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lunes, 16 de enero de 2017

Convenio Laboral Empleados Fincas Urbanas

Como Administrador de Fincas colegiado todo lo relacionado con las Comunidades de Propietarios es algo que nos compete y que debemos estar atentos para estudiarlo, analizarlo y asesorar a nuestros administrados.

Uno de los colectivos que más relación tienen con las Comunidades de Propietarios son los EMPLEADOS DE FINCAS URBANAS. Por tanto, todo lo relacionado con ellos, es algo que nos afecta y les afecta. Y de forma muy importante está el Convenio Laboral de Empleados de Fincas Urbanas.

Convenio laboral que "establece las normas  mínimas por las que han de regirse las relaciones de trabajo entre los propietarios de fincas urbanas y los empleados de estas a su servicio, dentro de la Comunidad Autónoma de Madrid".

Cuando en 1977 aprobé los exámenes (se celebraron en el "IES Virgen de la Paloma") para obtener el título de Administrador de Fincas y poder colegiarme en el Colegio de Madrid, existían los Sindicatos, la Cámara de la Propiedad Urbana y el Colegio de Administradores de Fincas.

Pero recordemos un poco de historia, porque será importante para conocer lo que ocurre actualmente.

 a) Los Sindicatos: 

En España se inician en 1840 en Cataluña, pero es con la fundación de la Unión General de Trabajadores en 1889 (UGT) y la Confederación Nacional del Trabajo en 1910 (CNT), cuando toman importancia los sindicatos para comenzar la revolución social. Durante la época franquista ambas llegaron casi a desaparecer, creándose posteriormente un nuevo sindicato, Comisiones Obreras (CC.OO) que junto a UGT son los dos sindicatos con mayor influencia en la actualidad.

b) La Cámara de la Propiedad Urbana:

Las Cámaras Oficiales de la Propiedad Urbana se crearon como asociaciones privadas de afiliación voluntaria por Decreto de 16 de junio de 1907. Pero en 1927, con la promulgación del Decreto de 25 de noviembre, se establece la colegiación obligatoria en las Cámaras de todo propietario de fincas urbanas.

Ello conllevaba el pago obligatorio de una cuota anual, proporcional a lo que pagasen al Estado por contribución por el inmueble. En principio se cobraba conjuntamente con la contribución y posteriormente independiente del  mismo. Con dicho pago tenían derecho a la asesoría jurídica, aunque no tuviera interés en recibir dicha asesoría.

Posteriormente el Decreto de 10 de febrero de 1950, modificado parcialmente por los Decretos de 2  de junio de 1971 y  27 de septiembre de 1974, regulaba la organización y funcionamiento de las Cámaras y de su Consejo Superior para actualizarlas y acomodarlas a las nuevas estructuras de aquella época, a fin de dotarlas de la agilidad y eficacia para el cumplimiento de las misiones a ellas encomendadas para la defensa de la propiedad urbana.

Con la publicación del Real Decreto 1649/1977, de 2 de junio, del Ministerio de la Vivienda, se aprueba el proyecto de reglamento de las Cámaras, (que tiene gran importancia para el convenio que comentamos), puesto que: en su artículo 1º dice: Las Cámaras de la Propiedad Urbana son corporaciones de derecho Público, con personalidad jurídica propia y plena capacidad para el cumplimiento de sus fines y ostentan la representación única y exclusiva de la propiedad urbana.
Y en el artículo 2º reitera como uno de los principales fines de las Cámaras de la Propiedad Urbana, en su apartado 1. La protección, defensa y representación de la propiedad urbana.

En 1990, una sentencia del Tribunal Constitucional estableció que el pago de la cuota anual no era obligatorio, y ese mismo año se intentó suprimir las Cámaras, intento que no prosperó. Pero en agosto de 1994 se dictan  dos decretos que disponían la liquidación de las Cámaras de la Propiedad Urbana.

Desde que en 1990 se establece que el pago de la cuota anual no es obligatorio, son numerosos los propietarios que dejan de abonarla, por lo que el funcionamiento de las Cámaras se hace muy difícil y la afiliación cada vez es menor.

En 1995 pasan a la Comunidad Autónoma de Madrid, las competencias que tenían las Cámaras y en 1997, mediante una Ley estatal, se dicta que se puede paralizar el proceso de liquidación.

Finalmente, el 13 de febrero de 2003, mediante el Decreto 17/2003 de 13 de febrero de su Consejo de Gobierno, publicado en el BOCM el 3 de marzo, la Comunidad Autónoma de Madrid, reanuda el proceso de liquidación de la Cámara de la Propiedad Urbana. -Esta decisión de la Comunidad de Madrid, también será importante para el convenio que tratamos-.

c) El Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid:

Se crea como Agrupación Sindical de Administradores de Fincas, incluido en el Sindicato Nacional de Actividades Diversas. Y es a partir de la entrada en vigor del Decreto Ley 693/1968, de 1 de abril, que consigue personalidad jurídica como Corporación profesional y se crea el Colegio Nacional Sindical de Administradores de Fincas.

En 1981, con la publicación del Real Decreto 1612/1981, de 19 de junio, se autoriza su segregación y se constituyen los Colegios Territoriales, lo que da lugar a la creación del Colegio Territorial de Administradores de Fincas de Madrid, con personalidad jurídica propia.

El Colegio se rige por la Ley de Colegios Profesionales de la Comunidad Autónoma de Madrid y por sus Estatutos, aprobados en Asamblea General de Colegiados de 25 de octubre de 2001, y en aquellas materias reservadas a la competencia estatal por la Ley de Colegios Profesionales de carácter nacional.

Entre los fines del Colegio se encuentra, entre otros:
  • La representación exclusiva de la profesión tanto en el ámbito procesal como extraprocesal.
  • Velar por la satisfacción de los intereses generales relacionados con el ejercicio de la profesión.
  • Colaborar con las administraciones públicas en el ejercicio de sus competencias en los términos previstos en las leyes.
Entre sus funciones se encuentra, entre otras:
  • Ejercer la representación de la profesión en el ámbito de la Comunidad Autónoma de Madrid
  • Ordenar la actividad de sus colegiados velando por la ética y dignidad profesional de los mismos y por la conciliación de sus intereses con el interés social y los derechos de los usuarios.
  • Suscribir con la Comunidad Autónoma de Madrid, otras entidades y organismos públicos y privados, cuantos convenios de colaboración estimen oportunos.
Algunos os preguntareis por qué hago historia de esos tres organismos. Pues muy sencillo, porque los tres tienen un papel preponderante en la historia del convenio laboral de Empleados de Fincas Urbanas, en el pasado, presente y futuro.

Cuando empecé a prestar mis servicios como Admiistrador de Fincas colegiado en 1978, en varias Comunidades de las calles de Fernando el Católico, Arapiles y Vallehermoso - dos de ellas aún seguimos administrando-, todas ellas con porteros, hoy empleados de Fincas Urbanas, estos se regían, como empleados de las Comunidades de Propietarios, por la Orden de 20 de enero de 1971, publicada en el BOE nº 29 de 3 de febrero, en la que se establecía la Ordenanza Nacional de Trabajo para Empleados de Fincas Urbanas. En su artículo 2º, se indicaba que "la presente ordenanza es de aplicación en todo el territorio nacional", y en su artículo 10 se denominaba "se entiende por Empleado de finca urbana", en lugar de lo tradicional de portero, y se regulaban sus funciones, obligaciones, tiempos de servicio, descanso, vacaciones, licencias, renumeraciones, premios y faltas.

Esta Ordenanza se fue modificando por la Orden de 13 de marzo de 1974 (elaborada a instancia de la Organización Sindical) y la Orden de 29 de diciembre de 1978 (a instancia de las Centrales Sindicales y trabajadores individuales) y Real Decreto 2001/1983 de 28 de julio (previa consulta a las Organizaciones Sindicales y Asociaciones Empresariales más representativas) en las que se modifican o introducen nuevos artículos referentes a la aplicación en todo el territorio nacional, el concepto de empleados de fincas urbanas, los tiempos de trabajo, las vacaciones, etc.

El Real Decreto 1561/1995 de 21 de septiembre (previa consulta a las organizaciones sindicales y empresariales más representativa), en su artículo 3, estipula el tiempo de trabajo y descanso de los empleados de fincas urbanas.

Como vemos, a partir del año 1983, todos los Reales Decretos, con disposiciones que afectan a los  Empleados de Fincas Urbanas, se disponen previa consulta a las organizaciones sindicales y empresariales más representativas. ¿Y quienes eran esas organizaciones?:
  • Por parte de los Sindicatos: Comisiones Obreras (CC.OO), Unión General de Trabajadores (UGT) Y Sindicato Independiente de Trabajadores de Fincas Urbanas (SITFU),  
  • Por parte de las organizaciones empresariales: La Cámara de la Propiedad Urbana de Madrid -recordemos los artículos 1 y 2 del Real Decreto 1649/1977, de 2 de junio-.
Para la suscripción de los Convenios Laborales de empleados de Fincas Urbanas para la Comunidad de Madrid se reunían ambas partes. Tres representantes de los Sindicatos y dos de la Cámara de la Propiedad Urbana. Posteriormente, teniendo en cuenta que los Administradores de Fincas colegiados son los que más conocen al colectivo de Empleados de Fincas Urbanas, (sus necesidades, derechos y obligaciones), la Cámara de la propiedad accedió a que un representante del Colegio de Administradores de Fincas, el que entonces era Gerente, D. Ildefonso Martín, participara como asesor de su representación. Aunque a título personal y no como representante del Colegio.

El último convenio firmado fue publicado por la Consejería de Trabajo, en el Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid, el 16 de enero de 2002, siendo la resolución del 5 de diciembre de 2001, cuya vigencia, según el artículo 4, se establecía por un período de tres años, es decir del 1 de enero de 2001 al 31 de diciembre de 2003 y se prorrogará anualmente en sus propios términos hasta la entrada en vigor del nuevo convenio.  

Pues bien, este convenio que afecta, según dicen, entre 20.000 y 22.000 trabajadores, lleva trece años sin revisarse y prorrogándose anualmente. Pero lo peor no es que lleve 13 años sin revisarse, es que podemos estar así hasta el infinito.

¿La causa?, que para la Comunidad de Madrid ha desaparecido el representante de la patronal, la Cámara de la Propiedad Urbana. Ello mediante el Decreto 17/2003 de 13 de febrero de su Consejo de Gobierno.

Difiero de esa opinión. Si los Administradores de Fincas colegiados son los representantes legales de la propiedad, según la Orden de 20 de enero de 1971 por la que se aprueba la Ordenanza Nacional de Trabajo para los Empleados de Fincas Urbanas, en su artículo 11º. Obligaciones genéricas: "Los empleados de fincas urbanas desempeñarán con todo celo y fidelidad las funciones propias de su cargo, de acuerdo con lo que se especifica en este capítulo, recibiendo sus instrucciones única y exclusivamente del propietario del inmueble o sus representantes legales, Presidente de la comunidad y Administrador de la finca."

En la Orden de 13 de marzo de 1974, la representación de la propiedad por parte de los Administradores de Fincas colegiados, lo reitera en sus artículos 5º. Organización del trabajo: "Corresponde a la Propiedad del inmueble la facultad de organizar el trabajo, siempre con sujeción a la presente Ordenanza. Las instrucciones sobre el mismo serán dadas única y exclusivamente por el propietario del inmueble, o sus representantes legales, por el Presidente de la Comunidad y por el Administrador de la finca." y en el artículo 13º vuelve a reiterar lo dicho en el artículo 11 de la anterior Orden.

En la Orden de 29 de diciembre de 1978, en su artículo 14.5 , vuelve a decir: "Cumplimentará los encargos, avisos y comisiones encomendadas por las personas a que se refieren los artículos 5 y 13".

Y en el último convenio laboral de empleados de fincas urbanas para la Comunidad de Madrid,  publicado por la Consejería de Trabajo, en el Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid, el 16 de enero de 2002, siendo la resolución del 5 de diciembre de 2001, como ya he comentado anteriormente, el artículo 5º establece sobre la organización del trabajo : "Las instrucciones sobre el mismo serán dadas única y exclusivamente por el propietario del inmuebles o sus representantes legales como el Presidente o el Administrador de la comunidad o cooperativa". Volviendo a manifestar en el artículo 16, referentes a las funciones: "Las instrucciones sobre los mismos serán dadas por el propietario del inmuebles o sus representantes legales, Presidente de la comunidad o cooperativa y Administrador de la finca".

Ha desaparecido la Cámara de la Propiedad Urbana de Madrid, que era quien representaba a los propietarios de edificios y Comunidades de propietarios, pero los Administradores de Fincas colegiados no hemos desaparecido, y en todas las Ordenes y Decretos nos señalan como representantes legales de los propietarios.

Tampoco ha desaparecido el Colegio profesional de Administradores de Fincas de Madrid, quien en sus estatutos, en el artículo 4.b relativo a los fines esenciales del Colegio, dice:"La representación exclusiva de la profesión tanto en el ámbito procesal como extraprocesal".  Y en el artículo 4.g: "Colaborar con las administraciones públicas en el ejercicio de sus competencias en los términos previstos en las leyes". Además en el artículo 5.a referente a las funciones del colegio establece:"Ejercer la representación de la profesión en el ámbito de la Comunidad de Madrid".

Considero que ha llegado el momento en que los Administradores de Fincas colegiados, y el Colegio de Administradores de Fincas de Madrid en nuestra representación, tomemos la responsabilidad de algo que nos compete.

Si somos los representantes legales de los propietarios, -estos no pueden representarse pues sólo sus Presidentes de Comunidades pueden ser entre 15.000 y 20.000- no debemos seguir viendo como no se revisa y actualiza un convenio laboral que afecta a unos 20.000 ó 25.000 trabajadores que dependen de nosotros.

Nosotros somos los que tenemos que organizar su trabajo, sus funciones, acordar sus vacaciones, pagarles las nóminas, seguros sociales, amonestarles si llegara el caso. No podemos, ni debemos seguir viendo como pasan los años y no se hace nada para remediar un convenio que se está quedando obsoleto.

Es uno de ese 25% de colectivos, que sus nóminas no se regulan por el salario mínimo interprofesional (S.M.I.), lo hacen por el indice de precios al consumo (I.P.C.). (Este cambio, si mal no recuerdo aunque puedo estar confundido, fue a propuesta de los sindicatos, cuando el índice de precios al consumo, debido al boom del ladrillo, cada año subía en mayor cuantía que el S.M.I.  Medida que el tiempo ha demostrado que ha perjudicado al colectivo -para 2017, el S.M.I. es de 707,70 €/mes y el I.P.C. es de 610,06 €/mes-).

La actualización del convenio no es sólo económica y sobre el S.M.I. -que se puede cambiar pot el SMI o seguir con él-. Después de quince años en que se firmó el último convenio, algunos de sus artículos se han quedado obsoletos y posiblemente habrá que modificarlos, suprimirlos e incluir otros nuevos.

El colectivo de empleados de fincas urbanas, principalmente los porteros y conserjes -con sus virtudes y defectos-, son fundamentales para que los edificios y sus instalaciones funcionen y sus moradores se sientan más seguros, atendidos y protegidos, aún a pesar del costo económico que representan. Y cuando en un edificio se suprimen o sustituyen por otras variantes...se nota.

Por todo ello el Colegio de Administradores de Fincas de Madrid debería iniciar las gestiones necesarias ante la Comunidad Autónoma de Madrid, no sólo para ser reconocido como representante legal de los propietarios de fincas urbanas, sino también para, a corto plazo, junto con los Sindicatos, reunirse a estudiar y aprobar un nuevo convenio laboral que ponga fin a esta situación transitoria... de trece años y los que podrían quedar.

La importancia de representar legalmente a los propietarios no se reduce solo al convenio de empleados de Fincas Urbanas, si no en todo aquello que, de alguna forma, pueda afectar, perjudicar o reducir los derechos de todos a los que administramos, y si cuando los Organismos Oficiales  y demás estamentos o empresas nos llaman para que asistamos a reuniones sobre sus decretos, ordenanzas, subvenciones, etc. que a ellos les interesa que lleguen a todos los propietarios, también nos tienen que considerar como representantes legales de la propiedad urbana, para la protección, defensa de los derechos y evitar los posibles perjuicios o cargas que consideremos que puedan perjudicarles.

Si no lo hacemos nosotros, y en nuestra representación el Colegio de Administradores de Fincas de Madrid, a corto plazo surgirá algún colectivo o asociación que, posiblemente sin tener los mismos fines que nosotros respecto a nuestros administrados, querran arrogarse el papel de representantes de la propiedad. Y entonces, puede ser tarde.

9 comentarios:

  1. Soy conserje, y sigo su blog mi enhorabuena por todos los artículos que publica. En el de hoy toca un tema que me afecta directamente como trabajador en una comunidad de propietarios, y le tengo que agradecer en nombre de todos mis compañeros, el que alguien se preocupe por nosotros, y por supuesto creo que nadie mejor que un Administrador como usted. Espero que este articulo llegue a todas esos estamentos que pueden hacer que este convenio se actualice, pues no es de recibo que desde el año 2001 en que se firmo nadie haya echo nada al respecto. Tengo un vecino que siempre me dice que si una comunidad funciona es gracias a la buena gestión de un buen administrador, un buen conserje y un buen presidente, tres pilares fundamentales para que una comunidad funcione, por ello es importante que este convenio se actualice, y este articulo es un primer paso, yo espero que el colegio de Administradores se involucre ya que tiene potestad para ello y le puedo asegurar que 22000 trabajadores de este sector le estarán agradecidos.
    Un saludo y espero que siga llenando este blog de artículos con información que la mayoría de los vecinos y demás desconocen.

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  2. Hola Salvador no se si llego tarde a comentar pero a sido cuando e visto tu blogg. soy conserje hace 6 años y medio fijo desde el primer dia en el barrio del pilar madrid.como puedo atudar en este tema? estoy dispuesto y comprometudo a lo que haga falta. un saludo!!

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    1. Gracias por tu ofrecimiento de ayuda. Pero yo también me pregunto ¿qué más puedo/podemos hacer al respecto?. Sigo insistiendo ante nuestro Colegio de Administradores de Fincas de Madrid para que tomen una decisión que, personalmente, creo beneficiaría a vosotros y a nuestros administrados a los que representamos.

      Pero me temo que en el colegio de Administradores no se deciden a dar el paso porque tendríamos que defender los intereses de los propietarios -como si ahora no lo estuviéramos haciendo- y con ello enfrentarnos a los sindicatos y a vosotros.

      Creo que en esas negociaciones, en las que por supuesto tendríamos la obligación profesional, ética y moral de defender los intereses de aquellos a quienes representamos, también, por conoceros mejorar que nadie, sabríamos ser más justos y equitativos que nadie (sindicatos, propietarios, organismos oficiales).

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  3. El Colegio de Administradores de Fincas de Madrid, ni muestra , ni ha mostrado nunca ningún interés en arreglar la situación en la que nos encontramos los empleados de fincas urbanas de Madrid. Fdo. Presidente del Sindicato de empleados de fincas urbanas de la Comunidad e madrid. sefucom

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  4. Sr.Presidente, algunos Administradores de Fincas colegiados estamos convencidos que sería lo mejor para los propietarios y el colectivo de e.f.u.C.M. que el Colegio de AFM. asumiera la responsabilidad de representar a la propiedad en las negociaciones del convenio, paralizado desde que se aprobó el último en 2001.
    Sabemos que no es fácil, pues el Colegio de AFM no puede arrogarse esa representación por sí. A los propietarios los podemos representar mediante autorización y en estos momentos es precisamente lo que estamos haciendo para representar a las Comunidades de Propietarios en las relaciones telemáticas con las diferentes Administraciones Públicas. Acuerdos de autorización que se están aprobando en juntas de propietarios.
    Una vez autorizados en juntas de propietarios para representarlos para negociar el convenio, el Colegio de AFM, que nos representa a todos los Administradores, consideramos que podría ser un interlocutor válido.
    Sin olvidar que nuestras principales obligaciones y defensa serían los intereses de nuestros administrados, los propietarios. Pero seríamos los más equitativos y justos en la negociación, por conocer mejor que nadie al colectivo de empleados de fincas urbanas.

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  5. entonces hay un vacio legal? no se puede negociar nuevo convenio laboral?

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  6. lo normal en estos casos es de logica hay interesados e intereses de segundos y terceros que no interesa arreglar la situacion actual. si llevaramos a cabo una huelga indefinida de l@s
    22.000 trabajador@s otro gallo cantaria. pero eso ya va a ser un imposible.

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