¿Oficina de Rehabilitación? ¿Agente rehabilitador? ¿Gestor de la Rehabilitación? 1ª Parte.

¿Oficina de Rehabilitación? ¿Agente rehabilitador? ¿Gestor de la Rehabilitación? Son las dos nuevas figuras que el Gobierno ha creado en el Real Decreto 853/2021, de 5 de octubre, en su interés por impulsar la rehabilitación de edificios existentes para cumplir con las cuota de edificios rehabilitados de cara a la Unión Europea para 2030.

¿Por qué escribo tres conceptos y solo dos nuevas figuras? Porque según el Real Decreto 853/2021, en su artículo nº 8.1 dice textualmente: " Se entenderá por agente o gestor de la rehabilitación la persona física o jurídica...". Igualdad confirmada por Don Luis Vega (Coordinador de la Dirección General Vivienda y Suelo  del MITMA), en su intervención sobre: "Ayudas Next Generación para la rehabilitación energética de los edificios",  el jueves17, durante la jornada promovida por Hispalyt: "¿Cómo rehabilitar fachadas de ladrillo cara vista con la máxima eficiencia y sin dañar el patrimonio",  al preguntarle la diferencia que hay entre Agente rehabilitador y Gestor de la rehabilitación, manifestó: "el Agente Rehabilitador y el Gestor de la Rehabilitación son lo mismo. Sólo que en algunas CCAA se les llama de una u otra forma.

Cuando ya creíamos que había quedado claro, y el gestor y el agente en la rehabilitación eran lo mismo, surge la discrepancia.

La Comunidad Valenciana convoca el "Programa de ayudas a las actuaciones de rehabilitación a nivel de edificio y de mejora de la eficiencia energética en viviendas para el ejercicio 2022, del Plan de Recuperación, transformación y resiliencia de España financiado por la Unión Europea a través de los fondos Next Generation Eu."

En dicho programa crean dos figuras importantes para implementar estas ayudas: el gestor y el agente de la rehabilitación, con la finalidad de establecer mecanismos que faciliten la tramitación de las ayudas y la ejecución de las obras. Incluso se crea un registro autonómico en el que deberán darse de alta para que se les pueda buscar según su localización. 

Lo curioso es que personalmente, estoy más de acuerdo con esta diferenciación de ambas figuras, pues considero que una cosa es la tramitación de la solicitud de las ayudas (el gestor) y otra la ejecución de las obras (el agente), como puede ser cualquier otro agente que intervenga en la rehabilitación, ya sean Administradores de fincas, técnicos, empresas, etc. Aunque el agente podría ser también el gestor, pero con cometidos, honorarios y responsabilidades distintas. 

Pero ese tema del agente y el gestor lo dejaremos para un próximo artículo.

Nadie discute y es una realidad que prácticamente todos los edificios construidos con anterioridad a 1979, antes de la entrada en vigor de los reglamentos sobre la edificación y el Código Técnico, están necesitando una rehabilitación para mejorar su eficiencia energética, y si la rehabilitación es integral mucho mejor, puesto que la calificación que se obtiene cuando se realiza un certificado de eficiencia energética, la mayoría se clasifican con las letras F o G, las más bajas.

También es cierto que desde que en el año 2000 se implantó en Madrid la ITE (Inspección Técnica de los Edificios), en estos 22 años se han venido rehabilitando constructivamente cada año numerosos edificios en cuanto a su estructura, fachadas, cubiertas, saneamiento....... Algo que hasta esa fecha no se solía hacer en la mayoría de los edificios de las Comunidades de Propietarios. Y solo se actuaba "por rotura" o por estética de sus fachadas.

Desde hace unos ocho años "se ha descubierto" que los edificios están construidos sin tener en cuenta su eficiencia energética, por lo que presentan grandes perdidas energéticas a través de sus fachadas y cubiertas principalmente. Y ahora urge rehabilitarlos energéticamente, máxime aprovechando que la Unión Europea va a transferir una serie de millones para tal cometido, siempre y cuando se cumplan unos plazos y unas condiciones de reducción y ahorro de energía.

¿Pero qué ocurre...? Pues que los propietarios de los edificios y principalmente los propietarios de los edificios residenciales constituidos en Comunidades de Propietarios no están respondiendo a esa llamada de rehabilitarlos. ¿Y qué hace el Gobierno para convencerlos y "ayudarles" a que mejoren sus edificios? Pues crear esas figuras de las Oficinas de Rehabilitación y el Gestor de la Rehabilitación mediante el Real Decreto 853/2021, de 6 de octubre.

Pero como ya he dicho en varias ocasiones, a los legisladores de esos Reales Decretos que afectan a los usuarios que viven en Comunidades de Propietarios les hace falta un asesor de entre los 785 existentes, con verdaderos conocimientos y experiencia, tanto técnica como en la administración de fincas, que les asesore teniendo en cuenta no solo respecto de lo que se quiere conseguir, si no también, sabiendo y teniendo en cuenta que es lo que desean, quieren y pueden los usuarios que habitan esos edificios.

Y voy a explicar el por qué: Tanto las Oficinas de la Rehabilitación como el Agente Rehabilitador no van dar el resultado que ellos esperan, o va a costar mucho conseguirlo.

El Real Decreto 853/2021 regula 6 programas de ayudas:

  1. Programa de ayuda a las actuaciones de rehabilitación a nivel de barrio.
  2. Programa de apoyo a las oficinas de rehabilitación.
  3. Programa de ayuda a las actuaciones de rehabilitación a nivel de edificio.
  4. Programa de ayuda a las actuaciones de mejora de la eficiencia energética en viviendasr ro del edificio existente
  5. Programa de ayuda a la elaboración del libro del edificio existente para la rehabilitación y la redacción de proyectos de rehabilitación
  6. Programa de ayuda a la construcción de viviendas en alquiler social en edificios energéticamente eficientes
Veamos lo referente al 2º programa: Las Oficinas de Rehabilitación:

Presumiblemente, se crean porque los Organismo Oficiales no se ven capacitados para poder informar a los usuarios de todo lo relacionado con la rehabilitación energética de los edificios existentes, las subvenciones de los fondos europeos y los trámites a seguir para conseguirlas. Por ello intentan que sean otros agentes los que colaboren en esa misión.

En el Real Decreto 853/2021.  En su CAPITULO III - Programa de apoyo a las oficinas de rehabilitación. Artículo 21.  Objeto del programa. Dice:

El objeto de este programa es la financiación de la prestación del servicio de oficinas de rehabilitación, tipo "ventanilla única" que, .........tengan el objetivo de coordinar, informar y facilitar la gestión de la ayudas y la prestación de servicios que contribuyan a facilitar la implementación y la gestión integral de los proyectos de rehabilitación energética en el ámbito residencial al servicio de los ciudadanos, comunidades de propietarios, empresas y agentes rehabilitadores en general.

Pero se están planteando muchas preguntas e incógnitas al respecto, en la reuniones de las juntas comunitarias que celebramos:

El legislador sabe lo que quiere conseguir, pero desconoce lo que desean los usuarios para ponerse a rehabilitar sus edificios y los que les asesoran me temo que tampoco, o no se molestan en informarse por los qué más saben de esos temas.

 ¿Qué necesitan los usuarios/propietarios de las viviendas constituidas en Comunidades de Propietarios para decidirse a rehabilitar sus edificios? (no teniendo en cuenta las difíciles circunstancias actuales motivadas por la situación económica a nivel mundial, de cara a la incertidumbre por un futuro cercano, la constante subida del precio de los materiales, etc.):

  • Información concreta, desinteresada y real sobre la situación de su edificio en particular. Ventajas, dificultades, inconvenientes de realizar esas obras y acometer esos gastos, hipotecándose durante varios años. No es suficiente con decirles que van a estar más cómodos en sus viviendas, que se van a revalorizar sus pisos, o que se va a ayudar al cambio climático o el ahorro de CO2 a la atmósfera.
  • ¿Rehabilitación integral o por fases? ¿Pueden todos mis copropietarios hacerlo y financiarlo? ¿Por dónde empezamos las obras? ¿Qué clase de eficiencia energética aplicamos?
  • ¿Dónde podemos encontrar un listado fiable por sus conocimientos y experiencia de: técnicos, constructoras, instaladores, agente de rehabilitación etc. que nos garanticen la idoneidad de esos trabajos?
  • ¿Dónde encontrar la forma de saber elegir el producto financiero más acorde y económico para financiar nuestro proyecto?
  • ¿Cómo podemos asegurarnos que se nos van a conceder, si se presenta la solicitud y la numerosa documentación que se nos pide para optar a las subvenciones públicas ofertadas, antes de tener que hacer unos gastos importantes, y no nos van a mandar la comunicación que se han agotado los fondos?
  • ¿Cuál es la garantía civil que nos ofrecen los agentes y/o gestores rehabilitadores por su actuación?
  • ¿Las oficinas de información nos van a ofrecer asistencia legal y técnica que nos garantice que los trabajos que nos recomiendan son los adecuados y son los que se realizan?
  • ¿Los certificados energéticos y los informes de evaluación de los edificios se van a realizar con un criterio técnico real?, o van a seguir estando tan devaluados como los actuales, que por 50 euros se ofrecen en Internet un certificado de vivienda necesario para el alquiler o venta de ella? 
Luego existen alguna barreras entre los copropietarios de esas comunidades no fáciles de resolver:
  • Las comunidades de propietarios en general, buscan casi siempre el precio más económico. Pocas veces tienen en cuenta la calidad o el mejor servicio.
  • No se fían de nadie. Por esos nos solicitan 3, 4 ó 5 presupuestos para casi todo. 
  • Necesitan una información directa cuando están reunidos y esta, casi en exclusiva, solo se las puede ofrecer su Administrador de Fincas. 
Todo esto y algo más se pretende resolver con las Oficinas de Rehabilitación. Pero esa información debería ser desinteresada y, en todo caso, para el mayor beneficio de ellos. ¿Se les va a ofrecer realmente? ¿Se va a conseguir convencerlos?

Si las Oficinas de Rehabilitación estuvieran organizada y dirigidas por los propios Organismo Públicos como sucede en Galicia o Castellón, podría suponerse que la mayoría de los interrogantes y desconfianzas quedaran resueltos. ¿Pero qué puede ocurrir cuando son algunos de los Colegios profesionales, o incluso empresas constructoras los que podrían dar toda esa información? Qué, presumiblemente, se puedan convertir en Oficinas Comerciales para la Rehabilitación.

No hay más que hacerse las siguientes preguntas: ¿Qué gana mi colegio cogiendo esa responsabilidad y qué ganan sus colegiados?

Tanto el Colegio de Arquitectos como el de Aparejadores/Arquitectos Técnicos están muy interesados y se han ofrecido y al de Administradores de Fincas se le esta ofreciendo. Pero hay una gran diferencia entre ellos.

Los dos primeros, el Colegio de Arquitectos y el de Aparejadores/Arquitectos Técnicos, independiente de colaborar con los Organismo Públicos y los ciudadanos, lo ven como una fuente de trabajos e ingresos para ellos y sus colegiados.

Cuando alguien se acerque a informarse, lo primero que le van a tener que decir es que se tiene que hacer un certificado actual de la eficiencia energética del edificio a tratar, (luego se tendrá que hacer otro al final para comprobar el ahorro energético que se consigue y la letra de clasificación). Además se tiene que hacer el libro del edificio actualizado para poder informar correctamente sobre las obras que se necesitan realizar.

Ambos documentos sólo lo pueden realizar los Arquitectos y los Aparejadores/Arquitectos Técnicos. Y al hilo de la cuestión, se me ocurre una pregunta: ¿Por qué no le interesa al Colegio de Ingenieros Industriales, si ellos participan en todo lo relacionado con las instalaciones de los edificios?

Que los Organismos Públicos estén interesados en que el Colegio de Administradores de Fincas abra una 
Oficina de Rehabilitación, está claro. Somos los únicos que estamos en contacto directo y casi a diario con los propietarios de las viviendas en régimen de  Comunidades de Propietarios, o Vertical. Y los agentes más idóneos para informarles directamente en las reuniones de las Juntas que se celebren.

El problema surge si hay que responder a las dos preguntas citada anteriormente: ¿Qué gana mi Colegio cogiendo esa responsabilidad y qué ganan sus colegiados?

El Colegio de Administradores de Fincas tendría que contratar varios técnicos y auxiliares para poder dar la información que se le requiera, dado que se puede suponer que la mayoría de sus colegiados acudirán a él para informarse en lugar de ir al de Arquitectos o al de Aparejadores/Arquitectos Técnicos. Como igualmente ocurrirá con muchos usuarios, propietarios de viviendas comunitarias, con lo que el Colegio se podría ver colapsado.

Otra cosa es que esa Oficina de Rehabilitación sea exclusivamente para servicio de sus colegiados y que luego estos informen a sus Comunidades de propietarios y/o propietarios de edificios en alquiler.
 
¿Y qué ganan sus colegiados? En las circunstancias en que desde el año 2000 se han venido realizando obras de rehabilitación y mejora en los edificios, no ganan nada. Puesto que las Comunidades de Propietarios en su mayoría han venido interpretando, y nosotros aceptando, que esos trabajos extraordinarios que representan esas obras, estaban incluidos en los honorarios que se cobra mensualmente por el concepto de administración.  Y ni siquiera los Organismos Públicos consideraban esos honorarios extraordinarios como cantidades subvencionables, si se solicitaba algún tipo de ayudas.

Si ahora ha cambiado el concepto con la creación del Agente Rehabilitador, esa barrera podría cambiar. Siempre y cuando las Comunidades de Propietarios comprendan que esos trabajos extraordinarios tienen que pagarlos independientemente de los mensuales por administrar su Comunidad, como hacen con los técnicos o los otros agentes que intervienen.

Hasta aquí podríamos decir que "borrón y cuenta nueva" el colectivo de Administradores de Fincas:  

Rehabilito = trabajo extraordinario = cobro de honorarios extraordinarios.

Pero por mucho interés que pongamos el colectivo de Administradores de fincas para convencer a nuestros administrados para que realicen la rehabilitación de sus edificios, no será suficiente. A los usuarios les hará falta otros incentivos para animarlos y vencer sus dudas y temores.

Solamente recordar lo que publicaba en uno de mis últimos artículos al respecto, el 9 de mayo del 2021   (para verlo pulsa   AQUI ),  con el ejemplo de una obra de rehabilitación cuyo coste del presupuesto de las obras era de 100.000 € y el aumento que teníamos que añadir para pasar las derramas extraordinarias correspondientes, sin tener en cuenta las posibles subvenciones, porque lo normal era que no se pudieran conceder

Presupuesto total de las obras de 100.000 €, a los que se tendrán que añadir:
  • IVA el 21%
  • Licencia de obras ICIO del Ayuntamiento de Madrid,  4%
  • Ocupación de vía pública por los andamios, entre 6% y 10% según categoría de las calles.
  • Honorarios de los Técnicos por proyecto, dirección obras, coordinación seguridad 14%, i/IVA
  • Seguro de la obra (el seguro multirriesgo de la Comunidad no lo cubre) 1,50%
  • Honorarios extraordinarios del Administrador de Fincas/agente rehabilitador 4%, i/IVA 
Lo que nos da un 50,50 % de incremento,  y un total de 150.500 € que se tendrían que pagar.

¿Qué se podría hacer para animar a nuestros administrados, los usuarios en general, a rehabilitar sus edificios aprovechando los fondos europeos?
  • El IVA para las obras acogidas a los fondos europeos, rebajarlo al 4% ó 5%, tanto a las obras como instalaciones y honorarios de técnicos y administradores/agente rehabilitador
  • La tasa del ICIO del Ayuntamiento de Madrid relativa a las licencias de obras de referencia, rebajarlas al  0,95%, al menos para las Comunidades de Propietarios y propietarios  individuales de edificios.
  • Suprimir la tasa del Ayuntamiento de Madrid por ocupación de vía pública por instalación de andamio en fachada para toda obra de referencia, al menos para las Comunidades de Propietarios y propietarios  individuales de edificios.
  • Las ayudas concedidas para estas obras no tributarán como incremento del patrimonio a los adjudicatarios de ellas (En el R.D. Ley 19/2021, de 6 de octubre se recogen algunas medidas fiscales al respecto)
  • Que las entidades bancarias presenten unas líneas de préstamos de fácil adjudicación para completar la cantidad de la inversión que no se cubra con las ayudas de fondos europeos. Préstamos de fácil adjudicación para las Comunidades de Propietarios, teniendo en cuenta que éstas son buenas pagadoras 
Si se quiere rehabilitar nuestro patrimonio, todos los agentes involucrados, y digo todos, tendremos que colaborar y no sólo los usuarios y propietarios de edificios en Comunidades de Propietarios.

Comentarios

  1. Muchas Gracias Salvador por seguir incansable y apasionadamente implicado en difundir, transmitir e informar de todo lo relacionado con las competencias del Administrador de Fincas al servicio de los ciudadanos, y la gran ayuda que esto supone para otros profesionales como es mi caso.
    Un saludo y me reitero en mi agradecimiento.

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  2. Gracias amigo tus palabras me ayudan a seguir .

    Un cariñoso saludo. Salvador

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  3. Muy real la exposición Salvador, las CCPP tienen muchos gastos que afrontar.

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  4. Excelente artículo, mala solución.

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  5. Soy propietario, no administrador de fincas. Estuve "ilusionado", con los fondos NextGeneration y me lancé a convencer a mis convecinos. En la búsqueda de información, encontré su blog; ciertamente agradezco su tiempo y dedicación para realizar estos artículos. Ya he renunciado a la tarea de divulgación, es imposible (en mi opinión) convencer a 164 propietarios de empezar a gastar dinero, sin ninguna garantía de nada, ni de recibir las ayudas, ni del resultado de la obra, ni de una financiación adecuada. Sume a esto la dispar situación económica de todos ellos, sus distintas percepciones sobre el ahorro energético o la revalorización de un piso. Creo que lamentablemente será una oportunidad perdida. Nuevamente, muchas gracias por su tiempo, en esta actividad de divulgación. Saludos, David.

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  6. s
    Gracias por sus comentarios. Sólo pretendo dar cuenta de la realidad que sufrimos los administradores de Fincas colegiados y nuestros administrados. Cuando muchas veces los políticos nos cuentan lo que a ellos les conviene, pero no piensan en ustedes que son los que pagan todo lo que hay que hacer. Que efectivamente es necesario, y que en algún momento se tendrá que hacer. Pero diciendo la cruda realidad y no mediante medias verdades. Un afectuoso saludo.

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