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jueves, 28 de enero de 2016

El "negocio" del mercado de la Eficiencia Energética y Rehabilitación integral de edificios.

Todos sabemos y somos conscientes de la importancia, así como de la necesidad de rehabilitar y mejorar la eficiencia energética de nuestros edificios y viviendas. Quizás el mayor, y a veces, el único patrimonio que tenemos.

Los profesionales de la Administración de Fincas colegiados, conocedores del estado del parque inmobiliario mejor que nadie, somos los primeros en desear que los edificios que administramos se encuentren en las mejores condiciones constructivas y que se efectúen obras de rehabilitación energética, que proporcionen una reducción del gasto energético del edificio de la Comunidad o Propiedad.

El Gobierno, consciente de la situación actual de la construcción, del parque inmobiliario y de la necesidad de impulsar y levantar el sector de la construcción, con la creación de puestos de trabajo, está fomentando y promulgando, por medio de sus Ministerios y departamentos, una serie de leyes y reales decretos que impulsen y desarrollen el mercado de la rehabilitación y la eficiencia energética.

Por otra parte, en la mayoría de las jornadas y congresos a los que he asistido, siempre oigo la palabra negocio al referirse a lo que puede representar para el sector de la construcción el tema de la eficiencia energética y la rehabilitación de edificios. Sin embargo, la rehabilitación no termina de tomar un impulso real que fortalezca, de forma continua, el mercado.

No se está teniendo en cuenta que, para que exista negocio, tienen que existir dos partes: una que “vende” y otra que quiera “comprar”.

Hasta hace poco, el sector de la construcción funcionaba porque un promotor quería vender (compraba un solar, construía un edifico, vendía los pisos y obtenía un beneficio), por otro lado había unos compradores a los que les interesaba comprar esos pisos y querían comprarlos.

Ahora, en el nuevo “negocio” solo hay una parte que quiere “vender” (obras de mejora de la eficiencia energética, rehabilitación, proyecto técnico, certificados energéticos, tasas y licencias municipales, IVA, etc.), pero no existe la parte que quiera comprar, estos son los propietarios de edificios o viviendas, a los que nosotros representamos, asesoramos y defendemos. Y a estos, en la mayoría de los casos, se les está imponiendo la “compra”.

Una compra o unas obras, que en su gran mayoría, desconocen cuándo van a amortizar el dinero invertido y cuando van a empezar a comprobar esa reducción de gastos que le hablan de un 30% a un 50%.

Como  unas ventajas a esa rehabilitación se les informa que van a reducir los gastos de calefacción, a tener una mejora del confort de sus viviendas y que ésta se va a revalorizar a la hora de venderla. (Argumento al que no dan mucha importancia, porque no desean vender su vivienda habitual y cuando la venta de pisos está muy difícil y su valor disminuye cada día).

En cumplimiento de los actuales reales decretos, leyes y reglamentos, las Comunidades de Propietarios deben hacer frente a las siguientes actuaciones más significativas:

  • Obras derivadas de la ITE.
  • Inspecciones, cada cuatro años, de los aparatos elevadores.
  • Inspecciones eléctricas de los edificios a partir del 18 de septiembre 2013.
  • Instalación de contadores de calorías en los radiadores de calefacción y válvulas termostáticas, antes del 31/12/2016
  • Inspecciones de eficiencia energética de instalaciones térmicas. (R..D. 10/2014 de 6 febrero)
  • Adaptación de las antenas colectivas al dividendo digital.
  • Certificado de eficiencia energética de la vivienda, si se quiere vender o alquilar.
  • Inspecciones de las instalaciones petrolíferas de uso propio de los depósitos  de almacenamiento y las tuberías enterradas.

Todo ello, a pesar de la crisis económica, está ocasionando la necesidad de aprobar unos presupuestos extraordinarios, con las consiguientes derramas para su abono.

El Gobierno, supongo que con la idea de impulsar y favorecer el mercado constructivo de la rehabilitación y la eficiencia energética, ha aprobado varios Decretos-Ley sobre el tema. Algunos de ellos no muy positivos y poco estudiados, a mi parecer.

¿Cuál es la posición de las dos partes del “negocio” de la rehabilitación, vendedor y comprador, y porqué no termina de consolidarse en el mercado?

a)    Vendedor:

Es el más beneficiado del negocioAumentarán las oportunidades de empleo y los ingresos, para todos los agentes intervinientes, en un mercado que, aunque ahora parece reactivarse algo, estaba prácticamente en la UVI.

Veamos algunos de los beneficiarios en el supuesto de unas obra de rehabilitación en una Comunidad de Propietarios cuyo presupuesto es de 100.000,00 €, sin IVA.

  • Honorarios profesionales del técnico que emite el certificado de eficiencia energética (1%)
  • Honorarios profesionales del técnico por redacción de los proyectos técnicos (3%)
  • Honorarios profesionales del técnico por dirección facultativa de las obras (7%)
  • Honorarios profesionales del técnico Aparejador por dirección facultativa de obras (3%)
  • Honorarios profesionales del técnico por coordinación de seguridad y salud (1,5%)
  • Coste del seguro de responsabilidad civil de la comunidad por las obras (0,5%)
  • Coste de la alarma en los andamios instalados (2%)
  • Coste del IVA (21%)
  • Coste al Ayuntamiento por licencia de obras (0,95% + 1.000,00 €) (Actualmente el Ayuntamiento ha rebajado el importe del 4% al 0,95%, hasta un máximo de 3.000,00 €).
  • Coste al Ayuntamiento por la ocupación de vía pública de los andamios instalados ( entre el 8% y el 12%). (Ojo a la altura del andamio, porque influye en el costo de la tasa).
  • Costo al Ayuntamiento por la ocupación de la calzada o acera para el acopio de materiales y contenedores (1%).

Como vemos, una actuación en rehabilitación por importe de 100.000,00 €, a la Comunidad de Propietarios se le aumenta hasta un 51,95%.

Además, de acuerdo con la resolución de 24 de marzo de 2.015 del Consejo de Administración del IDAE , B.O.E. nº 107 de 5 de mayo de 2.015, si la Comunidad de Propietarios o la Propiedad del edificio, va a solicitar algún tipo de ayudas para la rehabilitación al IDAE (Instituto para la Diversificación y el Ahorro de la Energía), el costo por la gestión de la ayuda, gastos que el solicitante pudiera satisfacer a una empresa o profesional por llevar a cabo la gestión administrativa y documental de su solicitud ante el IDAE, no superarán el 4% del importe de la ayuda otorgada, con el límite de 3.000,00 € por expediente. (Se puede estimar en un 2,70%, entre la ayuda base y un préstamo reembolsable). Todo ello nos da un costo final de la obra de 100.000,00 € en 151.950,00 €, más la gestión de las ayudas.

b)    Comprador:

1.- A los propietarios sólo les queda pagar, como pueda cada uno, el costo de las obras, y ... rezar para que tanto los Técnicos, como la Empresa que va a realizar las obras, tengan experiencia, sean profesionales y los costos finales sean los proyectados. Además de poner una vela a todos los santos para que las ayudas prometidas sean una realidad y no recibir una carta en que le digan que se ha terminado el fondo del presupuesto aprobado por los Organismos Públicos. O que los morosos que no puedan pagar esas derramas extras no sean muchos, porque si no, van a tener que aprobar otro presupuesto adicional para pagar lo que aquellos no pueden

2.- Los Administradores de Fincas colegiados. Sí, esos agentes del proceso de los que todos, Organismos Públicos y privados, están de acuerdo en que somos imprescindibles para realizar todo el proceso de rehabilitación de un edificio, somos los que vamos a llevar la mayor carga del trabajo.


Los Administradores de Fincas colegiados en todo este proceso, somos imprescindibles para coordinar e informar de todo el proceso, pero es que además, partimos con una gran ventaja respecto al resto de los agentes que intervienen, es la experiencia que nos la proporcionan los 15 años transcurridos desde la implantación de la ITE en Madrid. Además, conocemos las peculiaridades de cada Comunidad y de sus propietarios, y sabemos como enfocarla en cada una de ellas.

Y el proceso seguido para la ITE es similar al que habrá que aplicar a la Eficiencia energética y Rehabilitación.

SEGURAMENTE MUCHOS OS PREGUNTAREIS ¿CUAL ES EL  PAPEL DEL ADMINISTRADOR DE FINCAS COLEGIADO EN TODO EL PROCESO?:

Los Administradores de fincas Colegiados constituyen la vía más segura y eficaz para la difusión de las normativas municipales y estatales entre los propietarios de viviendas, la forma más rápida y clara (circulares, juntas, teléfono). Sin nuestra presencia y trabajo todo el proceso sería mucho más complicado y lento. Y no digamos, una vez iniciadas las obras, la coordinación entre todos los agentes que intervienen en la ejecución de las obras y los propietarios que, no olvidemos, seguirán viviendo en sus casas.

En la mayoría de los casos, a nosotros nos corresponden las siguientes fases del proceso de la rehabilitación:

1.- Informar sobre la rehabilitación y la mejora de la eficiencia energética a la Comunidad/Propiedad, (cuándo, qué y como)

2.- Proponer al Técnico o Técnicos que la realicen. Tanto para los certificados de eficiencia energética, como proyectos de obras y direcciones facultativas. Solicitando varios presupuestos de honorarios para cada paso.

3.- Solicitar presupuestos de las obras a diversas Empresas Constructoras, adicionales a los que se soliciten desde la propia Comunidad por parte de algunos propietarios.

4.- Explicar y proponer a la Comunidad de Propietarios (con nuestra mayor o menor experiencia en construcción), el presupuesto más conveniente para la ejecución de las obras y su adjudicación.

5.-  Negociar la forma de pago más ventajosa para la Comunidad.

6.- Contratar la gestión de ayudas y subvenciones y además solicitar, preparar y facilitar toda la documentación necesaria a la empresa o profesional que se encargue de la gestión.

7.- En muchos, casos intentar conseguir un crédito bancario para el pago de las obras en varios años.

8.- Pasar al cobro las derramas extraordinarias para el abono de las obras.

9.- Preocuparnos porque se soliciten y abonen las tasas y la licencia municipal que ampare las obras.

10.-Contratar un seguro de R.C. para la comunidad, puesto que el normal, que tiene la Comunidad, no cubre estas obras.

11.-Pagar las certificaciones de obras o pagos acordados en contrato.

12.-Cuando en la realización de las obras se producen defectos, recibimos las quejas de los propietarios afectados o interesados, y tenemos que transmitirlas a la Dirección Técnica y/o a la Constructora. A veces, algunos propietarios, se nos quejan como si nosotros fuésemos los constructores o la Dirección Técnica.

13.-Cualquier obra derivada de la ITE ha requerido no menos de tres o cuatro juntas extraordinarias.

¿Alguien cree que se está teniendo en cuenta a la parte “compradora”. ¿Se está procurando buscar soluciones prácticas para el pago de las obras por parte de los propietarios?.

¿Se está valorando el trabajo extra que una rehabilitación representa para los Administradores de Fincas colegiados, y que todo ello tiene un coste económico extra que no tiene nada que ver con los honorarios mensuales por gestionar la Comunidad y su presupuesto anual ordinario?. ¿Qué sin nuestra ayuda y colaboración es prácticamente imposible realizar una rehabilitación?.  Yo creo que no.

De muestra un ejemplo. En la última jornada formativa de presentación de las nuevas líneas de ayuda para el Ahorro y Eficiencia Energética promovida por el IDAE, al preguntarle, en la sección de preguntas, al Jefe del Departamento Doméstico y Edificios, que era uno de los ponentes, si entre los costes elegibles para dichas ayudas estaban incluidos los honorarios extras de los Administradores de Fincas colegiados, su rápida respuesta fue NO.

Si nosotros nos encargáramos de la gestión de las ayudas, si por cualquier circunstancia se produce un error, y no se concede la subvención, algunas Comunidades de Propietarios nos reclama que abonemos el importe previsto de la subvención.  En el Colegio de Administradores tenemos numerosos expedientes , relativos a reclamaciones a los Administradores por subvenciones no concedidas por ITE, ascensores, etc.

¿Cuáles son las barreras existentes para fomentar e impulsar la rehabilitación?

Actualmente las principales barreras para su aplicación son las de la concienciación social y las económicas. Los propietarios no quieren o no pueden meterse en obras que no sean imprescindibles o les sean exigidas por los organismo oficiales.

Las económicas son de todo tipo y habrá que plantearse muchas cosas por parte de todos.

-   Aplicar el tipo reducido de IVA para todas las actuaciones de reforma y rehabilitación, independientemente de los porcentajes de materiales y mano de obra. (Para la instalación de una silla o plataforma salvaescalera se aplica el 10%, si se instala un segundo ascensor o uno principal el 21%).

-   El Ayuntamiento debería eliminar el impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras (ICIO) en los trabajos para suprimir las barreras arquitectónicas.

-   Actualmente el Ayuntamiento ha reducido el ICIO  del 4% al 0,95%, con un máximo de 3.000,00 € sobre el presupuesto, pero si las obras son de fachadas y llevan aparejado la instalación de andamios, por ocupación de vía pública, se cobra además entre el 7% y 10%. (ojo a la altura del andamio, porque influye en el costo de la tasa) y otra cantidad por la ocupación de la calzada o acera para el acopio de materiales.

-   Las subvenciones no nos convencen, porque en numerosas ocasiones, aun empezadas las obras, nos comunican que se han acabado los fondos dotacionales, o se entregan tarde. Además no hay presupuestos oficiales para todas las obras que se realicen y algunas se quedarán si ellos.

-  Para los Administradores no suele ser fácil encontrar a Técnicos expertos en rehabilitación y cuyos presupuestos se ajusten a la realidad y no salgan numerosas partidas no previstas que disparen el costo final.

-   Con las Constructoras pasa algo parecido, antes casi  ninguna quería trabajar para las Comunidades por la problemática que representan. Ahora muchas  Empresa te ofrecen presupuestos , que en la Administración se desecharían por baja temeraria.

¿Qué podemos hacer entre todos para incentivar el mercado de la eficiencia energética y rehabilitación integral de edificios?

Es necesario que por parte de la sociedad se perciba la necesidad del mantenimiento y la mejora del parque de viviendas, no sólo por cuestiones estéticas y de habitabilidad, sino también por la mejora de la accesibilidad y la eficiencia energética de nuestros edificios. Y ello es competencia de los Organismos Oficiales correspondientes, lo que nos facilitará nuestro trabajo informativo, para que no piensen en las Comunidades que es cosa del Administrador.

A los Administradores de fincas colegiados, no nos resulta nada fácil explicar y convencer a nuestros administrados de las ventajas y el ahorro que resulta de realizar una rehabilitación energética, cuando tienen que pagar unas obras cuya amortización, incluidos los ahorros, en el mejor de los casos va a ser entre 7 y 10 años.

La realidad más común: Los propietarios ¿Asisten a las Juntas?, ¿conocen el nombre de su  Presidente?, ¿del Administrador?, ¿del propietarios del 1º-5º? ¿han estado alguna vez en el Cuarto de calderas? ¿Cuarto de máquinas del ascensor?, ¿Terraza?. Para muchos propietarios la “Comunidad” es algo que empieza en el portal y en muchos casos termina en la puerta de su vivienda. Por ello deberemos:

-  Impulsar ayudas, desgravaciones y subvenciones/préstamos para la rehabilitación y reforma energética eficientes en edificios y viviendas. Nosotros apostamos por los préstamos a bajo interés y suprimir las subvenciones.

-   Aplicar el tipo más reducido de IVA para todas las actuaciones de reforma, rehabilitación y eficiencia energética.

-   Incentivar la formación y profesionalización del sector.

-   Crear un registro de técnicos que verdaderamente están preparados para realizar los certificados energéticos de los edificios y los proyectos de eficiencia energética y rehabilitación. (La Orden de 5 de julio de 2.013 regula el régimen y funcionamiento de los agentes rehabilitadores en el ámbito de la comunidad de Extremadura, y en ella regula que para obtener el título deberán superar, entre otros requisitos, un curso formativo).

-   Las Empresas que quieran sobrevivir han de mejorar en todos los aspectos: Formación, calidad y competitividad han de ser sus señas de identidad. Actualmente existe en el sector personal insuficientemente formado. Es preciso seleccionar y formar al personal de forma continua, tanto Técnicos como Empresas.

CONCLUSIONES:

Todo el proceso seguido para la ITE, es similar al que habrá que seguir para la rehabilitación y eficiencia energética de los edificios.

En las circunstancias económicas actuales, es muy improbable que las Comunidades quieran hacer una rehabilitación integral de sus edificios.

Yo propondría que se hiciera un certificado energético y de rehabilitación integral del edificio por decreto, con algunas soluciones para su aplicación. Con ello las Comunidades, aunque sea por fases, las obras que realicen estarán comprendidas en las recomendadas para la obtención del certificado energético más favorable.

Y ahora viene la pregunta más importante: ¿quién nos asegura que si realizo esas obras que nos dice el técnico que ha realizado el certificado energético, son las correctas, o que el certificado está realizado por un técnico con experiencia suficiente?. Y no ocurra, como está sucediendo ahora, con los certificados de las viviendas que se venden o alquilan, que en muchos casos, todos sabemos, que no sirven para nada.



 Los Administradores de Fincas Colegiados, en el cumplimiento de nuestro trabajo y en la defensa de los intereses de nuestros administrados, estamos encantados de colaborar y facilitar la labor de los Ayuntamientos y de los Técnicos y Empresas constructoras que trabajen en los edificios que administramos.

Creo que con estos Reales Decretos-Ley, si se modifican en lo que perjudica a nuestros administrados, se abre un camino de esperanza para el futuro del sector de la rehabilitación.

1 comentario:

  1. Salvador, fantástico, lo que he aprendido, muchas gracias por compartir tus experiencias, saludos Urbano Martínez

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