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domingo, 29 de enero de 2017

Información accesibilidad y evaluación edificios en actas

Varios compañeros me han solicitado un artículo sobre la información que se debería dar, en las próximas juntas ordinarias que van a celebrar en sus Comunidades de Propietarios, referente a la accesibilidad que se tiene que resolver en sus edificios antes de 4 de diciembre de 2017 y el informe de la evaluación de los edificios, construidos antes del  28 de junio de1963.  

Para ello voy a exponer, teóricamente, lo que, en las Comunidades de Propietarios que nosotros administramos vamos a explicar. No con lo que se diga verbalmente, sino lo que se transcriba en el acta correspondiente de la reunión, para informar a los propietarios que no asisten a la junta y que suelen ser, por desgracia, mayoría.

COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE XXXXXXXXX
En Madrid, siendo las dieciocho horas treinta minutos del día once de enero de dos mil diecisiete, se celebra en segunda convocatoria la Junta general Ordinaria de Propietarios de la calle ...........

Punto 5º) Información acerca de la nueva normativa aplicable en materia de accesibilidad e informe de evaluación de los edificios. Decisiones a adoptar.

El Sr. Administrador procede a informar  exponiendo lo siguiente:

a) Sobre la normativa aplicable en materia de accesibilidad:

El Real Decreto Legislativo 1/2013, de 29 de noviembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley General de derechos de las personas con discapacidad y de su inclusión social, en su disposición adicional tercera, punto 1, apartado b) establece el  4 de diciembre de 2017 como plazo máximo exigible de las condiciones básicas de accesibilidad y no discriminación de todos los edificios existentes, que sean susceptibles de ajustes razonables.

Dichas condiciones básicas de accesibilidad y no discriminación están comprendidas en el Código Técnico de la Edificación, en su documento básico DB SUA y los edificios existentes deberán intentar cumplir y adaptarse lo más posible al mismo.

El mencionado Real Decreto 1/2013 define lo que considera ajustes razonables: "Son las modificaciones y adaptaciones necesarias y adecuadas del ambiente físico, social y actitudinal a las necesidades específicas de las personas con discapacidad que no impongan una carga desproporcionada o indebida, cuando se requieran en un caso particular de manera eficaz y práctica, para facilitar la accesibilidad y la participación y para garantizar a las personas con discapacidad el goce o ejercicio, en igualdad de condiciones con las demás, de todos los derechos".

Por otra parte, la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbana, en su artículo 2, apartado 4 define lo que considera ajustes razonables: "las medidas de adecuación de un  edificio para facilitar la accesibilidad universal de forma eficaz, segura y práctica, y sin que supongan una carga desproporcionada. Para determinar si una carga es o no proporcionada, se tendrán en cuenta los costes de la medida, los efectos discriminatorios que su no adopción podría representar, la estructura y características de la persona o entidad que haya de ponerla en práctica y la posibilidad que tengan aquéllas de obtener financiación oficial o cualquier otra ayuda. Se entenderá que la carga es desproporcionada, en los edificios construidos en régimen de propiedad horizontal, cuando el coste de las obras repercutido anualmente, y descontando las ayudas públicas a las que se pueda tener derecho, exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes".

El Código Técnico de la Edificación, en su documento básico (DB) SUA, establece las reglas y procedimientos que permiten cumplir las exigencias básicas de seguridad de utilización y accesibilidad del edificio. Para ello se divide en 9 Secciones, SUA 1 a SUA 9, que se deberán intentar cumplir y aplicar lo más posible, dentro de las características de cada edificio y que les sean aplicables por su existencia o no.

El desglose de las nueve Secciones con sus respectivos apartados es el siguiente:

Sección SUA 1  Seguridad frente al riesgo de caídas: Resbaladicidad de los suelos, discontinuidades en el pavimento, desniveles, escaleras y rampas, limpieza de los acristalamientos exteriores
Sección SUA 2  Seguridad frente al riesgo de impacto o de atrapamiento: Impacto, atrapamiento .
Sección SUA 3  Seguridad frente al riesgo de aprisionamiento en recintos: Aprisionamiento.
Sección SUA 4  Seguridad frente al riesgo causado por iluminación inadecuada: Alumbrado normal en zonas de circulación, alumbrado de emergencia.
Sección SUA 5  Seguridad frente al riesgo causado por situaciones de alta ocupación: Ambito de aplicación,  condiciones de los graderíos para espectadores de pie
Sección SUA 6  Seguridad frente al riesgo de ahogamiento: Piscinas, pozos y depósitos
Sección SUA 7  Seguridad frente al riesgo causado por vehículos en movimiento: Ambito de aplicación, características constructivas,  protección de recorridos peatonales, señalización.
Sección SUA 8  Seguridad frente al riesgo causado por la acción del rayo: Procedimiento de verificación, tipo de instalación exigido.
Sección SUA 9  Accesibilidad: Condiciones de accesibilidad, condiciones y características de la información y señalización para la accesibilidad.

Dada la diversidad de las Secciones y los elementos que habrá que revisar si cumplen o no las normativas correspondientes, así como las propuestas para corregir, subsanar o modificar algunos de los elementos constructivos, tales como peldaños, mecanismos de iluminación, puertas, ascensores etc. El Sr. Administrador propone la contratación de un técnico competente que realice el estudio y un proyecto general del edificio para, a la vista del mismo, poder evaluar el coste y la posibilidad de realizar la adecuación que se señale.

Todo ello a fin de evitar las posibles sanciones que se pudieran originar por infracciones leves (301 a 30.000 €), graves ( 30.001 a 90.000 €) o muy graves (90.001 a 1.000.000 €).

Después de algunas deliberaciones, se somete a votación el plan de ejecución y por mayoría/unanimidad se acuerda contratar a un técnico competente para que realice un estudio y proyecto de las condiciones básicas de accesibilidad y no discriminación del  edificio. Para lo cual se autoriza a la Junta Rectora para solicitar los correspondientes presupuestos de honorarios y su adjudicación al más conveniente para los intereses de la Comunidad.

Una vez se tenga el proyecto y a la vista de los posibles costes de las actuaciones a realizar se acordará en una siguiente junta las acciones a seguir.

b) Respecto a la evaluación de los edificios, el Sr. Administrador continua informando:

El Real Decreto Legislativo 7/2015 estableció el Informe de Evaluación de los Edificios, previendo que las Comunidades Autónomas regulasen algunos aspectos precisados de desarrollo normativo.

El día 26 de octubre de 2016 se publicaba en el Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid (CAM) el Decreto 103/2016 de 24 de octubrepor el que se regula el Informe de Evaluación de los Edificios en la Comunidad de Madrid, se crea el Registro Integrado único de Informes de Evaluación de los edificios de la CAM, y el calendario para realizar el primer informe.

Dado que el Decreto 103/2016 es extenso, el resumen del mismo se puede concretar en lo siguiente:
  • Se aplica a todos los edificios existentes en la Comunidad de Madrid para los que resulte exigible el Informe de Evaluación de los Edificios.
  • Se exige para los edificios de vivienda residencial colectiva con una antigüedad superior a 50 años desde la fecha de finalización de las obras de nueva planta o de rehabilitación con reestructuración general y a todos aquellos cuyos titulares pretendan acogerse a ayudas públicas para acometer obras de rehabilitación, accesibilidad universal o eficiencia energética.
  • Están excluidos de realizar el Informe los edificios que estén en situación legal de ruina o hayan iniciado el procedimiento de declaración de ruina.
  • Están obligados a disponer del Informe los propietarios únicos de edificios, las Comunidades de Propietarios y las agrupaciones de Comunidades de Propietarios.
  • Los Informes se presentarán por los propietarios o sus representantes legales en el Ayuntamiento en el plazo máximo de tres meses desde el día en que conste la finalización de la inspección.
  • El incumplimiento del deber de cumplimentar en tiempo y forma el Informe tendrá la consideración de infracción urbanística.
  • El informe contendrá, de manera detallada, los aspectos referentes a: estado de conservación del edificio, condiciones básicas de accesibilidad universal y la certificación de la eficiencia energética. 
  • El informe deberá renovarse con una periodicidad mínima de 10 años, expirando su vigencia el día 31 de diciembre del período decenal correspondiente. El informe que se refiera a la totalidad de un edificio o conjunto edificatorio, extenderá su eficacia a todos y cada uno de los locales y viviendas existentes.
  • El Ministerio de Industria, Energía y Turismo aprobará mediante una Orden, la regulación de la cualificación necesaria para la realización de los Informes, para quienes no sean técnicos facultativos competentes, en posesión de cualquiera de las titulaciones académicas y profesionales habilitantes para la redacción de proyectos o dirección de obras y dirección de ejecución de obras de edificación. 
  • Los Ayuntamientos elaborarán anualmente el listado de los inmuebles sujetos a Informe de Evaluación de los Edificios, que será expuesto al público, por plazo de un mes, en el tablón de edictos del Ayuntamiento, así como en el Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid, y en su caso, en el Boletín Oficial y en la sede electrónica del Ayuntamiento. 
  • La exposición al público deberá llevarse a cabo en el último trimestre del año anterior a aquel en que venza el plazo máximo para elaborar el Informe de Evaluación de los Edificios. -
  • Se crea el Registro de Informes de Evaluación de los Edificios de la Comunidad de Madrid en el que deberán inscribirse todos los Informes correspondientes a edificio sitos en dicha Comunidad. El cual tendrá carácter administrativo, público y gratuito.
  • Para la inscripción del Informe en el Registro, los propietarios o sus representantes deberán presentar la siguiente documentación: Archivo informático que contenga los datos exigidos según el Anexo II del Real Decreto 233/2013 de 5 de abril; archivo informático con idéntico contenido que el anterior y que deberá estar firmado por técnico competente y por el propietario o su representante legal y archivo informático que contenga la declaración responsable según el Anexo II del decreto 103/2016 firmada por el técnico competente.
  • Si la documentación no está completa, el Ayuntamiento requerirá al interesado para la subsanación de los defectos observados, concediéndole un plazo de 20 días para la aportación de la documentación requerida y en el caso de no aportarla, se considerará como no presentado el Informe de Evaluación de los Edificios.
  • En el caso de no presentar el Informe, o no subsanar los defectos observados en el plazo de los 20 días, el Ayuntamiento ordenará su práctica o podrá realizarlo en sustitución y a costa de los propietarios
  • Los edificios de tipología residencial de vivienda colectiva, que a fecha de 28 de junio de 2013, tuvieran una antigüedad superior a 50 años, deberán haber efectuado el Informe el día 28 de junio de 2018, como máximo. (Los anteriores a 1963)
  • Los edificios de tipología residencial de vivienda colectiva que vayan alcanzando la antigüedad de 50 años, a partir del 28 de junio de 2013, deberán efectuar el Informe, en el plazo máximo de 5 años, a contar de la fecha en que alcancen dicha antigüedad. (los de 1964 en 2019, los de 1965 en 2020, etc).
  • Los edificios cuyos titulares pretendan acogerse a ayudas públicas con el objetivo de acometer obras de conservación, accesibilidad universal o eficiencia energética, deberán disponer del Informe en fecha anterior a la formalización de la petición de la correspondiente ayuda.
  • Cuando al momento de hacerse efectiva la obligación de disponer del Informe exista un informe de Inspección Técnica en vigor, se integrará como parte del Informe, debiendo completarse en aquellos aspectos que le falten.
Teniendo en cuenta que por la no presentación del Informe de Evaluación del Edificio en tiempo y forma, el Ayuntamiento ordenará su práctica o podrá realizarlo en sustitución y a costa de los propietarios. Y que, por otra parte, tendrá la consideración de infracción urbanística, con el carácter y las consecuencias que la normativa urbanística autonómica y local preven, el Sr. Administrador propone la contratación de un técnico competente que realice el referido Informe de Evaluación .

Después de algunas deliberaciones, se somete a votación el plan de ejecución y por mayoría/unanimidad se acuerda contratar a un técnico competente para que realice el Informe de evaluación del  Edificio. Para lo cual se autoriza a la Junta Rectora para solicitar los correspondientes presupuestos de honorarios y su adjudicación al más conveniente para los intereses de la Comunidad.

Una vez se tenga el informe y a la vista de los resultados del mismo, se acordará en una siguiente junta las acciones a seguir.

Punto 6. -  Ruegos y preguntas.
Y no habiendo más asuntos concretos que tratar, el Sr. Presidente dio por finalizada la reunión de cuyos asuntos tratados y resoluciones adoptadas yo, como Secretario, certifico, con el Visto Bueno del Sr. Presidente.

Lógicamente esta es un acta imaginaria. Para hacer la original habrá que corregir o suprimir lo que corresponda a cada edificio en particular. Lo importante es lo que tendremos que informa en las juntas que celebremos y los acuerdos que se adopten para no tener que hacer muchas juntas extraordinarias.

No obstante, como en la junta es casi seguro que nos harán bastantes preguntas, no estaría mal leerse previamente a la reunión los artículos publicados al respecto. O incluso sugerirles que lo lean ellos,  después de la junta, en el blog: http://www.salvajimenezhidalgo.com


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