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domingo, 18 de junio de 2017

¿Gas Natural Fenosa es un centro comercial de la Eficiencia Energética?

GAS NATURAL, que recuerde, siempre se ha dedicado a la distribución y comercialización del gas como energía de uso doméstico e industrial. Posteriormente, con la fusión por absorción de la Compañía UNIÓN FENOSA amplió sus servicios a la electricidad. Y así nos encontrábamos actualmente, que es la Empresa que suministra y gestiona, en la mayoría de nuestras Comunidades de Propietarios, los suministros de energía de gas y electricidad. 

Con la liberalización del mercado energético español y la creación de diferentes empresas comercializadoras, muchas de nuestras Comunidades, a la vista de las ofertas de precios más bajos que les ofrecían, acordaron contratar con algunas de ellas la comercialización del suministro de gas.

Prueba de ello, o no, es que en los ejercicios económicos de GAS NATURAL FENOSA, correspondientes a los años 2012 a 2016, el resultado anual de sus beneficios netos atribuibles no haya seguido la línea ascendente de beneficios que mantenían anteriormente (Fuente: Gas Natural)

Por ello, GAS NATURAL FENOSA, al parecer, ha decidido renovarse en el mercado de la eficiencia energética y ampliar su oferta de servicios con la diversificación del negocio.

En el pasado mes de mayo los días 18 y 31 he asistido a dos jornadas que ha convocado en su sede central, para informar sobre dos acuerdos de colaboración que ha suscrito con dos colectivos importantes: la Asociación Nacional de Empresas de  Rehabilitación y Reforma (ANERR) y el Colegio de Administradores de Fincas de Madrid (CAFM).

El día 18 de mayo fué la presentación del acuerdo suscrito con la Asociación Nacional de Empresas de  Rehabilitación y Reforma (ANERR).

En la invitación cursada por ANERR para asistir al acto se hacia referencia a la presentación de dos proyectos que podrían ser interesantes para sus empresas asociadas al poder ofrecer a sus clientes un servicio más integral mediante Proyecto Rehabilita &Confort (R&C) y Reforma con Gas Natural (RGN). Textualmente decía:

1.- "Proyecto Rehabilita &Confort (R&C): Servicio integral que combina aislamiento y gestión energética, y que se realiza en conjunto con la empresa Gas Natural Servicios y las empresas asociadas que estén interesadas en participar.

Fundamentalmente el proyecto consistirá en ofrecer a las comunidades de propietarios que posean cuartos de caldera centralizados y que deseen rehabilitar la envolvente y/o su cubierta, una oferta integral de aislamiento y una propuesta de su sala de calderas.

(Las empresas podrán ofrecer solamente oferta de aislamiento y/o cubierta o también las actuaciones que se tengan que realizar en la sala de calderas) estas actuaciones globales estarán financiadas al 100x100 por de GNS a la comunidad.

En este proyecto existirá una retribución económica a las Empresas que lleguen a un acuerdo con una comunidad de vecinos, - se podrá trabajar con base de datos facilitada por GNS -"

Lo que se dijo en la jornada estuvo relacionado con otro tema. Los representantes de GNS, (gestión de canales de distribución y mercados directos) nos hablaron sobre la decisión de primar a los clientes, con el acceso a incentivos que le reportaran unos beneficios que se daban al instalador.

Para ello existirá una retribución económica para las instalaciones de uso doméstico, calderas centrales en Comunidades de propietarios y uso terciario. Y  detallaron los importes de la retribución económica, tanto para los usuarios como para las empresas asociadas a ANERR.

En el coloquio final, al preguntar sobre lo que me había llevado a asistir a la reunión: que era la información sobre "Proyecto Rehabilita &Confort (R&C) y la Reforma con Gas Natural (RGN), así como detalles de su instalación y la financiación al 100x100 por GNS, nos informaron que sobre eso sería en otra presentación.

De todo ello me surgen unas dudas que me gustaría aclarasen para poder informar a nuestros administrados y que seguro que nos la van a preguntar a los Administradores:
  • ¿Quién va a pagar esas retribuciones económicas que se ofrecen tanto a usuarios como a empresas asociadas a ANERR? ¿Se les van a incrementar en los presupuestos de nuestros administrados? ¿No van a decir nada los instaladores a los que ahora parece que ya no se les va a dar una retribución económica que, presuntamente, venían cobrando? ¿Seguirán cobrándolas? 
  • Llamar retribución económica por cada nuevo cliente que le aporten a su empresa, me suena a algo parecido a lo que oímos, con alguna frecuencia, cuando dicen que algunos Administradores  de Fincas cobran comisiones.
  •  Nos gustaría saber a qué base de datos se refieren, cuando dicen que las Empresas asociadas a  ANERR "podrán trabajar con base de datos facilitada por GNS". ¿Estas bases de datos podrían estar protegidas por la Ley de Protección de Datos? ¿Son datos de las Comunidades de Propietarios que administramos?
  • Me figuro que los representantes de las Empresas asociadas a ANERR, presentes en la reunión, y que se dedican a realizar reformas y rehabilitaciones totales o parciales de edificios, saldrían con la sensación de haber perdido el tiempo, puesto que la reunión estuvo dirigida a Empresas que sólo se dediquen a reformas interiores de viviendas.
El día 31 de mayo fué la presentación del acuerdo suscrito con el Colegio de Administradores de Fincas de Madrid (CAFM).

En la circular mandada por el Colegio CAFM anunciando el acuerdo y la celebración de la jornada de presentación del convenio de colaboración con Gas Natural Fenosa, se nos indicaba que se informaría sobre las ventajas comerciales únicas y exclusivas que podrían obtener nuestras Comunidades de Propietarios.

"Gas Natural Fenosa se compromete a ofertar a los colegiados de CAFM la mejor solución de energía que se adapte a las necesidades y consumos de sus clientes mediante "Plan Negocio Multipunto", "Plan Negocio Index OMIE", "Plan Gas a Medida" y/o "Plan Fijo Gas".

Adicionalmente Gas Natural Servicio propondrá a nuestro colectivo SOLUCIONES ENERGETICAS destinadas a mejorar la eficiencia energética de sus clientes con la tecnología más avanzada y la mejor gestión, ofreciendo:
  • GASCONFORT: Un servicio para la renovación y/o transformación de salas de calderas centralizadas para calefacción y ACS de gasoil/GLP/carbón a gas natural, pudiendo asumir GNS total o parcialmente la inversión necesaria o facilitando la financiación para la misma.
  • LEDPLUS: Renovación de toda la iluminación mediante tecnología led.
  • REPARTO & CONFORT: servicio de reparto de costes que permite contabilizar individualmente los consumos de calefacción y agua cliente de cada vecino para que cada uno pague sólo por lo que realmente consume.
  • REHABILITA & CONFORT: Servicio integral que aúna los beneficios del aislamiento térmico del edificio y la gestión energética de un sistema de calefacción centralizado".
En la presentación del acuerdo, varios representantes de GNS nos expusieron como ventajas para nuestros administrados, que podrían tener mejores precios y mejores condiciones en soluciones energéticas para la transformación de cuartos de calderas de carbón o gasóleo a gas.

Así mismo nos detallaron las ventajas que se obtendrían contratando con gas natural la gestión energética de los edificios que administramos debido a:
  • Experiencia de Gas Natural.
  • Protección: Supervisión durante la ejecución de las obras. Cuidar que se cumpla la normativa que hay que cumplir. Realizar auditorías durante y al final de las obras.
  • Sin riesgos: El cliente no paga hasta la puesta en servicio de la instalación.
  • Transparencia: Se realizará un mantenimiento correctivo durante la vigencia del contrato. 
  • Facilidades de pago: Sin inversión anual. La instalación se amortiza con los ahorros que se generan. Se pueden financiar las obras según se desee ( años, cantidad o plan de pagos).
También nos explicaron en REPARTO & CONFORT la conveniencia de instalar repartidores de costos de calefacción, válvulas termostáticas  y bombas de caudal variable para las instalaciones centralizadas de calefacción.

Con respecto a REHABILITA & CONFORT  una Empresa, ajena a GNS nos informó sobre su solución para realizar aislamientos energéticos de fachadas con cámara de aire, mediante el relleno de las cámaras con un material aislante en forma de bolitas sueltas -confío que las bolitas sean de un material ignifugo, para evitar la propagación en caso de incendio-.

Otro de los representantes de GNS nos hablo de la energía reactiva de las facturas eléctricas y la forma de calcular y poder instalar baterías de condensadores para disminuir o anular su importe en el recibo de la luz. 

Finalmente se nos habló de las facilidades para el Administrador de Fincas:
  • Se dispondrá de una aplicación para gestionar las facturas de la Comunidad.
  • Se dispondrá de un servicio de ahorro energético
  • Se dispondrá de un plan de pagos fijos.
Se suprimió el coloquio, por lo que no se pudieron expresar las dudas que se habrían podido suscitar y tuvo que ser durante el aperitivo que ofrecieron, donde en contacto directo con algunos de los ponentes se les tuvieron que hacer directamente las preguntas, sin que pudiéramos saber las dudas del resto de los asistentes, (unas 22 personas).

Personalmente me habría gustado poder realizar unas cuantas preguntas para resolver otras tantas dudas. Algunas de ellas se las hice directamente a algunos de los representantes de GNS:
  • ¿Son realmente ventajas para los Administradores de Fincas y nuestros administrados, o más bien son ventajas para Gas Natural Fenosa?
  • No se habló para nada de la financiación al 100x100  del "Proyecto Rehabilita &Confort (R&C) y la Reforma con Gas Natural (RGN), que se preveía que explicarían en la anterior reunión de ANERR.
  • Tampoco se habló, de si también existirá una retribución económica para las empresas que realicen las instalaciones, como se dijo en el convenio de ANERR, así como los instaladores, nuestros usuarios ... y si es así, ¿quién las va a pagar finalmente? 
  • ¿Gas Natural Fenosa considera a los Administradores de Fincas colegiados como Empresarios, o como simples comerciales que trabajan gratuitamente para ellos?
Después de escuchar todo lo expuesto en ambas reuniones, se plantean algunas dudas añadidas:¿Cuales son las ventajas para nuestras Comunidades de Propietarios y los Administradores de Fincas colegiados de contratar las obras con Gas Natural Fenosa?:

- La experiencia: ¿Qué experiencia tiene GNF en la rehabilitación de fachadas, cubiertas o el aislamiento? y ¿en el servicio de reparto de costes de calefacción, sus lecturas, recibos?
La experiencia podrían tenerlas las empresas que subcontraten, como hacen con las salas de calderas, pero GNF no creo que tenga experiencia en esas materias, porque nunca se ha dedicado a ello. Y a veces... las empresas que subcontratan no funcionan como se espera de ellas.

- Protección: Se van a realizar auditorias durante las obras y al final de las mismas. Si en alguna de las Comunidades de Propietarios que administramos se le contrata una obra, se les pedirá una auditoria más. Una auditoria externa cuando termine el plazo de los 5, 8 o 10 años de la financiación y del mantenimiento que realizarán.Nuestra experiencia con los antiguos programas de cuartos de calderas de los planes 10 ó 18 años no fueron muy positivas, debido al deficiente mantenimiento de la instalación que efectuó la Empresa que subcontrataron.

-Facilidades de pago: La instalación se amortiza con los ahorros que se generan. La experiencia nos dice que no es posible esa afirmación. Pero es que ahora nos lo confirman. Según el Ministerio de Fomento en su Actualización de la Estrategia a largo plazo para la Rehabilitación Energética en el sector de la edificación en España (ERESEE 2017)  dice: "como consecuencia de su clima, al ser España uno de los países con menor consumo energético en los hogares, y muy particularmente en calefacción, el potencial de ahorro que se puede obtener es mucho menor que en otros Estados de la UE, y por lo tanto, se reduce también, o queda muy dificultada la posibilidad de financiar el importe de las obras iniciales que hay que acometer, mediante la capitalización a largo plazo de dichos ahorros energéticos" (página 60 del documento).

En ambas reuniones, de los días 18 y 31 de mayo, no se habló de las Comunidades de Propietarios. Es más, me pareció que los ponentes, en ambas reuniones, no conocían bien lo que representa una Comunidad de Propietarios, quién puede asesorarlas y convencerlas para realizar obras de fachadas, cubiertas, aislamiento o reforma de cuartos de calderas. Desde luego las empresas de reforma y rehabilitación no suelen ser las más indicadas para animarlas y convencerlas a realizar reformas o sustituciones en los cuartos de calderas.

El colectivo de Administradores de Fincas colegiados, en general, estamos cansados de que la mayoría de los agentes sociales que se dedican a la rehabilitación y la eficiencia energética, así como todo lo relacionado con los servicios a las Comunidades de Propietarios, constantemente nos estén ofreciendo ventajas y ayudas para los Administradores de Fincas, colegiados o no, y en algunos casos  para las Comunidades que administramos. Cuando en realidad la ventaja es para todos ellos. Porque quieren nuestra colaboración y ayuda desinteresada, bien para que realicemos información estatal, municipal, empresarial y/o para la venta de un producto o servicio que ofrecen.

No queremos ayuda o información interesada. Queremos ayuda o información que sea beneficiosa para nuestros administrados y en su caso para nuestro trabajo. Ya decidiremos nosotros si es conveniente para nosotros o nuestros administrados, y tenerlas en cuenta o no.

Y si queremos ser sus comerciales, será cuestión de negociarlo, en el supuesto de que nos convenga,  y remunerarlo como al resto de las personas, empresas o instaladores que trabajan para las empresas.

Ellos y nosotros tendremos que cambiar el orden de prioridades. Nuestros administrados y nosotros tenemos intereses diferentes que todos los agentes que intervienen en la rehabilitación, la accesibilidad y la eficiencia energética., ya que su beneficio está en la venta de un producto o servicio y el nuestro en comprarlo/instalarlo o no.

En general no nos hacen ningún favor por firmar un convenio de colaboración con nosotros. Al contrario, nuestros administrados y nosotros, que los representamos, somos los clientes, y es a ustedes a quienes benefician los acuerdos por la posibilidad del mercado/negocio que les abrimos.

De verdad y en concreto ¿qué recibimos a cambio?


lunes, 5 de junio de 2017

¿Modificamos algunos Decretos, Leyes, Reglamentos u Ordenanzas, para activar el sector de la Rehabilitación y la Eficiencia Energética Edificatoria?
ConceptoTasas del Ayuntamiento para la rehabilitación de edificios. 
Propuesta de modificación
Suprimir la Tasa por utilización Privativa o Aprovechamiento del dominio Público Local por los andamios instalados en un edificio por obras de rehabilitación y que no tengan instaladas lonas publicitarias que les proporcionen unos ingresos por el anuncio

El tema de los andamios tiene una tasa que es muy interesante y que debería ser objeto de reflexión y eliminarla: La Tasa por utilización Privativa o Aprovechamiento del Dominio Público Local.

Aunque al realizar una obra de fachada, los andamios ya estén incluidos en el proyecto y se pague la tasa del ICIO por ellos, el Ayuntamiento cobra otra tasa por la utilización de vía pública por esos andamios.

Lo curioso es que, aunque han vuelto a subir la tasa del ICIO al 4%, (el anterior Equipo Municipal lo había bajado del 4 % al 0,95 % para fomentar la rehabilitación edificatoria) la tasa por ocupación de vía pública de los andamios es mucho más elevada, ya que puede oscilar entre el 8% y el 12%, o más, del costo total de la obra, (la tasa la calcula en tres dimensiones).  Paga mucho más una Comunidad de Propietarios con un edificio de 30 metros de fachada y 8 alturas, que otra en que su edificio tenga 30 metros de fachada y sólo 4 alturas.

 Aunque sean obras para rehabilitar una fachada similar y obras similares en un edificio del centro de Madrid, o del extrarradio, el costo por la utilización de la vía pública por los andamios, es más cara en el centro de Madrid el 19,65 €/mes o fracción por m2  de vía pública ocupada por el andamio (20,40 (centro) – 0,75 (extrarradio)= 19,65 €), hasta tres metros de altura, ya que se tiene en cuenta la categoría de las calles, que son 9 categorías. (Nota: 20,40 € en el centro – 0,75 € en el extrarradio= 19,65 €)

A esto hay que añadir otra diferencia por las distintas alturas que tenga el edificio, y por tanto el andamio. Por cada m2 o fracción de vía pública ocupada por el andamio, hasta tres metros de altura, es 9,82 €/mes o fracción . (Nota:10,19 € en el centro – 0,37 € en el extrarradio = 9,82 €).

A partir de los 3 metros iniciales se incrementa por cada tramo de tres metros o fracción de exceso de altura sobre los tres metros de arranque al mes o fracción, el 4,92 €/mes o fracción. (Nota: (5,10 € en el centro - 0,18  €en el extrarradio = 4,92 €).

 En resumen, en las obras para rehabilitar una fachada y obras similares en un edificio  de 5 plantas, (baja más cuatro), del centro de Madrid o del extrarradio, comprobamos que el costo por la utilización de la vía pública por los andamios es más caro 49,15 € /m2 de ocupación en el centro de Madrid que en el extrarradio, (Nota: 19,65 + 9,82 + 4x4,92 = 49,15 €). Parece que hay andamios de 1ª, 2ª, 3ª …..9ª clase.

Sin embargo, hay casos en los que la tasa por ocupación de vía pública de los andamios, puede alcanza cantidades aún mayores. Hemos realizado unas obras de fachada en una Comunidad de Propietarios en el barrio de Salamanca, que por unas obras presupuestadas de unos 60.000,00 € han tenido que pagar casi 18.000,00 €, lo que representa el 30% del presupuesto.

Nuestros administrados se preguntan: si nuestra Comunidad tiene que hacer las obras de fachadas, motivadas porque algún elemento presente peligro por el riesgo de caída para los viandantes, u obligados por ordenes de ejecución del propio Ayuntamiento, con motivo de las inspecciones de las ITE o el Informe de Evaluación del Edificio. ¿Porqué nos cobran la ocupación de vía pública, como si fuéramos a instalar una terraza de un bar,  con ese exagerado tanto por ciento?.

Por otra parte la ocupación de vía pública entiendo que es en superficie, o como mucho la planta baja, pero, ¿qué ocupación se hace en la 3ª, 4ª o 10ª planta?. En todo caso serán molestias adicionales de las obras para los vecinos de esas plantas a quienes se les reduce la visibilidad de sus viviendas. 

No parece que esta sea la forma más animosa para que los propietarios de edificios se animen a promover y mejorar la rehabilitación de sus edificios, y más parece una forma de aumentar los ingresos del Ayuntamiento.

Por ello, propongo suprimir la Tasa por utilización Privativa o Aprovechamiento del dominio Público Local para los andamios instalados en un edificio por obras de rehabilitación. 

Este criterio no sería de aplicación cuando en los andamios se colocan lonas publicitarias, que en ese caso sí proporcionan ingresos elevados, en algunos casos, a las Comunidades de Propietarios y hacen que la duración de los andamios se prolonguen en el tiempo.