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lunes, 11 de septiembre de 2017

El Catastro sube el IBI en Agosto

¿Qué tendrá el mes de agosto para nuestros políticos?. Ellos se marchan de vacaciones en ese mes, pero deben pensar que los ciudadanos, o al menos la mayoría, se quedan trabajando - será por eso de la crisis-.

El 18 de agosto de 2016 publicaba un artículo titulado "Subvenciones en agosto" (para verlo pulsa aquí), en él me refería a subvenciones convocadas en dicho mes por losl Ayuntamiento de Madrid, de Guadalajara y la Comunidad Autónoma de Andalucía, entre otras. Pero lo de este mes de agosto es más importante: la Gerencia Regional del Catastro de Madrid, presuntamente, sube el IBI a edificios de Madrid y además cobra 60 € a cada uno de sus propietarios. ¿Qué porqué digo esto? Veamos:

A primeros de agosto estaba una mañana en el despacho cuando me anunciaron la visita de dos de nuestros administrados. Eran dos de vuestros conocidos por algunos de mis artículos: Dª. María y su esposo D. Francisco. Esto es lo que ocurrió.

Buenos días Dª María y D. Francisco. ¿Cómo siguen ustedes?, hace tiempo que no nos veíamos. ¿En qué puedo ayudarles?.

Veamos, me dicen que han recibido una notificación del Catastro en la que le informan que deben abonar la cantidad de 60 €, que le suben el valor de la edificación de su vivienda y por tanto, le subirán el impuesto del IBI. Pero que no saben a qué se debe, y que, por lo que pueda suceder, han realizado el ingreso de los 60 € - con Hacienda primero paga y luego reclama-. Desconociendo si deben interponer una reclamación económica-administrativa ante el tribunal Económico Administrativo competente, como dice en los impresos recibidos. 

Miren ustedes, no me extraña lo que me dicen, pues ya ha ocurrido con otros de nuestros administrados. Les informo de ello.

El pasado 8 de agosto se personó en nuestras oficinas otro de nuestros administrados -vive en un edificio del Distrito de Chamberí donde hay 84 propietarios-. Nos informaba, al igual que ustedes, que había recibido a finales de julio una carta de la Gerencia Regional del Catastro en la que le comunicaban a cada uno de los propietarios de una regulación del catastro debido a una modificación en el inmueble, por la cual el valor catastral de todas las viviendas ha aumentado. En la carta se les informa que el hecho imponible ocurrió en el año 2006. Se les acompaña un impreso de liquidación de la tasa de Regulación catastral, modelo 990, para que abonen la cantidad de 60 € -él también había realizado el ingreso por lo que pudiera suceder-. Desconocía a qué se debe la modificación del inmueble que les comunica el Catastro y solicitaba nuestra ayuda y asesoramiento.

Quedamos en informarnos y comunicarle lo antes posible lo que pudiéramos averiguar.

Dª María y D. Francisco, lo primero que hicimos fue llamar al teléfono 902 37 36 35, correspondiente a la Línea Directa del Catastro que viene en el informe que nos entregó.

La funcionaria que nos atendió, después de facilitarle el número de expediente, nos respondió lo siguiente:
  • La regulación se debe a unos trabajos de reforma en el exterior del edificio ejecutados en el año 2006.
  • Es obligación de la Comunidad de Propietarios avisar al Catastro cuando se realicen unas obras que afecten a lo indicado en la Ley Catastral - llegó a decirnos que incluso por la demolición de unos tabiques habría que avisar-.
De memoria recordamos que en ese edificio, en 2006 -hace ONCE años- sólo se había realizado unas obras correspondientes a unas deficiencias que se advirtieron en el edificio, en el revoco de fachada principal, patios y albardilla de petos.

Comprobamos que en el expediente de regularización, el valor catastral del inmueble (una de sus 84 viviendas) ha pasado de 28.900,00 € a 56.100,00 €. Lo que representa una subida del 94,117 %. El valor catastral del suelo permanece igual.

Dª María y D. Francisco, como en la documentación que nos han facilitado, concretamente en el Modelo 990 de pago de los 60,00 €, se basan en lo dispuesto en el R.D. Legislativo 1/2004 de 5 de marzo Ley del Catastro Inmobiliario, lo consultamos. 

Después de leerlo detenidamente, encontramos que en su artículo 16, textualmente dice lo siguiente:

Artículo 16. Reglas comunes a las declaraciones y comunicaciones: 
  1. Las declaraciones…
  2. Serán objeto de declaración o comunicación, según proceda, los siguientes hechos, actos o negocios:
    a) La realización de nuevas construcciones y la ampliación, rehabilitación, reformas, demolición o derribo de las ya existentes, ya sea parcial o total. No se considerarán tales las obras o reparaciones que tengan por objeto la mera conservación y mantenimiento de los edificios, y las que afecten tan sólo a características ornamentales o decorativas.
    b) La modificación ...

Dª María y D. Francisco tengo que reconocer que después de 39 años como profesional de la administración de fincas, nunca había leído este R.D. Legislativo 1/2004 relativo a la Ley del Catastro Inmobiliario. Quizás porque nunca hemos tenido que hacer uso de él. Tampoco ningún Organismo Oficial, ni siquiera el Colegio de Administradores de Fincas, que yo recuerde, nos ha informado de la obligación de comunicar al Catastro las modificaciones a que hace referencia ese artículo 16.2.a. De acuerdo en que "la ignorancia de la ley no exime de la culpa”, pero es que por otra parte en las Comunidades de Propietarios es muy difícil que se produzca alguno de los supuestos de nuevas construcciones, ampliación, rehabilitación -se supone que será una rehabilitación integral-, reforma, demolición o derribo. Sobre todo si tenemos en cuenta cuando el artículo 16 dice: No se considerarán tales las obras o reparaciones que tengan por objeto la mera conservación y mantenimiento de los edificios, y las que afecten tan sólo a características ornamentales o decorativas.

Aunque las Comunidades de Propietarios y los Administradores de Fincas colegiados tenemos la obligación de guardar la documentación sólo durante los últimos cinco años -en este caso concreto nos estamos refiriendo a unos hechos ocurridos hace once años- tenemos la suerte que es una finca que administramos desde hace más de treinta años. (Lo digo porque en once años, a una Comunidad de Propietarios pueden haberla administrado entre dos y cuatro Administradores y en esos casos no es fácil encontrar  antecedentes de su documentación).

Buscamos en nuestro amplio archivo, y aunque parte de la documentación sólo la guardamos unos seis años, lo que consideramos que pudiera sernos útil en algún momento, no lo destruimos.Tras leer numerosos  documentos, encontramos lo que buscamos.

Una notificación de orden de ejecución de obras, de la Junta Municipal del Distrito de Chamberí, de fecha de notificación 31 de marzo de 2006. En dicha notificación se requiere a la Comunidad de Propietarios para que en el plazo de un mes, proceda a la realización de las obras necesarias para subsanar las siguiente deficiencias:

“Mal estado de revestimiento de fachada principal, patios laterales y central, albardillas de peto de cubierta sueltas, repaso de chimeneas y vierteaguas de ventanas de patios” -!Biiiiiiiiiimgo! Encontramos la prueba.

Ninguna de estas deficiencias se corresponden a los objetos de declaración o comunicación al catastro y sí a las correspondientes a mera conservación y mantenimiento de los edificios que no son objeto de declaración.

Por tanto procedemos a interponer el recurso  de reposición  contra la valoración catastral del inmueble propiedad de nuestro administrado, para que previos los trámites pertinentes, se dicte resolución acordando la  nulidad, tanto de la citada resolución como de la valoración que soporta , y retrotrayéndose el procedimiento a la realización de una valoración técnica que tenga en cuenta las verdaderas circunstancias de mercado para realizar la correspondiente valoración. Igualmente se proceda al reembolso de los 60,00 € ya abonados.

Que en aplicación del artículo 13. 2 del citado R.D.Legislativo 1/2004 de Ley del Catastro Inmobiliario. “Cuando fueran varios los obligados a declarar un mismo hecho, acto o negocio, cumplida la obligación por uno, se entenderá cumplida por todos”., se revisen los expedientes del conjunto de los propietarios de la Comunidad Propietarios…

Dª María y D. Francisco, su Comunidad llevamos 39 años administrándola y con ustedes tendremos que proceder de igual forma y confiamos que tengamos la misma suerte de encontrar la documentación que nos ayude a demostrar que las obras en su edificio fueron igualmente de conservación y mantenimiento motivadas por la inspección de la IT, aunque han pasado once años. 

¿Pero saben lo que más nos llama la atención de todo esto?:
  1. Que la funcionaria que nos atendió telefónicamente en ningún momento dijera nada respecto al artículo 16.2 de R.D.Legislativo 1/2004 referente a que : No se considerarán tales las obras o reparaciones que tengan por objeto la mera conservación y mantenimiento de los edificios, y las que afecten tan sólo a características ornamentales o decorativas.
  2. Si se entra en el Portal de la Dirección General del Catastro, encontramos: Preguntas frecuentes: 
    II. Declaraciones, comunicaciones y solicitudes
        ¿Qué hechos, actos o negocios deben ser declarados al catastro?
        Una declaración catastral es el documento por el que se pone en conocimiento del catastro que se ha producido una modificación en el inmueble que afecta a su decisión catastral.

        Es obligatorio formalizarla cuando se lleven a cabo los siguientes hechos, actos o negocios:
            La realización de nuevas construcciones y la ampliación, rehabilitación, reforma, demolición o derribo de las ya existentes, ya sea parcial o total. 
            La modificiación de uso o destino y los cambios de clase de cultivo o aprovechamiento
            La segregación, división,…

Al igual que la funcionaria que nos atendió telefónicamente no hacen referencia a que: No se considerarán tales las obras o reparaciones que tengan por objeto la mera conservación y mantenimiento de los edificios, y las que afecten tan sólo a características ornamentales o decorativas.

Hemos intentado encontrar si es que existe alguna modificación posterior al mencionado artículo 16.2.a del R.D.Legislativo 1/2004, sin que hayamos logrado encontrar nada al respecto. Por tanto, si no estamos equivocados, es que sigue en vigor, y ello nos lleva a preguntarnos:

¿Es un olvido involuntario del Catastro y de sus representantes?. O se debe, presuntamente, a una política recaudatoria de hechos consumados, como las comunicaciones en el mes de agosto, cuando, al parecer sólo veranean los políticos, y los ciudadanos nos quedamos en casa esperando que nos informen de subvenciones que conceden, o aumentos no legales del valor catastral y como consecuencia del IBI, Impuestos de transmisiones patrimoniales, Plusvalías, Actos jurídicos documentados, etc. 

Dª Maria y D. Francisco tengan en cuenta que aquellos propietarios que estén de vacaciones, que no se les ocurra informarse con su Administrador de Fincas colegiado, o que dado el tiempo transcurrido del hecho imponible -once años- éste no tenga documentación en qué apoyarse para el recurso de reposición, no sólo van a abonar los 60,00 €, o posteriormente mediante la reclamación e intereses correspondientes, sino que también pagaran la subida del IBI, incluso con la diferencia de los cuatro últimos años.

Son 60,00 € por propietario para el Catastro y una cantidad respetable para el Ayuntamiento por el IBI. Podemos estar hablando de bastante dinero para ambos.

¿Va a pasar lo mismo con las obras para resolver el tema de la accesibilidad? y ¿qué va a pasar con las obras derivadas del Informe de evaluación de los edificios, en las que se tenga que actuar en la envolvente del edificio?. ¿Se van a considerar obras que hay que declarar al Catastro para evitar los 60,00 €, pero que afectarán a la subida del IBI, Impuestos de transmisiones patrimoniales, plusvalía, actos jurídicos documentados, etc.? Sería conveniente que el Organismo Oficial correspondiente lo aclarase antes de la entrada en vigor de las fechas límites para aplicar los R.D. Legislativo 1/2013, de 29 de noviembre, sobre la accesibilidad y el R.D.Legislativo 7/2015 sobre el informe de Evaluación de los edificios.

Los Administradores de Fincas colegiados de esa forma podríamos “animar  e informar” a nuestros administrados a cumplir lo legislado respecto a obras de rehabilitación, accesibilidad y eficiencia energética cuyos costos indirectos ya son elevados como para animarlos (4% del ICIO + 6% u 8% por ocupación de vía pública por los andamios + 10% ó 21% de IVA + ahora la posible subida del IBI) , y no tendríamos, dentro de otros once años, que estar buscando documentación para anular subidas de impuestos, presuntamente, no correctas. 

Dª María y D. Francisco, a nosotros nos queda mucho trabajo para buscar en nuestros archivos su documentación. Les llamamos en cuanto tengamos algo al respecto. Buenos días, cuídense y a su disposición.


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