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domingo, 30 de septiembre de 2018

¡¡PELIGRO!! Se va a reformar una vivienda en mi Comunidad de Propietarios

Este artículo quiere ser una llamada de atención a varios colectivos: Administradores de Fincas, Técnicos, Empresas constructoras y Porteros/Conserjes de Comunidades de Propietarios.

¿Por qué digo esto? El pasado día 4 de junio publicaba un artículo en el blog sobre "Responsabilidades  de las Comunidades de Propietarios por la ejecución de obras" (Para verlo pulsar aquí)

También hacía referencia al derrumbe parcial que había ocurrido en un edificio sito en el centro de Chamberí, colindante con una de las Comunidades de Propietarios que administramos. También os comentaba  que os tendría informados de sus consecuencias por si os ocurre algo parecido.

El derrumbamiento parcial del edificio situado en el Paseo del General Martínez Campos nº 19, con fachada posterior a la calle de Viriato nº 64, ocurrió el 22 de mayo pasado. Como consecuencia, fallecieron dos trabajadores. El edificio afectado es colindante por su medianería derecha con la Comunidad de Propietarios del Paseo del General Martínez Campos nº 21, con fachada posterior a la calle de Viriato nº 66, y por su medianería izquierda con las Comunidades de Propietarios del Paseo del General Martínez Campos nº 17, y con  la de Viriato nº 62 (esta última es la que administramos nosotros).

Las causas del derrumbamiento aún las están investigando los técnicos municipales y la Unidad de Policía Judicial del Ayuntamiento de Madrid, pero una de ellas, presumiblemente, pudiera ser la acumulación de escombros en una zona de la última plante del edificio, que colapsó al no poder aguantar el forjado el sobrepeso, arrastrando a todos los forjados situados debajo de él, así como a parte de los muros de cerramiento al patio interior.

¿Como ha afectado a nuestros administrados, propietarios de la Comunidad de Viriato nº 62? Esta es aproximadamente la secuencia temporal:
  • El derrumbe se produce el día 22 de mayo, sobre las 16,30 horas y a las pocas horas son desalojados todos los vecinos del edificio, que tienen que alojarse en casas de familiares, amigos y varias familias en un hotel -imaginaos: trabajos ( en la finca hay varios pisos dedicados a despachos profesionales, instituto de belleza, etc.), colegios de niños, ropa, libros de estudio. etc-.
  • El 25 de mayo pueden regresar los propietarios a sus viviendas.
  • El 28 de mayo reunión en la Junta Municipal de Chamberí con la Consejala de Distrito y los Presidentes y Administradores de Fincas de las tres Comunidades afectadas.
  •  El 30 de mayo se levanta un acta de inspección a las viviendas de Viriato 62 por técnicos del Ayuntamiento.
  • El 2 de junio se produce un nuevo derrumbe de parte del edificio,  dado que se estaban realizando obras de desescombro.
  • El 3 de junio se vuelve a desalojar todas las viviendas de las tres Comunidades de Propietarios que sean colindantes con el edificio de Martínez Campos nº 19 (a nosotros le afecta a una de las viviendas de cada planta, al ser solo dos por planta).
  • El 4 de junio nueva reunión en la Junta Municipal de Chamberí con la Concejala de Distrito y todo su equipo, así como los Presidentes y Administradores de Fincas de las tres Comunidades afectadas. En dicha reunión se nos comunica que el desalojo está previsto que sea por un tiempo aproximado de un mes. Que los martes y viernes de 18,30 a 20,00 horas se podrá acceder a las viviendas desalojadas acompañados del Samur social y la policía. También se informa que el día 5 a las 9,30 horas se va a proceder, por unos inspectores del Ayuntamiento, a levantar un acta de inspección fotográfica de las viviendas desalojadas para tener constancia posterior de los posibles daños que se puedan causar con las obras de demolición y desescombro.
  • A los pocos días, dado que nuestra Comunidad es la que tiene menos medianería con el edificio que ha sufrido el derrumbe parcial, y los trabajos de demolición de las zonas peligrosas colindantes con nuestro edificio ya habían sido realizados, se les permite volver a todos los propietarios a sus viviendas.
  • Los Administradores de Fincas de las tres Comunidades afectadas seguimos en contacto para acordar las acciones legales que se van a emprender para reclamar daños y prejuicios.
  • Durante todos estos días, desde el edificio que administramos, así como desde otras fincas cercanas que también administramos, he estado sacando fotos del derrumbe y de todos los trabajos que se realizaban.
  • La propiedad del edificio, al parecer, ha decidido modificar el proyecto de reforma integral y, manteniendo la fachada del Paseo de General Martínez Campos nº 19, construir un nuevo edificio con varias plantas de aparcamiento subterráneo.
  • Para nuestros administrados afectados no terminará la sensación de peligro hasta que no se terminen las obras de ejecución del vaciado para las plantas de aparcamiento y se esté construyendo la estructura sobre rasante.
El día 19 de septiembre, durante las obras de rehabilitación del edificio donde está instalado el hotel Ritz de Madrid, se ha producido un nuevo derrumbe sobre las 16,15 horas y ha ocasionado un muerto, dos heridos graves y cuatro moderados. Según el diario El Mundo del día 20/9/2018 "La Policía apunta a que el forjado del Ritz cayó por una sobrecarga".

¡Qué coincidencias en ambos casos!: En el Paseo del General Martínez Campos nº 19 los hechos suceden sobre las 16,40 horas y en el edificio del Hotel Ritz sobre las 16,15 horas. Ambos, presumiblemente, por sobrecarga sobre el forjado de la última planta, donde se trabajaba con demoliciones. En el Paseo del General Martínez Campos nº 19 dos obreros fallecen y en el edificio del Hotel Ritz, un fallecido, dos heridos graves y cuatro moderados. Por la importancia y el costo de las obras, ambas deberían contar, presumiblemente, con una Dirección Técnica de obras y un Coordinador de Seguridad y Salud. ¿Casualidad o ... ?

Las dos demoliciones parciales no han ocurrido en edificios de Comunidades de Propietarios, pero en algún otro caso podría haber ocurrido:

Vivo en una viviend situada en la planta 5ª de un edificio del distrito de Chamberí y desde hace poco tiempo también nos encargamos de la administración de la Comunidad de Propietarios.

Hace poco más de un año que se están vendiendo algunas viviendas. Algunas directamente entre propietarios y otras a Sociedades Mercantiles que las reforman y venden posteriormente. Una de las viviendas que se ha vendido a una sociedad Mercantil ha sido la situada bajo la mía, en la 4ª planta, y a primeros de mayo comenzaron las obras de reforma.

Una de los días que estaba en casa, los golpes que se realizaban en dichas obras eran tan fuertes que incluso nuestros muebles temblaban, por lo que en mi calidad de propietario afectado y como Administrador de la finca, bajé para ver lo que estaba sucediendo.

El encargado de la obra me permitió el acceso y pude comprobar que se estaba demoliendo la casi totalidad de los tabiques de la vivienda, dejándola prácticamente diáfana en toda su superficie, y se habían levantado además todos los solados, hasta el punto que estaban a la vista todos los perfiles metálicos que constituyen el forjado.

Mi sorpresa, temor y asombro (soy aparejador  con 56 años de profesión, 52 de ellos dedicados, entre otras materias, a la rehabilitación) fue al comprobar que en la zona central de la vivienda, que ahora estaba diáfana, había sacos blancos amontonados casi en dos metros de altura, llenos con los escombros que se habían producido.

Le dije al encargado de la obra que ese forjado en cualquier momento se podría romper y arrastrar todo hasta la planta baja. Si en ese mismo momento no empezaban a sacar los escombros, aunque fuera a la calle, les denunciaba al Ayuntamiento y a la Policía. Aunque enfadado se pusieron a hacerlo. Hay que tener en cuenta que las obras cuentan, presumiblemente, con la dirección técnica de un Arquitecto.

A los pocos días sucedía lo del derrumbe parcial del edificio del Paseo del General Martínez Campos nº 19, y al coincidir con el encargado en el portal de la finca, le dije: Eso mismo os podía haber sucedido a vosotros, si no llegáis a hacerme caso. Su respuesta fue: Tenía Ud. razón y en mi Empresa ya me han dicho que la próxima vez lo tenemos que hacer mejor (como testigo estaba el portero de la finca).

¿Qué habría pasado si ese día no llego a estar en casa?, ¿si no soy Aparejador, experto en rehabilitación? Posiblemente nuestro edificio, con muertos incluidos, podría haber sido el primero de los otros dos de los que hablan los periódicos.

Cuando estoy escribiendo este artículo veo en televisión que ya son tres los edificios que se han derrumbado. Están poniendo en la pantalla una imágenes que sorprenden por los daños ocasionados y resulta sorprendente que no se haya caído el edificio.

En una urbanización de bungalows de Orihuela, en uno de ellos, se ha producido un derrumbe espectacular que ha afectado a otros colindantes, hasta el punto que los bomberos no se atrevían a entrar en él para buscar a dos personas que han resultado heridas leves, por el peligro que ofrecía de caerse en cualquier momento.

Los hechos se han producido a la 8.04 de la mañana y las primeras hipótesis las centran en algunas "obras ilegales" que, al parecer, se estaba haciendo en el sótano del bungalow.

Debido a estos incidentes que comento, es por lo que quiero hacer esta reflexión a los colectivos que señalaba al principio:

En primer lugar a los Administradores de Fincas y al colectivo de Porteros y Conserjes de Comunidades de Propietarios:
  • No tenemos por qué ser técnicos de obras, aunque algunos, técnicos o no, sepamos bastante de rehabilitación. Y visto lo que viene sucediendo, a partir de ahora deberíamos estar más pendientes de la situación en que se desarrollan esas obras, no como técnicos, que esos los tendrá que contratar la propiedad, si las obras y las ordenanzas municipales así lo requieren, pero si de las incidencias de las obras con la Comunidad. El portero o conserje de la finca, si lo hay o el Presidente de la Comunidad en su caso, pueden ser un valioso medio de información y comunicación. 
  • No debería ser suficiente con que a quién compra una vivienda en algunas de las Comunidades que administramos y la va a reformar de forma importante, exigirle que comunique al Presidente o Administrador de la finca el proyecto de las obras para comprobar que no toca ni altera ningún elemento común de la finca. Así como que ha solicitado la correspondiente licencia municipal.  Como es práctica habitual hasta ahora
  • Si la obra que se va a efectuar en una vivienda es de cierta importancia, propongo se le exija un seguro de responsabilidad civil de reforma y/o rehabilitación, con una garantía mínima de 600.000 €, que cubra los posibles daños que pudiera ocasionar con las obras. El costo de esa póliza, según me informan en varias Corredurías de Seguros, es mínimo comparado con el costo de la obra y los perjuicios que se pudieran ocasionar.
  • Los Porteros y Conserjes son uno de los agentes importantes en este tema de la rehabilitación y sobre todo de evitar riesgos y desgracias. Están todo el día en el edificio y aunque no sea de su competencia, ni entre en sus obligaciones, saben la hora de llegada y salida de los obreros que trabajan en las obras que se realizan en la finca o vivienda. Conocen, aunque sólo sea por los ruidos y golpes si se están demoliendo tabiques o levantando solados, y lo más importante, la frecuencia con la que se sacan los escombros que se generan... y les manchan ascensores, escaleras y portales.
  • También por los materiales que se retiran o se llevan a la obra, si se están tocando elementos comunes. Pues bien si observan algo que no resulte normal, deberían ponedlo en conocimiento del Administrador de la finca, el Presidente o el Técnico que lleve la obra. 
En segundo lugar a los Técnicos y Empresas Constructoras, que dirigen obras de rehabilitación o realizan trabajos, en edificios de Comunidades de Propietarios, sean propias de la Comunidad o de algún propietario en su vivienda particular:
  • Sabemos de la dificultad que se tiene para contratar personal cualificado, tanto de Técnicos como Empresas constructoras o personal cualificado para ejecutar las obras, máxime las de rehabilitación o eficiencia energética. Y no todo vale.
  • La crisis que ha durado casi diez años, ha quitado del mercado a la mayoría de los Técnicos, encargados de obra, oficiales y autónomos más cualificados anteriormente. Unos porque se han tenido que marchar al extranjero en busca de trabajo, y otros porque para poder vivir se han tenido que reciclar en otras profesiones o trabajos.
  • Debido a ello se tendrá que seleccionar con cuidado a los técnicos y trabajadores que se contraten y se manden a las obras, teniendo a alguien que sepa y entienda  en las propias obras para evitar accidentes o mala práctica.
  • La experiencia nos dice que para realizar unas obras en el edificio de una Comunidad de Propietarios, o una vivienda particular, no siempre es lo más conveniente contratar al .... hijo o conocido de tal propietario que es técnico, sí pero sin experiencia en la materia, y sin muchos conocimientos a veces.
  • En uno de mis artículos publicado en el blog, titulado: "¿están preparados los técnicos para la rehabilitación? (para verlo pulsar  aquí), ya exponía mis dudas sobre la preparación de los Técnicos en las obras de rehabilitación. Dudas confirmadas en muchas de las jornadas técnicas a las que asisto, sobre la formación y experiencia de los Técnicos en España sobre la rehabilitación y eficiencia energética.
  • Los Técnicos, hablo como tal, que llevamos la dirección de obras de una reforma, no solemos estar todo el día en la obra, salvo cuando ejercemos como jefes de obra de una Empresa, y por ello debemos extremar las órdenes que se le den a la Empresa que realice las obras. No sólo en el tema de los riesgos laborales, sino también en las normas de ejecución de los trabajos que se tengan que realizar, fundamentalmente en las tareas de demolición y desescombro.
  • No dar las cosas por sabidas, aunque sean muy elementales, pues por desgracia hoy la formación y experiencia del personal que trabaja en la construcción y sobre todo en la rehabilitación es muy escasa.
  • Respecto a las empresas constructoras, una practica habitual en algunas obras es mandar al principio uno o dos peones para que demuelan tabiques, levanten solados y piquen paramentos, dejando los escombros almacenados en el forjado, -que ha quedado debilitado- , y cuando hay suficientes escombros se mandan varios peones más para que en una mañana o tarde los saquen a la calle, bien a una camioneta o furgoneta, o en su caso a un contenedor.  Con eso se pueden ahorrar no más de 1.000 €, pero se puede correr el riesgo de accidente y salir en los periódicos.
  • Los edificios construidos en Madrid antes de 1962 se construían sin unas normas oficiales sobre el cálculo de sus estructuras, principalmente en lo relativo a la sobrecargas de uso de viviendas, y que incluso en algunas ocasiones se les podía aplicar unas reducciones entre 10% y el 50%, según el número de plantas del edificio, para los pilares.  En 1962 se publica la Norma MV-101 de Acciones en la Edificación, mediante el Decreto 195/1963, de 17 de enero.  En la mencionada Norma MV-101 se estima como sobrecarga de uso para viviendas económicas, la mayoría de las que se construían, de 150 kg/m2, y sólo de 200 kg/m2 para otro tipo de viviendas.
  • Si ahora un saco de cemento, o yeso, pesa 25kg. -hasta hace poco los de cemento pesaban 50 kg-, eso significa que si se apilan 6 sacos uno encima de otro, ya se está por encima del límite que se establecía, pues los sacos miden mucho menos de 1,00 m2. Y normalmente se apilan en varias hileras juntas. Simplemente con eso ya se está por encima de lo que soporta el forjado. Si apilamos muchos sacos de escombro, es fácil imaginar y comprobar lo que puede ocurrir a veces.
La rehabilitación está cogiendo una importancia que hasta ahora no tenía, ni se valoraba en cuanto a la revalorización de las viviendas y los edificios. Está siendo el motor de la construcción e impulsando  la actividad constructiva y la creación de puestos de trabajo. Pero la formación de los que ocupan esos puestos de trabajo ha caído a niveles muy bajos.

No es de extrañar la cantidad de cursos de formación que a todos los niveles se están impartiendo desde muchos Organismos Oficiales, Colegios profesionales, Asociaciones y Fundaciones. Igualmente la aparición de nuevas formas de formación, como el Mentoring, en el que personas jubiladas o muy formadas en algunos temas, tutelan a Empresas, Técnicos o individuos para mejorar sus conocimientos, al transmitirles los adquiridos a lo largo de una vida de trabajo , formación y experiencia.

La rehabilitación, la accesibilidad y la rehabilitación energética están ahí, y cada día va a ser más importante para todos: Organismos Oficiales, Técnicos, Empresas constructoras, trabajadores y Administradores de fincas colegiados. De todos nosotros y de nuestra implicación dependerá que las obras se realicen de forma correcta y sin accidentes ni incidentes.

lunes, 23 de julio de 2018

Vivencias de un Adminstrador de Fincas colegiado en el Curso Básico de Primeros Auxilios.

En mi último artículo invitaba y animaba a los Administradores de Fincas colegiados a organizar una campaña bajo el lema..."Si sabes... puedes salvar una vida". Para ello era fundamental poder vivir uno de los Cursos Básicos de Primeros auxilios que imparte, entre otros organismos, Cruz Roja.

Posteriormente enviaba una comunicación a todas las personas que están suscritas al blog en el que publico artículos, y a las cuales comunico personalmente cada vez que escribo uno nuevo, que debido a las vacaciones de verano no recibirían un nuevo artículo hasta septiembre, salvo que por su importancia lo justificara.

En esa comunicación, también les informaba que, para dar ejemplo, me había inscrito en un Curso Básico  de Primeros Auxilios impartido por Cruz Roja y al que asistiría acompañado por dos de mis nietos, uno de 16 años (edad mínima para poder asistir) y otro de 21 años (en cuarto curso de Medicina), así como de otro compañero Administrador de Fincas colegiado.

Creo que la importancia de lo vivido en el curso requiere la publicación de este artículo, con el que se pretende informar más detalladamente de su contenido, de la importancia y conveniencia de vivirlo, pero sobretodo y lo más importante: animaros no solo a vivirlo personalmente, sino también a animar a todos vuestros familiares, amigos y administrados a que lo vivan. En cualquier momento y lugar les podrá ser de gran utilidad lo aprendido en ese curso, e incluso... si sabes lo que tienes que hacer, poder salvar una vida. 

El curso se ha celebrado los días 7 y 8 de julio (sábado y domingo) de 9 a 14 horas, en un edificio que  Cruz Roja tiene en la zona de Carabanchel alto. Dado que se habían inscrito numerosos alumnos, se hicieron dos grupos de 20 personas cada uno (el máximo recomendable de alumnos por curso). Uno de mis nietos (el de 21 años) estuvo en el grupo 1 y el compañero Administrador de Fincas colegiado, mi otro nieto y yo estuvimos en el grupo 2.  

Ambos grupos estaban formados tanto por mujeres como hombres, y con edades diversas, entre los 16 y 80 años. Los motivos de la asistencia al curso también era diversa: por exigencias de su trabajo, como formación para conseguir un empleo y como formación personal.

Los profesores que los impartieron eran miembros de Cruz Roja, con muchos años de experiencia en formación y se aplicaron dos sistemas diferentes de impartirlos: 
  • En el curso 1 se daba la teoría sobre un tema y a continuación la práctica de aplicarla.
  • En el curso 2 se dió un día toda la teoría y el segundo día todas las practicas.  
El resultado en ambos grupos fué el mismo: MERECE LA PENA VIVIRLO

El contenido del curso es bastante completo, y aunque las cinco horas de cada día se te hacen cortas, luego habrá que repasar más detenidamente lo aprendido con la ayuda de las notas que se tomen y una Guía de Primeros Auxilios que nos facilitaron.  

El curso pretende dotar a los participantes, a través de una metodología eminentemente práctica, de los conocimientos, habilidades y destrezas básicas necesarias para dar respuesta a situaciones de urgencia y/o emergencia que se puedan encontrar en su contexto cotidiano, de una forma eficaz y que le permitan dar una primera respuesta en una situación de emergencia. 

El programa de este curso básico se compone de las siguientes materias:

     1. Concepto de Primeros Auxilios.
     2. Pautas de actuación ante una situación de emergencia. Conducta PAS.
     3. Evaluación inicial de la víctima.
     4. Soporte vital básico. Reanimación cardiopulmonar (RCP):
  • Algoritmo universal
  • Secuencia de actuación.
  • Posición lateral de seguridad.
    5.  Desfibrilación semiautomática externa (DESA)
    6. Qué hacer y qué no hacer:
  • Obstrucción de la vía aérea por cuerpo extraño. Maniobra de Heimlich.
  • Hemorragias: tipos de hemorragias, modos de actuación, signos y síntomas de alarma, shock.
  • Heridas y traumatismos: tipos, signos y síntomas.
  • Quemaduras: evaluación y actuación.
  • Intoxicaciones. Actuaciones ante un intoxicado.
  • Otras situacions de urgencia: síndrome coronario, ictus, dificultad respiratoria, convulsiones, lipotimia, fiebre.
    7. Consejos de prevención.
    8. El botiquín sanitario.

Como se puede apreciar, el curso es bastante completo, denso, formativo y sobre todo participativo, fundamentalmente en las clases prácticas. Con esta dinámica de trabajo se facilita también la creación de habilidades de relación y ayuda que mejoren la atención tanto de la víctima como de los testigos del incidente. 

Todo el material que hay que utilizar en las clases prácticas se facilitó por el profesor de Cruz Roja: 

Maniquí de RCP de adulto, junior y baby (uno por cada 6 participantes), esterillas de entrenamiento, vendas, gasas, pañuelos triangulares (uno por persona participante), solución desinfectante y un desfibrilador de aprendizaje (DESA).

A la finalización del curso a todos los participantes se nos entregó un diploma acreditativo de haber superado el curso, emitido por Cruz Roja Española.

Llegado el caso, ante una situación de emergencia de algún familiar, amigo o administrado, ¿en cuantas de las materias tratadas en el curso crees que sabrías como actuar correctamente? Si tu respuesta no es afirmativa, ¿no crees que ha llegado la hora de ponernos en marcha para programar el Curso Básico de Primeros Auxilios a todos los niveles? ¿Comenzamos por nosotros, nuestros porteros y conserjes y nuestros administrados? ¿Por qué no en los colegios de nuestros hijos y nietos?

Con mis mejores deseos de unas felices y tranquilas vacaciones, en septiembre os espero y confío en todos vosotros.

domingo, 17 de junio de 2018

Si sabes ... puedes salvar una vida

Los Administradores de Fincas colegiados tenemos una profesión multidisciplinar -somos la enciclopedia de todas las profesiones-. Tenemos que tener conocimientos, entre otros, de materias tan diversas como: contabilidad, informática, legislación, laboral, seguros, prevención de riesgos laborales, construcción, rehabilitación, accesibilidad, instalaciones, eficiencia energética, jardinería, sicología,  etc. ...pero nadie nos ha enseñado nunca cómo salvar una vida.

¿Por qué digo esto? Ha sido como consecuencia de ver en televisión y leer en algún periódico una breve reseña de un hecho ocurrido en Madrid el pasado domingo día 3 de junio. 

Un conductor de 47 años sufrió un infarto cuando, acompañado por su pareja, circulaba por la calle Santa María de la Cabeza. Como consecuencia del infarto saltó a la acera y terminó empotrando su coche en una valla. Varios jóvenes acudieron a socorrer a los accidentados y uno de ellos, Manu, de 19 años, que tiene conocimientos de primeros auxilios, le practicó maniobras de reanimación cardiopulmonar hasta la llegada de los primeros auxilios del SAMUR. Esos conocimientos de primeros auxilios le han permitido salvar la vida a una persona. 

Y yo me pregunto: si alguna persona sufre un infarto, atragantamiento, o accidente por corte y la correspondiente hemorragia, caída, quemadura, y estamos presentes, ya sea en nuestra casa, oficina, en alguna de las Comunidades de Propietarios que administramos, o simplemente, como el joven Manu, cuando vamos por la calle o circulando con nuestro coche, ¿sabes como tenemos que actuar para evitar que esa persona pueda perder la vida, o simplemente prestarle los primeros auxilios hasta que lleguen las asistencias sanitarias?

Pues bien, ha llegado el momento de que, aunque sea sólo por salvar la vida de una sola  persona, los Administradores de Fincas colegiados aprendamos una nueva materia: la formación en primeros auxilios. Pero esta formación en primeros auxilios no sólo ha de limitarse a nuestra propia persona: podemos y debemos hacer una campaña a nivel nacional para que todos los españoles sepamos prestar esos primeros auxilios en cualquier circunstancia. Varios compañeros Administradores de fincas colegiados con los que he comentado la idea, están de acuerdo y no solo me animan a proponerla e impulsarla, sino que también están dispuestos a colaborar.

Seguro que en las Comunidades de Propietarios que administramos hay algunos médicos, enfermeras -jubilados o en activo-, estudiantes de medicina, socorristas, personas que han realizados cursos de primeros auxilios que estarían dispuestos a colaborar impartiendo cursos en su propia Comunidad de Propietarios o cualquier otro lugar.

Así mismo, nos pondremos en contacto con los Organismo Oficiales correspondientes: Cruz Roja, Ayuntamiento, Comunidad de Madrid y todos aquellos que de alguna manera puedan colaborar o participar en la campaña: "Si sabes... puedes salvar una vida".

A corto plazo, deberíamos ser capaces de impartir jornadas entre nuestros administrados de las Comunidades de Propietarios que deseen participar y aprender esos primeros auxilios con los que en un momento determinado sepan como actuar, ante una situación en la que la vida de otra persona pueda depender de la actuación que realice... si sabes.

Los Administradores de Fincas colegiados dicen que somos muy importantes para hacer llegar a los ciudadanos, nuestros administrados, el contenido de todos los decretos, leyes, reglamentos, ordenanzas y demás materias que desean que se informe y conozcan para su cumplimiento. Pues bien, ahora somos nosotros los que, además de involucrarnos a nivel nacional, queremos que todo el mundo se comprometa con la posibilidad de salvar unas vidas y con lo que podemos ahorrar muchos sufrimientos como consecuencia de esos accidentes, así como el ahorro económico, derivado de las intervenciones médicas y posterior recuperación, a la sanidad pública, privada y Compañías de seguros.

Queremos demostrar que no solo nos preocupamos de la conservación de los edificios, que algunos dicen que no se conservan solos,  si no que también nos importa y nos preocupamos por la salud de nuestros ciudadanos. Un ejemplo de ello es que, recordando una simple frase nemotécnica como: *"Dime una frase para que levante los dos brazos, sonría, sople o saque la lengua"puedas saber si una persona está sufriendo un ICTU, o no, (si se le atiende en las primeras tres horas pueden no quedarles secuelas permanentes de por vida)

Los primeros en recibir esos cursos, ademas de nosotros los Administradores de Fincas colegiados, serían nuestros porteros y conserjes -que son, generalmente, a los que recurrimos en caso de accidente en casa- y  nuestros administrados que lo deseen.

La campaña no sólo va dirigida a los administradores de fincas colegiados, nuestros administrados y su entorno, si no también a otros colectivos y estamentos:

¿Porqué no se dan cursos elementales de primeros auxilios en los colegios? A los alumnos se les ofrece la posibilidad de muchas actividades escolares o extra escolares que fomenten su cultura y su actividad deportiva y física. Creo que ha llegado el momento de implantar una actividad obligatoria dentro del horario escolar sobre primeros auxilios. Con solo sustituir dos o tres días de gimnasia por esta nueva formación estaría resuelto. -Cruz Roja, el curso básico de primeros auxilios, lo imparte en 10 horas-

Seguro que en los Organismos Públicos, muchos funcionarios estarían encantados de dedicar dos mañanas de su trabajo a recibir esa formación básica de primeros auxilios.

Para conseguir el objetivo de la campaña, habrá que formar grupos de trabajo con la ayuda de todos los que quieran colaborar, para encargarse de toda la logística a llevar a cabo. Ya que se tendrá que organizar todo lo referente a: información a los ciudadano; buscar quienes pueden dar los cursos y dónde se pueden impartir (la idea es que sea, en nuestro caso, lo más cerca posible de las propias Comunidades de Propietarios o directamente en locales que ellas puedan tener); calendarios de los cursos según la demanda, campañas de información en medios de comunicación, etc.

Es muy importante que los cursos sean gratuitos, para ello habrá que conseguir la colaboración de Cruz Roja, Imserso, Organismos Oficiales y entidades autorizadas que ya den esos curso básicos (preferentemente presenciales, aunque sin olvidar los cursos online), además de posibles subvenciones de Ministerios, Comunidades Autónomas y Ayuntamientos, así como el posible patrocinio de Empresas relacionadas con las Comunidades de Propietarios, Compañías de seguros, etc. que quieran colaborar.

Tenemos un poder de comunicación, información y cercanía con los ciudadanos como nadie y si en 1997 fuimos capaces de reunir 832.000 firmas entre nuestros administrados para que el Congreso de los Diputados aprobara, por unanimidad, la primera iniciativa legislativa popular que salía adelante en el Parlamento para modificar la Ley de Propiedad Horizontal para acelerar la reclamación de las deudas de los propietarios morosos con las comunidades de propietarios, entre otras medidas, ahora no podemos ser menos para cuidar la salud y el bienestar de las personas integrantes de las Comunidades de Propietarios que administramos.    

Os animo a informaros, formaros y colaborar para... salvar una vida.

Hasta entonces todos los que de alguna forma consideréis interesante la propuesta, y queráis colaborar de alguna manera o proponer sugerencias, podéis poneros en contacto conmigo.

Salvador Jiménez Hidalgo,
  móvil: 659488305
  correo electrónico: salvajimenezhidalgo@gmail.com

* Se puede reconocer si se esta sufriendo un ICTUS con cuatro preguntas:
  • Dile que diga una sencilla frase coherente.
  • Que levante los dos brazos.
  • Que sonría.
  • Que sople
  • Que saque la lengua. Si está torcida, si se va a un lado o al otro.

lunes, 4 de junio de 2018

Responsabilidades de las Comunidades de Propietarios por la ejecución de obras

Lo siento, me ha salido un artículo demasiado largo, pero... deberías leerlo, Si no tienes tiempo para hacerlo de una vez, imprímelo y léelo poco a poco, pero hazlo. Me lo agradecerás.

No solo lo leas, te sugiero lo guardes donde puedas cogerlo fácilmente. Incluso, cuando surja la ocasión, puedes dárselo a tus administrados a quienes les pueda afectar. Seguro que te ahorraras muchas explicaciones, se van a convencer y serán ellos los que te pidan que adoptes las medidas necesarias, puesto que se van a quedar tan preocupados como nosotros.

Hace unos días he asistido  a una jornada de formación en la que se ha tratado un tema muy interesante y... preocupante sobre "la Responsabilidad de las Comunidades de Propietarios en la ejecución de obras."

¿Son conscientes en las Comunidades de Propietarios, sus Presidentes, propietarios y los Administradores de Fincas que las administran y asesoran, de las responsabilidades, incluso penales , que siempre que se ejecuta una obra, reforma o mantenimiento en qué se puede estr incurriendo? ¿De verdad que  siempre tomamos las medidas adecuadas para prevenir los posibles riesgos laborales que puedan surgir? 

Pero lo más preocupante no es si adoptamos las medidas necesarias para prevenir esos posibles riesgos laborales, sino también: ¿Las Comunidades de Propietarios pueden y están preparadas para evitar siempre esos posibles riesgos laborales?

Estaba preparando el artículo y documentándome sobre su contenido, en un día que esperaba que fuera "normal" para nuestro despacho de Administración de Fincas, es decir lo de costumbre: cincuenta o sesenta llamadas telefónicas, otros tantos correos electrónicos, varias visitas de administrados, proveedores, inquilinos, comerciales de empresas y una junta general de una Comunidad de Propietarios, cuando me informan que en la televisión están entrevistando a uno de nuestros administrados.

Se ha derrumbado un edificio en el centro de Chamberí, afortunadamente para el colectivo aún no estaba constituida la Comunidad de Propietarios, pero sí afecta el hundimiento  a los edificios colindantes y uno de ellos lo administramos nosotros y, por prevención, los bomberos ordenan que se tienen que desalojar todas las viviendas.

Como veis el tema del artículo es de la mayor actualidad, y como se suele decir: sin comerlo ni beberlo nos vemos implicados en un lamentable suceso que nos va a proporcionar unos trabajos extras y más de un quebradero de cabeza.  Y seguro que nadie se va a acordar de la frase: ¿quién nos paga esto? Os tendré informados, por si os ocurre algo parecido.

Veamos lo que marcan las leyes y normativas y qué es lo que pueden y no pueden hacer las Comunidades de Propietarios y sus representantes respecto a la prevención de riesgos laborales en las obras de construcción:

La normativa legal se fundamenta en el Real Decreto 1627/1997; en el Real Decreto 171/2004 por el que se desarrolla el artículo 24 de la Ley 31/1995, de 8 de noviembre, de Prevención de Riesgos Laborales en su disposición adicional primera y en TRLISOS (Texto Refundido de la Ley de Infracciones y Sanciones en el Orden Social).

También es conveniente que previamente conozcamos cuales son los agentes que intervienen en el proceso (art.2 R.D. 1627/1997):
  • Promotor: cualquier persona física o jurídica por cuenta de la cual se realice una obra.
  • Proyectista: el autor o autores, por encargo del promotor, de la totalidad o parte del proyecto de obra.
  • Coordinador en materia de seguridad y salud durante la elaboración del proyecto de obra: el técnico competente designado por el promotor para coordinar, durante la fase del proyecto de obra, la aplicación de los principios que se mencionan en el artículo 8. 
  • Coordinador en materia de seguridad y salud durante la ejecución de la obra: el técnico competente integrado en la dirección facultativa, designado por el promotor para llevar a cabo las tareas mencionadas en el artículo 9.
  • Dirección facultativa: el técnico o técnicos competentes designados por el promotor, encargados de la dirección y del control de la ejecución de la obra.
  • Contratista: la persona física o jurídica que asume contractualmente ante el promotor, con medios humanos y materiales, propios o ajenos, el compromiso de ejecutar la totalidad o parte de la obra con sujeción al proyecto y al contrato.
  • Subcontratista: la persona física o jurídica que asume contractualmente ante el contratista, empresario principal, el compromiso de realizar determinadas partes o instalaciones de la obra, con sujeción al proyecto por el que se rige su ejecución.
  • Trabajador autónomo: la persona física distinta del contratista y del subcontratista, que realiza de forma personal y directa una actividad profesional, sin sujeción a un contrato de trabajo y que asume contractualmente  ante el promotor, el contratista o el subcontratista el compromiso de realizar determinadas partes o instalaciones de la obra.
- Cuando el trabajador autónomo emplee en la obra a trabajadores por cuenta ajena tendrá la consideración de contratista o subcontratista a efectos del presente Real Decreto.
- El contratista y el subcontratista a los que se refiere el presente Real Decreto tendrán la consideración de empresario a los efectos previstos en la normativa sobre prevención de riesgos laborales.
- Cuando el promotor contrate directamente trabajadores autónomos para la realización de la obra o de determinados trabajos de la misma, tendrá la consideración de contratista respecto de aquéllos a efectos de lo dispuesto en el presente Real Decreto.

Cuando una Comunidad de Propietarios tiene que hacer unas obras de construcción en su edificio puede ser por varios motivos: como consecuencia de la Inspección Técnica de los edificios (ITE), por requerimiento del Ayuntamiento u otro Organismo Público, o porque la Comunidad de Propietarios decide hacer obras voluntariamente (este último supuesto es poco frecuente).

En esos casos se nos pueden presentar dos variantes: que para ejecutar las obras sea necesario un proyecto técnico de las obras a realizar o que no sea necesario proyecto técnico.

a) Obras que necesitan para su ejecución de un proyecto técnico:Según  el R.D. 1627/1997.

Artículo 3.

1. Cuando en la elaboración del proyecto de obra intervengan varios proyectistas, el promotor (Comunidad de Propietarios) designará un coordinador en materia de seguridad y salud durante la elaboración del proyecto de obra.
2. Cuando en la ejecución de la obra intervenga más de una empresa, o una empresa y trabajadores autónomos o diversos trabajadores autónomos, el promotor (Comunidad de Propietarios), antes del inicio de los trabajos o tan pronto como se constate dicha circunstancia, designará un coordinador en materia de seguridad y salud durante la ejecución de la obra.
3. La designación de los coordinadores en materia de seguridad y salud durante la elaboración del proyecto de obra y durante la ejecución de la obra podrá  recaer en la misma persona.
4. La designación de los coordinadores no eximirá al promotor (Comunidad de Propietarios) de sus responsabilidades.

Artículo 4.

1- El promotor (Comunidad de Propietarios) estará obligado a que en la fase de redacción del proyecto se elabore un estudio de seguridad y salud en los proyectos de obras en que se den algunos de los supuestos siguientes:

      a) Que el presupuesto de ejecución por contrata incluido en el proyecto sea igual o superior a 75 millones de pesetas (450.759,08 €).
     b) Que la duración estimada de las obras sea superior a 30 días laborables, empleándose en algún momento a más de 20 trabajadores simultáneamente.
    c) Que el volumen de mano de obra estimada, entendiendo por tal la suma de los días de trabajo del total de los trabajadores en la obra, sea superior a 500.

2- En los proyectos de obras no incluidos en ninguno de los supuestos previstos en el apartado anterior, el promotor (Comunidad de Propietarios) estará obligado a que en la fase de redacción del proyecto se elabore un estudio básico de seguridad y salud.

Artículo 5.

1. El estudio de seguridad y salud será elaborado por el técnico competente designado por el promotor (Comunidad de Propietarios). Cuando deba existir un coordinador en materia de seguridad y salud durante la elaboración del proyecto de obra, le corresponderá a éste elaborar, o hacer que se elabore, bajo su responsabilidad, dicho estudio.
3. Dicho estudio deberá formar parte del proyecto de ejecución de obra o, en su caso, del proyecto de obra, ser coherente con el contenido del mismo y recoger las medidas preventivas adecuadas a los riesgos que conlleve la realización de la obra.

Artículo 6.

1. El estudio básico de seguridad y salud será elaborado por el técnico competente designado por el promotor ((Comunidad de Propietarios). Cuando deba existir un coordinador en materia de seguridad y salud durante la elaboración del proyecto de obra, le corresponderá a éste elaborar, o hacer que se elabore, bajo su responsabilidad, dicho estudio.
2. El estudio básico deberá precisar las normas de seguridad y salud aplicables a la obra.

Artículo 7.

1. En aplicación del estudio de seguridad y salud o, en su caso, del estudio básico, cada contratista elaborará un plan de seguridad en el trabajo en el que se analicen, estudien, desarrollen y complementen las previsiones contenidas en el estudio o estudio básico, en función de su propio sistema de ejecución de la obra.
2. El Plan de seguridad y salud deberá ser aprobado, antes del inicio de la obra, por el coordinador en materia de seguridad y salud durante la ejecución de la obra.

Artículo 18.

1. En las obras incluidas en el ámbito de aplicación del presente Real Decreto, el promotor (Comunidad de Propietarios) deberá efectuar un aviso a la autoridad laboral competente antes del comienzo de los trabajos.
2. El aviso previo se redactará con arreglo a lo dispuesto en el anexo III del presente Real Decreto y deberá exponerse en la obra de forma visible, actualizándose si fuera necesario.

En base a estos artículos del Real Decreto 1627/1997 cuando una Comunidad de Propietarios pretende realizar una obra que sí necesita un proyecto técnico para su ejecución, esquemáticamente, los pasos a seguir serán los siguientes:
  • Aprobación en junta de propietarios de las obras a realizar, salvo que sea por requerimiento de un Organismo Oficial, en cuyo caso el Presidente podría acometerlas directamente sin comunicárselo a sus copropietarios -si se atreve-, según el artículo 10.1 de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de Regeneración, Regeneración y Renovación Urbana. 
  • Contratación de una Dirección Facultativa competente que elabore el proyecto de las obras y  asuma la dirección y el control de la ejecución de la obra.
  • El Real Decreto 105/2008, de 1 de febrero, en el art. 4  obliga a incluir en el proyecto de ejecución de obras, un estudio de gestión de residuos.
  • Solicitud de presupuestos a diversas empresas constructoras para adjudicar el del contratista más conveniente a los intereses de la Comunidad de Propietarios.
  • Nombramiento del Coordinador en materia de seguridad y salud durante la ejecución de la obra, que elaborará el estudio de seguridad y salud o el estudio básico de seguridad y salud.
  • El contratista en función del estudio o estudio básico de seguridad y salud, elaborará el plan de seguridad y salud. 
  • El Coordinador en materia de seguridad y salud aprobará el plan de seguridad.
  • La Comunidad de Propietarios informará a sus copropietarios y a las posibles empresas que trabajen en la finca (conserjería, limpieza, jardinería, etc.) para coordinar las actividades de la obra y las actividades que se realizan en el centro de trabajo (el edificio de la Comunidad) conforme al RD 171/2004.
  • La Comunidad de Propietarios solicitará la correspondiente licencia municipal de obras.
  • La Comunidad de Propietarios deberá efectuar un aviso previo a la autoridad laboral competente antes del comienzo de los trabajos.
  • Es recomendable que la Comunidad de Propietarios contrate un seguro especial que ha sido diseñado para el colectivo de Administradores de Fincas colegiados para garantizar las consecuencias económicas de los daños materiales imprevistos que puedan sufrir toda clase de obras de rehabilitación y reforma y que no suelen cubrir las pólizas multirriesgo. El coste de este seguro es aproximadamente del 0,10% al 0,20% del presupuesto de la obra.
  • La Comunidad de Propietarios, por medio de su representante, firmará el acta de fin de obra .. si está de acuerdo. 
b) Obras que no necesitan para su ejecución de un proyecto técnico:

Estas son sin duda las obras a las que con mayor o menor importancia, pero que con mucha frecuencia nos tenemos que enfrentar en nuestras Comunidades de Propietarios.

Como no necesitan un proyecto técnico para ejecutarlas no es obligatorio contratar una dirección facultativa. Además, como no hay proyecto no hay estudio de seguridad, ni estudio básico de seguridad. Sin embargo tanto todo lo expuesto para las obras que necesitan proyecto, como las responsabilidades respecto a la gestión de la prevención de riesgos laborales son las mismas... y las aplican los Magistrados del Tribunal Supremo de España.

Por otra parte hay que tener  en cuenta que según el artículo 2.3 del R.D1627/1997: Cuando el promotor (Comunidad de Propietarios) contrata directamente trabajadores autónomos para la realización de la obra o de determinados trabajos de la misma, tendrá la consideración de contratista respecto de aquellos a efectos de lo dispuesto en el presente Real Decreto.-Es decir, la Comunidad de Propietarios, tendrá doble consideración y obligaciones, de promotor y contratista-

¿Verdad que esa situación se suele dar con mucha frecuencia en las obras que se realizan en las Comunidades de Propietarios? Pues en esos caso nos corresponden las obligaciones no solo del promotor sino también las del contratista.

Visto lo anterior, el problema que se nos presenta a los Administradores de Fincas colegiados es:¿todas las obras sin proyecto que se realizan en nuestras comunidades, se pueden considerar obras de construcción, o son obras menores para reparación de averías y conservación? Si estas últimas no son obras de construcción, ¿hay que aplicar todo lo anterior para la prevención de riesgos laborales? ¿Dónde se define exactamente cuales son obras de construcción y cuales no lo son?

Si incluso el R.D. 1627/1997, artículo 2.1.Anexo I, manifiesta que se entenderá por obra de construcción u otra cualquiera obra: y define una relación no exhaustiva de las obras de construcción o de ingeniería civil:
a) Excavación; b) Movimiento de tierras; c) Construcción; d) Montaje y desmontaje de elementos prefabricados; e) Acondicionamiento e instalaciones; f) Transformación; g) Rehabilitación;  h) Reparación; i)Desmantelamiento; j) Derribo; k) Mantenimiento; l) Conservación: Trabajos de pintura y de limpieza; m) Saneamiento.

¿Qué se considera para el legislador... y los Magistrados del Tribunal Supremo, como obras de Reparación, Mantenimiento, Conservación; Trabajos de pintura y limpieza, Saneamiento?

Para el cambio de una bajante de pluviales o fecales, que se ha roto y está produciendo humedades en el piso 4º A de una Comunidad de Propietarios, solemos contratar a una empresa o autónomo y dos autónomo. Una empresa o autónomo de construcción para demoler el chapado de ladrillo que cubre la bajada y posteriormente para volver a realizar el chapado que la tape; un autónomo fontanero que realice el cambio de bajada y posteriormente un autónomo para la pintura que repare todas las manchas de humedad que ha producido la bajante rota. ¿Por ello se convierte esa Comunidad de Propietarios en contratista, además de promotor?

Si el propietario de esa vivienda 4ºA sustituye la bajante rota -que es un elemento común y corresponde la acción de sustituir a la Comunidad de Propietarios- la sustituye directamente no se convierte en contratista.
-Según el artículo 2.3. del R.D.1627/1997: "Cuando el promotor contrata directamente trabajadores autónomos para la realización de la obra o de determinados trabajos de la misma, tendrá la consideración de contratista.
Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando la actividad contratada se refiera exclusivamente a la construcción o reparación que pueda contratar un cabeza de familia respecto de su vivienda"-.

Al igual que para el cabeza de familia, ¿se ha pensado en las numerosas obras que se tienen que realizar en las Comunidades de Propietarios, por rotura o decreto y que no deberían considerarse obras de construcción?

Aún así, a pesar de que consideremos que algunas de esas obras "menores" no son obras de construcción, tendremos que adoptar las medidas preventivas y todos los medios necesarios para garantizar la seguridad y salud de los trabajadores conforme al RD 171/2004, de 30 de enero, por el que se desarrolla el artículo 24 de la Ley 31/1995, de 8 de noviembre, de Prevención de Riesgos Laborales (LPRL) en materia de coordinación de actividades empresariales, al RD 486/1997, de 14 de abril, por el que se establecen las disposiciones mínimas de seguridad y salud en los lugares de trabajo y a cualquier otra norma que sea de aplicación.

Por lo tanto, cuando se prevé que van a concurrir dos empresas y un trabajador autónomo la Comunidad de Propietarios tiene la obligación, como promotores de la obra, de designar a un coordinador de seguridad y salud en fase de ejecución.

Teniendo en cuenta, y esto es lo absurdo, "la designación formal de coordinador no les exime de la obligación de asegurarse de que éste desarrolla efectivamente las funciones establecidas en el R.D. 1627/1997".

Y yo pregunto ¿están capacitados el Presidente de una Comunidad de Propietario, el vicepresidente o la mayoría de nuestros administrados, incluso los Administradores de Fincas colegiados para asegurarse que el coordinador que hayan nombrado está cumpliendo sus funciones? ¿Tienen que subirse a las cubiertas de los edificios, o a los andamios para comprobar si hace lo correcto? No me figuro a Dª María o a D. Francisco haciendo estas comprobaciones, si uno de ellos ha sido nombrado Presidente de su Comunidad de Propietarios.

¿No es absurdo que la Comunidad de Propietarios tenga que asegurarse que el Coordinador de seguridad y salud está cumpliendo sus funciones? ¿Cómo se asegura la Comunidad de Propietarios? ¿Contratando otro Técnico que vigile al anterior?

La designación de un Coordinador de seguridad y salud no exime al promotor (Comunidad de Propietarios) de sus responsabilidades, ¿entonces para que los nombramos y pagamos?

En base a estos artículos del Real Decreto 1627/1997 cuando una Comunidad de Propietarios pretende realizar una obra que NO necesita un  proyecto técnico para su ejecución, esquemáticamente, los pasos a seguir serán los siguientes:
  • Aprobación en junta de propietarios de las obras a realizar, salvo que sea por requerimiento de las Administraciones Públicas, en cuyo caso el Presidente podría acometerlas directamente sin comunicárselo a sus copropietarios -si se atreve-, según el artículo 10.1 de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de Regeneración, Regeneración y Renovación Urbana. 
  • Optativo: si lo estima conveniente la Comunidad de Propietarios, contratación de una Dirección Facultativa competente que elabore unas mediciones de las obras a realizar y una memoria técnica, y asuma la dirección y el control de la ejecución de la obra.
  • La Comunidad de Propietarios por medio de su Presidente, Administrador o una Comisión de Obras deberá reunir toda la documentación e información del edificio que pueda ser necesaria para  realizar la obra y que se pondrá a disposición de las empresas que van a ofertar presupuestos.
  • Solicitud de presupuestos a diversas empresas constructoras, mediante las mediciones realizadas por el técnico contratado, o si no lo hay, explicando a las empresas las obras que se desean o deben hacerse, para aceptar el presupuesto del contratista más conveniente a los intereses de la Comunidad de Propietarios.
  • Si se considera que en la obra van a intervenir más de una empresa; una empresa y trabajadores autónomo, o varios trabajadores autónomos, se tendrá la obligación de nombrar un Coordinador en materia de seguridad y salud durante la ejecución de la obra. 
  • El Coordinador de seguridad y salud en la fase de ejecución deberá ser un técnico competente -arquitecto o arquitecto técnico- y para encontrarlo se puede consultar a sus respectivos Colegios Profesionales o bien en el registro de coordinadores del Instituto Regional de Seguridad y Salud en el Trabajo (IRSST) de la Comunidad de Madrid.
  • El contratista elaborará el documento para planificar, organizar, coordinar y controlar los trabajos que se van a realizar en la obra (documento de gestión preventiva de la obra). Este documento deberá ser realista, específico y práctico.
  • El Coordinador en materia de seguridad y salud aprobará el documento de gestión preventiva de la obra.
  • La Comunidad de Propietarios informará a sus copropietarios y a las posibles empresas que trabajen en la finca (conserjería, limpieza, jardinería, etc.) para coordinar las actividades de la obra y las actividades que se realizan en el centro de trabajo (el edificio de la Comunidad) conforme al RD 171/2004.
  • La Comunidad de Propietarios solicitará la correspondiente licencia municipal de obras.
  • El Real Decreto 105/2008, de 1 de febrero, en el art. 4  obliga a incluir en el proyecto de ejecución de obras, un estudio de gestión de residuos. 
    -El Ayuntamiento de Madrid, en base al anexo I.B.24 de la Ordenanza de Tramitación de Licencias Urbanísticas, requiere la presentación de este documento, incluso en las obras en las cuales no es precisa la ejecución de un proyecto-.
  • Es recomendable que la Comunidad de Propietarios contrate un seguro especial que ha sido diseñado para el colectivo de Administradores de Fincas colegiados para garantizar las consecuencias económicas de los daños materiales imprevistos que sufran toda clase de obras de rehabilitación y reforma y que no suelen cubrir las pólizas multirriesgo. El coste de este seguro es aproximadamente del 0,10% al 0,20% del presupuesto de la obra.
  • Es muy importante que se firme un acta de  finalización de la obra.
El contratista antes del comienzo de la obra deberá:
  • Efectuar una comunicación de apertura del centro de trabajo, según los requisitos que se establecen en el RD 337/2010, la Orden TIN 1071/2010 y los modelos aprobados por la Orden 2674/2010, de 12 de julio, en los Centros de Trabajo de la Comunidad de Madrid,  en la que incluirá el documento de gestión preventiva de la obra.
  • Obtener y habilitar, en su caso, el Libro de Subcontratación, según lo establecido en el RD 1109/2007.
  • Estar inscrita en el Registro de Entidades Acreditadas (REA), según lo establecido en el RD 1109/2007, con especial atención a la formación de los trabajadores. 
  • Presentar a la Comunidad de Propietarios el Certificado y número de registro del REA .
  • El contratista elaborará el documento para planificar, organizar, coordinar y controlar los trabajos que se van a realizar en la obra (documento de gestión preventiva de la obra). Este documento deberá ser realista, específico y práctico.
  • El contratista, en su caso, designará la figura del recurso preventivo, quién supervisará las actividades en las que su presencia sea obligatoria.
  • El contratista al terminar la obra deberá entregar a la Comunidad de Propietarios la información necesaria para el adecuado mantenimiento de los elementos que se se hayan podido colocar en la obra, si se da el caso.
La normativa permite un máximo de tres subcontrataciones sucesivas sobre una determinada actividad a realizar en la obra, por lo que en las obras menores no se debería superar ese 3º nivel de subcontratación.

Después de leer todo lo que nuestras Comunidades de Propietarios están obligadas a realizar y contratar para cumplir con la legislación vigente, seguro que queda una sensación parecida a cuando se leen algunos de los prospectos de medicamentos que nos indican las consecuencias que podemos tener al tomarlos... además de curarnos.

Todo esto nos lleva a hacernos algunas reflexiones importantes para nuestros administrados y las Comunidades de Propietarios en general:
  • ¿Por qué el legislador diferencia claramente, mediante tres supuestos, cuando hay que realizar un estudio de seguridad  y salud o un estudio básico de seguridad y salud, y no hace lo mismo para diferenciar lo que es una obra de construcción sin proyecto o una obra menor sin proyecto?
  • ¿Por qué cuando la actividad contratada se refiera exclusivamente a la construcción o reparación que pueda contratar un cabeza de familia respecto de su vivienda a este no se le considera contratista y la misma obra realizada por la Comunidad de Propietarios sirve para considerar a la Comunidad como contratista con todas las obligaciones de este?
  • ¿Están capacitadas las Comunidades de Propietarios para para asegurarse que el Coordinador de seguridad y salud que hayan nombrado está cumpliendo sus funciones? ¿Cómo se aseguran que cumple sus funciones?
  • Si el nombramiento de un Coordinador de seguridad y salud no exime a la Comunidad de Propietarios de sus responsabilidades respecto a la Prevención de Riesgos Laborales, para qué hay que nombrarlo y pagarle?
  • Alguien tendrá que defender los derechos de nuestros administrados. ¿Quizás el Colegio Oficial de Administradores de Fincas de Madrid, la Unión de consumidores o la OCU?
Por si acaso, cuando tengamos que realizar una obra en una Comunidad de Propietarios que administremos, con proyecto, sin proyecto o considerándola obra menor, informemos a nuestros administrados de lo que marca la legislación actual y que luego decidan ellos lo que consideren oportuno. Así evitaremos responsabilidades que quieran que asumamos si sucede un accidente, o se impone alguna sanción por no cumplir algún precepto legal.

miércoles, 16 de mayo de 2018

Administrador vende la cartera de Comunidades a Empresa de Servicios

Buenos días Dª María y D. Francisco, hacía mucho tiempo que no venían ustedes por nuestro despacho. ¿En qué puedo ayudarles?

Me dicen ustedes que tienen un piso de su propiedad en un edificio de Madrid, y que les ha llegado el rumor que el Administrador de esa Comunidad de Propietarios ha vendido su cartera de Comunidades a una Empresa de Servicios (en adelante E. de S.). Desean que les asesore sobre si esa venta les beneficia o perjudica y si se puede hacer sin el consentimiento de la Comunidad de Propietarios respectiva.

Veamos lo que yo les puedo contar:

Entre nuestro colectivo de Administradores de Fincas colegiados se sabe que efectivamente existen varias Empresas que están comprando las carteras de algunos administradores. 

Hasta no hace mucho tiempo, la venta de las carteras de las Comunidades que se administran, eran operaciones que se realizaban por algunos Administradores que por jubilación, traslado a otras provincias o enfermedad de larga duración, no podían continuar ejerciendo la profesión y vendían su cartera a otros colegiados. Existía el riesgo con la venta que posteriormente las Comunidades de Propietarios afectadas, dado que se cambiaba de Administrador, tenían que dar su conformidad y aprobarlo en junta de propietarios. Con lo que algunas optaban por no aceptar el cambio y nombrar a uno distinto propuesto por sus propietarios, en lugar del que les recomendaba el Administrador saliente y que, lógicamente, era el que le había comprado la cartera. 

En la actualidad el proceso que se esta llevando a cabo por alguna E. de S. es distinto:

Ofrecen la compra de la cartera de Comunidades a Administradores de Fincas en activo y para ello le proponen la entrega de una cantidad económica que dependerá del número de Comunidades de su cartera. Además el Administrador que vende pasará a ser un empleado de la E. de S. con un sueldo y por tiempo mínimo de dos años y la E. de S. que compra se subrroga en los contratos de todos los empleados que el Administrador tuviera.    

Con ello se consigue que tanto el Administrador como sus empleados seguirán siendo los mismos que sigan administrando las Comunidades, aunque los intereses sean distintos si comparamos los que tenía el Administrador de los que tienen las E. de S.

¿La operación es legal? Yo no soy abogado, y como Ustedes saben soy técnico, pero en principio el Administrador de la Comunidad es el mismo que se nombró en una Junta de Propietarios y es el que continúa ejerciendo como tal. Otra cosa son las posibles consecuencias de la operación.

Con el tiempo me figuro que se intentará que el contrato del Administrador con la Comunidad se cambie a nombre de la E. de S., y para ello en la primera Junta de Comunidad que se celebre, se hará  constar que ahora el contrato de administración pasa a estar a nombre de la E. de S. XXX.

-Interviene Dª María- D. Salvador supongamos que la Comunidad de Propietarios por desconocimiento o conociendo la venta acepta la situación del cambio, pero... ¿ese cambio en qué nos beneficia o perjudica a nosotros y al resto de propietarios de la Comunidad?

En principio, Dª María, lo más seguro es que la E. de S. les ofrezcan una reducción del presupuesto de gastos anuales de la Comunidad, puesto que la E. de S. se va a encargar de "negociar todos" los contratos y servicios de la Comunidad para reducir sus gastos, incluso los honorarios de la Administración, ya que que ellos no están interesados mayormente en la administración, sino en realizar directamente todos los servicios que tiene una Comunidad de Propietarios, intentando sustituir los contratados existentes por otros a su nombre para realizar ellos los servicios y suministros, ya que ahí es donde está su negocio.

¿En que les puede perjudicar? Para mí hay una cosa primordial, y todo dependerá de la E. de S. que le compre la cartera a su administrador. Pero no olvidemos que esas empresas trabajan para tener un beneficio económico y cuanto mayor sea mejor. La cuestión es: ¿quién va a defender sus intereses imparcialmente ahora con la nueva situación?

En la Biblia hay un pasaje que dice: "Nadie puede servir a dos amos a la  vez, pues si defiende los intereses de uno no puede defender los intereses del otro". Y en esa situación se encuentra ahora su Administrador. Antes su Comunidad era la que pagaba sus honorarios, ahora sus honorarios se lo pagan ustedes a la E. de S. y ella es la que paga al Administrador, que es uno de sus empleados.

La E. de S. intentará prestar directamente con sus propios medios la mayoría de los servicios: limpieza, conserjería, jardinería, seguros, calefacción, inspecciones, obras, etc. que afecten o estén relacionados con la Comunidad de Propietarios. Para los que tengan que realizar con proveedores ajenos a ella, les exigirán a estos rebajas importantes en sus presupuestos de mantenimiento y/o suministros y si no acceden los sustituirán por otras empresas con convenios con la E. de S.

Las empresas actuales que realicen o suministren servicios que no estén en el campo de los que realiza la E. de S.  si no quieren perder el cliente de muchos años, tendrán que rebajar sus presupuestos en algunos casos casi a precio de coste... con la posibilidad de que sus servicios no tengan la calidad de los que venían ofreciendo, puesto que ya los Administradores de Fincas colegiados nos hemos encargado de intentar que las Empresas que vienen prestando servicios o suministros a las Comunidades que administramos, no suban sus presupuestos y en lo posible los rebajen todo lo que puedan, sin detrimento de la calidad, seguridad y eficiencia de lo que venían prestando.

A partí de esa nueva situación surgen todas las dudas y respuestas que ustedes quieran plantearse.

-Interviene D. Francisco- D. Salvador nosotros sabemos que la Comunidad es la que tiene la última palabra para aprobar todos los presupuestos, salvo que se le autorice a la Administración de Finca, pero no veo que el que se rebajen los presupuestos pueda perjudicarnos, al contrario será interesante bajar las cuotas mensuales.

Claro D. Francisco que eso sería interesante, pero escuche lo que le digo: A partir del momento de la venta, presumiblemente tendrán que tener cuidado con todo presupuesto que le presenten para su aceptación por la Comunidad de Propietarios.

Si la E. de S., es la que realiza el servicio de limpieza, conserjería, jardinería, seguros, ITE, obras de conservación, etc. no parece normal que si presenta tres o más presupuestos para algún servicio, el suyo sea más caro de entre los que presente, puesto que tiene intereses en realizarlos. En cambio cuando los Administradores de Fincas colegiados presentamos tres o más presupuestos no tenemos intereses en ellos. Simplemente nos limitamos a solicitarlos a quienes ustedes nos dicen o en su caso a empresas que han trabajado en otras Comunidades que administramos, sin crear problemas y los propietarios han quedado satisfechos, y sus precios son normales y económicos.

Por otra parte, la venta de la cartera de Comunidades de los Administradores de Fincas a la E. de S. no afecta sólo a los administrados y sus Comunidades, sino también  al Colegio de Administradores de Fincas y al colectivo en general.

¿Ustedes creen que sería bueno que tres Administradores de un despacho profesional de Administradores formaran parte de los diecisiete miembros que constituyen la Junta de Gobierno del  Colegio de Administradores de Fincas de Madrid?

D. Francisco coincido con Usted. Si los tres Administradores tienen experiencia y preparación para ejercer la profesión, incluso están en posesión de algún titulo universitario, no veo yo tampoco que exista ningún inconveniente para formar parte de esa Junta de Gobierno. Sólo felicitar a ese despacho profesional.

¿Pero qué me dice Usted si los tres Administradores han vendido sus carteras de Comunidades de Propietarios a la misma E. de S. y ahora los tres trabajan como empleados de esa E. de S.?

Desde luego que será legal, pero... ¿es ético?, ¿es conveniente para el Colegio y el colectivo de Administradores? Empezó la venta de su cartera un miembro de la Junta y ya son tres los que han vendido sus carteras a la misma E. de S., ¿y qué pasará si se siguen uniendo al grupo más componentes de la Junta de Gobierno, incluso alguno que pudiera tener algún cargo importante en esa Junta de Gobierno?

Dando por presumible que su actuación como integrantes de esa Junta de Gobierno sea ética, ¿seguro que en todo momento van a actuar como el resto de compañeros/as que no han vendido sus carteras, teniendo como prioridad la defensa y beneficio de sus compañeros colegiados y de los administrados en general? ¿En algún momento no tendrán conflictos de intereses entre actuar en favor de los colegiados y usuarios y los intereses de quien ahora es su "dueño" al pagarles sus honorarios?

Por otra parte, la E. de S. que les ha comprado las carteras de Comunidades, va a tener información privilegiada y presumiblemente la posibilidad de tomar decisiones colegiales que le favorezcan mediante el voto de "sus administradores", respecto al resto de Empresas que le puedan hacer la competencia. Además podrá entrar en la página web del Colegio y revisar la zona reservada a información privada de todos los colegiados.

-Intervine D. Francisco- D. Salvador pero eso es preocupante, ¿no se pueden tomar medidas por el Colegio para evitarlo, qué se podría hacer?

D. Francisco en estos momentos lo desconozco. Me figuro que después de las elecciones del 24 de mayo próximo, dependiendo de la Junta Rectora que salga, me figuro que tomará algunas medidas. Pero eso está por ver.

De todas formas, D. Francisco y Dª María, perdonen lo que les voy a decir, pero es lo que creo y pienso:

La culpa de que algunos Administradores de Fincas, no sólo los que forman parte de la Junta de Gobierno del Colegio, estén vendiendo sus carteras de Comunidades a E. de S. la tienen las propias Comunidades de Propietarios.

Me explico: Desde hace unos años, cuando se van a aprobar los presupuestos anuales de la mayoría de Comunidades de Propietarios, en casi todas ellas, casi siempre hay algún propietario que intenta que el Administrador rebaje sus honorarios, aunque lleve dos o tres años que no los sube. Eso en el mejor de los casos, o bien presenta alguien un presupuesto de un conocido o amigo que es un 30% ó 40% más barato. Con lo que al Administrador, a pesar de llevar varios años administrando la Comunidad a satisfacción de todos, no le queda más remedio que negociar o dejar la Comunidad.

Por desgracia las Comunidades de Propietarios funcionan, en general, por precio y no por el servicio que se les presta. Es como si sus integrantes fueran a comer a un restaurante con un menú del día que  costara 5 ó 6 euros y luego quisieran que les sirvieran el menú del restaurante que hay en la acera de enfrente, que han comido hace unos días y les costo entre 12 ó 14 euros.

Yo, personalmente me siento contrariado cuando oigo decir: voy a hablar con mi abogado, voy a mi médico, incluso mi esposa a veces me dice: es que mi pescadero o carnicero ... y todos esas personas se refieren a sus conocidos en plan positivo, en las que confían y están seguras de que no las van a engañar. Sin embargo, pocas veces oigo decir con igual confianza... a mi Administrador de Fincas.

Quizás es que los Administradores de Fincas no sabemos "valorarnos" ante nuestros administrados y  la sociedad en general, y sólo nos contratan por lo bajo que sean nuestros honorarios, o juzgan a todo el colectivo por las acciones no correctas que puedan hacer algunos colegiados.

En todas las jornadas, congresos, eventos que últimamente estoy asistiendo, tanto públicos como privados, relativos a la rehabilitación, eficiencia energética, energías renovables, accesibilidad, etc. en todas ellas los ponentes siempre dicen la importancia de contar con los Administradores de Fincas para poder poner en práctica todos esos planes de futuro o de aplicación inmediata. Sin embargo luego esa importancia se limita a que seamos simplemente su enlace con nuestros administrados para "venderles" lo que cada uno de ellos quiere que compren o realicen.

D. Francisco y Dª María, les puedo asegurar que el colectivo de Administradores de Fincas colegiado somos la mejor garantía para defender sus intereses y la conservación de sus edificios, ante todos aquellos que sólo buscan el beneficio de sus empresas o el reconocimiento de sus organismos públicos. Y en el momento que nosotros no podamos continuar con nuestros despachos, como consecuencia de unos honorarios cada vez más bajos o congelados -a pesar de seguir prestando un excelente servicio- y con los gastos que todos los años nos suben de local, personal de los despachos para que trabajen con eficiencia para ustedes, luz, teléfono, etc., tengan por seguro que a corto plazo sus cuotas mensuales serán más elevadas si una mayoría de nosotros vendemos nuestras carteras a E.de S.

Por otra parte en ninguna Comunidad de Propietarios me consta que hayan pedido que el Administrador suba sus honorarios por cada una de esas diez inspecciones periódicas que tienen que pasar -con el trabajo, juntas extraordinarias y derramas extras que conllevan- y sobre todo por la responsabilidad personal en que incurren los Administradores de Fincas, por error u omisión.

Todo ello sin contar con la responsabilidad de tener que recibir las notificaciones electrónicas de los Organismos Oficiales o las de protección de datos entre otras y que los Presidentes de Comunidades no quieren  ser responsables de recibirlas.

¿Les extraña a ustedes que existan algunos Administradores que tiran la toalla y se conforman con ser  empleados de esas E. de S.? ¿Buscamos entre todos una solución práctica y segura en defensa de la profesión y de los intereses de nuestros administrados?

Dª María y D. Francisco confío en  haberles podido informar sobre un tema que nos preocupa a todos Administradores y administrados. Que tengan buen día y a su disposición.

domingo, 6 de mayo de 2018

Una buena idea, una mala solución

El Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid (CAFMadrid) nos ha comunicado que la Junta de Gobierno del CAFMadrid ha aprobado -copio literalmente- "la aplicación del Reglamento para la Certificación  de la Formación continua de los Administradores de Fincas colegiados propuesto por el Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas de España (CGCAFE).

Se trata de un sistema de certificación de formación de los administradores de fincas colegiados que permite una diferenciación en la profesión, dando una garantía de formación continua con el fin de prestar un mejor servicio a los clientes.

La certificación de formación supone también un beneficio para el propio colectivo de los administradores de fincas, ya que avala a sus colegiados y constituye un elemento diferenciador frente a aquellos profesionales que no invierten en su reciclaje."

Se empezará a aplicar en CAFMadrid desde el 1 de junio de 2018.

En el Reglamento propuesto se dice que al ser la administración de fincas una profesión de carácter multidisciplinar, el Administrador de Fincas tiene que tener conocimientos jurídicos, pero también de contabilidad, técnicos a nivel de construcción, accesibilidad, telecomunicaciones, etc..., y para poder desarrollar un trabajo de calidad, el CGCAFE considera necesario que los Administradores de Fincas tengan una formación continuada para poder estar actualizados de forma permanente.

Por ello, el Consejo General propone a los diferentes Colegios Territoriales la implantación de un Sistema de Certificación de Formación Continua.

La certificación se realizará mediante un sistema de concesión de bonus de formación basado en el número de horas de formación que recibe el Administrador de Fincas colegiado.

El baremo establecido es que 1 bonus de formación equivale a 10 horas de formación ponderadas.

La participación en el sistema de certificación por parte del Administrador de Fincas colegiado será siempre voluntaria.

La certificación de formación continua no puede ser utilizada como medio para calificar a los Administradores de Fincas colegiados en diferentes categorías.

Y a partir de aquí comienzan las preguntas: ¿por que lo que en principio parecía una buena idea, a mi parecer, se ha resuelto con una mala solución?

¿Por qué se aprueba en este momento en que en CAFMadrid hay convocadas unas elecciones para el día 24 de mayo próximo, en el que se elegirán 8 miembros de los 17 que forman la Junta del Colegio, incluido el cargo de Presidente? ¿Por qué no se ha esperado a que sea la nueva Junta, saliente del resultado de las elecciones, la que decida sobre la propuesta del CGCAFE? Siendo un tema que va a afectar a todo el colectivo de Madrid, ¿por qué se aprueba en Junta del Colegio y no en una asamblea de colegiados?

Los cursos y materias que dan derecho a la obtención de bonus de formación también merecen una llamada de atención.

La formación de los Administradores de Fincas que dan derecho a la obtención de bonus de formación se reducen a acciones formativas organizadas por los Colegios, Consejos Autonómicos o Consejo General de Administradores de Fincas. Incluso por la asistencia a Jornadas, Encuentros y Congresos de Administradores de Fincas.

¿Sabe la Junta de Gobierno y el Consejo General que existe formación muy válida, no relacionada con lo específico de la administración de fincas, en temas como la rehabilitación, la accesibilidad, la eficiencia energética, las inspecciones técnicas, las envolventes, las energías renovables, los edificios de energía casi nula y un sin fin de materias, cuyos conocimientos se pueden adquirir fuera del ámbito de los Colegios de Administradores de Fincas?

En los últimos tres años en todas las jornadas, seminarios, congresos y demás eventos que he asistido he coincidido con algunos compañeros Administradores de Fincas colegiados, interesados como yo en adquirir esa formación necesaria para poder transmitirla a nuestros administrados, o bien para exponer nuestros criterios, muchas veces contrarios a los de los ponentes de esos actos, en defensa de los intereses de nuestros administrados.

Pero en todos ellos, salvo la Presidenta, el Secretario y una Vocal, que han asistido porque abrían la jornada o presentaban una ponencia -muchas veces más testimonial y casi sin contenido, que reivindicativa y formativa de lo que beneficia o necesitan  nuestros administrados- en esas jornadas nunca he coincidido con algún miembro de la Junta de Gobierno de CAFMadrid.

Las horas que se dedican a esas jornadas de formación por nuestros colegiados, al parecer no tienen la suficiente categoría, a criterio del contenido del reglamento propuesto, como para que sean consideradas merecedoras de esos bonus que luego tendrán repercusión en el historial profesional de todos ellos.

Las jornadas formativas que imparten la Dirección General de Industria Energía y Minas, a través de la Fundación de la Energía de la Comunidad de Madrid; el Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid; el Colegio Oficial de Aparejadores, de Arquitectos Técnicos e Ingenieros de Edificación de Madrid; El Colegio de Ingenieros Industriales de Madrid; La Escuela de Ingenieros de Minas y Energía de Madrid; IFEMA; Asociación de Empresas de Reforma y Rehabilitación (ANERR); Once y algunas otras asociaciones y plataformas, ¿no son merecedores por sus contenidos y la formación de sus ponentes para ser consideradas como formativas para nuestros compañeros Administradores de Fincas? Claro que lo que no se conoce no se puede valorar.

¿Que se puede decir de la forma de valorar las horas de formación? Resulta que a los cursos de formación para mejorar los conocimientos del administrador de fincas como profesional, se le asigna 1 hora de formación por cada hora de curso asistido.

Y 0,75 horas de formación por cada hora de curso asistido en las siguientes materias:
  • Atención telefónica, informatica, aplicación de nuevas tecnologías en los despachos.
  • Idiomas, comunicación, coaching, habilidades y temas relacionados con el bienestar personal, como técnicas de control de estrés...
¿No se pretende que los Administradores de Fincas colegiados estén al día en todas las materias que afectan al desarrollo de la profesión? ¿En una Junta de propietarios nos van a preguntar sobre técnicas de control de estrés, o como hay que realizar una atención telefónica? Nos reclamarán si cuando nos llaman por teléfono nunca nos ponemos o no estamos nunca para devolver la llamada.

Si por dejar el despacho una mañana para asistir a una jornada de 4 horas de formación profesional nos dan 4 puntos y por igual período de tiempo nos dan 3 puntos por asistir  a jornadas de atención telefónica, idiomas, técnicas de control de estrés, etc., se podría dar el caso de algún compañero que se dedicara a asistir a  este tipo de jornadas, reuniera muchos puntos y bonus, pero no tendrá ni idea de lo que realmente afecta a la profesión y a sus administrados.

Aún siendo todo esto a tener en cuenta, no es lo más importante. Lo más preocupante es ¿qué va a pasar con el colectivo actual de todos los Administradores de Fincas colegiados con años de experiencia de la profesión y algunos con muchas horas de formación a cuesta en detrimento y/o beneficio de sus despachos y sus administrados? Puede que incluso muchos de ellos por su formación universitaria en legislación, construcción, instalaciones, etc. necesiten menos que otros de determinados cursos que se den en los Colegios de Administradores de Fincas.

Lo que sí es una realidad es que muchos de los nuevos Administradores que se colegian no tienen conocimientos de la administración de fincas y de su día a día, y necesitan realizar toda clase de jornadas formativas. Los que ya llevan tiempo en la profesión, algunos con gran renombre, no tendrán las mismas necesidades aunque siempre es conveniente ponerse al día en determinados temas que no se dominen.

Si la certificación se anota en el expediente colegial de cada miembro activo y puede ser publicada en la página web del Colegio Territorial, incluso en la zona de libre acceso, si así lo desea el colegiado. ¿Quién dice que la certificación de formación continua no va a ser utilizada como medio para calificar a los Administradores de Fincas colegiados no sólo en diferentes categorías, sino también cuando una Comunidad de Propietarios quiera contratar a un Administrador de Fincas al ver los que más bonus tienen, aún cuando estos no tengan la correspondiente experiencia profesional?

Creo que la certificación de la formación no es un tema menor para ser aprobada de prisa y corriendo por una Junta de Gobierno de la cual 8 miembros de los 17 que la componen, en estos momentos tienen que someterse a una votaciones que pudiera ser negativa para alguno de ellos, dejando el "marrón" a la Junta saliente de las urnas y sí para ser tratada en una asamblea de colegiados.

Considero que la función de los Colegios Profesionales es poner todos los medios necesarios para animar a sus colegiados a formarse profesionalmente de forma continua; ayudarles ofreciéndoles cursos presenciales y a distancia, seminarios, eventos y foros impartidos por ponentes de prestigio y expertos en aquellas materias que estén relacionadas con la profesión -en nuestro caso si tienen practica de la administración de fincas mejor-; y sobre todo fomentar la responsabilidad personal de cada colegiado para que se forme de la manera y forma que mejor le convenga a su necesidades y obligaciones. Pero no mediante unas "notas de examen" cada dos años, que pudieran dar un resultado erróneo de cara a nuestros administrados.

No me imagino que el Colegio de médicos, el Colegio de Abogados o el Colegio de Arquitectos, entre otros, pudieran aprobar, para fomentar la formación entre sus colegiados, un reglamento como el aprobado por el Colegio de Administradores de Fincas. ¿Y vosotros? 

domingo, 1 de abril de 2018

Proyecto de Real Decreto para instalación repartidores coste calefacción

El Ministerio de Energía, Turismo y Agenda Digital ha elaborado un proyecto de Real Decreto mediante el cual pretende completar la transposición de la Directiva Europea 2012/27/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 25 de octubre, relativa a la eficiencia energética. Completar la transposición, porque en su día, al aprobar el Real Decreto 56/2016, de 12 de febrero, por el que se establecía el marco normativo relativo a las auditorias energéticas, la acreditación de proveedores de servicios y auditores energéticos y la promoción del suministro de energía, en su artículo 9.3 no se incluyó lo relativo a la obligación de los clientes finales de calefacción y refrigeración de instalar contadores individuales, siempre que sea técnicamente viable y económicamente rentable.

Ahora ante las exigencias de la Unión Europea para que se transponga la Directiva 2012/27/UE al completo -con el contento de las empresas de lectura de contadores- no sólo ha publicado el proyecto de Real Decreto, sino que también ha abierto un trámite de audiencia pública para que, hasta el día 3 de abril se puedan presentar  las alegaciones pertinentes a la dirección SGEFE@minetad.es. -Creo que es de las pocas veces que antes de aprobar un Real Decreto que afecte a las Comunidades de Propietarios, previamente se admiten alegaciones que puedan mejorar o completar su contenido. Me alegro por ello.

El proyecto de Real Decreto  consta de 9 artículos, una disposición adicional única, una disposición transitoria única, cuatro disposiciones finales y seis anexos. De todo ello lo que más afecta a nuestros administrados son los artículos 3, 4, 5 y 9, la disposición transitoria única (relativa a los plazos), y los anexos I, III, IV y V.

El artículo 3 se refiere a la obligación de instalación de equipos de contabilización individualizada, que recae en los titulares de las instalaciones térmicas existentes en los edificios, siempre que sea técnicamente viable y económicamente rentable. Y en el caso de la calefacción, se deberán instalar repartidores de coste de calefacción, si no se pueden colocar contadores, si ello resulta económicamente rentable.

Anexo I. De esta obligación quedan excluidos determinadas instalaciones por su inviabilidad técnica o por su ubicación en determinadas zonas climáticas. -Madrid por estar ubicada en la zona climática D, según el código técnico de la Edificación, no esta excluida-.

El artículo 4 determina la viabilidad técnica y rentabilidad económica de la instalación de equipos de contabilización individualizada: La empresa mantenedora de la instalación térmica deberá asesorar a los titulares sobre su posible exclusión de la obligación de instalar equipos de contabilización individualizada por estar incluida en los casos a que se refiere el Anexo I por inviabilidad técnica . Si está exceptuada, la empresa mantenedora deberá emitir un certificado.

Para determinar la rentabilidad económica, los titulares, según guía técnica publicada por el Ministerio de Energía, Turismo y Agenda Digital, realizarán una primera evaluación de la rentabilidad económica de la instalación.

Esta evaluación se efectuará según una herramienta informática publicada por el  Instituto para la Diversificación y Ahorro de la Energía (IDAE) en su página web (www.idae.es) que permitirá realizar esa primera evaluación de la viabilidad técnica y la rentabilidad económica. -Confiemos que sea comprensible y fácil de utilizar para todos aquellos titulares que no tienen contratado un Administrador de Fincas colegiado ¡seguro que todos los titulares saben resolver una fórmula en la que hay que elevar un número a una potencia -10!-

Si esta primera evaluación resulta económicamente rentable para la instalación de equipos de contabilización individualizada o repartidores de costes, los titulares tendrán la obligación de solicitar, al menos, un presupuesto a alguna de las empresas mantenedoras o instaladoras habilitadas. Su emisión será gratuita -¿el legislador está pensando en implantar la moda para que se cobren los presupuestos? ¿No se fía de las empresas mantenedoras e instaladoras de las instalaciones y piensa que se podrían poner de acuerdo para cobrar esos presupuestos?  En las Comunidades de Propietarios, los Administradores de Fincas colegiados, debemos solicitar al menos tres presupuestos para casi todo. ¿Las empresas mantenedoras e instaladoras se van a poner de acuerdo para fijar unos precios mínimos entre ellas o se va a iniciar una guerra para, mediante esos presupuestos, quedarse con el contrato de mantenimiento de las instalaciones? -¡No digamos si encima financian su coste a 10 años!-

El presupuesto deberá incluir:
  • Información sobre los costes reales de la instalación de contabilización individual y obras anejas necesarias, así como el coste de la lectura y facturación de los consumos.
  • Deberá concluir, positiva o negativamente, sobre la viabilidad técnica y rentabilidad económica de la instalación de los equipos de contabilización (contadores o repartidores de coste).
  • Si resulta positiva la valoración de la viabilidad técnica y rentabilidad económica, el presupuesto deberá incluir el período estimado de recuperación de la inversión y el compromiso de ofrecer el costo de su presupuesto en régimen de pago a plazo. En todo caso, incluirá la opción de pago aplazado en 10 años. -Las empresas mantenedoras o instaladoras financiarán durante 10 años el costo de la instalación (¿se van a poner de acuerdo sobre el tipo de interés que aplicarán?, por otra parte van a tener asegurado durante 10 años el mantenimiento y conservación de esas instalaciones, ¿les resultará rentable? ¿en 10 años cuantas averías, modificaciones por decretos, etc de las instalaciones se van a realizar?)
  • Se considerará que es económicamente rentable, cuando el período estimado de recuperación de la inversión que nos indica el presupuesto ofertado, sea inferior al número de años de retorno de la inversión fijado en la Orden Ministerial.
  • Si el resultado de este presupuesto acredita la viabilidad técnica y rentabilidad económica, el titular deberá proceder a la instalación de los sistemas de contabilizacion individualizada en un plazo máximo de quince meses a contar de las siguientes fechas:
Fecha de los plazos en Madrid:
a) Plazos límites para realizar la primera evaluación de la rentabilidad económica y obtener un presupuesto:
                        - Para edificios de más de 70 viviendas el 30 de abril de 2020
                        - Para edificios de menos de 70 viviendas el 31 de agosto de 2020

b) Plazos límites para proceder a la instalación de los sistemas de contabilización individualizada:
                        - Para edificios de más de 70 viviendas el 31de julio de 2021
                        - Para edificios de menos de 70 viviendas el 30 de noviembre de 2021

El artículo 5 marca las obligaciones de lectura de los equipos de contabilización, información al consumidor y reparto de costes, que se resumen en:
  • Los sistemas de contabilización de consumos deberán disponer de un servicio remoto de lectura y adquisición de los datos de consumo. (los sistemas instalados antes de la entrada en vigor del real decreto deberán tenerlo antes del 1 de enero de 2028)
  • La información sobre la lectura de los equipos de medida se proporcionará al cliente al menos 1 vez cada dos meses durante el período de servicio de la instalación.
  • Las empresas encargadas de las lecturas de los equipos ofrecerán gratuitamente a los consumidores un sistema de consulta electrónica de su consumo y dispondrán en su página web de un sistema que permita acceder de forma telemática y gratuita a sus facturas de, al menos, los dos últimos años, o del tiempo en que se venga dando servicio al consumidor, si este es menor.
  • Se garantizará que con la factura se facilite gratuitamente información apropiada para que los consumidores reciban una relación completa de sus costes energéticos con al menos el siguiente contenido:
  1. los precios reales del momento y el consumo real.
  2. la comparación del consumo del cliente final en este momento con el consumo durante el mismo período del año anterior, preferentemente en forma gráfica.
  3. la información de contacto de las organizaciones de clientes finales, las agencias de energía u organismos similares, incluidas sus direcciones y los perfiles comparativos del usuario final y las especificaciones técnicas objetivas de los equipos que utilizan energía.
  4. siempre que sea posible, en sus facturas, se facilitará a los clientes finales, información comparativa con un cliente final medio de la misma categoría de usuario
El articulo 9 establece el régimen sancionador en caso de incumplimiento de los preceptos contenidos en el Real Decreto que variarán entre 1.000 y 10.000 € si no se cumple con la obligación.

En el borrador del proyecto se incluyen algunas de las medidas que, en defensa de los intereses de nuestros administrados, ya solicitaba hace tiempo (ver artículo publicado en el blog con fecha  5 de febrero de 2016 -para leerlo pulsar aquí -), como por ejemplo:
  • La instalación de bombas de caudal variable (bomba con variación de frecuencia incorporada).
  • Equilibrado hidraúlico de la instalación.
  • Que los gastos del sistema de calefacción se dividan en gastos fijos y gastos variables (estos últimos son los que en un 60% ó 70% del total del combustible consumido por la caldera (gas, gasoleo, biomasa, etc) se repartirán según los consumos individuales que marquen los repartidores de costes).
  • Que la instalación de los repartidores de costes, válvulas con cabezal termostáticos regulables, sustitución de las bombas de impulsión de la caldera por otras de caudal variable/variación de frecuencia incorporada, equilibrado hidráulico del sistema etc. sean realizadas por las empresas encargadas del mantenimiento de las instalaciones y no por las empresas de lecturas de los repartidores.
  • Que las lecturas de los repartidores de costes no se pongan a cero en el mes de agosto, como vienen haciendo algunas empresas. Que esas lecturas se puedan conservar, con una anterior y un actual, durante varios años. 
Por otra parte se advierte que hay varias observaciones, sustituciones o incorporaciones que se deberían tener en cuenta e incluir en el real Decreto que se apruebe a fin de evitar problemas posteriores.

Oportunamente se ha remitido como observaciones al proyecto de Real Decreto las siguientes:

Artículo 2. En el caso de que en alguna vivienda no se quieran instalar los dispositivos de contabilización o reparto de consumos de calefacción, le será de aplicación, como mínimo, el mayor ratio de consumo por metro cuadrado de superficie de los calculados entre vivienda conectadas. (Se evitarán problemas en las Comunidades de Propietarios con algunos propietarios al estar establecido por ley esta penalización )

Artículo 3. Se instalarán los repartidores de coste de calefacción en cada uno de los radiadores de los locales principales, como salas de estar, comedor o dormitorios, no siendo necesario que se instalen en baños, aseos, cocinas y vestíbulos. Las válvulas con cabezal termostático sí se instalan en todos. (Se les ahorrará dinero a los propietarios por instalación y lectura, al no ser imprescindible la instalación de los repartidores de costo en esas dependencias de las viviendas)

Artículo 3. En todo caso, incluirá la opción de pago aplazado en 5 años, en lugar de 10 años. (5 años es un plazo prudencial para las Comunidades de Propietarios en general. Los 10 años es muy interesante para las empresas instaladoras y de lecturas puesto que la Comunidad de Propietarios o el propietario del edificio, queda vinculado durante 10 años a dicha empresa, (¡con la de averías y reformas que pueden surgir en 10 años!). Si por cualquier circunstancia  quisiera cambiar de empresa de mantenimiento o lectura tendría que abonar en el acto el total de la deuda. 

Artículo 4. Para el cálculo de que la viabilidad económica sea rentable, se debería calcular en los tramos de menos de 30 viviendas, entre 31 y 70 viviendas y más de 70 viviendas. (No es lo mismo un edificio de 30 viviendas que otro de 60 ó 65 viviendas. En ambos  el coste es prácticamente igual para : el equilibrado hidráulico, variador de frecuencia para actuar sobre ls bomba de calefacción o nueva bomba con variador de frecuencia (que es lo se viene haciendo), el conjunto de válvulas de presión diferencial y la instalación de by-pass en los circuitos, pero no es igual dividirlo entre 30  o menos propietarios (que son en la mayoría de los edificios del centro de Madrid) o 60 propietarios.

Artículo 5.1. Los sistemas de contabilización... deberán disponer de un servicio remoto de lectura y adquisición de los datos de consumo. Disponiendo de códigos abiertos en los softwars de lectura y no cautiva que sólo pudieran ser leídos por una empresa (Algunas empresas instalan repartidores de coste de calefacción con un código cautivo que sólo pueden leer ellas, y si cambias de proveedor tienes que cambiar todos los repartidores para que los pueda leer otra empresa).

Artículo 5.2. La información sobre la lectura de los equipos de medida se proporcionará al Administrador de la finca, el Presidente de la Comunidad de Propietarios o el propietario único del edificio, al menos una vez cada dos meses durante el período de servicio de la instalación. Debiendo remitirle además un cuadro resumen anual del total de las lecturas (las lecturas del total anual de cada propietario de ese cuadro resumen, son las que se utilizan como coeficientes para el reparto del gasto variable del consumo energético del edificio en la liquidación anual del ejercicio de ingresos y gastos)  

Artículo 5.3. De, al menos los cinco últimos años, o del tiempo en que se venga dando servicio al consumidor, si este es menor, y a ser posible con lectura anterior y actual en las facturas (como ocurre con las lecturas de los consumos de agua fría y caliente).

Artículo 5.4 Anexo V a) los precios reales del momento (opcional por el cliente) y el consumo real.

Anexo III Añadir al presupuesto:
a) suministro  y montaje de válvulas con cabezal termostático regulable en todos los radiadores 
 de la vivienda, marca y modelo.
b) suministro y montaje de sensores  externos si el radiador está cubierto por u  cubre radiador, armario o elemento que lo aísle.
c) suministro y montaje en cada radiador de la vivienda de detentores en la salida del retorno

Anexo V a) Los precios reales del momento (opcional por el cliente) y el consumo real. (para que las empresas de lecturas puedan dar esa información sobre los precios reales, el Administrador de la finca, el Presidente de la Comunidad o el propietario único del edificio, deberán mandar todos los meses copia de las facturas de la energía consumida por el edificio (gas, gasóleo, biomasa, etc.) para que calculen ese precio real. ¿Se van a remunerar el costo de esos trabajos?)

Muchas de nuestras Comunidades de Propietarios no quieren facturas de esas lecturas, con sólo las lecturas de los consumos de los repartidores es suficiente para distribuir el gasto  fijo del combustible en la liquidación de final del ejercicio contable. En el presupuesto anual se incluye una partida a cuenta  para pagar derramas proporcionadas durante los doce meses del año, y al final del ejercicio se les hace una liquidación individual. Con ello se ahorra el costo de esas facturas que son muy interesantes y beneficiosas para las empresas de lecturas - se estima en unos 5 millones de radiadores si se instalan en todos los de las viviendas-.

Los Administradores de fincas colegiados y nuestros administrados deberemos mentalizarnos que a corto plazo, tres años, se tendrán que instalar los repartidores de coste en los edificios que administramos. Y no sólo mentalizarnos, sino también prepararnos para la posible guerra que se pueda originar entre las empresas mantenedoras, instaladoras y las empresas de lectura, por sacar ventaja del mercado que se avecina, mediante la instalación de los equipos de lectura individualizada y su repercusión en los contratos de mantenimiento y de lecturas que pueden llegar a los 10 años.

Posiblemente sería conveniente que los Administradores de Fincas colegiados, bien por medio de nuestros Colegios profesionales o a título particular, organizáramos una relación de los repartidores de consumo, válvulas con cabezal termostático,  empresas de lecturas, etc. que menos problemas nos provocan en nuestro trabajo con las incidencias que se producen. Con las pocas instalaciones que se han realizado, en comparación con las se deberán realizar, actualmente esas incidencias, en su mayoría, se producen en la contabilización de las lecturas y facturas, repartidores de coste que no funcionan y las empresas de lectura no se enteran, fallos en las válvulas con cabezal termostático, etc.

Por otra parte ¿es normal y justo que todo este trabajo que vamos a tener que realizar para, como dicen, que nuestros administrados ahorren energía y costo económico, no se nos remunere de alguna forma en el aumento de  nuestros honorarios?. Es un trabajo que no va a ser puntual como alguna de las diez inspecciones que ya teníamos, sino que esto va a ser durante la vida del edificio.

Nuestros administrados y vosotros tenéis la respuesta.