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lunes, 15 de febrero de 2016

!!Qué tranquilidad!! y ¿ahora qué?

Estas cinco palabras las he oído tres veces, a otros tantos Administradores de Fincas, cuando hoy les he comentado la noticia.

La OCU tenía razón y por lo tanto mi artículo del día 12 se ajusta a la realidad.

En el Boletín Oficial del Estado se publica, el día trece, el Real Decreto 56/2016 de 12 de febrero,  relativo a la eficiencia energética.

En el preámbulo del Real Decreto se dice: La finalidad de este real decreto será el impulso y la promoción de un conjunto de actuaciones a realizar dentro de los procesos de consumo energético que puedan contribuir al ahorro y la eficiencia de la energía primaria consumida, ....

 Por motivos desconocidos suprime y no hace referencia a lo que durante los dos últimos años, desde la Dirección General de Industria, Energía y Minas, la TV, y las Empresas de lecturas de contadores, nos han estado martilleando con sus jornadas de formación, charlas, reuniones, (en la Cumbre de la  Rehabilitación, se dio una ponencia sobre la directiva 27/2012 centrada sobre los repartidores de costes), etc., para que a su vez, nosotros los Administradores de Fincas colegiados informáramos, asesoráramos y aconsejáramos a nuestros administrados y a las Comunidades de Propietarios en general,a fin de que antes del 31 de diciembre de 2016 tuvieran instalados los repartidores de costos de calefacción y las válvulas con cabezal  termostáticas en los radiadores de los sistemas de calefacción centralizada y distribución por columnas.  ¿Os acordáis?, ¿pague sólo la calefacción que Ud. consuma?, o ¿porqué le va a pagar a su vecino la calefacción que él consume?.

Insisto en que me gustaría saber quién financiaba el costo de estos anuncios publicitarios, si desde el sector público o privado.

Pues bien, este real decreto no incluye el anterior capitulo V, "Contabilización de consumo de calor, frío y agua caliente sanitaria en edificios, regula las condiciones y requisitos que deben observarse para la contabilización individual de los consumos de las instalaciones térmicas de los edificios existentes"

En el R.D. aprobado se suprime el anterior artículo 14. Contabilización de consumos: En dicho artículo se establecía que toda instalación térmica que dé servicio a más de un usuario dispondrá de algún sistema que permita el reparto de los gastos correspondientes a cada servicio (calor, frío y agua caliente sanitaria) entre los diferentes usuarios.

El mencionado artículo 14 suprimido establecía:
  • se instalarán contadores de consumo individuales, que midan el consumo de calor o refrigeración o agua caliente de cada vivienda o cliente final.
  • En el caso de calefacción, cuando el uso de contadores de consumo individuales no sea técnicamente viable, se utilizarán, repartidores de costos de calefacción para medir el consumo de calor de cada radiador.
  • Se instalarán los repartidores de costes de calefacción junto con válvulas con cabezal termostático, que se instalarán ........
  • El sistema de contabilización de consumos, deberá disponer de un servicio de adquisición de los datos de consumo.
  • En el caso de que......  alguna vivienda no hubiese instalado los dispositivos de contabilización o reparto de gastos de calefacción, le será de aplicación, como mínimo, el mayor ratio de consumo por metro cuadrado de superficie de los calculados entre las viviendas conectadas.
Se suprime, igualmente la disposición transitoria tercera: Obligatoriedad de la contabilidad de consumos de las instalaciones térmicas de edificios.

Tampoco figura que, a partir del 1 de enero de 2017, la contabilidad individualizada de consumos será obligatoria para todas las instalaciones térmicas de edificios existentes que cuente con una instalación centralizada y la información, lectura y liquidación tanto para las instalaciones térmicas de los edificios existentes, como para las contempladas en el Reglamento de instalaciones Térmicas en los Edificios.

Si ya no es obligatoria la contabilidad individual y por tanto no son obligatorios los repartidores de costos de calefacción, ¿cómo pretenden conseguir el ahorro y la eficiencia energética en los edificios construidos, para lograr la finalidad de este R.D.?. No olvidemos que, según datos oficiales, podemos estar hablando de un millón de viviendas con este sistema de calefacción.

A estas alturas en que ya casi estábamos todos, propietarios y Administradores de Fincas, convencidos de que había que instalarlos, nos dicen que no hace falta, o al menos no nos obligan.  No creo que sea ni por ahorrar gastos y conflictos a los propietarios de viviendas, ni dar tranquilidad a los Administradores de Fincas. Sus motivos tendrán. Pero me sigo preguntando, ¿los que legislan viven en Comunidades de Propietarios?, ¿los que les asesoran asisten a las Juntas de sus Comunidades?.

Todo esto me confirma, una vez más, algo que escribí en mi primer artículo: "El "negocio" del mercado de la Eficiencia Energética y Rehabilitación integral de edificios":

¿Alguien cree que se esta teniendo en cuenta a la parte "compradora" de este negocio?. ¿Se está procurando buscar soluciones prácticas para el pago de las obras por parte de los propietarios?. ¿Se está valorando el trabajo extra que una rehabilitación representa para los Administradores de Fincas colegiados?. ¿De verdad se piensa y regula en beneficio de los propietarios de viviendas y de sus representantes que somos los Administradores de Fincas colegiados?.

Personalmente creo que no. Presuntamente se debe estar legislando por unos técnicos que desconocen  la realidad para quienes legislan o están mal asesorados, (por ejemplo la Ley 8/2013 sobre Propiedad Horizontal, artículo 10 en materia de obras), o bien para cumplir unos objetivos políticos, aunque les vengan impuestos por el Parlamento Europeo.

El R.D. 56/2016 va a dar tranquilidad a las Comunidades de Propietarios, que probablemente van a demorar para mejor ocasión, los gastos, conflictos y dudas de la aplicación del anterior artículo 14. "QUE TRANQUILIDAD"".

Y ¿AHORA QUE?:

¿Qué consecuencias inmediatas va a tener la publicación de este R.D. 56/2016?:
  • Para las Comunidades de Propietarios: Probablemente van a demorar la instalación de los repartidores de costos, (puede que alguna instale las válvulas termostáticas). A partir de ahora se van a volver más reticentes a cumplir algunas leyes, reglamentos, etc., que les cueste dinero y que no vean muy claro que es en su beneficio.
  • Para los Administradores de Fincas colegiados: En las próximas Juntas que celebremos, (en nuestro despacho esta misma semana), en el punto del orden del día que teníamos para tratar sobre el tema, en cuanto digamos que ya no es obligatorio, seguro que se pasa al siguiente punto. Y en las próximas convocatorias ni lo incluimos, a lo sumo se informará en ruegos y preguntas. También nos va a ser más difícil, en lo sucesivo, poder trasladar a las Comunidades de Propietarios algunas de las normativas, leyes, reglamentos, que nos soliciten los Organismos Públicos.
  •  Para mi, el R.D. tiene un lado positivo, que en algunas ocasiones ya he manifestado, que para el ejercicio de la actividad profesional de auditor energético se deberán cumplir determinadas condiciones.  No me queda claro si también se crea un Registro Administrativo con el  listado de estos auditores energéticos, como se determina para las Auditorías Energéticas, y al que podamos acudir si necesitamos contratar un auditor energético.
  • Para las Empresas de lectura de contadores: Van a ver esfumado el negocio de 250 millones de €, que tenían previsto contratar antes del 31 de diciembre de este año.
  • Para algún fabricante o distribuidor "previsor": Que se va a quedar colgado con la mercancía que haya fabricado o almacenado previendo la demanda de contadores, válvulas y bombas de  caudal variable para este año.
  • Para los instaladores: Una oportunidad de puestos de trabajo importantes. 
  • Para los Organismos Oficiales: Una falta de confianza para el futuro. Me cuesta creer que la Dirección General de Industria, Energía y Minas de la Comunidad de Madrid, que me consta es conocedor de toda la problemática que rodea la instalación de los repartidores, y que se ha esforzado en transmitir las ventajas de su instalación, conforme al borrador del R.D, ahora rectificado, haya tenido parte en esta nueva versión del R.D

De momento tenemos tranquilidad, el ¿ahora que?, lo trendemos que ir viviendo en el día a día de nuestros despachos.


viernes, 12 de febrero de 2016

No es obligatorio instalar repartidores de costes de calefacción

¡Se acabaron los problemas. No es obligatorio instalar repartidores de costes de calefacción!

Me llega la noticia (Fuente: OCU) que el Ministerio de Industria Energía y Turismo ha confeccionado un borrador de Real Decreto de Eficiencia Energética por el que se transpone al ordenamiento jurídico español la Directiva de Eficiencia Energética 2012/27/UE y que llevará, presumiblemente, al Consejo de Ministros el viernes día 11, para su aprobación y seguida publicación en el Boletín Oficial del Estado.

Pero, no por esperado, menos sorprendente, porque, al parecer, no incluye entre su articulado, la totalidad o parte del artículo 14 del anterior borrador, referente a la contabilización de consumos y que obligaba a instalar, en toda instalación térmica que dé  servicio a más de un usuario, algún sistema que permita el reparto de los gastos correspondientes a cada servicio (calor, frío y agua caliente sanitaria) entre los diferentes usuarios.

Yo me pregunto, ¿si se aprueba el citado Reglamento en el Consejo de Ministros, cómo quedamos los Administradores de Fincas?.

Hay un refrán que dice. “El hombre es el único animal que tropieza dos veces en la misma piedra”. Lo que me confirma, "los Administradores de Fincas somos hombres y …. mujeres", (que el colectivo se está enriqueciendo con su presencia, profesionalidad y saber estar).

¿Por que digo esto?. Pues porque es la segunda vez que, fiándonos de las instrucciones de la Dirección General de Industria, Energía y Minas, seguimos sus instrucciones,  y también sus avisos de penalización que en caso de incumplimiento aplicaran, aún sin estar respaldadas por un Decreto y luego nos quedamos, como dice otro refrán ………. creo que era Francisco de Quevedo el que se refería a una parte de la anatomía humana como “donde las espaldas pierden su casto nombre”.

Ya nos pasó hace pocos años con la obligación de suprimir las calderas de calefacción alimentadas por carbon antes del finales del 31 de diciembre, y que luego resultó que no era obligatorio, (aún quedan algunas funcionando ), y ahora, por segunda vez, estamos a punto de tropezar en la misma piedra, si se confirma la noticia que me dan.

De confirmarse esta noticia hoy van a suceder varias cosas:
  • Se evapora el “negocio” de los 250 millones de euros por la instalación de los repartidores de costes de calefacción y las válvulas termostáticas para las Empresas de lecturas, fabricantes de estos mecanismos e instaladores.
  • Las Comunidades de Propietarios, en general, van a demorar su instalación para mejor ocasión, y se van a volver aún más desconfiadas y reticentes a cumplir algunos Decretos, Leyes y Normas que les afectan hasta última hora, por si acaso.
  • A los Administradores de Fincas colegiados nos resultará más difícil, de aquí en adelante, informar y sobre todo hacer cumplir las normativas impuestas a nuestros administrados, los componentes de esas Comunidades de propietarios tan imprescindibles en el marco de la rehabilitación y eficiencia energética.
  • En nuestro despacho, en las juntas que tenemos convocadas para los próximos días,y en las que hemos incluido en el orden del día un punto con los acuerdos a adoptar para cumplir con el anterior borrador de Decreto, en el que sí se incluía, tendremos que decirles: Donde dije digo, digo Diego.

Me queda una última duda. ¿Sabía la Dirección General de Industria, el día 10, cuando estaba celebrando, en su sede, una jornada sobre Transformación de Salas de Calderas para uso residencial, y con una ponencia sobre el sistema de reparto de costes de calefacción, que se había presentado este borrador de Real Decreto, en el que no es obligatoria su instalación?. Si lo sabía….., y si no lo sabía…...

viernes, 5 de febrero de 2016

Normativa para Cumplir la Directiva de Eficiencia Energetica 2012/27/UE

En cumplimiento de la normativa surgida por la Directiva de Eficiencia Energética 2012/27/UE, el Ministerio de Industria, Turismo y Comercio ha redactado un proyecto de Real Decreto por el que se transpone al ordenamiento jurídico español la mencionada Directiva 2012/27/UE, en lo referente a auditorías energéticas,  acreditación de proveedores de servicios y auditores energéticos, promoción de la eficiencia y contabilización de consumos energéticos. Proyecto de Real Decreto que aún no ha sido aprobado.

No obstante, la Dirección General de Industria, Energía y Mina, como una política de ahorro de energía, ha organizado varias jornadas informativas y ha puesto en practica la obligación de cumplir con el contenido del proyecto de Real Decreto, algunos de cuyos artículos tienen que estar cumplidos a partir del 31/12/2.016.

Uno de los artículos más significativos para las Comunidades de Propietarios y de los propietarios en particular, es lo referente al artículo 14 sobre el reparto de los costes del consumo de potencia térmicas o de agua caliente en los edificios.

El artículo 14 relativo a la contabilización de los consumos, establece: “Cuando el uso de contadores no sea técnicamente viable, se utilizarán repartidores de costes de calefacción….
…..Para permitir al cliente final la regulación de sus consumos, se instalarán los repartidores de costes de calefacción junto con válvulas con cabezal termostático, que se instalarán en cada uno de los radiadores de los locales principales, como sala de estar, comedor o dormitorios.

El sistema de contabilización de consumos, una vez instalado, ya sea en el tramo de acometida o por medio de repartidores de costes de calefacción en edificios existentes, deberá disponer de un servicio de adquisición de los datos de consumos.”

La instalación de los repartidores de costo de calefacción no tendría sentido si no se instalan las válvulas con cabezal termostáticas, ya que si no se puede controlar la temperatura y por tanto el ahorro de energía y costo, no tendría sentido su instalación.

En el caso de que, de entre las viviendas conectadas al mismo sistema de producción centralizada de calefacción de un edificio existente, alguna vivienda no hubiera instalado los dispositivos de contabilización o reparto de gastos de calefacción, le será de aplicación, como mínimo, el mayor ratio de consumo por metro cuadrado de superficie de los calculados entre las viviendas conectadas”.

Como quiera que las instalaciones de calefacción están proyectadas y realizada con unas bombas de caudal fijo, en algunas instalaciones, en las que cada propietario puede ajustar la temperatura de su casa, abriendo y cerrando las válvulas, es más que probable que la presión del agua en las tuberías de muchas de esas Comunidades reformadas, sufrirá frecuentes variaciones, porque las bombas que hacen circular el agua son de velocidad fija y mantienen un caudal constante.  Por ello, en esos casos, habrá que cambiar esas bombas por otras de velocidad variable, que harán subir más o menos cantidad de agua, según lo que demanden los vecinos. Además estas bombas de caudal variable consumen entre un 3% y 8% menos energía y disminuyen la generación de ruidos. También se recomienda volver a equilibrar el circuito hidráulico.

Yo no se si la frase “Hacienda somos todos”, es verdad o sólo un anuncio publicitario, lo que si me parece es que las frases que están utilizando para poner en práctica este artículo 14, no se corresponde con toda la realidad:

“Pague solo la calefacción que Ud. consuma”, o “¿porqué le va a pagar a su vecino la calefacción que él consume?”. Son  frases que hemos visto y oído en los últimos meses y que desconozco quién será el pagador de la publicidad, si algún departamento oficial, o bien alguna asociación profesional dedicada a la venta y lecturas de repartidores de costes, válvulas con cabezal termostáticas y sus posteriores lecturas.

Yo añadiría otra frase, no tanto publicitaria como realista: Repartidores de costes de calefacción.... y de conflictos.

Y digo, que las frases son anuncios publicitarios, porque una vez efectuada las lecturas de cada vivienda, para poder efectuar el pago del gasto de calefacción de forma individual es necesario que previamente se fijen unos criterios para el reparto de los costos que se producen:

1º. Debemos determinar cuales van a ser los costes fijos y cuales los costes variables.

La mayoría de los técnicos y nosotros los Administradores de  Fincas, consideramos que se deben considerar como costes fijos los siguientes:  el mantenimiento de la instalación, el teléfono si hubiera, las averías y reparaciones, las nuevas instalaciones, y todos aquellos gastos que puedan asimilarse a los mencionados, además del 40%, o el porcentaje que se fije, del total del combustible que se consuma en cada ejercicio anual.

Como costes variables podemos considerar: el 60%, o el porcentaje que se fije, del total del combustible que se consuma en cada ejercicio anual. Este gasto será pagado según los consumos que cada propietario realice en su vivienda, usando el servicio de calefacción, y que se determinará en función de las lecturas que marquen los repartidores de costes instalados en los radiadores de cada una de las viviendas. Este gasto se liquidará al final de cada ejercicio a cada propietario, según su consumo real determinado por los repartidores de costes, resultado de las lecturas efectuadas.

El porcentaje del 40% y 60% es el recomendado por el Colegio de Administradores de Fincas de Madrid, atendiendo a la calificación energética deficiente de la gran mayoría de edificios, si bien las Comunidades podrán acordar otro diferente.

2º. Por el Colegio de Administradores de Fincas de Madrid, se recomienda, como sistema para evitar impagos o recibos de elevado importe en fechas puntuales, fijar un sistema de tarifa plana a cuenta del consumo real total del coste variable, que haga cada propietario en un  ejercicio anual completo.

La tarifa plana a pagar (sobre el coste variable), entendida siempre como adelanto a cuenta del gasto total final, se facturará cada mes, durante doce meses en un concepto individual dentro del recibo mensual de la Comunidad, y se fijará con carácter previo, en la Junta General Ordinaria anual de aprobación de presupuestos.

Una vez finalizado el ejercicio, durante el que se habrán abonado a cuenta las cantidades fijadas para cada vivienda, en  base a la tarifa plana establecida para cada una de ellas, se procederá en la Junta General de cierre de ejercicio a liquidar los pagos realizados a cuenta.

Para ello, una vez conocido el gasto real de combustible y el consumo real de unidades de calor de cada vivienda individual en el ejercicio que se cierra, se establecerá el coste real final en euros, procediéndose en ese momento a comunicar a cada propietario su saldo final.

El saldo final será el resultado de comparar los pagos efectuados a cuenta, según la tarifa plana, con los costes reales en euros de combustible y calor consumido. En caso de ser un saldo positivo, se le devolverá al propietario las cantidades pagadas de más, y en el caso  de ser negativo se le cobraría al propietario lo pagado de menos. Todo ello conjuntamente con los saldos particulares de cada vivienda resultantes de la liquidación del ejercicio de gastos e ingresos de esa anualidad.

La tarifa plana permite mantener la misma cuota durante los 12 meses, con la finalidad de aliviar la carga económica del propietario que se produce al emitir cantidades elevadas en dos, tres o cinco ocasiones, evitando devoluciones de recibos por ser elevados, lo que incrementa la morosidad.

Hasta aquí lo que los Administradores de Fincas colegiados sabemos, y deberemos informar y poner en practica, con los correspondientes acuerdos en Juntas Generales o Extraordinarias .

Se ha abierto un negocio fantástico para las Empresas, y una temporada de pagos y conflictos para los propietarios y Administradores de Fincas. Al parecer, son aproximadamente, 1 millón de viviendas  cuya instalación de calefacción es central y la distribución por columnas verticales, lo que representa más de 5 millones de radiadores en los que hay  que actuar y …luego hacer las lecturas y recibos de pago de por vida.

Aprobados los acuerdos en Junta, a la hora de ponerlos en practica, a mi me surgen algunas dudas sobre la instalación:

- ¿Hay que instalar repartidores en los radiadores de los baños, aseos, vestíbulos y cocinas?.
En los baños y aseos, las ventanas se dejan abiertas después de usar el inodoro, o bien los baños y aseos tienen una ventilación shunt permanente.  En las cocinas, muchas veces la ventana se abre al cocinar, o bien funciona una campana extractora, o existe una ventilación permanente si se usa gas para cocinar. (Quizás sólo se deberían instalar las válvulas termostáticas en estas dependencias).

El proyecto de Real Decreto, en su artículo 14, dice:  "se instalarán en cada uno de los radiadores de los locales principales, como sala de estar, comedor o dormitorios". Eso me dice que no es necesario se instalen en todos los radiadores. Otra cosa es lo que más conviene a las Empresas que nos venden los repartidores, válvulas y leen. (Recuerdo que podemos hablar, con esta mi duda, de 1 ó 1,5 millones de radiadores, con un costo o ahorro para nuestros administrados de unos 50 millones de €, más IVA y más costo de sus lecturas y mantenimiento y las Empresas nos van a decir que sí se deben instalar). Por lo que sería conveniente que la Dirección General de Industria, aclarase si no es necesaria su instalación, según deduzco del artículo 14 del Proyecto de Reglamento, o redactar el reglamento que se apruebe, de otra forma,

En los radiadores que estén cubiertos por un cubre radiador, armario, o cualquier otro elemento que los aisle, es necesario que al repartidor y también a la válvula con cabezal termostática, se le debe dotar de un sensor exterior para que mida correctamente. Preguntado un experto en calefacción, Ingeniero Industrial, me dice que a éstas, las válvulas, con mayor motivo por el sistema de apertura y cierre que están dotadas.

- ¿Se está haciendo lo correcto al contratar la instalación?.
 En la mayoría de los casos, las Empresas que tradicionalmente venían haciendo las lecturas de contadores de agua fría y caliente, (sin dedicarse al mantenimiento de los sistemas de producción de calefacción y agua caliente sanitaria, salvo 3 ó 4 Empresas) son las que nos ofertan la instalación de los mecanismos y su posterior lectura.

Normalmente acuerdan con alguna Empresa de mantenimiento de calefacción, la instalación de los repartidores y válvulas con cabezal termostático y luego ellos hacen lo que mejor saben hacer, la posterior lectura de los calorímetros. Pero resulta que esa Empresa, con la que acuerdan la instalación, no es la que lleva el mantenimiento en la Comunidad, (digamos que es de la competencia) y ya tenemos, a veces, el conflicto.

Hay que vaciar la instalación para colocar las válvulas, y posteriormente volver a llenar. Si surgen goteos en las válvulas al poner en funcionamiento la instalación, nuevo vaciado y llenado por parte de la Empresa que manda la Casa de lecturas. Pero si hay que instalar una bomba de caudal variable, lo que va a ocurrir en muchas instalaciones, la tiene que instalar la empresa que lleva el mantenimiento, así como el equilibrado hidráulico de la instalación.

¿No sería más lógico que las válvulas con cabezal termostático, que forman parte de la instalación térmica, los sensores externos, las bombas de caudal variable y el equilibrado de la instalación, lo realizaran las Empresas que llevan el mantenimiento?.  ¿Y que las Empresas que van a realizar las lecturas, colocaran los repartidores, y luego lean?. “zapatero a tus zapatos”.

¿Por qué no nos inundan de ofertas las Empresas de mantenimiento para instalar ellas los repartidores y las válvulas?. Preguntado, el experto en calefacción, Ingeniero Industrial, me dice que  las Empresas de mantenimiento  tradicionalmente no han intervenido en las viviendas. Generalmente se han limitado a mantener los cuartos de calderas y sólo en casos puntuales han reparado lo relacionado con tuberías que pasan por las viviendas. Los Administradores de fincas para estas averías solemos llamar a un fontanero/calefactor.

Que los precios que ofertan las Empresas de lectura de los repartidores, están muy ajustado, porque el negocio está en las lecturas posteriores y mantenimiento de repartidores y válvulas, (no olvidemos que seguimos hablando de unos 5 millones de unidades, que las lecturas son vía radio y se ahorran la persona que lee, como no ocurre con los de agua fría y caliente actuales, hasta que se sustituyan por otros de lectura vía radio.  Que en una vivienda sólo leen uno dos contadores, fría y caliente, pero ahora van a tener 5 ó 6 contadores más por vivienda y sin tener que ir a leer). Por ello, a las Empresas de mantenimiento, no les suele interesar la instalación de repartidores y válvulas con cabezal termostático.

Ya tenemos aprobado en Junta los acuerdos que debemos cumplir. Puede que nos aclaren oficialmente si hay que instalarlos o no en baños, aseos y cocina, y que las ofertas no tenemos que solicitarlas a las Empresas de mantenimiento, porque si alguna de ellas nos oferta la instalación y lectura, es probable que la lectura la haya subcontratado con una Empresa de lecturas.

Se nos plantea otra gran duda. Existen Empresas con códigos abiertos de lecturas que permiten a la Comunidad o propietario del edificio, cambiar de Empresa de lectura sin tener que cambiar los repartidores. Otras, por el contrario, tienen un código  cautivo que sólo pueden leer ellas, y si cambias de proveedor tienes que cambiar los repartidores. ¿No podría ser que por Decreto o Reglamento, la Dirección General de Industria, obligara a que todos los softwars de lecturas fueran abiertos?. Se les ahorrarían a nuestros administrados  muchos euros y problemas, si por cualquier circunstancia quieren cambiar de Empresa de lectura.

Creo que sólo nos queda convencer a las Empresas de lecturas e instalación de repartidores y válvulas, que son nuestros administrados y quienes les representamos, los Administradores de Fincas colegiados, los que marcamos nuestras necesidades y las reglas.

Veamos: Las  diferentes Empresas ofertan dos, tres o seis lecturas. Cierran el cuadro de lecturas anuales en agosto, septiembre y pocas el 31 de diciembre, y estas bajo pedido. Varias, cuando hacen el cierre anual, el contador se pone a cero , es decir que no hay lectura anterior y actual más que para un ejercicio. Si tienen que calcular ellas los costos en los recibos que emitan por cada lectura, (algo que no recomendamos), se les tienen que enviar cada dos meses las facturas de gas natural y si se utiliza gasoleo, instalar un contador al depósito y leer los consumos de cada período y darles el precio a que se compró cada pedido.

Yo, particularmente, recomiendo que se realicen 3 lecturas anuales, con un cuadro resumen de cada lectura y del total; que el cierre se realice al 31 de diciembre de cada año, salvo casos particulares y a petición de la Comunidad; que figure la lectura anterior y la actual en cada lectura y durante la vida del contador, como ocurre con los contadores de agua fría y caliente, lo que será más práctico en casos de roturas, averías, no lecturas, etc; no se emitan recibos con costos por consumo por parte de las Empresas de lecturas, (se ahorran costos en los contratos que se les firmen), ya que los costos individuales figuraran en las liquidaciones anuales que realicemos nosotros.

Ahora sólo queda explicar todo esto en una Junta General a nuestros administrados, e intentar convencer a alguno de ellos, que lo que propone no se puede hacer.

Al leer el artículo y ver la realidad de lo que se nos avecina, me llama la atención algo que escribí al principio. A los Administradores de Fincas no nos pagan, ni se plantean pagarnos, por este nuevo servicio. Y yo me pregunto, ¿cuando las Comunidades de Propietarios nos van a valorar económicamente por la calidad del servicio que les prestamos y no sólo por lo que nos pagan?. ¿Habeis reparado en la cantidad de nuevos servicios que tenemos que atender en los últimos 4 ó 5 años y nuestros honorarios, en el mejor de los casos, se han mantenido fijos, o algunos han tenido que rebajarlos para no perder la Comunidad por precio, que no por calidad del servicio prestado?.

Ayer le oí una frase, al Director de una prestigiosa Correduría de Seguros que se me ha quedado gravada,  y que todos nos tendríamos que aplicar: El precio es lo que pagas, la calidad es lo que queda”.

Como dirían mis hijos Scout, "buena Junta", y yo añado, paciencia y profesionalidad.

Otro día os explicaré como  vamos a resolver en nuestro despacho, en las Juntas que celebremos, la aplicación del artículo 14.