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domingo, 17 de marzo de 2019

"Prestamos" a Comunidades de Propietarios para obras de accesibilidad

El pasado 5 de marzo asistimos unos ochenta Administradores de Fincas, entre otras personas, a una jornada titulada: "Accesibilidad en edificios de comunidades de propietarios y programas de ayuda para la mejora de la accesibilidad". La sesión se celebró en el auditorio de la Fundación ONCE y el programa estaba dividido en dos áreas:

La primera parte consistió en una Mesa redonda sobre accesibilidad en edificios existentes de propietarios:

Lo más destacado de la intervención de los ponentes lo resumiría en lo siguiente:
  • Se debe informar a nuestros administrados y ejecutar las intervenciones de accesibilidad en los edificios existentes, desde el punto de vista de una mejora para todos los usuarios (envejecimiento, cochecitos de bebés, etc) y no solamente para las personas con alguna discapacidad. 
  • La accesibilidad para su puesta en práctica se encuentra con tres barreras: 1) Soluciones idóneas dependiendo del edificio; 2) la más importante: la financiación y 3) plazos muy largos para concederles la licencia municipal.
  • Actualmente no se puede contar con subvenciones (presupuestos generales sin aprobar, y elecciones generales, autonómicas y municipales a corto plazo).
  • Presentación de la Guía "Accesibilidad en edificaciones existentes". Guía interesante que presenta diferentes soluciones de accesibilidad  para cada problema con objeto de alcanzar la máxima accesibilidad posible. 
En el coloquio posterior se les planteó las consecuencias que está originando en nuestras Comunidades de Propietarios, el criterio de algunos técnicos al aplicar los conceptos de carga desproporcionada y ajustes razonables, lo que decide si las Comunidades están obligadas o no a realizar las obras de accesibilidad.

La segunda parte de la jornada trataba sobre el programa de ayudas préstamos sin intereses para comunidades de propietarios:

Fue presentado por un responsable de las ayudas Fundación Mutua de Propietarios (FMP), el cual mediante una serie de diapositivas nos informó sobre el "Programa S.B. de la Fundación Mutua de Propietarios  en colaboración con Arquia Banca".

Al término de su intervención y al solicitar si había alguna pregunta al respecto, le pregunté: ¿Qué partidas incluye el préstamo? Por descontado que las obras de accesibilidad, pero ¿están incluidos los honorarios del técnico que realiza y dirige las obras, y sobre todo los honorarios del Administrador de Fincas colegiado por su intervención?

La respuesta fue: el préstamo se refiere a las obras de ejecución de la accesibilidad exclusivamente. El Administrador de Fincas deberá negociar con su Comunidad sus honorarios.  

Veamos antes de negociar nuestros honorarios extraordinarios por una intervención puntual con nuestras Comunidades de Propietarios, qué les tenemos que decir respecto al programa presentado de los préstamos:
  • Las actuaciones objeto de las ayudas, en particular, se refieren a: instalación de ascensores y la eliminación de barreras arquitectónicas que faciliten la accesibilidad a los edificios y a la vivienda, siempre que se trate de elementos comunes. No se pueden haber iniciado las obras.
  • La FMP sufraga el 100% de los intereses del préstamo concedido por Arquia. La cuantía máxima de las ayudas que FMP ofrecerá es de 10.000 € por comunidad destinados al pago de intereses devengados por el préstamo concedido por Arquia Banca a las comunidades beneficiarias.
  • La FMP  abonará los tramos de la ayuda otorgada en el plazo de sesenta (60) días desde la correcta presentación de la certificación de obra - La frecuencia de la liquidación del préstamo es mensual-
  • Las condiciones de la financiación para la Comunidad de Propietarios, que será el titular del préstamo, son:
    • La cuantía máxima de la financiación por comunidad será de 100.000 €
    • El plazo máximo para la devolución del préstamo es de 5 años.
    • El tipo de interés del préstamo será un tipo fijo del 3,5%
    • El Préstamo podrá cubrir un máximo del 80% del coste total de las actuaciones 
    • Préstamos mancomunados. (Atención a los propietarios que desean pagar su parte de los costos de la accesibilidad directamente y no quieren préstamos) 
  • El plazo de presentación de las solicitudes para la inscripción a la convocatoria 2018 será entre el 22 de octubre del 2018 hasta el 17 de junio de 2019, ambos inclusive.
Esto es lo que tendríamos que informar a nuestras Comunidades de Propietarios que quisieran solicitar el préstamo.

Pero veamos qué documentación tendríamos que preparar los Administradores de Fincas colegiados para que negociemos esos honorarios extraordinarios que parece ser que resultan sorprendentes: 
En la Fase de Preselección:
Declaración y solicitud de las ayudas; certificado del acuerdo de ejecutar las obras; certificado del Registro de la Propiedad sobre quién es la propiedad del inmueble; certificado del Administrador de Fincas detallando el porcentaje de devoluciones por recibos de los últimos 24 meses; copia del DNI del Presidente y última acta donde conste la vigencia de su cargo; extracto bancario de los últimos 24 meses; resumen del coste de la obra y fotografías de los elementos a modificar.
Documentación adicional:
Declaración y autorización de cesión de datos por cada persona de más de 65 años y/o discapacidad; declaración responsable de la solución técnica; certificado de la comunidad de estar al corriente de obligaciones ante la seguridad social; certificado bancario con número de la cuenta de la Comunidad; certificado del Secretario con el acuerdo adoptado para contraer el préstamo; copia de la memoria técnica; copia del enterado de obras; copia del proyecto visado por técnico competente; copia de la solicitud de licencia; copia del certificado de Aptitud ITE y planificación/calendario de ejecución obras. 
Inicio de las obras:
Envío a la FMP del Comunicado de inicio de las obras.
Finalización de las obras:
Certificado final de las obras; certificado de puesta en marcha del ascensor, en su caso; fotografías de las obras realizadas y proyecto modificado en su caso.

Presentación de solicitudes:
Las solicitudes se deberán presentar preferentemente en formato telemático. (Habrá que escanear la mayor parte de la documentación requerida).

(Para ver toda la documentación a presentar pulsa AQUI)

Todo este "pequeño trabajo(25 documentos) de solicitar, recopilar, estar pendiente para que algunos propietarios o los Bancos te envíen la documentación solicitada, las fotografías, proyectos, actas, etc. ¿entra dentro del trabajo normal para administrar una Comunidad de Propietarios? ¿no se tienen que pagar unos honorarios por el tiempo y la responsabilidad de preparar y estar pendiente de todo ello, incluidos los recibos extraordinarios para el pago de las obras de accesibilidad?

Si durante las obras surgen algunos trabajos no previstos, nadie se extraña que a la Empresa Constructora se le abonen; si el técnico arquitecto o aparejador tiene que ampliar el proyecto inicial se le abona el aumento de sus honorarios sin más, incluso al Ayuntamiento hay que abonarle el impuesto por la diferencia entre lo que se iba a realizar y lo realmente ejecutado, bajo sanción del 15%. ¿Por qué se extraña casi todo el mundo, incluidas las Comunidades de Propietarios que se pretendan cobrar unos honorarios por estos trabajos extraordinarios?

Pero es que además la convocatoria de ayudas no refleja la realidad de la financiación. Veamos:

En la convocatoria de referencia para financiar las obras de accesibilidad, salvo error  por mi parte, presumiblemente, se nos dijo que, el préstamo lo que cubría, era solamente el 80%  del costo de ejecución de la obra. Supongamos que se trata de instalar un ascensor del que carece el edificio y cuyo costo sea de 100.000 €.  
El costo total de las obras ascendería a:
Presupuesto total de las obras ....................................................................... 100.000 €
IVA, que al ser un ascensor es el 21% ..........................................................   21.000 €
Los honorarios del Técnico por proyecto, dirección y  coordinador s.s. 12%.   12.000 €
El impuesto municipal del ICIO  el 4% ..........................................................     4.000 €
El seguro de la obra el 1,5 % (el seguro multirriesgo no suele cubrirlo) ........   1.500 €  
Honorarios del Administrador de Fincas no superior al 4%, máximo 3.000...     3.000 € 
                                                                       Costo total de la obra ......     141.500 €

A deducir préstamo del 80% s/100.000 ......................................................  - 80.000
Cantidad total no cubierta por el préstamo ...........................................     61.500 €

Por resolución del 14 de diciembre de 2017 del IDAE se establecía la Segunda Convocatoria del Programa de Ayudas para actuaciones de rehabilitación energética de edificios existentes (PAREER II), publicado en el BOE número 309, de 21 de diciembre de 2017. 

Entre las bases reguladoras del programa, quizás les llame la atención los costes que cubrían  las ayudas:
 Costes elegibles:
Aquellos que sean necesarios para conseguir los objetivos energéticos del Programa dentro de los siguientes conceptos:
  • Honorarios profesionales del certificado de eficiencia energética.
  • El coste de gestión de la ayuda (En nuestro caso serían los honorarios del Administrador de Fincas colegiado).
  • El coste de los honorarios de redacción de los proyectos técnicos
  • Los costes de la ejecución de las obras e instalaciones, en su caso.
  • La inversión en equipos efectuada.
  • Los costes de la ejecución de la instalación, obra civil asociada e instalaciones auxiliares necesarias.
  • Los costes de redacción del informe que acredite la adecuada realización de las actuaciones objeto de la ayuda.
A estos efectos, se considerarán como costes de gestión de la ayuda, aquellos gastos que el solicitante pudiera satisfacer a una empresa o profesional por llevar a cabo la gestión administrativa de su solicitud ante el IDE... En ningún caso se admitirá que tales gastos de gestión supere el 4% del importe de la ayuda solicitada, con un límite de 3.000 € por expediente.

A la vista de los datos no parece muy interesante la propuesta del préstamo que ofrecen.la FMP y Arquia Banca. Si a ello le añadimos que al agente más importante, incluso imprescindible, de los que intervienen para poder desarrollar todos los planes de fomento y activación de la accesibilidad, como son los Administradores de Fincas colegiados, se les pone en duda sus honorarios por los trabajos enumerados anteriormente que tienen que realizar, la respuesta es:

Piden Ustedes demasiada documentación y seguimiento para conceder un préstamo y el pago de parte de unos intereses, sin tener en cuenta que las Comunidades de Propietarios, por su naturaleza, son las mejoras pagadoras  del mercado, y no lo digo yo, que también, lo dijo el Director General de la Vivienda, Rehabilitación y Arquitectura de la Comunidad de Madrid (CAM), D. José María García Gómez, en el acto de clausura del III Congreso de Edificios de Energía Casi Nula.

Además habría que tener en cuenta, si al entregar toda la documentación requerida a la FMP no se estaría incumpliendo la Ley de Protección de Datos. Al menos no se lee -a no ser que esté en alguna "letra pequeña" de la solicitud del préstamo- que los datos de los propietarios podrán ser comunicados a Mutua de Propietarios Seguros y Reaseguros a Prima fija y a entidades colaboradoras de la FMP.

Señores, algunos Administradores de Fincas colegiados no vamos a informar positivamente a nuestros administrados sobre su oferta y tendrán que buscar otros comerciales que quieran trabajarles gratuitamente, además de informar y convencer Ustedes directamente a nuestros administrados para que acepten su oferta.

No obstante si de verdad se quiere fomentar la accesibilidad les hacemos una propuesta: Que todos los agentes que intervienen en los trabajos de accesibilidad reduzcan sus costos lo máximo posible. Por ejemplo:
La Empresa que realice los trabajos reduzca su beneficio al 5%
  • El IVA que sea del 2% o 5%.
  • Los honorarios Técnicos que sean del 5%
  • El ICIO del Ayuntamiento el 1%
  • Los honorarios del Administrador de Fincas el 1%. 
  • El seguro de la obra el 1%
  • Los intereses del préstamo al 1% (Tengan en cuenta que algunos Administradores tenemos cuentas de Comunidades de Propietarios en ARQUIA Banco y ahora nos van a prestar los dineros de esas Comunidades al 3%, suponiendo que les estén dando un 0,5% de interés por sus cuentas).     
    A que ninguno de esos agentes que intervienen acepta. ¿Y se sorprenden que los Administradores de Fincas colegiados solicitemos unos honorarios por esos trabajos extraordinarios?

    Como actualmente se están reivindicando muchas cosas, los Administradores de Fincas colegiados queremos que se nos reconozca y valore nuestro trabajo por lo que representa, su importancia para la sociedad y la responsabilidad que adquirimos, así como también económicamente, al igual que al resto de los profesionales.

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