de funcionarios para hacer los certificados y proyectos sin coste adicional. Presuntamente podrían tener información privilegiada con respecto a plazos, importes de ayudas, convocatorias, etc.

No parece lógico que si las ayudas son para que los ciudadanos se animen a rehabilitar sus viviendas energéticamente, parte de ese dinero se destine a los edificios públicos. Se tendrían que arbitrar otros planes exclusivos para ellos. Y no dar información que parece que los 125,6 millones de ayuda son sólo para los edificios existentes de propiedad particular. 

En tercer lugar: No se incluye entre los beneficiarios de las ayudas las viviendas unifamiliares y creo que tampoco a un particular propietario de un edificio de viviendas que lo dedica al alquiler. ¿Por qué?

Uno de nuestros administrados que viva en un edificio residencial de una comunidad de propietarios tiene dos fachadas y el % de propiedad sobre la cubierta. Otro de nuestros administrados que viva en una vivienda unifamiliar tiene cuatro fachadas y el 100% de la cubierta. ¿Quién tiene más pérdidas de energía y puede emitir más CO2?

Uno de nuestros administrados, persona física, que sea propietario de un edificio de viviendas y lo alquila, ¿en qué se diferencia del edificio colindante, similar al suyo pero que pertenece a una Comunidad de Propietarios, ¿por qué al segundo se le pueden dar las ayudas y a él no?

¿Por qué se excluyen a todas las viviendas existentes en áreas urbanas y rurales de nuestros pueblos y ciudades? ¿Las ayudas del PAREER II no deberían ser para los propietarios de edificios existentes destinados a cualquier uso?

En cuarto lugar: Como coste elegible se considera, el coste de gestión de la ayuda. El legislador lo denomina como: Aquellos que sean necesarios para conseguir los objetivos energéticos del Programa
dentro de los siguientes conceptos:

A estos efectos se considerarán como costes de gestión de la ayuda, aquellos gastos que el solicitante pudiera satisfacer a una empresa o profesional por llevar a cabo la gestión administrativa y documental de su solicitud ante el IDAE

Durante la celebración de la jornada, al preguntarle al ponente ¿por qué no se incluían los honorarios del Administrador de Fincas colegiado entre los costes elegibles?, me respondió que estaban incluidos en los costes de la gestión de la ayuda ante el IDAE.

Respuesta con la que no podemos estar de acuerdo por las siguientes razones:
  • El legislador dice que son los gastos que se pudieran satisfacer, a una empresa o profesional, por llevar a cabo la gestión administrativa y documental de la solicitud ante el IDAE. Pero ¿quién prepara, convoca y celebra esas dos juntas extraordinarias y emite el acta de las mismas?, ¿quién tiene y prepara toda la documentación (20 documentos), celebra reuniones con el arquitecto y las empresas que van a ofertar y la que va a realizar la ejecución de las actuaciones, que hay que presentar junto a la solicitud de ayudas? ¡el Administrador de Fincas colegiado!
  • El legislador no estaba pensando al legislar, en los honorarios del Administrador de Fincas colegiado, cuando dice: aquellos gastos que se pudieran satisfacer a una empresa o profesional por llevar a cabo la gestión administrativa o documental de su solicitud ante el IDAE. Son empresas y profesionales que se publicitan precisamente como que realizan todas las gestiones inherentes a la solicitud de ayudas o licencias de obras.
  • A los Administradores de Fincas colegiados no nos corresponde, dentro de nuestros servicios normales a una Comunidad de Propietarios, tener que encargarnos de los trámites para conseguir unas ayudas públicas. Es más, el seguro de responsabilidad civil que tenemos, mediante el Colegio de Administradores de Fincas de Madrid, no nos ampara, en el supuesto de que por un olvido o mala gestión no se conceda la subvención y la Comunidad pretenda que el Administrador de Fincas colegiado se haga responsable de ello, si  no existe un acuerdo en que se nos encargue la solicitud de la ayuda y remunere económicamente.
  • Sólo pedimos que nuestro trabajo extraordinario sea reconocido y valorado en su justo término, que como mínimo deberá ser igual que las condiciones establecidas para una empresa o profesional que se encargue de la gestión ante el IDAE.
Conclusión: En nombre de nuestros administrados y en el nuestro, solicitamos:
  • Se pueda consultar en un listado oficial a quienes se les ha concedido las ayudas de los 125,6 millones, sean Organismos Públicos, empresas de servicios energéticos, industrias o Comunidades de Propietarios.
  • Se incluyan como beneficiarios de las ayudas a los propietarios de viviendas unifamiliares, urbanas y rurales, y personas físicas propietarias de edificios para alquilar.
  • Se incluyan expresamente los honorarios del Administrador de Fincas, igual que los honorarios profesionales de los certificados o redacción de los proyectos técnicos.
  • Se eliminen como beneficiarios de las ayudas a las empresas de servicios energéticos y a los Organismo Públicos.
Notas Finales: 
Los 125,5 millones de ayudas son para toda España. Según algunas informaciones han sido 709 solicitudes las adjudicatarias (en otros comunicados se habla de 500). Las principales Comunidades Autónomas han sido el País Vasco, Galicia, Asturias y Navarra. Por tipologías se han solicitado las correspondientes a la mejora de la eficiencia energética de la envolvente térmica (lo que supone la doble ayuda de financiación y subvención)

Ultima hora:
El Gobierno amplía en 78 millones las ayudas a la rehabilitación energética de edificios para hacerlos más eficiente

¿Para que nos vamos a molestar en informarle de ello a nuestras Comunidades de Propietarios, si se han seguido admitiendo solicitudes de los posibles beneficiarios, después de agotarse los fondos de los 125,6 millones, que han quedado en reserva y que ahora podrán ser tramitadas?