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lunes, 25 de diciembre de 2017

Un Administrador de Fincas en el IV Congreso de EECN

Los pasados días 13 y 14 de diciembre he asistido al IV Congreso de Edificios de Energía Casi Nula (EECN) que se ha celebrado en Madrid, organizado por Grupo Tecma Red y el Ministerio de Fomento. Durante esos dos días he seguido con mucho interés las numerosas ponencias y mesas redondas, en las que se han tratado diferentes aspectos relacionadas con el consumo de los EECN.

Durante las mismas, se ha tratado de informar sobre: ¿qué son los Edificios de Energía Casi Nula (EECN), cuál es su realidad actual teniendo en cuenta las fechas de 2018 para los edificios de la Administración y 2020 para los privados, las normativas a aplicar tanto técnicas como legales, cuáles son las barreras que dificultan su aplicación y su solicitud por parte de la sociedad?

En principio, y fuera del fondo de los temas del Congreso, me gustaría destacar su magnifica organización y su puntualidad con los horarios. Este es un aspecto que no suele cuidarse en la mayoría de las jornadas técnicas, foros y congresos, con el consiguiente perjuicio, normalmente para los coloquios que, en demasiadas ocasiones, han tenido que suspenderse.

Aquí la puntualidad ha sido casi marcial, algo imprescindible teniendo en cuenta que han sido cinco ponencias y cuatro mesas redondas, con veintiséis  ponentes en total y diecinueve participantes de las mesas redondas (faltó una ponente). Enhorabuena a los moderadores, que han llegado incluso a cortar a uno de los ponentes que se pasaba del tiempo que su reloj le marcaba como límite. -Los demás se aplicaron la lección y cumplían su horario-

Lástima que no se pudieran incorporar coloquios con un turno de preguntas, pues en algunas ponencias o mesas redondas seguro que habrían dado juego y aclarado algunos conceptos. Pero la propia trama del Congreso no lo permite, salvo que durara un día más. No obstante, en twiter se podía tuitear en tiempo real y realizar preguntas a los ponentes, aunque las respuestas no fueran inmediatas y el resto del auditorio no pudiese enriquecerse con las preguntas y respuestas.

¿Y cuales son las vivencias de un Administrador de Fincas colegiado en este IV Congreso de EECN al que ha asistido para informarse, formarse y luego poder transmitirlo a sus administrados y, si se tercia, a algún compañero que no haya podido asistir al mismo?

Creo que he asistido a los cuatro Congresos celebrados, y en todos ellos he aprendido cosas muy interesantes, sobre todo de cara al próximo futuro, y en relación a lo que a nosotros, los Administradores de Fincas colegiados, más nos va a influir: el conocimiento y mantenimiento de esos edificios de energía casi  nula, de nueva construcción o rehabilitados,  que luego habrá que mantener y algunos tendremos que administrar.

De este IV Congreso también he aprendido numerosos conceptos que, luego, habrá que tener en cuenta a la hora de informar a nuestros administrados y tener que administrar sus edificios. Quizás alguna de las frases de los diversos ponentes sean representativas de ello:
  • Las ciudades tienen que ser seguras, sostenibles y recibientes.
  • Hay que intentar que los coches pierdan su ocupación y que el consumo de energía disminuya.
  • Como primicia: A primeros de enero 2018 se publicará el nuevo documento del Ahorro de Energía del Código Técnico de la Edificación donde se define el Edificio de Energía Casi Nula (EECN). 
  • Los EECN tienen un sobrecosto entre el 8% y el 10% sobre los tradicionales. 
  • Los EECN tienen que tener elementos pasivos, no depender del usuario.
  • El sector de la construcción no está preparado, el usuario tampoco. Existe una gran necesidad de formación de usuarios y técnicos.
  • Formación, capacitación y sensibilización son imprescindibles para conseguir los objetivos de EECN. Necesitamos una cultura de la innovación.
  • En los EECN que se han construido, existe una experiencia positiva con el trabajo conjunto de Arquitectos e Ingenieros.
  • Los docentes están despegados de la industria de la rehabilitación. 
  • Imprescindible formar a todos los que intervienen en los EECN para que se cumpla lo proyectado y que el usuario conozca lo que tiene y dónde vive.
  • En los sistemas de ventilación, realizarlos con sistemas pasivos, se reduce el consumo eléctrico. 
Pero lo que más me ha llamado la atención y despertado mi interés era todo lo relacionado directamente con nuestros administrados y, como consecuencia, su repercusión en los Administradores de Fincas colegiados. Veamos algunas de ellas:
  • Divulgar mucho, la gente debe conocer todo esto. Somos una minoría.
  • El cambio energético lo tiene que dirigir la ciudadanía.
  • El confort, la salud y el  bienestar no están en la agenda política.
  • La participación de los usuarios como mecanismo para superar las barreras sociales a la rehabilitación.
  • Capacidad de formación del usuario para debilitar las barreras sociales a la rehabilitación.
  • El usuario es un elemento activo en este campo.
  • Al usuario hay que enseñarle a utilizar el edificio para optimizarlo.
  • Es muy importante el mantenimiento y uso de los edificios. ¿De qué herramientas dispone el usuario?
  • Falta el manual del edificio que garantice que lo que se proyecta es lo que se ofrece al usuario.
  • La fase de explotación y mantenimiento que sea más fácil.  
Pero si tuviera que destacar una frase de entre todas las manifestadas en el Congreso y que resume la dificultad de promover tanto la rehabilitación, como le eficiencia energética, la aplicación de las energías renovables y la construcción de nueva planta o rehabilitación, de EECN, sería: "¿Quién tiene la llave del usuario?"

La respuesta es muy sencilla:

En primer lugar: La llave del usuario la tienen los Administradores de Fincas colegiados.


¿Quienes son los que se reúnen periódicamente con los propietarios de cada edificio? ¿Quién los informa y asesora directamente de cada una de las normativas, Leyes, Decretos y Reglamentos que afectan a sus edificios? ¿Quién se encarga de que esos edificios cumplan con todas las normativas e inspecciones que les son de aplicación, de sus beneficios y penalizaciones por no cumplir lo exigido? ¿Quién conoce mejor a sus administrados, sus posibilidades o dificultades para realizar las nueve inspecciones periódicas que tienen actualmente?  ¿Quién confecciona y pasa al cobro las numerosas derramas extras que han pagado o están pagando para cumplir todo lo legislado? ¿Quién se encarga de que esos edificios sean habitables? Si llevas administrando un edificio veinte, treinta o incluso cuarenta años seguro que sus propietarios se fían más de lo que les dices tú, que de cualquier otra propuesta u oferta venga de donde venga, estatal o privada.

Así y todo como dice alguno de los ponentes del IV Congreso: claro que "necesitamos campañas de información sobre los EECN a nivel estatal", para que luego, cuando nosotros les informemos a nuestros administrados, alguno de los nuevos propietario no diga: "eso son cosas del Administrador y ya nos van a pasar nuevas derramas extraordinarias".

En segundo lugar: Todos los agentes que intervienen en este proceso de EECN, así como en la rehabilitación, la eficiencia energética, la implantación de renovables, etc.

Hay que cambiar el chip y hacer "todo lo nuevo" pensando en el destinatario final: los usuarios, nuestros administrados, y no solo en la parte del "negocio" que vende.

Como decía uno de los ponentes: "Divulgar mucho, la gente debe conocer todo esto. Somos una minoría". Efectivamente, muchos o pocos, a todos los Congresos, Foros, Jornadas de formación o información casi siempre acuden los de una parte del negocio, los que venden (técnicos, empresarios, fabricantes, representantes de Organismos Públicos, etc.), pero nunca los más importantes de la parte del "negocio", los que compran (los propietarios de las Comunidades de Propietarios, propietarios independientes, y usuarios en general). E incluso si acuden, si la inscripción tiene un costo, se les cobra.

Es como si los Grandes Almacenes, en todas sus campañas publicitarias y jornadas de demostración de los productos que pretenden vender, solo reunieran para explicar las excelencias de esos productos a los fabricantes y proveedores de los productos, pero a los ciudadanos que los van a comprar posteriormente, les cobraran una entrada por informarles de lo que quieren que compren.

No se si ha sido en este IV Congreso o en algún otro Foro que uno de los ponentes ha dicho:"toda renovación de tecnologías e implantación de energías renovables tiene un coste... que alguien tiene que pagar". ¿Y quién ese alguien? Nuestros administrados.

Pero cuando hablamos de usuarios en relación con los EECN, creo que se deben clasificar en dos categorías:
  1. Usuarios que van a comprar una vivienda en un edificio de nueva construcción o procedente de una rehabilitación integral realizada en un edificio vacío, sin propietarios viviendo en él durante las obras: Estos ya deben conocer lo que compran, y por qué lo compran. Saben bastante sobre la tecnología que adquieren y el costo que les representa antes de comprometerse a adquirirlo.Seguro que incluso sin manual de la vivienda van a saber utilizar las tecnologías de las que esté dotada esa vivienda para su mejor rendimiento y conservación. 
  2. Usuarios que viven en una Comunidad de Propietarios a los que se quiere convencer para que apliquen en su edificio, construido antes de 1970, una rehabilitación que incorpore eficiencia energética, energías renovables, e incluso hacerlo lo más cercano a un EECN. 
En adelante me voy a referir a esta segunda categoría:

A estos usuarios, nuestros administrados, hay que informarles con un lenguaje claro, sin tecnicismos de todo lo referente a rehabilitación, eficiencias energéticas, EECN, etc. Partiendo de la base que, al contrario de los de la categoría 1ª, ellos no quieren, en principio, hacer nada que les supongan nuevas derramas extraordinarias y por tanto están recelosos y en contra de todo lo que suponga nuevos gastos y  molestias por las obras, sin saber el costo final, ni los ahorros reales y los plazos ciertos de amortización, pues hablarles solo del mayor confort no es suficiente comparado con el sacrificio o imposibilidad real de pagar los costes. Con manual de la vivienda o sin él, seguro que a una gran mayoría les va a resultar dificultoso manejar las tecnologías no pasivas de que esté dotada su vivienda.  

En este IV Congreso se han expuesto casos reales de edificios de nueva construcción colectiva o viviendas unifamiliares, pero ni en este ni en otros Foros recuerdo que se haya hablado del edificio de una Comunidad de Propietarios que se haya rehabilitado, con los propietarios viviendo durante las obras, para conseguir acercarlo lo más posible a un EECN.  Sus costes finales, así como los ahorros económicos resultantes reales se desconocen -en otros eventos se ha presentado la rehabilitación realizada en varios edificios, creo que de la Colonia Cerros de los Angeles, aunque no recuerdo haber oído tampoco datos de costes ni ahorros, y eso sí, se les presenta a los que acuden siempre pero no a los usuarios.

No va a resultar fácil involucrar a este segundo colectivo de usuarios, al menos con los métodos actuales de información. Habra que aplicar fórmulas nuevas e ingenio y pensar más en ellos a la hora de programar jornadas de información, pues el NO lo tenemos por adelantado. Y no es de recibo que se les quieran imponer por Decreto, Ley u Ordenanza unas normativas técnicas pensadas para edificios de nueva construcción, cuando los usuarios adquirieron los suyos con unas condiciones constructivas normales y legales para su época y si además, los plazos reales de recuperación de lo que se invierta se desconoce o se alargan en el tiempo.

Ni siquiera  creo que diera resultado destinar un 5% ó 10% del aforo del local, con una bonificación del 100%,gratis total, para los Presidentes de las Comunidades que deseen asistir, acreditados mediante un certificado del Administrador de su Comunidad. Incluso a los Administradores de Fincas colegiados que lo solicitasen se les podrían facilitar las entradas para sus Presidentes, hasta agotarse el cupo establecido.

A los Administradores de Fincas colegiados que se inscriben a los Congresos  se les aplica una bonificación del 20% por ser patrocinador el Colegio de Administradores de Fincas de Madrid , cuando a ellos les resulta casi imposible dejar sus despachos dos días e incluso un día para poder asistir. Además luego son los que van a llevar la mayor carga de trabajo para informar e intentar convencer a sus administrados y no digamos si se deciden a realizar algo, ¿por qué no un pago simbólico o gratis total?

De todas formas, para mi, ha merecido la pena dedicar dos días a participar en el IV Congreso de Edificios de Energía Casi Nula. Confío que en el V Congreso la participación de Administradores de Fincas colegiados, de Presidentes de Comunidades y usuarios sea mayor que en este.

domingo, 17 de diciembre de 2017

¿Qué es de ese amigo/a que tuve?

Estamos en unos días en que nos solemos reunir con familiares y amigos. Queremos que entre nosotros reine la paz, la armonía, la buena sintonía. En ocasiones nos reunimos con familiares y amigos que no vemos durante todo el año y nos llena de alegría e ilusión volver a verlos y charlas con ellos, aunque sólo sea por un día.

Todo ello me ha llevado a reflexionar sobre ¿qué fue de ese amigo/a al que me unía una relación muy cercana, intima, a veces casi más que familiar? No se nada de el/ella desde hace mucho tiempo, y lo más importante es que entre nosotros no existió nada que rompiera nuestra relación.

Nada nos separó ni nos alejó. Solo las circunstancias de la vida, trabajo, matrimonio, los hijos... Pero el resultado es que desde hace años no sabemos nada el uno del otro.

Y ahora me pregunto, ¿qué será de el/ella?, ¿le habrá ocurrido algo?, ¿incluso habrá fallecido y nada ni nadie me lo ha hecho saber?

Un reto para estos días, podría ser intentar localizarlo/a, ponernos en contacto con el/ella, aunque sea en la distancia. ¿Tendrá el mismo teléfono?

Estos días he oido dos frases que me han hecho meditar aún más sobre las fiestas que se avecinan y que deberíamos tener muy presente:

Pienses como pienses y tengas las ideas que tengas, recuerda que detrás o frente a ti... siempre hay una persona humana a la que hay que tener en cuenta.

Aunque luches, te afanes y esfuerces por ser un excelente profesional...recuerda que lo más importante es que te recuerden por tus acciones de buena persona.

Os deseo a todos unos días agradables y que el próximo año 2018 se cumplan todos vuestros sueños e ilusiones.

                                           !!Felices Navidades!!




domingo, 10 de diciembre de 2017

¿Podría ser publicidad engañosa?

Desde hace dos años, cuando se acerca la temporada de calefacción, aparecen en televisión unos anuncios muy sugerentes para los propietarios de viviendas constituidas en Comunidades de Propietarios.

Anuncios como: "Pague sólo la calefacción que Ud. consuma" o "¿porqué va a pagar a su vecino la calefacción que él consuma?'", vienen siendo habituales. Siendo su finalidad que se instalen los llamados repartidores de costo de calefacción en los radiadores de las viviendas para que, por diferencia entre la temperatura de la habitación y la del radiador, nos den una cifra que multiplicada por un coeficiente, nos proporciona el consumo de calorías de ese radiador

Y algunos nos preguntamos, ¿es eso cierto o podría tratarse de una publicidad engañosa?, motivada entre otras cosas por un interés comercial. - No olvidemos que en unos mis artículos valoraba la implantación de los repartidores de costo de calefacción y todo lo que conlleva, como las válvulas con cabezal termostáticos, bombas de caudal variable  y equilibrado de las instalaciones, en un montante no menor de doscientos cincuenta millones de euros.

¿Por qué digo esto?, sencillamente porque no es del todo cierta la publicidad que se emite. Y luego nos llaman algunos propietarios a los Administradores de Fincas, enfadados porque se les cobra por la calefacción unas cantidades adicionales a los consumos que, según la empresa lectora, corresponden a los radiadores de sus viviendas. 

En un edificio con calefacción centralizada, con una distribución  por columnas de montantes verticales, no es posible instalar un sólo contador que mida la energía que entra en cada una de las viviendas. Por lo tanto la solución para saber el consumo de calefacción de una vivienda de estas caracterísiricas es instalar unos calorímetros, también llamados repartidores de costo de calefacción. Los cuales no serían suficientes para reducir el consumo de calefacción, si no se dota a los radiadores de unas válvulas de corte/regulación con cabezal termostático. Pero la solución no termina ahí, porque si varios vecinos cierran varias válvulas de sus radiadores pueden aparecer unos fuertes ruidos en la instalación que obliga a instalar unas bombas de caudal variable y a realizar un equilibrado de la instalación general.

Y no se dice toda la verdad en los anuncios televisivos, porque los costos de la calefacción para estos edificios con calefacción centralizada, con una distribución  por columnas de montantes verticales, hay que dividirlos en dos conceptos:
  • Costos fijos, que varían entre el 30% y el 50% del total de costo de calefacción -que se seguirán pagando igual que antes de poner los repartidores, por coeficiente de propiedad o por la suma  de elementos de los radiadores que tiene cada vivienda-
  • Costos variables, varían entre el 70% y el 50% del total de costo de calefacción -dependiendo del tanto por ciento anterior. 
La mayoría de los técnicos y nosotros los Administradores de  Fincas, consideramos que se deben considerar como costes fijos los siguientes:  el mantenimiento de la instalación, si existe el teléfono para la instalación, las averías y reparaciones, las nuevas instalaciones, y todos aquellos gastos que puedan asimilarse a los mencionados, además del 30% al 50%, o el porcentaje que se fije por la Comunidad, del total del combustible que se consuma en cada ejercicio anual.

Como costes variables podemos considerar: del 70% al 50%, o el porcentaje que se fije por la Comunidad, del total del combustible que se consuma en cada ejercicio anual. Este gasto será pagado según los consumos que cada propietario realice en su vivienda, usando el servicio de calefacción, y que se determinará en función de las lecturas que marquen los repartidores de costes instalados en los radiadores de cada una de las viviendas. Este gasto se liquidará al final de cada ejercicio a cada propietario, según su consumo real determinado por los repartidores de costes, resultado de las lecturas efectuadas, o mediante recibos emitidos periódicamente por la empresa que realiza las lecturas.

En esos anuncios publicitarios no se dice toda la verdad, porque cada propietario, del costo total de la calefacción, sólo va a pagar si se instalan los calorímetros o repartidores de gastos, como ya se ha dicho, entre el 70% y el 50% del total del costo de la calefacción del edificio.

Además tampoco se suele decir que a los costos de la instalación de los calorímetros o repartidores de costo, hay que añadir los derivados de las válvulas con cabezal termostáticos, las bombas de caudal variable (caras), el equilibrado de la instalación y lo que cobran las empresas de lecturas por lecturas, conservación y emisión de recibos, en su caso.

Pero, como se suele decir, la pregunta del millón es: ¿quién financia estas campañas publicitarias? 

Se podría decir que sólo hay tres posibles financiadores:
  • Los propietarios de las viviendas.
  • La Dirección General de Industria, Energía y Minas.
  • Otros.
Los propietarios: No parece que sean ellos y que se anuncien y paguen por algo que, de hacerlo, les va suponer otras derramas adicionales. Tampoco existe actualmente quién les pueda representar a todos. Podrían ser sus representantes los Administradores de Fincas colegiados y en representación de todos ellos el Colegio de Administradores de Fincas de Madrid , Pero me consta que el Colegio no ha patrocinado estas campañas. ¿Podrían ser los usuarios los patrocinadores de las campañas de publicidad?

La Dirección General de Industria, Energía y Minas: Tampoco parece que sean ellos, cuando en una jornada celebrada el pasado 24 de octubre para informar que estaban preparando un decreto para que sea obligatoria la instalación de los repartidores de costes en la Comunidad de Madrid, uno de sus representantes nos informó que van a realizar unas campañas publicitarias para que los ciudadanos estén informados -supongo que será porque el Gobierno aún no ha aprobado el artículo 14 de la Directiva Europea que lo hace obligatoria, aunque si al final el Gobierno aprueba  su obligatoriedad y lo hace con unos condicionantes distintos a los que se aprueben en ese decreto, los Administradores de Fincas colegiados nos volveremos a quedar, como ya ha ocurrido otras veces... "con donde las espaldas pierden su honesto nombre" al aire-. ¿Podría ser la Dirección General de Industría, Energía y Minas de la comunidad de Madrid la patrocinadora de las campañas de publicidad?

Sólo nos quedan, otros: Estarían incluidos, presuntamente, los fabricantes de estos mecanismos, los instaladores y las empresas que realizan las lecturas y mantenimiento a partir de su instalación. ¿Presuntamente pueden ser ellos o sus asociaciones los que financian las campañas publicitarias? ... que el lector juzgue quién puede estar financiando las campañas publicitarias.


domingo, 26 de noviembre de 2017

¿LA ACCESIBILIDAD UNIVERSAL SE TOPA CON LOS VECINOS?

En  mi anterior artículo denunciaba cómo perjudica a nuestros administrados la frase, "descontando las posibles ayudas públicas que pudieran corresponderle",  incluida en la Ley 8/2013, de 26 de junio, para calcular si el costo razonable de las obras era proporcional o desproporcional, respecto a 12 mensualidades de cuotas ordinarias de una Comunidad de Propietarios. Lo cual obliga o no, a tener que realizar las obras que se indican en el informe de accesibilidad que redacta el técnico. (Para verlo pulsar aquí ).

Ha sido la petición de algunos compañeros lo que motiva la redacción de este nuevo artículo con el que se pretende intentar eliminar algunas de las dudas que están surgiendo con motivo de  su aplicación y obligatoriedad. Pero, sobre todo, lo que más me ha animado a su redacción, es un artículo publicado en el periódico El Pais, de fecha 12.11.17, de su redactora de la sección inmobiliaria, Dª. Sandra López Letón, titulado "LA ACCESIBILIDAD UNIVERSAL SE TOPA CON LOS VECINOS".

En el artículo se dice que: "el real decreto que obliga a eliminar los obstáculos antes del 4 de diciembre depende de otras normas que restringen su aplicación".

"La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece que han de ser solicitadas por el propietario de la vivienda en la que vivan, trabajen o presten servicios voluntarios personas con discapacidad o que sean mayores de 70 años. Si alguno de estos dos colectivos no lo solicita, las comunidades de propietarios no están obligadas a realizarlas, un punto que dificulta la accesibilidad universal".

"Por eso el Comité Español de Representantes de Personas con Discapacidad (CERMI), considera que es necesario cambiar esta ley que regula la vida de los vecinos."

Manifestaciones con las que no estoy de acuerdo, por los siguientes motivos:

Comenzando por el título del artículo. No existen COMUNIDADES DE VECINOS. Una Comunidad de Vecinos podría tratarse de las personas que viven en un edificio siendo propietarios e inquilinos. Pero los inquilinos, los que viven de alquiler sin ser propietarios de sus viviendas, no pueden asistir a las Juntas de Propietarios, salvo que el propietario de su vivienda le autorice por escrito para representarle. Tampoco pueden ser Presidentes de la Comunidad de Propietarios en la que viven, ni siquiera con autorización de su arrendador.  Así lo establece el artículo 13.2 de la LPH. "El Presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. 

Veamos con lo que no se está de acuerdo de lo manifestado en el artículo:

El Real Decreto Legislativo 1/2013, de 29 de noviembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley general de derechos de las personas con discapacidad y de su inclusión social, establece el 4 de diciembre de 2017 como plazo máximo exigible de las condiciones básicas de accesibilidad y no discriminación de todos los edificios existentes que sean susceptibles de ajustes razonables.

Este Real Decreto Legislativo, en su Art. 2.m), define lo que son Ajustes razonables: "son las modificaciones y adaptaciones necesarias y adecuadas del ambiente físico, social y actitudinal a las necesidades específicas de las personas con discapacidad que no impongan una carga desproporcionada o indebida, cuando se requieran en un caso particular de manera eficaz y práctica, para facilitar la accesibilidad y la participación y para garantizar a las personas con discapacidad el goce o ejercicio, en igualdad de condiciones con las demás, de todos los derechos".

Y en su Artículo 66, en el apartado 2.dice: "A efectos de determinar si un ajuste es razonable, de acuerdo con lo establecido en el artículo 2.m), se tendrán en cuenta los costes de la medida, los efectos discriminatorios que suponga para las personas con discapacidad su no adopción, la estructura y características de la persona, entidad u organización que ha de ponerla en práctica y la posibilidad que tenga de obtener financiación oficial o cualquier otra ayuda" -Definición con la que es muy difícil para un técnico poder determinar si el ajuste es razonable o no.-

Sin embargo el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, (que deroga y modifica algunos artículos de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbana), en su artículo 2 apartado 5, define de una forma más cuantificable lo que considera ajuste razonable: "Ajustes razonables: las medidas de adecuación de un edificio para facilitar la accesibilidad universal de forma eficaz, segura y práctica, y sin que supongan una carga desproporcionada. Para determinar si una carga es o no proporcionada se tendrán en cuenta los costes de la medida, los efectos discriminatorios que su no adopción podría representar, la estructura y características de la persona o entidad que haya de ponerla en práctica y la posibilidad que tengan aquéllas de obtener financiación oficial o cualquier otra ayuda. Se entenderá que la carga es desproporcionada, en los edificios constituidos en régimen de propiedad horizontal, cuando el coste de las obras repercutido anualmente, y descontando las ayudas públicas a las que se pueda tener derecho, exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes."

Por lo tanto, cuando en el informe de accesibilidad de un edificio que se rija por la Ley de Propiedad Horizontal, el técnico que lo firma manifieste que es un ajuste razonable, y la carga es proporcionada, porque el costo de las medidas a ejecutar, descontadas las posibles ayudas públicas a las que se pueda tener derecho, sea inferior a doce mensualidades ordinarias de gastos comunes (o lo que es lo mismo, inferior al presupuesto anual de gastos aprobado por la Comunidad de Propietarios), la Comunidad de Propietarios se verá obligada a realizar las obras, sin que ningún propietario tenga que solicitarlo.

Sin embargo, cuando el ajuste no es razonable, al ser la carga desproporcionada, ya que el costo de las medidas a ejecutar, descontadas las posibles ayudas públicas a las que se pueda tener derecho, sea superior a doce mensualidades ordinarias de gastos comunes (o lo que es lo mismo, superior al presupuesto anual de gastos aprobado por la Comunidad de Propietarios), la Comunidad de Propietarios no se verá obligada a realizar las obras.

En este caso, sería de aplicación, si algún propietario lo solicita, la Ley de Propiedad Horizontal, cuyo artículo 10 ha quedado redactado de la siguiente manera, también debido al mencionado R.D.Legislativo 7/2015:

"1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:

b) Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.

Se desconoce cuales pueden ser  esas otras normas que restringen la aplicación del R.D. Legislativo 1/2013, puesto que el R.D.Legislativo 7/2015 lo que hace es todo lo contrario, facilita con su carácter obligatorio para las Comunidades de Propietarios, cuando los ajustes son razonables, a que no se tengan que aplicar la Ley de Propiedad Horizontal, para eliminar las barreras que dificultan la accesibilidad universal.

No hay duda que la Ley de Propiedad Horizontal necesita una reforma de algunos de sus artículos para adaptarla a los tiempos modernos - si lo sabremos los Administradores de Fincas colegiados que a diario tenemos que convivir y utilizarla-. Y es por ello que, tanto el Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas de España (CGCAFE) como el Colegio de Administradores de Fincas de Madrid (CAFMadrid) lo están estudiando actualmente. Pero no es la accesibilidad universal uno de sus puntos que lo motiven.

Tampoco la Ley de Propiedad Horizontal regula la vida de los vecinos, como  dice, según el artículo publicado, el Comité Español de Representantes de Personas Discapacitadas (CERMI), lo que regula es la vida de las Comunidades de Propietarios.

El motivo de las barreras que están dificultando su aplicación por parte de las Comunidades de Propietarios, es la dificultad económica para eliminarlas por Decreto. No así cuando lo solicita un propietario de la Comunidad que lo necesite. En la mayoría de los casos se suele ejecutar. Quizás primando más la parte económica y en algunos casos sin cumplir las normativas existentes. Puede que ahora, al tener un informe de accesibilidad con las medidas a adoptar, las soluciones que se adopten puedan ser más acordes con las  normativas a cumplir, aunque puedan resultar algo más caras, pero más eficientes.

Veremos que ocurre a partir del próximo 4 de diciembre, si se aplican penalizaciones por su no cumplimiento, o se da un plazo prudencial para ir adecuando y eliminando las barreras, cuando los ajustes razonables sean proporcionales. Empezando por los edificios de propiedad Estatal, Autonómica y Local.

No olvidemos que muchas Comunidades de Propietarios actualmente están pagando derramas extraordinarias para cumplir algunas de esas nueve inspecciones reglamentarias que actualmente tienen que cumplir sus edificios (para verlo pulsar aquí)


domingo, 12 de noviembre de 2017

Nuestros administrados perjudicados en el informe accesibilidad

El Real Decreto 233/2013, de 5 de abril, regula el Plan Estatal de fomento del alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria, y la regeneración y renovación urbana, 2013-2016. En él se menciona el Informe de Evaluación del edificio (IEE), lo describe en su artículo 33, y en su Anexo II  incluye el modelo que debe tener el documento.

Posteriormente el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana, su Título III lo dedica al IEE. Además de explicar casi todo lo referente al informe (qué es, contenido, obligaciones, quienes están capacitados y habilitados para redactarlos),  expone el calendario para su realización.

Finalmente por Decreto 103/2016,  de 24 de octubre, del Consejo de Gobierno de la Comunidad de Madrid, se regula el IEE de los edificios existentes en la Comunidad de Madrid y se crea un Registro Integrado Único de Informes de Evaluación de los Edificios de la Comunidad de Madrid. 

De ellos se deduce que todos los edificios existentes en la Comunidad de Madrid de uso residencial, a partir del 28 de junio de 2018, que tengan más de cincuenta años de antigüedad o vayan a solicitar algún tipo de subvención, tendrán que contar con el Informe de Evaluación de Edificios (IEE).

En el Informe de Evaluación del Edificio (IEE) se deben reflejar tres áreas diferentes:
  1. El estado de conservación del edificio (ITE).
  2. El estado de las condiciones básicas de accesibilidad universal y no discriminación de las personas con discapacidad para el acceso y utilización del edificio, de acuerdo con la normativa vigente, estableciendo si el edificio es susceptible o no de realizar ajustes razonables para satisfacerla.
  3. La certificación de la eficiencia energética del edificio, con el contenido y mediante el procedimiento establecido para la misma por la normativa vigente.
Veamos algunas consideraciones sobre estas tres áreas que se deben incluir en el IEE:
  1. El estado de conservación del edificio (ITE), se viene aplicando desde el año 2000 en Madrid con las inspecciones técnicas que se realizan cada diez años a cada edificio.
  2. Las condiciones de accesibilidad se basan en el Real Decreto Legislativo 1/2013, de 29 de noviembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley General de derechos de las personas con discapacidad y de su inclusión social, que establece el 4 de diciembre de 2017 como plazo máximo exigible de las condiciones básicas de accesibilidad y no discriminación de todos los edificios existentes que sean susceptibles de ajustes razonables. 
  3. El Certificado de Eficiencia Energética deberá estar realizado en base al Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios
¿Y cómo repercute todo esto en nuestros administrados? Veamos la experiencia sobre lo ya establecido y vivido, y lo nuevo a realizar:
  • La ITE se viene realizando con normalidad, con muchas deficiencias a corregir -y derramas extraordinarias a pagar- en las primeras inspecciones y bastantes menos en las siguientes, realizadas cada diez años.
  • El informe de accesibilidad es nuevo y  el R.D. Legislativo 1/2013 establece el 4 de diciembre de 2017 como plazo máximo exigible para que todos los edificios tengan resuelta la accesibilidad.
  • Para el IEE, como en principio no es exigible hasta el 28 de junio de 2018, las Comunidades de Propietarios, en general, no están tomando acuerdos al respecto y quedan a la espera del año próximo, por si pudiera surgir algún cambio o novedad. -De hecho el Ayuntamiento de Madrid, con buen criterio según nuestra opinión, al parecer va a hacer coincidir la fecha de su ejecución con los de la ITE, por lo que los primeros se exigiran en 2020-, salvo solicitud de ayudas públicas.
Dado que es inminente la realización del informe de accesibilidad, estamos solicitando su ejecución a diversos técnicos Arquitectos. Y ahí es donde vienen los problemas y lo que perjudica en gran medida a nuestros administrados.

El Real Decreto Legislativo 1/2013 establece que serán exigibles las condiciones básicas de accesibilidad y no discriminación de todos los edificios existentes que sean susceptibles de ajustes razonables. 

Esa es la primera pregunta que nos realizan nuestros administrados, porque de su respuesta depende que se tengan que realizar las obras necesarias o no - y las correspondientes derramas extraordinarias para pagarlas-. ¿Qué son los ajustes razonables?

La respuesta la tenemos en un Real Decreto y una Ley:
  • El R.D. 1/2013 define lo que considera ajustes razonables: "Son las modificaciones y adaptaciones necesarias y adecuadas del ambiente físico, social y actitudinal a las necesidades específicas de las personas con discapacidad que no impongan una carga desproporcionada o indebida, cuando se requieran en un caso particular de manera eficaz y práctica, para facilitar la accesibilidad y la participación a las personas con discapacidad el goce o ejercicio, en igualdad de condiciones con las demás, de todos los derechos” -Sí, la verdad es que parece un trabalenguas-.
  • Por otra parte, la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbana, en su artículo 2 apartado 4, define lo que considera ajuste razonable: “Las medidas de adecuación de un edificio para facilitar la accesibilidad universal de forma eficaz, segura y práctica y sin que suponga una carga desproporcionada…… Se entenderá que la carga es desproporcionada, en los edificios construidos en régimen de propiedad horizontal, cuando el coste de las obras repercutido anualmente, y descontando las ayudas públicas a las que se pueda tener derecho, exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes”

Con esta frase: "y descontando las ayudas públicas a las que se pueda tener derecho", el legislador perjudica tremendamente a nuestros administrados.

De los informes que estamos recibiendo, en algunos casos se crea un problema irresoluble al ser ejecutados correctamente con arreglo a la normativa. Por otra parte hay bastantes estudios realizados por técnicos que desconocen lo que solicita la reglamentación y que no definen nada en concreto.

Porque si la carga es desproporcionada, no son exigibles las obras, pero si la carga es proporcionada hay que realizarlas - y empezar a pagar derramas extraordinarias-.

¿Y cómo se calcula si es proporcionada o desproporcionada? Veámoslo con un ejemplo:

Hay tres incógnitas: El presupuesto anual de gastos de la comunidad, el costo de las obras a realizar y las posibles ayudas públicas a las que se pueda tener derecho. 

Lo único fijo y seguro es el presupuesto anual aprobado por la Comunidad de Propietarios (doce mensualidades ordinarias de gastos comunes), por ejemplo digamos que 79.456,55 €. que le tendremos que facilitar al técnico que realiza el informe.

El Técnico debe detallar las obras para suprimir las barreras existentes y presupuestar, según su leal saber y entender, así como  su experiencia, el costo de las obras que se tengan que realizar -antes de solicitar los correspondientes presupuestos que nos darán el costo real de las obras-. Supongamos que sean 82.300 €. En este momento tendríamos: presupuesto anual, 79.456,55 €, como el costo de las obras es mayor, 82.300 €, el resultado sería una carga desproporcionada.  Por lo tanto no es exigible a la Comunidad de Propietarios, y quedará a su criterio realizar parte de las obras o todas y en un plazo que ella estime conveniente.

Pero al legislador se le ocurre incluir la célebre frase: y descontando las ayudas públicas a las que se pueda tener derecho, y entonces el ejemplo varía totalmente.

En este supuesto tendríamos: presupuesto anual, 79.456,55 €, como el costo de las obras es mayor, 82.300 €, pero hay que descontarle las posibles ayudas a las que se pueda tener derecho, el Técnico las valora supuestamente en 30.000 €, con lo que el resultado sería : 79.456,55 - 82.300,00 + 30.000 = 27.156,55 € con lo que el resultado que el Técnico da es que la carga es proporcionada y es exigible su realización -y empezar a pagar derramas-.

El ejemplo no es un supuesto imaginario, es un caso real de un edificio de la calle de Ríos Rosas de Madrid.

Y nos preguntamos: ¿quién es el legislador que incluye esta frase y este condicionante que altera la realidad?, ¿cuales son los técnicos que le asesoran?¿Antes de legislar no sería conveniente asesorarse correctamente por los que conocen realmente el tema, no solo de los edificios construidos en régimen de Propiedad Horizontal, si no también todo lo relacionado con las Comunidades de Propietarios?

Nos gustaría que esos legisladores, o ese legislador, pudiera responder a nuestros administrados sobre las siguientes preguntas que nos van o pueden realizar:
  • A los edificios que no se rigen por la Ley de Propiedad Horizontal, destinados al alquiler de viviendas y con una sola propiedad ¿qué criterio piensan que habrá que aplicar? -Los edificios en régimen de alquiler cada vez son más numerosos-.
  • Es subjetivo que el técnico tenga que evaluar lo que cuestan las obras e instalaciones a realizar, antes de solicitar presupuestos que avalen esos cálculos, con lo que el resultado final puede variar fácilmente dependiendo de la experiencia y preparación del técnico.
  • Pero, además, decir "descontando las posibles ayudas públicas a las que se pueda tener derecho". Eso no es subjetivo, es tener una bola de cristal para adivinar el futuro.
  • ¿El legislador sabe que?: no hay dinero para conceder todas las subvenciones que se soliciten, y que esas ayudas públicas muchas veces no se conceden, a pesar de presentar la documentación requerida en tiempo y forma. Unas veces por finalizar las partidas presupuestadas para ello, y otras veces ni se sabe la causa. Ejemplos tenemos con el cambio de las calderas de carbón a gas, o la instalación de ascensores. 
  • Si el técnico dice que se van a recibir 30.000 € de ayudas públicas, como en el segundo caso del ejemplo anterior y  afirma en su certificado que el gasto es proporcionado y luego no se concede la ayuda o esta es muy inferior a lo estimado, ¿qué pasa con nuestros administrados?, ¿se les ha engañado, aunque sea de buena fé?, ¿de quién será la culpa, del técnico o del legislador? 
Todos estamos de acuerdo en que la accesibilidad es una cuenta pendiente que hay que ir resolviendo, y que para ello hay que informar y concienciar a la sociedad para que se acometan las obras necesarias en los edificios construidos, en plan preventivo y no sólo cuando algún comunero lo necesita por edad, enfermedad o accidente. Pero con unas reglas de juego distintas, si queremos que
se presten a realizarlas.

La experiencia nos dice que nuestros administrados parecen estar jugando un partido en las que el arbitro, antes de jugarlo, ya ha emitido su resultado: "a pagar derramas extraordinarias".

En ese partido para obtener el resultado, como he insinuado antes, hay tres variables: el presupuesto anual de gastos de la Comunidad de Propietarios, más las posibles ayudas públicas a las que se pueda tener derecho, menos el costo de las obras. Si el resultado es positivo la carga es proporcionada, si es negativo es desproporcionada.

Pero ocurre que lo único real, verdadero y que se puede confirmar mediante el libro de actas, es el presupuesto anual de la Comunidad de Propietarios que se aprueba en una junta de la Comunidad. El costo de las obras que dictamina el técnico esta sujeto a sus conocimientos y experiencia, pero no es real hasta tanto no se soliciten presupuestos a las diferentes empresas que pudieran intervenir. Las posibles ayudas públicas a las que se pueda tener derecho, nadie puede certificar su importe, o si se concederán o no. Por ello nuestros administrados se ven perjudicados en el informe de accesibilidad.  

Por lo tanto, anulemos la tercera incógnita que no se puede predecir por nadie. Y que es, lo que están haciendo algunos técnicos, salvando su responsabilidad al poner cero ayudas en sus informes.

Los técnicos tendrán que volver a evaluar muchos de sus informes ya realizados y modificar, si es necesario, sus anteriores resultados.

¿Alguien se puede extrañar que nuestros administrados no quieran saber nada de los Reales Decretos, Leyes y Normativas que con relativa frecuencia les imponen los legisladores? Informes y normativas que, a veces, incluyen algunos conceptos absurdos, con plazos tan cortos para su cumplimiento que son irrealizables, o subvenciones que dicen les van a conceder y luego, a pesar de presentar toda la documentación en tiempo y forma, reciben una carta en la que se la deniegan por agotamiento de los fondos previstos o simplemente no se les dice nada. Subvenciones que en el caso del Ayuntamiento de Madrid, con el Plan-MAD-RE, se les niega a siete "Areas Preferentes de Impulso a la Regeneración Urbana", situadas en los distritos municipales  de Arganzuela, Centro, Chamartín, Chamberí, Moratalaz, Retiro y Salamanca.

No olvidemos que nuestros administrados tienen actualmente nueve inspecciones en sus edificios, sin incluir otra que la Dirección General de Industria Energía y Minas de la Comunidad de Madrid está preparando para que sea obligatoria, a pesar que el Gobierno aún no la ha aprobado y publicado. ¿Por qué será?

¿Por cierto, cuál va a ser el criterio para los informes que se realicen en los edificios de propiedad  pública, tanto de Ayuntamientos, Organismos Autónomos como Estatales, y a los que supongo que también habrá de aplicarse la normativa? ¿Serán equiparables a la que se aplique a los edificios de uno o varios propietarios para alquiler, y que no están sujetos a la Ley de Propiedad Horizontal?, porque administramos varios de estos edificios de propiedad vertical.

domingo, 29 de octubre de 2017

Gas Natural ofrece honorarios/comisiones a los administradores de Fincas

Algunos Administradores de Fincas colegiados hemos recibido un email -supongo que los que asistimos al Foro de Actualidad del Colegio de Administradores de Madrid, celebrado los pasados 28 y 29 de septiembre-.

 Dicho correo, reenviado en nombre de D. Franciso José Serrano Rodriguez, por D. Luis Puerta Lastra, del departamento de Soporte a Procesos de Inspección de Gas Natural Madrid, según consta en la documentación recibida, es para "ofrecernos la posibilidad de colaboración con GAS NATURAL MADRID, distribuidora de gas del grupo GAS NATURAL FENOSA en la Comunidad de Madrid, para instalar el gas natural en las fincas que no lo dispongan entre la cartera de nuestros clientes.

El acuerdo se basaría en dos aspectos fundamentales:
1º Permitir la asistencia de uno de sus gestores comerciales (personal de GAS NATURAL MADRID) a una reunión de comunidad de vecinos con el fin de explicar las ventajas de instalar el gas natural. Por estas gestiones se nos retribuirá como administradores de fincas de la siguiente forma:
            Retribución AAFF:
  • 200€ por reunión efectiva (acuerdo de reunión de vecinos para la construcción instalación receptora común o para transformación de sala de caldera a gas natural).
  • 100€ por vivienda puesta en gas o usuario conectado a la sala de calderas.
Previamente tendríamos que firmar el acuerdo que permitiera la plasmación de dichas retribuciones".

Hasta aquí la información del correo recibido, pero... ¿que ha provocado en mi y en algunos compañeros con los que lo he comentado, su lectura?

Me he sentido confundido, enfadado, humillado y mi primera reacción fue la de llamar al teléfono que indican para aclarar las dudas que pudiéramos tener y poner verde al tal Sr.Luis Puerta Lastra. He querido no contestar en caliente y dejar pasar unos días antes de responder a su ofrecimiento.

Hay un refrán español que dice: "la avaricia rompe el saco".  Y aunque en los ejercicios económicos de GAS NATURAL FENOSA correspondientes a los años 2012 a 2016, el resultado de sus beneficios netos atribuibles no hayan seguido la línea ascendente de beneficios que mantenían anteriormente (Fuente Gas Natural) no creo que por ello el resultado sea con pérdidas ni mucho menos, pero ... todos queremos más y más.

Quizás debido a ello, o por otras causas que desconozco, ha decidido aumentar su cuota de trabajo en la eficiencia energética, aunque sea a costa de "campañas incentivadoras" para todos aquellos que de alguna forma puedan proporcionarles clientes y un aumento de sus ingresos.

El pasado dieciocho de junio publicaba un artículo en el blog (para verlo pulsar aquí) en el que informaba que en el mes de mayo había asistido a dos jornadas convocadas en la sede central de GAS NATURAL FENOSA con dos colectivos importantes. Una con la Asociación Nacional de Empresas de Rehabilitación y Reforma (ANERR) y la otra con el Colegio de Administradores de Fincas de Madrid (CAFM).  

En la reunión con las Empresas asociadas de ANERR se les informaba, entre otras cosas, que por cada Comunidad de Propietarios que tengan cuartos de caldera centralizados y con las que llegaran a un acuerdo para realizar obras de rehabilitación en la envolvente y/o su cubierta , se les haría una oferta integral de aislamientos  y una propuesta para sus salas de calderas.

Por ello existiría una retribución económica para las empresas (retribución uno) que llegaran a un acuerdo con las Comunidades para ejecutar esas obras. Igualmente existiría una prima para los clientes individuales (retribución dos), con el acceso a incentivos que le reportarían unos beneficios que se daban al instalador (retribución tres).

Al parecer la campaña concedía tres posibles retribuciones económicas por cada obra realizada. ¿Al final quién pagaría todas esas retribuciones?. Seguro que nuestros administrados.

En la reunión con los miembros de CAFM se nos hablaba de las facilidades para el Administrador de Fincas, ninguna de retribución económica y sí todas para facilitar una supuesta mejor gestión con su Empresa

Decía que me he sentido confundido, pues a esos honorarios que nos ofrecen, algunos comuneros  les llaman comisiones y ahora Gas Natural Fenosa, por medio de sus representantes, pretende darle un carácter oficial.

En cuarenta años de ejercicio de la profesión, me han ofrecido o sugerido el cobro de comisiones, pero ninguna gran Empresa se había atrevido a hacerlo de forma oficial hasta ahora.  Quizás porque casi siempre han tenido el monopolio de un servicio que había que contratar con ellos, si o si. Pero posiblemente al querer aumentar el abanico de servicios los resultados no son los mismos y las ideas de los que acuerdan los planes de ejecución tampoco.

Me he sentido enfadado, al ver lo poco que valoran a nuestra profesión y a sus profesionales, cuando piensan que nos podemos vender por 200€ ó 100€. Pero es que además piensan que los únicos listos son ellos, que nosotros somos tontos. ¿Por 200€ vamos a vender la confianza de nuestros administrados que confían en la mayoría de nosotros como para que les administremos su vivienda, en algunos casos el mayor patrimonio que tienen, durante 20, 30 ó 40 años?

Si aceptamos "firmar ese acuerdo que permitiera la plasmación de dichas retribuciones", ¿cómo vamos a tener luego la libertad de exigir a GAS NATURAL MADRID que corrija las posibles anomalías o defectos que surjan en las obras que realizan para nuestras Comunidades de Propietarios, por las Empresas que ellos subcontratan para efectuar esas obras, y de cuyos defectos podría darles unos cuantos ejemplos personales?

Me he sentido humillado, minusvalorado, al comparar su "oferta a la baja" con los beneficios económicos que ofrecían a las empresas asociadas con la Asociación Nacional de Empresas de Rehabilitación y Reforma (ANERR) en la mencionada jornada del 18 de mayo pasado, celebrada en su cede central.

Muchas gracias por su oferta, pero la inmensa mayoría de los Administradores de Fincas colegiados nos valoramos económicamente por mucho más que lo que nos ofrecen y pensamos que no tendrían dinero para contratarnos. Valoramos mucho más la confianza depositada por nuestros administrados en nosotros.

Seguiremos informando y asesorando a nuestros administrados según nuestro leal, saber, entender y nuestra experiencia profesional para que contraten con la empresa que les ofrezca mejores condiciones, tanto económicas como profesionales, así como que contraten el suministro con aquella Comercializadora que les ofrezca mejores condiciones. Pero no pensando en los honorarios/comisiones tan interesantes que puedan ofrecernos.

Pos data: Por cierto. que enviar un email a un colegiado en el que se incluyen los correos de otros 117 colegiados o técnicos asistentes al Foro de CAFMadrid, no es de recibo y probablemente se estará vulnerando la ley de protección de datos, puesto que ni yo, ni creo que ninguno de los 117, les hemos autorizado a mandar masivamente la dirección de  nuestros correos particulares.   

Y por supuesto que ahora tengo el correo particular de muchos compañeros y de otras personas que no son Administradores de Fincas -algunos ya los tenía-, en total ciento diecisiete, y si fuera tan irresponsable como para subastarlos o ponerlos a la venta entre empresas relacionadas con las Comunidades de Propietarios, seguro que lo que me ofrecerían por ellos sería de muchísimo más valor que lo que me ofrece GAS NATURAL MADRID, por ser su comercial. 

domingo, 15 de octubre de 2017

¿Estás seguro en tu casa?

Cuando pregunto que si estás seguro en tu casa, no me refiero a si tienes una puerta de entrada que sea reforzada o blindada, si tienes una alarma o cualquier otro medio de seguridad, incluso si tienes una póliza de seguro particular que te  cubra los posibles accidentes o daños por incendio. 

Lo que pregunto es si sabes las acciones que debes adoptar ante un posible incendio que se produjera en tu edificio o vivienda y que, según la decisión que adoptes en esos momentos, pudiera poner en peligro, o no, tu vida y/o la de tus seres más queridos, incluso también tus propiedades.  

¿Por qué pregunto esto? Es como consecuencia del nuevo Real Decreto 513/2017, publicado en el BOE nº 139 del 12 de junio de 2017, por el que se prueba el Reglamento de Instalaciones de Protección Contra Incendios, que entrará en vigor el 12 de Diciembre próximo.

Decreto que no afecta, en principio de forma muy importante a nuestros administrados, salvo en lo referente determinadas zonas o locales que tengan una superficie mayor a la que especifica el R.D.513/2017.

Como consecuencia de ello he asistido a una jornada informativa sobre el mismo, organizada por  la Fundación de la Energía de la Comunidad de Madrid y en la que algunos ponentes han detallado algunas de las normas de conducta que debemos adoptar y difundir entre nuestros administrados, por si llega el caso de vernos afectados por un incendio.

Vamos a ver en primer lugar lo más destacado del Real Decreto 513/2017 y finalmente lo expuesto en la jornada informativa.

El nuevo Real Decreto derogará, a su entrada en vigor, el actual Real Decreto 1942/1993 de 5 de noviembre, así como la Orden del Ministerio de Industria y Energía de 16 de abril de 1996, igualmente quedan derogadas cuantas disposiciones de igual o inferior rango que contradigan lo dispuesto en este  Real Decreto.

Los capítulos II, III y IV del R.D. se refieren a los productos de protección contra incendios, las empresas instaladoras y mantenedoras de instalaciones de PCI y la instalación, puesta en servicio y mantenimiento de instalaciones PCI.

El capítulo V está dedicado a las inspecciones periódicas de instalaciones de PCI, y es el que más puede afectar a nuestros administrados y a los edificios construidos, puesto que se introducen inspecciones periódicas en determinados casos.

1. En aquellos casos en los que la inspección de las instalaciones de protección activa contra incendios no esté regulada por reglamentación específica, los titulares de las mismas deberán solicitar, al menos, cada diez años, a un organismo de control acreditado... la inspección de sus instalaciones de protección contra incendios, evaluando el cumplimiento de la legislación vigente.

2. Se exceptúan de lo dispuesto en el apartado anterior los edificios destinados a:

     a) Uso residencial vivienda.
     b) Uso administrativo con superficie construida menor de 2000 m2.
     c) Uso docente con superficie construida menor de 2000 m2.
     d) Uso comercial con superficie construida menor de 500 m2.
     e) Uso pública concurrencia con superficie construida menor de 500 m2.
     f) Uso aparcamiento con superficie construida menor de 500 m2.

A condición de que no confluyan en ninguno de estos casos zonas o locales de riesgo especial alto, con...

3. De dichas inspecciones se levantará un acta, firmada por el técnico titulado competente del organismo de control que ha procedido a la inspección y por el titular de la instalación, quienes conservarán una copia que estará a disposición de los servicios competentes en materia de Industria de la Comunidad Autónoma."

¿Cómo influye esto en nuestros administrados y en nuestro colectivo para que informemos correctamente?
  • Al uso residencial viviendas (a), no le es de aplicación.
  • A los restantes uso (b,c,d,e,y f) mayores de las superficies indicadas de 2000 m2 y 500 m2, le es de aplicación en los siguientes términos:
  1. Primera inspección de las instalaciones existentes el 12/12/2.017:
    • Las instalaciones de protección contra incendios existentes deberán someterse a la primera inspección a los diez años de su puesta en servicio.
    • Las instalaciones de protección contra incendios existentes con diez o más años desde su puesta en servicio,deberán someterse a la primera inspección en los siguientes plazos máximos:
      • Instalaciones con una antigüedad mayor o igual a 20 años: en el plazo de un año. 
      • Instalaciones con una antigüedad mayor o igual a 15 y menor a 20 años: en el plazo de dos años.
      • Instalaciones con una antigüedad mayor o igual a 10 años y menor a 15 años: en el plazo de tres años.
A tener en cuenta: -!Es importante!-.

ANEXO I: Característica e instalación de los equipos y sistemas de protección contra incendios.

4. Extintores de incendio en función de la carga:
  • Extintor portátil: Diseñados para que puedan ser llevados y utilizados a mano... una masa igual o inferior a 20 kg.
  • Extintor móvil: Diseñados para que puedan ser transportados y accionado a mano, está montado sobre ruedas y tiene una masa total de más de 20 kg.
  • El emplazamiento de los extintores... estarán situados...preferentemente sobre soportes fijados a paramentos verticales, de modo que la parte superior del extintor quede situada entre 80 cm. y 120 cm. sobre el suelo. 
  • Su distribución será tal que el recorrido máximo horizontal, desde cualquier punto del sector de incendio, que debe ser considerado origen de evacuación, hasta el extintor, no supere 15 m.
5. Sistemas de bocas de incendio equipadas (BIE): 
  • 1. Las BIE pueden estar equipadas con manguera plana o con manguera semirrígida.
  • 1. La toma adicional de 45 mm. de las BIE con manguera semirrígida, para ser usadas por los servicios profesionales de extinción, estará equipada con válvula, racor y tapón para uso 
  • 3. Las BIE deberán montarse sobre un soporte rígido, de forma que la boquilla y la válvula de apertura manual y el sistema de apertura del armario, si existe, estén situadas, como máximo, a 1,50 m. sobre el nivel del suelo.
  • 3. Las BIE se situarán siempre a una distancia, máxima de 5 m. de las salidas del sector de incendio, medida sobre un recorrido de evacuación, sin que constituyan obstáculo para su utilización. Para facilitar su manejo, la longitud máxima de la manguera de las BIE con manguera plana será de 20 m. y con manguera semirrígida de 30 m.
15. Alumbrado de emergencia:-Es una exigencia nueva-

Las instalaciones destinadas a alumbrados de emergencia, deben asegurar, en caso de fallo del alumbrado normal, la iluminación en los locales y accesos hasta las salidas, para garantizar la seguridad de las personas que evacuan una zona, y permitir la identificación de los equipos y medios de protección existentes.

Las instalaciones de alumbrado de emergencia serán conforme a las especificaciones establecidas en el Reglamento electrotécnico de Baja Tensión, aprobado por Real Decreto 842/2002, de 2 de agosto, y la Instrucción Técnica Complementaria ITC-BT-28.

ANEXO II: Mantenimiento mínimo de las instalaciones de protección contra incendios.

Sección 1ª. Protección activa contra incendios:
  • La vida útil de los detectores de incendios será la que establezca el fabricante de los mismos, transcurrida la cual se procederá a su sustitución. En el caso de que el fabricante no establezca una vida útil, esta se considerará de 10 años. -Es decir, que a los 10 años hay que sustituirlas.
Sección 2ª. Señalización luminiscente:
  • La vida útil de las señales fotoluminiscentes será la que establezca el fabricante de las mismas. En el caso de que el fabricante no establezca una vida útil, esta se considerará de 10 años. -Es decir, que a los 10 años hay que sustituirlas-.
En la jornada celebrada en la Dirección General de Industria, Energía y Minas de la Comunidad de Madrid, por la Fundación de la Energía  -a la que asistió la Presidenta de nuestro Colegio, Manuela J. Martínez- el ponente D. Rafael Vega (Jefe de Prevención de Incendios de la Comunidad de Madrid) nos informó detalladamente sobre las normas de actuación que debemos adoptar en caso de incendio en uno de nuestros edificios, así como algunos cuidados y prevenciones a tener en cuenta o evitar en nuestras propias viviendas, para estar más seguros y/o evitar posibles peligros de incendios.

En Madrid el uso residencial de viviendas es el más numeroso. Con unas superficies de viviendas y ocupación de las mismas variables, dependiendo del barrio y el nivel adquisitivo de sus propietarios.

Las características constructivas de las viviendas también varían según la fecha de construcción de las mismas, Pudiendo considerarse las anteriores a 1970 como malas respecto a la protección de incendios y las posteriores a 1990 como buenas.

El nivel de seguridad contra incendios de las viviendas es variable, dependiendo de la zona en que estén construidas y en la mayoría de difícil adecuación. Sobre todo en la compartimentación de las escaleras, pues si no se realiza en el diseño del proyecto , luego no siempre es posible.

Las principales exigencias que se le aplica al uso de viviendas son las siguientes:
  • Sectorización respecto de los demás usos y de locales considerados de riesgo, como pueden ser los trasteros y los garajes. 
  • Sector máximo de 2.500 m2, en viviendas.
  • Condiciones para evitar propagación exterior del fuego, es que las escaleras de los edificios que tengan  entre 14 m. y 28m. de altura, tienen que ser escaleras protegidas.
  • Se considera la ocupación de las viviendas de 1 persona por cada 20 m2 útiles construidos.
  • Deberán cumplir las características de la señalización de las puertas y mecanismos de salidas.
  • Respecto a los elementos de extinción:
    • Los extintores manuales se distribuirán de tal forma que el recorrido máximo horizontal, desde cualquier punto del sector de incendio, que deba ser considerado origen de evacuación, hasta el extintor no supere 15 m.
    • Si el edificio tiene 24 m. o más de altura se le exige instale una columna seca
    • Si el edificio tiene 50 m. o más de altura deberá contar con aparatos de detección y alarma de incendio,
    • Si es mayor de 5000 m2. se le exigen hidrantes, accesibilidad a los Servicios de Extinción de Incendios, y una resistencia estructural al fuego baja.
  • Las Normativas de incedio no tienen carácter retroactivo para el uso de viviendas. Siendo las causas posibles de no exigirse: El gran número global de viviendas que se verían afectadas, las autorizaciones que se tendrían que conceder y solicitar, la repercusión social del gasto económico y sobre todo la dificultad de su aplicación.
  • La adecuación a las normativas, al CTE se produce por reformas muy importantes o por cambio de uso. Y sólo sserá aplicable a la zona reformada.
  • Se exige una adecuación parcial retroactiva sólo para edificios de altura y ello sobre las vías de evacuación y las instalaciones de protección contra incendio.  
Hay medidas de adecuación voluntaria que son muy interesante que se realicen:
  • Las medidas más comunes son:
    • Instalación de extintores
    • Instalación de alumbrado de emergencia.
    • Instalación de señalización.
  •  las medidas menos comunes y más difíciles de adoptar son:
    • La compartimentación de las vías de evacuación.
    • La instalación de detección y alarma ante el inicio de un fuego.
Y !ojo! a lo siguiente porque pueden evitarnos muchos problemas, tanto económicos como físicos:
  • Deficiencias que suelen producirse en el uso de las viviendas:
    • Problemas de accesibilidad: Por aparcamiento en zonas no adecuadas, o medio ambientales, a las que se les prioriza al posible incendio.
    • Cierre de puertas de acceso con llave o pestillos: Muy peligroso porque cuando se origina un fuego, casi nadie sale con las llaves del portal, la verja exterior, etc.
    • Mantenimiento defectuoso de las instalaciones: Sobre todo en las viviendas respecto a las calderas, la instalación eléctrica, etc.
    • Almacenamientos excesivos o inadecuados: En los trasteros, cuartos de contadores eléctricos y vías de evacuación.
    • Fallos en la compartimentación: Fundamentalmente en las escaleras.
    • Utilización de instalaciones y equipos inadecuados: Suele ocurrir en las viviendas mediante aparatos eléctricos y generadores de calor.
Un analisis estadístico de incendios confinados en Madrid entre 2004 y 2013 nos lleva a las siguientes CONCLUSIONES para reducir el número de víctimas:
  • El 68% de los incendios totales en Madrid se producen en viviendas. 
  • En fuegos en viviendas se han producido un total de 50 fallecidos, que corresponden con el 96,20% de todos los fallecidos durante ese período.
  • De 1.680 intoxicados, el 85,50% de los intoxicados fueron en viviendas.
  • Los fuegos en viviendas tienen un índice de peligrosidad muy elevado, con 167 víctimas por cada 1.000 incendios, cuando en el resto de usos es de 76 víctimas por cada 1.000 incendios.
  • El 80% de las muertes se producen en habitaciones y salones.
  • El 98% de los fallecidos vivían en la misma vivienda que donde se originó el incendio.
  • Se observa una relación directa entre el número de incendios y las viviendas en las que solo vive una persona.
  • Las horas de las comidas son los momentos con más número de incendios.
  • Los incendios en cocinas tan solo provocan el 4% de los fallecidos.
  • Los mayores de 66 años son el sector de población con más riesgo.
  • Se producen más incendios por la tarde, pero son más peligrosos los de la noche.
  • En habitaciones y salones se producen más incendios y con más víctimas los meses de invierno.
  • El 65% de los incendios son fuegos de enseres y electrodomésticos.
Propuesta de medidas para evitar víctimas:
  • Que la normativa de incendios haga más énfasis en el uso residencial Vivienda.
  • Obligación de instalar detectores de incendio en habitaciones y salones de viviendas.
  • Realizar campañas divulgativas de medidas de prevención en cocinas. -No colocar cortinas o visillos en ventanas que estén delante de fuegos con llama-.
  • Coordinación administrativa para las instalaciones de detectores a los sectores de población con más riesgo.
  • Si tienes que salir de casa a causa del fuego, cierra tu puerta de entrada. Por muy "cutre" que sea la puerta podrás salvar tu vivienda.
  • Si hay un fuego que produce humo en la escalera no salir de casa. Cerrar la puerta, poner una toalla o similar mojada a lo largo de la base de la puerta de entrada y marcharse a la zona más alejada de ella. Si hay ventana a la calle y no hay fuego en la fachada, asomarse para que te vean los equipos de socorro. Estarás más seguro en tu casa.    

lunes, 11 de septiembre de 2017

El Catastro sube el IBI en Agosto

¿Qué tendrá el mes de agosto para nuestros políticos?. Ellos se marchan de vacaciones en ese mes, pero deben pensar que los ciudadanos, o al menos la mayoría, se quedan trabajando - será por eso de la crisis-.

El 18 de agosto de 2016 publicaba un artículo titulado "Subvenciones en agosto" (para verlo pulsa aquí), en él me refería a subvenciones convocadas en dicho mes por losl Ayuntamiento de Madrid, de Guadalajara y la Comunidad Autónoma de Andalucía, entre otras. Pero lo de este mes de agosto es más importante: la Gerencia Regional del Catastro de Madrid, presuntamente, sube el IBI a edificios de Madrid y además cobra 60 € a cada uno de sus propietarios. ¿Qué porqué digo esto? Veamos:

A primeros de agosto estaba una mañana en el despacho cuando me anunciaron la visita de dos de nuestros administrados. Eran dos de vuestros conocidos por algunos de mis artículos: Dª. María y su esposo D. Francisco. Esto es lo que ocurrió.

Buenos días Dª María y D. Francisco. ¿Cómo siguen ustedes?, hace tiempo que no nos veíamos. ¿En qué puedo ayudarles?.

Veamos, me dicen que han recibido una notificación del Catastro en la que le informan que deben abonar la cantidad de 60 €, que le suben el valor de la edificación de su vivienda y por tanto, le subirán el impuesto del IBI. Pero que no saben a qué se debe, y que, por lo que pueda suceder, han realizado el ingreso de los 60 € - con Hacienda primero paga y luego reclama-. Desconociendo si deben interponer una reclamación económica-administrativa ante el tribunal Económico Administrativo competente, como dice en los impresos recibidos. 

Miren ustedes, no me extraña lo que me dicen, pues ya ha ocurrido con otros de nuestros administrados. Les informo de ello.

El pasado 8 de agosto se personó en nuestras oficinas otro de nuestros administrados -vive en un edificio del Distrito de Chamberí donde hay 84 propietarios-. Nos informaba, al igual que ustedes, que había recibido a finales de julio una carta de la Gerencia Regional del Catastro en la que le comunicaban a cada uno de los propietarios de una regulación del catastro debido a una modificación en el inmueble, por la cual el valor catastral de todas las viviendas ha aumentado. En la carta se les informa que el hecho imponible ocurrió en el año 2006. Se les acompaña un impreso de liquidación de la tasa de Regulación catastral, modelo 990, para que abonen la cantidad de 60 € -él también había realizado el ingreso por lo que pudiera suceder-. Desconocía a qué se debe la modificación del inmueble que les comunica el Catastro y solicitaba nuestra ayuda y asesoramiento.

Quedamos en informarnos y comunicarle lo antes posible lo que pudiéramos averiguar.

Dª María y D. Francisco, lo primero que hicimos fue llamar al teléfono 902 37 36 35, correspondiente a la Línea Directa del Catastro que viene en el informe que nos entregó.

La funcionaria que nos atendió, después de facilitarle el número de expediente, nos respondió lo siguiente:
  • La regulación se debe a unos trabajos de reforma en el exterior del edificio ejecutados en el año 2006.
  • Es obligación de la Comunidad de Propietarios avisar al Catastro cuando se realicen unas obras que afecten a lo indicado en la Ley Catastral - llegó a decirnos que incluso por la demolición de unos tabiques habría que avisar-.
De memoria recordamos que en ese edificio, en 2006 -hace ONCE años- sólo se había realizado unas obras correspondientes a unas deficiencias que se advirtieron en el edificio, en el revoco de fachada principal, patios y albardilla de petos.

Comprobamos que en el expediente de regularización, el valor catastral del inmueble (una de sus 84 viviendas) ha pasado de 28.900,00 € a 56.100,00 €. Lo que representa una subida del 94,117 %. El valor catastral del suelo permanece igual.

Dª María y D. Francisco, como en la documentación que nos han facilitado, concretamente en el Modelo 990 de pago de los 60,00 €, se basan en lo dispuesto en el R.D. Legislativo 1/2004 de 5 de marzo Ley del Catastro Inmobiliario, lo consultamos. 

Después de leerlo detenidamente, encontramos que en su artículo 16, textualmente dice lo siguiente:

Artículo 16. Reglas comunes a las declaraciones y comunicaciones: 
  1. Las declaraciones…
  2. Serán objeto de declaración o comunicación, según proceda, los siguientes hechos, actos o negocios:
    a) La realización de nuevas construcciones y la ampliación, rehabilitación, reformas, demolición o derribo de las ya existentes, ya sea parcial o total. No se considerarán tales las obras o reparaciones que tengan por objeto la mera conservación y mantenimiento de los edificios, y las que afecten tan sólo a características ornamentales o decorativas.
    b) La modificación ...

Dª María y D. Francisco tengo que reconocer que después de 39 años como profesional de la administración de fincas, nunca había leído este R.D. Legislativo 1/2004 relativo a la Ley del Catastro Inmobiliario. Quizás porque nunca hemos tenido que hacer uso de él. Tampoco ningún Organismo Oficial, ni siquiera el Colegio de Administradores de Fincas, que yo recuerde, nos ha informado de la obligación de comunicar al Catastro las modificaciones a que hace referencia ese artículo 16.2.a. De acuerdo en que "la ignorancia de la ley no exime de la culpa”, pero es que por otra parte en las Comunidades de Propietarios es muy difícil que se produzca alguno de los supuestos de nuevas construcciones, ampliación, rehabilitación -se supone que será una rehabilitación integral-, reforma, demolición o derribo. Sobre todo si tenemos en cuenta cuando el artículo 16 dice: No se considerarán tales las obras o reparaciones que tengan por objeto la mera conservación y mantenimiento de los edificios, y las que afecten tan sólo a características ornamentales o decorativas.

Aunque las Comunidades de Propietarios y los Administradores de Fincas colegiados tenemos la obligación de guardar la documentación sólo durante los últimos cinco años -en este caso concreto nos estamos refiriendo a unos hechos ocurridos hace once años- tenemos la suerte que es una finca que administramos desde hace más de treinta años. (Lo digo porque en once años, a una Comunidad de Propietarios pueden haberla administrado entre dos y cuatro Administradores y en esos casos no es fácil encontrar  antecedentes de su documentación).

Buscamos en nuestro amplio archivo, y aunque parte de la documentación sólo la guardamos unos seis años, lo que consideramos que pudiera sernos útil en algún momento, no lo destruimos.Tras leer numerosos  documentos, encontramos lo que buscamos.

Una notificación de orden de ejecución de obras, de la Junta Municipal del Distrito de Chamberí, de fecha de notificación 31 de marzo de 2006. En dicha notificación se requiere a la Comunidad de Propietarios para que en el plazo de un mes, proceda a la realización de las obras necesarias para subsanar las siguiente deficiencias:

“Mal estado de revestimiento de fachada principal, patios laterales y central, albardillas de peto de cubierta sueltas, repaso de chimeneas y vierteaguas de ventanas de patios” -!Biiiiiiiiiimgo! Encontramos la prueba.

Ninguna de estas deficiencias se corresponden a los objetos de declaración o comunicación al catastro y sí a las correspondientes a mera conservación y mantenimiento de los edificios que no son objeto de declaración.

Por tanto procedemos a interponer el recurso  de reposición  contra la valoración catastral del inmueble propiedad de nuestro administrado, para que previos los trámites pertinentes, se dicte resolución acordando la  nulidad, tanto de la citada resolución como de la valoración que soporta , y retrotrayéndose el procedimiento a la realización de una valoración técnica que tenga en cuenta las verdaderas circunstancias de mercado para realizar la correspondiente valoración. Igualmente se proceda al reembolso de los 60,00 € ya abonados.

Que en aplicación del artículo 13. 2 del citado R.D.Legislativo 1/2004 de Ley del Catastro Inmobiliario. “Cuando fueran varios los obligados a declarar un mismo hecho, acto o negocio, cumplida la obligación por uno, se entenderá cumplida por todos”., se revisen los expedientes del conjunto de los propietarios de la Comunidad Propietarios…

Dª María y D. Francisco, su Comunidad llevamos 39 años administrándola y con ustedes tendremos que proceder de igual forma y confiamos que tengamos la misma suerte de encontrar la documentación que nos ayude a demostrar que las obras en su edificio fueron igualmente de conservación y mantenimiento motivadas por la inspección de la IT, aunque han pasado once años. 

¿Pero saben lo que más nos llama la atención de todo esto?:
  1. Que la funcionaria que nos atendió telefónicamente en ningún momento dijera nada respecto al artículo 16.2 de R.D.Legislativo 1/2004 referente a que : No se considerarán tales las obras o reparaciones que tengan por objeto la mera conservación y mantenimiento de los edificios, y las que afecten tan sólo a características ornamentales o decorativas.
  2. Si se entra en el Portal de la Dirección General del Catastro, encontramos: Preguntas frecuentes: 
    II. Declaraciones, comunicaciones y solicitudes
        ¿Qué hechos, actos o negocios deben ser declarados al catastro?
        Una declaración catastral es el documento por el que se pone en conocimiento del catastro que se ha producido una modificación en el inmueble que afecta a su decisión catastral.

        Es obligatorio formalizarla cuando se lleven a cabo los siguientes hechos, actos o negocios:
            La realización de nuevas construcciones y la ampliación, rehabilitación, reforma, demolición o derribo de las ya existentes, ya sea parcial o total. 
            La modificiación de uso o destino y los cambios de clase de cultivo o aprovechamiento
            La segregación, división,…

Al igual que la funcionaria que nos atendió telefónicamente no hacen referencia a que: No se considerarán tales las obras o reparaciones que tengan por objeto la mera conservación y mantenimiento de los edificios, y las que afecten tan sólo a características ornamentales o decorativas.

Hemos intentado encontrar si es que existe alguna modificación posterior al mencionado artículo 16.2.a del R.D.Legislativo 1/2004, sin que hayamos logrado encontrar nada al respecto. Por tanto, si no estamos equivocados, es que sigue en vigor, y ello nos lleva a preguntarnos:

¿Es un olvido involuntario del Catastro y de sus representantes?. O se debe, presuntamente, a una política recaudatoria de hechos consumados, como las comunicaciones en el mes de agosto, cuando, al parecer sólo veranean los políticos, y los ciudadanos nos quedamos en casa esperando que nos informen de subvenciones que conceden, o aumentos no legales del valor catastral y como consecuencia del IBI, Impuestos de transmisiones patrimoniales, Plusvalías, Actos jurídicos documentados, etc. 

Dª Maria y D. Francisco tengan en cuenta que aquellos propietarios que estén de vacaciones, que no se les ocurra informarse con su Administrador de Fincas colegiado, o que dado el tiempo transcurrido del hecho imponible -once años- éste no tenga documentación en qué apoyarse para el recurso de reposición, no sólo van a abonar los 60,00 €, o posteriormente mediante la reclamación e intereses correspondientes, sino que también pagaran la subida del IBI, incluso con la diferencia de los cuatro últimos años.

Son 60,00 € por propietario para el Catastro y una cantidad respetable para el Ayuntamiento por el IBI. Podemos estar hablando de bastante dinero para ambos.

¿Va a pasar lo mismo con las obras para resolver el tema de la accesibilidad? y ¿qué va a pasar con las obras derivadas del Informe de evaluación de los edificios, en las que se tenga que actuar en la envolvente del edificio?. ¿Se van a considerar obras que hay que declarar al Catastro para evitar los 60,00 €, pero que afectarán a la subida del IBI, Impuestos de transmisiones patrimoniales, plusvalía, actos jurídicos documentados, etc.? Sería conveniente que el Organismo Oficial correspondiente lo aclarase antes de la entrada en vigor de las fechas límites para aplicar los R.D. Legislativo 1/2013, de 29 de noviembre, sobre la accesibilidad y el R.D.Legislativo 7/2015 sobre el informe de Evaluación de los edificios.

Los Administradores de Fincas colegiados de esa forma podríamos “animar  e informar” a nuestros administrados a cumplir lo legislado respecto a obras de rehabilitación, accesibilidad y eficiencia energética cuyos costos indirectos ya son elevados como para animarlos (4% del ICIO + 6% u 8% por ocupación de vía pública por los andamios + 10% ó 21% de IVA + ahora la posible subida del IBI) , y no tendríamos, dentro de otros once años, que estar buscando documentación para anular subidas de impuestos, presuntamente, no correctas. 

Dª María y D. Francisco, a nosotros nos queda mucho trabajo para buscar en nuestros archivos su documentación. Les llamamos en cuanto tengamos algo al respecto. Buenos días, cuídense y a su disposición.


lunes, 3 de julio de 2017

Covenio Laboral de Empleados de Fincas Urbanas -2ª parte

El Presidente del Sindicato de empleados de fincas urbanas de la Comunidad de Madrid (SEFUCOM) ha enviado tres comentarios al artículo publicado el pasado mes de enero titulado el Convenio de Empleados de Fincas Urbanas de Madrid (Para verlo pulsar aquí ).

Como la contestación a estos tres comentarios pudiera ser extensa, prefiero hacerla mediante este  nuevo artículo.

El primero de ellos decía: "El Colegio de Administradores de Fincas de Madrid, ni muestra, ni ha mostrado nunca ningún interés en arreglar la situación en la que nos encontramos los empleados de fincas urbanas de Madrid."

Comentario al que contestaba diciendo: "Sr. Presidente, algunos Administradores de Fincas colegiados estamos convencidos que sería lo mejor para los propietarios y el colectivo de e.f.u.C.M. que el Colegio de AFM. asumiera la responsabilidad de representar a la propiedad en las negociaciones del convenio, paralizado desde que se aprobó el último en 2001.

Sabemos que no es fácil, pues el Colegio de AFM no puede arrogarse esa representación por sí. A los propietarios los podemos representar mediante autorización y en estos momentos es precisamente lo que estamos haciendo para representar a las Comunidades de Propietarios en las relaciones telemáticas con las diferentes Administraciones Públicas. Acuerdos de autorización que se están aprobando en juntas de propietarios.


Una vez autorizados en juntas de propietarios para representarlos en la negociación del convenio, el Colegio de AFM, que nos representa a todos los Administradores, consideramos que podría ser un interlocutor válido.

Sin olvidar que nuestras principales obligaciones y defensa serían los intereses de nuestros administrados, los propietarios. Pero seríamos los más equitativos y justos en la negociación, por conocer mejor que nadie al colectivo de empleados de fincas urbanas."

El segundo comentario pregunta: ¿entonces hay un vacío legal?, ¿no se puede negociar nuevo convenio laboral?

¿Hay un vacío legal? Indudablemente, para negociar un nuevo convenio laboral tienen que existir dos partes: la propiedad y los sindicatos o el sindicato que representen a los empleados de fincas urbanas.

Desaparecida  la Cámara de la Propiedad Urbana (CPU) por Decreto 17/2003 de 13 de febrero del Consejo de Gobierno y aunque en 1995 pasaron a la Comunidad Autónoma de Madrid, las competencias de la CPU, la realidad es que actualmente no existe un representante legal de la propiedad urbana.

Que recuerde, desde que soy administrador de Fincas colegiado, las Comunidades de Propietarios nunca han tenido relación con la CPU. Esa relación ha sido de tipo individual por los propietarios de viviendas que las tenían alquiladas, y tenían que pagar una cuota de afiliación. Estos, cuando necesitaban una información legal, realizaban sus consultas directamente a la CPU. Los propietarios de Comunidades de Propietarios dirigían sus consultas a los Administradores de Fincas colegiados, y nosotros, si era necesario por desconocer la respuesta legal, la dirigíamos a la asesoría jurídica del Colegio de Administradores de Fincas. 

Dado que algunos acuerdos adoptados en los convenios aprobados entre los años 1977 y 1990, los Administradores de Fincas colegiados considerábamos que no eran equitativos para nuestros administrados, se propuso y aceptó que el entonces gerente del Colegio de Administradores de Fincas, D. Ildefonso Martín, participara como asesor, a titulo personal, de la representación de la CPU.

Por lo tanto sólo queda una de las partes para negociar el convenio, los sindicatos, no existiendo la representación de la propiedad.

Es por lo que se propone que, o bien directamente la Comunidad Autónoma de Madrid o el Ministerio de Fomento, por Decreto o Ley, nombre al Colegio de Administradores de fincas como representante de la propiedad urbana para negociar el convenio de empleados de fincas urbanas, (no olvidemos que la primera representación de la propiedad urbana por la CPU, la aprobó solamente el entonces Ministerio de la Vivienda).

Y a mayor abundamiento: La Orden de 20 de enero de 1971, por la que se aprobaba la Ordenanza Nacional de trabajo de los empleados de fincas urbanas, en su artículo 11; la Orden de 13 de marzo de 1974, en sus artículos 5º y 11º; la Orden de 29 de diciembre de 1978, en su artículo 14.5 y el último convenio publicado por la Conserjería de trabajo de la CAM, publicado en el BOCM el 16 de enero de 2002, en su artículo 5º son importantes para resaltar el papel de los Administradores de Fincas colegiados. 

En todas ellas se especifica que las instrucciones a los empleados de fincas urbanas serán dadas única y exclusivamente por el propietario del inmueble (propiedad vertical) o sus representantes legales, el Presidente o el Administrador de la Comunidad de Propietarios (propiedad horizontal), 

La otra opción, como le decía al Sr. Presidente del Sindicato de empleados de fincas urbanas de la Comunidad de Madrid en la contestación a su primer comentario, sería que a los Administradores de Fincas colegiados se nos autorizará en juntas de propietarios por cada Comunidad, que les representemos para la negociación del convenio de empleados de fincas urbanas.

Una vez autorizados en juntas de propietarios para representarlos para negociar el convenio, el Colegio de AFM, que nos representa a todos los Administradores, consideramos que podría ser un interlocutor válido.

El tercer comentario dice: Lo normal en estos casos es de lógica hay interesados e intereses de segundos y terceros que no interesa arreglar la situación actual, si llevamos a cabo una huelga indefinida de l@s 22.000 trabajadores otro gallo cantaría, pero eso ya va a ser un imposible.

Desconozco a qué intereses se puede referir en su comentario y cuales son los interesados en que la situación actual continúe. Desde luego que los Administradores de Fincas colegiados no tenemos ningún interés en que no se actualice el convenio y que continúe la situación actual indefinidamente. Nuestros administrados, los propietarios de viviendas, salvo casos excepcionales, ni siquiera son conocedores de esta situación. Máxime cuando cada año se les sube el sueldo a sus empleados, según lo estipulado en el convenio.

Además los Administradores de Fincas colegiados, por experiencia propia, sabemos que un edificio que cuenta con un empleado de finca, se conserva mucho mejor que otro que carece de él. Y que la convivencia entre sus moradores también suele ser mejor que el  que no tiene empleado propio. Aunque, también, a todo ello hay exepciones.


Quizás la parte de ese convenio que más les puede interesar a su colectivo sea la económica, pues se rigen por la variación del Indice de precios al consumo (I.P.C.) que en la actualidad es de 610,06 € y no por el Salario Mínimo Interprofesional (S.M.I.) que es de 707,70 €. Pero, como digo en mi anterior artículo, no olvidemos que la decisión de regirse  por el índice de precios al consumo (I.P.C.) fue a propuesta de los sindicatos aprovechando el incremento del "boom del ladrillo". Decisión equivocada, a mi parecer, a lo largo del tiempo.

En cuanto a la realización de una huelga indefinida de los 22.000 trabajadores, aunque sea un derecho del trabajador realizarla, no creo que fuera la solución para la renovación del convenio. Pues lo más probable es que fuera perjudicial para todos, empleados y propietarios y las consecuencias imprevisibles.