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lunes, 27 de marzo de 2017

¿El enemigo en casa?

He leido que los Colegios de Barcelona, Valencia, Málaga y Alicante, entre otros, han aprobado en Asamblea General de colegiados la creación de la figura del Oficial Habilitado del Administrador de Fincas.

¿Qué es un Oficial Habilitado del Administrador de Fincas, en adelante OH? Son empleados/colaboradores del  despacho en quienes se quiere delegar algunas de las funciones propias de nuestra profesión, y que por la acumulación de trabajo o, a veces, lo ingrato del mismo, se desea descargar en una tercera persona.

La "función" principal a que hacen referencia la mayoría de los Colegios es la relativa a la asistencia a las Juntas de Propietarios... sin dejar de asumir por ello la responsabilidad íntegra que supone su actividad.

Qué duda cabe que todos, en mayor o menor medida y dependiendo del volumen de trabajo que tengamos, procuramos rodearnos en nuestros despachos de empleados/colaboradores para que formen equipo con nosotros y que estén lo más preparados y formados posible en las áreas y tareas que les encomendemos. E incluso intentamos que su formación sea continúa, al igual que la nuestra, teniéndoles al día en todo aquello que les pueda y nos pueda beneficiar para el ejercicio de nuestra profesión y de nuestros administrados. Pero para ello no tenemos que crear ninguna figura. Otra cosa es la asistencia a las juntas de propietarios.

No nos confundamos, lo único que se pretende con la creación de esta figura, a mi parecer, es poder delegar la asistencia a las juntas de propietarios. Porque ello sí que limita el número de Comunidades que podamos administrar. ¿A cuantas reuniones podemos o estamos dispuestos  asistir a lo largo del año? Ese es el quid de la cuestión y la barrera para el crecimiento de nuestra cartera de clientes. Todo lo demás lo podemos resolver rodeándonos de un buen y magnifico equipo de colaboradores, preparados y eficaces.

¿Y entonces cual puede ser la alternativa al OH para poder seguir creciendo empresarialmente? Lo que se ha venido haciendo desde siempre: asociar o contratar en nuestro equipo del despacho a un compañero Administrador de Fincas colegiado.

Si la asistencia a las juntas de propietarios es la principal ventaja de la nueva figura que se está creando, ¿cuales parecen que pudieran ser los inconvenientes?

Se dice que el OH  tiene que superar unas pruebas de aptitud, tras un proceso de formación, que serán establecidas por cada Colegio, que les facultará para su inscripción en un Registro de Oficiales Habilitados del Administrador de Fincas del Colegio correspondiente. Y ya en el proceso de formación difieren los Colegios:
  • El Colegio de Alicante dispone 26 horas lectivas en clases teóricas y prácticas.
  • El Colegio de Málaga y Melilla, dispone 36 horas lectivas en 8 jornadas.
  • El Colegio de Valencia-Castellón 42 horas lectivas en 28 clases.
¿En que consisten esas pruebas de aptitud? ¿Se van a programar las pruebas de aptitud como el examen que tuvimos que realizar, en su día, para el ingreso en el Colegio de Madrid, y que se celebraban en el Instituto de formación profesional "Nuestra Señora Virgen de la Paloma"?

A las juntas que asistan los OH serán la cara visible, (buena, mala o regular), de nuestro despachos... y de la profesión. De esas Comunidades de Propietarios a las cuales asisten a sus juntas, seguramente después, serán ellos, en nuestros despachos, los que se encargará de esas Comunidades y, como consecuencia, sus administrados preguntarán por él y les expondrán sus dudas, quejas, propuestas. etc.

Al poco tiempo, casi ninguno de esos administrados conocerán al Administrador de Fincas que contrataron, ...si acaso les sonará el nombre.

Cualquier Administrador de Fincas colegiado, supongo que podrá tener en su despacho 1, 2, 3... OH, que podrán llevar 30 ó 40 Comunidades cada uno, haciendo la misma labor que el Administrador titular y sin que sea Administrador, ni esté colegiado. Porque ¿al estar inscrito en ese Registro van a tener que pagar una cuota colegial? Tengamos en cuenta que esos Colegios que han creado la nueva figura dicen que "se beneficiarán de la cobertura de la póliza de seguro que ampara la responsabilidad Civil exigible a los colegiados para dar cobertura a los posibles daños que pudieran derivarse de la gestión del habilitado".

 ¿A esto qué dicen las Compañías de seguro que amparan las pólizas colectivas de responsabilidad civil? Que en las pólizas actualmente contratadas, al no estar incluida en ellas la figura del OH, no les cubre a ellos los daños que originen. En las nuevas pólizas que se contraten o en la renovación de las contratadas, se estudiará los efectos de su inclusión. Probablemente por incluirlos propondrán un aumento de la prima anual... que pagaran entre todos los colegiados de ese Colegio, aunque no tengan en su despacho ningún OH.

Pero hay algo más importante. ¿Qué pasará con nuestras campañas de "contrate un Administrador de Fincas colegiado" que hemos estado mandando a la sociedad?. ¿Para qué lo van a contratar? ¿Para que sean personas que no son ni Administradores de Fincas colegiados, ni están colegidos (solo inscritos en un Registro) los que gestionen y se encargen de sus Comunidades? ¿Dónde quedará la atención personalizada del Administrador con sus administrados?

Aún siendo todo esto importante, lo peor no es eso. Lo peor es que estamos dando legalidad e impulso a la actuación de algunas de esas Empresas que están comprando las carteras de clientes a algunos compañeros (me comentan que existen algunas con más de 400 Comunidades) que en lugar de contratar a Administradores de Fincas, contratarán a estos OH. Que bajarán aún más su propuesta de honorarios, ya de por si muy bajos, pues su negocio no está, presumiblemente, en la administración de fincas. Su negocio estriba en todo lo relacionado con esas Comunidades que "administran": personal laboral, limpieza, mantenimiento de instalaciones, seguros, obras de conservación y de reforma, etc...

Además en algún artículo relativo al tema, se plantea la circunstancia que el OH rescinda su relación laboral con el Administrador de Finca colegiado que lo propuso como tal y se pueda marchar a otro despacho, llevándose parte o el total de las Administraciones que de él dependían. La solución que se propone es que durante unos tres años, el nuevo administrador no pueda administrar ninguna de esas Comunidades sin la venia del Administrador del que provienen. Y me pregunto ¿quién va a impedir a una Comunidad de Propietarios que contrate con el Administrador que desee, sea o no colegiado, o incluso sin serlo como ocurre ahora?

Existe otro tema que no se puede olvidar, dado que nuestra relación con las comunidades de Propietarios es mediante un contrato de mandato, escrito o verbal. Según el artículo 1721 del Código Civil y los artículos 261 y 296 del Código de Comercio, "el mandatario puede nombrar sustituto si el mandante no se lo ha prohibido; pero responde de la gestión del sustituto:

En lo contenido en el código civil:
  1. Cuando no se le dio facultad para nombrarlo.
  2. Cuando se le dio esta facultad, pero sin designar la persona, y el nombrado era notoriamente incapaz o solvente. Lo hecho por el sustituto nombrado contra la prohibición del mandante será nulo.
Y con respecto al Código de Comercio:
  • El comisionista desempeñará por sí los encargos que reciba, y no podrá delegarlos sin previo consentimiento del comitente, a no estar de antemano autorizado para hacer la delegación,....
Por tanto, ¿se les va a comunicar a las Comunidades de Propietarios, por escrito y para que den su conformidad, que a partir de ese momento a las juntas que celebren en sus Comunidades podrá asistir un OH, en sustitución del Administrador contratado? y en las nuevas que se contraten ¿se les informará o se pondrá en la letra pequeña del contrato?

Sinceramente, creo que con la creación de la figura del Oficial Habilitado del Administrador "se está haciendo un pan como unas tortas".  Es como si metiéramos al enemigo en casa. Se están devaluando los cometidos reconocidos y hasta valorados por los estamentos judiciales, como son las juntas que se celebran y las actas que levantamos y firmamos como Secretarios-Administradores de la Comunidad. Puesto que supongo que a las juntas que asistan los OH, serán ellos quienes firmen las actas.

¿Han pensado los responsables de esos Colegios que han creado la figura del OH lo que representa la presencia de un Administrador de Fincas colegiado en la presidencia de la Junta Rectora de la Comunidad durante la celebración de una reunión de la Comunidad?

La reunión para celebrar la junta de una Comunidad es donde se conoce y valora al Administrador, y nosotros conocemos a nuestros administrados. En esa reunión es donde podemos demostrarles nuestros conocimientos, nuestra formación y buen hacer. Donde resolvemos sus dudas, les informamos de todo lo que les pueda afectar como Comunidad y contestamos a las preguntas que nos hacen. Sean o no relativas a puntos del Orden del día.

Algunas reuniones son complicadas para nosotros, a veces injustamente. En otras nos hemos ganado. las quejas que nos dan. Si nunca estamos para ponernos al teléfono cuando  nos llaman, estemos o no estemos en el despacho. Si no hemos realizado los deberes, léase los acuerdos de juntas anteriores. Si no estamos al día  y no conocemos algunas de las medidas que deben cumplir y les informamos correctamente. ¿Qué esperamos que nos digan? ¿Que  nos feliciten?

Seguro que si a estas preguntamos podemos contestar sí, no recibiremos quejas en la reunión de las juntas. Sí a ponernos al teléfono o contestar la llamada en menos de veinticuatro horas. Sí a a llevar todos los acuerdos anteriores cumplidos o en marcha. Sí a estar informados más que cualquiera de ellos de todo lo que les pueda afectar a sus Comunidades o personalmente. Entonces, seguro, que nuestra presencia en la reunión se verá de forma muy distinta y tendrán pocos motivos para no felicitarnos, o al menos estar satisfechos con nuestra actuación. Porque además, nosotros nos sentiremos seguros, confiados y tranquilos de estar reunidos con ellos para ayudarles y conseguir que esa Comunidad funcione tranquilamente... a pesar de las derramas extraordinarias que tengamos que proponerles por obras o inspecciones.

He oido, también, que esa figura del OH, se crea pensando en los Oficiales de Notaría... pero es que los Oficiales de Notaría no firman las escrituras. La firman los Notarios y no delegan más que en otro notario, llegado el caso.

¿Qué dice de todo esto el Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas de España?, porque algo tendrá que decir. ¿Lo considera positivo para la profesión?, ¿lo avala?. ¿Va a concretar el curso de formación, los horarios que duran o el temario del examen que se les realizará? ¿Cada Colegio va a poder seguir determinando lo que crea más conveniente?

Dejemos de crear figuras nuevas, que en nada prestigian a la profesión, y esforcémonos por formarnos nosotros y a nuestros colaboradores del despacho, en mejorar nuestra calidad del servicio que prestamos. En que la sociedad y nuestros administrados nos valoren por lo que somos, nuestros conocimientos para administrar sus edificios y la relación personal con ellos. Que puedan valorarnos y considerar que nuestros honorarios pueden no ser caros, por la defensa que realizamos de sus intereses. Entonces confiaran en nuestro trabajo y no les importará contratarnos por lo que valemos y podemos ofrcerles. A lo mejor, entonces, si no nos regatean nuestros honorarios no tenemos que ir a tantas juntas y no necesitamos a un Oficial Habilitado, aunque siempre necesitaremos un buen, o magnifico, empleado en nuestro despacho.





domingo, 12 de marzo de 2017

Profesional formado, dignificación de la profesión

Durante la homilía de la Eucaristía del domingo día 26 de febrero, el sacerdote se refirió a un pasaje leído en la segunda lectura, sobre la Primera Carta del apóstol San Pablo a los Corintios (1ª Cor 4, 1-5) que textualmente decía :"Hermanos: Procuren que todos nos consideren como servidores de Cristo y administradores de los misterios de Dios. Ahora bien, lo que se busca en un administrador es que sea fiel"

Al escucharlo me he sentido doblemente interpelado. Como católico, por mis convicciones religiosas    y por otra parte como profesional de la Administración de fincas.

Qué duda cabe que nuestros administrados lo que buscan y esperan de un administrador de fincas colegiado es que sea fiel. Fiel como persona y como administrador de sus posesiones inmobiliarias que ponen en nuestras manos. Tanto en lo personal como en lo profesional.  Si no están seguros que lo eres y le vas a ser fiel, no podrán tener confianza en ti, ni en tu trabajo.

Pero a un administrador de fincas colegiado no le basta con ser fiel. Tiene que estar formado e informado sobre todo lo que afecte a su profesión y repercuta en las Comunidades de Propietarios que administre para ser un buen profesional.

Siempre he mantenido, que un Administrador de Fincas colegiado tiene que ser como la "enciclopedia" de todas las profesiones. Para ello debe informarse y formarse sobre todo lo relacionado con las Comunidades de propietarios a fin de poder defender -con conocimiento de causa- a sus administrados de todos los agentes que intervienen y se relacionan con ellos. Sean agentes oficiales o no.

Muchos administradores tenemos una formación académica sobre alguno de los aspectos  que influyen en la toma de decisiones sobre la vida de una Comunidad de propietarios, pero también tenemos la necesidad y obligación de formarnos en todas las que no dominamos. Porque cuando tenemos que intervenir representando a nuestros administrados o a nuestro Colegio, en una negociación de un contrato, un convenio, un seguro, una adjudicación de obras, o cualquier otro  tema del día a día de nuestros despachos -y no digamos para informar en nuestras juntas de propietarios sobre algunos de los decretos y leyes que les están afectado por su repercusión económica- nuestros conocimientos del tema deberían ser, al menos, igual que el de nuestros interlocutores y si es posible algo más elevado que el de ellos. 

Cuando asisto a la mayoría de las jornadas que se celebran sobre rehabilitación, eficiencia energética, informes de la ITE, de accesibilidad universal o evaluación de edificios, rara es la vez que a los ponentes no les oigo la palabra negocio al referirse  a la implantación en la sociedad del tema que está intentando que se aplique y en particular, y de forma extraordinaria, en las Comunidades de Propietarios. Todo lo que desean implantar, que se use, rehabilitar o cumplir normativas afecta a  nuestros administrados, que son los que están llamados a financiar ese negocio tan estupendo... para ellos, sean organismos oficiales o particulares.

Una de las últimas "perlas" la tenemos en el Ayuntamiento de Madrid. Está mandando una comunicación a Presidentes de Comunidades de Propietarios para recordarles que "según los datos que constan en sus Servicios de ITE, el inmueble de su propiedad se encontraría incluido en el padrón de edificios y construcciones en los que corresponde realizar la Inspección Técnica durante 2017". Ello es muy de agradecer para que a algún Administrador de fincas colegiado, algo "despistadillo" o poco informado, no se le pueda olvidar el deber de informar a su Presidente y a sus propietarios y de cumplir con la ordenanza.

El presunto negocio en este caso viene por el último párrafo del escrito en el que se lee: "En caso de que su edificio sea de tipología vivienda residencial colectiva y tenga ya, o esté próximo a cumplir, los cincuenta años de antigüedad, puede optar por presentar un informe de Evaluación de Edificios (IEE) valorando el estado actual de conservación del edificio en lugar de un Acta de ITE".

¿Es desinteresada esta recomendación?, ¿o está fundada en parte de ese negocio? El acta de ITE puede resultar favorable y no se tienen que hacer obras ...ni gastos. Pero un informe de evaluación del edificio seguro que dice que se tienen que hacer obras. !Cuesta dudar de ese interés de la recomendación, si no estuviera por medio el costo del impuesto del ICIO, que se había reducido al 0,20% y se ha vuelto a subir al 4%, ...con lo que se puede hacer con ese 4% que piensan recaudar por realizar obras o instalaciones! 

Si el Administrador de Fincas colegiado está informado y formado ¿qué creen ustedes que va a recomendar a sus administrados respecto de esa sugerencia?

Hace unos días asistí a una jornada, celebrada en la Dirección General de Industria, Energía y Minas, sobre cómo optimizar los gastos eléctricos en el sector residencial. En la presentación de la jornada, el actual Director General de ese Organismo, nos recomendaba la conveniencia de contar con un gestor energético en nuestras Comunidades, puesto que sería un soporte para reducir los gastos, interpretar las facturas energéticas, así como la instalación de algunos elementos que ayudarían a disminuir esos gastos eléctricos de las facturas.

Luego, al terminar uno de los ponentes la exposición de su ponencia sobre "el analizador de consumos", tuve la oportunidad de preguntar cual sería el costo de sus honorarios por su gestión para una Comunidad media del centro de Madrid. La respuesta fue de 300 € mensuales.

En el descanso se acercó para ofrecerme sus servicios el Director Comercial de una de las Empresas del sector presente en la sala. Mi respuesta fue: ¿Ustedes creen que alguna de las Comunidades que nosotros administramos van a pagar 300 € a un asesor energético por reducir algo el recibo eléctrico, pagándoles mensualmente más que al administrador colegiado ? ¿Cuanto creen ustedes que se puede reducir la factura eléctrica de una Comunidad normal del centro de Madrid, para compensar el pago de sus honorarios?. La respuesta: depende.

No todo viene de la otra parte del negocio. El Presidente de una Comunidad de Propietarios me contaba hace unos días, que en la junta que estaban celebrando comentó que en un plazo corto se tendría que realizar un informe de evaluación del edificio. La respuesta del administrador/a, fué: "eso que es" -sin comentario-.

Nuestro Colegio de Administradores de Fincas viene realizando una labor encomiable  para la formación de los nuevos colegiados y de los ya ejercientes, con la celebración de cursos y jornadas sobre aquellas materias que deben ser conocidas y aplicadas por sus colegiados. Igualmente tiene unas asesorías de arquitectura, fiscal-contable, gestión empresarial, industrial, jurídico-técnica. laboral, prevención de riesgos laborales, protección de datos, seguros y social, que son gratuitas y abiertas a las consultas de los Administradores.

Sin embargo los tiempos cambian y con ellos las formas que hasta ahora han sido válidas, y estimo que las positivas deben seguir aplicándose. Pero sugeriría incorporar algunas que serían muy positivas, según mi criterio, para la profesión:
  • Realizar las gestiones necesarias para ser reconocido como representante de los propietarios de viviendas para la negociación del convenio colectivo de los empleados de fincas urbanas, que lleva desde 2002 sin poderse revisar por falta de un representante de los propietarios. (ver artículo publicado al respecto pulsando aquí ). Con ello, además, en primer lugar, dejaríamos de ser en algunas ocasiones "el chico de los recados" ante los Organismos Oficiales, o con una presencia testimonial, para que nuestra intervención sea considerada necesaria e imprescindible como representantes de los propietarios. Y en segundo lugar, podríamos participar en la revisión y aprobación, con conocimiento de causa, de un convenio que afecta a unas 20.000 personas. Que dependen directamente de nosotros como profesionales, de las que conocemos, mejor que nadie, sus virtudes y defectos y sus necesidades y obligaciones para con nuestros administrados, por nuestro contacto directo día a día con ambos, propietarios y empleados.
  • Crear una asesoría gratuita para impulsar la formación y el asesoramiento de los Administradores de Fincas colegiados en materia de eficiencia energética y ahorro eléctrico de los edificios de sus Comunidades de Propietarios. (Seguro que en nuestro colectivo hay compañeros, en activos o jubilados, que dominan el tema y que podrían estar interesados, desinteresadamente, en ayudar a sus compañeros y a la sociedad en general). En el supuesto de no encontrar algún colaborador dentro de la profesión siempre se podrá intentar hacer como la Fundación para la Eficiencia Energética de la Comunitat Valenciana  (Fundación f2e) y el Colegio de Administradores de Fincas de Valencia-Castellón que han firmado un convenio de colaboración, para impulsar la concienciación social, la formación y el asesoramiento en lo relacionado con el autoconsumo, climatización, ayudas y financiación para realizar actuaciones  de eficiencia energética a los administradores de fincas  colegiados de esas provincias.
De forma que si ofrecemos una solución alternativa y gratuita a la sugerencia del Sr. Director General de Industria, Energía y Minas de contar con un asesor energético en nuestras Comunidades de Propietarios -que puede ser necesaria en el sector terciario, pero no tanto en el residencial-, les estaríamos ahorrando 3.600 euros anuales, más IVA, además de los ahorros que se puedan producir por menores consumos o implantación de los materiales adecuados.

Tenemos que ser vida para  nuestras Comunidades y la sociedad.