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domingo, 7 de enero de 2018

¿Están preparados los técnicos para la rehabilitación?

En el IV Congreso de Edificios de Energía Casi Nula (EECN), celebrado en Madrid los días 13 y 14 de diciembre, uno de los ponentes durante su exposición manifestaba: "Los docentes están despegados de la industria respecto a la rehabilitación". Se puede afirmar que no sólo respecto a la industria, si no también respecto al mercado laboral para el que se supone preparan a nuestros jóvenes con sus planes de estudio.

¿Por qué digo esto? Veamos lo que he vivido hace pocos días en un intervalo corto de tiempo:

La otra tarde entramos mi esposa y yo en una cafetería para merendar. El local estaba casi al completo, pero había una mesa libre al fondo. La mesa era para dos personas sentadas una frente a la otra, igual que las cercanas y todas estaban bastante juntas.

En la mesa situada a mi derecha había una chica y un chico bastante jóvenes -unos 23 ó 24 años-. Ella era la más joven de los dos y parecía inglesa, por su aspecto físico y además hablaba casi siempre en ingles.

El, un poco mayor, español y hablaba un ingles muy fluido en su conversación con ella.

Cuando llevábamos un rato sentados y ya nos habían servido nuestra merienda, nos llamó la atención que ella sacó su móvil e intentaba sujetarlo sobre una de las tazas de su café y un servilletero, a fin de hacerle un vídeo al chico.

Como este era bastante alto, le decía a la chica que se podía agachar un poco en la silla para que lo grabara mejor. Ella ya lo tenía enfocado y le dijo que no hacía falta.

Entonces empezó a hacerle al chico unas preguntas sobre Le Corbusier- arquitecto nacido en suiza, pero nacionalizado francés en 1930, y al que se le conoce mundialmente con ese seudómino-.

El chico contestaba a sus preguntas en español, mirando a la cámara del móvil que lo grababa, con un tono de voz un poco alto, pausadamente y modulando para que se le entendiera. Con respuestas muy seguras y entusiasmado de hablar de ese arquitecto al que, al parecer, lo tenía como ejemplo y modelo.

Decía que lo consideraba uno de los más dignos representantes de la arquitectura moderna y uno de los que más habían influido en la arquitectura del siglo XX. Que había cambiado el mundo por medio de la arquitectura y sobre todo con sus ideas innovadoras basadas en cinco puntos -en google se puede ver con "Le Corbusier, arquitecto francés"-

Al parecer la entrevista estaba motivada por un trabajo que ella tenía que hacer y para lo que tendría que entrevistar a otros compañeros de él con las mismas preguntas -¿quizás por ser estudiante de periodismo?-

Cuando él terminó de contestar a una de las preguntas, ella empezó a recoger el móvil y el chico le pregunto: -¿No hay más preguntas?

No, esta era la última- contestó ella.

Entonces con gran sorpresa de mi esposa e incluso para mí, espontáneamente y sin pensarlo, me dirigí al chico y le dije: -A mi sí me gustaría hacerte una pregunta si no tienes inconveniente.

- Adelante, no tengo inconveniente.

- Por lo que os he oido, entiendo que eres un estudiante de arquitectura.

- Efectivamente.

- ¿Qué curso estudias?

- Quinto curso. Este año termino y sólo me faltará el proyecto fin de carrera para tener el título de Arquitecto.

- ¿Me puedes decir si durante la carrera estudiaís la asignatura sobre rehabilitación constructiva como una asignatura importante, o sólo como una "maría"? - "maria" se les llama a las asignaturas, digamos que de relleno y que no tienen mucha importancia para la nota final-

- Se estudia poco, pero es que además es una asignatura optativa, por lo que se puede elegir entre ella y otras varias. Luego, cuando terminas y tienes el título de arquitecto, se puede hacer un Máster.

- Muchas gracias por tu respuesta y, si me admites un consejo; en cuanto puedas realiza ese Máster sobre rehabilitación porque actualmente en el mercado laboral y durante un tiempo, es donde van a existir mayores posibilidades de trabajo como arquitecto.

Como habíamos terminado de merendar, mi esposa y yo nos despedimos de ambos deseándoles suerte en sus estudios y una pronta colocación para el ejercicio de sus profesiones.

Os preguntaréis por qué cuento todo esto. Muy sencillo, este chico confirmaba algo que nos viene sucediendo a los Administradores de Fincas colegiados y perjudicando a nuestros administrados.

Probablemente él, y todos los compañeros de su curso que aprueben, en menos de un año estarán legalmente capacitados para ejercer la profesión de arquitectos.

Según el Real Decreto Ley 7/2015, se les considerará como técnicos cualificados para intervenir en obras de rehabilitación y eficiencia energética. Puede que él, o algunos de sus compañeros de promoción, no puedan o quieran hacer ese Máster sobre rehabilitación. Pero, sin embargo, podrán hacer trabajos que afecten a la rehabilitación de los edificios de nuestras Comunidades de Propietarios y no han sido preparados para ello. No tienen ni preparación ni experiencia en esa importante materia.

Hace cinco años que se viene oyendo decir que la rehabilitación y la eficiencia energética son muy importantes. Que ahora el "negocio" de la construcción está en la rehabilitación de todo el parque inmobiliario existentes. Pero que la rehabilitación no cala en la sociedad, que no termina de arrancar su implantación en las Comunidades de Propietarios.

Pero el tema no termina con los arquitectos. A los pocos días asistí invitado a una jornada informativa: "Formación Universitaria de los ingenieros en materia de accesibilidad" en la sede de la Real Academia de Ingeniería.

Durante la misma, los ponentes volvieron a plantear la misma cuestión. La falta de formación sobre la materia de accesibilidad durante la carrera de los ingenieros.

Incluso uno de los ponentes, D. Pedro Aguado, Director General de la Escuela Técnica de Ingenieros, expuso que aunque el Real Decreto 1393/2007, de 29 de octubre, por el que se establece la ordenación de las enseñanzas universitarias oficiales, en su artículo 3.5. dictamina que "entre los principios generales que deberán inspirar el diseño de los nuevos títulos, los planes de estudios deberán tener en cuenta que cualquier actividad profesional debe realizarse respetando los derechos fundamentales y de igualdad entre hombres y mujeres, así como desde el respeto y promoción de los Derechos Humanos y los principios de accesibilidad universal de las personas con discapacidad, por lo que deberán incluirse, en los planes de estudios en que proceda, enseñanzas relacionadas con dichos derechos y principios". (Para verlo pulsar aquí)

A pesar de ello, actualmente de 71 Universidades españolas, 47 no tenían incluidos en sus planes de estudios contenidos de accesibilidad.

A quien corresponda... hace cinco años que estos chicos, de quinto de Arquitectura, están preparándose para salir a desarrollar todas sus ideas e ilusiones. Es lógico que sueñen y se esfuercen con poder hacer realidad esos nuevos edificios que tienen en sus mentes, pero la realidad actual es un poco dura con ellos.

La mayoría, si quieren ejercer, tendrán que marcharse fuera de España - ¿sudamérica podría ser el destino de nuestros jóvenes?- Casualmente ayer cogí un taxi y el taxista me comentó que su sobrino es Arquitecto, pero que se tuvo que marchar a Colombia para poder trabajar. Aunque ha tenido que volver pues no ganaba ni para cubrir sus gastos. Ahora se está preparando a una oposiciones para la Policía Nacional. Aunque lo que más me ha dolido es escuchar que dice: ¡para eso he estudiado cinco años de arquitectura!

Rehabilitación no es crear algo nuevo, pero si es dar vida a algo existente que estaba en decadencia. Rehabilitar bien un edificio puede ser tan satisfactorio como crear uno nuevo. Prueba de ello lo tenemos en algunos ejemplos conseguidos.

¿Y qué se está haciendo para prepararlos? ¿Qué hacen nuestros políticos para solucionar este problema? ¿No son conscientes los RESPONSABLES de esas Escuelas Universitarias de la importancia de incluir esa asignatura primordial para el futuro de sus alumnos?

Una de las barreras que impiden concienciar a la sociedad de la importancia de la conservación de sus edificios, mediante la rehabilitación y la eficiencia energética, es la poca preparación que en ello tienen la mayoría de los agentes que intervienen en esas rehabilitaciones: técnicos, empresas constructoras, y mano de obra cualificada. Y ello no solo ocurre en España, sino también en la Unión Europea.

La Asociación Continental de Edificios Automatizados (CABA) ha publicado un informe que examina la brecha en la formación académica en las industrias del hogar conectado y los edificios inteligentes y la escasez significativa de profesionales formados en el sector.

Algunos de los agentes involucrados ya han comenzado a prepararse:
  • El Colegio de Administradores de Fincas de Madrid está impartiendo entre sus colegiados unas jornadas formativas sobre: "El Informe de Evaluación de los Edificios y su repercusión en nuestros administrados". de las cuales se han celebrado dos con gran asistencia de colegiados y tiene programadas varias más para 2018.
  • La Fundación Laboral de la Construcción ha creado un centro pionero en formación de rehabilitación en España, ubicado en Santiago de Compostela, y donde prevé que pasen más de 2.000 alumnos en 2018. Con ello trata de cubrir la falta de perfiles de trabajadores claves en oficios tradicionales (madera, cantería o forja) a través de la cualificación en técnicas y materias sobre eficiencia energética, industrialización, nuevas tecnologías, etc. (Fuente: Juanjo Bueno- SU VIVIENDA- EL MUNDO)

¿Cuando vamos a tomar conciencia de la importancia de tener unos técnicos, no solo con título, si no además preparados? No todos los que se gradúan pueden permitirse costear un Máster que podrían haber estudiado durante los años de carrera, sin costo adicional.

En el IV Congreso de Edificios de Energía Casi Nula (EECN) otro de los ponentes manifestaba que: "en los edificios que se han construido, existe una experiencia positiva con el trabajo conjunto de Arquitectos e Ingenieros".

Es algo estupendo esa colaboración conjunta de arquitectos e ingeniero y que por experiencia propia vengo proponiendo incluso para la realización de los informes de evaluación de los edificios, al tener que informar sobre obra civil e instalaciones.

Pero, si a las actuales promociones de arquitectos e ingenieros no los preparan durante sus estudios sobre el tema de la rehabilitación, ¿que hacemos con todo el parque inmobiliario existentes que CONSTA DE varios millones de edificios? Malo es que no tengan experiencia, pero peor es que no tengan preparación. -Según datos del Centro Nacional de Energías renovables (CENR) se estima que en España es necesaria la rehabilitación de 12,7 millones de viviendas-.

Construir bien es un arte que con buena preparación académica, a medida que se obtiene experiencia, lleva a realizar buenos y grandes proyectos. Pero rehabilitar edificios no se parece en nada a construir. Ahí sí que se necesita preparación académica y experiencia, pues sin ambas los resultados pueden ser desastrosos.

La rehabilitación de los edificios es una de las áreas en que, por otra parte, el propio Gobierno está dándole una importancia extrema para activar el sector de la construcción orientado en la rehabilitación, la eficiencia energética y los edificios de Energía Casi Nula.

¿Cuándo ADAPTAREMOS los planes de estudio a la realidad laboral actual? 
¿Es que, presumiblemente, no es importante prepararlos? ¿Es que, presumiblemente los docentes actuales no están preparados para impartir esas materias? ¿Para eso han estudiado nuestros jóvenes cinco años?... ¿para preparar oposiciones para ejercer otra profesión distinta a la que soñaron?

¡Actualización ya! Nuestros administrados y la sociedad en general lo agradecerán.

lunes, 25 de diciembre de 2017

Un Administrador de Fincas en el IV Congreso de EECN

Los pasados días 13 y 14 de diciembre he asistido al IV Congreso de Edificios de Energía Casi Nula (EECN) que se ha celebrado en Madrid, organizado por Grupo Tecma Red y el Ministerio de Fomento. Durante esos dos días he seguido con mucho interés las numerosas ponencias y mesas redondas, en las que se han tratado diferentes aspectos relacionadas con el consumo de los EECN.

Durante las mismas, se ha tratado de informar sobre: ¿qué son los Edificios de Energía Casi Nula (EECN), cuál es su realidad actual teniendo en cuenta las fechas de 2018 para los edificios de la Administración y 2020 para los privados, las normativas a aplicar tanto técnicas como legales, cuáles son las barreras que dificultan su aplicación y su solicitud por parte de la sociedad?

En principio, y fuera del fondo de los temas del Congreso, me gustaría destacar su magnifica organización y su puntualidad con los horarios. Este es un aspecto que no suele cuidarse en la mayoría de las jornadas técnicas, foros y congresos, con el consiguiente perjuicio, normalmente para los coloquios que, en demasiadas ocasiones, han tenido que suspenderse.

Aquí la puntualidad ha sido casi marcial, algo imprescindible teniendo en cuenta que han sido cinco ponencias y cuatro mesas redondas, con veintiséis  ponentes en total y diecinueve participantes de las mesas redondas (faltó una ponente). Enhorabuena a los moderadores, que han llegado incluso a cortar a uno de los ponentes que se pasaba del tiempo que su reloj le marcaba como límite. -Los demás se aplicaron la lección y cumplían su horario-

Lástima que no se pudieran incorporar coloquios con un turno de preguntas, pues en algunas ponencias o mesas redondas seguro que habrían dado juego y aclarado algunos conceptos. Pero la propia trama del Congreso no lo permite, salvo que durara un día más. No obstante, en twiter se podía tuitear en tiempo real y realizar preguntas a los ponentes, aunque las respuestas no fueran inmediatas y el resto del auditorio no pudiese enriquecerse con las preguntas y respuestas.

¿Y cuales son las vivencias de un Administrador de Fincas colegiado en este IV Congreso de EECN al que ha asistido para informarse, formarse y luego poder transmitirlo a sus administrados y, si se tercia, a algún compañero que no haya podido asistir al mismo?

Creo que he asistido a los cuatro Congresos celebrados, y en todos ellos he aprendido cosas muy interesantes, sobre todo de cara al próximo futuro, y en relación a lo que a nosotros, los Administradores de Fincas colegiados, más nos va a influir: el conocimiento y mantenimiento de esos edificios de energía casi  nula, de nueva construcción o rehabilitados,  que luego habrá que mantener y algunos tendremos que administrar.

De este IV Congreso también he aprendido numerosos conceptos que, luego, habrá que tener en cuenta a la hora de informar a nuestros administrados y tener que administrar sus edificios. Quizás alguna de las frases de los diversos ponentes sean representativas de ello:
  • Las ciudades tienen que ser seguras, sostenibles y recibientes.
  • Hay que intentar que los coches pierdan su ocupación y que el consumo de energía disminuya.
  • Como primicia: A primeros de enero 2018 se publicará el nuevo documento del Ahorro de Energía del Código Técnico de la Edificación donde se define el Edificio de Energía Casi Nula (EECN). 
  • Los EECN tienen un sobrecosto entre el 8% y el 10% sobre los tradicionales. 
  • Los EECN tienen que tener elementos pasivos, no depender del usuario.
  • El sector de la construcción no está preparado, el usuario tampoco. Existe una gran necesidad de formación de usuarios y técnicos.
  • Formación, capacitación y sensibilización son imprescindibles para conseguir los objetivos de EECN. Necesitamos una cultura de la innovación.
  • En los EECN que se han construido, existe una experiencia positiva con el trabajo conjunto de Arquitectos e Ingenieros.
  • Los docentes están despegados de la industria de la rehabilitación. 
  • Imprescindible formar a todos los que intervienen en los EECN para que se cumpla lo proyectado y que el usuario conozca lo que tiene y dónde vive.
  • En los sistemas de ventilación, realizarlos con sistemas pasivos, se reduce el consumo eléctrico. 
Pero lo que más me ha llamado la atención y despertado mi interés era todo lo relacionado directamente con nuestros administrados y, como consecuencia, su repercusión en los Administradores de Fincas colegiados. Veamos algunas de ellas:
  • Divulgar mucho, la gente debe conocer todo esto. Somos una minoría.
  • El cambio energético lo tiene que dirigir la ciudadanía.
  • El confort, la salud y el  bienestar no están en la agenda política.
  • La participación de los usuarios como mecanismo para superar las barreras sociales a la rehabilitación.
  • Capacidad de formación del usuario para debilitar las barreras sociales a la rehabilitación.
  • El usuario es un elemento activo en este campo.
  • Al usuario hay que enseñarle a utilizar el edificio para optimizarlo.
  • Es muy importante el mantenimiento y uso de los edificios. ¿De qué herramientas dispone el usuario?
  • Falta el manual del edificio que garantice que lo que se proyecta es lo que se ofrece al usuario.
  • La fase de explotación y mantenimiento que sea más fácil.  
Pero si tuviera que destacar una frase de entre todas las manifestadas en el Congreso y que resume la dificultad de promover tanto la rehabilitación, como le eficiencia energética, la aplicación de las energías renovables y la construcción de nueva planta o rehabilitación, de EECN, sería: "¿Quién tiene la llave del usuario?"

La respuesta es muy sencilla:

En primer lugar: La llave del usuario la tienen los Administradores de Fincas colegiados.


¿Quienes son los que se reúnen periódicamente con los propietarios de cada edificio? ¿Quién los informa y asesora directamente de cada una de las normativas, Leyes, Decretos y Reglamentos que afectan a sus edificios? ¿Quién se encarga de que esos edificios cumplan con todas las normativas e inspecciones que les son de aplicación, de sus beneficios y penalizaciones por no cumplir lo exigido? ¿Quién conoce mejor a sus administrados, sus posibilidades o dificultades para realizar las nueve inspecciones periódicas que tienen actualmente?  ¿Quién confecciona y pasa al cobro las numerosas derramas extras que han pagado o están pagando para cumplir todo lo legislado? ¿Quién se encarga de que esos edificios sean habitables? Si llevas administrando un edificio veinte, treinta o incluso cuarenta años seguro que sus propietarios se fían más de lo que les dices tú, que de cualquier otra propuesta u oferta venga de donde venga, estatal o privada.

Así y todo como dice alguno de los ponentes del IV Congreso: claro que "necesitamos campañas de información sobre los EECN a nivel estatal", para que luego, cuando nosotros les informemos a nuestros administrados, alguno de los nuevos propietario no diga: "eso son cosas del Administrador y ya nos van a pasar nuevas derramas extraordinarias".

En segundo lugar: Todos los agentes que intervienen en este proceso de EECN, así como en la rehabilitación, la eficiencia energética, la implantación de renovables, etc.

Hay que cambiar el chip y hacer "todo lo nuevo" pensando en el destinatario final: los usuarios, nuestros administrados, y no solo en la parte del "negocio" que vende.

Como decía uno de los ponentes: "Divulgar mucho, la gente debe conocer todo esto. Somos una minoría". Efectivamente, muchos o pocos, a todos los Congresos, Foros, Jornadas de formación o información casi siempre acuden los de una parte del negocio, los que venden (técnicos, empresarios, fabricantes, representantes de Organismos Públicos, etc.), pero nunca los más importantes de la parte del "negocio", los que compran (los propietarios de las Comunidades de Propietarios, propietarios independientes, y usuarios en general). E incluso si acuden, si la inscripción tiene un costo, se les cobra.

Es como si los Grandes Almacenes, en todas sus campañas publicitarias y jornadas de demostración de los productos que pretenden vender, solo reunieran para explicar las excelencias de esos productos a los fabricantes y proveedores de los productos, pero a los ciudadanos que los van a comprar posteriormente, les cobraran una entrada por informarles de lo que quieren que compren.

No se si ha sido en este IV Congreso o en algún otro Foro que uno de los ponentes ha dicho:"toda renovación de tecnologías e implantación de energías renovables tiene un coste... que alguien tiene que pagar". ¿Y quién ese alguien? Nuestros administrados.

Pero cuando hablamos de usuarios en relación con los EECN, creo que se deben clasificar en dos categorías:
  1. Usuarios que van a comprar una vivienda en un edificio de nueva construcción o procedente de una rehabilitación integral realizada en un edificio vacío, sin propietarios viviendo en él durante las obras: Estos ya deben conocer lo que compran, y por qué lo compran. Saben bastante sobre la tecnología que adquieren y el costo que les representa antes de comprometerse a adquirirlo.Seguro que incluso sin manual de la vivienda van a saber utilizar las tecnologías de las que esté dotada esa vivienda para su mejor rendimiento y conservación. 
  2. Usuarios que viven en una Comunidad de Propietarios a los que se quiere convencer para que apliquen en su edificio, construido antes de 1970, una rehabilitación que incorpore eficiencia energética, energías renovables, e incluso hacerlo lo más cercano a un EECN. 
En adelante me voy a referir a esta segunda categoría:

A estos usuarios, nuestros administrados, hay que informarles con un lenguaje claro, sin tecnicismos de todo lo referente a rehabilitación, eficiencias energéticas, EECN, etc. Partiendo de la base que, al contrario de los de la categoría 1ª, ellos no quieren, en principio, hacer nada que les supongan nuevas derramas extraordinarias y por tanto están recelosos y en contra de todo lo que suponga nuevos gastos y  molestias por las obras, sin saber el costo final, ni los ahorros reales y los plazos ciertos de amortización, pues hablarles solo del mayor confort no es suficiente comparado con el sacrificio o imposibilidad real de pagar los costes. Con manual de la vivienda o sin él, seguro que a una gran mayoría les va a resultar dificultoso manejar las tecnologías no pasivas de que esté dotada su vivienda.  

En este IV Congreso se han expuesto casos reales de edificios de nueva construcción colectiva o viviendas unifamiliares, pero ni en este ni en otros Foros recuerdo que se haya hablado del edificio de una Comunidad de Propietarios que se haya rehabilitado, con los propietarios viviendo durante las obras, para conseguir acercarlo lo más posible a un EECN.  Sus costes finales, así como los ahorros económicos resultantes reales se desconocen -en otros eventos se ha presentado la rehabilitación realizada en varios edificios, creo que de la Colonia Cerros de los Angeles, aunque no recuerdo haber oído tampoco datos de costes ni ahorros, y eso sí, se les presenta a los que acuden siempre pero no a los usuarios.

No va a resultar fácil involucrar a este segundo colectivo de usuarios, al menos con los métodos actuales de información. Habra que aplicar fórmulas nuevas e ingenio y pensar más en ellos a la hora de programar jornadas de información, pues el NO lo tenemos por adelantado. Y no es de recibo que se les quieran imponer por Decreto, Ley u Ordenanza unas normativas técnicas pensadas para edificios de nueva construcción, cuando los usuarios adquirieron los suyos con unas condiciones constructivas normales y legales para su época y si además, los plazos reales de recuperación de lo que se invierta se desconoce o se alargan en el tiempo.

Ni siquiera  creo que diera resultado destinar un 5% ó 10% del aforo del local, con una bonificación del 100%,gratis total, para los Presidentes de las Comunidades que deseen asistir, acreditados mediante un certificado del Administrador de su Comunidad. Incluso a los Administradores de Fincas colegiados que lo solicitasen se les podrían facilitar las entradas para sus Presidentes, hasta agotarse el cupo establecido.

A los Administradores de Fincas colegiados que se inscriben a los Congresos  se les aplica una bonificación del 20% por ser patrocinador el Colegio de Administradores de Fincas de Madrid , cuando a ellos les resulta casi imposible dejar sus despachos dos días e incluso un día para poder asistir. Además luego son los que van a llevar la mayor carga de trabajo para informar e intentar convencer a sus administrados y no digamos si se deciden a realizar algo, ¿por qué no un pago simbólico o gratis total?

De todas formas, para mi, ha merecido la pena dedicar dos días a participar en el IV Congreso de Edificios de Energía Casi Nula. Confío que en el V Congreso la participación de Administradores de Fincas colegiados, de Presidentes de Comunidades y usuarios sea mayor que en este.

domingo, 17 de diciembre de 2017

¿Qué es de ese amigo/a que tuve?

Estamos en unos días en que nos solemos reunir con familiares y amigos. Queremos que entre nosotros reine la paz, la armonía, la buena sintonía. En ocasiones nos reunimos con familiares y amigos que no vemos durante todo el año y nos llena de alegría e ilusión volver a verlos y charlas con ellos, aunque sólo sea por un día.

Todo ello me ha llevado a reflexionar sobre ¿qué fue de ese amigo/a al que me unía una relación muy cercana, intima, a veces casi más que familiar? No se nada de el/ella desde hace mucho tiempo, y lo más importante es que entre nosotros no existió nada que rompiera nuestra relación.

Nada nos separó ni nos alejó. Solo las circunstancias de la vida, trabajo, matrimonio, los hijos... Pero el resultado es que desde hace años no sabemos nada el uno del otro.

Y ahora me pregunto, ¿qué será de el/ella?, ¿le habrá ocurrido algo?, ¿incluso habrá fallecido y nada ni nadie me lo ha hecho saber?

Un reto para estos días, podría ser intentar localizarlo/a, ponernos en contacto con el/ella, aunque sea en la distancia. ¿Tendrá el mismo teléfono?

Estos días he oido dos frases que me han hecho meditar aún más sobre las fiestas que se avecinan y que deberíamos tener muy presente:

Pienses como pienses y tengas las ideas que tengas, recuerda que detrás o frente a ti... siempre hay una persona humana a la que hay que tener en cuenta.

Aunque luches, te afanes y esfuerces por ser un excelente profesional...recuerda que lo más importante es que te recuerden por tus acciones de buena persona.

Os deseo a todos unos días agradables y que el próximo año 2018 se cumplan todos vuestros sueños e ilusiones.

                                           !!Felices Navidades!!




domingo, 10 de diciembre de 2017

¿Podría ser publicidad engañosa?

Desde hace dos años, cuando se acerca la temporada de calefacción, aparecen en televisión unos anuncios muy sugerentes para los propietarios de viviendas constituidas en Comunidades de Propietarios.

Anuncios como: "Pague sólo la calefacción que Ud. consuma" o "¿porqué va a pagar a su vecino la calefacción que él consuma?'", vienen siendo habituales. Siendo su finalidad que se instalen los llamados repartidores de costo de calefacción en los radiadores de las viviendas para que, por diferencia entre la temperatura de la habitación y la del radiador, nos den una cifra que multiplicada por un coeficiente, nos proporciona el consumo de calorías de ese radiador

Y algunos nos preguntamos, ¿es eso cierto o podría tratarse de una publicidad engañosa?, motivada entre otras cosas por un interés comercial. - No olvidemos que en unos mis artículos valoraba la implantación de los repartidores de costo de calefacción y todo lo que conlleva, como las válvulas con cabezal termostáticos, bombas de caudal variable  y equilibrado de las instalaciones, en un montante no menor de doscientos cincuenta millones de euros.

¿Por qué digo esto?, sencillamente porque no es del todo cierta la publicidad que se emite. Y luego nos llaman algunos propietarios a los Administradores de Fincas, enfadados porque se les cobra por la calefacción unas cantidades adicionales a los consumos que, según la empresa lectora, corresponden a los radiadores de sus viviendas. 

En un edificio con calefacción centralizada, con una distribución  por columnas de montantes verticales, no es posible instalar un sólo contador que mida la energía que entra en cada una de las viviendas. Por lo tanto la solución para saber el consumo de calefacción de una vivienda de estas caracterísiricas es instalar unos calorímetros, también llamados repartidores de costo de calefacción. Los cuales no serían suficientes para reducir el consumo de calefacción, si no se dota a los radiadores de unas válvulas de corte/regulación con cabezal termostático. Pero la solución no termina ahí, porque si varios vecinos cierran varias válvulas de sus radiadores pueden aparecer unos fuertes ruidos en la instalación que obliga a instalar unas bombas de caudal variable y a realizar un equilibrado de la instalación general.

Y no se dice toda la verdad en los anuncios televisivos, porque los costos de la calefacción para estos edificios con calefacción centralizada, con una distribución  por columnas de montantes verticales, hay que dividirlos en dos conceptos:
  • Costos fijos, que varían entre el 30% y el 50% del total de costo de calefacción -que se seguirán pagando igual que antes de poner los repartidores, por coeficiente de propiedad o por la suma  de elementos de los radiadores que tiene cada vivienda-
  • Costos variables, varían entre el 70% y el 50% del total de costo de calefacción -dependiendo del tanto por ciento anterior. 
La mayoría de los técnicos y nosotros los Administradores de  Fincas, consideramos que se deben considerar como costes fijos los siguientes:  el mantenimiento de la instalación, si existe el teléfono para la instalación, las averías y reparaciones, las nuevas instalaciones, y todos aquellos gastos que puedan asimilarse a los mencionados, además del 30% al 50%, o el porcentaje que se fije por la Comunidad, del total del combustible que se consuma en cada ejercicio anual.

Como costes variables podemos considerar: del 70% al 50%, o el porcentaje que se fije por la Comunidad, del total del combustible que se consuma en cada ejercicio anual. Este gasto será pagado según los consumos que cada propietario realice en su vivienda, usando el servicio de calefacción, y que se determinará en función de las lecturas que marquen los repartidores de costes instalados en los radiadores de cada una de las viviendas. Este gasto se liquidará al final de cada ejercicio a cada propietario, según su consumo real determinado por los repartidores de costes, resultado de las lecturas efectuadas, o mediante recibos emitidos periódicamente por la empresa que realiza las lecturas.

En esos anuncios publicitarios no se dice toda la verdad, porque cada propietario, del costo total de la calefacción, sólo va a pagar si se instalan los calorímetros o repartidores de gastos, como ya se ha dicho, entre el 70% y el 50% del total del costo de la calefacción del edificio.

Además tampoco se suele decir que a los costos de la instalación de los calorímetros o repartidores de costo, hay que añadir los derivados de las válvulas con cabezal termostáticos, las bombas de caudal variable (caras), el equilibrado de la instalación y lo que cobran las empresas de lecturas por lecturas, conservación y emisión de recibos, en su caso.

Pero, como se suele decir, la pregunta del millón es: ¿quién financia estas campañas publicitarias? 

Se podría decir que sólo hay tres posibles financiadores:
  • Los propietarios de las viviendas.
  • La Dirección General de Industria, Energía y Minas.
  • Otros.
Los propietarios: No parece que sean ellos y que se anuncien y paguen por algo que, de hacerlo, les va suponer otras derramas adicionales. Tampoco existe actualmente quién les pueda representar a todos. Podrían ser sus representantes los Administradores de Fincas colegiados y en representación de todos ellos el Colegio de Administradores de Fincas de Madrid , Pero me consta que el Colegio no ha patrocinado estas campañas. ¿Podrían ser los usuarios los patrocinadores de las campañas de publicidad?

La Dirección General de Industria, Energía y Minas: Tampoco parece que sean ellos, cuando en una jornada celebrada el pasado 24 de octubre para informar que estaban preparando un decreto para que sea obligatoria la instalación de los repartidores de costes en la Comunidad de Madrid, uno de sus representantes nos informó que van a realizar unas campañas publicitarias para que los ciudadanos estén informados -supongo que será porque el Gobierno aún no ha aprobado el artículo 14 de la Directiva Europea que lo hace obligatoria, aunque si al final el Gobierno aprueba  su obligatoriedad y lo hace con unos condicionantes distintos a los que se aprueben en ese decreto, los Administradores de Fincas colegiados nos volveremos a quedar, como ya ha ocurrido otras veces... "con donde las espaldas pierden su honesto nombre" al aire-. ¿Podría ser la Dirección General de Industría, Energía y Minas de la comunidad de Madrid la patrocinadora de las campañas de publicidad?

Sólo nos quedan, otros: Estarían incluidos, presuntamente, los fabricantes de estos mecanismos, los instaladores y las empresas que realizan las lecturas y mantenimiento a partir de su instalación. ¿Presuntamente pueden ser ellos o sus asociaciones los que financian las campañas publicitarias? ... que el lector juzgue quién puede estar financiando las campañas publicitarias.


domingo, 26 de noviembre de 2017

¿LA ACCESIBILIDAD UNIVERSAL SE TOPA CON LOS VECINOS?

En  mi anterior artículo denunciaba cómo perjudica a nuestros administrados la frase, "descontando las posibles ayudas públicas que pudieran corresponderle",  incluida en la Ley 8/2013, de 26 de junio, para calcular si el costo razonable de las obras era proporcional o desproporcional, respecto a 12 mensualidades de cuotas ordinarias de una Comunidad de Propietarios. Lo cual obliga o no, a tener que realizar las obras que se indican en el informe de accesibilidad que redacta el técnico. (Para verlo pulsar aquí ).

Ha sido la petición de algunos compañeros lo que motiva la redacción de este nuevo artículo con el que se pretende intentar eliminar algunas de las dudas que están surgiendo con motivo de  su aplicación y obligatoriedad. Pero, sobre todo, lo que más me ha animado a su redacción, es un artículo publicado en el periódico El Pais, de fecha 12.11.17, de su redactora de la sección inmobiliaria, Dª. Sandra López Letón, titulado "LA ACCESIBILIDAD UNIVERSAL SE TOPA CON LOS VECINOS".

En el artículo se dice que: "el real decreto que obliga a eliminar los obstáculos antes del 4 de diciembre depende de otras normas que restringen su aplicación".

"La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece que han de ser solicitadas por el propietario de la vivienda en la que vivan, trabajen o presten servicios voluntarios personas con discapacidad o que sean mayores de 70 años. Si alguno de estos dos colectivos no lo solicita, las comunidades de propietarios no están obligadas a realizarlas, un punto que dificulta la accesibilidad universal".

"Por eso el Comité Español de Representantes de Personas con Discapacidad (CERMI), considera que es necesario cambiar esta ley que regula la vida de los vecinos."

Manifestaciones con las que no estoy de acuerdo, por los siguientes motivos:

Comenzando por el título del artículo. No existen COMUNIDADES DE VECINOS. Una Comunidad de Vecinos podría tratarse de las personas que viven en un edificio siendo propietarios e inquilinos. Pero los inquilinos, los que viven de alquiler sin ser propietarios de sus viviendas, no pueden asistir a las Juntas de Propietarios, salvo que el propietario de su vivienda le autorice por escrito para representarle. Tampoco pueden ser Presidentes de la Comunidad de Propietarios en la que viven, ni siquiera con autorización de su arrendador.  Así lo establece el artículo 13.2 de la LPH. "El Presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. 

Veamos con lo que no se está de acuerdo de lo manifestado en el artículo:

El Real Decreto Legislativo 1/2013, de 29 de noviembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley general de derechos de las personas con discapacidad y de su inclusión social, establece el 4 de diciembre de 2017 como plazo máximo exigible de las condiciones básicas de accesibilidad y no discriminación de todos los edificios existentes que sean susceptibles de ajustes razonables.

Este Real Decreto Legislativo, en su Art. 2.m), define lo que son Ajustes razonables: "son las modificaciones y adaptaciones necesarias y adecuadas del ambiente físico, social y actitudinal a las necesidades específicas de las personas con discapacidad que no impongan una carga desproporcionada o indebida, cuando se requieran en un caso particular de manera eficaz y práctica, para facilitar la accesibilidad y la participación y para garantizar a las personas con discapacidad el goce o ejercicio, en igualdad de condiciones con las demás, de todos los derechos".

Y en su Artículo 66, en el apartado 2.dice: "A efectos de determinar si un ajuste es razonable, de acuerdo con lo establecido en el artículo 2.m), se tendrán en cuenta los costes de la medida, los efectos discriminatorios que suponga para las personas con discapacidad su no adopción, la estructura y características de la persona, entidad u organización que ha de ponerla en práctica y la posibilidad que tenga de obtener financiación oficial o cualquier otra ayuda" -Definición con la que es muy difícil para un técnico poder determinar si el ajuste es razonable o no.-

Sin embargo el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, (que deroga y modifica algunos artículos de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbana), en su artículo 2 apartado 5, define de una forma más cuantificable lo que considera ajuste razonable: "Ajustes razonables: las medidas de adecuación de un edificio para facilitar la accesibilidad universal de forma eficaz, segura y práctica, y sin que supongan una carga desproporcionada. Para determinar si una carga es o no proporcionada se tendrán en cuenta los costes de la medida, los efectos discriminatorios que su no adopción podría representar, la estructura y características de la persona o entidad que haya de ponerla en práctica y la posibilidad que tengan aquéllas de obtener financiación oficial o cualquier otra ayuda. Se entenderá que la carga es desproporcionada, en los edificios constituidos en régimen de propiedad horizontal, cuando el coste de las obras repercutido anualmente, y descontando las ayudas públicas a las que se pueda tener derecho, exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes."

Por lo tanto, cuando en el informe de accesibilidad de un edificio que se rija por la Ley de Propiedad Horizontal, el técnico que lo firma manifieste que es un ajuste razonable, y la carga es proporcionada, porque el costo de las medidas a ejecutar, descontadas las posibles ayudas públicas a las que se pueda tener derecho, sea inferior a doce mensualidades ordinarias de gastos comunes (o lo que es lo mismo, inferior al presupuesto anual de gastos aprobado por la Comunidad de Propietarios), la Comunidad de Propietarios se verá obligada a realizar las obras, sin que ningún propietario tenga que solicitarlo.

Sin embargo, cuando el ajuste no es razonable, al ser la carga desproporcionada, ya que el costo de las medidas a ejecutar, descontadas las posibles ayudas públicas a las que se pueda tener derecho, sea superior a doce mensualidades ordinarias de gastos comunes (o lo que es lo mismo, superior al presupuesto anual de gastos aprobado por la Comunidad de Propietarios), la Comunidad de Propietarios no se verá obligada a realizar las obras.

En este caso, sería de aplicación, si algún propietario lo solicita, la Ley de Propiedad Horizontal, cuyo artículo 10 ha quedado redactado de la siguiente manera, también debido al mencionado R.D.Legislativo 7/2015:

"1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:

b) Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.

Se desconoce cuales pueden ser  esas otras normas que restringen la aplicación del R.D. Legislativo 1/2013, puesto que el R.D.Legislativo 7/2015 lo que hace es todo lo contrario, facilita con su carácter obligatorio para las Comunidades de Propietarios, cuando los ajustes son razonables, a que no se tengan que aplicar la Ley de Propiedad Horizontal, para eliminar las barreras que dificultan la accesibilidad universal.

No hay duda que la Ley de Propiedad Horizontal necesita una reforma de algunos de sus artículos para adaptarla a los tiempos modernos - si lo sabremos los Administradores de Fincas colegiados que a diario tenemos que convivir y utilizarla-. Y es por ello que, tanto el Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas de España (CGCAFE) como el Colegio de Administradores de Fincas de Madrid (CAFMadrid) lo están estudiando actualmente. Pero no es la accesibilidad universal uno de sus puntos que lo motiven.

Tampoco la Ley de Propiedad Horizontal regula la vida de los vecinos, como  dice, según el artículo publicado, el Comité Español de Representantes de Personas Discapacitadas (CERMI), lo que regula es la vida de las Comunidades de Propietarios.

El motivo de las barreras que están dificultando su aplicación por parte de las Comunidades de Propietarios, es la dificultad económica para eliminarlas por Decreto. No así cuando lo solicita un propietario de la Comunidad que lo necesite. En la mayoría de los casos se suele ejecutar. Quizás primando más la parte económica y en algunos casos sin cumplir las normativas existentes. Puede que ahora, al tener un informe de accesibilidad con las medidas a adoptar, las soluciones que se adopten puedan ser más acordes con las  normativas a cumplir, aunque puedan resultar algo más caras, pero más eficientes.

Veremos que ocurre a partir del próximo 4 de diciembre, si se aplican penalizaciones por su no cumplimiento, o se da un plazo prudencial para ir adecuando y eliminando las barreras, cuando los ajustes razonables sean proporcionales. Empezando por los edificios de propiedad Estatal, Autonómica y Local.

No olvidemos que muchas Comunidades de Propietarios actualmente están pagando derramas extraordinarias para cumplir algunas de esas nueve inspecciones reglamentarias que actualmente tienen que cumplir sus edificios (para verlo pulsar aquí)


domingo, 12 de noviembre de 2017

Nuestros administrados perjudicados en el informe accesibilidad

El Real Decreto 233/2013, de 5 de abril, regula el Plan Estatal de fomento del alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria, y la regeneración y renovación urbana, 2013-2016. En él se menciona el Informe de Evaluación del edificio (IEE), lo describe en su artículo 33, y en su Anexo II  incluye el modelo que debe tener el documento.

Posteriormente el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana, su Título III lo dedica al IEE. Además de explicar casi todo lo referente al informe (qué es, contenido, obligaciones, quienes están capacitados y habilitados para redactarlos),  expone el calendario para su realización.

Finalmente por Decreto 103/2016,  de 24 de octubre, del Consejo de Gobierno de la Comunidad de Madrid, se regula el IEE de los edificios existentes en la Comunidad de Madrid y se crea un Registro Integrado Único de Informes de Evaluación de los Edificios de la Comunidad de Madrid. 

De ellos se deduce que todos los edificios existentes en la Comunidad de Madrid de uso residencial, a partir del 28 de junio de 2018, que tengan más de cincuenta años de antigüedad o vayan a solicitar algún tipo de subvención, tendrán que contar con el Informe de Evaluación de Edificios (IEE).

En el Informe de Evaluación del Edificio (IEE) se deben reflejar tres áreas diferentes:
  1. El estado de conservación del edificio (ITE).
  2. El estado de las condiciones básicas de accesibilidad universal y no discriminación de las personas con discapacidad para el acceso y utilización del edificio, de acuerdo con la normativa vigente, estableciendo si el edificio es susceptible o no de realizar ajustes razonables para satisfacerla.
  3. La certificación de la eficiencia energética del edificio, con el contenido y mediante el procedimiento establecido para la misma por la normativa vigente.
Veamos algunas consideraciones sobre estas tres áreas que se deben incluir en el IEE:
  1. El estado de conservación del edificio (ITE), se viene aplicando desde el año 2000 en Madrid con las inspecciones técnicas que se realizan cada diez años a cada edificio.
  2. Las condiciones de accesibilidad se basan en el Real Decreto Legislativo 1/2013, de 29 de noviembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley General de derechos de las personas con discapacidad y de su inclusión social, que establece el 4 de diciembre de 2017 como plazo máximo exigible de las condiciones básicas de accesibilidad y no discriminación de todos los edificios existentes que sean susceptibles de ajustes razonables. 
  3. El Certificado de Eficiencia Energética deberá estar realizado en base al Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios
¿Y cómo repercute todo esto en nuestros administrados? Veamos la experiencia sobre lo ya establecido y vivido, y lo nuevo a realizar:
  • La ITE se viene realizando con normalidad, con muchas deficiencias a corregir -y derramas extraordinarias a pagar- en las primeras inspecciones y bastantes menos en las siguientes, realizadas cada diez años.
  • El informe de accesibilidad es nuevo y  el R.D. Legislativo 1/2013 establece el 4 de diciembre de 2017 como plazo máximo exigible para que todos los edificios tengan resuelta la accesibilidad.
  • Para el IEE, como en principio no es exigible hasta el 28 de junio de 2018, las Comunidades de Propietarios, en general, no están tomando acuerdos al respecto y quedan a la espera del año próximo, por si pudiera surgir algún cambio o novedad. -De hecho el Ayuntamiento de Madrid, con buen criterio según nuestra opinión, al parecer va a hacer coincidir la fecha de su ejecución con los de la ITE, por lo que los primeros se exigiran en 2020-, salvo solicitud de ayudas públicas.
Dado que es inminente la realización del informe de accesibilidad, estamos solicitando su ejecución a diversos técnicos Arquitectos. Y ahí es donde vienen los problemas y lo que perjudica en gran medida a nuestros administrados.

El Real Decreto Legislativo 1/2013 establece que serán exigibles las condiciones básicas de accesibilidad y no discriminación de todos los edificios existentes que sean susceptibles de ajustes razonables. 

Esa es la primera pregunta que nos realizan nuestros administrados, porque de su respuesta depende que se tengan que realizar las obras necesarias o no - y las correspondientes derramas extraordinarias para pagarlas-. ¿Qué son los ajustes razonables?

La respuesta la tenemos en un Real Decreto y una Ley:
  • El R.D. 1/2013 define lo que considera ajustes razonables: "Son las modificaciones y adaptaciones necesarias y adecuadas del ambiente físico, social y actitudinal a las necesidades específicas de las personas con discapacidad que no impongan una carga desproporcionada o indebida, cuando se requieran en un caso particular de manera eficaz y práctica, para facilitar la accesibilidad y la participación a las personas con discapacidad el goce o ejercicio, en igualdad de condiciones con las demás, de todos los derechos” -Sí, la verdad es que parece un trabalenguas-.
  • Por otra parte, la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbana, en su artículo 2 apartado 4, define lo que considera ajuste razonable: “Las medidas de adecuación de un edificio para facilitar la accesibilidad universal de forma eficaz, segura y práctica y sin que suponga una carga desproporcionada…… Se entenderá que la carga es desproporcionada, en los edificios construidos en régimen de propiedad horizontal, cuando el coste de las obras repercutido anualmente, y descontando las ayudas públicas a las que se pueda tener derecho, exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes”

Con esta frase: "y descontando las ayudas públicas a las que se pueda tener derecho", el legislador perjudica tremendamente a nuestros administrados.

De los informes que estamos recibiendo, en algunos casos se crea un problema irresoluble al ser ejecutados correctamente con arreglo a la normativa. Por otra parte hay bastantes estudios realizados por técnicos que desconocen lo que solicita la reglamentación y que no definen nada en concreto.

Porque si la carga es desproporcionada, no son exigibles las obras, pero si la carga es proporcionada hay que realizarlas - y empezar a pagar derramas extraordinarias-.

¿Y cómo se calcula si es proporcionada o desproporcionada? Veámoslo con un ejemplo:

Hay tres incógnitas: El presupuesto anual de gastos de la comunidad, el costo de las obras a realizar y las posibles ayudas públicas a las que se pueda tener derecho. 

Lo único fijo y seguro es el presupuesto anual aprobado por la Comunidad de Propietarios (doce mensualidades ordinarias de gastos comunes), por ejemplo digamos que 79.456,55 €. que le tendremos que facilitar al técnico que realiza el informe.

El Técnico debe detallar las obras para suprimir las barreras existentes y presupuestar, según su leal saber y entender, así como  su experiencia, el costo de las obras que se tengan que realizar -antes de solicitar los correspondientes presupuestos que nos darán el costo real de las obras-. Supongamos que sean 82.300 €. En este momento tendríamos: presupuesto anual, 79.456,55 €, como el costo de las obras es mayor, 82.300 €, el resultado sería una carga desproporcionada.  Por lo tanto no es exigible a la Comunidad de Propietarios, y quedará a su criterio realizar parte de las obras o todas y en un plazo que ella estime conveniente.

Pero al legislador se le ocurre incluir la célebre frase: y descontando las ayudas públicas a las que se pueda tener derecho, y entonces el ejemplo varía totalmente.

En este supuesto tendríamos: presupuesto anual, 79.456,55 €, como el costo de las obras es mayor, 82.300 €, pero hay que descontarle las posibles ayudas a las que se pueda tener derecho, el Técnico las valora supuestamente en 30.000 €, con lo que el resultado sería : 79.456,55 - 82.300,00 + 30.000 = 27.156,55 € con lo que el resultado que el Técnico da es que la carga es proporcionada y es exigible su realización -y empezar a pagar derramas-.

El ejemplo no es un supuesto imaginario, es un caso real de un edificio de la calle de Ríos Rosas de Madrid.

Y nos preguntamos: ¿quién es el legislador que incluye esta frase y este condicionante que altera la realidad?, ¿cuales son los técnicos que le asesoran?¿Antes de legislar no sería conveniente asesorarse correctamente por los que conocen realmente el tema, no solo de los edificios construidos en régimen de Propiedad Horizontal, si no también todo lo relacionado con las Comunidades de Propietarios?

Nos gustaría que esos legisladores, o ese legislador, pudiera responder a nuestros administrados sobre las siguientes preguntas que nos van o pueden realizar:
  • A los edificios que no se rigen por la Ley de Propiedad Horizontal, destinados al alquiler de viviendas y con una sola propiedad ¿qué criterio piensan que habrá que aplicar? -Los edificios en régimen de alquiler cada vez son más numerosos-.
  • Es subjetivo que el técnico tenga que evaluar lo que cuestan las obras e instalaciones a realizar, antes de solicitar presupuestos que avalen esos cálculos, con lo que el resultado final puede variar fácilmente dependiendo de la experiencia y preparación del técnico.
  • Pero, además, decir "descontando las posibles ayudas públicas a las que se pueda tener derecho". Eso no es subjetivo, es tener una bola de cristal para adivinar el futuro.
  • ¿El legislador sabe que?: no hay dinero para conceder todas las subvenciones que se soliciten, y que esas ayudas públicas muchas veces no se conceden, a pesar de presentar la documentación requerida en tiempo y forma. Unas veces por finalizar las partidas presupuestadas para ello, y otras veces ni se sabe la causa. Ejemplos tenemos con el cambio de las calderas de carbón a gas, o la instalación de ascensores. 
  • Si el técnico dice que se van a recibir 30.000 € de ayudas públicas, como en el segundo caso del ejemplo anterior y  afirma en su certificado que el gasto es proporcionado y luego no se concede la ayuda o esta es muy inferior a lo estimado, ¿qué pasa con nuestros administrados?, ¿se les ha engañado, aunque sea de buena fé?, ¿de quién será la culpa, del técnico o del legislador? 
Todos estamos de acuerdo en que la accesibilidad es una cuenta pendiente que hay que ir resolviendo, y que para ello hay que informar y concienciar a la sociedad para que se acometan las obras necesarias en los edificios construidos, en plan preventivo y no sólo cuando algún comunero lo necesita por edad, enfermedad o accidente. Pero con unas reglas de juego distintas, si queremos que
se presten a realizarlas.

La experiencia nos dice que nuestros administrados parecen estar jugando un partido en las que el arbitro, antes de jugarlo, ya ha emitido su resultado: "a pagar derramas extraordinarias".

En ese partido para obtener el resultado, como he insinuado antes, hay tres variables: el presupuesto anual de gastos de la Comunidad de Propietarios, más las posibles ayudas públicas a las que se pueda tener derecho, menos el costo de las obras. Si el resultado es positivo la carga es proporcionada, si es negativo es desproporcionada.

Pero ocurre que lo único real, verdadero y que se puede confirmar mediante el libro de actas, es el presupuesto anual de la Comunidad de Propietarios que se aprueba en una junta de la Comunidad. El costo de las obras que dictamina el técnico esta sujeto a sus conocimientos y experiencia, pero no es real hasta tanto no se soliciten presupuestos a las diferentes empresas que pudieran intervenir. Las posibles ayudas públicas a las que se pueda tener derecho, nadie puede certificar su importe, o si se concederán o no. Por ello nuestros administrados se ven perjudicados en el informe de accesibilidad.  

Por lo tanto, anulemos la tercera incógnita que no se puede predecir por nadie. Y que es, lo que están haciendo algunos técnicos, salvando su responsabilidad al poner cero ayudas en sus informes.

Los técnicos tendrán que volver a evaluar muchos de sus informes ya realizados y modificar, si es necesario, sus anteriores resultados.

¿Alguien se puede extrañar que nuestros administrados no quieran saber nada de los Reales Decretos, Leyes y Normativas que con relativa frecuencia les imponen los legisladores? Informes y normativas que, a veces, incluyen algunos conceptos absurdos, con plazos tan cortos para su cumplimiento que son irrealizables, o subvenciones que dicen les van a conceder y luego, a pesar de presentar toda la documentación en tiempo y forma, reciben una carta en la que se la deniegan por agotamiento de los fondos previstos o simplemente no se les dice nada. Subvenciones que en el caso del Ayuntamiento de Madrid, con el Plan-MAD-RE, se les niega a siete "Areas Preferentes de Impulso a la Regeneración Urbana", situadas en los distritos municipales  de Arganzuela, Centro, Chamartín, Chamberí, Moratalaz, Retiro y Salamanca.

No olvidemos que nuestros administrados tienen actualmente nueve inspecciones en sus edificios, sin incluir otra que la Dirección General de Industria Energía y Minas de la Comunidad de Madrid está preparando para que sea obligatoria, a pesar que el Gobierno aún no la ha aprobado y publicado. ¿Por qué será?

¿Por cierto, cuál va a ser el criterio para los informes que se realicen en los edificios de propiedad  pública, tanto de Ayuntamientos, Organismos Autónomos como Estatales, y a los que supongo que también habrá de aplicarse la normativa? ¿Serán equiparables a la que se aplique a los edificios de uno o varios propietarios para alquiler, y que no están sujetos a la Ley de Propiedad Horizontal?, porque administramos varios de estos edificios de propiedad vertical.

domingo, 29 de octubre de 2017

Gas Natural ofrece honorarios/comisiones a los administradores de Fincas

Algunos Administradores de Fincas colegiados hemos recibido un email -supongo que los que asistimos al Foro de Actualidad del Colegio de Administradores de Madrid, celebrado los pasados 28 y 29 de septiembre-.

 Dicho correo, reenviado en nombre de D. Franciso José Serrano Rodriguez, por D. Luis Puerta Lastra, del departamento de Soporte a Procesos de Inspección de Gas Natural Madrid, según consta en la documentación recibida, es para "ofrecernos la posibilidad de colaboración con GAS NATURAL MADRID, distribuidora de gas del grupo GAS NATURAL FENOSA en la Comunidad de Madrid, para instalar el gas natural en las fincas que no lo dispongan entre la cartera de nuestros clientes.

El acuerdo se basaría en dos aspectos fundamentales:
1º Permitir la asistencia de uno de sus gestores comerciales (personal de GAS NATURAL MADRID) a una reunión de comunidad de vecinos con el fin de explicar las ventajas de instalar el gas natural. Por estas gestiones se nos retribuirá como administradores de fincas de la siguiente forma:
            Retribución AAFF:
  • 200€ por reunión efectiva (acuerdo de reunión de vecinos para la construcción instalación receptora común o para transformación de sala de caldera a gas natural).
  • 100€ por vivienda puesta en gas o usuario conectado a la sala de calderas.
Previamente tendríamos que firmar el acuerdo que permitiera la plasmación de dichas retribuciones".

Hasta aquí la información del correo recibido, pero... ¿que ha provocado en mi y en algunos compañeros con los que lo he comentado, su lectura?

Me he sentido confundido, enfadado, humillado y mi primera reacción fue la de llamar al teléfono que indican para aclarar las dudas que pudiéramos tener y poner verde al tal Sr.Luis Puerta Lastra. He querido no contestar en caliente y dejar pasar unos días antes de responder a su ofrecimiento.

Hay un refrán español que dice: "la avaricia rompe el saco".  Y aunque en los ejercicios económicos de GAS NATURAL FENOSA correspondientes a los años 2012 a 2016, el resultado de sus beneficios netos atribuibles no hayan seguido la línea ascendente de beneficios que mantenían anteriormente (Fuente Gas Natural) no creo que por ello el resultado sea con pérdidas ni mucho menos, pero ... todos queremos más y más.

Quizás debido a ello, o por otras causas que desconozco, ha decidido aumentar su cuota de trabajo en la eficiencia energética, aunque sea a costa de "campañas incentivadoras" para todos aquellos que de alguna forma puedan proporcionarles clientes y un aumento de sus ingresos.

El pasado dieciocho de junio publicaba un artículo en el blog (para verlo pulsar aquí) en el que informaba que en el mes de mayo había asistido a dos jornadas convocadas en la sede central de GAS NATURAL FENOSA con dos colectivos importantes. Una con la Asociación Nacional de Empresas de Rehabilitación y Reforma (ANERR) y la otra con el Colegio de Administradores de Fincas de Madrid (CAFM).  

En la reunión con las Empresas asociadas de ANERR se les informaba, entre otras cosas, que por cada Comunidad de Propietarios que tengan cuartos de caldera centralizados y con las que llegaran a un acuerdo para realizar obras de rehabilitación en la envolvente y/o su cubierta , se les haría una oferta integral de aislamientos  y una propuesta para sus salas de calderas.

Por ello existiría una retribución económica para las empresas (retribución uno) que llegaran a un acuerdo con las Comunidades para ejecutar esas obras. Igualmente existiría una prima para los clientes individuales (retribución dos), con el acceso a incentivos que le reportarían unos beneficios que se daban al instalador (retribución tres).

Al parecer la campaña concedía tres posibles retribuciones económicas por cada obra realizada. ¿Al final quién pagaría todas esas retribuciones?. Seguro que nuestros administrados.

En la reunión con los miembros de CAFM se nos hablaba de las facilidades para el Administrador de Fincas, ninguna de retribución económica y sí todas para facilitar una supuesta mejor gestión con su Empresa

Decía que me he sentido confundido, pues a esos honorarios que nos ofrecen, algunos comuneros  les llaman comisiones y ahora Gas Natural Fenosa, por medio de sus representantes, pretende darle un carácter oficial.

En cuarenta años de ejercicio de la profesión, me han ofrecido o sugerido el cobro de comisiones, pero ninguna gran Empresa se había atrevido a hacerlo de forma oficial hasta ahora.  Quizás porque casi siempre han tenido el monopolio de un servicio que había que contratar con ellos, si o si. Pero posiblemente al querer aumentar el abanico de servicios los resultados no son los mismos y las ideas de los que acuerdan los planes de ejecución tampoco.

Me he sentido enfadado, al ver lo poco que valoran a nuestra profesión y a sus profesionales, cuando piensan que nos podemos vender por 200€ ó 100€. Pero es que además piensan que los únicos listos son ellos, que nosotros somos tontos. ¿Por 200€ vamos a vender la confianza de nuestros administrados que confían en la mayoría de nosotros como para que les administremos su vivienda, en algunos casos el mayor patrimonio que tienen, durante 20, 30 ó 40 años?

Si aceptamos "firmar ese acuerdo que permitiera la plasmación de dichas retribuciones", ¿cómo vamos a tener luego la libertad de exigir a GAS NATURAL MADRID que corrija las posibles anomalías o defectos que surjan en las obras que realizan para nuestras Comunidades de Propietarios, por las Empresas que ellos subcontratan para efectuar esas obras, y de cuyos defectos podría darles unos cuantos ejemplos personales?

Me he sentido humillado, minusvalorado, al comparar su "oferta a la baja" con los beneficios económicos que ofrecían a las empresas asociadas con la Asociación Nacional de Empresas de Rehabilitación y Reforma (ANERR) en la mencionada jornada del 18 de mayo pasado, celebrada en su cede central.

Muchas gracias por su oferta, pero la inmensa mayoría de los Administradores de Fincas colegiados nos valoramos económicamente por mucho más que lo que nos ofrecen y pensamos que no tendrían dinero para contratarnos. Valoramos mucho más la confianza depositada por nuestros administrados en nosotros.

Seguiremos informando y asesorando a nuestros administrados según nuestro leal, saber, entender y nuestra experiencia profesional para que contraten con la empresa que les ofrezca mejores condiciones, tanto económicas como profesionales, así como que contraten el suministro con aquella Comercializadora que les ofrezca mejores condiciones. Pero no pensando en los honorarios/comisiones tan interesantes que puedan ofrecernos.

Pos data: Por cierto. que enviar un email a un colegiado en el que se incluyen los correos de otros 117 colegiados o técnicos asistentes al Foro de CAFMadrid, no es de recibo y probablemente se estará vulnerando la ley de protección de datos, puesto que ni yo, ni creo que ninguno de los 117, les hemos autorizado a mandar masivamente la dirección de  nuestros correos particulares.   

Y por supuesto que ahora tengo el correo particular de muchos compañeros y de otras personas que no son Administradores de Fincas -algunos ya los tenía-, en total ciento diecisiete, y si fuera tan irresponsable como para subastarlos o ponerlos a la venta entre empresas relacionadas con las Comunidades de Propietarios, seguro que lo que me ofrecerían por ellos sería de muchísimo más valor que lo que me ofrece GAS NATURAL MADRID, por ser su comercial.