Honorarios del Administrador de Fincas en las obras de Rehabilitación y Eficiencia Energética

Invitado por la Fundación AUNA, estoy asistiendo a una serie de eventos de análisis de buenas prácticas y debate en torno a la rehabilitación energética de edificios y su financiación. Se trata de  una serie de webinarios y mesas de debate en las que se  dialoga y analizan los ciclos de la Demanda, de la Oferta y del Valor, para al finalizar sentar las bases de la ERESEE 2023 (nota final), con lo que se cerrará el ciclo completo.

Del ciclo de Demanda se han celebrado dos webinarios: uno en junio (Nadie sueña con rehabilitar su casa, ¿verdadero o falso?), y otro en julio (Quiero rehabilitar mi casa, ¿a qué teléfono llamo?), que han servido de prólogo de la segunda mesa de debate, dedicada íntegramente a la demanda y bajo el título: "¿De quién depende la demanda?.

En esta segunda Mesa de debate se hicieron 6 grupos, integrándome yo en el grupo 6º. 

Durante las respuestas que se dieron a las diferentes preguntas que se formularon a todos los grupos, destacó mayoritariamente la importancia y lo imprescindible de la actuación de los Administradores de Fincas colegiados, por encima de cualquier otro agente, tanto de orden público como privados, que interviene en la Rehabilitación de los edificios existentes, Importancia motivada por nuestra cercanía y contacto casi diario con los propietarios de las Comunidades de Propietarios, así como la confianza que depositan en nosotros, máxime cuando algunos llevamos 10, 20. 30 e incluso 40 años administrando algunas Comunidades. 

En una de las preguntas que tuve que contestar, expuse una de las barreras a las que se enfrenta nuestro colectivo de Administradores de Fincas colegiados: En las obras de Rehabilitación y Eficiencia Energética actuamos por profesionalidad pero, en muchos casos, con poca motivación debido a que estas actuaciones nos cuestan dinero.  Ya que ese trabajo extraordinario se desarrolla gratuitamente en la mayoría de las ocasiones.

El motivo no es otro que las Comunidades de Propietarios consideran que todo trabajo nuevo que se tenga que hacer en sus edificios por nuevas inspecciones -y ya son más de diez-, está incluido en la cuota que se cobra mensualmente por la administración.  Y cuando para la gestión de las subvenciones, alguna vez se ha incluido en la normativa oficial a aplicar "los honorarios de los técnicos/gestores que se encarguen de la solicitud de las subvenciones",  como normal general las Comunidades de propietarios no consideran a sus Administradores de Fincas como técnicos, aunque algunos lo seamos.

Por otra parte, porque los Organismos Oficiales cuando presentan un plan de subvenciones para obras y reformas en los edificios, no incluyen entre las partidas subvencionables los honorarios de los Administradores de Fincas colegiados por sus trabajos extraordinarios antes, durante y al final de las intervenciones, pero sí incluyen el de los demás agentes que intervengan.  

Y debido a ello, el colectivo de Administradores de Fincas colegiados no muestra el mismo interés que el resto de agentes intervinientes, que sí cobran de una u otra forma, desearían que tuviésemos, a pesar de nuestra importancia e influencia para activar las obras.  

Cuando el Coordinador de nuestro grupo -uno de los Coordinadores de AUNA- escuchó mis palabras, dijo:

• "Eso no se puede quedar así. Tenéis que cobrar honorarios como los demás agentes que intervienen. Hay que solucionarlo en seguida". 

-La 2ª Mesa de debate se celebró el 30 de septiembre pasado-

A los pocos días, el 6 de octubre pasado, se publican en el B.O.E, dos Reales Decretos: 

El Real Decreto-Ley 19/2021, de 5 de octubre, de medidas urgentes para impulsar la actividad de rehabilitación edificatoria en el contexto del Plan de Recuperación, Transformación y Resilencia. (Se desarrollan las deducciones en el impuesto sobre la renta de las Personas Físicas por obras de mejora de eficiencia energética en viviendas y se modifica la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, para la mayoría necesaria en la adopción de los acuerdos para la realización de obras de supresión de barreras arquitectónicas y/o la mejora de la eficiencia energética. Así como modifica el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, aprobado por el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, sobre la capacidad jurídica de las Comunidades de Propietarios). 

El Real Decreto 853/2021, de 5 de octubre, por el que se regulan los programas de ayuda en materia de rehabilitación residencial y vivienda social del Plan de Recuperación, Transformación y resilencia.

De estos dos Reales Decretos hablaremos en otro artículo. Ahora nos vamos a centrar en uno de los artículos del Real Decreto 853/2021. Concretamente en el Artículo 34.2.

El Artículo 34. Se refiere a la Cuantía de las ayudas.

1. La cuantía máxima de las ayudas se determinará atendiendo al coste total de las actuaciones a desarrollar, según ...
2. A estos efectos, y dentro de los límites establecidos por aplicación de la referida tabla 34.1, podrán considerarse subvencionables los costes de gestión  inherentes al desarrollo de las actuaciones y los gastos asociados, los honorarios de los profesionales intervinientes en la gestión y desarrollo de las actuaciones, el coste de la redacción de los proyectos, informes técnicos ...  

Esos honorarios de los profesionales intervinientes, perfectamente se pueden aplicar a los honorarios extraordinarios de los Administradores de Fincas colegiados.

¿Esta aclaración/inclusión de la partida subvencionable de esos honorarios de los profesionales en este Real Decreto 853/2021 se pueden considerar una casualidad?, ¿Acaso una coincidencia o el poder de incluirla de AUNA ? 

Lo que queda claro con ello es que ahora, cuando se planteen obras de rehabilitación en nuestras Comunidades de Propietarios, o las planteemos los Administradores de Fincas colegiados aprovechando la llegada de los fondos  europeos, sí tenemos una gran defensa para justificar que tenemos que cobrar unos honorarios extraordinarios por nuestro trabajo extraordinario. 

Y estos honorarios se pueden establecer en la cuantía del 4% del importe de la subvención que pudieran darle, con un máximo de 3.000 euros, independientemente de que se solicite o no subvención/ayuda.  Todo ello apoyándonos en las cuantías que, en numerosas ocaciones, han establecido los Organismos Públicos para otros agentes, como es el caso del Gestor al que el Administrador de Fincas colegiado tiene que proporcionar toda la documentación requerida para que solicite la subvención, si es que no Lo hace el propio Administrador sin cobrar nada por ello.

Al colectivo de Administradores de Fincas colegiados, la ejecución de las obras de rehabilitación del edificio de sus Comunidades de Propietarios, les ha venido costando dinero, con el agravante de que si por causa nuestra debido a algún retraso, olvido o cualquier otra circunstancia no se concede la ayuda, las Comunidades de Propietarios nos reclaman las ayudas no concedidas. Teniendo en cuenta además que, el seguro colectivo de responsabilidad  civil, no nos cubre si no hay un pago por la gestión de la Comunidad. En algún caso en nuestro despacho hemos puesto en el acta que se cobraría 1 euro por la gestión, por si acaso.

Debido a todo ello, algunos compañeros informan sobre la verdad de las subvenciones a sus administrados: que tienen que hacer un importante gasto para solicitarlas sin tener la seguridad de que se la van a conceder a pesar de haber presentado toda la documentación correctamente y en plazo, (como fue el caso del edificio donde tenemos nuestro despacho, por el cambio de caldera de calefacción por carbón a gas). Y procuran no mostrarse muy animados con la solicitud de subvenciones por nuestra parte. Somos empresarios profesionales, pero no ONGs que trabajen sin ánimo de lucro, cosa que venimos haciendo desde hace mucho tiempo.

Los Administradores de Fincas colegiados, cuando una Comunidad de Propietarios se plantea realizar algún tipo de obras acogidas a algún Plan de Subvenciones, debemos preparar un gran número de documentación (muchas de ellas llevan aparejado la celebración de al memos 3-5 juntas extraordinarias, que tampoco suelen abonar honorarios por ellas).

Como muestra expongo la documentación necesaria para el Ayuntamiento de Madrid en su PLAN REHABILITA MADRID 2020:

Modelo de solicitud y documentación a presentar.

El modelo de solicitud y anexos es el publicado en Resolución. La documentación que debe acompañar a la solicitud es la siguiente:

1. Declaración de estar al corriente de las obligaciones tributarías y con la Seguridad Social.
2. Declaración de no hallarse incurso en ninguna de las causas que impiden obtener la condición de beneficiario de subvenciones públicas.
3. Declaración de no haber recibido otras ayudas, con el mismo objeto, que superen el coste real de lo subvencionado.
4. Declaración de no tener pendiente de justificación fuera de plazo subvenciones otorgadas por el ayuntamiento de Madrid o sus organismos públicos.
5. Declaración responsable de disponer del Informe de Evaluación del Edificio.
6. Declaración responsable relativa a la fidelidad de las copias presentadas con los originales.
7. Declaración responsable acreditando la residencia o no, en el edificio objeto de la actuación, de al menos una apersona con discapacidad acreditada, en cuyo caso las actuaciones de mejora de la accesibilidad serán obligatorias para poder optar al resto de actuaciones subvencionables.

A la documentación anterior, deberá acompañarse la siguiente documentación complementaría:

• Certificado de acuerdos adoptados, emitido y firmado por el Administrador con el visto bueno del presidente:
• Acuerdo para la solicitud de subvenciones para obras de rehabilitación al Ayuntamiento de Madrid, con relación de comuneros, número de viviendas y locales y cuota de participación.
• Aprobación de la designación de presidente, administrador, y el otorgamiento de capacidad para formular la solicitud de subvenciones en nombre de la comunidad.
• Aprobación de presupuesto seleccionado.
• En el supuesto de existencia de propietarios residentes que justifiquen encontrarse en situación de dificultad social, , acuerdo de limitar la derrama correspondiente a esas viviendas a u n10% del coste total a las actuaciones subvencionadas.
• En el supuesto de comunidades de propietarios que se acojan al Plan de Monitorización, aceptación de las condiciones y acuerdos de limitar la derrama correspondiente a aquellas viviendas en las cuales se ubiquen los aparatos de mediación de la monitorización energética, a un 10% del coste total a las actuaciones subvencionadas de mejora de la eficiencia energética.
• Documento normalizado "T" Alta de Pago por Transferencia.
• Proyecto o memoria técnica de las actuaciones a realizar.
• Presupuesto de la empresa que realizarán la ejecución de las actuaciones.
• Presupuesto de honorarios y de costes indirectos, firmado y/o sellado por la empresa o profesional.
• Para actuaciones sin iniciar, presentación de tres ofertas, como mínimo, de diferentes proveedores, con carácter previo a la contratación.
• Para actuaciones de eficiencia energética, Certificado Energético del Edificio, registrado en el órgano competente de la Comunidad Autónoma, y compromiso de realización de una inspección termográfica del edificio, antes y después de la rehabilitación.
• Para actuaciones de salubridad, para la reducción del radón, se aportará justificación de la concentración en la situación previa y prevista posterior a la actuación.
• Para actuaciones terminadas, se deberá aportar toda la documentación descrita en el artículo 29 de la convocatoria.

Ahora ya tenemos una base en la que apoyarnos para solicitar esos honorarios extraordinarios a nuestras Comunidades de Propietarios, que además son subvencionables, y una relación de los trabajos extraordinarios para presentar la documentación requerida.

Todo ello, sin contar las numerosas llamadas telefónicas de los propietarios para resolver quejas por las obras que se estén ejecutando, inconveniente, daños o defectos. Y en todas ellas ningún propietario llama directamente a la Dirección facultativa  o la constructora, sino al Administrador como si fuera el que está haciendo la obra.

Nosotros sabemos como están los edificios que administramos en cuanto a la accesibilidad, eficiencia energética y sus instalaciones. Somos conscientes de que esos edificios por el año de su construcción, muchos de ellos anteriores a 1980, están construidos sin ninguna normativa sobre esas materias y requieren unas rehabilitaciones integrales en muchos casos.

Nosotros, si estamos motivados y pagados, como los demás agentes que intervienen en las rehabilitaciones, tenemos el poder y la oportunidad de procurar que todos esos edificios se conviertan en edificios sostenibles y con consumos energéticos casi nulos. Beneficiará a nuestros administrados, aunque sabemos que no será nada fácil convencerlos en los tiempos actuales. Será beneficioso para nosotros porque una vez rehabilitados nos darán menos trabajo en su conservación. Y será bueno para nuestro colectivo porque demostraremos que se pueden obtener mejores resultados si los Organismo Oficiales cuentan con los Administradores de Fincas colegiados antes de promulgar decretos y leyes que afecten a las Comunidades de Propietarios. 

 

De nosotros depende y... de los Organismos Oficiales, a la hora de distribuir los fondos europeos, que en cualquier caso, no habrá dinero suficiente para todos.

Nota: (Ministerio de Transporte, Movilidad y Agenda Urbana)

ERESEE 2023.  Estrategia a largo plazo para la Rehabilitación Energética en el Sector de la Edificación en España.

El artículo 2 bis de la Directiva 2010/31/UE de 19 de mayo de 2010 relativa a la eficiencia energética de los edificios, modificada por Directiva (UE) 2018/844, establece que cada Estado miembro elaborará una estrategia a largo plazo para apoyar la renovación de sus parques nacionales de edificios residenciales y no residenciales, tanto públicos como privados, transformándolos en parques inmobiliarios con alta eficiencia energética y descarbonizados antes de 2050, facilitando la transformación económicamente rentable de los edificios existentes en edificios de consumo de energía casi nulo.