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lunes, 2 de septiembre de 2019

HACIENDO AMIGOS...


Este Administrador de Fincas fue invitado por un representante de ENERGY FLOW CONCEPT (Consultora de ingeniería) a participar en un debate abierto, que se celebraba el pasado 18 de julio, sobre la nueva postura del administrador de fincas en los nuevos modelos de ciudad sostenible.

La propuesta del debate estaba planteada por MARES (1) con el objetivo de constituir una asociación de administradores/as de fincas con criterio ecosocial, que disponga de las herramientas necesarias para poder abordar el fututo de la sostenibilidad en nuestras ciudades, siendo uno de sus objetivos fundamentales la rehabilitación energética integral de edificios.

- (1) MARES: Es un proyecto promovido por el Ayuntamiento de Madrid junto a ocho socios: Dinamia, Estudio SIC, Vivero de Iniciativas Ciudadanas, Ecooo, Todo por la Praxis, Agencia para el Empleo, Acción contra el Hambre y Tangente.-

Dos eran los objetivos que figuraban en el cartel anunciador de la sesión:
  1. La figura del administrador de fincas en el nuevo modelo de ciudad sostenible.
  2. Debate abierto sobre la constitución de una asociación de Administradores de fincas con criterio ecosocial.
A la reunión asistimos 13 personas: 5 Administradores de Fincas colegiados, 1 representante de FAIN ASCENSORES, 4 representantes de Ecooo y 3 representantes de Energy Flow Concept.

Nada más comenzar los promotores de la misma, a presentar la reunión, tuve la sensación que no tenían una idea clara de lo que son las Administraciones de Fincas, ni del papel importante e imprescindible que tienen los Administradores de Fincas colegiados en todos los procesos de rehabilitaciónes constructiva y energéticas.

Comentaban que las Administraciones de Fincas, mejor dicho los Administradores de Fincas, no estaban preparados para la rehabilitación energética integral de los edificios y que existían dos importantes barreras, entre otras, para que no se pudieran realizar esas intervenciones: La financiación económicala valoración de la importancia de ejecutarlaspor parte de los administradores de Fincas, debido a que, al parecer, algunos se quejan del gran trabajo que les representa cada rehabilitación cuando no se les pagan honorarios por ese trabajo extraordinario.

A estos argumentos se les respondió que efectivamente la financiación económica es una de las más importantes barreras para que las Comunidades de Propietarios se planteen realizar obras de rehabilitación que no sean imprescindibles por rotura o por decreto.  Dado que desconfían de las subvenciones que se prometen y luego no se materializan por agotarse las cantidades presupuestadas. Motivo por el que prefieren prestamos a bajo interés.

En cuanto a la preparación del colectivo de  Administradores de Fincas colegiados (AFc) para la rehabilitación energética estamos informándonos y formándonos para asesorar a nuestros administrados y dominar los temas cuando se tengan que hacer intervenciones en nuestros edificios, en cuya labor el colegio de A.F. de Madrid está desarrollando un importante papel con los numerosos cursos y jornadas que está ofreciendo a sus colegiados.

Exactamente igual que ocurre con los colectivos de los restantes agentes que intervienen en las rehabilitaciones: técnicos, empresas y Organismo Públicos. Dado que es un hecho constatado que existen pocos técnicos y empresas que dominen la rehabilitación energética.

Sin embargo los AFc. tenemos una gran ventaja sobre todos los técnicos y empresas que tengan que realizar una rehabilitación energética en alguna de las Comunidades de Propietarios que administramos.

Nosotros no tenemos que ser técnicos en esa materia, aunque algunos lo seamos, y sólo necesitamos, como ya he dicho, informarnos y formarnos para asesorar y poder discutir con los otros agentes con conocimiento de causa. Pero tenemos una gran experiencia en rehabilitación edificatoria, en algunos casos mayor que los técnicos y las empresas.

Desde el año 2000 en que se implantó la Inspección Técnica de Edificios (ITE) en Madrid, los que administramos en la zona centro hemos realizado dos inspecciones a nuestros edificios (2000 y 2010) y eso, incluso a los que no son técnicos, les ha dado unos conocimientos y experiencias que pocos de los otros agentes deben tener. Por lo que estaremos preparados y no nos preocupa tener que hacer ahora las rehabilitaciones energéticas que correspondan.

En cuanto a nuestro interés o desinterés por hacer rehabilitaciones integrales en nuestros edificios, volvemos a decir lo mismo. No depende de nosotros la decisión, solo asesoramos a nuestros administrados. Son ellos los que deciden y la experiencia nos dice que las Comunidades de Propietarios, en general, funcionan por rotura o decreto.

Y si hemos sido capaces de realizar numerosísimas ITEs en nuestras Comunidades de Propietarios, con las importantes obras que se tuvieron que hacer en las primeras que se pasaron, sin cobrar honorarios extraordinarios, lo volveremos a hacer. Aunque no  nos parezca justo ni normal. Pero los que quieren “vender sus productos (proyectos, obras, instalaciones y licencias)” que no nos pidan que pongamos el mismo interés que ellos, en soluciones con las que muchas veces, incluso podríamos no estar de acuerdo, y por las que sí van a cobrar sus trabajos.

Seguidamente, los promotores de la reunión, pasaron a explicarnos en que consistía esa “asociación de Administradores de Fincas” y cuales serían sus objetivos.

No me quedó muy claro. Entendí que a esa asociación pertenecerían tanto Administradores de Fincas, como Empresas dedicadas a la rehabilitación energética y técnicos. Puesto que los objetivos de la asociación serían la rehabilitación integral energética de edificios.

Difícil asociación si ambas partes defendemos intereses distintos: Nosotros los AFc, los intereses de nuestros administrados que son los que tienen que compran y pagar todo lo relativo a la rehabilitación energética y el resto de asociados, técnicos y empresas, sus propios intereses al venderles sus proyectos, informes e instalaciones.

Para los Administradores de Fincas que se asociaran tendría un “plus de valor” ante las Comunidades de Propietarios que tuviesen, o quisieran, realizar esas rehabilitaciones energéticas. Pensaban que a la hora de realizar esas rehabilitaciones, las Comunidades de Propietarios preferirían contratar a un Administrador de Fincas de la asociación, como garantía de una mejor ejecución de las obras.

Además para incentivar el interés de los Administradores de Fincas adscritos a la asociación, en todos los presupuestos que se presentaran figuraría una partida de  honorarios por su gestión.

Los Administradores de Fincas asistentes les informan que no creen que las Comunidades de Propietarios vayan a sustituir a su administradores por otros pertenecientes a esa asociación por el solo hecho de que esta esté especializada en la rehabilitación energética de edificios.

Además una asociación de Administradores de Fincas no tiene muchas posibilidades de mantenerse fuera del ámbito del Colegio de Administradores de Fincas, en este caso, de Madrid. A las evidencias nos remitimos con el poder de convocatoria  que ha tenido esta reunión, 5 colegiados.

Por otra parte, no se considera la solución más eficaz la que nos están proponiendo de sustituir las instalaciones de los edificios en primer lugar, cuando todos los técnicos especialistas en la materia de rehabilitación energética, recomiendan que el camino a seguir es el siguiente:
  1. Tratar las envolventes de los edificios (fachadas y cubiertas), para evitar y/o disminuir las pérdidas energéticas que tiene los edificios actuales.
  2. Sustituir las instalaciones actuales de calefacción, aire acondicionado, y ventilación, por otras más modernas que incluyan energías renovables. 
Después de algunas deliberaciones se acuerda que se nos remitirá un acta de la reunión celebrada y se propondrá mantener una reunión con representantes de la Junta de Gobierno del Colegio de Administradores de Madrid, para tratar el tema de la asociación, o crear una Comisión de trabajo que estudie la propuesta.

El 22 de julio recibí el acta de la reunió celebrada que nos habían prometido, quedando muy sorprendido por su contenido, que a continuación expongo:


ACTA DE REUNIÓN MAR DE ENERGÍA
Nombre de reunión:ASOCIACIÓN ADMINISTRADORES DE FINCAS
Tipo de reunión:

Convocante:
XXXXXXXXXX (Ecooo) MAR DE ENERGIA
Fecha:
 18/07/19
Hora:
17H
Lugar:
 C/TOLEDO 108
PARTICIPANTES
No.
Nombre
Entidad
1
XXXXXXXXXX
Admin. de Fincas
2
XXXXXXXXXX
Admin. de Fincas
3
XXXXXXXXXX
Energy Flow Concept
4
XXXXXXXXXX
Fain Ascensores
5
XXXXXXXXXX
Ecooo
6
XXXXXXXXXX
Admin. de Fincas
7
XXXXXXXXXX
Ecooo
8
XXXXXXXXXX
Admin. de Fincas
9
XXXXXXXXXX
Energy Flow Concept
10
XXXXXXXXXX
Ecooo
11
XXXXXXXXXX
Energy Flow Concept
12
XXXXXXXXXX
Admin. de Fincas

PUNTOS DE DISCUSIÓN-ORDEN DEL DÍA
1
Presentación de los participantes
2
Presentación del proyecto Mares, WEDOIT
3
¿Porqué una asociación de administradores de fincas
4
Intervenciones
5
Hoja de ruta
DESARROLLO DE LA REUNIÓN
Se expone la propuesta del Mar de energía, idea general antecedentes/diagnostico
La profesión de administrador/a de fincas se construye a partir del hecho de tener que lidiar diariamente con el peor cliente de mundo: la comunidad de propietarios. En un marco cultural de creciente e irreductible individualismo, sacar adelante proyectos colectivos (y más en un contexto social en el que el vínculo entre las personas no es voluntario) constituye una tarea hercúlea y por consiguiente la única estrategia adaptativa posible para el profesional es la pasividad más absoluta. Se trata de hacer el mínimo posible, el sota, caballo y rey de la gestión de comunidades, pues cada propuesta que quede fuera de ese mínimo solo trae dolores de cabeza.
El resultado es una propuesta de valor de cuota mínima/servicio mínimo que desaprovecha completamente el enorme potencial de mejora de la calidad de vida de las personas y de revalorización de las viviendas, que se derivaría de aprovechar las economías de escala de los proyectos colectivos, frente a la solución por defecto individualista.
Hablamos de economía colaborativa, pero también de economía comunitaria. Hablamos de rehabilitación integral, frente a la rehabilitación de cada vivienda (que el aislamiento vaya por dentro del muro exterior en lugar de por fuera). Hablamos de soluciones innovadoras de agregación de demanda, servicios compartidos, autoconsumo energético, aprovechamiento de zonas comunes, renaturalización del edificio.
Una asociación puede catalizar la energía de esos/as administradores/as más ambiciosos/as y, al mismo tiempo, puede convertirse en el punto de encuentro con vecinos/as y presidentes/as con más inquietudes y empresas de todo tipo que tengan un acceso directo a un colectivo de profesionales con ganas de hacer cosas y, consiguientemente, de contratar productos y servicios.
Se ponen encima de la mesa por los presentes multitud de elementos comunes que puedan definir la propuesta de Valor como son: Herramientas/soluciones, Trabas/Impedimentos a la Rehabilitación, Coste de actuaciones vs ahorros derivados, Desapego/desafección propietarios vs Vecinos activo/pionero, Administradores de fincas como punta de lanza/ procesos de mediación y facilitación, Retribución a la gestión, agenda política (lobby), Valor diferencial.
Mas importante que el ¿Cómo? Es el ¿Para Qué? Quizás el espacio de estos diálogos surgidos desde las diferentes visiones y roles no sea una Asociación, pero sí que debe ser un nuevo lugar donde comenzar a preparar la visión global del Para qué.
Gran parte de los Administradores de fincas presentes señalan que este nuevo espació debe hacerse desde el colegio profesional, quizás como una nueva comisión, sección o como deba denominarse, a través de la cual se sumen colegas con las inquietudes/necesidades que inicialmente se detectaron desde la propuesta del mar de energía y otras que puedan surgir de las experiencias profesionales personales de los que a futuro  la integren.

Nos posponemos a una segunda Reunión en septiembre, ya sea en el Mar de Energía o en el Propio Colegio de administradores de fincas madrileño, para pensar en un documento base inspirador que se ponga en común dentro de un grupo de trabajo, que defina ¿Como?  ¿Dónde?  ¿Para qué?

El día 27 de julio contesto en referencia al acta recibida con el siguiente escrito:

Por estar fuera de Madrid desde el día 18 en que se celebró la reunión no he podido leer el acta enviada, cuya lectura me ha dejado desagradablemente sorprendido.

Si algo sabemos hacer los Administradores de Fincas colegiados es levantar actas de las reuniones a las que asistimos como Administradores/secretarios. Y desde luego a ninguno de nuestro colectivo se le ocurriría hacer una como la recibida. Puesto que lo más seguro es que se la impugnaran ante un Juez y también es probable que tuviese la pérdida de esa Comunidad de Propietarios.

Me explico:

-  Desconozco quién ha redactado el acta, ya que la firma: “Mar de Energía”. Lo que es lo mismo que decir, NADIE. Puesto que MAR es un proyecto del Ayuntamiento y al tratarse de la energía, corresponde al distrito Centro. Aunque me figuro  que la redacción habrá sido por XXXXXXXXX - que fue quien me invitó a la reunión-, o por XXXXXXXXXX –que llevó la presentación y moderó la reunión-

- Los participantes no fueron 12, como figura en el acta, fuimos 13, al incluir a XXXXXXXX(Ecooo), aunque sí figure como convocante. (5 Administradores de Fincas, 1 representante de Fain ascensores, 4 representantes de Ecooo y 3 representantes de Energy Flow Concept)

Lo anterior no tiene mayor importancia, lo desafortunado son los juicios que expone el redactor del acta y que en ningún momento se expresó por ninguno de los cinco Administradores de Fincas presentes:

1,- En el acta se dice: “La profesión de administrador/a  de fincas se construye a partir del hecho de tener que lidiar diariamente con el peor cliente del mundola comunidad de propietarios. ¿Quién dijo esa barbaridad?, ¿de dónde lo han sacado?.  Mis clientes –yo les llamo administrados-, nuestros administrados en general son buenos clientes, diferentes a otro tipo de clientes del mercado laboral y/o profesional debido a la diversidad de personas que componen cada Comunidad de Propietarios. No pueden ser los peores clientes del mundo cuando algunos administradores llevamos, 20, 30 ó 41 años, administrando algunas Comunidades de Propietarios. Pero si lo fueran ¿porqué tienen ustedes tanto interés en trabajar para ellas?

2.- En el acta se dice: “En un marco cultural de creciente e irreductible individualismo, sacar adelante proyectos colectivos (y más en un contexto social en el que el vínculo entre las personas no es voluntario) constituye una tarea hercúlea y por consiguiente la única estrategia adaptativa posible para el profesional es la pasividad más absoluta. Se trata de hacer el mínimo posible, el sota, caballo y rey de la gestión de comunidades, pues cada propuesta que quede fuera de ese mínimo solo trae dolores de cabeza.

El resultado es una propuesta de valor de cuota mínima/servicio mínimo…”

Esto no se dijo en la reunión por parte de ningún administrador, ni por alguno de los presentes. Además de otra barbaridad es una afrenta para nuestro colectivo de Administradores de Fincas. Y demuestra la ignorancia del redactor del acta sobre las Comunidades de Propietarios y sobre los Administradores de Fincas colegiados 

Esto equivale a decir que los componentes de las Comunidades de Propietarios, no solo son los peores clientes del mundo, sino también tontos e ignorantes. Puesto que pagan a unos profesionales durante años para que hagan lo menos posible y con una pasividad más absoluta.

En cuanto a los Administradores de Fincas en general somos unos malos profesionales, que se aprovechan de sus clientes prestando su trabajo con el mínimo esfuerzo posible y con unos servicios mínimos.

Y ustedes que se consideran buenos profesionales, con ideas innovadoras y ganas de trabajar ¿se quieren asociar con nuestro colectivo que está maleado por tantos años de no dar más que lo mínimo posible?

Hasta el año 2000 en que se implantó en Madrid el Informe Técnico del Edificio (ITE), el mantenimiento de los edificios en general se realizaba por rotura de alguno de sus elementos. Es a partir del año 2.000 con la ITE que se tienen que rehabilitar y mantener los edificios por decreto. Y somos los Administradores de Fincas los que nos hemos encargado, sin cobrar honorarios por ello, en general, de todos los trámites, coordinaciones entre propietarios, empresas, técnicos y Administraciones públicas, de realizar todo lo referente a esas conservaciones y rehabilitaciones de edificios, que por normativa les corresponden.

A partir del año 2000 y hasta la fecha son once las diferentes inspecciones que deben pasar los edificios de nuestras Comunidades de Propietarios y nosotros los encargados de que las pases y subsanen los defectos detectados. Todo ello sin cobro de honorarios en general, y sin que por ello no pongamos todos  nuestros conocimientos y dedicación para prestar el mejor servicio posible a nuestros administrados.

Para ello tenemos que estar en una formación permanente para adquirir los conocimientos necesarios sobre todas las nuevas tecnologías que se producen.  Al igual que tienen que hacer otros profesionales técnicos, como seguramente han tenido que realizar ustedes mismos.

Nuestro Colegio de Administradores de Fincas de Madrid es parte fundamental de esta formación continua de puesta al día, con sus circulares informativas y cursos de formación presenciales y online. Independientemente que algunos administradores de Fincas colegiados la completemos con nuestra asistencia a diversos cursos, jornadas técnicas y Congresos organizados por otros colectivos y Organismos Públicos.

Pero nunca olviden una cosa y ténganla muy presente. Asociados ¿porqué? ¿para qué?Nunca estaremos defendiendo los mismos intereses. Nosotros, los Administradores de Fincas colegiados defendemos los intereses de nuestros administrados y ustedes defienden sus propios intereses.

3.- Por último les agradecería que el acta remitida, que desconozco si se ha publicado en algún otro sitio, se rectifique y eliminen todos los conceptos que se ha inventado el redactor de la misma y se atenga a la buena practica de redactar un acta: Poner exactamente lo que se dijo en la reunión.

           Firmado: Salvador Jiménez Hidalgo, colegiado nº 2662 de Madrid.

Dejo a criterio del lector que juzgue si esta es la mejor manera de “hacer amigos para venderles mis servicios o instalaciones”, a pesar de poner delante de nuestro colectivo “la zanahoria” de incluir nuestros honorarios en sus presupuestos. Como si nuestras Comunidades de Propietarios fueran tontas y nosotros poco profesionales a la hora de informarlas.