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domingo, 16 de junio de 2019

Problematica de las Viviendas de Uso Turístico en Madrid

El pasado 31 de mayo asistimos un gran número de Administradores de Fincas colegiados a una jornada de formación, organizada por el Colegio de Administradores de Fincas de Madrid, sobre "La problemática de las Viviendas de Uso Turístico  (VUT) en Madrid.

El ponente de la jornada fue el Secretario del Distrito  Centro del Ayuntamiento de Madrid, D. Juan Civantos Díaz, el que a lo largo de toda la mañana nos estuvo informando sobre las normativas actuales aplicables para conocer la problemática de la proliferación de este tipo de usos, las soluciones de otras ciudades españolas y del resto del mundo. Se analizaron las normativas estatales, autonómicas y locales sobre esta materia, asi como las posibilidades de reacción ante las viviendas de uso turístico (VUT) que incumplan la normativa. 

La primera parte de la exposición se centró en detectar el origen del problema debido a la proliferación de (VUT) en Madrid, que según el Defensor del Pueblo, repercute en los derechos de las personas, ya que cuando un uso turístico se implanta en una vivienda de un edificio en régimen de propiedad horizontal, se ven afectados la convivencia vecinal y los derechos de los demás propietarios que residen en el inmueble, principalmente la intimidad y la seguridad. 

Hay otros derechos de los propietarios que continuan viviendo en sus domicilios habituales, que se ven fuertemente afectados, tales como: la pérdida de servicios para la población residente que se reemplazan por otros para la población flotante, por lo que se crea una pérdida de la calidad del medio ambiente urbano. Pero además todo ello tiene un impacto importante en el mercado inmobiliario, ya que se produce una subida del precio del alquiler y de la vivienda.

¿Pero cuales son los problemas para encontrar una solución a las (VUT)?:

-1º Problema: La inseguridad jurídica por la falta de regulación adecuada y una eficaz actividad administrativa de supervisión:
  • El defensor del Pueblo considera que el turismo es una actividad beneficiosa para la economía de la región, pero éste ha de estar bien dimensionado y planificado, por lo que no parece sensato que el peso del turismo en toda una región sea soportado principalmente por un único Distrito Municipal -lo que está ocurriendo con el Distrito Centro de Madrid y algunos limítrofes con el-
  • La Administración regional no puede permanecer impasible ante el nuevo fenómeno de propietarios de viviendas residenciales que comienzan a realizar actividad de hospedaje.
  • Esta actividad está creciendo de manera exponencial, un crecimiento que puede haber venido propiciado por la falta de una regulación adecuada y una eficaz actividad administrativa de supervisión.
-2º Problema: Transversalidad de la regulación de este fenómeno. ¿Por qué no hay una regulación adecuada?:
  • Es un fenómeno nuevo, transversal, con gran trascendencia económica. Tiene su precedente en el Real Decreto 2877/1982, de 15 de octubre, de Ordenación de Apartamentos Turísticos y de Viviendas Turísticas Vacacionales.
  • Afecta al derecho de Propiedad, que es competencia del Estado.
  • Ordenación del Turismo, que es competencia Autonómica.
  • Ordenación urbanística, que es competencia de los Ayuntamientos.
El problema de las (VUT) no es exclusivo de Madrid, otras muchas ciudades se ven igualmente afectadas por este fenómeno, habiendo adoptado alguna de ellas diversas actuaciones:
  • AMSTERDAM: Permite este tipo de alquiler en la vivienda habitual. Es pionera en la articulación de un acuerdo del Ayuntamiento con la plataforma Airbnb, la principal plataforma de búsqueda y contratación de este tipo de servicios en la ciudad, cuyo punto fuerte es el cobro del impuesto turístico, del 5% del importe de la estancia.
  • PARIS: En segundas residencias, se pueden alquilar las viviendas completas por un período mínimo de un año. Si se alquila por períodos inferiores, es necesario registrar la vivienda como propiedad con fines comerciales. En la vivienda habitual se permiten arrendamientos sólo hasta 90 días, siendo necesario registrar la vivienda para su conocimiento por el Ayuntamiento. Desde octubre de 2015 se carga a cada turista en París una tasa turistíco-administrativa de 0,83€ por persona y día, que recauda Airbnb para el Ayuntamiento.
  • BERLIN: Se prohíbe el uso de las viviendas residenciales para alquilarlas, íntegras o por habitaciones, con propósitos turísticos por períodos inferiores a 60 días. Esta permitido en segundas viviendas con la debida licencia y el pago de tasas. Con fuertes condicionante, las autoridades de la ciudad pueden conceder licencias para alquilar viviendas con usos turísticos o por habitaciones únicamente en caso de que sea imprescindible para garantizar el medio de vida de su propietario.
  • BARCELONA: El Ayuntamiento de Barcelona ha regulado las (VUT) en el Plan especial urbanístico para la ordenación de los establecimientos de alojamiento turístico, aprobado por el Pleno Municipal el 27 de enero de 2017, y vigente desde el 6 de marzo de 2017. Dicho plan pretende un crecimiento cero de las (VUT) en Barcelona. Para ello ha dividido la ciudad en cuatro zonas, en tres de las cuales solo se puede dar de alta una (VUT) cuando se produce una baja.
  • BILBAO: Se regulan varias actividades: Habitaciones turísticas en las que el titular debe estar empadronado en la vivienda y una persona no podrá ofertar habitaciones en más de una vivienda. Sólo se permiten en plantas primeras o plantas superiores, siempre que estén situadas debajo de las viviendas y contando con acceso independiente a éstas desde la vía pública.
Después de una pausa para tomar un café, el ponente continúo exponiendo las diferentes normativas  respecto a las (VUT) existentes a nivel Estatal, Comunidad Autonómica y Ayuntamiento de Madrid.

1.- Normativa Estatal: Está regulada por el Real Decreto-ley 7/2019 de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que respecto a las (VUT) establece lo siguiente:
  1. En el Titulo I, respecto a la exclusión del ámbito de aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos, se suprime la limitación de que estas deban ser necesariamente comercializadas a través de canales de oferta turística y remitiendo específicamente a lo establecido en la normativa sectorial turística que resulte de aplicación.
  2. En el Título II una reforma del régimen de propiedad horizontal que explicita la mayoría cualificada necesaria para que las Comunidades de Propietarios puedan limitar o condicionar el ejercicio de la actividad, o establecer cuotas especiales o incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda. Se introduce un nuevo apartado 12 en el artículo 17 de la LPH:..."requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintal partes de las cuotas de participación". "Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos".
2.- Normativa en la Comunidad de Madrid:
  •  La ley 1/1999, de 12 de marzo, de Ordenación del Turismo de la Comunidad de Madrid, enumera en su artículo 25.e las modalidades de alojamiento turístico, ofreciendo la posibilidad de incluir en dicha enumeración la regulación de "cualquier otra que reglamentariamente se determine".
  •  En el Decreto 79/2014, de 10 de julio, del Consejo de Gobierno, se regulan los apartamentos turísticos y las viviendas de uso turístico (VUT) de la Comunidad de Madrid. Sus objetivos al pretender regular las (VUT), como nueva modalidad de alojamiento son:
    • El sector turístico es uno de los sectores más afectados por las nuevas tendencias que se imponen, en general la contratación vía "on line".
    • Para paliar los efectos de una sobreoferta descontrolada de viviendas destinadas al uso turístico, se hace precisa su regulación con el fin de establecer unos mínimos requisitos tendentes a proteger los legítimos derechos de los usuarios y consumidores turísticos de la Comunidad de Madrid. -Se olvidan de los derechos del resto de propietarios que viven en un edificio residencial donde se instalan pisos turísticos-.
    • Poner freno a una oferta que podría estar ejerciendo una actividad opaca a las obligaciones fiscales que son exigibles al resto de los establecimientos turísticos.
    • Dar cumplimiento a lo establecido por la Ley de Arrendamientos Urbanos efectuada a través de la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas, que deja abierta a las Comunidades Autónomas la vía de regulación autonómica.
  • Con el Decreto 29/2019, de 9 de abril, se introducen unas modificaciones al Decreto 79/2014, de 10 de julio, cuyas causas principales son:
    • Haberse apreciado dificultades en la aplicación de algunos de sus artículos y han recaído pronunciamientos judiciales que afectan a su contenido. (Sentencia número 302/2016, de 2 de junio del TSJ de Madrid; Sentencia número 1741/2018, de 10 de diciembre del T.S., Sala del Contencioso-Administrativo Sección Tercera).
    •  Dar cumplimiento a la Directiva 2006/123/CE relativa a los servicios en el mercado interior.
    • Dar seguridad jurídica sobre una Agenda Europea para la economía colaborativa, no considerándola como una amenaza para la economía tradicional, aunque es importante regularla de forma que contribuya a facilitar en vez de restringir.
    • Respetar el ámbito competencial municipal, ya que esta regulación es ajena a los condicionantes urbanísticos con los que suele vincularse y condicionarse esta actividad.
  • Las novedades más destacables del Decreto 29/2019 son las siguientes:
    • Instaura el Certificado de idoneidad para las (VUT). Documento técnico para garantizar al usuario de la vivienda donde va a alojarse que cumple unos concretos requisitos. debe ser emitido por arquitecto o arquitecto técnico competente y que no precisa de visado colegial al haber desaparecido su carácter obligatorio.
    • Desaparece el plazo mínimo de tres meses que se exigía para el ejercicio de la actividad turística.
    • Establece la obligación relativa al cumplimiento de las reglas básicas de convivencia y cívicas con referencia también a las consecuencias de su incumplimiento.
    • Se introduce por primera vez, una referencia a la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, que contempla la posibilidad de limitar o condicionar la implantación de viviendas de uso turístico en las comunidades de propietarios (art.17.5).
    • Define lo que son apartamentos turísticos y viviendas de uso turístico (VUT). Respecto a las VUT especifica las características fundamentales para ser consideradas como tales:  son las que de forma habitual, son comercializados y promocionados en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, para ser cedidos en su totalidad con fines de alojamiento turístico y a cambio de un precio. 
  • El propietario de una VUT, o su representante debe:
    • Están obligados a  presentar ante la Dirección General competente en materia de Turismo una declaración responsable de inicio de la actividad de alojamiento turístico (art. 17.1)
    • Presentada la declaración responsable, debe realizar la inscripción de la vivienda en el registro de Empresas Turísticas de la Comunidad de Madrid (art. 17.3).
    • Si el número de VUT implantadas en un edificio, portal o equivalente, unitario, es del 100% perteneciente al mismo propietario le será de aplicación la normativa para apartamentos turísticos (art. 17.6)
    • Los titulares de VUT deberán respetar las siguientes capacidades de alojamiento (art. 18.4):
      • Para viviendas inferores a 25 m2 útiles, hasta dos personas, en al menos una pieza habitable.
      • Para viviendas entre 25 m2 y 40 m2 útiles, hasta cuatro personas, en al menos dos piezas habitable.
      • Por cada 10 m2 útiles adicionales en, al menos una piezas habitable más independiente, se permitirán dos personas más. 
    • Los propietarios o, en su caso, sus representantes deberán disponer de seguro de responsabilidad civil (art. 18.5).
    • Los propietarios o, en su caso, sus representantes proporcionarán a los usuarios turísticos, con carácter prévio a la contratación de la VUT, información relativa a la accesibilidad de la VUT (art. 18.6).
    • Deberá exhibir, en la puerta de entrada de cada VUT, en lugar visible, la placa distintiva, según el modelo determinado en el Anexo IV al presente Decreto (art. 20).
    • Remitir a la Policía Nacional o Guardia Civil la información relativa a la estancia de las personas que se alojan en ellos. 
3.- Normativa en el Ayuntamiento de Madrid:
  • Antecedentes: Las Sentencias del TSJ de Madrid de 17 de abril de 2013 y otra del Juzgado de lo Contencioso Administrativo nº 1 de Donostia/San Sebastián, de 5 de diciembre de 2016- sentencia nº 244/2016 entienden:
    • Ambas entienden que en las viviendas que se destinan al uso turístico nos encontramos ante un uso terciario-hotelero.
    • La Sentencia de Madrid expresamente señala que se trata de un cambio de uso que requiere de una licencia urbanística de cambio de uso.
    • Esa misma Sentencia de Madrid señala como la estabilidad y permanencia son condiciones "sine qua non" para que pueda calificarse el uso como residencial. A la estabilidad y permanencia se contraponen la transitoriedad y ocasionalidad propia del uso turístico.
  • PLAN ESPECIAL DE HOSPEDAJE (PEH) (Aprobado definitivamente por el Pleno del Ayuntamiento de Madrid el 27 de marzo de 2019- BOCMnº 95 de 23 de abril).
- Tiene como Objetivos:
    • Preservar el uso residencial del centro urbano, frenando la conversión de viviendas del centro en alojamientos temporales turísticos.
    • Buscar qur la actividad del hospedaje se extienda a otras zonas de la ciudad. 
- El PHE establece nuevas condiciones para la implantación del uso del hospedaje en los edificios de uso residencial en función de cuatro parámetros:
    • El nivel de usos admitidos y el nivel de protección del edificio.
    • El uso implantado y la zona de ubicación del edificio.
Las viviendas que se alquilen para usos turísticos, están desarrollando una actividad comercial, por lo que se debe solicitar para ello una licencia de uso terciario de hospedaje.

La propuesta del Plan persigue compatibilizar los intereses colectivos, como la protección del medio ambiente o el derecho al descanso del vecindario, con el interés de los propietarios por obtener un rendimiento económico de sus bienes inmuebles. No se impide las formas de economía colabora tiva que no implique una actividad de uso terciario.

El Plan para su desarrollo se ha distribuido en tres zonas o anillos concéntricos establecidos en función de la saturación de alojamientos turísticos:
    • El primer anillo coincide con los límites del distrito de Centro.
    • El segundo anillo lo forman los barrios del resto del centro histórico
    • El tercer anillo se corresponde con Tetuán, Chamartín, Salamanca, Arganzuela, Usera, Carabanchel, Latina  y Moncloa-Aravaca.
LA PRINCIPAL NOVEDAD : para los nuevos alojamientos turísticos que compartan edificio con otras viviendas de uso residencial, es la exigencia de que cuenten con un acceso independiente.

En los anillos 1 y 2, el nuevo plan (PEH) exige la existencia de un acceso independiente a los alojamientos turísticos (no podrán utilizar puertas de entrada, portales o ascensores comunes a las viviendas). 

En el anillo 3, esa exigencia se mantiene cuando el uso de hospedaje pretenda implantarse en edificios donde no estén permitidos otros usos terciarios.

El Plan contiene también las condiciones de implantación en parte de la edificación, según cada uno de los anillos en que se ha dividido Madrid; el pago del IVA por parte de los particulares que arrienden viviendas e incluir los ingresos en la declaración de la renta.

Igualmente se incluyen las faltas (leves, graves o muy graves) en que se puede incurrir por incumplimiento de la normativa turística de la Comunidad de Madrid., y de las que serán responsables de las infracciones administrativas en materia turística a titulo de dolo, culpa o simple inobservancia:
  1. Las personas físicas o jurídicas, titulares de empresas, establecimientos y actividades turísticas. se consideran como tales, salvo prueba en contrario, aquellas a cuyo nombre figure la declaración responsable. Los mencionados titulares serán responsables de las infracciones cometidas por cualquier persona dependiente de ellos, sin perjuicio de las acciones de resarcimiento que resulten procedentes.
  2. Las personas físicas o jurídicas no contempladas en el aparatado anterior, que realicen acciones u omisiones tipificadas por esta Ley.
En cuanto a la LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL y en referencia al Art. 17.12: El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.

Esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos -es muy importante la inscripción del acuerdo en el Registro de la Propiedad-

Como resumen de la jornada podemos decir que fue muy interesante, que aclaró muchos conceptos pero que dejó también muchas dudas y lagunas a la hora de informar a nuestros administrados.

Algunos conceptos quedaron claros:
  • Se está ignorando los derechos de nuestros administrados, los ciudadanos que están en su vivienda habitual desde hace muchos años, en edificios de uso residencial. Se les ignora porque  las normativas propuestas defienden los intereses de algunos propietarios frente a una gran mayoría restante y sobre todo se defienden los intereses de las personas que vendrán de fuera de la ciudad en viajes turísticos.
  • Se dice que las VUT encarecen los alquileres pero no se tiene en cuenta que también se genera una depreciación del precio del resto de las viviendas del edificio en que se instala una (VUT), puesto que si alguna de las que son viviendas habituales se pone a la venta, el futuro comprador al enterarse que hay una (VUT) no deseará problemas y seguramente decidirá comprarla en otro edificio en que no existan instaladas, o bien comprará por un precio muy bajo. Es decir que no solo suben los alquileres, sino que se deprecian las restantes viviendas del edificio.
  • En el artículo 5.3.2 del Decreto 79/2014, de 10 de julio, el legislador expone los derechos y deberes de los usuarios de la VUT, que parecen "un canto al sol":
    • Los usuarios están sujetos al cumplimiento de los deberes previstos en el art. 9 de la Ley 1/1999 (Observar las normas usuales de convivencia; someterse a las prescripciones particulares de los establecimientos o empresas...y muy particularmente a los reglamentos de uso interior...; pagar el precio de los servicios utilizados)- Esto se refiere a unos señores que van a estar en una casa de un edificio de uso residencial durante tres o cuatro días, y luego se marchan, incluso fuera de España.
  • En la gran mayoría de los casos no se cumple la normativa respecto a la legalización de las VUT:
    • No se realiza una declaración responsable de inicio de la actividad. 
    • No se realiza la inscripción de la vivienda en el registro de Empresas Turísticas de la Comunidad de Madrid.
    • No se realiza el Certificado de idoneidad para las VUT. 
    • No se realiza el deber de exhibir, en la puerta de entrada de cada VUT, en lugar visible, la placa distintiva, según el modelo determinado en el Anexo IV al presente Decreto (art. 20).
    • No se remite a la Policía Nacional o Guardia Civil la información relativa a la estancia de las personas que se alojan en ellos.  
Otros conceptos sugieren grandes dudas:
    • En la mayoría del Distrito Centro no se pueden instalar en las plantas segunda y superiores de los edificios residenciales de Comunidades de Propietarios, despachos profesionales de abogados, arquitectos, administradores de Fincas, clínicas, residencias de estudiantes, y un largo etc., pero sí se pueden instalar viviendas de uso turístico.
    • ¿Para qué sirve que nuestras Comunidades de Propietarios aprueben, por mayoría de 3/5 o unanimidad y lo inscriban en el Registro de la Propiedad, el acuerdo de prohibir dedicar una vivienda del edificio a usos turístico?, si luego la Comunidad de Madrid permite inscribirla en el Registro y el Ayuntamiento otorga la licencia urbanística de cambio de uso a cualquier propietario de una Comunidad que los solicite -con lo fácil que sería evitar problemas pidiendo que junto a las documentaciones, se presente un certificado de la Comunidad de Propietarios que certifique que no existe dicho  acuerdo prohibiendo la instalación-. 
A todo esto hay que añadir si estas normativas, tanto a nivel estatal, autonómico y municipales, con la constitución de nuevos  Equipos de Gobiernos como consecuencia de las últimas elecciones, se van a seguir manteniendo o se modificaran. El tiempo nos lo dirá.

1 comentario:

  1. Revisa la normativa de turismo de la agencia tributaria o te envío lo que tengo. Por si te sirve de referencia mi web es www.dflatmadrid.com y tengo como partner www.asesoresvut.com, estaria bueno colaborar en lo que creas que nos crea sinergias.

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