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domingo, 7 de mayo de 2017

¿Son ricos todos nuestros administrados?

Como ya he dicho en otra ocasión, a primero de julio hará treinta y nueve años que empecé a administrar varias Comunidades de Propietarios -aún seguimos administrando dos de esas primeras- Estaban en el centro de Madrid y a lo largo de estos años hemos seguido con ese criterio. Tenerlas lo más cerca posible de nuestro despacho para poder atenderlas mejor y más rápidamente en caso de alguna avería que hay que reparar con urgencia, así como mantener un contacto cercano con nuestros administrados.

Nuestra cartera, salvo tres o cuatro casos excepcionales, está compuesta por Comunidades de Propietarios situadas en los distritos municipales de Centro, Chamberí, Chamartín y Salamanca.

Después de muchos años administrando la mayoría de ellas, nos ha permitido conocer en profundidad a la mayor parte de nuestros administrados. La mayoría pertenecen a lo que se podría llamar clase media, media alta y algunos bastante alta. Aunque con el paso del tiempo muchos de ellos, que antes disfrutaban de un buen y remunerado trabajo, ahora son pensionistas. También hay parejas jóvenes que se han casado y embarcado en la compra de un piso... y las letras, o los plazos de las hipotecas, llegan todos los meses sin faltar ninguno.

Además, la crisis económica que hemos sufrido también les ha afectado a la mayoría de ellos. Con mayor incidencia en los que sus trabajos estaban relacionados  con la construcción. Por todo ello creo que puedo decir sin error a equivocarme, que no todos nuestros administrados son ricos. Y lo mismo le debe pasar a todos  los propietarios de viviendas situadas en los distritos municipales  de Arganzuela, Centro, Chamartín, Chamberí, Moratalaz, Retiro y Salamanca.

¿Por qué digo esto? Porque el Ayuntamiento de Madrid anuncia que la Junta de Gobierno ha aprobado la ampliación del mapa de Areas Preferentes del Plan de Regeneración Urbana. Anuncia que el Plan-MAD-RE (Madrid Recupera) crece desde los 112 ámbitos que actualmente podían recibir ayudas para la mejora de la accesibilidad y eficiencia energética de sus viviendas, hasta 120 Areas Preferentes de Impulso a la Regeneración Urbana. Siguen sin incluir todos los distritos municipales relacionados anteriormente y que representan el 57% de la población de Madrid. 

Para seleccionar los nuevos ocho ámbitos elegidos dicen que han tenido en cuenta la edad de la edificación - los edificios del centro de Madrid ya existían muchos años antes de construir en algunos de esos 120 ámbitos-;  la calidad de la edificación -en cuanto a accesibilidad y eficiencia energética todos los edificios del centro, por su antigüedad, se construyeron sin tener presente ni la una ni la otra-; el porcentaje de población envejecida -los componentes de la Junta de Gobierno del Ayuntamiento ¿se han dado una vuelta  por el centro de Madrid?, sería interesante comparar una encuesta sobre la población envejecida- y por último de la población sin estudios - aquí no se a qué se refieren: a estudios universitarios, bachillerato, o que no saben leer ni escribir. (esto último no creo que a estas alturas existan algunos). Puede que en estos distritos del centro existan más personas con carreras universitarias. ¿Las causas de la población sin estudios?: ¿el abandono escolar?, ¿dejar los estudios para trabajar en la construcción, la hostelería o el turismo?

Dicen que ahora han tenido en cuenta un nuevo indicador que consiste en la renta Per Cápita del año 2013. Desde 2013, en el mercado laboral han podido suceder muchos motivos, con la crisis, para variar la declaración de la renta respecto al año 2016. Es decir que siguen considerando ricos a todos los que viven en esos distritos del centro, y no hay ninguno, en los 120 ámbitos a los que se les puede conceder una subvención.

Alguien ha tenido la ocurrencia de denominar Plan MAD-RE (Madrid Recupera) al programa de regeneración de edificios de los barrios madrileños. Una MADRE, una buena MADRE, no discrimina  ninguno de sus hijos, sean buenos o malos, altos o bajos, estudiosos o que no quieran estudiar, y aquí se esta discriminando a una mayoría del 57% de la población madrileña.

Antes del 4 de diciembre de 2017, todos los edificios de la Comunidad de Madrid tienen que tener resuelta la accesibilidad universal y antes de 28 de junio de 2018, los que tengan más de 50 años de antigüedad, realizar el informe de evaluación del edificio.

Para realizar obras de accesibilidad se le pueden conceder subvenciones a todos los distritos municipales. Pero siempre y cuando las obras a realizar sean superiores a 20.000 €. Ya nos informaba el Colegio de Administradores de Fincas de Madrid que para cantidades inferiores no resultaba interesante solicitar una subvención... por los gastos previos que conlleva la documentación exigida y el importe que te puedan conceder de subvención.

Con esta limitación del coste de las obras, las ayudas a la accesibilidad se queda prácticamente reducida a la instalación de ascensores... donde se puedan instalar. No olvidemos que en los años 70 solo se exigía instalar ascensor en edificios de nueva construcción, cuando el edificio tenía más de tres plantas.

Pero las barreras de accesibilidad que se pueden suprimir en gran número de edificios con la instalación de rampas o de plataformas salva escaleras verticales o inclinadas y cuyos costes no superarían los 4.000/5.000 € en las primeras y los 12/14.000 € en las segundas se quedan sin posibilidad de acceder a esas subvenciones. Esta limitación es para todos los distritos municipales, sean ricos o no tan ricos sus habitantes.

El mayor  agravio se presenta cuando hablamos del informe de evaluación del edificio. Ahí si que están discriminados todos nuestros administrados y todos los propietariose de los distritos municipales de Arganzuela, Centro, Chamartín, Chamberí, Moratalaz, Retiro y Salamanca. No tienen derecho a solicitar subvenciones municipales y además están penalizados... si tienen que instalar andamios para reparar/aislar las fachas o cubiertas, con el impuesto por ocupación de vía pública, cuya diferencia por categoría de calle, puede llegar hasta un 49,50% más caro el metro cuadrado de andamio instalado, respecto a otro edificio similar, de un barrio de esas 120 Areas Preferentes de Impulso a la Regeneración Urbana (este tema se tratará en un próximo artículo).

Se puede decir, sin temor a equivocarse que:
  • Nuestros administrados y todos los propietarios de los distritos municipales de Arganzuela, Centro, Chamartín, Chamberí, Moratalaz, Retiro y Salamanca, no son todos ricos.
  • Todos los propietarios de viviendas situadas en los 120 ámbitos de Areas Preferentes no son todos pobres. 
  • Ni el Ayuntamiento, ni el Gobierno tienen dinero suficiente para conceder subvenciones a todo aquel ciudadano o Comunidad de Propietarios que la solicite.
Creo que con las subvenciones se están mezclando y confundiendo temas que nada  tienen que ver los   unos con los otros.

El tema de la pobreza social (dificultad por diversos motivos para satisfacer las necesidades más elementales, y donde habrá que prestar todas las ayudas posibles: los bonos sociales para consumidores vulnerables, las viviendas sociales de alquiler, etc.) y el tema de la rehabilitación, la accesibilidad y la eficiencia energética sobre unos edificios y viviendas de propiedad particular. Viviendas que se subvencionan con dinero de todos los contribuyentes y que una vez rehabilitadas energéticamente y/o suprimidas las barreras de accesibilidad, se revalorizan más de un 25%, en beneficio de unos propietarios particulares.

El propio Decano del Colegio de Arquitectos de Madrid, D. José María Ezquiaga, en una entrevista para la revista del Colegio de Administradores de Fincas de Madrid, manifestaba: "no se puede trasladar al Ayuntamiento el coste de las ITEs, ya que se trata de inmuebles particulares".

Por tanto ya que no se pueden conceder subvenciones en relación con la rehabilitación, la accesibilidad y la eficiencia energética de los edificios para todo aquel que la solicite, habría que cambiar el concepto de subvención por el de préstamos reintegrables.

Para ello, sería conveniente que los préstamos no lo concedieran entidades financieras privadas, sino públicas. Con lo que los intereses podrían ser los más bajos posibles, no más de un 3% ó 3,5% anual.  Téngase en cuenta que con el dinero de las subvenciones, que son a fondo perdido, se pueden conceder muchos préstamos, y que a partir de los tres o cinco años se recupera casi todo el dinero concedido.

Además se podrían conceder préstamos para todo tipo de obras de accesibilidad sin la limitación de los 20.000 € (rampas, plataformas salva-escaleras, etc.) y sin que para ello se tenga que hacer previamente el informe de evaluación del edificio.  Porque ahora, si se solicita una subvención para unas rampas y salva-esacaleras, o un ascensor con obras por importe superior a 20.000 €, se tiene que presentar el informe de evaluación del edificio y las obras que se indiquen en el mismo, que se deben realizar para resolver la eficiencia energética, obligan a realizarlas también, además de las de accesibilidad.

Habrá casos individuales en los que a algunos propietarios, por diversos motivos, les resulte imposible pagar las cuotas del préstamo. En estos casos, comprobados, se les podría conceder la totalidad del préstamo que le corresponda a su vivienda, pero inscribiendo la deuda en el Registro de la Propiedad Inmobiliaria, con la condición de devolverlo, más los intereses devengados, bien a petición del propietario en cualquier momento, o cuando se vaya a realizar la primera venta de esa vivienda.

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