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domingo, 16 de abril de 2017

Duros a pesetas por Comunidad de Propietarios

Antiguamente se empleaba un dicho que decía: "nadie da duros a pesetas" (para los más jóvenes:"un duro" era una moneda de cinco pesetas) . 

Quizás ahora habría que decir "nadie da cinco euros por euro".

¿Qué se quería decir con esa afirmación? Pues muy sencillo: Que cuando alguien ofrece por cualquier cosa material o servicio, un precio muy inferior al que en realidad tiene, no hay que fiarse. Seguro que tras ese negocio "tan estupendo", se esconde algún engaño -no llego a decir timo- que hará que esa operación no te resulte tan favorable.

Puede ser que lo ofrecido no funcione tan bien como te lo venden, que los resultados no sean los previstos, o que a la larga tengas que aplicar otro de los dichos populares: "lo barato al final resulta caro".

¿Por qué digo esto? Pues porque con los honorarios por la gestión de la administración de las Comunidades de Propietarios está ocurriendo algo parecido. Algunos están ofreciendo duros a pesetas... digo cinco euros por cada euro que reciben, para conseguir quedarse con la administración de una Comunidad de Propietarios.

Siempre ha habido intrusismo profesional en todas las profesiones -en algunas más que en otras-, y la Administración de Fincas no ha sido una excepción. Pero con la entrada de la crisis y la reducción de plantillas en algunas empresas, el fenómeno ha aumentado alarmantemente. Aunque eso no sería lo más grave si no viniera acompañado de desproporcionadas rebaja en los Honorarios, máxime por personas que, en demasiados casos, se ofrecen para administrar Comunidades de Propietarios sin ser Administradores de Fincas y sin tener los conocimientos necesarios para ello.

Uno de mis hijos, Administrador de Fincas colegiado, vive y tiene su despacho profesional en un pueblo de la Sierra norte. Hace pocos meses una persona ha comenzado a tener contacto con los Presidentes de algunas de las Comunidades que administra, e igual le ocurre a otros administradores de la zona, para ofrecer sus servicios de administración por unos honorarios que, en ocasiones, suponen rebajas del  50% o más sobre los actuales.
Se trata de un pueblo no muy grande y en ellos se conoce casi todo el mundo, por lo que no es difícil por medio de algún conocido saber quién es el Presidente de la Comunidad y los honorarios que se le abonan al Administrador por sus servicios.

Puestos a indagar, se descubre que la persona que se ofrece para llevar la administración de esas fincas no es Administrador de Fincas colegiado. Es simplemente un "gestor administrativo". Aunque en otros casos y en otros lugares la oferta viene de un empleado de banca, contable o de cualquier otra profesión que necesite tener ingresos urgentes al quedarse en paro y recurre a la Administración de fincas como solución a sus problemas.

Lo más perjudicial para los comuneros que piensan que van a ahorrar algo en sus presupuestos anuales contratando estas ofertas "tan interesantes", no son los "gestores" que contratan (como digo, a veces  sin tener conocimientos básicos de lo que significa ser Administrador de Fincas colegiados, y  desconociendo las responsabilidades inherentes al servicio que se presta y la dedicación que hay que prestarle a la Comunidad y a los administrados). Como decía, lo peor es el resultado final de su gestión.

A nosotros también nos ha ocurrido. En una Comunidad de la calle de Cristóbal Bordiú de Madrid, después de veinte años y seis meses de administrarla  la dejamos porque nos dijeron que habían recibido una propuesta de honorarios un 50% inferior a lo que le cobrábamos y querían que la igualáramos. No porque no fuéramos buenos profesionales. No porque no atendiéramos las llamadas telefónicas o no cumpliéramos los acuerdos adoptados. Solo porque tenían una oferta de honorarios con una rebaja del 50%.

Siempre he dicho que una Comunidad de Propietarios, como tal, no tiene ni memoria ni sentimientos.

Hacía veinte años y seis meses que nos encargaron la administración de esa Comunidad, debido a la mala gestión y el desconocimiento de la profesión que estaba realizando quien entonces, desde la construcción del edificio y durante cuatro años, la administraba. Ni siquiera se ajustaba a la legalidad. 

Cuando empezamos, lo primero fue tener que constituir una sola Comunidad. Habían constituido dos independiente: una Comunidad de viviendas y trasteros y otra Comunidad de Garaje, siendo que la Escritura de División Horizontal del Inmueble era única y no permitía la segregación, al asignar a todos y cada uno de los elementos en que se divide, una cuota de participación en el cómputo global del edificio (acta de 22 de mayo de 1.996).

En segundo lugar tuvimos que ratificar, aprobando, los acuerdos más importantes que hasta entonces se habían adoptado, ya que no tenían carácter legal. Y en tercer lugar pasar una derrama extraordinaria, en una mensualidad, de más de 750.000 pesetas de las de entonces, debido a las deudas que acumulaba la Comunidad por la deficiente gestión económica al proponer los presupuestos anuales (acta de 22 de mayo de 1.996).

Veinte años en la administración de una Comunidad de Propietarios dan para mucho: gestiones importantes, reclamaciones a la Constructora del edificio y a algunos propietarios por ocupación de elementos comunes. Todas resueltas favorablemente para la Comunidad.

Pero veinte años, dan también para ventas de pisos y llegada de nuevos propietarios con ideas, no siempre salvadoras para los intereses de esas Comunidades. Y a veces sucede… lo que sucede. Que el ahorro que consideran más interesante es contratar un  nuevo Administrador de Fincas. Pero no un buen profesional aunque sus honorarios sean más elevados que los que cobra el actual... porque si es muy bueno, mejor que el que tienen, se supone que no será muy barato. Pero no, el que contratan siempre es porque su oferta de honorarios es un 50% más económica. ¿Y ese profesional es el que les va a rebajar el presupuesto anual un 50% también y resolver todos los problemas arquitectónicos que tiene el edificio?  


Espero que a esa Comunidad no se le tengan que aplicar dos de los dichos populares que dicen: “el hombre es el único animal que tropieza dos veces en la misma piedra”, debido a que “nadie da duros a pesetas”.

Más grave aún para esas Comunidades ahorradoras, son algunas personas o empresas que no les interesa la administración de fincas como tal servicio, incluso lo llevarían gratis, (hace poco el barrio de Chamberí de Madrid fué empapelado por una empresa ofreciendo la administración de fincas a un euro por vivienda o local). A estas Empresas lo que les interesa es coger Comunidades de Propietarios para hacer negocio con los otros servicios que tienen y que confían en poder colocar en esas Comunidades que van a administrar y de los que sí van a obtener un buen negocio e ingresos... a costa de esas Comunidades ingenuas (seguros, limpiezas, mantenimiento de instalaciones, reparaciones, obras de conservación que se tengan que realizar, vigilancia, y no digamos las obras derivadas de las inspecciones reglamentarias actuales).

Lo que si suele ocurrir en casi todas ellas es que funcionan con una sola cuenta (cuenta única) para trabajar con los bancos. Cuenta en la que tienen los fondos de todas las Comunidades administradas y con la firma sola de un representante de la Empresa, en lugar de tener una cuenta por Comunidad y con dos firmas mancomunadas del Presidente, Vicepresidente o Administrador. -Lo realmente curioso es que las comunidades se lo aceptan- Y en algunos casos ha pasado lo que ha pasado... y que hemos leído en los periódicos.

En otros casos las Comunidades de Propietarios contratan a un Administrador de Fincas (el cual tiene una gran cartera de Comunidades) y para dar servicio a las mismas cuenta en su despacho con ayudantes que son los que se encargan de todo, incluso de asistir a las juntas de propietarios que convocan y de emitir el acta de la misma (es lo que en algunos Colegios de Administradores se está legalizando con la creación del Oficial Habilitado del  Administrador de Fincas).

Sería interesante que, a partir de ahora, las Comunidades de Propietarios antes de contratar a un nuevo Administrador, entre las preguntas que suelen hacer al candidato, preguntaran quién va a ir a las reuniones de las Juntas. Si es un Administrador de Fincas colegiado, o alguien que no lo es. Y decidir en consecuencia si contratan o no.

Las Comunidades de Propietarios no ahorran, ni rebajan sus presupuestos, por contratar un nuevo Administrador, que a veces ni siquiera es Administrador de Fincas, solo porque ofrece unos honorarios profesionales más bajos en un 50% o 70% que los que están pagando. El verdadero ahorro está en contratar un Administrador de Fincas colegiado, profesional preparado, informado, competente, independiente de otros "negocios" relacionados con las Comunidades, y que les va a asesorar  y defender los intereses de su Comunidad ante todos los agentes externos que quieren ofrecer "gangas" (duros a pesetas) para un supuesto beneficio de la Comunidad.

Si tenemos que ir al médico por una enfermedad, seguro que no vamos al facultativo que nos ofrezca los honorarios más baratos del mercado. No vamos a poner nuestra salud en manos de alguien por esa sola razón. Pues un Administrador de Fincas colegiado, al que confiamos nuestro patrimonio (en muchos casos lo más importante, nuestras hogar), también es un seguro económico.

Contrata un Administrador de Fincas colegiado, aunque parezca que sus honorarios son más elevados que otras ofertas que te realicen, y no te fíes de los duros a pesetas que suelen tener trampa.