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domingo, 23 de octubre de 2016

Menor IBI para los edificios que ahorren energía.


¿Modificamos algunos Decretos, Leyes, Reglamentos u Ordenanzas, para activar el sector de la Rehabilitación y la Eficiencia Energética Edificatoria?
ConceptoMenor IBI para los edificios que ahorren energía
Propuesta de modificaciónMinorar el IBI por cada letra que se mejore, a partir de la G, para los edificios construidos y habitados
A finales de 2015, cuando se iban a aprobar los Presupuestos Generales del Estado para 2016, el PP propuso modificar la ley 2004 de Haciendas Locales para permitir a los Ayuntamientos poder rebajar el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) a los inmuebles urbanos que ahorren más energía. 

La rebaja se planteaba en una escala dependiente de la calificación energética del inmueble. Así para una calificación energética A, el descuento del  Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) sería del 20%, para la B del 16%, para la C el 12%, para la D del 8% y para la E del 4%. Las calificaciones F y G, las más comunes, no tendrían rebaja de ningún tipo. No se decía durante cuanto tiempo se iba aplicar la rebaja en el IBI. Finalmente dicha medida no se incluyó en los presupuestos.

Como Administrador de Fincas colegiado, me alegro que la anunciada reducción del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI)  por el Ministerio de Hacienda no haya sido incluida en la Ley de Presupuestos Generales de 2016... de la forma en que se presentaba.

Es casi seguro que en fechas próximas se nombre nuevo Gobierno y se tengan que aprobar los nuevos Presupuestos Generales para 2017. Confío en que se pueda rectificar la futura propuesta, haciéndola más justa e interesante para los propietarios a los que administramos y que habitan los edificios ya construidos y que están habitados. Teniendo en cuenta que el parque de viviendas es de 25 millones y que aproximadamente un 80% o más tienen la calificación E o inferior, la reducción que se proponía del  Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) era irrisoria y poco atrayente.

Una vivienda que pague 900 € anuales del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) con calificación F o G, y que mejore una o dos letras, tendría una reducción de 36 € anuales, gastando un mínimo de 3.000 € ó 4.000 € en las obras de mejora. Los 3.000 € invertidos en las obras de mejora de la eficiencia energética se amortizarían en 83 años.

Lo que se proponía era muy interesante para los nuevos edificios que pueden tener una calificación  A (20%) o B (16%), o para los que rehabiliten íntegramente edificios para vender pisos de lujo (en Madrid: Barquillo 12, Velázquez 87 y 102,  Hermosilla 106, Ayala 44, etc.). ¿Pero qué iba a pasar con la gran mayoría que tienen la F o G?. ¿Cómo vamos a concienciar y sobre todo animar a reformar sus edificios a todas esas Comunidades que son las más vulnerables eficientemente? ¿De verdad se están buscando soluciones para favorecer la eficiencia energética?

La Unión Europea recomienda a sus estados miembros adoptar medidas para mejorar la eficiencia energética, la accesibilidad y la reducción de emisiones de CO2 de sus parques inmobiliarios Por lo que desde los Organismos Oficiales se deberán aprobar medidas y leyes que animen a nuestros administrados a  ejecutar obras en sus edificios que mejoren su eficiencia energética y accesibilidad. Algo que no se consigue si no somos generosos todos y se dictan leyes que sean interesantes y compensen el esfuerzo económico que se tendrá que hacer.

Una de estas medidas es la que ha adoptado el Ayuntamiento de Madrid. El 13 de octubre, en su Junta de Gobierno, dentro del conjunto de medidas integradas en las Ordenanzas Fiscales para el próximo 2017, ha aprobado una bonificación del 40% al 50% del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) por la instalación de sistemas de energía solar, tanto para usos térmicos como para aprovechamiento eléctrico.

Para poder beneficiarse de la bonificación en la cuota íntegra del impuesto, los edificios tendrán que tener un uso catastral mayoritariamente residencial y haber instalado sistemas para el aprovechamiento térmico o eléctrico de la energía solar. La bonificación será durante los tres períodos impositivos siguientes al de la terminación de la instalación.

En los sistemas de aprovechamiento térmico de la energía solar, será necesario que la instalación disponga de una superficie mínima de captación solar útil de 4 m2 por cada 100 m2 de superficie construida.

Si la energía solar se emplea para un aprovechamiento  eléctrico, la instalación debe disponer de una potencia instalada mínima de 5 Kw por cada 100 m2 de superficie construida.

Si se instalan los dos sistemas conjuntamente, entonces la bonificación máxima a aplicar será del 50%.

Desconozco si este tipo de bonificación es compatible o no con cualquier otra bonificación a la que se pueda acceder. Pero creo que este es el camino a seguir si queremos conseguir el objetivo final.

¿Qué propuestas podrían ser interesantes para que nuestros administrados se plantearan iniciar acciones tendentes a mejorar la eficiencia energética de los edificios de sus Comunidades?:

a) Acuerdos similares a los del Ayuntamiento de Madrid (siempre se podría mejorar el plazo de los períodos impositivos, dependiendo de la cuantía de la inversión que se tenga que realizar).

b) El Ministerio de Hacienda debería plantearse que la escala de bonificaciones sea al revés de lo que proponía
  • Para las calificaciones G y F que pasen a la E el 20%.
  • Para la calificación E que pase a la D el 18%.
  • Para la calificación D que pase a la C el 16%
  • Para la calificación C que pase a la B el 14%.
  • Para la calificación B que pase a la A el 12%
El período impositivo será de 20 años. Si se mejoran varios grupos con la actuación, se aplicará la mayor bonificación que correspondía al grupo que tenía, mejorada en un 20% por cada grupo adicional que se mejore.

domingo, 2 de octubre de 2016

El informe de evaluación del edificio ¿lo implantamos por decreto?.

¿Por qué no se implanta mediante algún decreto, ley u ordenanza que todos los edificios construidos, antes de ser obligatorio por el Código Técnico de la Edificación, realicen el informe de evaluación energética y accesibilidad?.

Todos estamos de acuerdo. Son necesarios, convenientes, y a la larga nos van a beneficiar. Incluso para solicitar cualquier tipo de ayudas a la rehabilitación, la accesibilidad o la eficiencia energética nos lo piden. Hay que tener en cuenta que antes del 4 de diciembre de 2017 todos los edificios tienen que tener resuelta la accesibilidad.  

Para los Administradores de Fincas colegiados, en nuestras Comunidades de Propietarios sería de gran ayuda tenerlos, porque de esa forma las obras que se tuvieran que hacer en los edificios, se harían, aunque de forma parcial, con un criterio de conjunto final. Y no ocurriría, como ahora, que algunas de las obras que se realizan de fachadas, cubiertas, cambio de calderas, etc., algunas veces, hay que volver a reformarlas. O con un  poco más de coste se habría  cumplido algunas de las necesidades del edificio para hacerlo más eficiente energéticamente o más accesible.

Ademas el propietario que fuera a vender o alquilar una vivienda se ahorraría tener que hacer y pagar el certificado de eficiencia energética, puesto que en el informe de evaluación energética y accesibilidad debe estar incluido dicha certificación.

Nuestras Comunidades de Propietarios y sus propietarios no se van a asustar por una obligación más. Ya están acostumbrados a tener que realizar, por imperativo legal, la inspección temporal de los ascensores, de los tanque de almacenamiento de gasóleo, de las instalaciones eléctricas comunitarias, de las calderas de calefacción y sistemas centrales de aire acondicionado, etc. Así que una más ...

Pero eso sí. El informe de evaluación del edificio deberá ser realizado por un Técnico competente, con experiencia acreditada y muy importante, que su informe tenga un valor reconocido oficialmente, que sirva para mejorar la calificación energética del edificio, ...si se realizan los trabajos que indiquen.

Que no ocurra como ahora con los certificados energéticos que se realizan para las viviendas que se van a vender o alquilar, que no valen para nada. Que en Internet se ofrecen al precio de 30 ó 50 €., y que la sociedad no los valora. Se hacen porque es obligatorio, pero no para vender el piso. Y hasta se duda de la capacidad del "Técnico", que a veces, ni siquiera ve la vivienda, y se limita a meter los datos que se le dan en algunos de los programas existentes para confeccionar el informe.

Bueno, para algo sí que valen. Para que algunos "Técnicos" e Inmobiliarias hayan montado un negocio con la expedición/venta de esos "certificados" de las viviendas que se venden o alquilan, y por otro lado para que los Organismos Oficiales, mezclando churras con merinas, digo viviendas con edificios, a partir de la publicación del R.D. 235/2013, desde mi punto de vista, cuentan como edificios con certificado energético, tanto los edificios como la única vivienda de un edificio a la que se le emita un certificado de eficiencia energética.

Aunque de todos es sabido que la calificación de una vivienda no determina la certificación del edificio en que está ubicada, las cuentas salen más redondas si se aplica esa norma.

De hecho, el Portal de Eficiencia y Servicios Energéticos, en una noticia del día 9 de agosto, informa que el Registro de Certificados de Eficiencia Energética de Castilla y León, gestionado por la Consejería de Economía y Hacienda, tiene inscritas 73.315 viviendas y edificios a fecha de 25 de juliio.  De las cuales 65.055 son viviendas, ya sean bloques, individual en bloque, unifamiliar, unifamiliar aislada, adosada o pareada -en la mezcla todo vale-. ¿Pero me gustaría saber, de todas ellas, cuántas corresponden  realmente a edificios inspeccionados y certificados?. En la Comunidad de Madrid, pasa algo parecido.

Veamos algunos apuntes que avalan estos datos:

En el III Congreso sobre los Edificios de Energía Casi Nula, celebrado los pasados días 21 y 22 de junio, en una de sus ponencias sobre la evaluación del impacto de los certificados energéticos y los Edificios de Energía Casi Nula en España (EECN), el Proyecto Zebra 2020 publica:

"En esta comunicación se pretende relacionar el nivel de utilidad y credibilidad de los certificados energéticos actuales (a partir de los resultados de una encuesta realizada a agentes de la propiedad inmobiliaria, -en 8 países europeos incluida España-) y cómo debería influir en el futuro con el fin de acelerar la adopción de los EECN en España. Se comenta que existe la necesidad de establecer un registro claro y bien definido que permita valorar la diferencia entre los indicadores de consumo que muestra la certificación y el consumo real de un edificio. Ello mejoraría la confianza de profesionales, propietarios e inquilinos en el certificado energético. Y, además, generaría motivaciones hacia el ahorro energético y económico y los edificios tipo EECN".

"De todas las preguntas realizadas, se detecta que el nivel de credibilidad y utilidad de los certificados energéticos es relativamente bajo en Europa y muy bajo en el caso de España, Polonia y Noruega".

"A pesar de que las exigencias de la última actualización del Código Técnico DB-HE 2013 establece que la letra mínima sea C, las clases energéticas más certificadas de viviendas nuevas en 2013 en España fueron, por orden: Clase E+F+G (39,42%), Clase D (34,63%), Clase C (12,33%), Clase B (8,46%) y Clase A (5,16%). Y esta tendencia tampoco ha cambiado los años posteriores".

Y un tema muy importante para nosotros, los Administradores de Fincas colegiados y nuestros administrados, es que en otras encuestas realizadas en la Unión Europea, entre varios miembros que la componen y entre los que se encuentra España, se ha detectado la falta de formación profesional o limitada, de los agentes involucrados en el sector de la construcción hacia los Edificios de Energía Casi Nula (EECN).

Para evitar las dificultades que ello puede representar, en el sector de la construcción, se están proyectando cursos de formación en dichas materias y la creación de bolsas de profesionales que hayan terminado con éxito su formación, como pueden ser Arquitectos e Ingenieros.

Ante estas dudas razonables sobre la falta de formación de algunos profesionales que puedan realizar los informes de evaluación energética y accesibilidad de los edificios existentes, ¿cómo podemos saber los Administradores de Fincas colegiados dónde encontrar aquellos  profesionales que estén verdaderamente capacitados para realizar los informes, y que ese informe y sobre todo las evaluaciones que contengan sobre el estado de conservación, de las condiciones básicas de accesibilidad universal y sobre las eficiencias energéticas del edificio sean correctas, y las soluciones para corregir los defectos o realizar las mejoras, las adecuadas?.

¿Hasta qué punto podemos fiarnos los Administradores de Fincas colegiados y nuestros administrados, de que una vez realizadas las mejoras que se especifiquen en algunos informes, luego, con otra inspección para ver si se han realizado las obras indicadas, no nos van a sacar nuevas mejoras, no contempladas en el primer informe?. Con los problemas que eso crea en nuestras Comunidades y sobre todo la falta de confianza que genera en los técnicos.

Eso nos está ocurriendo, incluso con las inspecciones legales actuales, por parte de algún Organismo de Control Autorizado (OCA), ... pero eso será objeto de otro artículo.