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viernes, 5 de febrero de 2016

Normativa para Cumplir la Directiva de Eficiencia Energetica 2012/27/UE

En cumplimiento de la normativa surgida por la Directiva de Eficiencia Energética 2012/27/UE, el Ministerio de Industria, Turismo y Comercio ha redactado un proyecto de Real Decreto por el que se transpone al ordenamiento jurídico español la mencionada Directiva 2012/27/UE, en lo referente a auditorías energéticas,  acreditación de proveedores de servicios y auditores energéticos, promoción de la eficiencia y contabilización de consumos energéticos. Proyecto de Real Decreto que aún no ha sido aprobado.

No obstante, la Dirección General de Industria, Energía y Mina, como una política de ahorro de energía, ha organizado varias jornadas informativas y ha puesto en practica la obligación de cumplir con el contenido del proyecto de Real Decreto, algunos de cuyos artículos tienen que estar cumplidos a partir del 31/12/2.016.

Uno de los artículos más significativos para las Comunidades de Propietarios y de los propietarios en particular, es lo referente al artículo 14 sobre el reparto de los costes del consumo de potencia térmicas o de agua caliente en los edificios.

El artículo 14 relativo a la contabilización de los consumos, establece: “Cuando el uso de contadores no sea técnicamente viable, se utilizarán repartidores de costes de calefacción….
…..Para permitir al cliente final la regulación de sus consumos, se instalarán los repartidores de costes de calefacción junto con válvulas con cabezal termostático, que se instalarán en cada uno de los radiadores de los locales principales, como sala de estar, comedor o dormitorios.

El sistema de contabilización de consumos, una vez instalado, ya sea en el tramo de acometida o por medio de repartidores de costes de calefacción en edificios existentes, deberá disponer de un servicio de adquisición de los datos de consumos.”

La instalación de los repartidores de costo de calefacción no tendría sentido si no se instalan las válvulas con cabezal termostáticas, ya que si no se puede controlar la temperatura y por tanto el ahorro de energía y costo, no tendría sentido su instalación.

En el caso de que, de entre las viviendas conectadas al mismo sistema de producción centralizada de calefacción de un edificio existente, alguna vivienda no hubiera instalado los dispositivos de contabilización o reparto de gastos de calefacción, le será de aplicación, como mínimo, el mayor ratio de consumo por metro cuadrado de superficie de los calculados entre las viviendas conectadas”.

Como quiera que las instalaciones de calefacción están proyectadas y realizada con unas bombas de caudal fijo, en algunas instalaciones, en las que cada propietario puede ajustar la temperatura de su casa, abriendo y cerrando las válvulas, es más que probable que la presión del agua en las tuberías de muchas de esas Comunidades reformadas, sufrirá frecuentes variaciones, porque las bombas que hacen circular el agua son de velocidad fija y mantienen un caudal constante.  Por ello, en esos casos, habrá que cambiar esas bombas por otras de velocidad variable, que harán subir más o menos cantidad de agua, según lo que demanden los vecinos. Además estas bombas de caudal variable consumen entre un 3% y 8% menos energía y disminuyen la generación de ruidos. También se recomienda volver a equilibrar el circuito hidráulico.

Yo no se si la frase “Hacienda somos todos”, es verdad o sólo un anuncio publicitario, lo que si me parece es que las frases que están utilizando para poner en práctica este artículo 14, no se corresponde con toda la realidad:

“Pague solo la calefacción que Ud. consuma”, o “¿porqué le va a pagar a su vecino la calefacción que él consume?”. Son  frases que hemos visto y oído en los últimos meses y que desconozco quién será el pagador de la publicidad, si algún departamento oficial, o bien alguna asociación profesional dedicada a la venta y lecturas de repartidores de costes, válvulas con cabezal termostáticas y sus posteriores lecturas.

Yo añadiría otra frase, no tanto publicitaria como realista: Repartidores de costes de calefacción.... y de conflictos.

Y digo, que las frases son anuncios publicitarios, porque una vez efectuada las lecturas de cada vivienda, para poder efectuar el pago del gasto de calefacción de forma individual es necesario que previamente se fijen unos criterios para el reparto de los costos que se producen:

1º. Debemos determinar cuales van a ser los costes fijos y cuales los costes variables.

La mayoría de los técnicos y nosotros los Administradores de  Fincas, consideramos que se deben considerar como costes fijos los siguientes:  el mantenimiento de la instalación, el teléfono si hubiera, las averías y reparaciones, las nuevas instalaciones, y todos aquellos gastos que puedan asimilarse a los mencionados, además del 40%, o el porcentaje que se fije, del total del combustible que se consuma en cada ejercicio anual.

Como costes variables podemos considerar: el 60%, o el porcentaje que se fije, del total del combustible que se consuma en cada ejercicio anual. Este gasto será pagado según los consumos que cada propietario realice en su vivienda, usando el servicio de calefacción, y que se determinará en función de las lecturas que marquen los repartidores de costes instalados en los radiadores de cada una de las viviendas. Este gasto se liquidará al final de cada ejercicio a cada propietario, según su consumo real determinado por los repartidores de costes, resultado de las lecturas efectuadas.

El porcentaje del 40% y 60% es el recomendado por el Colegio de Administradores de Fincas de Madrid, atendiendo a la calificación energética deficiente de la gran mayoría de edificios, si bien las Comunidades podrán acordar otro diferente.

2º. Por el Colegio de Administradores de Fincas de Madrid, se recomienda, como sistema para evitar impagos o recibos de elevado importe en fechas puntuales, fijar un sistema de tarifa plana a cuenta del consumo real total del coste variable, que haga cada propietario en un  ejercicio anual completo.

La tarifa plana a pagar (sobre el coste variable), entendida siempre como adelanto a cuenta del gasto total final, se facturará cada mes, durante doce meses en un concepto individual dentro del recibo mensual de la Comunidad, y se fijará con carácter previo, en la Junta General Ordinaria anual de aprobación de presupuestos.

Una vez finalizado el ejercicio, durante el que se habrán abonado a cuenta las cantidades fijadas para cada vivienda, en  base a la tarifa plana establecida para cada una de ellas, se procederá en la Junta General de cierre de ejercicio a liquidar los pagos realizados a cuenta.

Para ello, una vez conocido el gasto real de combustible y el consumo real de unidades de calor de cada vivienda individual en el ejercicio que se cierra, se establecerá el coste real final en euros, procediéndose en ese momento a comunicar a cada propietario su saldo final.

El saldo final será el resultado de comparar los pagos efectuados a cuenta, según la tarifa plana, con los costes reales en euros de combustible y calor consumido. En caso de ser un saldo positivo, se le devolverá al propietario las cantidades pagadas de más, y en el caso  de ser negativo se le cobraría al propietario lo pagado de menos. Todo ello conjuntamente con los saldos particulares de cada vivienda resultantes de la liquidación del ejercicio de gastos e ingresos de esa anualidad.

La tarifa plana permite mantener la misma cuota durante los 12 meses, con la finalidad de aliviar la carga económica del propietario que se produce al emitir cantidades elevadas en dos, tres o cinco ocasiones, evitando devoluciones de recibos por ser elevados, lo que incrementa la morosidad.

Hasta aquí lo que los Administradores de Fincas colegiados sabemos, y deberemos informar y poner en practica, con los correspondientes acuerdos en Juntas Generales o Extraordinarias .

Se ha abierto un negocio fantástico para las Empresas, y una temporada de pagos y conflictos para los propietarios y Administradores de Fincas. Al parecer, son aproximadamente, 1 millón de viviendas  cuya instalación de calefacción es central y la distribución por columnas verticales, lo que representa más de 5 millones de radiadores en los que hay  que actuar y …luego hacer las lecturas y recibos de pago de por vida.

Aprobados los acuerdos en Junta, a la hora de ponerlos en practica, a mi me surgen algunas dudas sobre la instalación:

- ¿Hay que instalar repartidores en los radiadores de los baños, aseos, vestíbulos y cocinas?.
En los baños y aseos, las ventanas se dejan abiertas después de usar el inodoro, o bien los baños y aseos tienen una ventilación shunt permanente.  En las cocinas, muchas veces la ventana se abre al cocinar, o bien funciona una campana extractora, o existe una ventilación permanente si se usa gas para cocinar. (Quizás sólo se deberían instalar las válvulas termostáticas en estas dependencias).

El proyecto de Real Decreto, en su artículo 14, dice:  "se instalarán en cada uno de los radiadores de los locales principales, como sala de estar, comedor o dormitorios". Eso me dice que no es necesario se instalen en todos los radiadores. Otra cosa es lo que más conviene a las Empresas que nos venden los repartidores, válvulas y leen. (Recuerdo que podemos hablar, con esta mi duda, de 1 ó 1,5 millones de radiadores, con un costo o ahorro para nuestros administrados de unos 50 millones de €, más IVA y más costo de sus lecturas y mantenimiento y las Empresas nos van a decir que sí se deben instalar). Por lo que sería conveniente que la Dirección General de Industria, aclarase si no es necesaria su instalación, según deduzco del artículo 14 del Proyecto de Reglamento, o redactar el reglamento que se apruebe, de otra forma,

En los radiadores que estén cubiertos por un cubre radiador, armario, o cualquier otro elemento que los aisle, es necesario que al repartidor y también a la válvula con cabezal termostática, se le debe dotar de un sensor exterior para que mida correctamente. Preguntado un experto en calefacción, Ingeniero Industrial, me dice que a éstas, las válvulas, con mayor motivo por el sistema de apertura y cierre que están dotadas.

- ¿Se está haciendo lo correcto al contratar la instalación?.
 En la mayoría de los casos, las Empresas que tradicionalmente venían haciendo las lecturas de contadores de agua fría y caliente, (sin dedicarse al mantenimiento de los sistemas de producción de calefacción y agua caliente sanitaria, salvo 3 ó 4 Empresas) son las que nos ofertan la instalación de los mecanismos y su posterior lectura.

Normalmente acuerdan con alguna Empresa de mantenimiento de calefacción, la instalación de los repartidores y válvulas con cabezal termostático y luego ellos hacen lo que mejor saben hacer, la posterior lectura de los calorímetros. Pero resulta que esa Empresa, con la que acuerdan la instalación, no es la que lleva el mantenimiento en la Comunidad, (digamos que es de la competencia) y ya tenemos, a veces, el conflicto.

Hay que vaciar la instalación para colocar las válvulas, y posteriormente volver a llenar. Si surgen goteos en las válvulas al poner en funcionamiento la instalación, nuevo vaciado y llenado por parte de la Empresa que manda la Casa de lecturas. Pero si hay que instalar una bomba de caudal variable, lo que va a ocurrir en muchas instalaciones, la tiene que instalar la empresa que lleva el mantenimiento, así como el equilibrado hidráulico de la instalación.

¿No sería más lógico que las válvulas con cabezal termostático, que forman parte de la instalación térmica, los sensores externos, las bombas de caudal variable y el equilibrado de la instalación, lo realizaran las Empresas que llevan el mantenimiento?.  ¿Y que las Empresas que van a realizar las lecturas, colocaran los repartidores, y luego lean?. “zapatero a tus zapatos”.

¿Por qué no nos inundan de ofertas las Empresas de mantenimiento para instalar ellas los repartidores y las válvulas?. Preguntado, el experto en calefacción, Ingeniero Industrial, me dice que  las Empresas de mantenimiento  tradicionalmente no han intervenido en las viviendas. Generalmente se han limitado a mantener los cuartos de calderas y sólo en casos puntuales han reparado lo relacionado con tuberías que pasan por las viviendas. Los Administradores de fincas para estas averías solemos llamar a un fontanero/calefactor.

Que los precios que ofertan las Empresas de lectura de los repartidores, están muy ajustado, porque el negocio está en las lecturas posteriores y mantenimiento de repartidores y válvulas, (no olvidemos que seguimos hablando de unos 5 millones de unidades, que las lecturas son vía radio y se ahorran la persona que lee, como no ocurre con los de agua fría y caliente actuales, hasta que se sustituyan por otros de lectura vía radio.  Que en una vivienda sólo leen uno dos contadores, fría y caliente, pero ahora van a tener 5 ó 6 contadores más por vivienda y sin tener que ir a leer). Por ello, a las Empresas de mantenimiento, no les suele interesar la instalación de repartidores y válvulas con cabezal termostático.

Ya tenemos aprobado en Junta los acuerdos que debemos cumplir. Puede que nos aclaren oficialmente si hay que instalarlos o no en baños, aseos y cocina, y que las ofertas no tenemos que solicitarlas a las Empresas de mantenimiento, porque si alguna de ellas nos oferta la instalación y lectura, es probable que la lectura la haya subcontratado con una Empresa de lecturas.

Se nos plantea otra gran duda. Existen Empresas con códigos abiertos de lecturas que permiten a la Comunidad o propietario del edificio, cambiar de Empresa de lectura sin tener que cambiar los repartidores. Otras, por el contrario, tienen un código  cautivo que sólo pueden leer ellas, y si cambias de proveedor tienes que cambiar los repartidores. ¿No podría ser que por Decreto o Reglamento, la Dirección General de Industria, obligara a que todos los softwars de lecturas fueran abiertos?. Se les ahorrarían a nuestros administrados  muchos euros y problemas, si por cualquier circunstancia quieren cambiar de Empresa de lectura.

Creo que sólo nos queda convencer a las Empresas de lecturas e instalación de repartidores y válvulas, que son nuestros administrados y quienes les representamos, los Administradores de Fincas colegiados, los que marcamos nuestras necesidades y las reglas.

Veamos: Las  diferentes Empresas ofertan dos, tres o seis lecturas. Cierran el cuadro de lecturas anuales en agosto, septiembre y pocas el 31 de diciembre, y estas bajo pedido. Varias, cuando hacen el cierre anual, el contador se pone a cero , es decir que no hay lectura anterior y actual más que para un ejercicio. Si tienen que calcular ellas los costos en los recibos que emitan por cada lectura, (algo que no recomendamos), se les tienen que enviar cada dos meses las facturas de gas natural y si se utiliza gasoleo, instalar un contador al depósito y leer los consumos de cada período y darles el precio a que se compró cada pedido.

Yo, particularmente, recomiendo que se realicen 3 lecturas anuales, con un cuadro resumen de cada lectura y del total; que el cierre se realice al 31 de diciembre de cada año, salvo casos particulares y a petición de la Comunidad; que figure la lectura anterior y la actual en cada lectura y durante la vida del contador, como ocurre con los contadores de agua fría y caliente, lo que será más práctico en casos de roturas, averías, no lecturas, etc; no se emitan recibos con costos por consumo por parte de las Empresas de lecturas, (se ahorran costos en los contratos que se les firmen), ya que los costos individuales figuraran en las liquidaciones anuales que realicemos nosotros.

Ahora sólo queda explicar todo esto en una Junta General a nuestros administrados, e intentar convencer a alguno de ellos, que lo que propone no se puede hacer.

Al leer el artículo y ver la realidad de lo que se nos avecina, me llama la atención algo que escribí al principio. A los Administradores de Fincas no nos pagan, ni se plantean pagarnos, por este nuevo servicio. Y yo me pregunto, ¿cuando las Comunidades de Propietarios nos van a valorar económicamente por la calidad del servicio que les prestamos y no sólo por lo que nos pagan?. ¿Habeis reparado en la cantidad de nuevos servicios que tenemos que atender en los últimos 4 ó 5 años y nuestros honorarios, en el mejor de los casos, se han mantenido fijos, o algunos han tenido que rebajarlos para no perder la Comunidad por precio, que no por calidad del servicio prestado?.

Ayer le oí una frase, al Director de una prestigiosa Correduría de Seguros que se me ha quedado gravada,  y que todos nos tendríamos que aplicar: El precio es lo que pagas, la calidad es lo que queda”.

Como dirían mis hijos Scout, "buena Junta", y yo añado, paciencia y profesionalidad.

Otro día os explicaré como  vamos a resolver en nuestro despacho, en las Juntas que celebremos, la aplicación del artículo 14.





2 comentarios:

  1. Muchas gracias Salvador. Cómo un libro abierto
    Felipe Poblet

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  2. Muchas gracias Salvador. Estupendo
    Felipe Poblet

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