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domingo, 16 de diciembre de 2018

Las Comunidades de Propietarios ya no necesitan la unanimidad para impedir las VUT

Hasta ahora, las Comunidades de Propietarios, para evitar que en sus edificios alguna de sus viviendas las convirtieran en viviendas de uso turístico (VUT), tenían que aprobar, en una junta de propietarios convocada al efecto, un acuerdo por unanimidad que lo impidiera.

Debido a ello, muchos Administradores de Fincas colegiados estábamos aconsejando a nuestras Comunidades de Propietarios que en las juntas que celebráramos, tanto ordinarias como extraordinarias, se incluyera un punto en el orden del día para adoptar el acuerdo de no autorizar dicho cambio.

En la mayoría de las juntas que hemos celebrado se ha adoptado el acuerdo por unanimidad. Sin embargo, en varias de ellas, uno o varios propietarios se han negado a aprobarlo alegando que no saben lo que van a desear en el futuro, dejando vía abierta a que algún propietario presente o futuro de esa Comunidad pueda transformar su vivienda en una Vivienda de Uso Turístico (VUT).

Sin embargo a partir del viernes 14 de diciembre pasado, el Consejo de Ministros ha aprobado un Real Decreto-ley de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler que contempla un conjunto de medidas de carácter urgente para mejorar el acceso a la vivienda y favorecer el alquiler asequible y que incluye unas disposiciones respecto a las viviendas de uso turístico, para lo que se modifica la Ley de Propiedad Horizontal.

El acuerdo adoptado dice textualmente: "Se modifica la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, para habilitar la posibilidad de que, por mayoría cualificada de tres quintas partes de los propietarios, en las comunidades de vecinos puedan adoptarse acuerdos que limiten o condicionen el ejercicio de la actividad del alquiler turístico de vivienda, para, de esta forma, favorecer la convivencia en los edificios de viviendas".
Igualmente mejoran la regulación de los contratos de alquiler respecto a las VUT: "Se mejora y aclara la remisión de los contratos de alquiler turístico de vivienda a la normativa sectorial turística que resulte aplicable".
Los Administradores de Fincas colegiados celebramos esta decisión, que impide que un sólo propietario pudiera anular la decisión de todos los demás propietarios, cuando el que lo impide ni siquiera va a vivir en la finca, ni sufrir las consecuencias de su decisión, si algún día decide transformar su vivienda en una Vivienda de Uso Turístico (VUT).

Este no es el único tema que en pocos días afecta a las Viviendas de Uso Turístico (VUT). El Tribunal Supremo ha anulado dos de los requisitos que la Comunidad de Madrid impuso en el año 2014 a las Viviendas de Uso Turístico (
Decreto 79/2014, de 10 de julio, por el que se regulan los apartamentos turísticos y las viviendas de uso turístico).

Como resultado del recurso de casación, interpuesto por Madrid Aloja, el tribunal Supremo le da la razón en dos de sus pretensiones:
  • En el artículo 17.5: "La inscripción en el Registro de Empresas Turísticas de la Dirección General competente en materia de turismo se efectuará una vez presentada la declaración responsable de inicio de actividad, sin perjuicio de otras autorizaciones o licencias, debiendo constar en toda forma de publicidad el número de referencia de su inscripción en el citado Registro". Se elimina la obligación de hacer constar en toda forma de publicidad el número de referencia de su inscripción en el citado Registro -cuando, por otra parte no es obligatorio inscribir la vivienda en el Registro de Empresas Turísticas de la Dirección General-.
  • En el artículo 17.1: " Los titulares de viviendas de uso turístico presentarán ante la Dirección General competente en materia de turismo una declaración responsable de inicio de actividad, según modelo incluido en el Anexo III, debiendo disponer de un plano de la vivienda firmado por técnico competente, visado por el colegio profesional correspondiente. Se elimina la obligación de que el plano esté visado por el colegio profesional correspondiente. 
A estas nulidades hay que añadir, la que ya se produjo hace dos años del artículo 17.3: "Las viviendas de uso turístico no podrán contratarse por un período inferior a cinco días y no podrán utilizarse como residencia permanente, ni alegar la condición de domicilio para impedir la acción de la inspección competente". 

Como consecuencia de todo ello la Comunidad de Madrid está elaborando el borrador de una nueva norma en la que seguro se aumentarán los requisitos exigidos para las Viviendas de Uso Turístico (VUT).

Hay que hacer constar, por lo que afecta a nuestros administrados y la incidencia que ese nuevo uso turístico de las viviendas de sus Comunidades de Propietarios les pueda afectar, que: "la concentración masiva de viviendas de alquiler de uso turístico existentes en la ciudad de Madrid se produce en el distrito Centro, seguida en importancia por el distrito de Chamberí" (ref. Airbnb).

También se pueden identificar una serie de impactos negativos en las VUT (ref.:FRAVM):
  • Reducción del número de viviendas disponibles para el alquiler residencial hasta la elevación de los arrendamientos.
  • Masificación de los centros de las ciudades y su conversión en parques temáticos.
  • Generación de procesos de gentrificación o elitización.
  • Terciarización del parque residencial.
  • Impactos sobre la calidad de vida de los residentes del ocio nocturno.

La proliferación del alquiler de viviendas al turismo genera muy poco empleo y de baja calidad a la vez que las arcas públicas reciben una fracción pequeñas de los ingresos que debería recibir si estuviera regularizada.

Según FEVITUR el impacto del mercado de las VUT sobre el precio de las viviendas en alquiler de Madrid es nulo, cuando se extrae el distrito Centro.

A título personal se puede añadir que el impacto negativo de las Vivienda de Uso Turístico en las Comunidades de Propietarios donde se instalan, con los propietarios que residen en las mismas, se centran en la seguridad (la Comunidad desconoce la identidad de las personas que ocupan las VUT y al cabo de cada año serán numerosas las personas que tengan llaves del portal y, en su caso, de los elementos comunitarios),  el precio de los alquileres (las VUT aumentan el precio de los alquileres entre un 40% y 50%, respecto a las viviendas normales que se pueden alquilar a inquilinos fijos. Por otro lado se deprecia el valor de las viviendas de los residentes, ya que el nuevo comprador de una de   ellas se lo pensará dos veces si sabe que en el edificio hay una o varias VUT) y la convivencia y cuidado de los elementos comunes (los inquilinos de las VUT desconocen las normas  y estatutos de cada Comunidad de Propietarios con lo que difícilmente pueden cumplirlos y por otra parte sus horarios y dedicación del ocio, sobre todo el nocturno, a veces es origen de grandes problemas de convivencia.

La impresión que se tiene de todas las normas que se están regulando por los Organismos competentes, es que el problema se trata fundamentalmente como si las VUT estuvieran encuadradas en el sector hotelero o de hospedaje. Cuando eso se podría considerar si se tratara de un edificio  en el que todas sus viviendas se dedicaran a Viviendas de Uso Turístico. Pero no cuando se trata de una o dos viviendas VUT que se instalan en una Comunidad de Propietarios.

En el caso de una o varias viviendas instaladas en una Comunidad de Propietarios tienen que tener un  tratamiento especial y su regulación debería estar sujeta a una normativa diferente aunque complementaria de las VUT en un edificio completo. 

Lo que hace falta es una ordenanza o normativa que las regule cuanto antes y además a la hora de legislarlas se dé voz y voto a los propietarios que luego las van a sufrir y soportar. Para ello los Administradores de Fincas colegiados podrían ser los más conocedores del tema y en su representación el Colegio Oficial de Administradores  de Fincas. 


domingo, 2 de diciembre de 2018

LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS Y LOS COCHES ELÉCTRICOS (1ª Parte)

Las Comunidades de Propietarios tienen, a corto plazo, un nuevo problema con los coches eléctricos. Y nosotros, los Administradores de Fincas Colegiados, que representamos a los propietarios que las constituyen, también.

El Ministerio de Transición Ecológica ha presentado un Anteproyecto de Ley de Cambio Climático y  Transición Energética para alcanzar en 2050 un parque de turismos y vehículos comerciales ligeros sin emisiones directas de CO2 (Capitulo V, artículo 15.1). En dicho anteproyecto se expone que a partir de 2040 no se permitirá la matriculación y venta en España de turismos y vehículos comerciales ligeros con emisiones directas de dióxido de carbono, excluidos los matriculados como vehículos históricos, siempre que se destinen a usos no comerciales (Capitulo V, artículo 15.2)

Es decir que tenemos 30 años para que todos los vehículos que conocemos actualmente, excepto una muy pequeña minoría de vehículos eléctricos existentes,  pasen a formar parte de los museos o en su caso sean vendidos a precios de saldo a países donde no exista esa prohibición. Y todo ello sin tener instalada previamente una red de puntos de recarga de esos nuevos vehículos por todo el país. 

Porque el problema para los ciudadanos no va a comenzar dentro de esos 30 años, será a partir de que se apruebe ese borrador como Ley para los que tienen o quieren cambiar de coche por cualquier circunstancia...si el problema no se está planteando ya

Actualmente la demanda del coche eléctrico es muy baja debido al precio (que bajará en cuanto la demanda se incremente por Decreto Ley, puesto que esos vehículos necesitan menos del 20% de piezas que los de combustión y un 20% menos de mano de obra para ensamblarlos), pero sobre todo a la limitación de las baterías y la falta de puntos de recarga rápida. La recarga de baterías las podríamos dividir en dos zonas: para viajes largos, fuera de nuestra ciudad de residencia y para el uso diario en nuestras ciudades.

Las primeras se deben a que las actuales baterías sólo tienen capacidad para recorrer, según dicen, entre 200 y 300 Km (ahora hay un anuncio de una marca de coches que informa que las baterías de sus coches tienen 400 km, que está por ver o padecer si te fías y te deja tirado en la carretera), por lo que habrá que parar para recargarlas en un viaje largo... si se encuentra un punto de recarga.

Para resolver el problema de las falta de puntos de recarga el Gobierno tiene previsto que, dos años después de la entrada en vigor de la Ley que desarrolle el futuro Real Decreto, unas 1200 gasolineras dispongan de cargadores eléctricos. Para ello la futura Ley obligará a las gasolineras, según el montante de venta de litros/año, a instalar puntos de recarga con una potencia mínima de 22 kilowatios (carga rápida). Potencia con la que se consigue una recarga en aproximadamente 20 minutos... si no hay otros usuarios recargando delante de ti y si los datos son correctos, puesto que algunos especialistas dicen que con esa potencia se tarda sobre 1hora 30 minutos. Y que para una recarga de 25 ó 30 minutos se necesitaría una carga ultra-rápida cuya potencia es de 50 kilowatios para recargar el 80% de la batería.

No he podido encontrar cuantos puntos de recarga debe instalar cada gasolinera para cumplir la normativa, puesto que pueden tener sanciones económicas si no cumplen con lo legislado. Ni si la modalidad del punto de recarga será del tipo Pared o Mural (Wallbox), o en Poste (pole), aunque esta última sería la más lógica. (Sobre las diferentes modalidades de punto de recarga hablaremos más adelante).

Lo extraño de la elección de dónde se van a instalar los puntos de recarga obligatorios es que sean las actuales gasolineras. Al parecer Repsol controla un 30% de las estaciones de servicio (unas 3.600) y Cepsa el 13% (unas 1.570). Pero es que ellas no controlan, abanderan según el argot del sector. Los propietarios de las gasolineras son sociedades o particulares que las construyen y administran... aunque según quien les abandera es quien les suministra los productos petrolíferos que venden, además de algunas otras ayudas para la construcción de las gasolineras.

Y la pregunta que se le plantea a cualquiera que conozca someramente el mercado de las gasolineras es: ¿va a ser rentable para estas sociedades o particulares mantener una gasolinera que no puede vender gasolina ni gasoil, y solamente lo que recaude por los puntos de recarga de las baterías de los coches eléctricos?.

Tengamos en cuenta que muchas de ellas no cuentan con un restaurante o cafetería en la propia instalación de la gasolinera, para entretener la espera del tiempo de recarga. Quizás permanezcan algunas estaciones de servicio que cuenten con restaurante, tren de lavado o incluso un pequeño taller mecánico para reparaciones. ¿Pero el resto?

Por lo que es fácil que, a partir de la publicación de la Ley no sea interesante construir nuevas gasolineras, al menos como las conocemos actualmente, ni reformarlas, ni ampliarlas, a medida que se acerque la fecha límite de los 30 años.

¿No se habrá equivocado el Gobierno al elegir a las gasolineras como puntos de recarga obligatoria? ¿No sería más práctico, y que me perdone el sector comercial, elegir a los restaurantes y bares que tienen aparcamiento para instalar esos puntos de recarga?, ¿y en los centros comerciales?.

¿Tendrá algo que ver el que tanto Repsol como Cepsa estos días estén publicando anuncios en televisión ofreciéndonos la venta de electricidad y gas? Pero ese es otro tema.

Hace unos meses asistí a una conferencia impartida por Don Samuele Furfari, uno de los mejores especialistas de la energía. Doctor en Ciencias aplicadas, ingeniero químico e industrial y especialista en la transformación del carbón en hidrocarburos. Desde hace 34 años ostenta el puesto de funcionario en la dirección general de la Energía de la Comunidad Europea y es profesor en la Escuela Politécnica de la Universidad Libre de Bruselas.  La jornada versaba sobre "Política y Geopolítica de la Energía" y durante su interesante intervención dijo algo que me llamó mucho la atención: "Sólo con que el 20% del parque automovilista español fuera eléctrico, España necesitaría construir 5 Centrales nucleares para poder dar servicio eléctrico a la nueva demanda de electricidad".

¿Estará equivocado, o vamos a pasar de depender del petróleo a la electricidad? Si ahora nos suben el recibo de la luz cuando no llueve, o se conectan muchos aparatos de aire acondicionado por el calor, ¿qué va a pasar con nuestros recibos de la luz cuando los futuros automóviles eléctricos se desplacen masivamente por vacaciones, puentes festivos, Navidades, etc.? Supongo que las Compañías eléctricas se estarán frotando las manos.  Y de hecho ya se están ofreciendo a "colaborar" en el costo económico para la instalación de los puntos de recarga, aunque proponen que llenar de cargadores  la red de estaciones de servicio sea incluido en el recibo eléctrico como un coste energético regulado. Vamos que lo paguemos todos y no sólo los que lo usen. ¿Pero de dónde van a sacar ese aumento de consumo energético? ¿comprando la electricidad a los franceses?

¿Y qué pasa con los puntos de recarga en nuestras ciudades que son los que nos afectan a los Administradores de Fincas colegiados, en nuestras Comunidades de Propietarios?

En las ciudades serán los Organismos Públicos o los gestores de recarga los que se encarguen de instalar y cobrar los puntos de recarga que consideren oportuno instalar. Aunque hasta la fecha, los ya instalados, no parece que sean muy rentables debido a la poca demanda existente.

Para viviendas unifamiliares y chalet que cuenten con garajes, lo más probable es aprovechar el contador de la vivienda, si la potencia del punto de recarga no supera la que ya tenemos contratada. Incluso podríamos aumentar la potencia contratada en el supuesto de que se necesite una potencia mayor.  Sería suficiente una toma de corriente normal monofásica (16 amperios y 230 voltios) y dado que el punto de enchufe nos daría una potencia eléctrica aproximada de 3,7 KW, la recarga duraría una 8 ó 12 horas durante la noche. Es muy importante que el punto de recarga tenga toma de tierra y que un técnico electricista compruebe la instalación.

Pero veamos como afecta en nuestras Comunidades de Propietarios:

Como norma general tenemos la Ley 19/2009, de 23 de noviembre, de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler y de la eficiencia energética de los edificios, que en su artículo tercero,  al artículo 17 de la LPH le añade un nuevo apartado 3 que dice:

"Si se tratara de instalar en el aparcamiento del edificio un punto de recarga de vehículo eléctrico para uso privado, siempre que éste se ubicara en una plaza individual de garaje, sólo se requerirá la comunicación previa a la comunidad de que se procederá a su instalación. el coste de dicha instalación será asumido íntegramente por el o los interesados directos en la misma".

Lo normal es que las Comunidades de Propietarios adoptaran el acuerdo en Junta de Propietarios  de hacer una preinstalación general para todas las plazas existentes de acuerdo con lo establecido en la Instrucción Técnica Complementaria (ITC) BT 52

Preinstalación que ya es obligatoria para edificios de nueva construcción  (R,D.1053/2014) y que a medida que se acerque el plazo de esos 30 años, también lo será para todos los edificios existentes, si los propietarios de esas plazas quieren seguir circulando con coches eléctricos.

Si la Comunidad de Propietarios no adopta, de momento el acuerdo, pero tengo en propiedad una plaza de garaje y quiero instalar en ella un punto de recarga, se pueden dar dos variantes: que la plaza la tenga en el garaje del edificio en que vivo, o bien que la tenga en un edificio distinto al que vivo.

Si el garaje está en el edificio que vivo:
  • Comunicarlo por escrito al Presidente o al Administrador de Fincas de la Comunidad de Propietarios.
  • Lo normal es hacer una derivación desde el contador de nuestra vivienda hasta la plaza de garaje. En ese caso mi contador será común para la vivienda y la plaza de garaje y la potencia contratada seguirá siendo la misma. Requiere tener un contador eléctrico digital, que son los nuevos que nos van instalando.
  • También se podría hacer desde el cuadro general de mando y protección de nuestra vivienda, pero su instalación resulta muy difícil y costosa al tener  que llevar un cable desde la vivienda a la plaza de garaje.
  • Al igual que en una vivienda unifamiliar, para instalar un punto de recarga normal (lenta), a 16 Amperios y unos 3,7 KW de potencia, no sería necesario instalar un segundo contador.  La recarga será en unas 8 o 12 horas. 
Si la plaza de garaje está en un edificio en el que no vivo:
  • Comunicarlo por escrito al Presidente o al Administrador de Fincas de la Comunidad de Propietarios.
  • Contratar una línea eléctrica exclusiva para la recarga del coche eléctrico.
  • Derivar un contador individual a partir del contador general del garaje comunitario. Opción que tiene mayor dificultad debido a los permisos que se tienen que obtener, aunque resulta más barata, puesto que nos la tendrán que aprobar en una Junta de Propietarios.
  • Habrá que tener en cuenta si la potencia contratada por el garaje puede cubrir las nuevas instalaciones. Lo más probable es que cuando sean varios los que la soliciten no sea suficiente.
  • Si son muchos los que desean instalar un punto de recarga en sus plazas se puede contratar un gestor de recarga de vehículos eléctricos. La instalación con el suministro, contador y el punto de recarga lo pagaría el gestor y luego, mensualmente o cada dos meses, él cobraría a cada usuario lo que se haya contratado. Es una buena solución para grandes garajes o para personas que alquilan sus plazas de aparcamiento.    
De todas formas en los tiempos en que vivimos, 30 años dan para muchos avances y nuevas tecnologías. ¿Quién nos dice que para entonces las investigaciones que se están realizando en la Universidad Chalmers de Tecnología en Suecia, sobre las capas de las fibras de carbono para almacenar energía en la carrocería de los vehículos eléctricos no es una realidad? ¿O la energía producida por el rodamiento de las ruedas, o incluso el roce de los neumáticos con el pavimento no se aprovecha para recargar las baterías?

Cuando pasen estos próximos treinta años, mis compañeros Administradores de Fincas colegiados,  podrán comprobar y contar si es una realidad o quimera.

Continuará...