¿Administrador de Fincas colegiado = Agente rehabilitador/gestor?

El pasado día 24 de abril fui invitado a participar en el I Observatorio de la Edificación. Un evento que, bajo el título "La Rehabilitación ante una oportunidad histórica", organizaba el Colegio de Aparejadores de Madrid (COAATM).

La finalidad del foro era divulgar la visión del sector de la edificación y los retos a acometer mediante un coloquio, en el que se debatirá sobre los fondos de la Unión Europea, que por importe de 6.829 millones de euros, al parecer, están comprometidos para la renovación y rehabilitación del parque edificatorio español.

En el debate participaban: El Presidente del COAATM; el Responsable del Area de Desarrollo Urbano del Ayuntamiento de Madrid; el Presidente de la Asociación de Promotores y Constructores de España; el Director General de una constructora y la representante de una empresa especializada en aplicaciones tecnológicas de gestión para la construcción. Finalizaría con un coloquio con participación de los asistentes.

El debate fue bastante interesante y durante la participación de los ponentes se manifestaron comentarios e ideas a tener en cuenta.  Algunas de las que más me llamaron la atención fueron: 

  •  D. Mariano Fuentes, representante del Ayuntamiento:
    • Las administraciones públicas seremos incapaces de trasladar a la sociedad la gran oportunidad de los fondos europeos para la rehabilitación. Será necesaria la colaboración de la iniciativa privada.
    • Se va a crear la figura del "agente rehabilitador o gestor". que ayudará a la administración pública al encargarse de toda la documentación técnica y la financiación.
  • D. Juan Antonio Gómez Pintado, Presidente de la Asociación de Promotores y Constructores de España: 
    • El mercado inmobiliario no ha caído como se esperaba. El sector está saneado, las empresas preparadas y la demanda en aumento.
    • La rehabilitación no es nuestro negocio.
    • Miedo a que las ayudas públicas se dilapiden.
  • D. Javier Sagüés, Director General de una constructora:
    • El COVID ha afectado bastante al sector inmobiliario, pero sin embargo no se han producido contagios destacables.
    • Las obras de rehabilitación son obras caras y las ayudas públicas no van a ser suficientes. Se necesitará financiación a medio y largo plazo o los propietarios de viviendas no lo van a tener fácil.
    • En  el sector se espera con cierto optimismo estas ayudas y las empresas estamos preparadas.
  • Dª. Marta Gutiérrez, representante de una empresa especializada en aplicaciones tecnológicas:
    • Al sector le faltan conocimientos sobre las nuevas tecnologías.
    • La pregunta más corriente es: ¿cuánto me cuesta esta adaptación digital?
    • La construcción es un sector en el que actualmente hay un montón de procesos y agentes que intervienen, pero operando de forma completamente independientes y desconectados. Con este tipo de tecnologías se les va a agrupar a todos.
  • D. Jesús Paños Arroyo, Presidente del COAATM:
    • A partir del año 2020 el número de visados colegiales están en aumento.
    • La figura del aparejador será fundamental en este plan de rehabilitación.
    • La formación es imprescindible para todo el sector.
A mediados del debate planteé una pregunta para que se comentara en el coloquio final: "Respecto a la rehabilitación, el papel de los Administradores de Fincas colegiados va a ser imprescindible. Por ello es necesario que se le dé la importancia que tienen pero no solo de palabra, que también, si no económicamente por ese trabajo extraordinario que van a tener que realizar antes, durante y después de la rehabilitación. ¿Qué pasaría si todos los técnicos que intervienen en la rehabilitación trabajaran gratis? Finalizó el coloquio y la moderadora no estimó interesante, o no consideró oportuno, mencionarla.

De todos los comentarios e ideas que se expusieron en el debate me impactaron dos:
  1. La formación es imprescindible para todo el sector.
  2. Se va a crear la figura del "agente rehabilitador o gestor". que ayudará a la administración pública al encargarse de toda la documentación técnica y la financiación.
Igualmente eché en falta la participación de un Administrador de Fincas colegiado, con experiencia en la rehabilitación de los edificios que administra y que representara el sentir de los usuarios, sus administrados. 

Que la formación es imprescindible para todo el sector, estamos totalmente de acuerdo, pues es una de las barreras con las que nos venimos encontrando los Administradores de Finca colegiados desde hace años, cuando tenemos que hacer obras de rehabilitación en nuestras Comunidades de Propietarios. Encontrar técnicos formados, preparados y con experiencia positiva en obras de rehabilitación, y luego empresas constructoras, pequeñas y medianas, con personal igualmente formados, a veces nos resulta difícil.

Crear la figura del "agente rehabilitador o gestor", me ha producido diversos sentimientos. Veamos cuáles son y por qué: confirmación, expectación y temor.

Confirmación: me he sentido confirmado en lo que ya sabía, al hablar el representante del Ayuntamiento de Madrid de la figura del "agente rehabilitador o gestor".

Durante la Asamblea anual de la Asociación Nacional de Distribuidores de Cerámica y Materiales de Construcción (Andimat), el Director General de Vivienda y Suelo del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (MITMA), comunicó que el modelo de gestión de los fondos europeos para la rehabilitación se publicará mediante un Real Decreto en verano. Será similar al PREE actual que gestiona el IDAE y se favorecerá la actuación del profesional, empresa o gestor que realice todo el trabajo necesario para la rehabilitación, para lo cual  se creará el "agente rehabilitador o gestor". El cual se encargará de preparar toda la documentación técnica, solicitud de ayudas y la financiación. El Gobierno  facilitará y activará los modelos llave en mano.

Expectación: Los Administradores de Fincas colegiados nos sentimos expectantes ante la publicación del Real Decreto en el verano (¿otra vez el mes de agosto?), mediante el que se desarrollará cómo se tienen que gestionar los fondos europeos para la rehabilitación.

Aunque el Director General de Vivienda y Suelo del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (MITMA), ha informado que será similar al actual Programa de Rehabilitación Energética (PREE) y ya conocemos sus ventajas e inconvenientes (ver articulo publicado al respecto pulsando AQUI), los Administradores de Fincas colegiados nos sentimos expectantes por si se introduce alguna modificación importante.

Pero la expectación mayor es en referencia a la creación de esa nueva figura del "agente rehabilitador o gestor". Y no tanto en cuanto a sus cometidos, que también, como a los honorarios que podría cobrar por sus trabajos.

¿Por qué esa preocupación?, se preguntará alguien. Muy sencillo, porque el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (MITMA) no se ha enterado de que esa figura ya existe desde hace muchos años, pero especialmente desde el año 2.000. ¿Que quién desempeña esa función y los trabajos correspondientes?: los Administradores de Fincas colegiados vienen siendo los "agentes rehabilitadores o gestores" desde que en el año 2.000 se implantó por decreto la Inspección Técnica de Edificios en los edificios de Madrid (ITE). 

Lo más llamativo es que esa función que venimos realizando se desarrolla gratuitamente en la mayoría de las ocasiones.  Por una parte, porque las Comunidades de Propietarios consideran que todo trabajo nuevo que se tenga qué hacer en sus edificios por nuevas inspecciones -y ya son más de diez-, está incluido en la cuota que se cobra mensualmente por la administración. Por otra parte, porque los Organismos Oficiales cuando presentan un plan de subvenciones para obras y reformas en los edificios, no incluyen entre las partidas subvencionables los honorarios de los Administradores de Fincas colegiados por sus trabajos extraordinarios antes, durante y al final de las intervenciones, pero sí incluyen el de los demás agentes que intervengan.  

A este respecto tengo que aclarar que a partir de septiembre de 2020, después de varios años de luchar por ello, tanto la Fundación de la Energía de la Comunidad de Madrid, en las dos ayudas convocadas para la instalación de ascensores y el cambio de calderas, como el Ayuntamiento de Madrid, en su "Plan de Rehabilita Madrid 2020", han incluido como coste elegible: "el coste de gestión de la ayuda por parte de cualquier profesional, aquí incluimos los que pueda imputar por su gestión el administrador de fincas colegiado". 

¿Cómo se cree el MITMA que se han realizado durante todos estos años las reformas y rehabilitaciones de los edificios, sin esa figura que ahora pretende crear como la panacea para que la rehabilitación energética de los edificios sea una realidad? ¿De dónde van a sacar esos agentes la innumerable documentación que se solicita para pedir actualmente una subvención?¿Van a tener la misma confianza en su gestión los propietarios de una Comunidad que en su Administrador de Fincas colegiado, que lleva administrando su finca durante 10, 20, 30 años, o más? Siguen sin enterarse que existimos, y lo peor es que desconocen nuestros cometidos, importancia y valoración.

El tercer sentimiento que me produjo fue el de temor: ¿Temor a qué, por qué?

Hasta que no se publique el Real Decreto en el verano, solamente sabemos que el importe que se va a dedicar para la rehabilitación es de 6.829 millones de euros y que será similar del PREE actual que gestiona el IDAE - eso si no se modifica algo, antes de que se publique-.

Tememos que se estén creando falsas expectativas entre los usuarios, nuestros administrados, en unos momentos en que las economías familiares no están muy sobradas de dinero. Los empleos no están muy seguros casi en ningún área, (antes los más seguros eran ser funcionarios o trabajar en la banca. Ahora la  banca parece que ha dejado de serlo también), y el paro es muy alarmante. Costará bastante convencer a los usuarios para que realicen obras en sus edificios con unos costes que, para una rehabilitación integral energética, los técnicos dicen que puede oscilar entre 12.000 € y 15.000 € por vivienda y que la amortización de la inversión puede ser de entre 15 y 20 años.

Por otra parte, la experiencia de nuestro colectivo con las ayudas del PREE no son como para dar confianza en lo que está  por llegar. Las subvenciones en el mejor de los casos, y a mayor costo de la inversión, no será mayor de un 40% o 60% de las partidas subvencionables -en Italia se ha llegado a dar el 80% y no ha funcionado-. Se tendrá que prever algún tipo de financiación publica-privada para el resto que no se subvenciona, como igualmente algún incentivo fiscal. 

Para solicitar la subvención actual hay que realizar unos importantes gastos previos y nadie te garantiza  que se concederá la subvención.  ¿Si no se concede, o se agotan los fondos, qué se hace? Según nuestras  noticias en algunos Planes de Ayudas, de 1200 solicitudes solo 120 (el 10%) fueron adjudicadas a Comunidades de Propietarios. Lo que se desconoce es a cuántas se les llego a abonar  la subvención definitivamente, porque a varias no se les concede por diversas circunstancias.

Temor a plantearnos, o que nos planteen nuestros administrados algunas preguntas cuando les vayamos a informar:  
  1. Quiénes pueden ser los solicitantes de las ayudas.
  2. Documentación a aportar con la solicitud y al finalizar la actuación.
  3. Cuantía de las ayudas y condiciones para concederlas.
  4. ¿Cómo se va a informar, animar y convencer a los usuarios y sobre todo a los propietarios de las Comunidades de Propietarios para que se decidan a realizar obras de rehabilitación en sus edificios, motivados por esas posibles ayudas?:
En el Real Decreto 737/2020, de 4 de agosto, por el que se regula el programa de ayudas para actuaciones de rehabilitación  energética en edificios existentes (PREE) y se regula la concesión directa de las ayudas de este programa a las comunidades autónomas y ciudades de Ceuta y Melilla,  se legisla:

1). Respecto a quienes pueden ser los destinatarios últimos de las ayudas, Capítulo III- Art. 11: 

1. Podrán ser destinatarios últimos... cualquiera de los sujetos que se enumeran a continuación...: 
  • a) Las personas físicas o jurídicas de naturaleza privada o pública que sean propietarias de edificios existentes destinados a cualquier uso
  • b) Las comunidades de propietarios o las agrupaciones de comunidades de propietarios de edificios residenciales de uso vivienda...
  • c) Los propietarios que de forma agrupada sean propietarios de edificios... 
  • d) Las empresas explotadoras, arrendatarias o concesionarias de edificios...
  • e) Las empresas de servicios energéticos (ESEs) o proveedores de servicios energéticos...
  • f) Las entidades locales conforme al artículo 3 de la Ley 7/1985, de 2 de abril, reguladoras de las Bases del Régimen Local y...
  • g) Las comunidades de energía renovables y las comunidades ciudadanas de energía...
2. Los ayuntamientos, las diputaciones provinciales o las entidades locales equivalentes y las mancomunidades o agrupaciones de municipios españoles, cabildos y consejos insulares, las administraciones de las comunidades autónomas y de las ciudades de Ceuta y Melilla...
 
No sabría qué responder si me preguntaran:
  • ¿Van a tener prioridad para acceder a las subvenciones, respecto a las Comunidades de Propietarios, los ayuntamientos, diputaciones provinciales...?
  • ¿Por qué se concede la subvención a las empresas de servicios energéticos (ESEs) o proveedores de servicios energéticos y no se incluyen las empresas constructoras grandes, medianas o pequeñas? 
2). Documentación a aportar con la solicitud y al finalizar la actuación. 
  • Para solicitar la subvención hay que presentar 9 documentaciones de mayor o menor importancia y algunas con un coste para la Comunidad de Propietarios.
  • Al finalizar la intervención ascienden a 17 los documentos justificativos que se deben presentar.
3). Cuantía de las ayudas y condiciones para concederlas.
  • Se desconoce hasta que no se publique el Real Decreto en verano, si los pagos, suponiendo que al fin se conceden, serán al principio, mediado o final de las intervenciones de obras.
4). ¿Cómo se va a informar, animar, convencer a los usuarios y sobre todo a los propietarios de las Comunidades de Propietarios, para que se decidan a realizar obras de rehabilitación en sus edificios, motivados por esas posibles ayudas?
  • ¿Se van a realizar campañas informativas que den respuestas a todas las preguntas? O por el contrario, como de costumbre, ¿se va a dejar que ese trabajo lo realicen los Administradores de Fincas colegiados? Aunque a lo mejor en esta ocasión lo realizará el agente rehabilitador o gestor. 
Hasta aquí nos basamos en lo existente y lo vivido recientemente. Pero sería absurdo no aprovechar esta oportunidad que se presenta con los fondos europeos de poder rehabilitar y actualizar el parque edificado existente, respecto a la accesibilidad universal, la eficiencia energética, el uso de energías renovables y la reducción de emisiones de CO2.

Por lo tanto, habrá que estudiar e implantar nuevas formas, nuevas leyes y pensar más en los usuarios, (en sus posibilidades, medios y beneficios), y no tanto en los posibles negocios y creación de empleos, que también, pero no de forma primordial. Para ello, usuarios que son los que compran y pagan y el resto de agentes intervinientes en la rehabilitación, tendremos que poner de nuestra parte y ceder en muchas cosas.

En lo que respecta a las Comunidades de Propietarios, que es lo que me afecta y conozco mejor, podría sugerir algunas actuaciones, que creo ayudarían a convencer y animar a nuestros administrados:
  • Definir por el legislador la cantidad de las ayudas que se dedican exclusivamente a las Comunidades de Propietarios y las agrupaciones de Comunidades de Propietarios de edificios residenciales de uso vivienda.
  • Cuando se solicite una subvención por alguna de ellas, en principio, no se tenga que aportar más que:
    • Copia del documento de identificación fiscal de la comunidad (NIF)
    • Certificado del acuerdo de la junta de propietarios, emitido y firmado por el secretario o administrador de la comunidad con el visto bueno del Presidente, en el que, de forma expresa, quede reflejado el acuerdo adoptado válidamente del deseo de realizar las obras necesarias para la rehabilitación energética del edificio existente, de acuerdo con el proyecto técnico o memoria técnica que posteriormente se presentará.
  • La Administración encargada de conceder las ayudas, dará un número que dará derecho a recibir las mismas, siempre que en el plazo de 3-4 meses se presente toda la documentación requerida (proyecto, presupuesto de las obras, etc.).
  • Con objeto de que la Administración encargada de conceder las ayudas pueda reserva la cantidad que le corresponda al solicitante, la Comunidad de Propietarios estimará provisionalmente el costo de la intervención en función del número de propietarios multiplicado por 12.000 €.  Posteriormente esa  cantidad se ajustará, según la documentación presentada y las partidas subvencionables, rebajándola o incluso aumentándola si quedaran fondos de las ayudas.
De esa forma las Comunidades de Propietarios no tendrían que realizar unos gastos previos y encontrarse luego con que no se les concede la ayuda por agotamiento de los fondos presupuestados.

Por otra parte, si se tiene interés en rehabilitar el parque edificado, teniendo en cuenta la situación económica de muchas familias, se tendrán que reducir algunas de las cargas que aumentan el costo de cada rehabilitación.  Ya que una intervención de rehabilitación en un edificio comunitario con un presupuesto de ejecución de obras de 100.000 €, incluido beneficio empresarial, se transforma al final en más de  150.000 €. 

Presupuesto total de las obras de 100.000 €, a los que se tendrán que añadir:
  • IVA el 21%
  • Licencia de obras ICIO del Ayuntamiento de Madrid,  4%
  • Ocupación de vía pública por los andamios, entre 6% y 10% según categoría de las calles.
  • Honorarios de los Técnicos por proyecto, dirección obras, coordinación seguridad 14%, i/IVA
  • Seguro de la obra (el seguro multirriesgo de la Comunidad no lo cubre) 1,50%
  • Honorarios extraordinarios del Administrador de Fincas/agente rehabilitador 4%, i/IVA 
¿Qué se podría hacer para animar a nuestros administrados, los usuarios en general, a rehabilitar sus edificios aprovechando los fondos europeos?
  • El IVA para las obras acogidas a los fondos europeos, rebajarlo al 4% ó 5%, tanto a las obras como instalaciones y honorarios de técnicos y administradores/agente rehabilitador
  • La tasa del ICIO del Ayuntamiento de Madrid relativa a las licencias de obras de referencia, rebajarlas al  0,95%, al menos para las Comunidades de Propietarios y propietarios  individuales de edificios.
  • Suprimir la tasa del Ayuntamiento de Madrid por ocupación de vía pública por instalación de andamio en fachada para toda obra de referencia, al menos para las Comunidades de Propietarios y propietarios  individuales de edificios.
  • Las ayudas concedidas para estas obras no tributarán como incremento del patrimonio a los adjudicatarios de ellas.
  • Que las entidades bancarias presenten unas líneas de préstamos de fácil adjudicación para completar la cantidad de la inversión que no se cubra con las ayudas de fondos europeos. Préstamos de fácil adjudicación para las Comunidades de Propietarios, teniendo en cuenta que éstas son buenas pagadoras.
Confiando en que el Real Decreto que se publicará en verano, de verdad contenga condiciones que nos haga creer que piensan al legislar en nuestros administrados y reconocen la labor del Administrador de Fincas en su dedicación de realizar e impulsar la rehabilitación energética de los edificios que administran, estaremos expectantes por conocer qué entiende el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (MITMA) por la figura del agente rehabilitador o gestor.

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