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domingo, 20 de octubre de 2019

Salas de Calderas para Calefacción y ACS

Hace unos días el autor del libro "Salas de Calderas para Calefacción y ACS", el Ingeniero Industrial D. José Antonio Plaza Peláez, con el que había coincidido en unas jornadas técnicas, me llamó telefónicamente  para informarme del libro que acababa de publicar y cuya lectura creía que podría ser interesante para el colectivo de Administradores de Fincas. Si esto era así, me preguntaba, ¿cómo podría ponerlo en conocimiento de estos profesionales?

Mi respuesta fue que la mejor forma sería por mediación de nuestro Colegio de Administradores de Fincas de Madrid. Aunque como son muchos los libros, de todas las materias, que son ofrecidos al Colegio, no siempre son aceptados y propuestos.

Si me hacía llegar un ejemplar, me comprometía a leerlo en un tiempo razonablemente corto, y si lo consideraba interesante como Administrador de Fincas colegiado, me comprometía a intentar promocionárselo entre nuestro colectivo. Antes de una hora ya tenía un ejemplar en mi poder y el reto estaba ahora de mi parte. 

Por circunstancias personales no he podido leerlo en el tiempo que habría deseado pero al final lo conseguí.

Partiendo de la realidad de que los Administradores de Fincas colegiados (AFc) no tenemos que ser técnicos  especializados en las instalaciones de calefacción y agua caliente sanitaria (ACS) de los edificios que administramos, aunque algunos lo seamos. Y puesto que vamos a llevar el mantenimiento y las reparaciones de esas instalaciones sí es conveniente, como dice el autor, que al menos tengamos un conocimiento amplio de "los distintos sistemas de calefacción, sus componentes y las leyes que rigen su comportamiento, y las soluciones a los problemas más habituales que se dan en este tipo de instalaciones".

Me he leído con detenimiento las 320 páginas de que se compone el libro, incluso subrayando los párrafos que me llamaban la atención de sus 10 capítulos y el resultado es el siguiente:

Los capítulos 1 al 5 son un recorrido por la historia de cómo el ser humano se ha ido calentando a lo largo de los tiempos, así como los diferentes materiales que le han servido para encender los diferentes aparatos que le proporcionaban calefacción y el agua caliente. Terminando en el quinto capítulo con el equipamiento de una sala de calderas.

El capítulo 6 se dedica a informar sobre toda la normativa y reglamentación que rigen desde el 21 de junio de 1968 en se aprobó el reglamento sobre Utilización de Productos Petrolíferos para Calefacción y otros usos no Industriales, hasta la fecha.

"Anteriormente a esta fecha, 21/06/1968, las instalaciones centrales de calefacción y ACS se realizaban sin mas referencia que las buenas prácticas".

El capítulo 8 (me salto el 7 a propósito), esta dedicado a la sala de caldera como volumen de control. Es un capitulo técnico y al colectivo de los AFc les puede interesar como cultura general.

Sin embargo, la lectura de los capítulos 7, 9 y 10 deberían ser de obligado cumplimiento para todos aquellos AFc que quieran estar documentados y poder informar con conocimiento de causa a sus administrados, así como comprender los presupuestos que las Empresas de mantenimiento nos envían cuando se produce una avería en las Salas de Caldera, las quejas más habituales achacadas a éstas y cómo serán las que se podrán utilizar en el futuro como consecuencia del cambio climático y la sustitución de los combustibles fósiles por energías renovables.   

La lectura del libro, aunque sea técnico, resulta amena, sencilla y comprensible para los no técnicos. Además de leerlo sería interesante que el autor se ofreciera para dar una jornada informativa al colectivo de Administradores de Fincas colegiados en nuestro Colegio a fin de poder informar en directo y aclarar las dudas que la lectura del libro pudiera haber creado en algunos compañeros.

Me informa el autor del libro: "que se pueden adquirir ejemplares a través de las dos direcciones de correo electrónico:
  • asociacioningenieros@aedici.com        Tf: 910 316 656
  • joseantonio@idafe.es                                
Sólo hay que enviar un escrito a cualquiera de esas dos direcciones de correo electrónico, señalando el nº de ejemplares del libro que desean e indicando la dirección de envío y los datos de facturación.

Adjuntando copia del carnet de colegiado del CAF de Madrid tendrá un descuento del 15%. Los gastos de envío son gratuitos"

Ya sé que algunos AFc diréis que el día a día de nuestros despachos, a veces es estresante, que no nos deja tiempo para formarnos con lecturas de libros. Pero creo que hay que hacerlo. Cuanto más formados e informados estemos más nos valorarán y respetarán. Y con esa intención algunos luchamos por haceros las cosas más fáciles y al alcance del poco tiempo libre que nuestra profesión nos deja.


lunes, 2 de septiembre de 2019

HACIENDO AMIGOS...


Este Administrador de Fincas fue invitado por un representante de ENERGY FLOW CONCEPT (Consultora de ingeniería) a participar en un debate abierto, que se celebraba el pasado 18 de julio, sobre la nueva postura del administrador de fincas en los nuevos modelos de ciudad sostenible.

La propuesta del debate estaba planteada por MARES (1) con el objetivo de constituir una asociación de administradores/as de fincas con criterio ecosocial, que disponga de las herramientas necesarias para poder abordar el fututo de la sostenibilidad en nuestras ciudades, siendo uno de sus objetivos fundamentales la rehabilitación energética integral de edificios.

- (1) MARES: Es un proyecto promovido por el Ayuntamiento de Madrid junto a ocho socios: Dinamia, Estudio SIC, Vivero de Iniciativas Ciudadanas, Ecooo, Todo por la Praxis, Agencia para el Empleo, Acción contra el Hambre y Tangente.-

Dos eran los objetivos que figuraban en el cartel anunciador de la sesión:
  1. La figura del administrador de fincas en el nuevo modelo de ciudad sostenible.
  2. Debate abierto sobre la constitución de una asociación de Administradores de fincas con criterio ecosocial.
A la reunión asistimos 13 personas: 5 Administradores de Fincas colegiados, 1 representante de FAIN ASCENSORES, 4 representantes de Ecooo y 3 representantes de Energy Flow Concept.

Nada más comenzar los promotores de la misma, a presentar la reunión, tuve la sensación que no tenían una idea clara de lo que son las Administraciones de Fincas, ni del papel importante e imprescindible que tienen los Administradores de Fincas colegiados en todos los procesos de rehabilitaciónes constructiva y energéticas.

Comentaban que las Administraciones de Fincas, mejor dicho los Administradores de Fincas, no estaban preparados para la rehabilitación energética integral de los edificios y que existían dos importantes barreras, entre otras, para que no se pudieran realizar esas intervenciones: La financiación económicala valoración de la importancia de ejecutarlaspor parte de los administradores de Fincas, debido a que, al parecer, algunos se quejan del gran trabajo que les representa cada rehabilitación cuando no se les pagan honorarios por ese trabajo extraordinario.

A estos argumentos se les respondió que efectivamente la financiación económica es una de las más importantes barreras para que las Comunidades de Propietarios se planteen realizar obras de rehabilitación que no sean imprescindibles por rotura o por decreto.  Dado que desconfían de las subvenciones que se prometen y luego no se materializan por agotarse las cantidades presupuestadas. Motivo por el que prefieren prestamos a bajo interés.

En cuanto a la preparación del colectivo de  Administradores de Fincas colegiados (AFc) para la rehabilitación energética estamos informándonos y formándonos para asesorar a nuestros administrados y dominar los temas cuando se tengan que hacer intervenciones en nuestros edificios, en cuya labor el colegio de A.F. de Madrid está desarrollando un importante papel con los numerosos cursos y jornadas que está ofreciendo a sus colegiados.

Exactamente igual que ocurre con los colectivos de los restantes agentes que intervienen en las rehabilitaciones: técnicos, empresas y Organismo Públicos. Dado que es un hecho constatado que existen pocos técnicos y empresas que dominen la rehabilitación energética.

Sin embargo los AFc. tenemos una gran ventaja sobre todos los técnicos y empresas que tengan que realizar una rehabilitación energética en alguna de las Comunidades de Propietarios que administramos.

Nosotros no tenemos que ser técnicos en esa materia, aunque algunos lo seamos, y sólo necesitamos, como ya he dicho, informarnos y formarnos para asesorar y poder discutir con los otros agentes con conocimiento de causa. Pero tenemos una gran experiencia en rehabilitación edificatoria, en algunos casos mayor que los técnicos y las empresas.

Desde el año 2000 en que se implantó la Inspección Técnica de Edificios (ITE) en Madrid, los que administramos en la zona centro hemos realizado dos inspecciones a nuestros edificios (2000 y 2010) y eso, incluso a los que no son técnicos, les ha dado unos conocimientos y experiencias que pocos de los otros agentes deben tener. Por lo que estaremos preparados y no nos preocupa tener que hacer ahora las rehabilitaciones energéticas que correspondan.

En cuanto a nuestro interés o desinterés por hacer rehabilitaciones integrales en nuestros edificios, volvemos a decir lo mismo. No depende de nosotros la decisión, solo asesoramos a nuestros administrados. Son ellos los que deciden y la experiencia nos dice que las Comunidades de Propietarios, en general, funcionan por rotura o decreto.

Y si hemos sido capaces de realizar numerosísimas ITEs en nuestras Comunidades de Propietarios, con las importantes obras que se tuvieron que hacer en las primeras que se pasaron, sin cobrar honorarios extraordinarios, lo volveremos a hacer. Aunque no  nos parezca justo ni normal. Pero los que quieren “vender sus productos (proyectos, obras, instalaciones y licencias)” que no nos pidan que pongamos el mismo interés que ellos, en soluciones con las que muchas veces, incluso podríamos no estar de acuerdo, y por las que sí van a cobrar sus trabajos.

Seguidamente, los promotores de la reunión, pasaron a explicarnos en que consistía esa “asociación de Administradores de Fincas” y cuales serían sus objetivos.

No me quedó muy claro. Entendí que a esa asociación pertenecerían tanto Administradores de Fincas, como Empresas dedicadas a la rehabilitación energética y técnicos. Puesto que los objetivos de la asociación serían la rehabilitación integral energética de edificios.

Difícil asociación si ambas partes defendemos intereses distintos: Nosotros los AFc, los intereses de nuestros administrados que son los que tienen que compran y pagar todo lo relativo a la rehabilitación energética y el resto de asociados, técnicos y empresas, sus propios intereses al venderles sus proyectos, informes e instalaciones.

Para los Administradores de Fincas que se asociaran tendría un “plus de valor” ante las Comunidades de Propietarios que tuviesen, o quisieran, realizar esas rehabilitaciones energéticas. Pensaban que a la hora de realizar esas rehabilitaciones, las Comunidades de Propietarios preferirían contratar a un Administrador de Fincas de la asociación, como garantía de una mejor ejecución de las obras.

Además para incentivar el interés de los Administradores de Fincas adscritos a la asociación, en todos los presupuestos que se presentaran figuraría una partida de  honorarios por su gestión.

Los Administradores de Fincas asistentes les informan que no creen que las Comunidades de Propietarios vayan a sustituir a su administradores por otros pertenecientes a esa asociación por el solo hecho de que esta esté especializada en la rehabilitación energética de edificios.

Además una asociación de Administradores de Fincas no tiene muchas posibilidades de mantenerse fuera del ámbito del Colegio de Administradores de Fincas, en este caso, de Madrid. A las evidencias nos remitimos con el poder de convocatoria  que ha tenido esta reunión, 5 colegiados.

Por otra parte, no se considera la solución más eficaz la que nos están proponiendo de sustituir las instalaciones de los edificios en primer lugar, cuando todos los técnicos especialistas en la materia de rehabilitación energética, recomiendan que el camino a seguir es el siguiente:
  1. Tratar las envolventes de los edificios (fachadas y cubiertas), para evitar y/o disminuir las pérdidas energéticas que tiene los edificios actuales.
  2. Sustituir las instalaciones actuales de calefacción, aire acondicionado, y ventilación, por otras más modernas que incluyan energías renovables. 
Después de algunas deliberaciones se acuerda que se nos remitirá un acta de la reunión celebrada y se propondrá mantener una reunión con representantes de la Junta de Gobierno del Colegio de Administradores de Madrid, para tratar el tema de la asociación, o crear una Comisión de trabajo que estudie la propuesta.

El 22 de julio recibí el acta de la reunió celebrada que nos habían prometido, quedando muy sorprendido por su contenido, que a continuación expongo:


ACTA DE REUNIÓN MAR DE ENERGÍA
Nombre de reunión:ASOCIACIÓN ADMINISTRADORES DE FINCAS
Tipo de reunión:

Convocante:
XXXXXXXXXX (Ecooo) MAR DE ENERGIA
Fecha:
 18/07/19
Hora:
17H
Lugar:
 C/TOLEDO 108
PARTICIPANTES
No.
Nombre
Entidad
1
XXXXXXXXXX
Admin. de Fincas
2
XXXXXXXXXX
Admin. de Fincas
3
XXXXXXXXXX
Energy Flow Concept
4
XXXXXXXXXX
Fain Ascensores
5
XXXXXXXXXX
Ecooo
6
XXXXXXXXXX
Admin. de Fincas
7
XXXXXXXXXX
Ecooo
8
XXXXXXXXXX
Admin. de Fincas
9
XXXXXXXXXX
Energy Flow Concept
10
XXXXXXXXXX
Ecooo
11
XXXXXXXXXX
Energy Flow Concept
12
XXXXXXXXXX
Admin. de Fincas

PUNTOS DE DISCUSIÓN-ORDEN DEL DÍA
1
Presentación de los participantes
2
Presentación del proyecto Mares, WEDOIT
3
¿Porqué una asociación de administradores de fincas
4
Intervenciones
5
Hoja de ruta
DESARROLLO DE LA REUNIÓN
Se expone la propuesta del Mar de energía, idea general antecedentes/diagnostico
La profesión de administrador/a de fincas se construye a partir del hecho de tener que lidiar diariamente con el peor cliente de mundo: la comunidad de propietarios. En un marco cultural de creciente e irreductible individualismo, sacar adelante proyectos colectivos (y más en un contexto social en el que el vínculo entre las personas no es voluntario) constituye una tarea hercúlea y por consiguiente la única estrategia adaptativa posible para el profesional es la pasividad más absoluta. Se trata de hacer el mínimo posible, el sota, caballo y rey de la gestión de comunidades, pues cada propuesta que quede fuera de ese mínimo solo trae dolores de cabeza.
El resultado es una propuesta de valor de cuota mínima/servicio mínimo que desaprovecha completamente el enorme potencial de mejora de la calidad de vida de las personas y de revalorización de las viviendas, que se derivaría de aprovechar las economías de escala de los proyectos colectivos, frente a la solución por defecto individualista.
Hablamos de economía colaborativa, pero también de economía comunitaria. Hablamos de rehabilitación integral, frente a la rehabilitación de cada vivienda (que el aislamiento vaya por dentro del muro exterior en lugar de por fuera). Hablamos de soluciones innovadoras de agregación de demanda, servicios compartidos, autoconsumo energético, aprovechamiento de zonas comunes, renaturalización del edificio.
Una asociación puede catalizar la energía de esos/as administradores/as más ambiciosos/as y, al mismo tiempo, puede convertirse en el punto de encuentro con vecinos/as y presidentes/as con más inquietudes y empresas de todo tipo que tengan un acceso directo a un colectivo de profesionales con ganas de hacer cosas y, consiguientemente, de contratar productos y servicios.
Se ponen encima de la mesa por los presentes multitud de elementos comunes que puedan definir la propuesta de Valor como son: Herramientas/soluciones, Trabas/Impedimentos a la Rehabilitación, Coste de actuaciones vs ahorros derivados, Desapego/desafección propietarios vs Vecinos activo/pionero, Administradores de fincas como punta de lanza/ procesos de mediación y facilitación, Retribución a la gestión, agenda política (lobby), Valor diferencial.
Mas importante que el ¿Cómo? Es el ¿Para Qué? Quizás el espacio de estos diálogos surgidos desde las diferentes visiones y roles no sea una Asociación, pero sí que debe ser un nuevo lugar donde comenzar a preparar la visión global del Para qué.
Gran parte de los Administradores de fincas presentes señalan que este nuevo espació debe hacerse desde el colegio profesional, quizás como una nueva comisión, sección o como deba denominarse, a través de la cual se sumen colegas con las inquietudes/necesidades que inicialmente se detectaron desde la propuesta del mar de energía y otras que puedan surgir de las experiencias profesionales personales de los que a futuro  la integren.

Nos posponemos a una segunda Reunión en septiembre, ya sea en el Mar de Energía o en el Propio Colegio de administradores de fincas madrileño, para pensar en un documento base inspirador que se ponga en común dentro de un grupo de trabajo, que defina ¿Como?  ¿Dónde?  ¿Para qué?

El día 27 de julio contesto en referencia al acta recibida con el siguiente escrito:

Por estar fuera de Madrid desde el día 18 en que se celebró la reunión no he podido leer el acta enviada, cuya lectura me ha dejado desagradablemente sorprendido.

Si algo sabemos hacer los Administradores de Fincas colegiados es levantar actas de las reuniones a las que asistimos como Administradores/secretarios. Y desde luego a ninguno de nuestro colectivo se le ocurriría hacer una como la recibida. Puesto que lo más seguro es que se la impugnaran ante un Juez y también es probable que tuviese la pérdida de esa Comunidad de Propietarios.

Me explico:

-  Desconozco quién ha redactado el acta, ya que la firma: “Mar de Energía”. Lo que es lo mismo que decir, NADIE. Puesto que MAR es un proyecto del Ayuntamiento y al tratarse de la energía, corresponde al distrito Centro. Aunque me figuro  que la redacción habrá sido por XXXXXXXXX - que fue quien me invitó a la reunión-, o por XXXXXXXXXX –que llevó la presentación y moderó la reunión-

- Los participantes no fueron 12, como figura en el acta, fuimos 13, al incluir a XXXXXXXX(Ecooo), aunque sí figure como convocante. (5 Administradores de Fincas, 1 representante de Fain ascensores, 4 representantes de Ecooo y 3 representantes de Energy Flow Concept)

Lo anterior no tiene mayor importancia, lo desafortunado son los juicios que expone el redactor del acta y que en ningún momento se expresó por ninguno de los cinco Administradores de Fincas presentes:

1,- En el acta se dice: “La profesión de administrador/a  de fincas se construye a partir del hecho de tener que lidiar diariamente con el peor cliente del mundola comunidad de propietarios. ¿Quién dijo esa barbaridad?, ¿de dónde lo han sacado?.  Mis clientes –yo les llamo administrados-, nuestros administrados en general son buenos clientes, diferentes a otro tipo de clientes del mercado laboral y/o profesional debido a la diversidad de personas que componen cada Comunidad de Propietarios. No pueden ser los peores clientes del mundo cuando algunos administradores llevamos, 20, 30 ó 41 años, administrando algunas Comunidades de Propietarios. Pero si lo fueran ¿porqué tienen ustedes tanto interés en trabajar para ellas?

2.- En el acta se dice: “En un marco cultural de creciente e irreductible individualismo, sacar adelante proyectos colectivos (y más en un contexto social en el que el vínculo entre las personas no es voluntario) constituye una tarea hercúlea y por consiguiente la única estrategia adaptativa posible para el profesional es la pasividad más absoluta. Se trata de hacer el mínimo posible, el sota, caballo y rey de la gestión de comunidades, pues cada propuesta que quede fuera de ese mínimo solo trae dolores de cabeza.

El resultado es una propuesta de valor de cuota mínima/servicio mínimo…”

Esto no se dijo en la reunión por parte de ningún administrador, ni por alguno de los presentes. Además de otra barbaridad es una afrenta para nuestro colectivo de Administradores de Fincas. Y demuestra la ignorancia del redactor del acta sobre las Comunidades de Propietarios y sobre los Administradores de Fincas colegiados 

Esto equivale a decir que los componentes de las Comunidades de Propietarios, no solo son los peores clientes del mundo, sino también tontos e ignorantes. Puesto que pagan a unos profesionales durante años para que hagan lo menos posible y con una pasividad más absoluta.

En cuanto a los Administradores de Fincas en general somos unos malos profesionales, que se aprovechan de sus clientes prestando su trabajo con el mínimo esfuerzo posible y con unos servicios mínimos.

Y ustedes que se consideran buenos profesionales, con ideas innovadoras y ganas de trabajar ¿se quieren asociar con nuestro colectivo que está maleado por tantos años de no dar más que lo mínimo posible?

Hasta el año 2000 en que se implantó en Madrid el Informe Técnico del Edificio (ITE), el mantenimiento de los edificios en general se realizaba por rotura de alguno de sus elementos. Es a partir del año 2.000 con la ITE que se tienen que rehabilitar y mantener los edificios por decreto. Y somos los Administradores de Fincas los que nos hemos encargado, sin cobrar honorarios por ello, en general, de todos los trámites, coordinaciones entre propietarios, empresas, técnicos y Administraciones públicas, de realizar todo lo referente a esas conservaciones y rehabilitaciones de edificios, que por normativa les corresponden.

A partir del año 2000 y hasta la fecha son once las diferentes inspecciones que deben pasar los edificios de nuestras Comunidades de Propietarios y nosotros los encargados de que las pases y subsanen los defectos detectados. Todo ello sin cobro de honorarios en general, y sin que por ello no pongamos todos  nuestros conocimientos y dedicación para prestar el mejor servicio posible a nuestros administrados.

Para ello tenemos que estar en una formación permanente para adquirir los conocimientos necesarios sobre todas las nuevas tecnologías que se producen.  Al igual que tienen que hacer otros profesionales técnicos, como seguramente han tenido que realizar ustedes mismos.

Nuestro Colegio de Administradores de Fincas de Madrid es parte fundamental de esta formación continua de puesta al día, con sus circulares informativas y cursos de formación presenciales y online. Independientemente que algunos administradores de Fincas colegiados la completemos con nuestra asistencia a diversos cursos, jornadas técnicas y Congresos organizados por otros colectivos y Organismos Públicos.

Pero nunca olviden una cosa y ténganla muy presente. Asociados ¿porqué? ¿para qué?Nunca estaremos defendiendo los mismos intereses. Nosotros, los Administradores de Fincas colegiados defendemos los intereses de nuestros administrados y ustedes defienden sus propios intereses.

3.- Por último les agradecería que el acta remitida, que desconozco si se ha publicado en algún otro sitio, se rectifique y eliminen todos los conceptos que se ha inventado el redactor de la misma y se atenga a la buena practica de redactar un acta: Poner exactamente lo que se dijo en la reunión.

           Firmado: Salvador Jiménez Hidalgo, colegiado nº 2662 de Madrid.

Dejo a criterio del lector que juzgue si esta es la mejor manera de “hacer amigos para venderles mis servicios o instalaciones”, a pesar de poner delante de nuestro colectivo “la zanahoria” de incluir nuestros honorarios en sus presupuestos. Como si nuestras Comunidades de Propietarios fueran tontas y nosotros poco profesionales a la hora de informarlas.

sábado, 29 de junio de 2019

Cambio Climático, Olas de Calor e Islas de Calor

En estos días se está hablando mucho sobre el cambio climático y sus efectos sobre las olas de calor que estamos sufriendo en España. Y como todo lo que afecta a nuestros administrados y a los edificios en que viven nos afecta a los Administradores de Fincas colegiados, no está de más que intentemos reflexionar sobre el tema.

De pequeños estudiábamos que en el pasado habían existido épocas glaciales y épocas de deshielo entre otras, aunque en los últimos 50 años hemos vivido en una época muy tranquila aparentemente sobre el clima mundial. Sin embargo en los últimos días se viene hablando mucho del cambio climático que se está produciendo en el planeta, y aunque algunos no quieran reconocerlo, la realidad es que día a día las noticias nos informan de sucesos inusuales que ocurren como: inundaciones, lluvias torrenciales, nevadas, sequías y temperaturas elevadas por todo el globo terrestre.

Hechos que nos confirman que algo está cambiando en el clima mundial y que de alguna forma nos va a afectar a todos. Por lo que tendremos que aprender a vivir con ello, prever las consecuencias y encontrar soluciones para amortiguar sus efectos.

Una de esas consecuencias es la ola de calor que estamos viviendo estos días no solo en España, si no también en toda Europa, con temperaturas que van a batir muchas marcas. Todo ello nos lleva a preguntarnos ¿qué es una ola de calor?

Según la Agencia Estatal de Meteorología, se define "ola de calor" como un episodio de, al menos tres días consecutivos, en el que como mínimo el 10% de las estaciones meteorológicas registran máximas por encima del percentil del 95% de su serie de temperaturas máximas diarias de los meses de julio y agosto del período 1971-2000.

La Organización Meteorológica Mundial define una "ola de calor" cuando, durante más de cinco días consecutivos, la temperatura máxima diaria excede en cinco grados Celsius a la temperatura máxima media.

Estas olas de calor producen graves daños en las zonas donde ocurren, tanto en las personas, como en el medio ambiente, pero además se manifiestan de una forma especial en las grandes ciudades. Son las denominadas "islas de calor en zonas urbanas", las cuales aumentan los efectos del calentamiento en el centro de las ciudades respecto a zonas periféricas (en Madrid entre 5 y 7 grados de diferencia) y fundamentalmente durante la noche.

¿A qué se debe este fenómeno atmosférico? A varios factores: Los edificios de gran altura, las calles estrechas, las emisiones de calor procedentes de los coches, sistemas de refrigeración, la iluminación, los materiales con los que están construidos los edificios, el asfalto de las carreteras etc. contribuyen a crear turbulencias y disminuir la velocidad del viento con lo que aumenta la temperatura  ambiente durante la noche en las zonas donde existe mayor número de edificios.

Dada la preocupación existente por el cambio climático, en 1988 la Organización Meteorológica Mundial (OMM) y el Programa de las Naciones Unidas para el Medio Ambiente (PNUMA), creó el Grupo Intergubernamental de Expertos sobre el Cambio Climático (IPCC) como órgano internacional encargado de evaluar los conocimientos  científicos relativos al cambio climático.

El IPCC en su quinto informe de evaluación, a través de sus 157 páginas, confirma que el calentamiento global es una realidad, provocada principalmente en los últimos 60 ó 70 años, por el ser humano y que esta originando que la temperatura en superficie continuará aumentando durante todo el siglo XXI, que las olas de calor ocurran con mayor frecuencia y duren más, y que los episodios de precipitación extrema sean más intensos y frecuentes en muchas regiones. El océano se seguirá calentando y acidificando, y el nivel medio global del mar continuará elevándose.

Ante este panorama muchos Gobiernos y Asociaciones están trabajando en diferentes disciplinas para el estudio y análisis de los problemas ambientales y por detectar y promover soluciones para adaptarnos a estos cambios y sus consecuencias.

Una de estas entidades es la Asociación de Ciencias Ambientales (ACA) que está centrada en el Cambio Climático y Transición Energética, mediante una línea de trabajo la "Adaptación al Cambio Climático y Olas de Calor". El desarrollo del programa contempla:
  • Una recopilación y análisis posterior de medidas de adaptación  al cambio climático frente a olas de calor en los sectores de la edificación y del planeamiento urbanístico.
  • Un estudio para identificar estrategias de adaptación al cambio climático por parte de la ciudadanía.
  • Un programa de asesoramiento demostrativo que permitirá reducir los efectos de las olas de calor y la pobreza energética en verano en los hogares.
  • De forma complementaria se realizarán cuatro talleres en Madrid, Guadalajara, Melilla y Valencia.
Para llevar a cabo la adaptación al cambio climático es necesario conocer las posibilidades que se presentan para poder adaptar los hogares, edificios y barrios a las nuevas circunstancias que se presenten a corto y medio plazo.

Para ello, se considera necesario hacer un recorrido por cada una de las medidas que se pueden adoptar, dividiéndolas en tres escalas: escala hogar, edificio y barrio-ciudad.

- Medidas a Escala Hogar:
  1. Medidas de mejora del confort térmico:
    1. Cambios de hábitos en el hogar: 
      1. Ventilar el hogar en las horas más frescas. Utilizar la ventilación cruzada.
      2. Utilizar todo tipo de capas de aislamiento disponible (cierre de ventnas y puertas, bajada de persianas)
      3. Mantenimiento y limpieza de equipos e instalaciones (frigoríficos, etc.)
    2. Refrigeración del hogar:
      1. Instalación de ventiladores de techo.
      2. Si son aparatos de aire acondicionado, con certificación energética clase A+/A++.
      3. Compra de ventiladores de pie.
    3. Sombreado:
      1. Instalación de sistemas de sombreado (persianas, toldos, lamas verticales u horizontales, esterillas, pérgolas)
      2. Plantar vegetación de hoja caduca (vegetación en balcones, ventanas o espacios similares)
    4. Aislamiento térmico:
      1. Aislamiento térmico por el exterior en viviendas unifamiliar.
      2. Instalación de aislamiento térmico en el interior de la cámara de aire (caso de que exista y sea posible) mediante el insuflado de un material aislante
  2. Aislamiento térmico en muros:  (Aislamiento por el interior y aislamiento en la cámara de aire) 
      1. Uso de contraventanas.
      2. Pintar la fachada con colores claros para reflejar la luz del sol.
      3. Reformar y aislar la cubierta de la vivienda.
      4. Instalación de láminas de aislamiento térmico en las ventanas.
      5. Instalación de dobles ventanas.
      6. Ventanas con doble acristalamiento y una cámara de aire en su interior.
      7. Mejorar la estanqueidad de las viviendas (actuar en las cajas de las persianas  
  3. Mejora de la eficiencia energética del hogar:
      1. Sustitución de los equipos de iluminación por otros de bajo consumo.
      2. Instalación de electrodomésticos con alta calificación energética.
      3. Cocinar a primeras horas de la mañana o de la noche.
      4. Utilizar termostatos programables para regular los sistemas de refrigeración.
      5. Instalar equipos de control de consumo energético en la vivienda.
      6. Adecuar la potencia máxima contratada para la instalación eléctrica.
  4. Medidas de ahorro de agua:
      1. Instalación de inodoros con cisternas de doble descarga.
      2. Instalar equipos de control de consumo de agua en la vivienda.
- Medidas a Escala Edificio:
  1. Aislamiento térmico:
    1. Sistema de Aislamiento térmico de fachada por el exterior: Sistema de Aislamiento Exterior (SATE) y aislamiento con fachada ventilada.
    2. Sistema de Aislamiento de fachada por inyección de cámara.
    3. Sistema de Aislamiento térmico interior.
    4. Aislamiento térmico en cubierta: sistemas tradicionales, cubiertas invertidas, cubierta vegetal.
    5. Importante el uso de colores claros en cubiertas no vegetales.
  2. Sombreado:
    1. Paneles móviles exteriores
    2. Parasoles
    3. Aleros.
    4. Toldos enrollables.
    5. En zonas ajardinadas, plantación de especies vegetales autóctona y de bajo consumo hídrico.
  3. Ventilación:
    1. Utilizar un sistema de ventilación mecánica con recuperadores de calor.
    2. Sistema de ventilación cruzada natural.
    3. Sistema de ventilación mecánica de doble flujo con recuperación de calor.
    4. Sistema de ventilación mecánica apoyado por un pozo canadiense con intercambio de calor tierra-aire a 30 metros.
  4. Refrigeración:
    1. Instalar sistemas de evaporación para la refrigeración del aire interior de la vivienda
    2. Chimeneas solares de refrigeración natural
    3. Sistema de control y regulación automática en refrigeración.
  5. Vegetación:
    1. Cubiertas y fachadas vegetales.
    2. Cubierta vegetal sistema Aljibe.
  6. Medidas para la mejora de la Eficiencia Energética del edificio:
    1. Obtener el certificado de eficiencia energética del edificio.
    2. Renovación de instalaciones del edificio: ascensores, calderas, etc.
    3. Utilización de elementos que permitan ahorrar energía desde la domótica o la renovación de elementos.
  7. Medidas de Ahorro de Agua:
    1. Instalar un sistema para utilizar las aguas pluviales: (descargas del baño, el lavavajillas y los jardines)
- Medidas a Escala Barrio-Ciudad:
  1. Vegetación:
    1. Revegetación de calles con especies autóctonas y arboles de hoja caduca para dar sombra en verano y sol en invierno.
    2. Parques y bosques urbanos
    3. Microclimas verdes: Proliferación de zonas verdes en las calles y entre las casas para crear microclimas.
  2. Rediseño de elementos urbanos
    1. Utilizar materiales de colores claros en la construcción y/o rehabilitación de edificios, así como en los pavimentos de las calles.
    2. Uso de pavimentos permeables y porosos que eviten la acumulación de calor.
    3. Uso de asfalto frío y de color claro para minimizar el efecto de la isla de calor.
  3. Medidas de Eficiencia Energética:
    1. Promoción del uso de coches híbridos o eléctricos.
    2. Alumbrado con bombillas de bajo consumo, no incandescentes o alimentadas con placas solares.
    3. Señales luminosas con placas solares.
  4. Medidas de ahorro de agua:
    1. Construcción de estanques de tormentas y otras estructuras similares para recoger el agua de lluvia a través de una red independiente con la que se van a regar los jardines.
    2. Pavimentos permeables para recargar los acuíferos y reducirá el volumen y el caudal máximo de escorrentías provocadas por las lluvias.
Una vez expuestas las medidas más comunes en cada una de las escalas, se considera conveniente realizar un análisis del conjunto de cada una de ellas con el objetivo principal de conocer mejor su impacto en términos de mejorar la adaptación al cambio climático y las barreras existentes al aplicar cada una de ellas.

Para ello la Asociación ACA, siguiendo con el desarrollo del programa "Adaptación al Cambio Climático y Olas de Calor", y los cuatro talleres previstos en otras tantas ciudades, el pasado 20 de marzo celebró en Madrid el primero de ellos.

Como ya hacía mención al desarrollo del mismo en el artículo publicado a finales de mayo ¿sabes qué es la pobreza energética?, transcribo textualmente lo expuesto en el mismo:

 "He tenido el honor de de participar en el primer taller celebrado en Madrid -antes de la publicación de la Estrategia Nacional-, en representación del Colegio de Administradores de Fincas, y las conclusiones que se obtuvieron entre los 19 representantes de Organismos Públicos, Colegios Profesionales, Fundaciones y diversas Asociaciones, no varían mucho con respecto a la recogidas en la Estrategia Nacional. Siendo las más importantes las siguientes:

Mesa redonda de la escala hogar:
  • Se mencionó que las medidas más factibles son aquellas cuyas barreras son sobre todo sociales, aunque en muchas ocasiones esto no significa que sean las más eficaces.
  • Hay que priorizar las medidas públicas dirigidas a los grupos más vulnerables y cambiar la forma en que se da este apoyo, considerando que en lugar de pagar los suministros se debe tender a ayudar para llevar a cabo mejoras en la infraestructura del hogar.
  • Antes de instalar aire acondicionado es más aconsejable instalar una bomba calor. En este caso existiría una barrera social y es más un problema de no asociar el término "Bomba de calor" con el aparato en sí.
Mesa redonda de la escala edificio: Se planteó que las mayores dificultades en cuanto a la adopción de medidas serían las siguientes:
  • Llegar a un consenso entre los propietarios y las dificultades económicas.
  • Existe un modelo de negocio que no tiene en cuenta al usuario/propietario.
  • Administrativas: dificultades en la tramitación de licencias municipales.
En cuanto a las medidas para paliar las dificultades se mencionaron entre otras las siguientes:
  • Información clara en todas las áreas y en todos los procesos.
  • La financiación a las Comunidades de propietarios.
  • Mejorar la formación de los técnicos.
  • Facilitar los trámites administrativos.
  • El aislamiento interior es solo posibles cuando hay una compraventa de una  vividenda de segunda mano.
Debate final:
Al finalizar las dinámicas por grupos se realizó un debate final con todos los participantes, en el que se añadieron las siguientes consideraciones:
  • Existe un gran desconocimiento de cuáles son las medidas más efectivas según qué tipo de hogar y/o edificio lo que hace que los propietarios a la hora de elegir unas u otras medidas, opten por las más conocidas, que no tiene por que ser las más económicas ni las más eficaces. Como por ejemplo el uso excesivo de los aires acondicionados en vez de usar otras alternativas como ventiladores de techo, bombas de calor, etc. 
  • Los participantes estuvieron de acuerdo en la falta de campañas de sensibilización y concienciación demostrativa para que la gente vea, experimente y aprenda.
  • Cuando hablamos de vulnerabilidad energética, permitir que a las personas que la sufren, y que no pueden hacer frente a los gastos de rehabilitar la vivienda, se les subvencione la obra y que esta inversión se les meta como carga en la escritura de la vivienda, para evitar de esta manera que se lucren si la venden.
Cuando se celebren los tres restantes talleres programados, y se realice un resumen general de los debates realizados se podrá tener una visión mas amplia de las barreras y soluciones, teniendo en cuenta las distintas situaciones geográficas y sociales".

domingo, 23 de junio de 2019

Segundo DIVIDENDO DIGITAL

El pasado 20 de junio asistí en los locales de la Asociación Profesional de Empresarios de Instalaciones Eléctricas y Telecomunicaciones de Madrid (APIEM),  a una interesante jornada y de máxima actualidad, sobre "Soluciones para el Dividendo Digital", impartida por D. Francisco J. Carro, en representación de TRIAX.

El objetico de la jornada consistía en dar soluciones para realizar las instalaciones de comunicaciones contemplando la adaptación del Dividendo Digital, los problemas que se puedan dar y sus soluciones.

Lo primero que deberíamos plantearnos es ¿qué es el Dividendo Digital?

Hay un dicho que dice: "Divide y vencerás" y algo parecido es, lo que hace este nuevo Plan Técnico Nacional de la Televisión Digital Terrestre.

Para poder implantar la nueva tecnología móvil 5G se hace necesario liberar la banda de los 700 MHz del espectro radioeléctrico y para lo que hay que reducir el número de canales de TDT disponibles.

Durante el primer Dividendo Digital, en 2015 se liberalizó la banda de 800 MHz, se perdieron 9 canales, y para implantar este segundo Dividendo Digital habrá que perder otros 12 canales. Con lo que de los 49 canales que se tenían quedarán reducidos a 28 canales. ¿Van a ser suficientes? indudablemente que no, pero si se comprimen se podría permitir que los canales TDT ocupen menos espacio de espectro.

¿Cuándo se va a implantar el nuevo Dividendo Digital?: debería comenzar en el primer trimestre de 2019 y finalizado el 30 de junio de 2020, para poder cumplir con el calendario establecido por la Unión Europea.- Siendo presumible que a partir del 30 de junio de 2020 los operadores podrán empezar a desplegar redes 5G en esta banda de frecuencias, y para ello el Gobierno ha aprobado dos Reales Decretos que les afectan en el último Consejo de Ministros del 21 de junio.

La primera pregunta que se nos plantea a los Administradores de Fincas colegiados, y que nos van a realizar a nosotros nuestros administrados, es: ¿cuánto nos va a costar a los usuarios su implantación?

El costo para las Comunidades de Propietarios dependerá de varios factores: el estado de la instalación y del cableado, la antigüedad de la misma, el número de propietarios que la componen y varios conceptos más. Pero aunque aún no se han publicado los Reales Decretos que determinan muchos puntos de su instalación, lo que si sabemos, aproximadamente, son las subvenciones que el gobierno va a destinar para cubrir los ajustes que tengan que realizar en sus equipos de recepción las Comunidades de Propietarios.

La cantidad presupuestada asciende a 150 millones de euros y creen que serán cerca de 850.000 las comunidades que deban realizar cambios, por lo que las cuantías de la subvención a cada comunidad oscilan entre 104,30 € y 677,95 €, en función de la infraestructura previamente instalada (la misma cantidad que se ofreció durante el primer Dividendo Digital en el años 2015, con el ajuste del IPC desde entonces).

Las ayudas previstas ascienden a:
  • Para las comunidades de propietarios que tuvieran instalada una centralita programable la ayuda máxima prevista es de 100 € en todos los casos, con independencia de la zona geográfica.
  • En las comunidades con amplificadores monocanales, la subvención prevista varía en función del número de múltiples digitales afectados, en cada zona geográfica. El importe máximo de la ayuda es el siguiente:
    • l múltiple digital:         150 €
    • 2 múltiples digitales:   250 €
    • 3 múltiples digitales:   350 €
    • 4 múltiples digitales:   450 €
    • 5 múltiples digitales:   550 €
El cambio de frecuencia de la TDT implicará en los próximos meses una adaptación de las instalaciones de recepción en gran parte del territorio nacional. Pero quedarán excluidas de esta adaptación las viviendas individuales, donde únicamente se deberá resintonizar los televisores.

Antes de entrar a hablar de los posibles problemas que se pueden encontrar los instaladores en nuestras comunidades de propietarios al adaptarlas al 2º Dividendo Digital, es conveniente conocer qué es la Televisión Digital y la LTE.

a) La Televisión Digital Terrestre (TDT) (según el Ministerio de Economía y Empresa) es el conjunto de tecnologías de transmisión y recepción de imagen y sonido a través de señales digitales, codifican las señales de forma binaria, lo que permite la transmisión de varias señales en un mismo canal y la creación de aplicaciones interactivas a través de canales de retorno entre el consumidor y productor de contenidos.

b) La LTE es una tecnología para la prestación de servicios 4G y está considerada como la más apropiada para el desarrollo de las redes 5G en  la banda de 800 MHz.

Existen algunas diferencias entre la TDT y la LTE:
  • La TDT está optimizada para la cobertura, la LTE está optimizada para la capacidad.
  • En la TDT, con el transmisor en el centro, en el perímetro externo el nivel de señal es bajo, por lo que son necesarias antenas grandes y amplificadores. Si están cerca del transmisor de TDT, se necesitan antenas pequeñas y no son necesarios amplificadores.
  • En la LTE, se pueden conectar unos 200 usuarios por célula; la tasa de datos es unas 100 veces mayor que las redes de 4G; se pueden conectar hasta 100 dispositivos más por unidad de área en comparación con las redes 4 G; tienen una reducción del 90% en el consumo de energía de red; las baterías duran 10 años. 
Actualmente la TDT opera en la frecuencia entre las bandas de 470 y 790 MHz. Para implantar el 5G hay que relegar la TDT al espectro que comprende entre los 470 y 694 MHz - de ahí los 12 canales que hay que perder-

Normalmente la TDT de nuestras televisiones ignora las bandas de telefonía cercanas, pero si la señal es demasiado fuerte, es posible que cause interferencias en las bandas cercanas. Para solucionar el problema de interferencias se instalan los filtros LTE.

Estos filtros se colocan en el propio cable de antena por lo que no afecta a las señales inalámbricas de alrededor como haría un inhibidor de frecuencia.

¿Qué nos deberían ofertar los instaladores a la hora de presupuestarnos la adaptación de nuestras instalaciones al nuevo Dividendo Digital? respecto a:
  • Antenas:
    • Permitan una instalación rápida y sencilla del dipolo.
    • El conector del dipolo deberá estar orientado hacia atrás y de tipo F para optimizar la transferencia máxima de la señal.
    • El conector F deberá tener una junta resistente a la intemperie.
    • Que se puedan incorporar filtros ITE/5G.
  • Filtros:
    • Se deberán instalar cerca de la antena (no en el exterior).
    • Filtros de corte de banda de alto rendimiento para prevenir las interferencias de niveles altos de las señales LTE/5G con las señales DVB-T.
    • Es un problema que va a saturar los amplificadores de mástil y sintonizadores de TV.
    • Deberán proporcionar el grado requerido de protección en el espectro de frecuencia 698-703 MHz. 
Según los casos:
  • Amplificadores de mástil:
    • Entrada/salida: BIII (DAB/UHF hasta 692 MHz (C49).
    • LED indicador de encendido.
    • Ajuste del nivel de salida.
    • Baja Figura de Ruido. 
    • Montaje en mástil o pared. 
  • Amplificadores monocanales:
    • Cabecera modular para grandes redes de Comunidades de Propietarios. Los seis filtros de los módulo de UHF aseguran una alta selectividad y alta ganancia, permitiendo dar respuesta a todas las instalaciones donde hay un gran número de canales. Estos módulos pueden ser alimentados de 12 a 24 Vdc, con lo que pueden ser utilizados como una extensión a equipos existentes.
    • Ganancia 40-50 dB conmutable.
    • Alto  nivel de salida 125 dBuV
    • Alto rechazo al canal adyacente.
  • Amplificadores programables. Serie TMB 100:
    • Amplifican y distribuyen en una red un gran número de señales analógicas y digitales de terrestre y satélite.
    • El TMB 100 está equipado con 10 filtros UHF. Los filtros son ajustables y pueden ser sintonizados en el rango del canal 21...69.
    • El ancho de banda de cada filtro puede ser programado desde 1 a 7 canales (de 8 a 56 MHz).
    • El ajuste individual en cada filtro de la frecuencia, ancho de banda y control automático del nivel de salida, permite alinear los niveles de los canales seleccionados.
    • Las señales de BI-FM y BIII-DAB son igualmente amplificadas.
  • Procesador de canales terrestres B 2000:
    • Tiene la funcionalidad de un procesador de canal terrestre que combina filtrado, conversión y amplificación de diferentes señales de antena en una unidad de cabecera muy compacta.
    • Se pueden conectar hasta 4 antenas de VHF/ UHF con más de 50 canales.
    • Los canales se procesan de forma selectiva a un conjunto de estaciones de difusión terrestre con un alto nivel de salida para impulsar una red de distribución coaxial de múltiples viviendas y bloques de viviendas. 
En los próximos dias el Gobierno publicará los dos Reales Decretos aprobados y sabremos con exactitud el contenido del mismo. Lo que está claro es que nos vienen nuevas tecnologías que, a los Administradores de Fincas colegiados principalmente, nos van a proporcionar nuevos problemas a resolver.

Por experiencia sabemos lo importante que es en nuestras Comunidades de Propietarios que el sistema de televisión funcione correctamente, y las llamadas telefónicas que tenemos para su reparación cuando se produce una avería, o como ocurrió con el 1º Dividendo Digital para su implantación.

Según el propio Gobierno son 850.000 las Comunidades de Propietarios que se verán afectadas y que tendrán que tener operativa sus instalaciones antes del 30 de junio de 2020. Me consta que APIEM ha recomendado a sus asociados que procuren hacer acopio de material para poder cumplir con las peticiones de sus clientes, ( nosotros en representación de las Comunidades de Propietarios).

En pocos días habrá que informar a nuestros Presidentes/as del tema y solicitar presupuestos para la adaptación. Seguro que dependiendo del importe del costo podremos solucionarlo con junta extraordinaria o directamente por mandato del Sr. Presidente.

Os deseo efectividad, suerte, paciencia y profesionalidad.

domingo, 16 de junio de 2019

Problematica de las Viviendas de Uso Turístico en Madrid

El pasado 31 de mayo asistimos un gran número de Administradores de Fincas colegiados a una jornada de formación, organizada por el Colegio de Administradores de Fincas de Madrid, sobre "La problemática de las Viviendas de Uso Turístico  (VUT) en Madrid.

El ponente de la jornada fue el Secretario del Distrito  Centro del Ayuntamiento de Madrid, D. Juan Civantos Díaz, el que a lo largo de toda la mañana nos estuvo informando sobre las normativas actuales aplicables para conocer la problemática de la proliferación de este tipo de usos, las soluciones de otras ciudades españolas y del resto del mundo. Se analizaron las normativas estatales, autonómicas y locales sobre esta materia, asi como las posibilidades de reacción ante las viviendas de uso turístico (VUT) que incumplan la normativa. 

La primera parte de la exposición se centró en detectar el origen del problema debido a la proliferación de (VUT) en Madrid, que según el Defensor del Pueblo, repercute en los derechos de las personas, ya que cuando un uso turístico se implanta en una vivienda de un edificio en régimen de propiedad horizontal, se ven afectados la convivencia vecinal y los derechos de los demás propietarios que residen en el inmueble, principalmente la intimidad y la seguridad. 

Hay otros derechos de los propietarios que continuan viviendo en sus domicilios habituales, que se ven fuertemente afectados, tales como: la pérdida de servicios para la población residente que se reemplazan por otros para la población flotante, por lo que se crea una pérdida de la calidad del medio ambiente urbano. Pero además todo ello tiene un impacto importante en el mercado inmobiliario, ya que se produce una subida del precio del alquiler y de la vivienda.

¿Pero cuales son los problemas para encontrar una solución a las (VUT)?:

-1º Problema: La inseguridad jurídica por la falta de regulación adecuada y una eficaz actividad administrativa de supervisión:
  • El defensor del Pueblo considera que el turismo es una actividad beneficiosa para la economía de la región, pero éste ha de estar bien dimensionado y planificado, por lo que no parece sensato que el peso del turismo en toda una región sea soportado principalmente por un único Distrito Municipal -lo que está ocurriendo con el Distrito Centro de Madrid y algunos limítrofes con el-
  • La Administración regional no puede permanecer impasible ante el nuevo fenómeno de propietarios de viviendas residenciales que comienzan a realizar actividad de hospedaje.
  • Esta actividad está creciendo de manera exponencial, un crecimiento que puede haber venido propiciado por la falta de una regulación adecuada y una eficaz actividad administrativa de supervisión.
-2º Problema: Transversalidad de la regulación de este fenómeno. ¿Por qué no hay una regulación adecuada?:
  • Es un fenómeno nuevo, transversal, con gran trascendencia económica. Tiene su precedente en el Real Decreto 2877/1982, de 15 de octubre, de Ordenación de Apartamentos Turísticos y de Viviendas Turísticas Vacacionales.
  • Afecta al derecho de Propiedad, que es competencia del Estado.
  • Ordenación del Turismo, que es competencia Autonómica.
  • Ordenación urbanística, que es competencia de los Ayuntamientos.
El problema de las (VUT) no es exclusivo de Madrid, otras muchas ciudades se ven igualmente afectadas por este fenómeno, habiendo adoptado alguna de ellas diversas actuaciones:
  • AMSTERDAM: Permite este tipo de alquiler en la vivienda habitual. Es pionera en la articulación de un acuerdo del Ayuntamiento con la plataforma Airbnb, la principal plataforma de búsqueda y contratación de este tipo de servicios en la ciudad, cuyo punto fuerte es el cobro del impuesto turístico, del 5% del importe de la estancia.
  • PARIS: En segundas residencias, se pueden alquilar las viviendas completas por un período mínimo de un año. Si se alquila por períodos inferiores, es necesario registrar la vivienda como propiedad con fines comerciales. En la vivienda habitual se permiten arrendamientos sólo hasta 90 días, siendo necesario registrar la vivienda para su conocimiento por el Ayuntamiento. Desde octubre de 2015 se carga a cada turista en París una tasa turistíco-administrativa de 0,83€ por persona y día, que recauda Airbnb para el Ayuntamiento.
  • BERLIN: Se prohíbe el uso de las viviendas residenciales para alquilarlas, íntegras o por habitaciones, con propósitos turísticos por períodos inferiores a 60 días. Esta permitido en segundas viviendas con la debida licencia y el pago de tasas. Con fuertes condicionante, las autoridades de la ciudad pueden conceder licencias para alquilar viviendas con usos turísticos o por habitaciones únicamente en caso de que sea imprescindible para garantizar el medio de vida de su propietario.
  • BARCELONA: El Ayuntamiento de Barcelona ha regulado las (VUT) en el Plan especial urbanístico para la ordenación de los establecimientos de alojamiento turístico, aprobado por el Pleno Municipal el 27 de enero de 2017, y vigente desde el 6 de marzo de 2017. Dicho plan pretende un crecimiento cero de las (VUT) en Barcelona. Para ello ha dividido la ciudad en cuatro zonas, en tres de las cuales solo se puede dar de alta una (VUT) cuando se produce una baja.
  • BILBAO: Se regulan varias actividades: Habitaciones turísticas en las que el titular debe estar empadronado en la vivienda y una persona no podrá ofertar habitaciones en más de una vivienda. Sólo se permiten en plantas primeras o plantas superiores, siempre que estén situadas debajo de las viviendas y contando con acceso independiente a éstas desde la vía pública.
Después de una pausa para tomar un café, el ponente continúo exponiendo las diferentes normativas  respecto a las (VUT) existentes a nivel Estatal, Comunidad Autonómica y Ayuntamiento de Madrid.

1.- Normativa Estatal: Está regulada por el Real Decreto-ley 7/2019 de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que respecto a las (VUT) establece lo siguiente:
  1. En el Titulo I, respecto a la exclusión del ámbito de aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos, se suprime la limitación de que estas deban ser necesariamente comercializadas a través de canales de oferta turística y remitiendo específicamente a lo establecido en la normativa sectorial turística que resulte de aplicación.
  2. En el Título II una reforma del régimen de propiedad horizontal que explicita la mayoría cualificada necesaria para que las Comunidades de Propietarios puedan limitar o condicionar el ejercicio de la actividad, o establecer cuotas especiales o incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda. Se introduce un nuevo apartado 12 en el artículo 17 de la LPH:..."requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintal partes de las cuotas de participación". "Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos".
2.- Normativa en la Comunidad de Madrid:
  •  La ley 1/1999, de 12 de marzo, de Ordenación del Turismo de la Comunidad de Madrid, enumera en su artículo 25.e las modalidades de alojamiento turístico, ofreciendo la posibilidad de incluir en dicha enumeración la regulación de "cualquier otra que reglamentariamente se determine".
  •  En el Decreto 79/2014, de 10 de julio, del Consejo de Gobierno, se regulan los apartamentos turísticos y las viviendas de uso turístico (VUT) de la Comunidad de Madrid. Sus objetivos al pretender regular las (VUT), como nueva modalidad de alojamiento son:
    • El sector turístico es uno de los sectores más afectados por las nuevas tendencias que se imponen, en general la contratación vía "on line".
    • Para paliar los efectos de una sobreoferta descontrolada de viviendas destinadas al uso turístico, se hace precisa su regulación con el fin de establecer unos mínimos requisitos tendentes a proteger los legítimos derechos de los usuarios y consumidores turísticos de la Comunidad de Madrid. -Se olvidan de los derechos del resto de propietarios que viven en un edificio residencial donde se instalan pisos turísticos-.
    • Poner freno a una oferta que podría estar ejerciendo una actividad opaca a las obligaciones fiscales que son exigibles al resto de los establecimientos turísticos.
    • Dar cumplimiento a lo establecido por la Ley de Arrendamientos Urbanos efectuada a través de la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas, que deja abierta a las Comunidades Autónomas la vía de regulación autonómica.
  • Con el Decreto 29/2019, de 9 de abril, se introducen unas modificaciones al Decreto 79/2014, de 10 de julio, cuyas causas principales son:
    • Haberse apreciado dificultades en la aplicación de algunos de sus artículos y han recaído pronunciamientos judiciales que afectan a su contenido. (Sentencia número 302/2016, de 2 de junio del TSJ de Madrid; Sentencia número 1741/2018, de 10 de diciembre del T.S., Sala del Contencioso-Administrativo Sección Tercera).
    •  Dar cumplimiento a la Directiva 2006/123/CE relativa a los servicios en el mercado interior.
    • Dar seguridad jurídica sobre una Agenda Europea para la economía colaborativa, no considerándola como una amenaza para la economía tradicional, aunque es importante regularla de forma que contribuya a facilitar en vez de restringir.
    • Respetar el ámbito competencial municipal, ya que esta regulación es ajena a los condicionantes urbanísticos con los que suele vincularse y condicionarse esta actividad.
  • Las novedades más destacables del Decreto 29/2019 son las siguientes:
    • Instaura el Certificado de idoneidad para las (VUT). Documento técnico para garantizar al usuario de la vivienda donde va a alojarse que cumple unos concretos requisitos. debe ser emitido por arquitecto o arquitecto técnico competente y que no precisa de visado colegial al haber desaparecido su carácter obligatorio.
    • Desaparece el plazo mínimo de tres meses que se exigía para el ejercicio de la actividad turística.
    • Establece la obligación relativa al cumplimiento de las reglas básicas de convivencia y cívicas con referencia también a las consecuencias de su incumplimiento.
    • Se introduce por primera vez, una referencia a la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, que contempla la posibilidad de limitar o condicionar la implantación de viviendas de uso turístico en las comunidades de propietarios (art.17.5).
    • Define lo que son apartamentos turísticos y viviendas de uso turístico (VUT). Respecto a las VUT especifica las características fundamentales para ser consideradas como tales:  son las que de forma habitual, son comercializados y promocionados en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, para ser cedidos en su totalidad con fines de alojamiento turístico y a cambio de un precio. 
  • El propietario de una VUT, o su representante debe:
    • Están obligados a  presentar ante la Dirección General competente en materia de Turismo una declaración responsable de inicio de la actividad de alojamiento turístico (art. 17.1)
    • Presentada la declaración responsable, debe realizar la inscripción de la vivienda en el registro de Empresas Turísticas de la Comunidad de Madrid (art. 17.3).
    • Si el número de VUT implantadas en un edificio, portal o equivalente, unitario, es del 100% perteneciente al mismo propietario le será de aplicación la normativa para apartamentos turísticos (art. 17.6)
    • Los titulares de VUT deberán respetar las siguientes capacidades de alojamiento (art. 18.4):
      • Para viviendas inferores a 25 m2 útiles, hasta dos personas, en al menos una pieza habitable.
      • Para viviendas entre 25 m2 y 40 m2 útiles, hasta cuatro personas, en al menos dos piezas habitable.
      • Por cada 10 m2 útiles adicionales en, al menos una piezas habitable más independiente, se permitirán dos personas más. 
    • Los propietarios o, en su caso, sus representantes deberán disponer de seguro de responsabilidad civil (art. 18.5).
    • Los propietarios o, en su caso, sus representantes proporcionarán a los usuarios turísticos, con carácter prévio a la contratación de la VUT, información relativa a la accesibilidad de la VUT (art. 18.6).
    • Deberá exhibir, en la puerta de entrada de cada VUT, en lugar visible, la placa distintiva, según el modelo determinado en el Anexo IV al presente Decreto (art. 20).
    • Remitir a la Policía Nacional o Guardia Civil la información relativa a la estancia de las personas que se alojan en ellos. 
3.- Normativa en el Ayuntamiento de Madrid:
  • Antecedentes: Las Sentencias del TSJ de Madrid de 17 de abril de 2013 y otra del Juzgado de lo Contencioso Administrativo nº 1 de Donostia/San Sebastián, de 5 de diciembre de 2016- sentencia nº 244/2016 entienden:
    • Ambas entienden que en las viviendas que se destinan al uso turístico nos encontramos ante un uso terciario-hotelero.
    • La Sentencia de Madrid expresamente señala que se trata de un cambio de uso que requiere de una licencia urbanística de cambio de uso.
    • Esa misma Sentencia de Madrid señala como la estabilidad y permanencia son condiciones "sine qua non" para que pueda calificarse el uso como residencial. A la estabilidad y permanencia se contraponen la transitoriedad y ocasionalidad propia del uso turístico.
  • PLAN ESPECIAL DE HOSPEDAJE (PEH) (Aprobado definitivamente por el Pleno del Ayuntamiento de Madrid el 27 de marzo de 2019- BOCMnº 95 de 23 de abril).
- Tiene como Objetivos:
    • Preservar el uso residencial del centro urbano, frenando la conversión de viviendas del centro en alojamientos temporales turísticos.
    • Buscar qur la actividad del hospedaje se extienda a otras zonas de la ciudad. 
- El PHE establece nuevas condiciones para la implantación del uso del hospedaje en los edificios de uso residencial en función de cuatro parámetros:
    • El nivel de usos admitidos y el nivel de protección del edificio.
    • El uso implantado y la zona de ubicación del edificio.
Las viviendas que se alquilen para usos turísticos, están desarrollando una actividad comercial, por lo que se debe solicitar para ello una licencia de uso terciario de hospedaje.

La propuesta del Plan persigue compatibilizar los intereses colectivos, como la protección del medio ambiente o el derecho al descanso del vecindario, con el interés de los propietarios por obtener un rendimiento económico de sus bienes inmuebles. No se impide las formas de economía colabora tiva que no implique una actividad de uso terciario.

El Plan para su desarrollo se ha distribuido en tres zonas o anillos concéntricos establecidos en función de la saturación de alojamientos turísticos:
    • El primer anillo coincide con los límites del distrito de Centro.
    • El segundo anillo lo forman los barrios del resto del centro histórico
    • El tercer anillo se corresponde con Tetuán, Chamartín, Salamanca, Arganzuela, Usera, Carabanchel, Latina  y Moncloa-Aravaca.
LA PRINCIPAL NOVEDAD : para los nuevos alojamientos turísticos que compartan edificio con otras viviendas de uso residencial, es la exigencia de que cuenten con un acceso independiente.

En los anillos 1 y 2, el nuevo plan (PEH) exige la existencia de un acceso independiente a los alojamientos turísticos (no podrán utilizar puertas de entrada, portales o ascensores comunes a las viviendas). 

En el anillo 3, esa exigencia se mantiene cuando el uso de hospedaje pretenda implantarse en edificios donde no estén permitidos otros usos terciarios.

El Plan contiene también las condiciones de implantación en parte de la edificación, según cada uno de los anillos en que se ha dividido Madrid; el pago del IVA por parte de los particulares que arrienden viviendas e incluir los ingresos en la declaración de la renta.

Igualmente se incluyen las faltas (leves, graves o muy graves) en que se puede incurrir por incumplimiento de la normativa turística de la Comunidad de Madrid., y de las que serán responsables de las infracciones administrativas en materia turística a titulo de dolo, culpa o simple inobservancia:
  1. Las personas físicas o jurídicas, titulares de empresas, establecimientos y actividades turísticas. se consideran como tales, salvo prueba en contrario, aquellas a cuyo nombre figure la declaración responsable. Los mencionados titulares serán responsables de las infracciones cometidas por cualquier persona dependiente de ellos, sin perjuicio de las acciones de resarcimiento que resulten procedentes.
  2. Las personas físicas o jurídicas no contempladas en el aparatado anterior, que realicen acciones u omisiones tipificadas por esta Ley.
En cuanto a la LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL y en referencia al Art. 17.12: El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.

Esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos -es muy importante la inscripción del acuerdo en el Registro de la Propiedad-

Como resumen de la jornada podemos decir que fue muy interesante, que aclaró muchos conceptos pero que dejó también muchas dudas y lagunas a la hora de informar a nuestros administrados.

Algunos conceptos quedaron claros:
  • Se está ignorando los derechos de nuestros administrados, los ciudadanos que están en su vivienda habitual desde hace muchos años, en edificios de uso residencial. Se les ignora porque  las normativas propuestas defienden los intereses de algunos propietarios frente a una gran mayoría restante y sobre todo se defienden los intereses de las personas que vendrán de fuera de la ciudad en viajes turísticos.
  • Se dice que las VUT encarecen los alquileres pero no se tiene en cuenta que también se genera una depreciación del precio del resto de las viviendas del edificio en que se instala una (VUT), puesto que si alguna de las que son viviendas habituales se pone a la venta, el futuro comprador al enterarse que hay una (VUT) no deseará problemas y seguramente decidirá comprarla en otro edificio en que no existan instaladas, o bien comprará por un precio muy bajo. Es decir que no solo suben los alquileres, sino que se deprecian las restantes viviendas del edificio.
  • En el artículo 5.3.2 del Decreto 79/2014, de 10 de julio, el legislador expone los derechos y deberes de los usuarios de la VUT, que parecen "un canto al sol":
    • Los usuarios están sujetos al cumplimiento de los deberes previstos en el art. 9 de la Ley 1/1999 (Observar las normas usuales de convivencia; someterse a las prescripciones particulares de los establecimientos o empresas...y muy particularmente a los reglamentos de uso interior...; pagar el precio de los servicios utilizados)- Esto se refiere a unos señores que van a estar en una casa de un edificio de uso residencial durante tres o cuatro días, y luego se marchan, incluso fuera de España.
  • En la gran mayoría de los casos no se cumple la normativa respecto a la legalización de las VUT:
    • No se realiza una declaración responsable de inicio de la actividad. 
    • No se realiza la inscripción de la vivienda en el registro de Empresas Turísticas de la Comunidad de Madrid.
    • No se realiza el Certificado de idoneidad para las VUT. 
    • No se realiza el deber de exhibir, en la puerta de entrada de cada VUT, en lugar visible, la placa distintiva, según el modelo determinado en el Anexo IV al presente Decreto (art. 20).
    • No se remite a la Policía Nacional o Guardia Civil la información relativa a la estancia de las personas que se alojan en ellos.  
Otros conceptos sugieren grandes dudas:
    • En la mayoría del Distrito Centro no se pueden instalar en las plantas segunda y superiores de los edificios residenciales de Comunidades de Propietarios, despachos profesionales de abogados, arquitectos, administradores de Fincas, clínicas, residencias de estudiantes, y un largo etc., pero sí se pueden instalar viviendas de uso turístico.
    • ¿Para qué sirve que nuestras Comunidades de Propietarios aprueben, por mayoría de 3/5 o unanimidad y lo inscriban en el Registro de la Propiedad, el acuerdo de prohibir dedicar una vivienda del edificio a usos turístico?, si luego la Comunidad de Madrid permite inscribirla en el Registro y el Ayuntamiento otorga la licencia urbanística de cambio de uso a cualquier propietario de una Comunidad que los solicite -con lo fácil que sería evitar problemas pidiendo que junto a las documentaciones, se presente un certificado de la Comunidad de Propietarios que certifique que no existe dicho  acuerdo prohibiendo la instalación-. 
A todo esto hay que añadir si estas normativas, tanto a nivel estatal, autonómico y municipales, con la constitución de nuevos  Equipos de Gobiernos como consecuencia de las últimas elecciones, se van a seguir manteniendo o se modificaran. El tiempo nos lo dirá.