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domingo, 25 de marzo de 2018

¿Arquitecto de la casa? ¿Negocio o ayuda?

Arquitecto de la casa" es el " título con el que el Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid (COAM) ha presentado su "primera" campaña de concienciación ciudadana, con el objetivo de sensibilizar sobre la necesidad, y las ventajas, de conservar los edificios de forma permanente, siendo los más cualificados para ello los arquitectos especializados.

Los Administradores de Fincas colegiados estamos acostumbrados a que, prácticamente todas las semanas, por no decir que casi todos los días, a nuestros despachos nos lleguen propaganda o visitas de comerciales con ofertas estupendas para ahorrarnos trabajo, ayudarnos en nuestra labor o simplemente para decirnos que son las mejores ofertas para las Comunidades que administramos y como consecuencia para nuestros administrados, que son los que van a pagar todo lo que venden. El título de este artículo también me lo recuerda.

Cuando comencé a administrar fincas en el año 1978, prácticamente ninguna Comunidad de Propietarios se planteaba hacer obras en sus fachadas o cubiertas, salvo por alguna rotura puntual o gotera. Solo a partir del año 2.000, cuando el Ayuntamiento de Madrid, a toda prisa, creó la Inspección Técnica de los Edificios (ITE), se empiezan a revisar los edificios y comienza en serio su conservación.

Digo que la ITE se creó a toda prisa porque algunos dicen que se hizo como consecuencia de una piedra que cayó de la fachada del teatro Calderón matando a una chica y al poco tiempo la caída de la marquesina del cine Bilbao. Se comenta que es cuando el Ayuntamiento de Madrid decide que, como el nivel de conservación e inspección de los edificios corresponde a sus propietarios, crean la ITE. 

Si antes de ello los edificios se conservaban por roturas, a partir de ahí empieza a ser por rotura y/o decreto.

Mi padre fue sastre -de los que entonces nos hacían los trajes a medida-. Un sastre excelente y famoso entre los de su gremio y sus clientes, que tenía su sastrería en la ciudad de Tetuán -la antigua Capital del Protectorado de España en Marruecos-, y cuando España dio la independencia al Protectorado a favor del Reino de Marruecos, al igual que muchos españoles residentes allí, se vino a Madrid donde siguió trabajando en su casa a la cual, al enterarse, acudían muchos de sus antiguos clientes afincados en la Capital.

Cuando alguno de sus clientes, le decía que porqué no ampliaba su negocio añadiendo los arreglos de trajes (ensanchar, estrechar, adaptar para el hermano menor o el hijo), más de una vez le oí decir: "eso sería como rebajar mi categoría profesional; yo soy un sastre de confección a medida".

Pues algo parecido le había ocurrido a los arquitectos... hasta ahora. El mantenimiento, la conservación y la rehabilitación han sido los familiares pobres de la arquitectura. Para algunos, o muchos, parecía que el dedicarse a ello era rebajar su categoría profesional.

Cuando en el año 2.000 el Ayuntamiento de Madrid implantó la obligación de realizar las Inspecciones Técnicas a los Edificios (ITE) catalogados como protegidos, a los Administradores de Fincas colegiados nos costó mucho encontrar arquitectos que quisieran hacer esas inspecciones -entonces el boom del ladrillo estaba en pleno apogeo y la crisis ni se sospechaba de ella-. Muchos tuvimos que recurrir a los aparejadores y Arquitectos Técnicos para hacerlas. Me consta que a lo largo de esos primeros años de ITEs, algunos de esos Técnicos de nivel medio hicieron cerca de 300 ó 400 inspecciones.

El Ayuntamiento de Madrid comenzó obligando a realizar las ITEs a los propietarios de edificios que tuvieran algún nivel de protección 1, 2 ó 3, (creo que eran unos 28.000), y dada la falta de información, la poca predisposición de los propietarios, los pocos técnicos para realizarlos y las escasas empresas con experiencia en rehabilitación para subsanar los defectos detectados en ellas, se tuvo que prolongar la fecha de la primeras inspecciones, creo que hasta junio de 2001. Año en el que le tocó el turno a los edificios incluidos en el Centro Histórico de Madrid y a los de los Centros Históricos Periféricos. En 2.002 fueron los edificios construidos antes de 1940, no incluidos entre los anteriores, y así sucesivamente hasta 2010, que correspondía a los construidos en 1979 y la segunda inspección de los del año 2000

Los Administradores de Fincas colegiados que permanecemos durante años administrando algunas Comunidades de Propietarios hemos podido constatar, transcurridos 10 años desde que se hicieron las primeras inspecciones, como al tocarle hacer la segunda inspección (se hacen cada diez años), los defectos detectados en ellas eran muy inferiores o casi nulos, en relación con la mayoría que existían en la primera inspección.

Según los datos expuesto por la Plataforma Arquitectura en su artículo, "arquitecto de la casa", y aportados por el COAM, "el 55% de los edificios de la ciudad de Madrid fueron construidos antes de 1900, y según datos del Departamento de ITE del Ayuntamiento de Madrid, el 44% de las ITE presentadas hasta 2011 resultaron desfavorables".

"Igualmente manifiestan que las lesiones se duplican en el centro de la capital española, siendo los dos principales agentes patógenos el agua y los factores humanos, presentando el 30% de los edificios lesiones derivadas de un mantenimiento insuficiente o nulo, uso indebido u obras incorrectas, ascendiendo a un 50% en los edificios del centro de Madrid."

¿Les parecen raros esos datos? ¿Que unos edificios con más de cien años de antigüedad y con un mantenimiento insuficiente o nulo (solo por rotura) presenten anomalías por daños de agua en las cubiertas o zonas húmedas de cocinas y baños? ¿Ahora se dan cuenta que los edificios no se conservan solos?

Mi buen amigo el periodista Juanjo Bueno, en un artículo publicado en el blog de los Administradores de Fincas de Madrid, ha lanzado, a mi parecer, muy tímidamente alguna pregunta al respecto: ¿Por qué el arquitecto y no el administrador de fincas debe cumplir esta tarea? -la de conservar el edificio-

Les recuerdo que según el Código Técnico de la Edificación, en su artículo 8.2 Uso y conservación del edificio, en el apartado 2 a) dice: Llevar a cabo el plan de mantenimiento del edificio, encargando a técnico competente las operaciones programadas para el mantenimiento del mismo y de sus instalaciones. Operaciones que corresponden a la propiedad de los edificios, pero que hasta la fecha no se les ha ocurrido mencionar al colectivo de arquitectos.

Por otra parte, según el artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, corresponde al administrador:

a) Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.
c) Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios.
d) Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes.

Hasta la fecha y durante muchos años, el colectivo de Administradores de Fincas colegiados ha sido el encargado de la conservación y mantenimiento de los edificios que administraban. Encargando, cuando era necesario y conveniente, la intervención de un técnico competente que resolviera la forma de subsanar las deficiencias que se presentaran en los edificios, para contratar las correspondientes obras o presentar los informes solicitados por Organismo Oficiales.

Parece buena idea la de concienciar a la sociedad de la importancia de mantener en buen estado los edificios, cosa que, por otra parte, ya se encargan los Organismo Oficiales de recordarles con las numerosas, más de diez, inspecciones que deben realizar los propietarios de edificios.

Lo que no se termina de comprender es el alcance de esta propuesta/noticia. ¿Las Comunidades de Propietarios deben contratar una especie de "iguala" con un arquitecto determinado para que conserve su edificio mediante unas visitas periódicas, en plan preventivo de la aparición de defectos? ¿Durante cuanto tiempo se les debe contratar? ¿Cual sería el precio de esas intervenciones? ¿Cuántas visitas van a realizar anualmente al edificio? ¿Cuando se produzca una avería, gotera, etc. le van a llamar a él primero o al Administrador de la Finca?

Tampoco se puede olvidar que, hasta ahora, la mayoría de los arquitectos se han desentendido o no han querido actuar en intervenciones de mantenimiento, conservación o rehabilitación parcial o puntual de edificios. Así como que la rehabilitación, actualmente, no es una asignatura importante en la carrera de arquitectura, y que se considera como una asignatura opcional, las vulgarmente llamadas "marías". Por lo que, presumiblemente, la mayoría de los técnicos que se titulan en la Escuela no pueden ser muy expertos y los veteranos, si nunca se han involucrado con el mantenimiento y la conservación... (Ver artículo publicado en el blog pulsando  aquí )

Además en todo nuestros despachos existe una lista de empresas, autónomos y profesionales (arquitectos, aparejadores/arquitectos técnicos, ingenieros, abogados, etc.) a los que recurrimos cuando hay que resolver alguna incidencia u obras en algún edificio de nuestras Comunidades para que nos asesoren, informen o actúen de urgencia, si con los técnicos de nuestras plantillas del despacho no podemos resolver.

Plantillas de "colaboradores" que con el transcurso del tiempo y por su buen hacer, profesionalidad, seriedad y honorarios ajustados, demostrado en actuaciones anteriores, se van ganando nuestra confianza y la de las Comunidades que administramos.

Todo ello sin olvidar que en nuestro Colegio de Administradores de Fincas de Madrid existen de forma gratuita para sus colegiados, unas asesorías profesionales diversas como las de arquitectura, industrial, laboral, prevención de riesgos laborales, jurídico-tecnica, fiscal-contable, seguros, gestión empresarial, LOPD, etc. a la que podemos acudir para que nos asesoren en todos aquellos campos de sus competencias.

Arquitecto de la casa, me pregunto: ¿es una ayuda para la sociedad, nuestros administrados en general, o más bien se puede presuponer que es una forma de negocio para el colectivo de arquitectos?

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