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domingo, 27 de enero de 2019

¡¡BASTA YA!! y ¿Ahora qué?


 ¡¡BASTA YA!! y ¿Ahora qué?. ¿Quién defiende los intereses de nuestros administrados? Seguro que tú puedes ser uno de ellos.

A nuestros administrados se les utiliza más como moneda de cambio que para defender sus intereses generales (últimamente ha ocurrido en el Congreso de Diputados: no te apruebo esto porque no incluyes lo que yo quiero) y no piensan en las consecuencias de ese chalaneo.

El viernes 14 de diciembre pasado, el Consejo de Ministros aprobó el Real Decreto-ley 21/2018 (publicado en el BOE del 18 diciembre), de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que contempla un conjunto de medidas de carácter urgente para mejorar el acceso a la vivienda y favorecer el alquiler asequible y que incluye unas disposiciones respecto a las viviendas de uso turístico, para lo que se modifica la Ley de Propiedad Horizontal.

Para la aprobación con carácter de urgencia del Real Decreto-ley 21/2018, el Gobierno se apoya en cinco sólidos motivos de urgencia:
  1. "La grave situación de vulnerabilidad económica y social de un gran número de familias y hogares para afrontar los pagos de una vivienda en el mercado constituye el primer motivo de urgencia. 
  2. Este desigual y heterogéneo comportamiento del mercado del alquiler de vivienda pone de manifiesto la existencia de diversos factores que inciden en esta evolución, y que constituyen el segundo motivo que justifica la urgencia y extraordinaria necesidad de las medidas. 
  3. El tercer motivo que justifica la urgencia y necesidad de las medidas es la escasez del parque de vivienda social, que en España ofrece cobertura a menos del 2,5% de los hogares, una cifra que contrasta con los porcentajes sensiblemente superiores al 15% registrados en algunos de los principales países de nuestro entorno, como Francia, Reino Unido, Suecia, Países Bajos, Austria o Dinamarca....  En este escenario, es urgente revertir esta dinámica y eliminar determinadas barreras normativas y de financiación que dificultan el desarrollo de promociones de vivienda en alquiler social por parte de las distintas Administraciones Públicas...
  4.  Y, en relación con estas situaciones de especial vulnerabilidad que viven muchas familias y hogares después de años de profunda crisis económica caracterizada por una intensa destrucción y precarización del empleo, se formula el cuarto motivo que justifica la urgencia y extraordinaria necesidad de las medidas. El número de desahucios vinculados a contratos de alquiler está creciendo a un ritmo anual muy próximo al 5%. 
  5. Finalmente, el quinto motivo que ampara la urgencia de las medidas es la necesidad de responder desde el ámbito de la vivienda a las deficiencias en materia de accesibilidad que sufren diariamente las personas con discapacidad y movilidad reducida...

Disposición final tercera. Entrada en vigor.

El presente real decreto-ley entrará en vigor el día siguiente al de su publicación en el «Boletín Oficial del Estado».Es decir que el Real Decreto-ley entró en vigor el 19 de diciembre de 2018-

Como consecuencia de ello, ¿qué es lo que los Administradores de Fincas colegiados teníamos que informar a nuestros administrados y a qué afecta la urgencia de esos cinco sólidos motivos, para no legislar por el cauce normal de aprobarlo previamente en el Congreso?

El Real Decreto afecta y modifica a cinco normas: la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), la Ley de Enjuiciamiento Civil, el Texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales y el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

De todo ello, nosotros, hemos informado de forma resumida a nuestros administrados en las juntas que hemos celebrado a partir del 19 de diciembre de 2018, o las consultas que nos han realizado, lo siguiente: (Referencia Fomento)

Respecto a la Ley de Arrendamientos Urbanos:
  • Se amplía el plazo de prórroga obligatoria de los contratos de arrendamiento de viviendas de 3 a 5 años (o 7 años si el arrendador es persona jurídica).
  • Se amplía el plazo de prórroga tácita de 1 a 3 años.
  • Se limitan las garantías adicionales a la fianza, hasta un máximo de dos mensualidades, salvo que se trate de contratos de larga duración.
  • se facilita la adopción de acuerdos entre el propietario y el inquilino para la renovación o mejora de la vivienda en el transcurso de un mismo contrato de arrendamiento.
  • Se establece que los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato correrán a cargo del arrendador, cuando sea persona jurídica (una sociedad o empresa), salvo aquellos gastos en los que se haya incurrido por iniciativa directa del arrendatario.

Respecto a la Ley de Propiedad Horizontal:
  • Se mejora y aclara la remisión de los contratos de alquiler turístico de vivienda a a la normativa sectorial turística que resulte aplicable. -las Comunidades de Propietarios no necesitan la unanimidad para prohibir la actividad de viviendas de usos turísticos, sólo las 3/5 partes de las cuotas de participación

Respecto a la Ley de Enjuiciamiento Civil:
  • Se reforma el procedimiento de desahucio de vivienda, para ofrecer más protección a los hogares vulnerables.

Respecto a Ley Reguladora de las Haciendas Locales y el Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados 
  • Se establece la exención del Impuesto sobre transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados en la suscripción de contratos de arrendamiento de vivienda para uso estable y permanente, de manera que se reducen las cargas fiscales que conlleva el mercado del alquiler de vivienda habitual.
  • Se elimina la obligación de repercutir el IBI al arrendatario en el alquiler social de vivienda por parte de Administraciones o entes públicos.
  • Los Ayuntamientos con superávit podrán destinarlo a promover su parque de vivienda pública.
  • Se habilita a los Ayuntamientos la posibilidad de establecer una bonificación de hasta el 95% en la cuota del IBI para las viviendas sujetas a alquiler a precio limitado.
  • Se establecen las bases y garantías para la definición del concepto de inmueble de uso residencial desocupado con carácter permanente, para la aplicación por parte de los Ayuntamientos del recargo en el IBI establecido en el año 2002.

Respecto al fomento de la accesibilidad universal:
  • Se modifica la LPH para aumentar, en un plazo de tres años, al 10% el fondo de reserva de las comunidades de propietarios.
  • Se establece la obligatoriedad de las obras de accesibilidad establecidas legalmente cuando las ayudas públicas a las que la comunidad pueda tener acceso alcancen el 75% del importe de las mismas. -¡¡ que pueda tener acceso, no que le concedan!!

Desde el 19 de diciembre de 2018, a pesar de las fiestas y de fin de año, los Administradores de Fincas colegiados hemos celebrado muchas juntas de propietarios y se han firmado numerosos contratos de alquiler de conformidad con todo lo anteriormente citado.

Hay que tener en cuenta que no todas las viviendas que se alquilan pertenecen a grandes empresas o "fondos buitres". Muchas son propiedad de nuestros administrados que, por herencia o grandes sacrificios tienen una segunda vivienda que alquilan, en unos casos para cuando sus hijos sean mayores y hasta entonces contribuyen a pagar la hipoteca, o bien para venderlas o seguir alquilándola cuando se jubilen y complementar su pensión. No olvidemos al colectivo de Porteros de fincas Urbanas que muchos tienen sus viviendas en propiedad alquiladas hasta que por fallecimiento, enfermedad o jubilación tengan que dejar la vivienda de portería en el plazo de un mes. 

Pues a pesar de la urgencia y de la importancia de los cinco motivos para aprobar el Real Decreto-ley 21/2018, como ya he dicho al principio, a nuestros administrados los utilizan como moneda de cambio y  ocurre lo siguiente: Como... -no pones lo que te dije o acordamos, no apruebo el Real Decreto y así la próxima vez me darás lo que te pida. Eso sí, siempre pensando en nuestros administrados-

El Pleno del Congreso, el día 22 de enero de 2019, no convalida el Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre de 2018, por lo que queda derogado y nuevamente esta vigente la legislación anterior. Derogación que entra en vigor el 24 de enero de 2019

Es decir, que en 36 días "donde dije digo, digo Diego". Y ¿Ahora qué?

Pues que todo lo acordado en junta, y los contratos firmados durante esos 36 días está en vigor. Al igual que todo lo anterior al 18 de diciembre de 2018, aunque difieran en algunos puntos y perjudiquen o beneficien a propietarios e inquilinos. Así que las prisas que había, habrá que dejarlas para otro momento, cuando a los señores legisladores les convenga a sus intereses firmar un nuevo acuerdo. Mientras tanto los Administradores de Fincas colegiados tendremos que volver a informar a nuestros administrados que volvemos a estar como antes del 18 de diciembre de 2018.

Lo peor de todo esto, es que los Administradores de Fincas colegiados somos los que estamos en medio de este problema, somos los que tenemos que dar la cara, informar, asesorar e intentar que nuestros administrados cumplan todas esas leyes urgentes -por eso dicen que los administradores de fincas colegiados somos importantes e imprescindibles para que se puedan transmitir y realizar todas las leyes, decretos e ideas que se les ocurren a políticos, fabricantes empresarios, etc.- . Además  si no estamos al día, no informamos o asesoramos mal. Si por no cumplir esas leyes les ponen una sanción económica, algunas Comunidades de Propietarios quieren que nosotros paguemos la multa.

Y lo que más nos indigna es que esto no es la primera vez que ocurre. Como se suele decir "llueve sobre mojado". Que recuerde, unos ejemplos:
  • En su día la Dirección General de Industria, Energía y Minas nos estuvo informando que las calderas de carbón tenían que dejar de utilizarse el 31 de diciembre de 2011. -Ya es estar mal informado para no caer en la cuenta que en esa fecha las calefacciones están en pleno apogeo, pues la temporada comienza como muy tarde el 1 de noviembre, si por climatología no se encienden antes. Y parece más lógico poner el 1 de noviembre como fecha de caducidad. Los A.F. convencimos a nuestros Administrados para que cambiaran las calderas por otras que  utilizaran gas, llegó el 31 de diciembre y no pasó nada. Hoy continúan, creo, que 250 calderas de carbón funcionando.
  • Nuevamente la Dirección General de Industria, Energía y Minas nos informaba que el 31 de diciembre de 2016, todas los sistemas de calefacción centralizada y distribución por columnas, deberían obligatoriamente tener instalados en sus radiadores, repartidores de costo  individuales de calefacción y válvulas con cabezal termostático, para que en cada vivienda se pague según el consumo que se realice. ¿Os acordáis?, ¿pague sólo la calefacción que Ud. consuma?. o ¿porqué  le va a pagar a su vecino la calefacción que él consuma? Muchos Administradores de Fincas colegiados informamos y convencimos a nuestros administrados para que las instalaran - la realidad del ahorro no coincide con lo que se nos decía en la mayoría de los casos- A día de hoy continúa sin ser obligatoria la instalación.
  • El año pasado el Ministerio de Energía, Turismo y Agenda Digital ha elaborado un proyecto de Real Decreto mediante el cual pretende complementar la transposición de la Directiva Europea 2012/27/UE relativa a la eficiencia energética. En dicho proyecto se contempla la obligación de los clientes finales (usuarios) de calefacción y refrigeración de instalar contadores individuales (repartidores de costo). Abriendo un trámite de audiencia pública para que hasta el día 3 de abril de 2018 se pudieran presentar las alegaciones pertinentes. En el plazo de 6 meses se resolvería y aprobaría el Real Decreto. (El Colegio de Administradores de Fincas de Madrid y yo personalmente hemos presentado algunas alegaciones). Según esto el plazo finalizaba a primeros de octubre de 2018. A día de hoy no se sabe nada del posible Real Decreto.
  • Sobre las subvenciones mejor no hablar. ¿A cuántas Comunidades de Propietarios no le han denegado la subvención, después de tener la obra realizada de ascensor, calderas, etc., porque se habían agotado los fondos presupuestarios?

Todo esto se legisla pensando primero en nuestros administrados y después en las normas que le van a beneficiar, ¿o no?

Es probable que a nuestros administrados se les tenga un poco en cuenta de aquí hasta el próximo junio, por eso del voto que habrá que emitir próximamente, pero después ¿qué? ¿hasta cuándo?

martes, 8 de enero de 2019

LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS Y LOS COCHES ELÉCTRICOS (2ª Parte)

El tiempo pasa sin darnos cuenta y el problema y las soluciones las tenemos ahí mismo. Y dado que vamos a tener que habituarnos a nuevas expresiones y palabras que afecten a los coches eléctricos, hago un resumen para que nuestros administrados pueden decidir con conocimiento de causa, a la hora de instalar un punto de recarga o recargar su vehículo (referencias Simon, Batteri y Lugenergy).

1.- Tipos de Puntos de Recarga:

a) Punto de recarga Portátil (EV Portátil): 
  1. Permiten recargar en conectores domésticos convencionales y también en los industriales (CEE, trifásicas o monofónicas) mediante una centralita de control que supone una carga segura para el coche eléctrico.
  2. La ventaja es que tienen dimensiones y peso reducido y que pueden ser llevados en el maletero del coche. Podremos recargar el coche donde lo necesitemos, (un enchufe convencional).
  3. Dependiendo de nuestras necesidades se elige un cargador portátil con conector Schuko (enchufe convencional) o uno industrial (CEE, CETAT)
  4. Tener en cuenta el tipo de conector del vehículo (depende de la marca y modelo de éste) que puede ser conector de Tipo 1 o de Tipo 2 
  5. Importante, elegir los amperios de máximo que necesitamos para nuestro punto de recarga (16A, 32A…) dependerá de la capacidad de nuestro vehículo para realizar una recarga monofónica o trifásica y de la intensidad aceptada
  6. Nos pueden interesar los adaptadores, accesorios que nos pueden facilitar la recarga del coche en cualquier circunstancia. 
b) Punto de recarga de Pared o Mural. (Wallbox): 
  1. Se instalan mediante anclaje en la pared del garaje, ya sea éste privado o unifamiliar o garaje comunitario.
  2. Si el punto de recarga se alimenta del suministro eléctrico de la vivienda es conveniente consultar a una empresa especializada que compruebe la seguridad de la instalación eléctrica y sus necesidades.
  3. Tener en cuenta al elegir el punto de recarga aspectos como el tipo de conector que usa el vehículo (Tipo1, Tipo2), la toma que necesite (CEE, Schuko), la intensidad máxima (amperios) a la que queremos o podemos recargar nuestro vehículo y el carácter de la carga (monofónica o trifásica)  
  4. Pueden ser de diferentes maneras: Con manguera con cable y conector específico para el vehículo eléctrico a recargar (con varios metros de longitud de cable para llegar sin problemas), o con tomas de recarga sin más, una o varias, con diferentes conectores (o sea varios enchufes) donde enchufar el cable de recarga del vehículo. 
  5. No todos los vehículos eléctricos tienen el mismo tipo de conector de carga. Las motos y cuadriciclos eléctricos suelen utilizar el conector schuko, mientras que los coches eléctricos, furgonetas eléctricas e híbridos enchufables suelen utilizar el conector Tipo 1 (también conocido como Yazaki), por ejemplo Nissan, Mitsubishi o Chevrolet y Opel, o bien utilizan el conector Tipo 2 (también conocido como Mennekes), por ejemplo Renault, Volkswagen, BMV, Mercedes-Benz o Tesla 
  6. El estándar para Europa es el conector Tipo 2 (Meneses) 
c) Punto de recarga en Poste (pole): Suelen ser para exteriores
  1. Permiten recargas en modo 4, esto es, a una intensidad que realiza normalmente el 80% de la carga de la batería del vehículo en aproximadamente media hora.
  2. Este tipo de recarga pertenecen a empresas o administraciones públicas  
  3. No es conveniente abusar de este tipo de carga puesto que puede perjudicar a medio-largo plazo la vida de la batería del coche.
  4. Estarán en electrolineras o zonas de recarga habilitadas por administraciones públicas o empresas privadas 
2.- Modalidad de recarga:

Modo 1: Modalidad carga lenta
  • Toma corriente convencional. Limitado a 10A (2,3 KW)
  • Convencional monofásica (mismo  nivel que la vivienda), es decir 16 amperios y 230 voltios. La potencia eléctrica que puede entregar el punto para este tipo de cargas es de aproximadamente 3,7 KW. Dura unas 8 horas la carga. Solución para recagar durante noche en garaje vivienda unifamiliar o comunitaria.
Modo 2: Modalidad semi-rápida
  • Emplea 32 amperios de intensidad y 230 VAC de voltaje eléctrico. La potencia que entrega este punto de recarga es de unos 7,3 KW. Dura unas 4 horas. 
  • Solución para recagar durante noche en garaje vivienda unifamiliar o comunitaria. El vehículo se enchufa durante 30 minutos para obtener una carga del 80% de la batería.
Modo 3: Modalidad carga rápida
  • Conexión a un terminal con función de conversión de corriente alterna a corriente continua. Rango aproximado de 22-50 KW
  • Se obtiene una potencia de salida de 50 KW, es la que se asemeja a los hábitos actuales de reportaje con un vehículo de combustión. Puede implicar la adecuación de la red eléctrica existente.         
 3.- Tipos más frecuentes de conector en España:

       ¿Qué tipo de conector tiene nuestro vehículo?: Dependen de la marca y el fabricante del vehículo. Al comprar preguntar al concesionario que tipo de conector necesita para cargar.  
  • Schuko:Para todo tipo de usos eléctricos. Habitual para vehículos con necesidad de recarga pequeña (motos eléctricas o tipo de vehículos concretos. Tiene dos bornes. Soportan corrientes de hasta 16A.
  • Tipo 1 o Yazaki o SAE J1772: Toma estándar  Norteamericana. Tiene cinco bornes, dos de corriente, el de tierra y dos de control de parámetros. Permite hasta 80A de carga.
  • Tipo 2 o Mennekes: Toma principal europea. Tiene siete bornes, cuatro para corriente trifásica o monofónica (3 fases y neutro), el borne de toma de tierra y dos para comunicaciones de control de parámetros de carga. Permite cargar monofónica de hasta 16A y carga trifásica de hasta 63A.
  • Tipo 3 o Scame: Prácticamente solo en el mercado francés. Tiene 5 a 7 bornes, dependiendo de si es para corriente monofónica o trifásica, la toma de tierra y las comunicaciones de red. Admite hasta 32A.
  • Conector CHAdeMO: Para cargas ultra-rápidas en corriente continua. Se usa habitualmente en electrolineras (modo de recarga 4).
  • Conector CSS: Tiene 5 bornes, para corriente, protección a tierra y comunicaciones. Utilizado para los vehículos norteamericanos y europeos que defienden la carga rápida. Admite también la carga lenta.
Una  potencia muy alta requiere una instalación especifica cara, mientras que una potencia menor simplifica la instalación.
Interesante encontrar la potencia adecuada para cubrir las necesidades de velocidad de recarga sin subir excesivamente el término de potencia contratado.Aprovechar las ventejas de las tarifas eléctricas con discriminación horaria y planificar las recargas en el horario de menor coste para nosotros con las inclusión de un programador horario.

4. Protecciones y complementos: 


    Los puntos de recarga del mercado, ya sean cajas de recargas o postes eléctricos, además de la toma de conexión, pueden o no llevar las protecciones obligatorias según normativa (protección diferencial tipo A y magnetotérmico Curva C adecuado para la potencia, además de protección por sobre tensiones permanentes positivas transitorias) en función de si estas protecciones ya se han ubicado en el inicio de la derivación de la línea eléctrica de alimentación.

Son tres las protecciones que debe tener un punto de recarga de vehículo eléctrico: línea de toma de tierra, interruptor magnetófono-térmico contra sobrecarga e interruptor diferencial contra contactos indirectos.

    Otros puntos de recarga pueden llevar también otros complementos extras. Además de los controles de acceso (RFID o llave) para multiusuarios, otro de los complementos más frecuentes son los medidores de energía para saber exactamente qué consumo tiene nuestro vehículo y poder llegar a repercutir costes  y dispositivos de ajuste de potencia para adecuar la carga  a la potencia disponible en la instalación.
Las tomas tendrán tapa, por seguridad, de hecho el reglamento impone que tanto la base mural de recarga como el cuadro eléctrico asociado, cuando están en el interior, dispongan de un grado de protección mínimo IP4X contra la entrada de cuerpos sólidos(polvo)aunque no exige grado de protección contra la entrada de agua (pero si está en el exterior sí lo exige).

En mi anterior artículo relativo a este tema, comentaba que actualmente la demanda de coches eléctricos es muy baja debido a varias circunstancias.
  • El costo elevado de un coche eléctrico: Actualmente para uno de tipo medio puede estar sobre los 30.000 € y aunque el Gobierno quiere que todo el parque automovilista dentro de 30 años sea todo eléctrico, la verdad es que no hace nada al respecto para ayudar a rebajar el coste. Se podría rebajar o suprimir el IVA, que es del 21%. Otorgar incentivos fiscales por su compra      -Noruega hace casi 30 años que ofrece unos 10.000 € de ahorro anuales por la compra de un coche eléctrico-.
  • Los puntos de recarga: Quizás lo que más preocupa a los futuros compradores. Si es para circular por la ciudad con una autonomía de 150 km. me vale, pero ¿qué hacer si tengo que viajar o mi recorrido es mayor de esos 150 km.? La solución de instalarlos en las gasolineras no es suficiente, ni seguro que las gasolineras puedan sobrevivir al nuevo mercado. Por lo que habrá que motivar, no multar como a las gasolineras, a otros sectores comerciales que tengan aparcamientos para que los instalen (restaurantes, bares, cafeterías, centro comerciales, mercados, aparcamientos públicos y privados...) Por cierto ¿se han instalado ya en todos los centros y organismos públicos, para que puedan hacerlo sus funcionarios y los ciudadanos que acuden a los mismos?
  • Comentaba igualmente mis dudas sobre si el sistema eléctrico de España podría estar preparado para cubrir esa demanda de electricidad de unos 24 millones de vehículos eléctricos y ser capaz de dotar de acometidas eléctricas a todo el que lo solicite para instalar putos de recarga: Precisamente he leído al respecto que " Red Eléctrica de España (REE) se suma al compromiso de la movilidad sostenible y firma un acuerdo de colaboración con la Federación Española de Municipios y Provincias (FEMP) para dar asistencia técnica a los ayuntamientos, promover el uso del coche eléctrico en todo el territorio y facilitar la instalación de puntos de recarga públicos en las ciudades y municipios" (Referencia apiem).
  • Por otra parte, D. Miguel Duvisón, Director General de Operación en red Eléctrica Española, ha manifestado en el acto de la firma del acuerdo: "Desde la perspectiva de la producción y el transporte, el sistema eléctrico está preparado para la integración de los vehículos eléctricos que se espera durante la transición energética" (Referencia apiem),-espero que sea cierto, pero sobre todo que eso no signifique un aumento del recibo de la luz para nuestros administrados, como ocurre ahora cuando se conectan muchos aparatos de aire acondicionado por el calor, y que en verano van a coincidir ambos, coches y aparatos de aire acondicionado. 
  • También finalizaba el artículo diciendo que 30 años dan para muchos avances y nuevas tecnologías: Pues bien en Australia, 14 jóvenes estudiantes de la Universidad UNSW de Sydney, han fabricado un coche eléctrico provisto de una carrocería de fibra de carbono, recubierta por numerosas placas solares. Han recorrido 4.100 km, en seis días y por un costo de unos 50 €. 
!!Con el sol que tenemos en España y no somos capaces de aprovecharlo, más que para que se bronceen los turistas!!