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lunes, 30 de marzo de 2020

Actividades esenciales en las Comunidades de Propietarios

Este artículo es especial, pero necesario y conveniente para que todos nuestros administrados estén informados sobre la relación de las Comunidades de Propietarios y la Orden Ministerial, anunciada ayer por el presidente del Gobierno.

En estos días de reclusión doméstica no podemos arriesgarnos a que en las Comunidades de Propietarios se produzcan problemas de sanidad por no realizar labores de limpieza de zonas comunes, desinfección de las misma. y recogida de bolsas de basuras (en todas aquellas en que hay un portero o conserje- son unos 22.000-)

Tampoco se puede correr el riesgo de que las instalaciones o servicios esenciales se averíen y no exista una persona concreta que sepa cómo dar al botón que la pone en funcionamiento o bien llama a la Empresa correspondiente para que lo solucione.

Y sobre todo lo más importante: nadie mejor que el portero o conserje para saber las personas que viven solas en un edificio. Y si lleva varios días sin dar señales de vida por algún concepto. Si no están ellos los demás copropietarios no tienen ni idea de su soledad normalmente y cuando aparezca algún fallecimiento, ¿entonces qué? Llamar a las Fuerzas Armadas para desinfecten todos los edificios de Comunidades de Propietarios.

Adjunto acompaño para vuestro conocimiento la circular que hemos recibido del Colegio de Administradores de Fincas.


miércoles, 11 de marzo de 2020

¿CELEBRAMOS JUNTAS DE COMUNIDADES DE PROPIETARIOS?

Este Administrador de Fincas colegiado asistió el pasado sábado día 7,  como propietario de un chalet en una Urbanización de Madrid, a una Junta de la Comunidad de Propietarios. Por problemas diversos existentes la junta era imprescindible realizarla, teniendo en cuenta además que la Comunidad de Madrid  no había publicado ninguna medida extraordinaria por el Coronavirus e incluso el Gobierno de la Nación había autorizado diversas manifestación multitudinarias para el domingo día 8.

En la reunión celebrada pudimos asistir entre 140 y 150 personas (teniendo en cuenta las representaciones existentes), ya que en la primera votación que se celebró los votos contabilizados totales para aprobar las cuentas del ejercicio 2019 fueron 238. 

Todos los asistentes estuvimos dentro de un local de no muy amplias dimensiones durante unas seis horas. Sentados o de pie, con las sillas muy juntas y casi sin poder movernos. A la vista de las medidas publicadas por la Comunidad de Madrid el lunes día 9, se me ocurre preguntar: ¿Se deben seguir celebrando las reuniones de juntas ordinarias o extraordinarias que la mayoría de Comunidades de Propietarios están celebrando desde primeros de año?

Al igual que en nuestro despacho, en la mayoría de los despachos de Administradores de Fincas, venimos celebrando una o dos reuniones diarias desde primeros de año y seguiremos hasta junio en algunos casos. Reuniones que si bien no suelen ser muy numerosas, en ocasiones, por algún problema surgido o por mandato de algún Organismo Oficial, sí asisten bastante propietarios. 

Reuniones que se celebran en diferentes locales: despachos profesionales, salas comunitarias, salones de bares, portales, garajes etc., y donde las distancias entre los asistentes es muy pequeña, por lo que el posible contagio del Coronavirus es bastante posible si alguno de ellos estuviera afectado, aún sin saberlo personalmente.

¿Cómo podríamos prevenir o evitar estas situaciones de contagio?:
  • Aplazar o no celebrar de momento o este año las juntas ordinarias podría ser una de las opciones, salvo que exista algún tema o circunstancia que requieran la celebración.
  • Si la junta ordinaria es de puro trámite al no existir  ningún tema de posible conflicto, se le podría dar al Presidente, Vicepresidente y algún otro copropietario, las representaciones que se consideren convenientes. Con ello la duración de las juntas serían muy cortas y la separación entre los asistentes lo suficientemente amplia para evitar riesgos.
  • Si existe algún tema particular u oficial y se pudiera aplazar éste, se podría celebrar la junta ordinaria sin incluirlo, como se indica en el apartado anterior, y más adelante tratarlo en otra junta como tema monográfico.
  • Si el tema particular u oficial no se puede demorar por su importancia o límite de tiempo para cumplirlo, se tendría que incluir en el orden del día general e intentar dar las mayores representaciones posibles, según proceda. 
  • Si se suspenden muchas, no sabemos por cuanto tiempo, luego será difícil que muchos Administradores de Fincas tengan problemas de agendas para poder convocarlas cuando los Presidentes lo soliciten. 
  • Importante: Hay que tener presente que ahora algunas entidades bancarias, como el nombramiento de las Juntas Rectoras es por un año, llegada la fecha del nombramiento sin celebrar la nueva junta y acordar el nombramiento o continuidad de los miembros de la Junta Rectora, congelan las cuentas y no permiten utilizarlas hasta que se nombren o continúen las personas autorizadas.
Los Presidentes de las Comunidades de Propietarios, sus Juntas Rectoras y sus copropietarios tienen la palabra y la decisión a adoptar.

Se incluye la circular que el Colegio de Administradores de Fincas de Madrid ha remitido el pasado día 10 a todos sus colegiados para su conocimiento y difusión entre sus administrados.

Anuncios colegiales (66/2020) de 10-03-2020






CELEBRACIÓN DE JUNTAS EN SITUACIÓN DE CORONAVIRUS (COVID-19)


Una vez analizadas las medidas publicadas en el día de ayer por la Comunidad de Madrid por el Coronavirus (pincha aquí), desde CAFMadrid, y en relación a la celebración de juntas de propietarios, se sugiere como medida preventiva y para evitar situaciones innecesarias de contagio que no se celebren las juntas de propietarios previstas salvo que se traten de asuntos de urgente necesidad que no permitan que se retrase su celebración.
En estos casos, siguiendo las indicaciones facilitadas por la Consejería de Sanidad de la Comunidad de Madrid (pincha aquí), se sugiere:
  • Mantener una distancia prudencial entre los asistentes a la junta.
  • No darse la mano ni besarse.
  • Toser en un pañuelo desechable o en el hueco del codo en su defecto.
  • Intervenciones breves y concisas que permitan la adopción de acuerdos en la mayor brevedad posible.
Asimismo, en defecto de junta, se recomienda que la junta directiva de la comunidad asuma las decisiones que sean necesarias sobre asuntos de carácter perentorio.
En todo caso, sugerimos que los servicios de administración continúen prestándose a través de servicios remotos como teléfonos, e-mail etc., evitando mantener reuniones presenciales, salvo las estrictamente necesarias y guardando las medidas recomendadas por la Comunidad de Madrid.






domingo, 16 de febrero de 2020

Peligro... gas radón

Este Administrador de Fincas colegiado asistió el pasado martes día 4 de febrero a una jornada técnica organizada en la sede del Instituto de Ciencias de la Construcción Eduardo Torroja, bajo el título: "Cambios Reglamentarios en el Código Técnico de la Edificación (CTE)".

La jornada estaba organizada por el Ministerio de Transporte, Movilidad y Agenda Urbana -anteriormente denominado Ministerio de Fomento- y su finalidad era  la de informar de las novedades del Real Decreto 732/2019, de 20 de diciembre  que modifica el Código Técnico de la Edificación incorporando un nuevo Documento Básico de Ahorro de Energía, una nueva Sección "Protección frente a la exposición al radón" del Documento Básico de Seguridad y una modificación puntual del Documento Básico de Seguridad en Caso de Incendio en la sección SI2 de "Propagación exterior".

En este último punto, relativo a los incendios en las fachadas exteriores de los edificios, en el turno de preguntas, intervine para mostrar mi extrañeza como Administrador de Fincas colegiado por la modificación que se realiza para proteger a las fachadas de los edificios, cuando esto suele ocurrir como consecuencia del incendio en una vivienda que termina por prender en la fachada de su edificio. Y sin embargo se sigue sin incluir una normativa para prevenir, actuar y proteger a las viviendas domésticas de un incendio. Cuando simplemente con legislar la obligación de instalar unos detectores de humos y en su caso también de CO2, en las viviendas se reducirían los incendios domésticos en un 40% según las Jefaturas de Bomberos de Madrid. Obligación que está implantada en Estados Unidos, Reino Unido, Alemania, Francia y otros países de nuestro entorno.

Pero lo que más me llamó la atención y motivó mayormente mi asistencia a la jornada fue la inclusión de una sección en el CTE sobre la protección frente al radón. Motivación que se ha visto aumentada al tener conocimiento que el Ayuntamiento de Madrid ha empezado a tramitar las ayudas a la rehabilitación financiadas en el Plan Estatal de Vivienda 2018-2021.

Al leer las actuaciones objeto de subvención incluyen:... "Por último, el programa financiará aquellas obras que permitan reducir de forma efectiva el promedio anual de concentración de radón en el interior de los edificios ..."

Desconozco si esta inclusión referida al gas radón es la primera vez que se realiza o al menos no había reparado en ello hasta ahora. Pero cuando dos Organismos Públicos coinciden a la vez en hablar sobre el tema y subvencionar las actuaciones para reducir su peligro en los edificios me obliga  informar sobre el tema.

Posiblemente, la coincidencia entre los dos Organismos Públicos sea motivada por la Directiva 2013/59/EURATOM del Consejo de la Unión Europea, que en el Capítulo X, DISPOSICIONES FINALES, Artículo 106, Transposición dice:" Los Estados miembros pondrán en vigor las disposiciones legales reglamentarias y administrativas necesarias para dar cumplimiento a lo establecido en la presente Directiva a más tardar el 6 de febrero de 2018", y que hasta la fecha no había sido transpuesto en España.

Algunos Ayuntamientos, como El Boalo, ya habían comenzado a poner en marcha una iniciativa para dar a conocer a sus vecinos todo lo relacionado con los efectos del gas radón sobre la salud de sus ciudadanos, mediante la información, mediciones de concentración y actuaciones sobre los edificios que lo requieran.

Seguro que algunos compañeros Administradores de Fincas colegiados estaréis pensando como yo y como nuestros administrados cuando les informemos: "Ya tenemos una nueva inspección en nuestras Comunidades. Veremos las consecuencias que tiene y si hay que pasar nuevas derramas extraordinarias".

Pasemos a la fase de información:

¿Qué es el gas radón?: Hay que saber que al Radón se le conoce como el asesino silencioso debido a que no puede ser detectado de manera natural por los seres humanos, al ser un gas incoloro, inodoro e insípido, con gran movilidad y gran solubilidad en el agua.

El gas Radón proviene de la desintegración radiactiva del uranio, estando de forma natural presente principalmente en suelos y rocas, como son los procedentes de rocas ígneas (granito) y metamórficas (pizarras y esquistos). El período para que la mitad de sus átomos se desintegren de forma radiactiva es de 3,8 días.

La Organización Mundial de la Salud (OMS) considera que el gas Radón es la segunda causa de muerte por cáncer de pulmón (entre el 3% y el 14%) después del tabaco.

Cuando el uranio se desintegra se convierte en polonio (Po212) y plomo (Pb214) y genera el gas Radón el cual se filtra hacia la superficie dependiendo del tipo de suelo y aprovechando los acuíferos subterráneos por su gran solubilidad al agua.

Es más habitual encontrarlo en las plantas bajas de los edificios que en los pisos superiores, debido a que pesa más que el aire, por lo que tiende a depositarse preferentemente en garajes, sótanos, trasteros, cuartos de instalaciones, pero mayormente en lugares bajos en contacto directo con el terreno que tengan poca ventilación y en las primeras plantas de un edificio (hasta la segunda o tercera planta).

El Radón cuando llega a la superficie se desintegra en partículas radiactivas que se mezclan con el aire que se respira y poco a poco, aunque son mas pesadas que el aire, van ascendiendo a las capas superiores de la atmósfera.

En los lugares abiertos no representan peligro para el ser humano puesto que su concentración es muy baja, variando entre 5 Bq/m3 y los 15 Bq/m3 (Bequerelios). -La normativa europea establece para los locales habitables 300 Bq/m3 como nivel de referencia y el límite es de 600 Bq/m3 para zonas sin uso público, aunque como dije, España aún no ha implementado la normativa europea-

Si el gas llegara a acumularse dentro de un edificio, podría suponer un riesgo para las personas que se encuentren en los mismos durante periodos prolongados de tiempo, ya que la exposición a una concentración media durante largo plazo aumenta el riesgo de padecer cáncer de pulmón. siendo esa probabilidad incluso mayor en personas fumadoras.

Veamos que nos dice la inclusión de la sección HS6 en el CTE sobre la protección frente al radón:

1. Será de aplicación a los edificios situados en los términos municipales incluidos en el apéndice B, en los siguientes casos:

a) edificios de nueva construcción;
b) intervenciones en edificios existentes:
 i) en ampliaciones, a la parte nueva;
ii) en cambio de uso, a todo el edificio si se trata de un cambio de uso característico o a la zona afectada, si se trata de un cambio de uso que afecta únicamente a parte de un edificio o de un establecimiento;
iii) en obras de reforma, a la zona afectada, cuando se realicen modificaciones que permitan aumentar la protección frente al radón o alteren la protección inicial.

2 Esta sección no será de aplicación en los siguientes casos:
a) en locales no habitables, por ser recintos con bajo tiempo de permanencia;
b) en locales habitables que se encuentren separados de forma efectiva del terreno a través de espacios abiertos intermedios donde el nivel de ventilación sea análogo al del ambiente exterior.

Verificación y justificación del cumplimiento de la exigencia: 

1 Para verificar el cumplimiento del nivel de referencia en los edificios ubicados en los términos municipales incluidos en el apéndice B, en función de la zona a la que pertenezca el municipio deberán implementarse las siguientes soluciones, u otras que proporcionen un nivel de protección análogo o superior:
a) En los municipios de zona I, se dispondrá una barrera de protección, entre el terreno y los locales habitables del edificio, que limite el paso de los gases provenientes del terreno.
Alternativamente, se podrá disponer entre el terreno y los locales habitables del edificio una cámara de aire destinada a mitigar la entrada del gas radón a estos locales. En este caso, la cámara de aire deberá estar ventilada y separada de los locales habitables mediante un cerramiento sin grietas, fisuras o discontinuidades entre los elementos y sistemas constructivos que pudieran permitir el paso del radón.
b) En los municipios de zona II, se dispondrá una barrera de protección, junto con un sistema adicional que podrá ser:
i) un espacio de contención ventilado situado entre el terreno y los locales a proteger, para mitigar la entrada de radón proveniente del terreno a los locales habitables mediante ventilación natural o mecánica;
ii) o bien, un sistema de despresurización del terreno que permita extraer los gases contenidos en el terreno colindante al edificio.
2 Cuando existan locales habitables situados en grandes áreas que no están protegidas, tales como cabinas de vigilante en garajes, podrá emplearse para la protección de dichos locales, como solución alternativa a las establecidas en los párrafos anteriores, la creación de una sobrepresión en el interior del local habitable mediante la introducción de aire del exterior.
3 En el caso de intervenciones en edificios existentes, la aplicación de las soluciones anteriores podrá ajustarse mediante la utilización de soluciones alternativas que, en conjunto, permitan limitar adecuadamente la entrada de radón. En todo caso es necesario que los locales habitables dispongan de un nivel de ventilación interior que cumpla con la reglamentación en vigor de calidad del aire.
4 En el caso de intervenciones en edificios existentes, cuando se disponga de valores medidos del promedio anual de concentración de radón, y alguna de las zonas de muestreo establecidas conforme a dicho apéndice supere el nivel de referencia, se tendrá en cuenta lo siguiente:
a) si se presentan valores comprendidos entre 1 y 2 veces el nivel de referencia, se adoptarán las soluciones correspondientes a municipios de zona I;
b) si se presentan valores que superen 2 veces el nivel de referencia, se adoptarán las soluciones correspondientes a municipios de zona II.

Barrera de protección:
1 La barrera de protección será todo aquel elemento que limite el paso de los gases provenientes del terreno y cuya efectividad pueda demostrarse.
2 Se consideran válidas (y no es necesario proceder a su cálculo) las barreras tipo lámina con un coeficiente de difusión frente al radón menor que 10-11 m 2 /s y un espesor mínimo de 2 mm.
3 La barrera de protección presentará además las siguientes características:
a) tener continuidad: juntas y encuentros sellados;
b) Tener sellados los encuentros con los elementos que la interrumpan, como pasos de conducciones o similares;
c) Las puertas de comunicación que interrumpan la continuidad de la barrera deberán ser estancas y estar dotadas de un mecanismo de cierre automático;
d) No presentar fisuras que permitan el paso por convección del radón del terreno;
e) Tener una durabilidad adecuada a la vida útil del edificio, sus condiciones y el mantenimiento previsto.
4 En intervenciones en edificios existentes, si no es posible la colocación de una barrera con las características indicadas en este apartado, los cerramientos situados entre el terreno y los locales habitables deberán funcionar como una barrera. Para ello se sellarán cuidadosamente las grietas y juntas de estos cerramientos y se cumplirá, al menos, con lo establecido en las letras b) y c) del párrafo anterior.

Espacio de contención ventilado: 
1 El espacio de contención estará constituido por una cámara de aire, pudiendo ser ésta vertical u horizontal en función del cerramiento a proteger, o por un local no habitable. Este espacio dispondrá en todo caso de ventilación natural o mecánica.
2 Para asegurar la ventilación, el espacio de contención deberá conectarse con el exterior mediante aberturas de ventilación que deberán mantenerse libres de obstrucciones.
3 Para la ventilación natural de una cámara de aire horizontal, salvo que se cuente con estudios específicos que permitan otra distribución, las aberturas de ventilación se dispondrán en todas las fachadas de forma homogénea, siendo el área del conjunto de aberturas de al menos 10 cm2 por metro lineal del perímetro de la cámara. En el caso de superficies de menos de 100 m2 , las aberturas podrán disponerse en la misma fachada siempre que ningún punto de la cámara diste más de 10 m de alguna de ellas. Si hay obstáculos a la libre circulación del aire en el interior de la cámara, se dispondrán aberturas que la permitan.
4 Para la ventilación natural de una cámara de aire vertical, salvo que se cuente con estudios específicos que permitan otra distribución, se dispondrán aberturas de ventilación en la parte superior de dicha cámara, colocadas de forma próxima a la cara exterior del muro a proteger, de manera que el conjunto de aberturas sea de, al menos, 10 cm2 por metro lineal.
5 En el caso de emplear locales no habitables como espacios de contención, se considera que la ventilación necesaria establecida por el DB HS3 o por el RITE, según corresponda, es suficiente.
6 En el caso de edificios existentes en los que no exista cámara de aire se podrá implementar una cámara que, aunque no tenga las mismas características de la cámara descrita anteriormente, mejore la protección frente al radón. En este caso la cámara podría construirse por el interior del cerramiento en contacto con el terreno, debiendo ser continua y abarcando toda la superficie a proteger. Además, deberá estar comunicada con el exterior y disponer de una altura o espesor de al menos 5 cm.
7 La eficacia de la solución se deberá comprobar experimentalmente con mediciones de concentración de radón posteriores a la intervención de acuerdo al apéndice C.
8 Cuando no se cumplan las condiciones necesarias para el establecimiento de ventilación natural o se considere necesario aumentar la eficacia de la instalación en el caso de que las mediciones de concentración de radón posteriores a la intervención no ofrezcan valores aceptables, se dispondrán extractores mecánicos. En este caso las aberturas se dimensionarán según las características específicas de la cámara y las aberturas de admisión se situarán lo más lejos posible de la abertura de extracción para facilitar la ventilación del espacio. Las bocas de expulsión estarán situadas conforme a lo especificado en el apartado 3.2.1 del DB HS3, excepto lo relativo a la disposición en cubierta, que se considera opcional.

Despresurización del terreno :
1 El sistema de despresurización del terreno se configurará mediante una red de elementos de captación, formada por arquetas o tubos perforados instalada en una capa de relleno granular que favorezca la circulación del aire, situada bajo el edificio, conectada a un conducto de extracción y un sistema de extracción mecánica.
2 Las bocas de expulsión estarán situadas conforme a lo especificado en el apartado 3.2.1 del DB HS3. En el caso de que no fuera posible su disposición en cubierta se deberán cumplir al menos el resto de condiciones descritas en dicho apartado.
3 En el caso de intervenciones en edificios existentes, si no es posible la instalación del sistema bajo el edificio accediendo desde la solera o desde el exterior, se podrá instalar de forma perimetral en el terreno exterior junto al edificio. En cualquiera de estos casos será necesario un estudio específico de la cimentación y la circulación del aire bajo el edificio.
4 Si la capa de relleno no es continua debajo del suelo a consecuencia de la presencia de obstáculos como puedan ser partes de la cimentación, deberá facilitarse esta continuidad mediante la apertura de huecos en los obstáculos o, si esto no fuera posible, situando elementos de captación en cada una de las distintas zonas.
5 En el caso de muros, se podrá utilizar un sistema similar adaptado a las circunstancias particulares de los mismos.
6 La eficacia del sistema se deberá comprobar experimentalmente con mediciones de concentración de radón posteriores a la intervención de acuerdo al apéndice C.
7 Cuando se considere necesario aumentar la eficacia de la instalación en el caso de que estas mediciones no ofrezcan valores aceptables, podrá incrementarse el caudal de extracción, introducirse nuevos elementos de captación u otras soluciones. 

Construcción de las condiciones particulares de ejecución de los sistemas de protección frente al radón:


Barrera tipo lámina:
1 La barrera se colocará sobre una superficie limpia y uniforme, de tal forma que no se produzcan fisuras que permitan la entrada del gas radón.
2 Cuando la lámina se vaya a colocar sobre el terreno o sobre una capa de material granular, será necesario garantizar la uniformidad y limpieza de la superficie de asiento, asegurando la ausencia de elementos que puedan dañar la barrera. Para ello se deberá disponer una capa de hormigón de limpieza o mortero de cal hidraúlico.
3 Si la barrera no tiene características de antipunzonamiento se colocarán capas de protección antipunzonamiento.
4 La barrera se reforzará en las esquinas, los rincones, los puntos en los que atraviesa los muros, en el paso de conducciones y en otros puntos débiles en los que se pueda prever una reducción de sus propiedades, salvo que en las especificaciones de la barrera se establezcan condiciones particulares.
5 Los encuentros con otros elementos, los puntos de paso de conducciones, los solapes y las uniones entre distintas partes de la barrera se sellarán convenientemente según las especificaciones de la barrera para evitar las discontinuidades entre los diferentes tramos. El sellado debe realizarse con productos que garanticen la estanquidad al gas radón, como pinturas aislantes, recubrimientos de capas plásticas, masillas flexibles, perfiles de goma u otra solución que produzca el mismo efecto.
6 La barrera horizontal deberá prolongarse por los paramentos verticales (muros, fachadas) hasta 20 cm por encima de la cota exterior del terreno.
7 Los pozos de registro, arquetas de acometida, huecos o patinillos en contacto con el terreno y todos aquellos elementos que supongan una discontinuidad de la barrera, serán en la medida de lo posible estancos a los gases y se realizarán:
a) con hormigón armado impermeable al agua;
b) con una capa de material impermeable al agua;
 c) disponiendo de una barrera frente al radón.

Cámara de aire horizontal ventilada :
1 En el caso de cámara de aire horizontal la superficie del terreno bajo la cámara es conveniente que disponga de una capa de hormigón de limpieza.

Cámara de aire vertical ventilada :
1 Como cámara de aire vertical ventilada podría considerarse una cámara bufa exterior o un patio inglés continuos, aunque no estén totalmente abiertos por la parte superior.

Sistemas de despresurización :
1 Los elementos de captación, tanto arquetas como tubos perforados, deben situarse centrados en el espesor de la capa de relleno especificada en el apartado 3.3, para que se utilice toda su superficie en la extracción del aire.
2 Cuando se vierta directamente el hormigón de la solera sobre la capa de relleno, ésta se protegerá, por ejemplo, mediante una capa de geotextil, para evitar que sus huecos se saturen, así como que se inutilicen las arquetas o los tubos perforados.

Mantenimiento y conservación: 
1 Las operaciones necesarias durante la vida de los sistemas de protección frente al radón para asegurar el funcionamiento, aumentar la fiabilidad y prolongar la duración de la misma, se englobarán en un plan de mantenimiento.
2 Deben realizarse al menos las operaciones de mantenimiento que, junto con su periodicidad, se incluyen en la tabla 6.1 y las correcciones pertinentes en el caso de que se detecten defectos. Deben además seguirse las especificaciones concretas de los materiales y sistemas empleados para garantizar la durabilidad de los sistemas de protección:




Operaciones de mantenimiento:
                                                               Operación                                           Periodicidad

Conductos                 Limpieza                                                                              1 año     
                                  Comprobación de la estanqueidad aparente                        5 años
Aberturas                  Limpieza                                                                              1 año
Extractores                Limpieza                                                                              1 año
                                  Revisión del estado de funcionalidad                                  5 años
Filtros                        Revisión del estado                                                             6 meses
                                  Limpieza o sustitución                                                        1 año
Sistemas de control   Revisión del estado de sus automatismos                           2 años

NOTAS: Para mayor información:

Código Técnico Edificación: Documento Básico HS- Salubridad
Mapas de zonas expuestas al radón:
Consejo de Seguridad Nuclear (https://www.csn.es/mapa-de-esposicion-al-radon-en-espana)


domingo, 17 de noviembre de 2019

Alumbrado de emergencia

El pasado 26 de septiembre, este Administrador de Fincas fue invitado por la Asociación APIEM a asistir a una jornada  técnica sobre "Alumbrado de emergencia: sistemas autotest, mantenimiento y control".

La jornada, muy interesante, estuvo impartida por NORMAGRUP y el ponente, D. Alfredo Fernández Olano, Director  de Marketing de la  misma,  demostró tener suficientes conocimientos del tema a tratar y todo lo relacionado con ello.

¿Porqué digo que el tema era interesante?: Sencillamente porque desde el pasado 9 de julio de este año es obligatoria la instalación de equipos de alumbrado de emergencia que dispongan de un sistema automático de control del funcionamiento y de la autonomía. 

La Comunidad de Madrid publicaba en su Boletín Oficial del día 8 de abril pasado el decreto 17/2019, de 2 de abril, por el que se desarrolla el procedimiento de ejecución, registro y comunicación de las inspecciones periódicas de instalaciones eléctricas de baja tensión, de las excepciones de las instalaciones eléctricas comunes en fincas y se establecen criterios de seguridad en los suministros complementarios en algunos locales de pública concurrencia.

Este nuevo Decreto de la Comunidad de Madrid afecta a muchos de los edificios de viviendas que administramos, ya que si hasta finales de 2013 era obligatorio que sus instalaciones eléctricas comunes pasaran una inspección cada 10 años (cuando tuvieran una potencia total instalada superior a 100 KW  o 24 o más suministros -Real Decreto 842/2002), a partir del 9 de julio 2019 se hace obligatorio para los edificios de viviendas con más de 16 suministros, independientemente de la potencia de la instalación.

La primera inspección periódica de las instalaciones eléctricas comunes de edificios de más de 16 suministros de una antigüedad mayor a diez años se efectuará antes de la fecha que se indica a continuación, según el número de suministros de los edificios (Disposición adicional única del Decreto 17/2019):
  1. Antes del 1 de diciembre de 2020: 24 o más suministros.
  2. Antes del 1 de diciembre de 2021: 22 a 23  suministros. 
  3. Antes del 1 de diciembre de 2022: 20 a 21  suministros.
  4. Antes del 1 de diciembre de 2023: 18 a 19  suministros.
  5. Antes del 1 de diciembre de 2024: 17  suministros.
Igualmente, establece algunos criterios de seguridad para los suministros complementarios y regula los equipos de alumbrado de emergencia para los edificios de viviendas. y locales públicos.

Fijaos la importancia que puede tener, entre otras, el cumplimiento de estas inspecciones eléctricas, cuando  a finales de septiembre se ha producido un incendio en una de las viviendas de una Comunidad que administramos, afortunadamente sin problemas personales, pero con gran susto para los residentes en el edificio debido al humo que se extendió por la escalera.

El Cuerpo de bomberos en su intervención informaron que, gracias a que la instalación general del edifico se había realizado recientemente (eran más de 24 viviendas) y correctamente con arreglo a normativa, los daños no habían sido más importantes.

Ese incidente motivó la publicación de un artículo: "Quiero estar seguro en mi casa...ante un incendio". (Si aún no lo has leído pulsa  aqui para leerlo). Además de las reuniones que el Colegio de Administradores de Fincas de Madrid esta manteniendo con representantes del Cuerpo de Bomberos del Ayuntamiento de Madrid y la Comunidad de Madrid para aprobar unas pautas de colaboración y en las que participo como integrante de varias Comisiones de trabajo.

Veamos qué podemos informar a nuestros administrados sobre, "lo más importante respecto al alumbrado de emergencia":

El alumbrado de emergencia es aquel instalado para ser utilizado cuando existe un fallo en la alimentación del alumbrado normal.

Existen dos tipos de luminarias de emergencia:
  • Aparatos autónomos: luminaria que proporciona alumbrado de emergencia de tipo permanente o no permanente en la que todos sus elementos (batería, lámpara, mando, etc) están contenidos dentro de ellas o a menos de 1 metro de distancia.
  • Aparatos alimentados por fuente central: luminarias que están alimentadas a partir de un sistema central no incorporado en la propia luminaria.
Las luminarias se pueden definir también según dos parámetros:
  • Según el flujo luminoso: Lúmenes declarados por el fabricante de la luminaria 60 segundos después del fallo de alimentación y que se mantiene de modo continuo hasta el final de la duración asignada de funcionamiento ( aproximadamente 200 lúmenes).
  • Según la autonomía: tiempo declarado por el fabricante durante el cual se emite el flujo luminoso asignado (normalmente 1 hora y en los hospitales 2 horas).
Existen tres modos de funcionamiento de las luminarias:
  • Modo en alerta: La luminaria de emergencia se encuentra a la espera de un fallo de suministro eléctrico para entrar en funcionamiento.
  • Modo de emergencia: La luminaria de emergencia proporciona alumbrado estando alimentado por su fuente de energía interna, cuando falla la alimentación normal.
  • Modo en reposo: La luminaria de emergencia ha sido apagada intencionadamente mientras la alimentación normal está interrumpida, o que ha transcurrido la autonomía o la duración asignada y no se ha restablecido la alimentación normal y  que en el caso de regreso de la alimentación normal, vuelve automáticamente al estado de alerta.
Clases de luminarias atendiendo al modo de funcionamiento de la fuente lumínica:
  • No permanente: Luminaria en la que la fuente lumínica solo está encendida únicamente cuando falla la alimentación de alumbrado normal.
  • Permanente: Luminaria en la que la fuente lumínica está encendida permanentemente tanto en presencia de red eléctrica como en ausencia de ella.
  • Combinada: Luminaria en la que existen dos o más lámparas, de las que al menos una está alimentada a partir de la alimentación de alumbrado de emergencia y las otras a partir de la alimentación de alumbrado normal.
Actualmente, con la tecnología LED como fuente de luz, se han dejado de utilizar luminarias de emergencia combinadas pasando a ser todas no permanentes o permanentes. Cuando se utilice un indicador luminoso del tipo LED debe cumplir con los requisitos de color de la Norma 600073 que debe ser verde.

También existen los equipos de alumbrado de emergencias inteligentes. Estos equipos son capaces de mostrar el estado y duración de las luminarias, sin necesidad de cortar el suministro eléctrico de la instalación a cada luminaria, dejando que se agoten las baterías, para su comprobación por medios visuales. 

Cuando tengamos que instalar o modificar instalaciones de luces de emergencia es conveniente que pidamos que sean de tecnología LED, no sólo por el ahorro energético que representan sino también porque dan mayor eficiencia energética. Los nuevos equipos disponen de ópticas más eficientes que permiten cubrir superficies mayores, con lo que se consigue reducir el número de puntos de luz de alumbrado de emergencia.    

domingo, 3 de noviembre de 2019

Quiero estar seguro en mi casa...ante un incendio

Este Administrador de Fincas colegiado asistió el pasado 28 de octubre a una jornada técnica organizada por la Asociación de Investigación para la Seguridad de Vida y Bienes (CEPREVEN) bajo el título "Incendios Domésticos: prevención y protección".

Todas las ponencias fueron muy interesantes, pero destacaría la de D. Carlos Arribas Blanco (representante del Cuerpo de Bomberos del Ayuntamiento de Madrid) y la de D. Juan de Dios Fuentes (SIEMENS), ya que su temática es la que más puede ayudar a nuestros administrados para conocer las causas que motivan los incendios dentro de sus viviendas y cómo poder evitarlas. Las dos han servido de base para este artículo, al igual que otras recomendaciones del Cuerpo de Bomberos del Ayuntamiento de Madrid y experiencias propias.

Las estadísticas de los últimos años nos dicen que la mayoría de las intervenciones del Cuerpo de Bomberos del Ayuntamiento de Madrid se realizan mayoritariamente en las viviendas. De 1612 intervenciones en 2018, 1295 corresponden  a viviendas particulares, lo que representa un 82%. Con el agravante de que en 2019 ya se han registrado 6 fallecimientos como consecuencia de un incendio.

Es muy  interesante conocer las causas principales de estos incendios domésticos para tenerlas en cuenta y que nuestros administrados y los ciudadanos en general procuren evitarlas por medio de medidas correctoras.

Existe la creencia generalizada que los incendios se producen mayoritariamente en las cocinas. Sin embargo, las estadísticas lo desmienten. Mayormente se producen en los salones y dormitorios. Pero veamos esas causas, dónde y cómo se provocan y cómo corregirlas:
  • En las cocinas: los hornos, campanas extractores y electrodomésticos en general.
    • Cuidar la limpieza y eliminar acumulación de grasas, especialmente en las campanas extractoras.
    • Realizar una correcta instalación de los aparatos y hacer un uso adecuado de los mismos.
    • No colocar muy juntos los aparatos para evitar sobrecalentamientos  y estar atentos por si algún aparato no funciona correctamente. 
    • Cuidado con dejar alimentos en la placa de cocción o el horno y ausentarse para hablar por teléfono o cualquier otra circunstancia: el aceite puede arder y provocar un incendio.
    • No cocine con mangas anchas en su vestimenta.
    • Si se cocina con fuegos de gas y la placa está situada delante de una ventana, no poner cortinas que pueden arder por una llama que se provoque o el aceite que arda.
    • Problema con algunas personas mayores: ¡Siempre lo he hecho así y nunca ha pasado nada!
  • Instalaciones eléctricas:
    • Deben ser realizadas y mantenidas por personal cualificado para ello.
    • Procurar no sobrecargar ni las líneas ni los enchufes (ojo con las regletas de varios enchufes).
    • No manipular los cuadros eléctricos salvo por personal cualificado y mucho menos manipularlos en el cuarto de contadores general para hacer puentes y pagar menos consumo a las Compañías suministradoras.
    • Extremar el cuidado en viviendas muy antiguas y en las que la instalación eléctrica sean las originales.
  • Cigarrillos:
    • Son muy peligrosos los cigarrillos mal apagados. Una colilla echada a la basura sin estar apagada totalmente puede originar un gran incendio. 
    • ¡Cuántos incendios se han producido  por fumar en la cama o el sofá y quedarse dormido!
    • Cuidado con los dispositivos para cargar los mecheros. La botella amarilla del suministro de gas puede explotar y tiene fuerza suficiente para demoler tabiques. (En la última explosión en una vivienda del Puente de Vallecas se presupone que pudo ser esa la causa)
  • Velas:
    • Muy importante apagarlas al acostarse o al ausentarse de casa.
    • Encenderlas a una distancia razonable de cortinas u objetos que puedan arder.
    • Procurar estar pendientes de ellas en el momento en que se consumen.
    • Antes de encender una vela protegerla con un recipiente adecuado.
    • Evite las corrientes de aire: pueden arder materiales próximos.
    • No use velas en los dormitorios, ni en presencia de niños ni mascotas.
    • En Navidad aleje las velas de cualquier elemento decorativo.
  • Calefactores con puntos incandescentes:
    • Encenderlos alejados de muebles y sofás y sobre todo de las cortinas.
    • No utilizarlos para secar la ropa.
    • Siempre apagarlos al acostarse. No dejarlos encendidos mientras dormimos.
    • No sobrecargar la instalación eléctrica y vigilar el cableado del aparato.
  • Calderas individuales para calefacción y/o agua caliente sanitaria:
    • Imprescindible se realice su instalación y la revisión reglamentaria por personal cualificado.
    • No se debe manipular y sí hacerle el mantenimiento que marquen las normativas. 
  • Adornos navideños (muy de actualidad en esta época):
    • Antes de instalarlas, como se suelen guardar de un año para otro, revisar el cableado y las bombillas.
    • Las bombillas colocarlas alejadas de papeles y adornos y no digamos su revisión si se instalan en el árbol de navidad, sea natural o artificial.
    • Siempre apagarlas al acostarse o al ausentarse de casa. 
  • Mantas eléctricas:
    • Desecharlas, sustituirlas o repararlas si tienen el cableado estropeado.
    • No dormir con ellas encendidas. Apagarlas antes de dormirse.
  • Olor a gas al entrar en la vivienda:
    • Si al entrar en la vivienda se detecta olor a gas NUNCA encender ni apagar la luz.
    • No intente localizar el escape con mecheros, cerillas o elementos de llama.
    • Cerrar la llave de paso general del gas de la vivienda.
    • Abrir ventanas para ventilar la vivienda.
    • Avisar a la empresa que suministre el gas y/o al servicio de emergencia.
    • Nunca llamar por teléfono dentro de la vivienda. Siempre en lugar seguro fuera de ella.
Sabemos lo que hay que hacer y lo que no debemos hacer nunca. Pero... ¿qué hacer si a pesar de tomar las medidas, o por no tomarlas (siempre lo he hecho así y nunca ha pasado nada) se produce un incendio?

Nuestra actuación dependerá de varias circunstancias:

       1. Si el incendio se produce en nuestra vivienda:
Para intentar apagarlo, caso que se produzca en nuestra vivienda, es muy recomendable disponer de un extintor, una manta ignífuga y detectores de humo y detector de gas (si guisamos con gas) -es como el seguro, mejor no tener que utilizarlo, pero hay que tenerlo por si acaso-
    • Intentar extinguirlo nada más comenzar. Si tenemos detector de humos nos avisará (luego hablaremos con más detalle sobre los detectores de humos) y podremos conseguir que se quede en una alarma.
    • Si no tenemos en casa un extintor, al menos tener localizado  el más cercano de las zonas comunes del edificio (escalera o portal).
    • Nunca intentar apagar un fuego echándole agua.
    • Si no podemos apagarlo, no dudemos en salir de la vivienda dejando cerrada la puerta.
    • Si el fuego nos impide salir de la vivienda cerrar las puertas de las habitaciones que podamos, tratemos de protegernos en el exterior (terraza o balcón) o asomarnos a una ventana para que nos vean. 
    • Lamar al 112 y dar aviso del incendio.
    • Si salimos de la vivienda, esperar a los bomberos para darles la información que precisen.
     2. Si el incendio se produce por debajo de su vivienda:
    • No salir nunca de la vivienda si hay fuego que nos impida bajar o humo en la escalera. Mueren más personas por el humo que por el fuego.
    • Si no podemos salir de la vivienda, poner trapos/toallas mojados en todas las rendijas de la puerta de entrada para que no nos entre el humo y no abrir la puerta.
    • Si el fuego es por el exterior del edificio o patio, mojar las ventanas  amenazadas por las llamas.
    • Hacer señales desde una ventana para que nos vean desde la calle e intenten evacuarnos. Nunca intente escapar por una ventana: ¡espere a ser rescatado!
    • Llame al 112 e indique su posición y circunstancias que le afecten: problemas de movilidad, si hay niños con usted, el número de personas en la vivienda, etc. 
     3. Si el incendio se produce por encima de nuestra vivienda:
    • No encontraremos humo en la escalera y podremos abandonar la vivienda.
    • Protéjanse con mantas y salgan de la vivienda sin recoger nada. Lo más valioso es la vida.
    • No usar el ascensor bajo ningún concepto, nos podríamos quedar atrapados en él.
    • No correr. Abandonar el edificio con tranquilidad y a ser posible entregar las llaves de nuestra vivienda a los Bomberos, porque es posible que tengan que reconocerla.
    • No alarmar a los vecinos por el telefonillo, ni animarlos a abandonar su vivienda, porque podríamos ponerlos en peligro si alguno de ellos sale a la escalera donde hay humo.
    • Si somos testigos de un incendio llamar a los Bomberos y darles la alarma. No confiar que otra persona lo hará. 
    • LLamar al 112, detallando el número de plantas del edificio, en qué planta es el incendio y si hay gente pidiendo ayuda.
    • Si el número de la calle es complicado de localizar, dar alguna referencia que pueda ser de ayuda para localizar la ubicación.
    • Esperar a los servicios de emergencia en lugar próximo e indicarles el lugar concreto del incidente.
     4. Otras precauciones a tener en cuenta:
    • Contactar con la Policía. Pueden ayudarnos en la custodia temporal de nuestra propiedad.
    • Intentar localizar los siguientes objetos (podemos solicitar ayuda de Bomberos):
      • DNI, pasaporte, carné de conducir, tarjeta sanitaria.
      • Medicamentos esenciales que estemos tomando, tales como pastillas para la tensión o insulina  
      • Gafas graduadas, lentillas, audífonos, prótesis un otros objetos personales.
      • Documentos  de valor como tarjetas de crédito, cheques, libretas de ahorro.
      • Póliza de seguro, dinero, joyas.
    • Si después del incendio se encuentra mal, acudir al médico o llamar a un servicio de Urgencia.
    • Para rearmar cualquier instalación desconectada (gas, electricidad o agua), nuestra responsabilidad es reclamar a los suministradores del servicio para que la comprueben previamente. No intentarlas ponerlas nuevamente en funcionamiento por nosotros mismos.
    • La comida, bebida y medicina expuestas al calor, humo o el hollín deben desecharse.
    • Consultar con nuestra Compañía de seguros si nuestra póliza cubre el alojamiento temporal de un hotel. Si no lo hace, comunicarlo a Bomberos.
    • Hay que conservar todas  las facturas de cualquier gasto que se realice. Es muy importante para poder justificar posteriormente a nuestro seguro los gastos causados por el incendio.
    • Reclamaciones al seguro:
      • Avisar cuanto antes a la compañía de seguros. Informarle de las pérdidas o daños y facilitar una dirección de contacto y un teléfono. Intentar realizar un inventario de los objetos personales, tanto en el interior como en el exterior del inmueble, que puedan verse visto afectados por el incendio. 
      • No retirar ningún objeto dañado del inmueble hasta que finalice la visita del perito.
      • Si no recuerdas el nombre de tu Compañía de seguros llama al Consorcio de Seguros, allí te podrán informar.
      • Si necesitas algún informe relativo a la actuación de Bomberos, llama al teléfono 915 32 32 32 y te informarán de cómo y dónde solicitarlo.Mientras estés desalojado  de tu vivienda notifica tu cambio de dirección a:
        • Responsable de tu empresa o al Jefe de Personal.
        • Familia y amigos.
        • Oficina de correos. Ellos pueden retener o reenviar tu correo dependiendo del tiempo necesario para tu retorno.
        • Repartidores de servicios tales como periódicos, libros, etc.
        • Operador de teléfono y Compañía de gas, electricidad y agua.
        • La Policía, si el incendio es objeto de investigación.
        • A tu Administrador de Fincas.
Dije que al final hablaría sobre los detectores de humos. Y ha llegado el momento.

Considero que su instalación debería ser obligatoria en todas las viviendas, nuevas y existentes de  España. El costo es pequeño y las estadísticas nos dicen que  en los países en los que se ha hecho obligatoria su instalación (Reino Unido, Francia y otros,) los incendios en viviendas domésticas se han reducido entre el 40% y el 50% quedando sólo en conatos.

En España la Fundación MAPFRE viene luchando desde hace años para que se instalen los detectores de humos en las viviendas. Sus estadísticas (nuevamente las estadísticas) nos dicen que el 43,9% de los fallecidos en incendios durante 2018 en España fueron mayores de 64 años. Que el riesgo de morir en un incendio se multiplica por 5,2 si la persona vive sola. Que en 2018 se registraron 42 incendios al día en las viviendas y que en ese período fueron 123 los muertos por estas causas.

Que instalando detectores de humos en una vivienda, ocurre lo siguiente:
  • La prevención disminuye el 50% de los fallecidos en un incendio.
  • La prevención disminuye el 50% de fallecidos nocturnos.
De ahí la importancia y necesidad de instalar detectores de humos en nuestras viviendas, vivamos solos o no. El problema surge al intentar saber qué tipo de detector tengo que instalar, dónde colocarlo y qué requisitos deberían tener. La oferta en el mercado es muy variada en todos los aspectos, desde unos 10 € hasta los 100 € la unidad.

Intentemos dar unos notas que nos ayuden a elegir el o los más convenientes detectores de humos:
  • Tipo de detector:
    • Eléctricos :deben ser instalados por un profesional  por ser más complejos y no se quedan sin batería.
    • A pilas. Utilizan  las pilas AAA y AA.  La duración varía desde 1 año a los 10 años.
    • Recomendables: que sean a pilas, a diez años de duración, que tengan un mecanismo de indicación de batería agotada acústicamente o con luz intermitente, con marcado CE, con alarma acústica de 85 dB. Se recomienda hacer una  prueba de sonido una vez al año. 
  • ¿Dónde instalarlos?:
    • El ideal es en todas las habitaciones de la vivienda, aunque dependerá del tamaño de la misma.
    • Conveniente en el salón y dormitorios.
    • Donde los ocupantes de la vivienda necesiten ayuda.
    • Solo hay que pegarlos o atornillarlos al techo.
  • Requisitos que deberían cumplir:
    • De acuerdo con la Norma EN 14604 de 2005 , en vigor desde 1/8/2008 "Alarmas de humo autónomos, solo para detectores de humo".
    • Marcado CE según la Norma EN 14604 de 2005 "Alarmas de humo autónomos, solo para detectores de humo".
    • Duración de la pila al menos un año según la Norma EN 14604 de 2005 "Alarmas de humo autónomos, solo para detectores de humo".
    • Alarma acústica de 85 dB a 3 metros según la Norma EN 14604 de 2005 "Alarmas de humo autónomos, solo para detectores de humo".
  • ¿Qué ofrece un detector de humos de los más caros respecto a los baratos?
    • Sensor de humo óptico (con célula fotoeléctrica).
    • Batería incorporada con vida útil de 10 años.
    • alarma de 85 dB (activada por detector de humos)
    • LED integrado para informar del estado del aparato.
    • Wi-Fi para alertas remotas.
    • Bluetooth Low Energy para el uso remoto en función de silenciador y para compatibilidad del homekit.
    • Se silencia el detector de humos por alarma disparada accidentalmente desde tu smartphone
    • Alerta de batería baja al llegar los 10 años y debe reemplazarse el dispositivo completo.
    • recuerda realizar prueba de sonido (recomendable 1/año)
Ahora todo depende de ti. Que quieras estar seguro en tu casa, o ... "como siempre lo he hecho así y no ha pasado nada", me quedo como estoy. Sin tomar medida alguna y confiando en la suerte.