El IDAE y las Comunidades de Propietarios

No me gusta escribir artículos en el blog sobre lo que me dicen o leo en algún medio de comunicación. Prefiero hacerlo viviendo personalmente la experiencia sobre la que escribo. Debido a ello, el pasado día 6 de octubre participé en una reunión organizada por el Gabinete de Comunicación IDAE, sobre el PLAN PREE bajo el título: "Los aspectos más relevantes para los Promotores y Constructoras".

Como decía en mi anterior artículo, el Instituto para la Diversificación y Ahorro de Energía, (IDAE), ya había organizado el 16 de septiembre pasado una jornada para presentar el Plan PREE a los técnicos y el día 21 del mismo mes a los instaladores y fabricantes de equipo. En la que yo participé el 6 de octubre estaba dirigida a los promotores y constructores.

En las dos primeras, uno de los ponentes decía que la principal barrera para que la rehabilitación no despegue se encuentra en los propietarios y/o los usuarios, lo que me motivó a escribir el artículo anterior.

En la reunión a la que asistía me picaba la curiosidad de comprobar qué les decían al respecto de las barreras a los promotores y constructoras. Mi curiosidad quedó satisfecha nada más comenzar la reunión.

El moderador de la jornada, D. Pedro Prieto González del IDAE, nada más empezar a presentar los objetivos de la reunión, manifestó que las principales  barreras a las que se enfrentaba la rehabilitación eran tres por este orden:

  1. Responsables las Comunidades de Propietarios
  2. La inversión económica que hay que realizar
  3. El período de amortización de la inversión entre 15 y 20 años.
Yo me pregunto: si ya han tenido tres jornadas para explicar lo que es y representa el PREE con los agentes que más pueden intervenir en su aplicación,  como son los técnicos, los instaladores y fabricantes de equipo y los promotores y constructoras, y todos coinciden en que la principal barrera para que despegue la rehabilitación son los propietarios, los usuarios y las comunidades de Propietarios, ¿cuando van a organizar una reunión para los Presidentes y propietarios de las Comunidades de Propietarios?

Reunión que deberían organizar para animarles y convencerles para que impulsen la rehabilitación en sus edificios, pagando derramas extraordinarias y con períodos de amortización de la inversión entre 15 y 20 años, según palabras del representante del IDAE. Con unas ayudas que aunque hablan de un presupuesto global de 300 millones de euros, es para todas las Comunidades Autónomas y las ciudades de Ceuta y Melilla. 

De los 300 millones, a Madrid le corresponden 40.965.000 euros, pero...las Comunidades de Propietarios, sus Presidentes y sus propietarios tendrán que competir para que les adjudiquen alguno de esos euros,  según el artículo 11 del R.D. 737/2020, de 4 de agosto, con:
1.
d) "Las empresas explotadoras, arrendatarias o concesionarias de edificios"...
e) "Las empresas de servicios energéticos (ESEs) o proveedores de servicios energéticos" ,,,
f) "Las entidades locales"...
g) "Las comunidades de energías renovables y las comunidades ciudadanas de energía"...

2. "Los ayuntamientos, las diputaciones provinciales o las entidades locales equivalentes y las mancomunidades o agrupaciones de municipios españoles, cabildos y consejos insulares, las administraciones de las comunidades autónomas o de las ciudades de Ceuta y Melilla, y cualquiera organismos públicos y entidades de derecho público vinculados o dependientes de las referidas administraciones públicas"...

Desconozco, dado el tiempo lento de actuación y de toma de decisiones de las Comunidades de Propietarios, cuántos de esos 40.965.000 millones de euros les quedarán para las principales culpables, las  Comunidades de Propietarios.

Sería también conveniente que informaran a los Presidentes y propietarios que acudieran a su llamada a esa posible reunión,  que para solicitar las ayudas base (para la opción A) previamente tienen que preparar la siguiente documentación según el ANEXO III:

A. Documentación requerida para realizar la solicitud de ayuda.

1. Con carácter general:

a)Copia del DNI/NIE de la persona que represente al solicitante... 
b)Declaración responsable, firmada por representante del solicitante en el caso de actuar en nombre de entidad jurídica o un grupo o comunidad de propietarios...
d) Consulta descriptiva y gráfica de datos catastrales del inmueble en el que se van a llevar a cabo las actuaciones que acredite el uso vivienda u otros usos...
e) Informe justificativo firmado por el solicitante, que en el caso de una comunidad de propietarios será el presidente, en el que se indicarán las tipologías de actuación en las que se encuadra la ayuda solicitada, descripción de las actuaciones subvencionables, justificación del coste elegible, cuantía máxima de la ayuda solicitada.
f) Certificado de eficiencia energética del edificio existente en su estado actual, con el contenido que establece el artículo 6... del Real decreto 235/2013, de 5 de abril, firmado por técnico competente y registrado en el registro del órgano competente de la comunidad autónoma. (En este punto deberían aclarar a esos Presidentes y propietarios que asistan a la reunión que todo lo que se refleje en ese certificado de Eficiencia Energética (CEE) respecto a la edificación y la accesibilidad y que no cumpla con la seguridad del edificio o la accesibilidad deberá ser ejecutado en el plazo de seis meses).
g) Certificado de eficiencia energética del edificio alcanzado tras la reforma propuesta para la que se solicita la ayuda, según en el Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, demostrando que el proyecto que solicita ayuda permite dar un salto en, al menos una letra medida en la escala de dióxido de carbono...

En el caso de que el edificio sea de los comprendidos en el artículo 13.11.b) "cuando el edificio, siendo alguno de los comprendidos en el apartado 3.c) de este artículo: b) edificios de tipología residencial colectiva de vivienda), hay que presentar además:

h) Proyecto o memoria técnica, en el caso de que no se requiera proyecto, donde se describan adecuadamente las actuaciones a realizar y la situación de partida, suscrita por técnico competente o instalador en su caso...  (La Comunidad tiene que pagar los honorarios del técnico que lo realice)
j) Presupuesto de la empresa o empresas que realizarán la ejecución de las actuaciones, suficientemente desglosados, de fecha posterior a la entrada en vigor del Programa. (La Comunidad tiene que aceptar el presupuesto que va a presentar, ¿y si después no se concede la ayuda?)
l) Cualquier otra documentación establecida por este real decreto o la convocatoria correspondiente 

2. Con carácter específico, en caso de que el solicitante de la actuación sea una comunidad...

a) Copia del documento de identificación fiscal de la comunidad (NIF)

b) Certificado del acuerdo de la junta de propietarios del inmueble, emitido y firmado por el secretario o administrador de la comunidad con el visto bueno del Presidente, en el que, de forma expresas, queden reflejados los siguientes acuerdos adoptados válidamente:

1.º Aprobación de la realización de las obras necesarias para la rehabilitación energética del edificio existente, figurando una descripción general de la actuación y el presupuesto aprobado de la ayuda. (es decir que la obra se tiene que tener contratada).

2º. Aprobación de la solicitud de la ayuda al órgano instructor, dentro de este Programa, facultando al Presidente como representante para realizar las gestiones de tramitación de la ayuda.

c) Certificado, emitido y firmado por el secretario o administrador de la comunidad con el visto bueno del Presidente, del acuerdo de la junta de propietarios del inmueble donde se apruebe la designación del Presidente, del Administrador y/o secretario de la comunidad de propietarios.

d) Certificado, emitido y firmado por el secretario o administrador de la comunidad con el visto bueno del Presidente, que incluya relación de personas comuneras, con indicación de sus correspondientes cuotas de participación y el número total de viviendas que integran el edificio. (este documento hay que dárselo al gestor de la subvención o a la empresa de servicios energéticos (ESE) si son ellos los que tramitan la subvención). 

Si han asistido a la reunión Presidentes y/o propietarios y todavía queda alguno en la reunión, sería conveniente que también le informaran de lo que se tiene que presentar, caso de tener suerte en la adjudicación de ayudas, para justificar las actuaciones realizadas:

B. Adjudicación de ayudas, para justificar las actuaciones realizadas.

a) Notificación dirigida al órgano instructor comunicando la documentación aportada a la comunidad o ciudad autónoma, fechada y firmada por el destinatario último de las ayudas...
b) Certificado final de obra suscrito por el director de la obra y director de ejecución de la obra ...
c) Certificado de la instalación térmica, suscrito por el director de la instalación o instalador autorizado, registrado en el órgano competente de la comunidad autónoma de acuerdo con el RITE...
d) Certificado de eficiencia energética obtenido una vez realizadas las actuaciones, suscrito por técnico competente, en el que se acredite la mejora mínima de 1 letra en su calificación energética... (Si por cualquier circunstancia no se mejora, al menos, una letra no hay subvención).
e) Declaración responsable del destinatario último en la que se haga constar el cumplimiento de la normativa relativa, a las infraestructuras comunes de telecomunicaciones e instalaciones digitales, cuando... (el destinatario último es la comunidad de propietarios y como representante su Presidente, y yo me pregunto: D. Francisco, el presidente de una de mis comunidades, ¿que sabe de  infraestructuras comunes de telecomunicaciones e instalaciones digitales, si toda su vida la ha dedicado a la tienda de ropa para niños de la que es propietario? ¿No serían los técnicos los que deberían dar esa declaración responsable?).
f) Memoria de actuación justificativa de cumplimiento de las condiciones impuestas en la concesión de la subvención... Esta memoria será realizada y suscrita por un técnico titulado competente autor del proyecto o...
g) Informe que acredite la adecuada realización de las actuaciones objeto de la ayuda concedida de acuerdo con la documentación presentada en la solicitud de la ayuda, emitido por organismo de control o entidad de control...
h) Relación certificada y copia de los pedidos y/o contratos relativos a las actuaciones realizadas.
i) Relación certificada y copia de las facturas y de sus correspondientes justificantes bancarios de pago, correspondientes a la inversión realizada y que respondan al presupuesto y contratos presentados.
j) Para los proyectos con una ayuda concedida inferior a 50.000 euros ...
k) Documentación justificativa de que el destinatario último de la ayuda es titular del número o números de cuenta desde las que se han realizados los pagos y en el que se ha de ingresar la ayuda.
l) Certificados emitidos por Hacienda y por la Seguridad Social justificativos de que el destinatario último de las ayudas cumple con sus obligaciones tributarias y con la Seguridad Social...
m) Declaración responsable que acredite la existencia de otras subvenciones o ayudas cobradas para la misma actuación o finalidad que la solicitada...
n)  Reportaje fotográfico de las actuaciones realizadas, que incluya fotografías de la situación del edificio después de las actuaciones y en su caso, de los equipos e instalaciones principales finales objeto de la ayuda y donde se muestre el cartel publicitario de la actuación. Información y enlace al sitio de Internet...
o) Documentación justificativa sobre el proceso de contratación de las actuaciones por parte del destinatario último de las ayudas. Las comunidades autónomas y ciudades de...
p) Documentación justificativa de la existencia de una contabilidad separada o diferenciada para todas las transacciones relacionadas (ingresos y pagos, incluido, en su caso, el ingreso de ayudas, pagos a proveedores, etc).
q) Declaración responsable, previa a la justificación por parte de los destinatarios últimos de las ayudas, garantizando el proceso de contratación de las actuaciones, la existencia de una contabilidad separada o diferenciada para todas las transacciones relacionadas, el cumplimiento de las normas nacionales y comunitarias...

En todo caso,   si realizada la actividad y finalizado el plazo para justificar, se hubiera pagado sólo una parte de los gastos en que se hubiera incurrido, a efectos de pérdida del derecho a la percepción de la ayuda correspondiente, se aplicará el principio de proporcionalidad.  

A estas altura de la jornada no sabemos si quedaría alguien en la reunión o muchos Presidentes y propietarios se habrían ido.

¿De verdad que alguien de los que han redactado el PREE se ha leído detalladamente y reflexionado sobre la documentación que se pide a las Comunidades de Propietarios para poder solicitar la ayuda y, posteriormente, una vez ejecutada la actuación? ¿Sigue creyendo que las Comunidades de Propietarios son las barreras y las mayores responsables de que la rehabilitación no despegue?

Para animar a los asistentes a la reunión sólo les falta comunicarles: ¿cuándo se pagan las ayudas?:  

Según la respuesta nº 16 del Documento de preguntas frecuentes sobre el programa de ayudas para la Rehabilitación Energética de Edificios Existentes (PAREER II) elaborado por el IDAE: ¿Cuándo se paga al beneficiario la ayuda mediante entrega dineraria de contraprestación? 

El beneficiario recibirá la ayuda concedida, según lo establecido en resolución de procedimiento y concesión de la ayuda aceptada por el beneficiario, al finalizar la obras y siempre y cuando cumpla con lo establecido en el apartado decimoquinto de la Resolución denominado "Justificación de la realización de la actuación".

Por si todo esto fuera poco, un tema que me tiene intrigado es: ¿cómo el IDAE les va a invitar a esos Presidentes de Comunidades de Propietarios y a los propietarios de las viviendas y locales a asistir a la jornada aunque sea gratuita y online? ¿les va a dirigir una carta a todos los ciudadanos para invitarles, o va a recurrir al colectivo de Administradores de Fincas colegiados, como es costumbre, para que informemos, asesoremos y animemos a nuestros administrados? Aunque puede que por esta vez algunos compañeros del colectivo no estén muy animados ni dispuestos a ello. ¿Los motivos? Sigamos con la jornada a la que asistí.

Después de terminadas las presentaciones de la jornada se abrió un debate con ruegos y preguntas. Haciéndoles varias preguntas y recibiendo las siguientes respuestas:
  • Pregunta: Las Comunidades de Propietarios están en desventajas respecto a los otros posibles solicitantes para solicitar las ayudas por su lentitud al tener que tomar acuerdos.
  • Respuesta: Anteriormente el 80% de las solicitudes han correspondido a Comunidades de Propietarios
  • Comentario actual: Desconozco si los datos son certeros, pero sí podemos decir que en las ayudas del Ayuntamiento de Madrid bajo el título "Ayudas del Plan Mad-re (Madrid Recupera) para la Regeneración Urbana 2018, según datos oficiales, las solicitudes ocuparon cuarenta y tantos folios de treinta y tantos solicitantes cada uno (más de 1.200 solicitudes). De ellos se adjudicaron sólo cuatro folios (unas 120 adjudicaciones). Lo que no se dice es a cuántos de esos 120 adjudicatarios se les llegó a dar la subvención, teniendo en cuenta que a bastantes de ellos no se les da definitivamente, debido a variadas circunstancias.    
  • Pregunta 1: ¿Entre las partidas subvencionables están los honorarios extraordinarios que los Administradores de Fincas colegiados pueden cobrar por la gestión de la subvención y todo el trabajo adicional que lleva la realización de esas obras?
  • Respuesta: Están incluidos los honorarios del gestor de las ayudas (que puede ser cualquiera) que es del 4% de la ayuda concedida hasta un máximo de 3.000 euros.
  • Pregunta 2: ¿Y quién le proporciona toda la documentación a ese gestor para presentarla?
  • Respuesta: Sin contestación
  • Comentario actual: O no se enteran o no quieren enterarse. Estamos hablando de dos cosas distintas. 
    • Por un lado tenemos a un gestor que se encarga de la solicitud de las ayudas y cuya misión consiste en solicitar, normalmente al Administrador de Fincas de la Comunidad de Propietarios toda la documentación que he enumerado anteriormente para revisarla y comprobar que se presenta de acuerdo con lo solicitado. (En muchos casos ese gestor es el que se encarga de proporcionar el certificado de eficiencia energética que se solicita, con lo que también cobra unos honorarios por ese documento, y aunque luego no se conceda la ayuda, él ya ha cobrado parte de su trabajo). 
    • Por otra parte tenemos el trabajo extraordinario del Administrador de Fincas para recabar, redactar, certificar y entregar al gestor toda la documentación (dicho trabajo extra son los honorarios que se reclaman sean considerados subvencionables y que la Fundación de la Energía de la Comunidad de Madrid y el ayuntamiento en sus últimas ayudas incluyen entre los costes elegibles diciendo textualmente: Se incluyen como coste elegible el coste de la gestión de la ayuda por parte de cualquier profesional, aquí incluimos los que pueda imputar por su gestión el administrador de fincas colegiado.
    • En algunos casos el Administrador de Fincas colegiado puede ser también el gestor de la ayuda, aunque la mayoría de compañeros declinar serlo, porque si luego por alguna circunstancia no se concede la ayuda prometida, las comunidades de Propietarios les reclaman a ellos que abonen la cuantía de la ayuda que no se les concede. 
Las Comunidades de Propietarios funcionan por rotura o decreto, por lo tanto, desde siempre, pocas son las que por voluntad propia se ponen a hacer obras extraordinarias en sus edificios con las correspondientes derramas extraordinarias.  Y el ofrecimiento de unas posibles ayudas, cuando se estima que el coste de la rehabilitación por vivienda puede oscilar entre 12.000 y 15.000 euros, con un período de amortización de la inversión entre 15 y 20 años. y una cuantía base de la ayuda del 35%, para la inmensa mayoría de ellas no es para salir corriendo a solicitarlas.  Si a ello se añade que la subvención, caso de concederla se pagara al final de la ejecución de las obras y mientras tanto tienen que hacer gastos para solicitarlas, sin tener seguro que se las concedan, y pagar a técnicos y empresas parte de sus presupuestos hasta tanto se conceda la ayuda, o en peor de los casos tener que hacerlas sin subvención. 

¿Dónde están los culpables de esas barreras a la rehabilitación? desde luego que no en  nuestras Comunidades de Propietarios y los propietarios. Es como si no se venden ahora coches y se dijera que los culpables de las no ventas son los usuarios por no cambiar de coche cada tres o cuatro años.

¿Qué se podría hacer entre todos los agentes para intentar que las actuaciones de  rehabilitación se hiciera con más frecuencia por parte de las Comunidades de Propietarios ?

  •  Campañas de información a nuestros administrados, veraces, claras y concretas para concienciar a los usuarios en general.
  • No hay dinero para todos; mejor que las subvenciones serían préstamos a intereses lo más bajo posible, el 2% o 3% como máximo. Subvenciones sólo para familias vulnerables económicamente y su inscripción en el Registro de la Propiedad, con la condición de devolver el importe de la subvención en el momento en que se vaya a vender la vivienda.
  • Los préstamos se concederían mediante la presentación de un presupuesto de las actuaciones a realizar sin tener que contratar previamente las obras y se concedería por adelantado, si acaso inscribiéndolo en el Registro de la Propiedad correspondiente y realizando al final de su devolución una escritura de cancelación de préstamo. 
  • Los préstamos se concederían directamente a las Comunidades de Propietarios, no a las Empresas de Servicios Energéticos (ESEs) ni a otras entidades (Por cierto, ¿porqué se conceden actualmente a las ESEs y no a las Constructoras? ¿En qué se basa ese privilegio?). 
  • Si el préstamo lo tiene la Comunidad de Propietarios por adelantado se puede negociar con las empresas que van a realizar las intervenciones, un descuento por pronto pago, entre el 2% y el 4%, con lo que los intereses del préstamo saldrían nulos. 
  • En el estado actual del PREE si la subvención se concede a las ESEs y no directamente a las comunidades de Propietarios, lo más normal es que el presupuesto de sus actuaciones se encarezca algo.
  • Suprimir la obligación de presentar el certificado de eficiencia energética del edificio para solicitar las ayudas. Se realizará cuando le corresponda por antigüedad del edificio.
  • Incluir entre los costes elegibles de las ayudas, diciendo textualmente: Se incluyen como coste elegible el coste de la gestión de la ayuda por parte de cualquier profesional, aquí incluimos los que pueda imputar por su gestión el administrador de fincas colegiado.

  • Como decía en mi anterior artículo:
    • La tasa del ICIO del Ayuntamiento de Madrid por toda licencia relativa a obras e instalaciones de rehabilitación, accesibilidad y eficiencia energética rebajarla al 0,95% del presupuesto, al menos para las Comunidades de Propietarios y propietarios individuales de edificios.
    • Suprimir la tasa del Ayuntamiento de Madrid por ocupación de vía pública cuando se instale un andamio en fachada para toda obra o instalación de rehabilitación, accesibilidad y eficiencia energética, al menos para las Comunidades de Propietarios y propietarios individuales de edificios.
    • El IVA por toda obra o instalación de rehabilitación, accesibilidad y eficiencia energética, así como honorarios y certificados técnicos al 5%, al menos para las Comunidades de Propietarios y propietarios individuales de edificios.
    • Las ayudas concedidas de subvenciones por toda obra o instalación de rehabilitación, accesibilidad y eficiencia energética no tributará como incremento del patrimonio al adjudicatario de ellas.
    • Supresión de la obligación de presentar el certificado de eficiencia energética cuando se venda o alquile una vivienda.
    • No incluir entre los beneficiarios de las ayudas a entes locales y organismos públicos. (Hacer convocatorias exclusivas para ellos).
Con esto y algunas otras medidas seguro que las Comunidades de Propietarios dejarían de ser consideras como las principales barreras para la accesibilidad.

Comentarios

  1. Muy interesante y acertado análisis. Mi pregunta después de leerlo es ...¿Aún hay comunidades de propietarios que se animan a presentar la solicitud de ayudas?. Igualmente, me pregunto inocentemente....¿Qué ocurre si no se cubre el montante de las cuantías subvencionadas destinadas a tal fin? . Supongo que la respuesta es que siempre se cubren pero realmente ¿Qué porcentaje de dichas cuantías van para las comunidades de propietarios? ¿No sería aconsejable fraccionar por "colectivos" dicha subvención , correspondiendo un porcentaje fijado de antemano a cada uno de los operadores aspirantes?. Saludos.

    ResponderEliminar
    Respuestas
    1. Estimado Alejandro: Desde luego que hay comunidades de propietarios que solicitan las ayudas, pero en la mayoría de los caso es porque se ha roto algo (rotura) o por alguna inspección de las que tienen que pasar que "por decreto" tiene que hacer algunas actuaciones y aprovechan para solicitarlas.
      Pocas veces creo que sobran fondos sin adjudicar. Lo peor para las comunidades de propietarios es que la mayoría de las veces recibes la carta diciendo que se han agotado los fondos disponibles.
      No hay ningún porcentaje de los fondos destinados a las comunidades de propietarios y menos si tenemos que competir con organismo públicos y entes locales. Por eso vengo pidiendo que para esos organismos se hagan convocatorias exclusivas para ellos y otras para las comunidades de propietarios y propietarios de edificios en régimen de propiedad vertical. Saludos

      Eliminar

Publicar un comentario

Entradas populares de este blog

Convenio Laboral Empleados Fincas Urbanas

La I.T.E. y Sentencia del Tribunal Supremo

HACIENDO AMIGOS...