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lunes, 2 de enero de 2017

Informe evaluación edificios es obligatoria

El Real Decreto Legislativo 7/2015 estableció el Informe de Evaluación de los Edificios, su obligatoriedad, los sujetos que habían de encargarlo y el calendario para su implantación, previendo que las Comunidades Autónomas regulasen algunos aspectos precisados de desarrollo normativo.

El día 2 de octubre de 2016 publicaba en mi blog un artículo solicitando se implantara de forma obligatoria que todos los edificios construidos, antes de ser obligatorio por el Código Técnico de la Edificación, realizaran el informe de evaluación energética y accesibilidad, dados los beneficios y ahorros económicos que ello podría aportar a nuestros administrados.

El día 26 de octubre de 2016 se publicaba en el Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid el Decreto 103/2016 de 24 de octubre, del Consejo de Gobierno, por el que se regula el Informe de Evaluación de los Edificios en la Comunidad de Madrid y se crea el Registro Integrado único de Informes de Evaluación de los edificios de la Comunidad de Madrid, y en su disposición transitoria primera se incluye el calendario para la realización del primer informe de Evaluación de los Edificios.

Uno de los puntos más importantes, según mi parecer, para los Administradores de Fincas colegiados (AFc) es el relativo a la creación de un registro unificado denominado registro de Informe de Evaluación de los edificios de la Comunidad de Madrid, que tendrá carácter administrativo, público y gratuito. (Artículo 8)

Como uno de los aspectos de todos estos decretos o leyes que más nos preocupa a nosotros, los Administradores de Fincas colegiados (AFc), son los plazos en que se deben cumplir todo lo que se legisla por nuestras Comunidades de Propietarios y/o propietarios de edificios. Veamos cuales son estos para que, en las próximas juntas a celebrar a partir de primeros de 2017, podamos tomar los acuerdos necesarios y evitar las posibles sanciones a que últimamente nos tienen tan acostumbrados algunos Organismos Oficiales.

Según la Disposición Transitoria Primera del Decreto 103/2016, sin perjuicio de los plazos más restrictivos que puedan disponer las ordenanzas municipales (por qué no se pondrán de acuerdo para legislar en común), la obligación de disponer del Informe de Evaluación de los edificios deberá hacerse efectiva:
  1. Los edificios de tipología residencial de vivienda colectiva que a fecha de 28 de junio de 2013, tuvieran una antigüedad superior a 50 años, el día 28 de junio de 2018, como máximo.
  2. Los edificios de tipología residencial de vivienda colectiva que vayan alcanzando la antigüedad de 50 años, a partir del 28 de junio de 2013, en el plazo máximo de 5 años, a contar desde la fecha en que alcancen dicha antigüedad. 
  3. Los edificios cuyos titulares pretendan acogerse a ayudas públicas con el objetivo de acometer obras de conservación, accesibilidad universal o eficiencia energética, deberán disponer del Informe de Evaluación de los Edificios en fecha anterior a la formalización de la petición de la correspondiente ayuda. 
  4. Cuando al momento de hacerse efectiva la obligación de disponer del Informe de Evaluación de los Edificios exista un informe de inspección técnica en vigor que, de acuerdo con la normativa autonómica o municipal, evalúe todos o algunos de los contenidos requeridos en el Decreto 103/2016 sobre el estado de conservación, accesibilidad universal y eficiencia energética, dicho informe se integrará como parte del Informe de Evaluación de los edificios, debiendo completarse en aquellos aspectos que le falten.
Otro aspecto fundamental para nosotros, los AFc, es la inscripción en el Registro de los Informes de Evaluación de la Comunidad de Madrid, dado que en numerosas ocasiones encargamos a unos Técnicos competentes o Empresa instaladoras, la ejecución de informes o reparaciones que luego requieren su inscripción en registros oficiales, y de lo que se comprometen a realizar. En algunos casos, nos están llegando notificaciones de sanción, o incluso la posterior sanción, por no haberse cumplido correctamente, o en plazo, esa inscripción. Sin que tengamos unos registros oficiales y públicos donde podamos comprobar si los edificios de nuestras Comunidades están inscritos, antes de abonar los correspondientes honorarios o factura.

El Decreto 103/2016 de la CAM establece en su artículo 9 sobre la inscripción:

   1. Los propietarios o sus representantes legales deberán presentar en el Ayuntamiento  correspondiente la siguiente documentación: 
  • Archivo informático generado por la aplicación informática a la que se accede desde www.madrid.org, o mediante cualquier otra facilitada por los Ayuntamientos en su ámbito territorial, que genere archivos tipo XML y que contenga los datos exigidos según el Anexo II del Real Decreto 233/2013, de 5 de abril, además de los exigidos por el presente Decreto 103/2016.
  • Archivo informático con idéntico contenido que el anterior y generado por la misma aplicación informática, que deberá estar firmado por técnico competente y por el propietario o su representante legal.
  • Archivo informático que contenga la declaración responsable,  según el modelo que se incorpora en el Anexo del decreto 103/2016, firmada por el mismo técnico competente al que hace referencia el apartado anterior.
    2. Los Ayuntamientos, en el plazo de tres meses a contar desde la recepción completa del Informe de Evaluación de los Edificios y documentación adjunta, deberán comunicar el mismo a la Dirección General competente en materia de arquitectura y vivienda, para su inscripción en el Registro de Informes de Evaluación de los Edificios de la Comunidad de Madrid. 

    3. Cuando a la vista de la documentación recibida del Informe de Evaluación de los Edificios se derivase la necesidad de subsanar las deficiencias observadas en el inmueble, el Ayuntamiento correspondiente deberá comunicar la realización de las obras pertinentes, una vez finalizadas, por vía telemática mediante la aplicación informática señalada en el apartado anterior. ¿...?

Qué se quiere decir con este apartado 3º, porque la mayoría de los edificios van a presentar alguna deficiencia, sobre todo en accesibilidad y eficiencia energética:
  • Que hay que realizar las obras pertinentes, nada más hacer el Informe de Evaluación.
  • Que una vez finalizadas estas, -¿en qué plazo?- ¿qué es lo que hay que hacer por vía telemática mediante la aplicación informática?. 
  • ¿Quién tiene que hacer algo?, ¿el propietario/comunidad de propietarios o el Ayuntamiento?. 
  • ¿Es el Ayuntamiento quien se lo comunica a la Dirección General competente?, o es el propietario o Comunidad de Propietarios quien se lo comunica al Ayuntamiento.
    4. Por la Dirección General competente en materia de arquitectura y vivienda se procederá a examinar la documentación remitida -¿en qué plazo?- Si se precisara que dicha documentación está incompleta o se observara alguna deficiencia formal que impida su inscripción, se comunicará al Ayuntamiento -¿en qué plazo?- a los efectos de que por el mismo se requiera al interesado para su cumplimiento o subsanación en el plazo establecido en el artículo 7.2. -"que dice: ...el Ayuntamiento requerirá al interesado para la subsanación de los defectos observados, concediéndole un plazo máximo de 20 días para la aportación de la documentación requerida y en el caso de no aportarla, se considerará como no presentado el Informe de Evaluación del Edificio"-

-Ya estamos con los plazos imposibles de cumplir. Desde que se presenta el Informe de Evaluación del edificio en el Ayuntamiento han podido pasar:
  • Tres meses que tiene el Ayuntamiento para comunicarlo a la Dirección General competente
  • Si existe la necesidad de subsanar deficiencias observadas en el inmueble, ¿qué plazo puede pasar para...?
    • El Ayuntamiento deberá comunicar la realización de las obras pertinentes.
    • Una vez finalizadas (lo que quiere decir que se tienen que realizar las obras), parece lo más lógico, que el propietario o Comunidad de Propietarios lo comunique al Ayuntamiento
  • Por la Dirección General competente en materia de arquitectura y vivienda se procedrá a examinar la documentación remitida. Si se apreciara que dicha documentación está incompleta o se observara alguna deficiencia formal que impida su inscripción, se comunicará al Ayuntamiento -¿en qué tiempo hacen todo esto?- a los efectos que por el mismo se requiera al interesado para su cumplimiento o subsanación en el plazo establecido en el artículo 7.2. (los 20 días comentados)
Podemos estar hablando que, desde que se ha presentado el Informe de Evaluación de un edificio que cumpla todos los requisito, han podido pasar 6 meses, y luego a la propiedad, en el supuesto de tener que aportar alguna documentación, se le dan 20 días para subsanar las anomalías.

Solo nos falta que indiquen las sanciones por no presentar el Informe de Evaluación del edificio, aunque en el mismo artículo 7.2. indican que "En caso de comprobar que no se ha realizado el referido informe ordenará su práctica o podrá realizarlo en sustitución y a costa de los propietarios". Y todos sabemos el costo que eso significa.

El artículo 6,  -que se refiere a la capacidad para suscribir Informes de Evaluación de los Edificios y requisitos exigibles-, (y que es muy importante para nuestros administrados, pues del informe que redacte el Técnico competente van a depender las obras que tendrán que realizar nuestras Comunidades de Propietarios o los Propietarios de edificios para alquilar), en su apartado 1, indica quienes tendrán la consideración de técnicos facultativos competentes, pero también expresa algo muy importante para nosotros los AFc, pues dice: " o haya acreditado la cualificación necesaria para la realización del Informe de evaluación de los Edificios con arreglo a la regulación que al efecto se apruebe mediante Orden del Ministerio de Industria, Energía y Turismo y del Ministerio de Fomento." ¿Cuando vamos a poder conocer esa regulación para poder contratarlos?

El artículo 5 1. establece que el informe deberá renovarse con una periodicidad mínima de 10 años, expirando su vigencia el día 31 de diciembre del período decenal correspondiente. El  artículo 5.2 dice que el informe que se refiera a la totalidad de un edificio o conjunto edificatorio, extenderá su eficacia a todos y cada uno de los locales y viviendas existentes.

El artículo 4 se refiere al contenido del Informe de Evaluación de los Edificios y contendrá, de manera detallada, los aspectos referentes a: la evaluación del estado de conservación del edificio; la evaluación de las condiciones básicas de accesibilidad universal y no discriminación de las personas con discapacidad para el acceso y utilización del edificio y la certificación de la eficiencia energética del edificio.

El Artículo 3 expone los sujetos obligados a disponer del informe, plazo de presentación y efectos del incumplimiento. - este artículo nos puede afectar de forma muy importante-
  1. Están obligados a disponer del Informe de Evaluación de los Edificios los propietarios únicos de edificios, las comunidades de propietarios y las agrupaciones de comunidades de propietarios de los edificios.
  2. Los propietarios deberán facilitar a los profesionales que realicen la inspección, el acceso a todas las zonas de los edificios...
  3. Los Informes de Evaluación de los edificios se presentarán, por los propietarios o sus representantes legales, en el Ayuntamiento en cuyo término municipal se ubique el edificio, en el plazo máximo de tres meses desde el día en que conste la finalización de la inspección...Todo ello independientemente de las acciones que se hayan adoptado en el caso de haber detectado la existencia de peligro inminente en la inspección realizada. 
  4. El incumplimiento del deber de cumplimentar en tiempo y forma el Informe de Evaluación de los Edificios regulados por este Decreto tendrá la consideración de infracción urbanística, con el carácter y las consecuencias que la normativa urbanística autonómica y local prevea.
El Artículo 2 se refiere al ámbito de aplicación y lo más significativo para nosotros, los AFc, es:
  1. El presente Decreto es de aplicación a todos los edificios existentes en la Comunidad de Madrid, para los que, de conformidad con lo establecido en el apartado 2, resulte exigible el Informe de Evaluación de los Edificios.
  2. El Informe será exigible, en los plazos indicados en la disposición transitoria primera, para los edificios que se encuentren en alguna de las siguientes situaciones.
    • Los edificios de tipología de vivienda residencial colectiva con una antigüedad superior a cincuenta años desde la fecha de finalización de las obras de nueva planta o de rehabilitación con reestructuración general.
    • Los edificios cuyos titulares pretendan acogerse a ayudas públicas con el objetivo de acometer obras de conservación, accesibilidad universal o eficiencia energética.
    • El resto de supuestos cuando la normativa municipal establezca especialidades de aplicación del citado informe en función de su ubicación, antigüedad, protección, tipología y uso predominante, o cuando así lo determinen los servicios Técnicos Municipales por haber detectado deficiencias en el estado de conservación de un edificio.
      3. La antigüedad de los inmuebles se acreditará según lo descrito en las ordenanzas municipales reguladoras de las Inspecciones Técnicas de los Edificios o, en su defecto, con la fecha que obre en los siguientes documentos o al menos uno de ellos, en el orden de prelación que se indica a continuación.
    • Certificado Final de Obras.
    • Acta de Recepción de la Obra.
    • Licencia de Primera Ocupación.
    • Certificado Catastral.
    • Cualquier medio de prueba admisible en derecho que indique la fecha de terminación de las obras.
    • En defecto de los anteriores, por estimación técnica en función de su tipología y características constructivas.
      4. Están excluidos del Informe de Evaluación de los Edificios:
    • Los edificios declarados en situación legal de ruina urbanística.
    • Los edificios que hayan iniciado el procedimiento de declaración de ruina urbanística.
El Artículo 1 expresa el objeto del Decreto y manifiesta que se creará el Registro de los Informes

Es objeto del presente Decreto regular el Informe de Evaluación de los Edificios de la Comunidad de Madrid y crear el Registro de los Informes de Evaluación de los Edificios de la Comunidad de Madrid

Seguramente os habrá extrañado que comente el Decreto desde el final hacia el principio, pero es que he querido hacerlo comenzando por los puntos que considero de más importancia, o que más nos pueden afectar a los Administradores de Fincas colegiados y a nuestros administrados.

Conclusiones sobre el Decreto 103/2016 por el que se regula el Informe de Evaluación de los Edificios de la Comunidad de Madrid:
  • Se aplica a todos los edificios existentes en la Comunidad de Madrid para los que resulte exigible el Informe de Evaluación de los Edificios.
  • Se exige para los edificios de vivienda residencial colectiva con una antigüedad superior a 50 años desde la fecha de finalización de las obras de nueva planta o de rehabilitación con reestructuración general y a todos aquellos cuyos titulares pretendan acogerse a ayudas públicas para acometer obras de rehabilitación, accesibilidad universal o eficiencia energética.
  • Están excluidos de realizar el Informe los edificios que estén en situación legal de ruina o hayan iniciado el procedimiento de declaración de ruina.
  • Están obligados a disponer del Informe los propietarios únicos de edificios, las Comunidades de Propietarios y las agrupaciones de Comunidades de Propietarios.
  • Los Informes se presentarán por los propietarios o sus representantes legales en el Ayuntamiento en el plazo máximo de tres meses desde el día en que conste la finalización de la inspección.
  • El incumplimiento del deber de cumplimentar en tiempo y forma el Informe tendrá la consideración de infracción urbanística.
  • El informe contendrá, de manera detallada, los aspectos referentes a: estado de conservación del edificio, condiciones básicas de accesibilidad universal y la certificación de la eficiencia energética. 
  • El informe deberá renovarse con una periodicidad mínima de 10 años, expirando su vigencia el día 31 de diciembre del período decenal correspondiente. El informe que se refiera a la totalidad de un edificio o conjunto edificatorio, extenderá su eficacia a todos y cada uno fr lod locales y viviendas existentes.
  • El Ministerio de Industria, Energía y Turismo aprobará mediante una Orden, la regulación de la cualificación necesaria para la realización de los Informes, para quienes no sean técnicos facultativos competentes, en posesión de cualquiera de las titulaciones académicas y profesionales habilitantes para la redacción de proyectos o dirección de obras y dirección de ejecución de obras de edificación. -¿cuando?-
  • Los Ayuntamientos elaborarán anualmente el listado de los inmuebles sujetos a Informe de Evaluación de los Edificios, que será expuesto al público, por plazo de un mes, en el tablón de edictos del Ayuntamiento, así como en el Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid, y en su caso, en el Boletín Oficial y en la sede electrónica del Ayuntamiento. -Pero porqué no se deja publicado indefinidamente para su posible consulta y comprobación, en lugar de sólo un mes. En la Comunidad Autónoma de Castilla la Mancha lo tienen, al menos para cinco años por adelantado. 
  • La exposición al público deberá llevarse a cabo en el último trimestre del año anterior a aquel en que venza el plazo máximo para elaborar el Informe de Evaluación de los Edificios. -Eso quiere decir que en el último trimestre de 2017, los Ayuntamientos deberán exponer las listas de todos los edificios que deban realizar el informe antes del 28 de junio de 2018-
  • Se crea el Registro de Informes de Evaluación de los Edificios de la Comunidad de Madrid en el que deberán inscribirse todos los Informes correspondientes a edificio sitos en dicha Comunidad. El cual tendrá carácter administrativo, público y gratuito (Un informe correctamente presentado en el Ayuntamiento puede tardar en ser inscrito desde 6 a 9 meses como mínimo).
  • Para la inscripción del Informe en el Registro, los propietarios o sus representantes deberán presentar la siguiente documentación: Archivo informático que contenga los datos exigidos según el Anexo II del Real Decreto 233/2013 de 5 de abril; archivo informático con idéntico contenido que el anterior y que deberá estar firmado por técnico competente y por el propietario o su representante legal y archivo informático que contenga la declaración responsable según el Anexo II del decreto 103/2016 firmada por el técnico competente.
  • Si la documentación no está completa, el Ayuntamiento requerirá al interesado para la subsanación de los defectos observados, concediéndole un plazo de 20 días para la aportación de la documentación requerida y en el caso de no aportarla, se considerará como no presentado el Informe de Evaluación de los Edificios.
  • En el caso de no presentar el Informe, o no subsanar los defectos observados en el plazo de los 20 días, el Ayuntamiento ordenará su práctica o podrá realizarlo en sustitución y a costa de los propietarios. -Nuevamente estamos ante plazos imposibles de cumplir, cuando ellos se pueden dar seis meses-.
  • Los edificios de tipología residencial de vivienda colectiva, que a fecha de 28 de junio de 2013, tuvieran una antigüedad superior a 50 años, deberán haber efectuado el Informe el día 28 de junio de 2018, como máximo.
  • Los edificios de tipología residencial de vivienda colectiva que vayan alcanzando la antigüedad de 50 años, a partir del 28 de junio de 2013, deberán efectuar el Informe, en el plazo máximo de 5 años, a contar de la fecha en que alcancen dicha antigüedad.
  • Los edificios cuyos titulares pretendan acogerse a ayudas públicas con el objetivo de acometer obras de conservación, accesibilidad universal o eficiencia energética, deberán disponer del Informe en fecha anterior a la formalización de la petición de la correspondiente ayuda.
  • Cuando al momento de hacerse efectiva la obligación de disponer del Informe exista un informe de Inspección Técnica en vigor, se integrará como parte del Informe, debiendo completarse en aquellos aspectos que le falten.

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