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domingo, 26 de noviembre de 2017

¿LA ACCESIBILIDAD UNIVERSAL SE TOPA CON LOS VECINOS?

En  mi anterior artículo denunciaba cómo perjudica a nuestros administrados la frase, "descontando las posibles ayudas públicas que pudieran corresponderle",  incluida en la Ley 8/2013, de 26 de junio, para calcular si el costo razonable de las obras era proporcional o desproporcional, respecto a 12 mensualidades de cuotas ordinarias de una Comunidad de Propietarios. Lo cual obliga o no, a tener que realizar las obras que se indican en el informe de accesibilidad que redacta el técnico. (Para verlo pulsar aquí ).

Ha sido la petición de algunos compañeros lo que motiva la redacción de este nuevo artículo con el que se pretende intentar eliminar algunas de las dudas que están surgiendo con motivo de  su aplicación y obligatoriedad. Pero, sobre todo, lo que más me ha animado a su redacción, es un artículo publicado en el periódico El Pais, de fecha 12.11.17, de su redactora de la sección inmobiliaria, Dª. Sandra López Letón, titulado "LA ACCESIBILIDAD UNIVERSAL SE TOPA CON LOS VECINOS".

En el artículo se dice que: "el real decreto que obliga a eliminar los obstáculos antes del 4 de diciembre depende de otras normas que restringen su aplicación".

"La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece que han de ser solicitadas por el propietario de la vivienda en la que vivan, trabajen o presten servicios voluntarios personas con discapacidad o que sean mayores de 70 años. Si alguno de estos dos colectivos no lo solicita, las comunidades de propietarios no están obligadas a realizarlas, un punto que dificulta la accesibilidad universal".

"Por eso el Comité Español de Representantes de Personas con Discapacidad (CERMI), considera que es necesario cambiar esta ley que regula la vida de los vecinos."

Manifestaciones con las que no estoy de acuerdo, por los siguientes motivos:

Comenzando por el título del artículo. No existen COMUNIDADES DE VECINOS. Una Comunidad de Vecinos podría tratarse de las personas que viven en un edificio siendo propietarios e inquilinos. Pero los inquilinos, los que viven de alquiler sin ser propietarios de sus viviendas, no pueden asistir a las Juntas de Propietarios, salvo que el propietario de su vivienda le autorice por escrito para representarle. Tampoco pueden ser Presidentes de la Comunidad de Propietarios en la que viven, ni siquiera con autorización de su arrendador.  Así lo establece el artículo 13.2 de la LPH. "El Presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. 

Veamos con lo que no se está de acuerdo de lo manifestado en el artículo:

El Real Decreto Legislativo 1/2013, de 29 de noviembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley general de derechos de las personas con discapacidad y de su inclusión social, establece el 4 de diciembre de 2017 como plazo máximo exigible de las condiciones básicas de accesibilidad y no discriminación de todos los edificios existentes que sean susceptibles de ajustes razonables.

Este Real Decreto Legislativo, en su Art. 2.m), define lo que son Ajustes razonables: "son las modificaciones y adaptaciones necesarias y adecuadas del ambiente físico, social y actitudinal a las necesidades específicas de las personas con discapacidad que no impongan una carga desproporcionada o indebida, cuando se requieran en un caso particular de manera eficaz y práctica, para facilitar la accesibilidad y la participación y para garantizar a las personas con discapacidad el goce o ejercicio, en igualdad de condiciones con las demás, de todos los derechos".

Y en su Artículo 66, en el apartado 2.dice: "A efectos de determinar si un ajuste es razonable, de acuerdo con lo establecido en el artículo 2.m), se tendrán en cuenta los costes de la medida, los efectos discriminatorios que suponga para las personas con discapacidad su no adopción, la estructura y características de la persona, entidad u organización que ha de ponerla en práctica y la posibilidad que tenga de obtener financiación oficial o cualquier otra ayuda" -Definición con la que es muy difícil para un técnico poder determinar si el ajuste es razonable o no.-

Sin embargo el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, (que deroga y modifica algunos artículos de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbana), en su artículo 2 apartado 5, define de una forma más cuantificable lo que considera ajuste razonable: "Ajustes razonables: las medidas de adecuación de un edificio para facilitar la accesibilidad universal de forma eficaz, segura y práctica, y sin que supongan una carga desproporcionada. Para determinar si una carga es o no proporcionada se tendrán en cuenta los costes de la medida, los efectos discriminatorios que su no adopción podría representar, la estructura y características de la persona o entidad que haya de ponerla en práctica y la posibilidad que tengan aquéllas de obtener financiación oficial o cualquier otra ayuda. Se entenderá que la carga es desproporcionada, en los edificios constituidos en régimen de propiedad horizontal, cuando el coste de las obras repercutido anualmente, y descontando las ayudas públicas a las que se pueda tener derecho, exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes."

Por lo tanto, cuando en el informe de accesibilidad de un edificio que se rija por la Ley de Propiedad Horizontal, el técnico que lo firma manifieste que es un ajuste razonable, y la carga es proporcionada, porque el costo de las medidas a ejecutar, descontadas las posibles ayudas públicas a las que se pueda tener derecho, sea inferior a doce mensualidades ordinarias de gastos comunes (o lo que es lo mismo, inferior al presupuesto anual de gastos aprobado por la Comunidad de Propietarios), la Comunidad de Propietarios se verá obligada a realizar las obras, sin que ningún propietario tenga que solicitarlo.

Sin embargo, cuando el ajuste no es razonable, al ser la carga desproporcionada, ya que el costo de las medidas a ejecutar, descontadas las posibles ayudas públicas a las que se pueda tener derecho, sea superior a doce mensualidades ordinarias de gastos comunes (o lo que es lo mismo, superior al presupuesto anual de gastos aprobado por la Comunidad de Propietarios), la Comunidad de Propietarios no se verá obligada a realizar las obras.

En este caso, sería de aplicación, si algún propietario lo solicita, la Ley de Propiedad Horizontal, cuyo artículo 10 ha quedado redactado de la siguiente manera, también debido al mencionado R.D.Legislativo 7/2015:

"1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:

b) Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.

Se desconoce cuales pueden ser  esas otras normas que restringen la aplicación del R.D. Legislativo 1/2013, puesto que el R.D.Legislativo 7/2015 lo que hace es todo lo contrario, facilita con su carácter obligatorio para las Comunidades de Propietarios, cuando los ajustes son razonables, a que no se tengan que aplicar la Ley de Propiedad Horizontal, para eliminar las barreras que dificultan la accesibilidad universal.

No hay duda que la Ley de Propiedad Horizontal necesita una reforma de algunos de sus artículos para adaptarla a los tiempos modernos - si lo sabremos los Administradores de Fincas colegiados que a diario tenemos que convivir y utilizarla-. Y es por ello que, tanto el Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas de España (CGCAFE) como el Colegio de Administradores de Fincas de Madrid (CAFMadrid) lo están estudiando actualmente. Pero no es la accesibilidad universal uno de sus puntos que lo motiven.

Tampoco la Ley de Propiedad Horizontal regula la vida de los vecinos, como  dice, según el artículo publicado, el Comité Español de Representantes de Personas Discapacitadas (CERMI), lo que regula es la vida de las Comunidades de Propietarios.

El motivo de las barreras que están dificultando su aplicación por parte de las Comunidades de Propietarios, es la dificultad económica para eliminarlas por Decreto. No así cuando lo solicita un propietario de la Comunidad que lo necesite. En la mayoría de los casos se suele ejecutar. Quizás primando más la parte económica y en algunos casos sin cumplir las normativas existentes. Puede que ahora, al tener un informe de accesibilidad con las medidas a adoptar, las soluciones que se adopten puedan ser más acordes con las  normativas a cumplir, aunque puedan resultar algo más caras, pero más eficientes.

Veremos que ocurre a partir del próximo 4 de diciembre, si se aplican penalizaciones por su no cumplimiento, o se da un plazo prudencial para ir adecuando y eliminando las barreras, cuando los ajustes razonables sean proporcionales. Empezando por los edificios de propiedad Estatal, Autonómica y Local.

No olvidemos que muchas Comunidades de Propietarios actualmente están pagando derramas extraordinarias para cumplir algunas de esas nueve inspecciones reglamentarias que actualmente tienen que cumplir sus edificios (para verlo pulsar aquí)


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