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domingo, 1 de abril de 2018

Proyecto de Real Decreto para instalación repartidores coste calefacción

El Ministerio de Energía, Turismo y Agenda Digital ha elaborado un proyecto de Real Decreto mediante el cual pretende completar la transposición de la Directiva Europea 2012/27/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 25 de octubre, relativa a la eficiencia energética. Completar la transposición, porque en su día, al aprobar el Real Decreto 56/2016, de 12 de febrero, por el que se establecía el marco normativo relativo a las auditorias energéticas, la acreditación de proveedores de servicios y auditores energéticos y la promoción del suministro de energía, en su artículo 9.3 no se incluyó lo relativo a la obligación de los clientes finales de calefacción y refrigeración de instalar contadores individuales, siempre que sea técnicamente viable y económicamente rentable.

Ahora ante las exigencias de la Unión Europea para que se transponga la Directiva 2012/27/UE al completo -con el contento de las empresas de lectura de contadores- no sólo ha publicado el proyecto de Real Decreto, sino que también ha abierto un trámite de audiencia pública para que, hasta el día 3 de abril se puedan presentar  las alegaciones pertinentes a la dirección SGEFE@minetad.es. -Creo que es de las pocas veces que antes de aprobar un Real Decreto que afecte a las Comunidades de Propietarios, previamente se admiten alegaciones que puedan mejorar o completar su contenido. Me alegro por ello.

El proyecto de Real Decreto  consta de 9 artículos, una disposición adicional única, una disposición transitoria única, cuatro disposiciones finales y seis anexos. De todo ello lo que más afecta a nuestros administrados son los artículos 3, 4, 5 y 9, la disposición transitoria única (relativa a los plazos), y los anexos I, III, IV y V.

El artículo 3 se refiere a la obligación de instalación de equipos de contabilización individualizada, que recae en los titulares de las instalaciones térmicas existentes en los edificios, siempre que sea técnicamente viable y económicamente rentable. Y en el caso de la calefacción, se deberán instalar repartidores de coste de calefacción, si no se pueden colocar contadores, si ello resulta económicamente rentable.

Anexo I. De esta obligación quedan excluidos determinadas instalaciones por su inviabilidad técnica o por su ubicación en determinadas zonas climáticas. -Madrid por estar ubicada en la zona climática D, según el código técnico de la Edificación, no esta excluida-.

El artículo 4 determina la viabilidad técnica y rentabilidad económica de la instalación de equipos de contabilización individualizada: La empresa mantenedora de la instalación térmica deberá asesorar a los titulares sobre su posible exclusión de la obligación de instalar equipos de contabilización individualizada por estar incluida en los casos a que se refiere el Anexo I por inviabilidad técnica . Si está exceptuada, la empresa mantenedora deberá emitir un certificado.

Para determinar la rentabilidad económica, los titulares, según guía técnica publicada por el Ministerio de Energía, Turismo y Agenda Digital, realizarán una primera evaluación de la rentabilidad económica de la instalación.

Esta evaluación se efectuará según una herramienta informática publicada por el  Instituto para la Diversificación y Ahorro de la Energía (IDAE) en su página web (www.idae.es) que permitirá realizar esa primera evaluación de la viabilidad técnica y la rentabilidad económica. -Confiemos que sea comprensible y fácil de utilizar para todos aquellos titulares que no tienen contratado un Administrador de Fincas colegiado ¡seguro que todos los titulares saben resolver una fórmula en la que hay que elevar un número a una potencia -10!-

Si esta primera evaluación resulta económicamente rentable para la instalación de equipos de contabilización individualizada o repartidores de costes, los titulares tendrán la obligación de solicitar, al menos, un presupuesto a alguna de las empresas mantenedoras o instaladoras habilitadas. Su emisión será gratuita -¿el legislador está pensando en implantar la moda para que se cobren los presupuestos? ¿No se fía de las empresas mantenedoras e instaladoras de las instalaciones y piensa que se podrían poner de acuerdo para cobrar esos presupuestos?  En las Comunidades de Propietarios, los Administradores de Fincas colegiados, debemos solicitar al menos tres presupuestos para casi todo. ¿Las empresas mantenedoras e instaladoras se van a poner de acuerdo para fijar unos precios mínimos entre ellas o se va a iniciar una guerra para, mediante esos presupuestos, quedarse con el contrato de mantenimiento de las instalaciones? -¡No digamos si encima financian su coste a 10 años!-

El presupuesto deberá incluir:
  • Información sobre los costes reales de la instalación de contabilización individual y obras anejas necesarias, así como el coste de la lectura y facturación de los consumos.
  • Deberá concluir, positiva o negativamente, sobre la viabilidad técnica y rentabilidad económica de la instalación de los equipos de contabilización (contadores o repartidores de coste).
  • Si resulta positiva la valoración de la viabilidad técnica y rentabilidad económica, el presupuesto deberá incluir el período estimado de recuperación de la inversión y el compromiso de ofrecer el costo de su presupuesto en régimen de pago a plazo. En todo caso, incluirá la opción de pago aplazado en 10 años. -Las empresas mantenedoras o instaladoras financiarán durante 10 años el costo de la instalación (¿se van a poner de acuerdo sobre el tipo de interés que aplicarán?, por otra parte van a tener asegurado durante 10 años el mantenimiento y conservación de esas instalaciones, ¿les resultará rentable? ¿en 10 años cuantas averías, modificaciones por decretos, etc de las instalaciones se van a realizar?)
  • Se considerará que es económicamente rentable, cuando el período estimado de recuperación de la inversión que nos indica el presupuesto ofertado, sea inferior al número de años de retorno de la inversión fijado en la Orden Ministerial.
  • Si el resultado de este presupuesto acredita la viabilidad técnica y rentabilidad económica, el titular deberá proceder a la instalación de los sistemas de contabilizacion individualizada en un plazo máximo de quince meses a contar de las siguientes fechas:
Fecha de los plazos en Madrid:
a) Plazos límites para realizar la primera evaluación de la rentabilidad económica y obtener un presupuesto:
                        - Para edificios de más de 70 viviendas el 30 de abril de 2020
                        - Para edificios de menos de 70 viviendas el 31 de agosto de 2020

b) Plazos límites para proceder a la instalación de los sistemas de contabilización individualizada:
                        - Para edificios de más de 70 viviendas el 31de julio de 2021
                        - Para edificios de menos de 70 viviendas el 30 de noviembre de 2021

El artículo 5 marca las obligaciones de lectura de los equipos de contabilización, información al consumidor y reparto de costes, que se resumen en:
  • Los sistemas de contabilización de consumos deberán disponer de un servicio remoto de lectura y adquisición de los datos de consumo. (los sistemas instalados antes de la entrada en vigor del real decreto deberán tenerlo antes del 1 de enero de 2028)
  • La información sobre la lectura de los equipos de medida se proporcionará al cliente al menos 1 vez cada dos meses durante el período de servicio de la instalación.
  • Las empresas encargadas de las lecturas de los equipos ofrecerán gratuitamente a los consumidores un sistema de consulta electrónica de su consumo y dispondrán en su página web de un sistema que permita acceder de forma telemática y gratuita a sus facturas de, al menos, los dos últimos años, o del tiempo en que se venga dando servicio al consumidor, si este es menor.
  • Se garantizará que con la factura se facilite gratuitamente información apropiada para que los consumidores reciban una relación completa de sus costes energéticos con al menos el siguiente contenido:
  1. los precios reales del momento y el consumo real.
  2. la comparación del consumo del cliente final en este momento con el consumo durante el mismo período del año anterior, preferentemente en forma gráfica.
  3. la información de contacto de las organizaciones de clientes finales, las agencias de energía u organismos similares, incluidas sus direcciones y los perfiles comparativos del usuario final y las especificaciones técnicas objetivas de los equipos que utilizan energía.
  4. siempre que sea posible, en sus facturas, se facilitará a los clientes finales, información comparativa con un cliente final medio de la misma categoría de usuario
El articulo 9 establece el régimen sancionador en caso de incumplimiento de los preceptos contenidos en el Real Decreto que variarán entre 1.000 y 10.000 € si no se cumple con la obligación.

En el borrador del proyecto se incluyen algunas de las medidas que, en defensa de los intereses de nuestros administrados, ya solicitaba hace tiempo (ver artículo publicado en el blog con fecha  5 de febrero de 2016 -para leerlo pulsar aquí -), como por ejemplo:
  • La instalación de bombas de caudal variable (bomba con variación de frecuencia incorporada).
  • Equilibrado hidraúlico de la instalación.
  • Que los gastos del sistema de calefacción se dividan en gastos fijos y gastos variables (estos últimos son los que en un 60% ó 70% del total del combustible consumido por la caldera (gas, gasoleo, biomasa, etc) se repartirán según los consumos individuales que marquen los repartidores de costes).
  • Que la instalación de los repartidores de costes, válvulas con cabezal termostáticos regulables, sustitución de las bombas de impulsión de la caldera por otras de caudal variable/variación de frecuencia incorporada, equilibrado hidráulico del sistema etc. sean realizadas por las empresas encargadas del mantenimiento de las instalaciones y no por las empresas de lecturas de los repartidores.
  • Que las lecturas de los repartidores de costes no se pongan a cero en el mes de agosto, como vienen haciendo algunas empresas. Que esas lecturas se puedan conservar, con una anterior y un actual, durante varios años. 
Por otra parte se advierte que hay varias observaciones, sustituciones o incorporaciones que se deberían tener en cuenta e incluir en el real Decreto que se apruebe a fin de evitar problemas posteriores.

Oportunamente se ha remitido como observaciones al proyecto de Real Decreto las siguientes:

Artículo 2. En el caso de que en alguna vivienda no se quieran instalar los dispositivos de contabilización o reparto de consumos de calefacción, le será de aplicación, como mínimo, el mayor ratio de consumo por metro cuadrado de superficie de los calculados entre vivienda conectadas. (Se evitarán problemas en las Comunidades de Propietarios con algunos propietarios al estar establecido por ley esta penalización )

Artículo 3. Se instalarán los repartidores de coste de calefacción en cada uno de los radiadores de los locales principales, como salas de estar, comedor o dormitorios, no siendo necesario que se instalen en baños, aseos, cocinas y vestíbulos. Las válvulas con cabezal termostático sí se instalan en todos. (Se les ahorrará dinero a los propietarios por instalación y lectura, al no ser imprescindible la instalación de los repartidores de costo en esas dependencias de las viviendas)

Artículo 3. En todo caso, incluirá la opción de pago aplazado en 5 años, en lugar de 10 años. (5 años es un plazo prudencial para las Comunidades de Propietarios en general. Los 10 años es muy interesante para las empresas instaladoras y de lecturas puesto que la Comunidad de Propietarios o el propietario del edificio, queda vinculado durante 10 años a dicha empresa, (¡con la de averías y reformas que pueden surgir en 10 años!). Si por cualquier circunstancia  quisiera cambiar de empresa de mantenimiento o lectura tendría que abonar en el acto el total de la deuda. 

Artículo 4. Para el cálculo de que la viabilidad económica sea rentable, se debería calcular en los tramos de menos de 30 viviendas, entre 31 y 70 viviendas y más de 70 viviendas. (No es lo mismo un edificio de 30 viviendas que otro de 60 ó 65 viviendas. En ambos  el coste es prácticamente igual para : el equilibrado hidráulico, variador de frecuencia para actuar sobre ls bomba de calefacción o nueva bomba con variador de frecuencia (que es lo se viene haciendo), el conjunto de válvulas de presión diferencial y la instalación de by-pass en los circuitos, pero no es igual dividirlo entre 30  o menos propietarios (que son en la mayoría de los edificios del centro de Madrid) o 60 propietarios.

Artículo 5.1. Los sistemas de contabilización... deberán disponer de un servicio remoto de lectura y adquisición de los datos de consumo. Disponiendo de códigos abiertos en los softwars de lectura y no cautiva que sólo pudieran ser leídos por una empresa (Algunas empresas instalan repartidores de coste de calefacción con un código cautivo que sólo pueden leer ellas, y si cambias de proveedor tienes que cambiar todos los repartidores para que los pueda leer otra empresa).

Artículo 5.2. La información sobre la lectura de los equipos de medida se proporcionará al Administrador de la finca, el Presidente de la Comunidad de Propietarios o el propietario único del edificio, al menos una vez cada dos meses durante el período de servicio de la instalación. Debiendo remitirle además un cuadro resumen anual del total de las lecturas (las lecturas del total anual de cada propietario de ese cuadro resumen, son las que se utilizan como coeficientes para el reparto del gasto variable del consumo energético del edificio en la liquidación anual del ejercicio de ingresos y gastos)  

Artículo 5.3. De, al menos los cinco últimos años, o del tiempo en que se venga dando servicio al consumidor, si este es menor, y a ser posible con lectura anterior y actual en las facturas (como ocurre con las lecturas de los consumos de agua fría y caliente).

Artículo 5.4 Anexo V a) los precios reales del momento (opcional por el cliente) y el consumo real.

Anexo III Añadir al presupuesto:
a) suministro  y montaje de válvulas con cabezal termostático regulable en todos los radiadores 
 de la vivienda, marca y modelo.
b) suministro y montaje de sensores  externos si el radiador está cubierto por u  cubre radiador, armario o elemento que lo aísle.
c) suministro y montaje en cada radiador de la vivienda de detentores en la salida del retorno

Anexo V a) Los precios reales del momento (opcional por el cliente) y el consumo real. (para que las empresas de lecturas puedan dar esa información sobre los precios reales, el Administrador de la finca, el Presidente de la Comunidad o el propietario único del edificio, deberán mandar todos los meses copia de las facturas de la energía consumida por el edificio (gas, gasóleo, biomasa, etc.) para que calculen ese precio real. ¿Se van a remunerar el costo de esos trabajos?)

Muchas de nuestras Comunidades de Propietarios no quieren facturas de esas lecturas, con sólo las lecturas de los consumos de los repartidores es suficiente para distribuir el gasto  fijo del combustible en la liquidación de final del ejercicio contable. En el presupuesto anual se incluye una partida a cuenta  para pagar derramas proporcionadas durante los doce meses del año, y al final del ejercicio se les hace una liquidación individual. Con ello se ahorra el costo de esas facturas que son muy interesantes y beneficiosas para las empresas de lecturas - se estima en unos 5 millones de radiadores si se instalan en todos los de las viviendas-.

Los Administradores de fincas colegiados y nuestros administrados deberemos mentalizarnos que a corto plazo, tres años, se tendrán que instalar los repartidores de coste en los edificios que administramos. Y no sólo mentalizarnos, sino también prepararnos para la posible guerra que se pueda originar entre las empresas mantenedoras, instaladoras y las empresas de lectura, por sacar ventaja del mercado que se avecina, mediante la instalación de los equipos de lectura individualizada y su repercusión en los contratos de mantenimiento y de lecturas que pueden llegar a los 10 años.

Posiblemente sería conveniente que los Administradores de Fincas colegiados, bien por medio de nuestros Colegios profesionales o a título particular, organizáramos una relación de los repartidores de consumo, válvulas con cabezal termostático,  empresas de lecturas, etc. que menos problemas nos provocan en nuestro trabajo con las incidencias que se producen. Con las pocas instalaciones que se han realizado, en comparación con las se deberán realizar, actualmente esas incidencias, en su mayoría, se producen en la contabilización de las lecturas y facturas, repartidores de coste que no funcionan y las empresas de lectura no se enteran, fallos en las válvulas con cabezal termostático, etc.

Por otra parte ¿es normal y justo que todo este trabajo que vamos a tener que realizar para, como dicen, que nuestros administrados ahorren energía y costo económico, no se nos remunere de alguna forma en el aumento de  nuestros honorarios?. Es un trabajo que no va a ser puntual como alguna de las diez inspecciones que ya teníamos, sino que esto va a ser durante la vida del edificio.

Nuestros administrados y vosotros tenéis la respuesta.


domingo, 25 de marzo de 2018

¿Arquitecto de la casa? ¿Negocio o ayuda?

Arquitecto de la casa" es el " título con el que el Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid (COAM) ha presentado su "primera" campaña de concienciación ciudadana, con el objetivo de sensibilizar sobre la necesidad, y las ventajas, de conservar los edificios de forma permanente, siendo los más cualificados para ello los arquitectos especializados.

Los Administradores de Fincas colegiados estamos acostumbrados a que, prácticamente todas las semanas, por no decir que casi todos los días, a nuestros despachos nos lleguen propaganda o visitas de comerciales con ofertas estupendas para ahorrarnos trabajo, ayudarnos en nuestra labor o simplemente para decirnos que son las mejores ofertas para las Comunidades que administramos y como consecuencia para nuestros administrados, que son los que van a pagar todo lo que venden. El título de este artículo también me lo recuerda.

Cuando comencé a administrar fincas en el año 1978, prácticamente ninguna Comunidad de Propietarios se planteaba hacer obras en sus fachadas o cubiertas, salvo por alguna rotura puntual o gotera. Solo a partir del año 2.000, cuando el Ayuntamiento de Madrid, a toda prisa, creó la Inspección Técnica de los Edificios (ITE), se empiezan a revisar los edificios y comienza en serio su conservación.

Digo que la ITE se creó a toda prisa porque algunos dicen que se hizo como consecuencia de una piedra que cayó de la fachada del teatro Calderón matando a una chica y al poco tiempo la caída de la marquesina del cine Bilbao. Se comenta que es cuando el Ayuntamiento de Madrid decide que, como el nivel de conservación e inspección de los edificios corresponde a sus propietarios, crean la ITE. 

Si antes de ello los edificios se conservaban por roturas, a partir de ahí empieza a ser por rotura y/o decreto.

Mi padre fue sastre -de los que entonces nos hacían los trajes a medida-. Un sastre excelente y famoso entre los de su gremio y sus clientes, que tenía su sastrería en la ciudad de Tetuán -la antigua Capital del Protectorado de España en Marruecos-, y cuando España dio la independencia al Protectorado a favor del Reino de Marruecos, al igual que muchos españoles residentes allí, se vino a Madrid donde siguió trabajando en su casa a la cual, al enterarse, acudían muchos de sus antiguos clientes afincados en la Capital.

Cuando alguno de sus clientes, le decía que porqué no ampliaba su negocio añadiendo los arreglos de trajes (ensanchar, estrechar, adaptar para el hermano menor o el hijo), más de una vez le oí decir: "eso sería como rebajar mi categoría profesional; yo soy un sastre de confección a medida".

Pues algo parecido le había ocurrido a los arquitectos... hasta ahora. El mantenimiento, la conservación y la rehabilitación han sido los familiares pobres de la arquitectura. Para algunos, o muchos, parecía que el dedicarse a ello era rebajar su categoría profesional.

Cuando en el año 2.000 el Ayuntamiento de Madrid implantó la obligación de realizar las Inspecciones Técnicas a los Edificios (ITE) catalogados como protegidos, a los Administradores de Fincas colegiados nos costó mucho encontrar arquitectos que quisieran hacer esas inspecciones -entonces el boom del ladrillo estaba en pleno apogeo y la crisis ni se sospechaba de ella-. Muchos tuvimos que recurrir a los aparejadores y Arquitectos Técnicos para hacerlas. Me consta que a lo largo de esos primeros años de ITEs, algunos de esos Técnicos de nivel medio hicieron cerca de 300 ó 400 inspecciones.

El Ayuntamiento de Madrid comenzó obligando a realizar las ITEs a los propietarios de edificios que tuvieran algún nivel de protección 1, 2 ó 3, (creo que eran unos 28.000), y dada la falta de información, la poca predisposición de los propietarios, los pocos técnicos para realizarlos y las escasas empresas con experiencia en rehabilitación para subsanar los defectos detectados en ellas, se tuvo que prolongar la fecha de la primeras inspecciones, creo que hasta junio de 2001. Año en el que le tocó el turno a los edificios incluidos en el Centro Histórico de Madrid y a los de los Centros Históricos Periféricos. En 2.002 fueron los edificios construidos antes de 1940, no incluidos entre los anteriores, y así sucesivamente hasta 2010, que correspondía a los construidos en 1979 y la segunda inspección de los del año 2000

Los Administradores de Fincas colegiados que permanecemos durante años administrando algunas Comunidades de Propietarios hemos podido constatar, transcurridos 10 años desde que se hicieron las primeras inspecciones, como al tocarle hacer la segunda inspección (se hacen cada diez años), los defectos detectados en ellas eran muy inferiores o casi nulos, en relación con la mayoría que existían en la primera inspección.

Según los datos expuesto por la Plataforma Arquitectura en su artículo, "arquitecto de la casa", y aportados por el COAM, "el 55% de los edificios de la ciudad de Madrid fueron construidos antes de 1900, y según datos del Departamento de ITE del Ayuntamiento de Madrid, el 44% de las ITE presentadas hasta 2011 resultaron desfavorables".

"Igualmente manifiestan que las lesiones se duplican en el centro de la capital española, siendo los dos principales agentes patógenos el agua y los factores humanos, presentando el 30% de los edificios lesiones derivadas de un mantenimiento insuficiente o nulo, uso indebido u obras incorrectas, ascendiendo a un 50% en los edificios del centro de Madrid."

¿Les parecen raros esos datos? ¿Que unos edificios con más de cien años de antigüedad y con un mantenimiento insuficiente o nulo (solo por rotura) presenten anomalías por daños de agua en las cubiertas o zonas húmedas de cocinas y baños? ¿Ahora se dan cuenta que los edificios no se conservan solos?

Mi buen amigo el periodista Juanjo Bueno, en un artículo publicado en el blog de los Administradores de Fincas de Madrid, ha lanzado, a mi parecer, muy tímidamente alguna pregunta al respecto: ¿Por qué el arquitecto y no el administrador de fincas debe cumplir esta tarea? -la de conservar el edificio-

Les recuerdo que según el Código Técnico de la Edificación, en su artículo 8.2 Uso y conservación del edificio, en el apartado 2 a) dice: Llevar a cabo el plan de mantenimiento del edificio, encargando a técnico competente las operaciones programadas para el mantenimiento del mismo y de sus instalaciones. Operaciones que corresponden a la propiedad de los edificios, pero que hasta la fecha no se les ha ocurrido mencionar al colectivo de arquitectos.

Por otra parte, según el artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, corresponde al administrador:

a) Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.
c) Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios.
d) Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes.

Hasta la fecha y durante muchos años, el colectivo de Administradores de Fincas colegiados ha sido el encargado de la conservación y mantenimiento de los edificios que administraban. Encargando, cuando era necesario y conveniente, la intervención de un técnico competente que resolviera la forma de subsanar las deficiencias que se presentaran en los edificios, para contratar las correspondientes obras o presentar los informes solicitados por Organismo Oficiales.

Parece buena idea la de concienciar a la sociedad de la importancia de mantener en buen estado los edificios, cosa que, por otra parte, ya se encargan los Organismo Oficiales de recordarles con las numerosas, más de diez, inspecciones que deben realizar los propietarios de edificios.

Lo que no se termina de comprender es el alcance de esta propuesta/noticia. ¿Las Comunidades de Propietarios deben contratar una especie de "iguala" con un arquitecto determinado para que conserve su edificio mediante unas visitas periódicas, en plan preventivo de la aparición de defectos? ¿Durante cuanto tiempo se les debe contratar? ¿Cual sería el precio de esas intervenciones? ¿Cuántas visitas van a realizar anualmente al edificio? ¿Cuando se produzca una avería, gotera, etc. le van a llamar a él primero o al Administrador de la Finca?

Tampoco se puede olvidar que, hasta ahora, la mayoría de los arquitectos se han desentendido o no han querido actuar en intervenciones de mantenimiento, conservación o rehabilitación parcial o puntual de edificios. Así como que la rehabilitación, actualmente, no es una asignatura importante en la carrera de arquitectura, y que se considera como una asignatura opcional, las vulgarmente llamadas "marías". Por lo que, presumiblemente, la mayoría de los técnicos que se titulan en la Escuela no pueden ser muy expertos y los veteranos, si nunca se han involucrado con el mantenimiento y la conservación... (Ver artículo publicado en el blog pulsando  aquí )

Además en todo nuestros despachos existe una lista de empresas, autónomos y profesionales (arquitectos, aparejadores/arquitectos técnicos, ingenieros, abogados, etc.) a los que recurrimos cuando hay que resolver alguna incidencia u obras en algún edificio de nuestras Comunidades para que nos asesoren, informen o actúen de urgencia, si con los técnicos de nuestras plantillas del despacho no podemos resolver.

Plantillas de "colaboradores" que con el transcurso del tiempo y por su buen hacer, profesionalidad, seriedad y honorarios ajustados, demostrado en actuaciones anteriores, se van ganando nuestra confianza y la de las Comunidades que administramos.

Todo ello sin olvidar que en nuestro Colegio de Administradores de Fincas de Madrid existen de forma gratuita para sus colegiados, unas asesorías profesionales diversas como las de arquitectura, industrial, laboral, prevención de riesgos laborales, jurídico-tecnica, fiscal-contable, seguros, gestión empresarial, LOPD, etc. a la que podemos acudir para que nos asesoren en todos aquellos campos de sus competencias.

Arquitecto de la casa, me pregunto: ¿es una ayuda para la sociedad, nuestros administrados en general, o más bien se puede presuponer que es una forma de negocio para el colectivo de arquitectos?

domingo, 11 de marzo de 2018

El programa de ayudas a la rehabilitación energética edificios existentes (PAREER II) ¿es para las Comunidades de Propietarios?

En mi anterior articulo comentaba que en la jornada celebrada el pasado 21 de febrero, sobre "Rehabilitación de Edificios y Cambio Climático" en el salón de actos del Instituto de la Ingeniería de España,. durante la ponencia de D. Fernando García Mozos, Jefe del Departamento de Domésticos y Edificios de la Dirección de Ahorro y Eficiencia Energética (IDAE), me llamaron la atención dos noticias. La ya comentada sobre el informe de evaluación de los edificios (IEE) y la otra sobre el contenido del programa de ayudas para la rehabilitación energética de edificios existentes (PAREER II). En esta ocasión nos vamos a referir a esta segunda.

Por resolución de 14 de diciembre de 2017 del (IDAE) se establece la Segunda Convocatoria del Programa de Ayudas para actuaciones de rehabilitación energética de edificios existentes (PAREER II), publicado en el BOE número 309, de 21 de diciembre de 2017.

El 3 de febrero de 2018 se abría la convocatoria del programa PAREER II y en 9 días se habían agotado los 125,6 millones de presupuesto.

Pero veamos en qué consisten algunas de las bases reguladoras del programa PAREER II:

¿Cuales son las tipologías de actuaciones objetos de las ayudas?: Aquellas que consiguieran una reducción de las emisiones de CO2 y del consumo de energía final mediante una o varias de las tipologías siguientes:
  1. Mejora de la eficiencia energética de la envolvente térmica.
  2. Mejora de la eficiencia energética de las instalaciones térmicas y de iluminación.
  3. Sustitución de energía convencional por energía solar térmica.
  4. Sustitución de energía convencional por energía geotérmica.
Beneficiarios:
  1. Los propietarios de edificios existentes destinados a cualquier uso, siempre que tengan personalidad jurídica de naturaleza privada o pública.
  2. Las comunidades de propietarios o las agrupaciones de comunidades de propietarios de edificios existentes residenciales de uso vivienda, constituidas como Propiedad Horizontal.
  3. Los propietarios que de forma agrupada sean propietarios de edificios y no hubiesen otorgado el título constitutivo de propiedad horizontal.
  4. Las empresas explotadoras, arrendatarias o concesionarias de edificios.
  5. Las empresas de servicios energéticos.
No podrán ser beneficiarios de esta convocatoria las personas físicas sin perjuicio de lo dispuesto en los apartados 2 o 3 del anterior apartado.

La modalidad y cuantía de la ayuda: 
Todas las tipologías y beneficiarios podrán tener derecho a recibir una ayuda dineraria del 20% o 30% sin contraprestación, complementada con un préstamo reembolsable del 60% o 70%.

Costes elegibles: 
Aquellos que sean necesarios para conseguir los objetivos energéticos del Programa
dentro de los siguientes conceptos:
  • Honorarios profesionales del certificado de eficiencia energética.
  • El coste de gestión de la ayuda.
  • El coste de los honorarios de redacción de los proyectos técnicos.
  • Los costes de la ejecución de las obras e instalaciones,en su caso.
  • La inversión en equipos efectuada
  • Los costes de la ejecución de la instalación, obra civil asociada e instalaciones auxiliares necesarias.
  • Los costes de redacción del informe que acredite la adecuada realización de las actuaciones objeto de la ayuda. 
A estos efectos, se considerarán como costes de gestión de la ayuda, aquellos gastos que el solicitante pudiera satisfacer a una empresa o profesional por llevar a cabo la gestión administrativa y documental de su solicitud ante el IDAE... En ningún caso se admitirá que tales gastos de gestión supere el 4% del importe de la ayuda solicitada, con un límite de 3.000 € por expediente.

Presentación de solicitudes y documentación:

Para formular la solicitud, además de rellenar el correspondiente formulario con los datos de identificación, o razón social, del solicitante, localización del edificio y descripción del proyecto, se deberá aportar a través de la aplicación, la siguiente documentación:

1) Fotocopia del DNI/NIE de la persona que represente al solicitante, indicando si la solicitud se presenta, en representación de una entidad jurídica o en representación de un grupo o comunidad de propietarios.
2) Declaración responsable, firmada por el representante del solicitante... haciendo mención expresa respecto a la inexistencia o fiel cumplimiento de sus obligaciones de reintegro de otras subvenciones o ayudas, conforme...
3) Fotocopia del documento que acredite la propiedad del edificio por parte del propietario promotor o propietarios promotores de la actuación...
4) Consulta descriptiva y gráfica de datos catastrales del inmueble en el que se van a llevar a cabo las actuaciones que acredite, el uso vivienda u otros usos a los efectos de determinar la cuantía de la ayuda en función del uso y su año de construcción, que debe ser anterior a 2007.
5) Informe justificativo... en el que se indicarán las tipologías de actuación en las que se encuadra la ayuda solicitada, descripción de las actuaciones elegibles, justificación del coste elegible, cuantía máxima y cuantía y modalidad de la ayuda solicitada.
6) Certificado de eficiencia energética del edificio existente en su estado actual... firmado por técnico competente y registrado en el registro del órgano competente de la Comunidad Autónoma.
7) Certificado de eficiencia energética del edificio alcanzado tras la reforma propuesta para la que se solicita la ayuda... 
8) Proyecto o memoria técnica, en el caso de que no se requiera proyecto, donde se describan adecuadamente las actuaciones a realizar y la situación de partida, suscrita por técnico competente o instalador en su caso...
9) Presupuesto de la empresa o empresas que realizarán la ejecución de las actuaciones, desglosado y aceptado por el solicitantede fecha posterior a la entrada en vigor del Programa...
10) Aquellos que se acojan a la ayuda adicional con criterio social por estar calificadas las viviendas como viviendas bajo algún régimen de protección pública, el ente gestor o las comunidades de propietarios, deberán aportar un certificado de la Comunidad Autónoma que acredite que obtuvieron dicha calificación las viviendas.
11) Aquellos que se acojan a la ayuda adicional con criterio social por estar la vivienda dentro               de un Area de Regeneración y Renovación Urbanas, la comunidad de propietarios o el ente gestor,    deberán acreditar mediante un certificado de la Comunidad Autónoma que las viviendas objeto de la rehabilitación están incluidas en un Area de Regeneración y renovación Urbana.
12) Datos bancarios de cuenta titularidad del beneficiario, para la transferencia en su caso, del importe de la ayuda que pudiera concederse.
13) Cualquier otra documentación establecida por las presentes bases.

Con carácter especifico en el caso de que el promotor de la actuación sea una comunidad de propietarios

14) Fotocopia del documento de identificación fiscal de la comunidad de propietarios (NIF). 

15) Certificado del acuerdo de la junta de propietarios del inmueble, emitido y firmado por el secretario o administrador de la comunidad de propietarios con el visto bueno del Presidente, en el que, de forma expresa, queden reflejados los siguientes acuerdos adoptados válidamente:

16)Aprobación de la realización de las obras necesarias para la rehabilitación energética del edificio existente figurando una descripción general de la actuación y el presupuesto aprobado para su ejecución. 
  
17) Aprobación, de la solicitud de la ayuda al IDAE facultando al Presidente como representante para realizar las gestiones de tramitación de la ayuda.

18) Aprobación de la solicitud de ayuda al Programa en la modalidad de préstamo reembolsable, facultando al Presidente como representante para realizar las gestiones de tramitación de la ayuda, tramitación de una garantía (aval bancario, contrato de seguro de caución o depósito en efectivo en la Caja General de Depósitos) a favor del IDAE, así como para firmar en representación de la comunidad de propietarios, el contrato de préstamo mercantil conforme al modelo contenido en las bases de la convocatoria. 

19) Certificado, emitido y firmado por el secretario o administrador de la comunidad con el visto bueno del Presidente,  del acuerdo de la junta de propietarios del inmueble donde se apruebe la designación del Presidente, del Administrador y/o secretario de la Comunidad. 

20) Certificado, emitido y firmado por el secretario o administrador de la comunidad con el visto bueno del Presidente, que incluya relación de personas comuneras, con indicación de sus correspondientes cuotas de participación y el número total de viviendas que integran el edificio.

Hasta aquí lo más importante de lo expuesto sobre el programa de ayudas para actuaciones de rehabilitación energética de edificios existentes (PAREER II).

Veamos los puntos que me llamaron la atención:

En primer lugar: que los fondos existentes se hubieran agotado en solo nueve días, del 3 al 12 de febrero:

- Del 21 de diciembre al 3 de febrero hay 45 días, de ellos 7 son sábados, 6 domingos y dos festivos, por lo que quedan 30 días, digamos hábiles, para poder reunir toda la documentación que se tiene que aportar con la solicitud (teniendo en cuenta que estamos en las fechas de Navidad, fin de año y Reyes).
En esos 30 días hay que convocar al menos dos juntas extraordinarias (las juntas ordinarias se convocan con una antelación mínima de siete días y las extraordinarias con el plazo necesario para avisar a todos los propietarios, pero dada la importancia de estas juntas se deberían convocar con al menos los siete días).

Después de celebrada la primera junta extraordinaria de propietarios se tiene que contratar a un Arquitecto competente y experimentado para que realice: el punto 6) Certificado de eficiencia energética del edificio existente en su estado actual, y registrarlo en el registro del órgano competente de la Comunidad Autónoma; el punto 7) Certificado de eficiencia energética del edificio alcanzado tras la reforma propuesta demostrando que el proyecto que solicita la ayuda permite dar un salto en, al menos, una letra y el punto 8) Proyecto o memoria técnica, en el caso de que no se requiera proyecto, donde se describan adecuadamente las actuaciones a realizar y la situación de partida.

Una vez que el arquitecto entregue el proyecto donde se describan adecuadamente las actuaciones a realizar (si es un Arquitecto competente y experimentado, seguro que tiene más encargos de trabajos, tardará al menos unos quince días en: visitar el edificio, tomar notas y realizar el proyecto); se tienen que solicitar, con la base de dicho proyecto, presupuestos al menos a tres empresas solventes y experimentadas en rehabilitación y eficiencia energética (seguro que antes de unos quince días no tenemos tres presupuestos válidos, que habrá que comparar y probablemente comentar alguna partida con los representantes de las Empresas ofertantes. Otros quince días).

Nueva junta extraordinaria (siete días) para aprobar el presupuesto de la Empresa más conveniente para los intereses de la Comunidad y demás requisitos.

Total unos 41 días (en época de navidad, fin de año y Reyes, sería todo un  recod),  pero como teníamos 30 días hasta el 3 de febrero, estaríamos en el día 11 desde el comienzo de las presentaciones de solicitudes de ayudas y se habría cerrado el cupo por estar adjudicados los 125,6 millones existentes, a los 9 días.

Esa Comunidad de Propietarios, nuestros administrados, que son los que pagan todos los gastos, para solicitar las ayudas, habrían tenido que pagar: los costos de los certificados de eficiencia energética; el 70% del costo de los honorarios del Arquitecto por el proyecto y dirección de los trabajos y tendrían aprobado y aceptado un presupuesto de las obras e instalaciones a realizar con una Empresa que, si no se ejecutan las obras, exigirá daños y perjuicios. Y todo ello para que le digan, coo suele ocurrir con relativa frecuencia, que se han agotado los fondos presupuestados. ¿Y qué hacen entonces?
Me pregunto: si son pocas o ninguna las Comunidades de Propietarios a las que se les han adjudicado las ayudas ¿a quién se le han concedido? ¿a Organismos Públicos y a Empresas de servicios energéticos? ¿a alguna industria?

En segundo lugar: Que se incluyan como beneficiarios de las ayudas a las empresas de servicios energéticos y a los Organismos públicos propietarios de edificios existentes.

Es absurdo que se le puedan dar ayudas públicas dinerarias del 20% ó 30% a una empresa de servicios energéticos, que son empresas con ánimo de lucro. Por la misma razón se le podría dar también a las empresas constructoras, instaladoras, etc. Si ese dinero se le concede a la Comunidad de  Propietarios podremos negociar una mejora en el precio del presupuesto presentado por la empresa de servicios energéticos para realizar los trabajos, Si la ayuda se le concede a la empresa de servicios energéticos, posiblemente la Comunidad de Propietarios tendrá que pagar un presupuesto más elevado.

No parece tan absurdo si previamente se tiene conocimiento que, en el marco del proyecto europeo QualitEE, la empresa Creara ha realizado un estudio de mercado que analiza el estado de las empresas de servicios energéticos (ESE) en España. Según este informe, son los sectores público e industrial los que presentan mayor oportunidad de negocio para los servicios de eficiencia energética en nuestro país (referencia ESEFICIENCIA).

Lo que nos gustaría saber, son los motivos por los que el legislador, dependiente del sector público, incluye a las empresas de servicios energéticos entre los beneficiarios de las ayudas, y no hace lo mismo con las constructoras, por ejemplo.

Tampoco parece razonable que los Organismos Oficiales entren en competencia con las Comunidades de Propietarios para recibir las ayudas. El plazo para las tomas de decisiones en ellos es mucho más corto, ellos cuentan con técnicos en su plantillas de funcionarios para hacer los certificados y proyectos sin coste adicional. Presuntamente podrían tener información privilegiada con respecto a plazos, importes de ayudas, convocatorias, etc.

No parece lógico que si las ayudas son para que los ciudadanos se animen a rehabilitar sus viviendas energéticamente, parte de ese dinero se destine a los edificios públicos. Se tendrían que arbitrar otros planes exclusivos para ellos. Y no dar información que parece que los 125,6 millones de ayuda son sólo para los edificios existentes de propiedad particular. 

En tercer lugar: No se incluye entre los beneficiarios de las ayudas las viviendas unifamiliares y creo que tampoco a un particular propietario de un edificio de viviendas que lo dedica al alquiler. ¿Por qué?

Uno de nuestros administrados que viva en un edificio residencial de una comunidad de propietarios tiene dos fachadas y el % de propiedad sobre la cubierta. Otro de nuestros administrados que viva en una vivienda unifamiliar tiene cuatro fachadas y el 100% de la cubierta. ¿Quién tiene más pérdidas de energía y puede emitir más CO2?

Uno de nuestros administrados, persona física, que sea propietario de un edificio de viviendas y lo alquila, ¿en qué se diferencia del edificio colindante, similar al suyo pero que pertenece a una Comunidad de Propietarios, ¿por qué al segundo se le pueden dar las ayudas y a él no?

¿Por qué se excluyen a todas las viviendas existentes en áreas urbanas y rurales de nuestros pueblos y ciudades? ¿Las ayudas del PAREER II no deberían ser para los propietarios de edificios existentes destinados a cualquier uso?

En cuarto lugar: Como coste elegible se considera, el coste de gestión de la ayuda. El legislador lo denomina como: Aquellos que sean necesarios para conseguir los objetivos energéticos del Programa
dentro de los siguientes conceptos:

A estos efectos se considerarán como costes de gestión de la ayuda, aquellos gastos que el solicitante pudiera satisfacer a una empresa o profesional por llevar a cabo la gestión administrativa y documental de su solicitud ante el IDAE

Durante la celebración de la jornada, al preguntarle al ponente ¿por qué no se incluían los honorarios del Administrador de Fincas colegiado entre los costes elegibles?, me respondió que estaban incluidos en los costes de la gestión de la ayuda ante el IDAE.

Respuesta con la que no podemos estar de acuerdo por las siguientes razones:
  • El legislador dice que son los gastos que se pudieran satisfacer, a una empresa o profesional, por llevar a cabo la gestión administrativa y documental de la solicitud ante el IDAE. Pero ¿quién prepara, convoca y celebra esas dos juntas extraordinarias y emite el acta de las mismas?, ¿quién tiene y prepara toda la documentación (20 documentos), celebra reuniones con el arquitecto y las empresas que van a ofertar y la que va a realizar la ejecución de las actuaciones, que hay que presentar junto a la solicitud de ayudas? ¡el Administrador de Fincas colegiado!
  • El legislador no estaba pensando al legislar, en los honorarios del Administrador de Fincas colegiado, cuando dice: aquellos gastos que se pudieran satisfacer a una empresa o profesional por llevar a cabo la gestión administrativa o documental de su solicitud ante el IDAE. Son empresas y profesionales que se publicitan precisamente como que realizan todas las gestiones inherentes a la solicitud de ayudas o licencias de obras.
  • A los Administradores de Fincas colegiados no nos corresponde, dentro de nuestros servicios normales a una Comunidad de Propietarios, tener que encargarnos de los trámites para conseguir unas ayudas públicas. Es más, el seguro de responsabilidad civil que tenemos, mediante el Colegio de Administradores de Fincas de Madrid, no nos ampara, en el supuesto de que por un olvido o mala gestión no se conceda la subvención y la Comunidad pretenda que el Administrador de Fincas colegiado se haga responsable de ello, si  no existe un acuerdo en que se nos encargue la solicitud de la ayuda y remunere económicamente.
  • Sólo pedimos que nuestro trabajo extraordinario sea reconocido y valorado en su justo término, que como mínimo deberá ser igual que las condiciones establecidas para una empresa o profesional que se encargue de la gestión ante el IDAE.
Conclusión: En nombre de nuestros administrados y en el nuestro, solicitamos:
  • Se pueda consultar en un listado oficial a quienes se les ha concedido las ayudas de los 125,6 millones, sean Organismos Públicos, empresas de servicios energéticos, industrias o Comunidades de Propietarios.
  • Se incluyan como beneficiarios de las ayudas a los propietarios de viviendas unifamiliares, urbanas y rurales, y personas físicas propietarias de edificios para alquilar.
  • Se incluyan expresamente los honorarios del Administrador de Fincas, igual que los honorarios profesionales de los certificados o redacción de los proyectos técnicos.
  • Se eliminen como beneficiarios de las ayudas a las empresas de servicios energéticos y a los Organismo Públicos.
Notas Finales: 
Los 125,5 millones de ayudas son para toda España. Según algunas informaciones han sido 709 solicitudes las adjudicatarias (en otros comunicados se habla de 500). Las principales Comunidades Autónomas han sido el País Vasco, Galicia, Asturias y Navarra. Por tipologías se han solicitado las correspondientes a la mejora de la eficiencia energética de la envolvente térmica (lo que supone la doble ayuda de financiación y subvención)

Ultima hora:
El Gobierno amplía en 78 millones las ayudas a la rehabilitación energética de edificios para hacerlos más eficiente

¿Para que nos vamos a molestar en informarle de ello a nuestras Comunidades de Propietarios, si se han seguido admitiendo solicitudes de los posibles beneficiarios, después de agotarse los fondos de los 125,6 millones, que han quedado en reserva y que ahora podrán ser tramitadas?

martes, 27 de febrero de 2018

El I.E.E. y la sentencia del Tribunal Constitucional (2ª parte)

El Ministerio de Fomento, Vivienda y Asuntos Sociales ha emitido una nota informativa en relación con la Sentencia 143/2017 del Tribunal Constitucional (BOE 17/01/2018) para aclarar el alcance del fallo emitido en que se declaran inconstitucionales y nulos diversos artículos de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de Rehabilitación, Regeneración y Renovación urbana (Ley derogada por la entrada en vigor del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre). Fallo que se extiende a los artículos 29, 30, disposición transitoria segunda y disposición final primera del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre.

El contenido de la nota informativa dice textualmente:

"La Sentencia 143/2017, de 14 de diciembre de 2017 del Tribunal Constitucional, (BOE, 17/01/2018), ha declarado inconstitucionales y nulos los apartados 2 a 6 del artículo 29, el artículo 30, la DT 2ª y la DF 1ª del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, dejando vigente el apartado 1 del artículo 29:

“Artículo 29. El Informe de Evaluación de los Edificios.

1. Los propietarios de inmuebles ubicados en edificaciones con tipología residencial de vivienda colectiva podrán ser requeridos por la Administración competente, de conformidad con lo dispuesto en el artículo siguiente, para que acrediten la situación en la que se encuentran aquéllos, al menos en relación con el estado de conservación del edificio y con el cumplimiento de la normativa vigente sobre accesibilidad universal, así como sobre el grado de eficiencia energética de los mismos”.

Numerosas Comunidades Autónomas y Ayuntamientos han aprobado ya y disponen, en estos momentos, de normativa propia que regula la forma en la que debe realizarse este Informe, sus contenidos, edificaciones a las que afecta y otros aspectos relevantes del mismo.

Asimismo, existe normativa autonómica y municipal que remite al modelo de Informe de Evaluación de los Edificios publicado en el Anexo del Real Decreto 233/2013, de 5 de abril, por el que se regula el Plan Estatal de fomento del alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria, y la regeneración y renovación urbanas, 2013-2016, o, incluso directamente a esta misma página web. En consecuencia, el Ministerio de Fomento continuará manteniendo operativa esta página para que los técnicos usuarios de la misma puedan seguir utilizándola, de acuerdo con la normativa que, en cada caso concreto, resulte de aplicación. 

Para cualquier aclaración sobre los aspectos relativos a este informe, deberá consultarse con las administraciones autonómicas o municipales competentes."

De conformidad con la nota informativa emitida por el Ministerio de Fomento,Vivienda y Asuntos Sociales se podría considerar que la Comunidad de Madrid es competente para mantener la exigencia, contenido y demás características del Informe de Evaluación de los Edificios (IEE) en la Comunidad de Madrid. Puesto que ha emitido el Decreto 103/2016, de 24 de octubre, de su Consejo de Gobierno, mediante el que se regula la forma en la que debe realizarse el Informe de Evaluación de los Edificios en la Comunidad de Madrid, sus contenidos, las edificaciones a las que afecta y otros aspectos relevantes del mismo, así como se crea el Registro Integrado Único de Informes de Evaluación de los Edificios de la Comunidad de Madrid.

Respecto a los compañeros Administradores de Fincas colegiados de otras Comunidades autónomas que a la fecha actual no hayan regulado de forma suficiente el Informe de Evaluación de los Edificios (IEE) deberán consultarlo con sus administraciones autonómicas o municipales competentes.

Ahora bien, a la mayoría de nuestros administrados y de los Administradores de Fincas colegiados que no seamos titulados en derecho, nos va a resultar muy complicado entender que unos artículos de un Real Decreto Ley que han sido declarados inconstitucionales y anulados por el Tribunal Constitucional, puedan servir de base, si no copiados exactamente, para que las Comunidades Autónomas puedan emitir otros Decretos que regulen la forma en la que debe realizarse el Informe de Evaluación del Edificio. Y en ese caso dejen de ser inconstitucionales y ser válidos.

Si los legisladores de la Ley 8/2013 y del Real Decreto Legislativo 7/2015, que son del Gobierno de España, han podido redactar unos artículos que han sido declarados inconstitucionales y anulados, no quiero pensar los que puedan redactarse por los legisladores de las Comunidades Autónomas.

Además, al quedar al criterio de cada Comunidad Autónoma la redacción de los artículos que van a determinar -y se van a exigir a nuestros administrados- la aplicación del Informe de Evaluación del Edificio, éste puede ser bastante diferente entre unas Comunidades Autónomas y otras. 

¿Verdad que cuesta comprenderlo? ¿Son inconstitucionales algunos otros artículos de otros tanto Reales Decretos o Leyes que le son exigibles a nuestros administrados? 

En la Comunidad de Madrid tendremos que aceptar el Decreto 103/2016 que se emitió el 24 de octubre y nuestros administrados cumplir lo que se dictamina en él. Pero visto lo visto y lo legislado y anulado y vuelta a legislar ...nuevamente, me lleva a preguntar:

¿A partir de ahora qué?

domingo, 25 de febrero de 2018

Lo relativo al informe de Evaluación del Edificio (IEE) en la Ley 8/2013 y en el RDL 7/2015, está anulado

El pasado 21 de febrero he asistido a una interesante jornada sobre "Rehabilitación de Edificios y Cambio Climático" en el salón de actos del Instituto de la Ingeniería de España.

Durante el transcurso de la misma, uno de los ponentes, D. Fernando García Mozos, Jefe del Departamento de Domésticos y Edificios de la Dirección de Ahorro y Eficiencia Energética (IDAE), nos hablo sobre el "Programa de ayudas a la rehabilitación energética de edificios existentes (PAREER II)" y en la exposición que efectuó hubo dos  noticias que me llamaron bastante la atención: una referida al informe de evaluación de los edificios (IEE) y la otra sobre el contenido de las ayudas del PAREER II.

Me voy a referir sólo a la primera y la segunda se queda para otro artículo.

Al preguntar a D. Fernando García por qué entre la documentación que solicitan para poder acceder a las ayudas de 125,6 millones de euros que proponían no está incluida la presentación del informe de evaluación del edificio, que viene siendo obligatorio para quienes soliciten ayudas estatales para la rehabilitación de obras de conservación, accesibilidad universal o eficiencia energética, contestó: Porque según una sentencia del Tribunal Constitucional es inconstitucional y está anulado.

Puesto a comprobar lo comentado, compruebo que el Consejo de Gobierno de la Generalitat de Cataluña ha interpuesto un recurso de inconstitucionalidad ( nº 5493/2013) en relación con diversos artículos de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación  urbanas.

Como consecuencia de ello, el Pleno del Tribunal Constitucional, por Sentencia 143/2017, en el Pleno de 14 de diciembre de 2017.
Ha decidido (copio literalmente de la Sentencia)
"1.º Declarar la pérdida sobrevenida del objeto del recurso en lo que respecta a los artículos 5 y 13.2 b) de la Ley 8/2013, de 26 de junio de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas.
2.º Declarar la inconstitucionalidad y la nulidad de los siguientes preceptos:
a) Los apartados segundo, tercero, cuarto, quinto y sexto del artículo 4, el artículo 6, la disposición transitoria primera y la disposición final decimoctava de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas. Declaración que se ha de extender a los apartados segundo, tercero, cuarto, quinto y sexto del artículo 29 y el artículo 30, la disposición transitoria segunda y la disposición final primera del texto refundido de la Ley de suelo y rehabilitación urbana, aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, en cuanto reproducen el contenido de los preceptos de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas.
b) El artículo 9.2; el segundo párrafo del artículo 10.1; artículo 10.2; el inciso «o sujetos a cualquier otro régimen de protección» del artículo 10.5; letras a), b), c), d) y e) del artículo 11; el inciso «y su sujeción a los derechos de tanteo y retracto a favor de la Administración actuante» del artículo 12.1 a); artículo 12.1 c); artículo 13.1; el inciso «Asimismo, la liberación de la expropiación no tendrá carácter excepcional, y podrá ser acordada discrecionalmente por la Administración actuante, cuando se aporten garantías suficientes, por parte del propietario liberado, en relación con el cumplimiento de las obligaciones que le correspondan» del artículo 13.2 a); artículo 13.3, salvo el inciso «Asimismo podrán suscribirse convenios de colaboración entre las Administraciones Públicas y las entidades públicas adscritas o dependientes de las mismas, que tengan como objeto, entre otros, conceder la ejecución a un Consorcio previamente creado, o a una sociedad de capital mixto de duración limitada, o por tiempo indefinido, en la que las Administraciones Públicas ostentarán la participación mayoritaria y ejercerán, en todo caso, el control efectivo, o la posición decisiva en su funcionamiento» y el inciso «o, en su defecto, por el artículo siguiente» del artículo 15.1 de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas.
Declaración que se ha de extender al artículo 4.4; al artículo 9.3, salvo el inciso «Asimismo podrán suscribirse convenios de colaboración entre las Administraciones Públicas y las entidades públicas adscritas o dependientes de las mismas, que tengan como objeto, entre otros, conceder la ejecución a un Consorcio previamente creado, o a una sociedad de capital mixto de duración limitada, o por tiempo indefinido, en la que las Administraciones Públicas ostentarán la participación mayoritaria y ejercerán, en todo caso, el control efectivo, o la posición decisiva en su funcionamiento»; el inciso «o, en su defecto, por el artículo siguiente» del artículo 9.4; letras a), b), c), d) y e) del artículo 22.5; el segundo párrafo del artículo 24.1; artículo 24.2; artículo 24.3; el inciso «o sujetos a cualquier otro régimen de protección» del artículo 24.6; el inciso «y su sujeción a los derechos de tanteo y retracto a favor de la Administración actuante» del artículo 42.3 y el inciso «Asimismo, la liberación de la expropiación no tendrá carácter excepcional, y podrá ser acordada discrecionalmente por la Administración actuante, cuando se aporten garantías suficientes, por parte del propietario liberado, en relación con el cumplimiento de las obligaciones que le correspondan» del artículo 43.2 del texto refundido de la Ley de suelo y rehabilitación urbana, aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, en cuanto reproducen el contenido de los preceptos de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas.
c) El artículo 9.8 a) salvo el inciso «Movimientos de tierras, explanaciones» y el inciso «y, en todo caso, cuando dicha tala se derive de la legislación de protección del dominio público» del artículo 9.8 d) del texto refundido de la Ley de suelo, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, en la redacción que le da la disposición final duodécima, apartado quinto de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas.
Declaración que se ha de extender al artículo 11.4 a) salvo el inciso «Movimientos de tierras, explanaciones» y el inciso «y, en todo caso, cuando dicha tala se derive de la legislación de protección del dominio público» del artículo 11.4 d) del texto refundido de la Ley de suelo y rehabilitación urbana, aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, en cuanto reproducen el contenido de los preceptos de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas.
3.º Son conformes a la Constitución el inciso «construcción e implantación de instalaciones» del artículo 9.8 b) y el artículo 9.8 c) del texto refundido de la Ley de suelo, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, en la redacción que le da la disposición final duodécima, apartado quinto de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, siempre que se interpreten tal y como se ha indicado en el fundamento jurídico 23 de esta Sentencia.
Declaración de conformidad que se ha de extender al inciso «construcción e implantación de instalaciones» del artículo 11.4 b) y el artículo 11.4 c) del texto refundido de la Ley de suelo y rehabilitación urbana, aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, en cuanto reproducen el contenido de los preceptos de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas.
4.º Desestimar el recurso en todo lo demás."
¿Qué resumen podemos hacer de esta sentencia en lenguaje coloquial para nuestros administrados?
Según esta sentencia son inconstitucionales y están anulados los siguientes conceptos:
a) Respecto a la Ley 8/2013:
1) Artículo 4:
2.  El Informe de Evaluación del Edificio (IEE) que entre otros datos debería contener de manera detallada: el estado de conservación, las condiciones básicas de accesibilidad universal y la certificación de eficiencia energética del edificio.
3.  El IEE se referirá a todos y cada uno de los locales y viviendas existentes.
4.  El IEE se realizará como mínimo cada diez años, salvo que las Comunidades Autónomas y los Ayuntamientos determinen una periodicidad menor.
5.  No cumplimentar en tiempo y forma el IEE tendrá la cosideración de infracción urbanística.
6.  Los propietarios de inmuebles obligados a la realización del IEE deberán remitir una copia  del mismo, así como del informe que acredite la realización de las obras correspondientes al organismo que determine la Comunidad Autónoma.
2) Artículo 6: 
Se refiere a los técnicos facultativos competentes que están facultados para suscribir los IEE.
3) Disposición transitoria primera:
Se refiere al calendario para la realización del IEE. (Aquí se determina que deben realizar el IEE los edificios de tipología residencial de vivienda colectiva con una antigüedad superior a 50 años, en el plazo máximo de cinco años, a contar desde la fecha en que alcancen dicha antigüedad, salvo que ya cuenten con una inspección técnica vigente (ITE), realizada de conformidad con su normativa aplicable y con anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley).
4) Disposición final decimoctava:
Se refiere a las cualificaciones requeridas para suscribir los Informes de Evaluación de Edificios (IEE).
Como quiera que la Ley 8/2013 ha sido derogada por la entrada en vigor del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana, el fallo del Tribunal Constitucional se extiende a los siguientes apartados del mencionado Real Decreto Legislativo7/2015:
1) Artículo 29:
Apartados segundo, tercero, cuarto, quinto y sexto: Son los equivalentes a los apartados 2, 3, 4, 5 y 6 del artículo 4º  de la Ley 8/2013 mencionados anteriormente sobre el IEE.
2)Artículo 30:  
Identico al artículo 6  de la Ley 8/2013 mencionado anteriormente, relativo a la capacitación  de los técnicos para suscribir el IEE.
3) Disposición transitoria segunda:
Idéntica a la disposición transitoria primera de la Ley 8/2013 mencionada anteriormente, relativa al calendario para la realización del IEE.
4) Disposición final primera:
Idéntica a la disposición final decimoctava de la Ley 8/2013 mencionada anteriormente, relativa  a las cualificaciones requeridas para suscribir los Informes de Evaluación de Edificios (IEE).

b) Todo lo incluido en el apartado b del fallo de la sentencia 143/2017, de 14 de diciembre de 2017, prácticamente se refieren a ordenación y gestión de las Administraciones Públicas.
¿Y ahora qué?

Es la segunda vez que me hago y hago esta pregunta. La primera fue con ocasión de la obligación que tenían todos nuestros administrados de instalar repartidores de costo de calefacción antes del 31 de diciembre de 2016, según nos manifestaban desde hacia dos años la Dirección General de Industria, Energía y Minas, la TV, y las Empresas de lecturas de contadores. Pues bien al aprobarse el   Real Decreto 56/2016 de 12 de febrero,  relativo a la eficiencia energética no se incluía la obligación de instalar los mencionados repartidores de costes de calefacción, ni la contabilización de sus consumos. Y así seguimos.

Por segunda vez me veo obligado a decir: ¿Y ahora qué?

A día de hoy no tenemos ninguna noticia "oficial" de esta sentencia del Tribunal Constitucional. Ni por parte de los Organismos Estatales, ni de nuestro Colegio de Administradores de Fincas.

Sigo pensando y estoy convencido que el Informe de Evaluación del Edificio es importante, conveniente y necesario para mantener  todos los edificios que se construyen, así como mayormente para rehabilitar y conservar el parque inmobiliario existente. Pero necesitamos urgentemente unas aclaraciones oficiales concretas sobre las actuaciones a seguir con nuestros administrados, pues pudiera ocurrir que algunos preceptos de la actual Ley y el Real Decreto legislativo  derogados e inconstitucional, pudieran cambiar si de alguna manera pasan a ser legisladas por las Comunidades Autónomas. Y en estas fechas celebramos casi todos los días Juntas ordinarias de Comunidades de Propietarios en las que surge el tema.

Considero y creo estar en lo cierto que esto no afecta ni a la Inspección Técnica de los Edificios (ITE), ni a la Accesibilidad universal, puesto que se fundamentan en otras leyes distintas.

Pero... ahora, ¿qué le decimos a nuestros administrados?, ¿qué le decimos a nuestros compañeros Administradores de Fincas colegiados cuando les estamos dando información y formación sobre los Informes de Evaluación  de los Edificios?  ¿Seguimos informando como si no hubiese pasado nada?, ¿o quedamos a la espera de lo que puedan legislar al respecto?

¿Y ahora qué?... Urge una respuesta.