La I.T.E. y Sentencia del Tribunal Supremo

“El T.S. ratifica que las ITEs residenciales sólo pueden realizarse por profesionales de la Edificación.

Se acaba de publicar la Sentencia del Tribunal Supremo nº 5042/2015, de la Sala de lo Contencioso, sección 4ª, de fecha 25 de noviembre de 2.015, por la que se desestima el recurso del Colegio de Ingenieros Industriales de Madrid, en el que se impugnaba el acuerdo de 13 de septiembre de 2.012, del Ayuntamiento de Soria, por el que se procedió a la aprobación de la Ordenanza Municipal para la aplicación de la Inspección Técnica de construcciones en Soria.

En esta sentencia, el Tribunal Supremo declara que el reparto de competencias establecido en la Ley de Ordenación de la Edificación 38/1.999 es extensible a las inspecciones técnicas de los edificios (ITE), de forma que aquellos técnicos que no son competentes para proyectarlos o dirigirlos, tampoco pueden elaborar los informes de inspección técnica de los mismos.

Igualmente sentencia que, en relación respecto a los usos del apartado a) del artículo 2.1 de la Ley de Ordenación de la Edificación, LOE, (residencial, administrativo, sanitario, religioso, docente y cultural) solo podrán emitir tales informes los Arquitectos y los Arquitectos Técnicos. Negando, por tanto la competencia a los ingenieros e ingenieros técnicos.

Con esta Sentencia se sienta jurisprudencia y será de aplicación obligada por las Administraciones y el resto de los Tribunales. Por tanto, ningún órgano consultivo o ejecutivo, de la administración del estado, o de las CCAA o los propios entes locales, pueden aplicar otra interpretación o criterio que se desvíe de lo establecido por la Ley y la Jurisprudencia que la interpreta.

Los tribunales dejan claramente establecido que sólo los técnicos con competencias para proyectar y/o dirigir las edificaciones del grupo a) del artículo 2.1 (residencial, administrativo, etc.), arquitectos y arquitectos técnicos, pueden elaborar y firmar informes técnicos sobre las condiciones de conservación de los mismos (ITEs, IEEs)”.   Fuente: COAATM

Ante esta sentencia, los Administradores de Fincas colegiados y los propietarios de viviendas a los que representamos, tenemos muy claro lo que tenemos que hacer, de aquí en adelante. Cuando tengamos que realizar una Inspección Técnica de los edificios (ITE), o una Inspección de Eficiencia Energética (IEE), …….contratar solamente a un Arquitecto o Arquitecto Técnico.

Pero a mi, como Administrador de Fincas colegiado, y supongo que a muchas personas más, también se me plantean algunas dudas, que algún Organismo Oficial deberá aclarar lo antes posible:

1º. ¿Qué ocurre con las inspecciones ya realizadas de las ITEs, IEEs o certificados de viviendas para su alquiler o venta, realizadas por técnicos que no tienen competencia para ello?. ¿Se dan por válidas o se tienen que repetir?.

Supongo que lo menos malo, será hacer borrón y cuenta nueva, y empezar a aplicar la sentencia a partir de ahora. Si acaso se podrían reconsiderar aquellas ITEs negativas, que aún no hayan comenzado las obras y que las Comunidades y/o propietarios de edificios tengan dudas sobre lo certificado, y crean necesario realizar una nueva inspección.

2º. Cuando una Comunidad de Propietarios presenta en el Ayuntamiento, para que se una al expediente, el certificado de idoneidad o final de obras, por haber corregido los defectos detectados en la inspección de la ITE, el Ayuntamiento de Madrid suele realizar una inspección de comprobación con Técnicos Municipales. Estos suelen sacar nuevas deficiencias,  entre las que se encuentran algunas que se corresponden con el ornato público y decoro. Tema muy subjetivo y caro, ya que, en la mayoría de las ocasiones puede depender del criterio del Técnico que informe, y sobre todo porque el informe lo emite cuando ya se han quitado los andamios y la  Comunidad tiene que volver a instalarlos para cumplir con lo ordenado posteriormente.

La duda principal que se me plantea, después de esta sentencia del TS, es que estos Técnicos Municipales, en algunos casos no son ni Arquitectos ni Arquitectos Técnicos, y alguno es Ingeniero de Minas o con otra titulación. (Que conste que no tengo nada contra los Ingenieros de Minas, algunos de los cuales con cargos en Organismos Oficiales no solo merecen todos mis respetos y admiración, sino que son elogiados públicamente, en algunos de los Congresos y Jornadas que organizan, por la labor que realizan en beneficio de la rehabilitación y la eficiencia energética y otros sectores de la industria).

¿Las inspecciones que estos Técnicos Municipales realizan a posteriori, no autorizados para realizar inspecciones de las ITEs, van a ser válidas y las Comunidades de Propietarios tienen la obligación de cumplirlas?.

3º. Por otra parte esta el tema del Técnico que contratemos para realizar la ITE y en su caso el proyecto y dirección de obras para subsanar las deficiencias. (Nunca se debe realizar una ITE por una Empresa Constructora, aunque nos la ofrezcan gratis. Ni por un técnico propuesta por ella, aunque también nos  ofrezcan gratis sus honorarios).

Es muy importante que, el Técnico que se contrate, no sólo que este autorizado, sino que tenga experiencia en rehabilitación de inmuebles para no encontrarnos con desagradables y costosas experiencias posteriores. Antes de la crisis inmobiliaria pocos técnicos querían trabajar para las Comunidades de Propietarios, ahora casi todos se te ofrecen como expertos en rehabilitación.

Resultado: Edificio de la zona de Cuatro Caminos. Aprovechando la rehabilitación se va a instalar un ascensor. Se proyecta la excavación de tierras y la cimentación para el foso de los amortiguadores del ascensor y el apoyo de los muros del cerramiento del hueco del ascensor. Cuando comienzan las obras se descubre que, donde se va a realizar el foso para los amortiguadores de cabina, existe un sótano que ocupa todo el edificio, que esta ocupado por el local de planta baja y se tiene que realizar una estructura metálica para realizar el foso y permitir el paso por debajo al usuario del local, además de alguna que otra partida imprevista De 120.00,00 € se pasa a 180.000,00 €, eran 11 propietarios.

Edificio en el distrito de Chamberí. Resultado de la ITE favorable, solo pintar algunos miradores. Varios propietarios no están  conforme y se realiza una nueva ITE que resulta negativa. Se contratan las obras  de rehabilitación para subsanar los defectos de la ITE, y se realiza un proyecto por 240.000 € con el que inician las obras. La certificación final, por no estar incluidos muchos trabajos en el proyecto, asciende a 420.000,00 €, eran 7 propietarios.

4º. Respecto a las Inspecciones de las Eficiencias Energéticas , en las que se inspeccionan fachadas, cubiertas y las instalaciones (calefacción, agua caliente sanitaria, refrigeración, electricidad, etc), ¿también es exclusivo de los Arquitectos y Arquitectos Técnicos?.

Este tema, por su importancia, merece una reflexión más profunda que… dejaremos para otro día.