¿Cómo afecta a las Comunidades de Propietarios el R.D.355/2024 por el que se aprueba la ITC "Ascensores"?
El 2 de abril de 2024, el Gobierno aprobó el Real Decreto 355/2024, por el que se aprueba la Instrucción Técnica Complementaria ITC AEM 1 “Ascensores”, que regula la puesta en servicio, modificación, mantenimiento e inspección de los ascensores, así como el incremento de la seguridad del parque de ascensores existentes. Publicado en el B.O.E. del 13 de abril de 2024.
Con la publicación de esta nueva ITC han surgido muchas dudas y cambios debidos al momento de gestionar los ascensores en una comunidad de Propietarios, tanto por parte de la propiedad, como de las empresas conservadoras de los mismos.
Automáticamente, las empresas conservadoras, para adaptarse a las novedades de la normativa, han introducido algunos cambios en los términos y condiciones de sus contratos de mantenimiento, con efecto desde el 1 de julio de 2024. Cambios que han supuesto un incremento en el coste de sus cuotas de mantenimiento.
Cambios que según ellas se centran en los siguientes aspectos:
• Nuevas obligaciones de las empresas conservadoras
• Modificaciones en la puesta en servicio de los ascensores
• Novedades en la reforma de los ascensores existentes
• Cambios en las obligaciones de los dueños/as del ascensor
• Nuevas inspecciones obligatorias: iniciales, periódicas, otras
• Cambios en las medidas mínimas de seguridad de los ascensores existentes
¿Y cómo influye en las propiedades de los ascensores?:
• Un incremento notable en el coste del mantenimiento de sus ascensores.
• Mayor responsabilidad al corresponderle la ejecución de muchos aspectos, tanto técnicos como judiciales, de los que la mayoría será antes se encargaban las propias empresas conservadoras.
Teniendo en cuenta todo lo anterior, este Administrador de Fincas colegiado, con el fin de informarse y formarse para poder dar un asesoramiento lo más completo posible a sus administrados, ha asistido a varias jornadas técnicas organizadas por diversos Organismos.
La primera a la que fui invitado, fue la organizada el 9/5/2024 por la Empresa TUV SUD, dedicada a las inspecciones técnicas de diversas clases. La segunda, organizada el 12/7/2024 por el Colegio de Administradores de Fincas de Madrid para sus colegiados y la última el 18/11/2024 invitado por el Colegio de Ingenieros Industriales de Madrid.
Como resumen de todas ellas (luego lo ampliaré), se puede decir que las modificaciones más importantes a tener en cuenta son:
• Control de peso y la implementación de un teléfono en cabina. La correcta detención del ascensor en cada rellano, el cumplimiento de otros estándares mínimos de seguridad que se controlarán por medio de revisiones periódicas.
• Seguridad de la mejora en la nivelación del ascensor, protección para evitar el cierre de puertas mientras los pasajeros entran o salen y sistemas para prevenir movimientos inesperados de la cabina.
• Instalar dispositivos de control de cargas y sistemas de comunicación bidireccional para comunicarse con un centro de rescate en caso de emergencia.
• Ascensores antiguos cuentan con instalación de 2 fotocélulas en la parte baja, ahora será con barreras fotoeléctricas cubriendo mayor superficie. (Animales más protegidos)
• Inspecciones, iniciales, periódicas. Notificación de fechas de inspecciones periódicas. Vencimiento de inspecciones periódicas y estas no podrán ser contratadas por la empresa conservadora. Obligación de comunicar la fecha de su inspección.
• Corrección de defectos.
Según los cálculos del propio Gobierno, se estima que habrá que invertir más de 700 millones de euros en siete años para modernizar los ascensores de las Comunidades de Propietarios, y algunos técnicos lo cifran entre 10.000 y 40.000 euros por Comunidad de Propietarios, dependiendo de las novedades que ya tengan implantadas en sus ascensores.
Pero, aunque el artículo resulte algo más largo, veamos con más detalle las modificaciones existentes y cómo repercuten en cada uno de los implicados (propiedad y conservadores).
Artículo 3. Puesta en servicio de los ascensores.
1. Para la puesta en servicio de los ascensores, se presentará por parte del o la titular o representante del ascensor, ante el órgano competente de la comunidad autónoma, la siguiente documentación, que incluirá la referencia al número de serie, o, cuando así lo determine la comunidad autónoma, una declaración responsable de disponer de ella: (6 documentos).
Una vez recibida la comunicación, el órgano competente otorgará un número de identificación y registro al aparato (RAE) que será incorporado en la documentación anterior.
El instalador/a o fabricante deberá entregar al o la titular el original o una copia de toda la documentación necesaria para la puesta en servicio del ascensor y mantener una copia de la misma durante al menos diez años desde que finalice el mantenimiento de los ascensores.
CAPÍTULO III.- Mantenimiento
Artículo 4. Obligaciones del o la titular.
El/la titular de un ascensor es responsable de:
1. Permitir el uso del ascensor sólo durante el periodo en el que tenga contratado un servicio de mantenimiento que asegure su buen funcionamiento. Dicha contratación la formalizará el titular, o su representante, con una empresa conservadora de ascensores de las contempladas en el artículo 6, de manera que permita la realización por parte de esta, de las revisiones y comprobaciones reglamentarias.
El/la titular del aparato se responsabilizará de entregar el registro de mantenimiento de la empresa conservadora saliente a la empresa conservadora entrante, con la que haya contratado el mantenimiento, para ser actualizado por ésta durante el tiempo que proporcione dicho servicio.
2. Solicitar a la empresa conservadora mediante comunicación fidedigna la puesta fuera de servicio del ascensor cuando tenga conocimiento de que su utilización no reúne las debidas garantías de seguridad.
3. Poner en conocimiento de la empresa conservadora, mediante comunicación fidedigna de forma inmediata en caso de accidente, o en un plazo máximo de 24 horas en caso de anomalía en el funcionamiento, o cualquier deficiencia o abandono en relación con la debida conservación del ascensor. En caso de que la comunicación no sea atendida, deberá comunicar esta circunstancia ante el órgano competente de la administración pública.
4. En el mismo sentido, cuando el/la titular tenga conocimiento por escrito por parte de la empresa conservadora de los elementos del ascensor que, a raíz de las comprobaciones de mantenimiento, hayan de repararse o sustituirse, por apreciar que no se cumplen las condiciones de seguridad que le fueran exigibles, deberá proceder según lo indicado por la empresa conservadora en el plazo definido por ésta a tenor del riesgo apreciado, o, cumplido el plazo sin subsanar los defectos, deberá solicitar la puesta fuera de servicio temporal del ascensor a la empresa conservadora; de haber discrepancias en el dictamen de la empresa conservadora, el/la titular podrá contratar la realización de una inspección de los elementos motivo de la discrepancia por parte de un organismo de control.
5. Contratar a su debido tiempo, por sí mismo o a través de su representante, la inspección reglamentaria una vez puesto en servicio el ascensor, a las que se refiere el artículo 11 de esta ITC, facilitando para tal fin el acceso a los organismos de control y teniendo a su disposición el certificado de la última inspección, así como de la documentación técnica del ascensor que obre en poder del o la titular. La inspección periódica no podrá ser contratada en ningún caso por la empresa conservadora.
6. Contratar con una empresa conservadora habilitada la subsanación de los defectos indicados en el certificado que emita tras la inspección del ascensor el organismo de control en los plazos establecidos por dicha entidad.
7. Dejar fuera de servicio temporal: cuando el/la titular decida dejar fuera de servicio de forma temporal el ascensor, lo comunicará al órgano competente de la comunidad autónoma indicando la identificación del ascensor y un certificado de la empresa conservadora en que conste que ha dejado el aparato fuera de servicio de forma efectiva. El ascensor solamente podrá volver a ser puesto en funcionamiento por una empresa conservadora.
8. Conservar el registro de mantenimiento del ascensor. El/la titular de la instalación tiene la obligación de conservar los originales, o en su caso copia, de la siguiente documentación:
a) Registro de puesta en servicio emitido por el órgano competente en materia de la comunidad autónoma.
b) -, declaración de conformidad CE o UE del aparato de elevación.
c) Ficha técnica de la instalación.
d) Manual de funcionamiento.
e) Registro de mantenimiento del ascensor.
f) Contrato de mantenimiento con empresa conservadora habilitada.
g) Los certificados de inspección periódica. (Muy importante para los Administradores de Fincas)
El/la titular del ascensor tendrá a disposición del órgano competente de la comunidad autónoma la documentación anterior, que será entregada previo requerimiento de dicho órgano.
En caso de cambio de empresa conservadora, el/la titular del ascensor debe facilitar a la nueva empresa copia de la documentación citada anteriormente.
Cuando se produzca un cambio de empresa conservadora, el/la titular del ascensor o, en su nombre, la nueva empresa comunicará a la anterior, de forma fehaciente y con antelación al cambio, la fecha desde la que se hará cargo del ascensor, que coincidirá con la que figure en el contrato de mantenimiento. Dicha comunicación se archivará en el registro de mantenimiento del ascensor.
Artículo 5. Realización del mantenimiento.
3. Plan de Mantenimiento.
Las empresas conservadoras deberán disponer, para cada ascensor que conserven, de un plan de mantenimiento actualizado, elaborado según se define en la norma UNE 58720, y que incluya las actividades, los procedimientos, los recursos materiales y humanos, y la duración, así como toda aquella información necesaria para la realización de las tareas de mantenimiento en condiciones de seguridad.
El contenido mínimo de este plan deberá incluir:
a) Las actuaciones consideradas como mínimas que se relacionan en la Norma UNE 58720, más las derivadas de las instrucciones del instalador/a o fabricante, más aquellas que la empresa conservadora considere a su juicio necesarias en función de las peculiaridades de cada ascensor.
b) Tiempo estimado establecido para la realización del mantenimiento.
c) Personal a emplear en dichas operaciones considerando especialmente los trabajos a realizar en el hueco o en el techo del ascensor, así como cuando se vaya a manipular componentes mecánicos en movimiento o componentes eléctricos o electrónicos.
Este plan estará a disposición del órgano competente de la comunidad autónoma y será entregado previo requerimiento de dicho órgano.
4. Plazos.
Las empresas conservadoras deberán realizar las revisiones presenciales de mantenimiento preventivo de los ascensores, al menos, en los plazos siguientes:
a) Ascensores en viviendas unifamiliares y ascensores puestos en servicio mediante declaración CE de conformidad según el Real Decreto 1644/2008, de 10 de octubre, o mediante declaración UE de conformidad según el Reglamento (UE) 2023/1230 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 14 de junio de 2023, instalados en edificios de viviendas de hasta tres paradas y que no puedan dar servicio a más de 20 viviendas en total: cada cuatro meses.
También podrán tener la consideración de ascensor unifamiliar aquellos de uso residencial que, habiendo sido instalados en edificios existentes de más de una planta por necesidades de accesibilidad de los/las titulares, sean instalados con medidas que aseguren que sólo da servicio a una planta del edificio y su titular sea una persona física que será el/la usuario/a único/a del mismo. Para tener esta consideración, el/la titular deberá solicitar el reconocimiento del órgano competente de la comunidad autónoma acreditando las medidas que se adoptarán para asegurar que el aparato sólo da servicio a una de las plantas del edificio además del acceso principal. Dicha condición se perderá en el momento en el que se quiera dar servicio a más de una planta del edificio.
b) Los demás ascensores: cada mes, no pudiendo transcurrir menos de 20 días ni más de 45 días entre cada revisión presencial de mantenimiento.
5. Registro de operaciones de mantenimiento.
a) La empresa conservadora entregará al o la titular del aparato, de manera fidedigna y en un plazo máximo de diez días tras cada actuación, un boletín en el que debe figurar obligatoriamente:
1.º La fecha de la revisión.
2.º Hora de inicio y finalización del mantenimiento.
3.º La identificación de la empresa conservadora y del o la conservador/a de ascensores.
4.º El número de Registro de Aparato Elevador (RAE), número de serie del aparato y la dirección del ascensor.
5.º Relación de todos los trabajos y comprobaciones llevadas a cabo según el plan de mantenimiento. En el caso de las comprobaciones hay que especificar para cada una de ellas lo indicado en la norma UNE 58720.
6.º Firma del o la conservador/a de ascensores.
Asimismo, el boletín debe:
7.º Tener trazabilidad con el plan de mantenimiento y de su entrega al o la titular.
8.º Ser emitido en soporte físico (papel), a menos que, con acuerdo del o la titular, por disponer éste de los medios oportunos, se comunique de manera fidedigna por vía electrónica.
b) La empresa conservadora mantendrá actualizado el registro de mantenimiento del ascensor, que deberá entregar al o la propietario/a a la finalización del contrato.
Los boletines de mantenimiento ordinario serán conservados hasta la primera inspección periódica con resultado favorable y, sucesivamente, entre dos inspecciones periódicas con resultado favorable, debiendo, además, mantener el registro de los doce meses anteriores a la última inspección. La empresa conservará igualmente los respectivos acuses de recibo del o la titular o su representante, en formato papel o electrónico.
La documentación relativa a las modificaciones, además de mantenerse en este registro, será conservada por el/la titular en el expediente técnico del ascensor durante toda su vida útil.
Artículo 7. Obligaciones de las empresas conservadoras de ascensores en relación con su actividad.
Las empresas conservadoras de ascensores estarán sujetas a las siguientes obligaciones, que constarán en el contrato de mantenimiento:
9. Mantener al día el registro de mantenimiento que se menciona en el apartado 5 del artículo 5 de esta ITC.
10. Dar cuenta al órgano competente de la comunidad autónoma, en el plazo máximo de 30 días, de todas las altas y bajas de contratos de mantenimiento de los ascensores que tengan a su cargo.
12. Estar presentes y prestar asistencia activa a los organismos de control en sus actuaciones, para el exacto cumplimiento de estas y garantizar la seguridad en las maniobras que deban realizarse.
13. Elaborar, por parte de las empresas conservadoras, un plan de mantenimiento para cada tipo de ascensor objeto de sus tareas conforme a lo previsto en el artículo 5.3.
CAPÍTULO V.- Inspecciones
Artículo 11. Inspecciones.
1. Sin perjuicio de las atribuciones de la Administración, los ascensores serán inspeccionados por organismos de control que cumplan el Real Decreto 2200/1995, de 28 de diciembre,… con el fin de comprobar que los aparatos se mantienen en las mismas condiciones de seguridad que presentaban cuando se introdujeron en el mercado, más las posteriores que les fueran exigibles.
2. Las inspecciones podrán ser:
1.º Inspecciones iniciales
2.º Inspecciones periódicas.
3.º Otras inspecciones.
3. Inspecciones iniciales.
Antes de la primera puesta en servicio de un ascensor, se deberá realizar una inspección por organismo de control habilitado distinto al que ha intervenido en la evaluación de la conformidad. El resultado de la inspección deberá ser favorable sin defectos.
4. Inspecciones periódicas.
Se realizarán, como mínimo, en los siguientes plazos:
a) Ascensores instalados en edificios de uso industrial o en lugares de pública concurrencia: Cada dos años.
b) Ascensores instalados en edificios de más de veinte viviendas, o con más de cuatro plantas servidas: Cada cuatro años.
c) Ascensores no incluidos en los casos anteriores: Cada seis años.
6. Aspectos previos a la inspección.
a) Procedimiento de notificación de fecha de inspección periódica. La empresa conservadora notificará al o la titular del ascensor, de forma fidedigna y en el plazo mínimo de tres meses, la fecha en la que corresponde realizar la próxima inspección periódica. Esta notificación incluirá específicamente:
1.º La fecha límite para realizar la inspección periódica.
2.º El siguiente párrafo: «Se le advierte de que, transcurrida dicha fecha sin haber realizado la inspección periódica, y de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 7.7, de la instrucción técnica complementaria ITC AEM 1, esta empresa conservadora ha de proceder a dejarlo fuera de servicio de forma fehaciente el día siguiente hábil a la citada fecha.»
La notificación de la empresa conservadora al o la titular formará parte del registro de mantenimiento establecido en el apartado b) del artículo 5.
b) Comunicación de inspecciones periódicas por los organismos de control. Antes de realizar la inspección periódica, el organismo de control comunicará a la empresa conservadora y al o la titular, la fecha prevista de la misma, de forma que pueda presenciarla si lo considera oportuno. Asimismo, el organismo de control comunicará, al menos con una semana de antelación, al órgano competente de la comunidad autónoma en la que radique la instalación, las inspecciones previstas. De todas las comunicaciones el organismo de control guardará registro.
c) Documentación previa a la inspección. Antes de iniciar la inspección, el organismo de control ha de tener a su disposición en el lugar de la inspección la siguiente documentación:
1.º Número R.A.E. del ascensor objeto de la inspección.
2.º Expediente técnico del ascensor o ficha técnica, que serán facilitados por la empresa conservadora.
3.º Copia del último certificado de inspección, en su caso, el cual será facilitado por el/la titular, según se establece en el artículo 4 de la presente ITC.
4.º Registro de mantenimiento donde conste el histórico de averías y accidentes del año anterior a la fecha de inspección.
7. Criterios técnicos.
Las inspecciones de los ascensores incluirán al menos las comprobaciones, con sus posibles defectos y su tipificación en cuanto a gravedad, citadas en las normas UNE 192008-1 y 192008-2, o el protocolo equivalente que cada comunidad autónoma tenga establecido. No obstante, al existir ascensores afectados por reglamentaciones técnicas diferentes, el inspector que efectúe la inspección, justificadamente y atendiendo a su experiencia, podrá aumentar la calificación de los defectos respecto a lo señalado en estas normas.
8. Defectos.
Como resultado de la inspección, se considerará como defecto cualquier desviación de la instalación respecto de las condiciones de seguridad reglamentarias. Los defectos se calificarán, de acuerdo con el grado de peligrosidad que supongan para las personas y para los bienes, de la siguiente forma:
a) DEFECTO LEVE (L): Es todo aquel, no calificable como grave o muy grave, que, incumpliendo algún requisito reglamentario, no supone peligro para las personas, animales de compañía o los bienes, y no perturba el funcionamiento de la instalación.
b) DEFECTO GRAVE (G): Es aquel incumplimiento reglamentario que no supone un peligro inmediato para la seguridad de las personas, los animales de compañía o las cosas, pero que puede serlo en el caso de un fallo de la instalación o bien puede disminuir la capacidad de utilización de esta.
En particular, serán también considerados defectos graves la falta de ejecución, en los plazos establecidos, de las medidas estipuladas en el anexo VII.
c) DEFECTO MUY GRAVE (M): También llamado crítico, es todo aquél que la razón o la experiencia determina que constituye un riesgo inminente para la seguridad de las personas, los animales de compañía o puede ocasionar daños en la instalación.
9. Duración, calificación de las inspecciones y plazos de subsanación de defectos.
Como resultado de la visita de inspección, el organismo de control emitirá un certificado en el que se harán constar los defectos encontrados y el resultado de la inspección, bien como favorable, en ausencia de defectos graves o muy graves, o bien como desfavorable, en caso contrario.
El certificado de inspección contendrá como mínimo los datos establecidos en el modelo incluido dentro de las normas UNE 192008-1y 192008-2, y será entregado al órgano competente de la comunidad autónoma. En el certificado se hará constar, por parte del inspector, la hora de comienzo y el tiempo empleado en la inspección.
La calificación de las inspecciones será realizada por el inspector del organismo de control de acuerdo con los siguientes criterios:
a) Favorable con las siguientes calificaciones:
1.º Favorable sin defectos: Tendrá la consideración de inspección favorable aquella que sea sin defectos.
En ese caso, en el interior de la cabina, el organismo de control colocará una etiqueta verde indeleble con el resultado de «FAVORABLE SIN DEFECTOS» con los contenidos mínimos y color según el modelo establecido en el anexo IX.
2.º Favorable con defectos leves: Todos los defectos leves deberán subsanarse como máximo antes de seis meses desde la fecha de su detección.
La subsanación de los defectos leves se acreditará mediante un certificado de corrección de estos defectos, que será emitido por personal técnico responsable de mantenimiento de la empresa conservadora, aprobado por el técnico titulado competente de la empresa conservadora, y presentado ante el organismo de control que realizó la inspección, remitiendo copia al o la titular. En este caso, el organismo de control facilitará al o la conservador/a una etiqueta identificativa de «inspección favorable sin defectos» para que sustituya la anterior.
3.º Con defectos leves reiterados: Aquellos defectos leves que fueron detectados en la inspección anterior y no han sido subsanados.
El inspector anotará en el certificado de inspección los defectos leves y los leves reiterados. Los casos de defectos leves no subsanados en el plazo establecido o reiterados podrán ser objeto de sanción por parte del órgano competente en materia de industria de la comunidad autónoma.
Además, en el interior de la cabina, el organismo de control colocará una etiqueta indeleble con el resultado de «FAVORABLE (CON DEFECTOS LEVES)» con los contenidos mínimos y color según el modelo establecido en el anexo IX.
b) Desfavorable con defectos graves. El inspector anotará en el certificado de inspección con resultado desfavorable los defectos y su plazo de subsanación; este plazo se estimará en función de la importancia del defecto y en ningún caso será superior a seis meses a partir de la fecha de la visita de inspección.
El día hábil siguiente al vencimiento del plazo de corrección de defectos, el inspector del organismo de control volverá a realizar visita de inspección, salvo si el/la titular, o la empresa conservadora en su nombre, comunicara la subsanación de los defectos antes de dicho plazo, en cuyo caso pasará nueva visita de inspección en el plazo de 30 días a partir de dicha comunicación, sin sobrepasar en ningún caso el plazo máximo establecido en el certificado de inspección.
Si la segunda inspección volviera a dar resultado desfavorable se procederá según lo indicado en el apartado 9. c) de este artículo.
Asimismo, si la segunda inspección no pudiera realizarse por parte del organismo de control como consecuencia de que, o bien el/la conservador/a o bien el/la titular, no facilitan la realización de esta, deberá emitir acta desfavorable reflejando la imposibilidad de realizar la segunda visita. A su vez, remitirá copia de esta al órgano competente de la comunidad autónoma, en el plazo de 15 días, quien determinará la paralización del aparato.
Además, en el interior de la cabina, el organismo de control colocará una etiqueta indeleble con el resultado de «CONDICIONADA» con los contenidos mínimos y color según el modelo establecido en el anexo IX.
c) Desfavorable con defectos muy graves. Si se encontrara algún defecto muy grave, la empresa conservadora presente, a instancias del organismo de control, deberá dejar el aparato fuera de servicio, entregando al o la titular y a la empresa conservadora copia del certificado desfavorable y con la advertencia al o la titular de que el ascensor deberá permanecer en esa situación en tanto el defecto no sea subsanado.
El organismo de control remitirá al órgano competente de la comunidad autónoma copia del certificado de inspección con resultado desfavorable en el plazo de 24 horas. De igual forma, el acta de inspección emitida por el organismo de control deberá reflejar esta situación de fuera de servicio.
Para poner el ascensor de nuevo en servicio, se realizará una nueva inspección periódica completa por el mismo organismo de control, no pudiendo concederse nuevos plazos de corrección de los defectos que dieron lugar a la puesta fuera de servicio del ascensor.
Además, en el interior de la cabina y en la puerta de acceso de la planta baja el organismo de control colocará una etiqueta indeleble con el resultado de «FUERA DE SERVICIO» con los contenidos mínimos y color según el modelo establecido en el anexo IX.
10. Entrega de los certificados de inspección.
El organismo de control entregará los certificados de inspección al órgano competente en materia de industria, al o la titular y a la empresa conservadora en el plazo de 15 días desde la fecha de la inspección, salvo en el caso de defectos muy graves, en los que se actuará de acuerdo con lo establecido en el apartado 9.c) de este artículo.
El órgano competente de la comunidad autónoma deberá posibilitar la tramitación del certificado de inspección por medios electrónicos.
Los certificados entregados a la empresa conservadora se incorporarán al registro de mantenimiento establecido en el apartado 5.b) del artículo 5 de esta ITC.
11. Defectos por falta de mantenimiento.
En el caso de que los defectos encontrados por el organismo de control durante el desarrollo de una inspección periódica pudieran ser imputables al mal mantenimiento realizado por la empresa conservadora, se estará a lo dispuesto en el artículo 14, «Infracciones y sanciones», de esta ITC. El organismo de control deberá comunicar este hecho al órgano competente en materia de industria de la comunidad autónoma en la que radique la instalación.
CAPÍTULO VI.- Disposiciones generales
Artículo 12. Información a los/las titulares de la instalación.
Además de la documentación que debe estar en posesión del o la titular desde la puesta en servicio del aparato indicada en el apartado 1 del artículo 3, el instalador/a, el fabricante o la empresa conservadora según corresponda, entregará al o la titular la información pertinente sobre las obligaciones relativas al mantenimiento, reparación, modificaciones e inspección, las cuales serán actualizadas por la empresa conservadora, en función de las prescripciones reglamentarias vigentes en cada momento y de las posibles modificaciones del ascensor.
Artículo 13. Accidentes e incidentes.
1. Accidentes.
Se considerarán accidentes aquellos daños a las personas, animales de compañía, bienes o a la propia instalación, causados por el funcionamiento del propio aparato o por agentes externos al mismo.
En caso de accidente, el/la titular informará inmediatamente a la empresa conservadora, quién a su vez, lo comunicará al órgano competente de la comunidad autónoma en cuanto tenga conocimiento de este.
En dicha comunicación deberán constar como mínimo la siguiente información:
a) Identificación de la instalación.
b) Identificación del o la titular del aparato.
c) Identificación de la empresa conservadora.
d) Comunicación del o la titular a la empresa conservadora, indicando fecha y hora del accidente.
e) Descripción de daños ocurridos incluyendo, enumeración e identificación de personas, animales de compañía o bienes afectados y una descripción de las lesiones y daños a la instalación.
f) Fecha de última inspección.
En caso de daños a las personas o animales de compañía, constatado a través de parte médico o veterinario, respectivamente, o al propio aparato, el/la conservador/a deberá, además, dejar el aparato fuera de servicio, de forma que sólo pueda volver a ser puesto en servicio por una empresa conservadora, sin intervenir en el mismo, hasta que reciba instrucciones al efecto del órgano competente de la comunidad autónoma.
Antes de la puesta en funcionamiento de un aparato que deba ser puesto fuera de servicio por haber sufrido un accidente con daños a las personas, a los animales de compañía o a la propia instalación, el/la titular deberá encargar una inspección con el alcance de una periódica, cuyo resultado deberá ser «favorable sin defectos» para poder poner de nuevo en servicio el ascensor. Los ascensores deben inspeccionarse, en este caso, por un organismo de control diferente del que realizó la última inspección periódica. El acta favorable sin defectos servirá para la puesta en servicio del ascensor.
2. Incidentes.
Se considerarán incidentes aquellas anomalías en el funcionamiento del ascensor que no causen daños a la instalación pero que impliquen la intervención de la empresa conservadora, como son los atrapamientos de personas o animales de compañía en la cabina, fallos de nivelación sin daños, entre otros.
Una vez recibida la comunicación de incidente, la empresa conservadora enviará, con la rapidez que tenga establecida en su contrato de servicios, personal conservador de ascensores necesario para resolver la anomalía y poner el aparato en condiciones de seguridad.
La empresa conservadora deberá dejar el aparato fuera de servicio en caso de que el funcionamiento seguro del mismo requiera una intervención o reparación que no pueda ser realizada en el momento, y pondrá en conocimiento del o la titular tal circunstancia.
Una vez reparado, y antes de la puesta en servicio por la propia empresa conservadora, entregará al o la titular un informe que incluya la causa del fallo del ascensor, las reparaciones efectuadas y el alcance de estas.
Artículo 14. Infracciones y sanciones.
Las infracciones a lo dispuesto en esta instrucción técnica complementaria se clasificarán y sancionarán de acuerdo con lo establecido en el título V de la Ley 21/1992, de 16 de julio.
ANEXO VII.- Medidas mínimas de seguridad a implantar en los ascensores existentes
Todos los ascensores incluidos en el campo de aplicación de esta instrucción técnica, …, existentes a la fecha de entrada en vigor de este real decreto, incorporarán obligatoriamente, y en los plazos que se establecen a continuación, las siguientes medidas de seguridad.
1. Nivelación deficiente. Seguridad y accesibilidad.
a) En el plazo de seis meses en caso de accidente por falta de nivelación, o cuando se cambie el grupo tractor, deberán realizarse las modificaciones necesarias para conseguir una precisión de parada de, al menos ± 10 mm y una precisión de nivelación de ± 20 mm, siendo recomendable el uso de un variador de frecuencia.
b) Cualquier ascensor dotado de accionamiento eléctrico de una velocidad, …, deberá incorporar en el plazo de un año las modificaciones necesarias para garantizar dichos valores…
2. Protección del o la usuario/a contra el cierre de puertas durante la entrada o salida de la cabina.
Todos los ascensores equipados con puertas de accionamiento automático, deberán incorporar un dispositivo de protección que cubra la apertura desde al menos 25 mm y hasta 1.600 mm sobre la pisadera de cabina,… siempre que esta medida sea técnicamente viable, no implique la sustitución de las puertas existentes y su implementación sea económicamente favorable en relación a la sustitución de dichas puertas.
Siempre teniendo en consideración la condiciones, anteriores, en caso de accidente, el dispositivo se instalará a los 6 meses, y en caso de no existir tal protección, se instalará en el plazo de un año a partir de la primera inspección periódica en la que se detecte su ausencia.
3. Protección del o la usuario/a contra los movimientos ascendentes incontrolados de la cabina y los movimientos incontrolados de cabina en reposo y puertas abiertas.
Estarán obligados a incorporar estos dispositivos de seguridad todos los ascensores en el momento en que se cambien simultáneamente su grupo tractor (sea eléctrico o hidráulico) y su maniobra.
4. Comunicación bidireccional en cabina. Rescate de usuarios/as atrapados.
Todos los ascensores que no dispongan de un sistema de comunicación bidireccional deberán incorporar un dispositivo de comunicación bidireccional que garantice que los/las usuarios/as atrapados puedan pedir auxilio en cualquier momento a un centro de rescate. Este sistema que se incorpora tiene que ser accesible a personas con discapacidad física…
Se instalará en el plazo de un año a partir de la primera inspección periódica en la que se detecte su ausencia.
5. Sustitución de guías.
Los ascensores existentes, salvo aquellos catalogados como patrimonio histórico artístico, no han de tener guías de cabina o contrapeso que incorporen dispositivos paracaídas de tipos cilíndrica, de rail o de madera.
Los plazos de adecuación serán los siguientes:
1.º Ascensores instalados con anterioridad al 6 de septiembre de 1952, se sustituirán a partir de la primera inspección periódica en la que se detecte su existencia, antes de tres años en caso de tener guías de madera o cilíndricas huecas, y seis años en el resto de los casos.
2.º Ascensores instalados entre el 6 de septiembre de 1952 y el 1 de abril de 1967, se sustituirán a partir de la primera inspección periódica en la que se detecte su existencia, antes de tres años en caso de tener guías de madera o cilíndricas huecas, y ocho años en el resto de los casos.
3.º Ascensores instalados desde el 1 de abril de 1967, se sustituirán a partir de la primera inspección periódica en la que se detecte su existencia, antes de diez años.
6. Dispositivos de control de carga.
Los ascensores existentes que no dispongan de ningún dispositivo que impida la sobrecarga de la cabina, deberán instalar uno de acuerdo con el apartado 5.12.1.2. de la norma UNE EN 81-20, siempre que esta medida sea técnicamente viable y no implique la sustitución del cuadro de maniobra. Se instalará en el plazo de un año a partir de la primera inspección periódica en la que se detecte su ausencia. Aquellos ascensores catalogados como patrimonio histórico artístico, en los que no se haya sustituido las guías según lo indicado en el apartado anterior, deberán reducir al 50 % su carga nominal.
En el caso de la sustitución del cuadro de maniobra, este dispositivo deberá implementarse.
7. Contrapeso.
Los ascensores existentes, salvo aquellos con marcado CE o catalogados como patrimonio histórico artístico, han de cumplir los apartados 5.4.11. y 5.7.1 de la norma UNE EN 81-20 para garantizar la seguridad del guiado del contrapeso y de las pesas que lo forman. Deberán adoptarse las medidas necesarias para que los contrapesos y su sistema de guiado puedan ser inspeccionados en todo el recorrido.
Los plazos de adecuación serán los siguientes:
1.º Ascensores instalados con anterioridad al 6 de septiembre de 1952, se sustituirán a partir de la primera inspección periódica en la que se detecte su existencia, antes de tres años en caso de tener guías de madera o cilíndricas huecas, y antes de seis años en el resto de los casos.
2.º Ascensores instalados entre el 6 de septiembre de 1952 y el 1 de abril de 1967, se sustituirán a partir de la primera inspección periódica en la que se detecte su existencia, antes de tres años en caso de tener guías de madera o cilíndricas huecas, y antes de ocho años en el resto de los casos.
3.º Ascensores instalados desde el 1 de abril de 1967, se sustituirán a partir de la primera inspección periódica en la que se detecte su existencia, antes de diez años.
8. Medidas de incremento de la seguridad derivadas de legislaciones anteriores
Las siguientes medidas de seguridad, incluidas en el Real Decreto 57/2005, de 21 de enero, siguen siendo de incorporación obligada en ascensores existentes en el momento de la entrada en vigor de este real decreto.
a) Instalar en el foso un interruptor de parada, un interruptor de iluminación del hueco y una toma de corriente, para uso del personal de mantenimiento.
b) Modificar el faldón bajo el umbral de la cabina, haciéndolo de la mayor altura posible, compatible con la profundidad del foso, hasta un máximo de 75 cm.
c) Dotar de puertas a las cabinas, junto con un indicador posicional de la cabina, visible desde su interior.
d) Instalar en la cabina iluminación y alarma de emergencia.
e) Dotar de protección a las poleas de reenvío de suspensión, de desvío, de compensación y de máquinas.
f) Instalar contacto de seguridad de aflojamiento de cable limitador.
g) Dotar de un dispositivo de parada que actúe cuando el ascensor no arranque o patinen los cables.
h) Posibilitar que se pueda controlar fácilmente, desde el cuarto de máquinas, si la cabina se encuentra en una zona de desenclavamiento.
i) En los motores alimentados directamente por una red, la llegada de energía deberá ser cortada por dos contactores independientes.
j) Instalar una barandilla en el techo de la cabina cuando el espacio libre entre el borde del techo y la pared del hueco sea mayor de 30 cm.
k) Eliminar el amianto de los mecanismos de frenado, cuando se sustituyan éstos.
l) Cuando se proceda al cambio de una bomba del equipo hidráulico, el nuevo equipo deberá disponer de una bomba manual para desplazar la cabina hacia arriba.
m) Cuando se cambie la cabina se instalarán en ella y en el descansillo órganos de mando inteligibles por minusválidos.
ANEXO VIII.- Manual de funcionamiento
Se considerará como tal manual:
1) Las «Instrucciones» o «Manuales de instrucciones» que deben ser entregados a los/las propietarios/as por los instaladores/as o fabricantes, según sea el caso, en el momento de la introducción en el mercado de los aparatos elevadores…
Será responsabilidad del o la titular del ascensor su conservación y custodia, debiendo asegurarse de que es actualizado, cuando proceda, por las sucesivas empresas conservadoras con las que pueda suscribir un contrato de mantenimiento o efectuar modificaciones o reparaciones.
2) En ausencia de las anteriores instrucciones, bien por extravío de las originales o bien porque la introducción en el mercado se produjo antes de la entrada en vigor del Real Decreto 1314/1997, de 1 de agosto, el manual de funcionamiento estará formado por las instrucciones elaboradas por la empresa conservadora para el ascensor objeto de sus tareas de mantenimiento.
En este caso, las instrucciones contendrán, siempre que sea técnicamente viable, al menos, la siguiente información:
a) Instrucciones para el rescate de usuarios/as atrapados,
b) Procedimientos de acceso al techo de cabina, foso y otros espacios de maquinaria relevantes,
c) Esquemas eléctricos de potencia, cadena de seguridad y circuitos de iluminación normal y de emergencia en hueco y cabina,
d) Instrucciones de uso y prueba del sistema de comunicación bidireccional,
e) Identificación de los componentes de seguridad,
f) Procedimiento para poner fuera de servicio, de forma segura, el ascensor,
g) Disponibilidad y tipo de espacios de refugio en techo y foso,
h) En los casos de modificaciones del ascensor, las instrucciones de la empresa instaladora-conservadora referidas a estas,
i) Instrucciones completas sobre el funcionamiento del ascensor, programación y códigos de menú contextual, para que el aparato pueda ser mantenido en condiciones correctas de funcionamiento.
3) Al término de la relación contractual entre el/la titular y la empresa conservadora, ésta entregará copia al primero de las instrucciones debidamente actualizadas, incluyendo las modificaciones pertinentes ocasionadas por las actuaciones efectuadas durante la duración de la relación contractual.
4) En todos los casos, el manual estará a disposición del órgano competente de la comunidad autónoma y será entregado previo requerimiento de dicho órgano.
5) El manual de funcionamiento deberá, en cualquier caso, incluir el protocolo de actuación en caso de rescate…
ANEXO IX.- Rótulo de inspección periódicas
Características:
1. Tamaño de la etiqueta: ancho: 96 mm; alto: 56 mm.
2. Colores:
Etiqueta favorable Color verde (pantone 622U).
Etiqueta condicionada: Color amarillo (pantone 7408U).
Etiqueta fuera de servicio: color rojo (pantone 032U).
Caracteres en negro.
3. El distintivo de inspección será autoadhesivo, no podrá ser reutilizable y será resistente a los productos de limpieza.
4. Antes de su colocación debe cumplimentarse el n.º de RAE, el organismo actuante, el número del certificado de inspección periódica favorable y la fecha de la inspección.
5. Antes de su colocación se perforarán las casillas correspondientes a la próxima inspección.
6. El distintivo se colocará en lugar visible de la cabina (preferentemente la zona más iluminada) a una altura comprendida entre 1,80 y 1,90 m de altura desde el suelo de la cabina.
Hasta aquí, lo que comprende el Real decreto 355/2024 de 2 de abril. Pero, hagamos un resumen general de lo que indica que corresponde al/la propiedad del ascensor:
Art.3.1:
a) Para la puesta en servicio de los ascensores, presentar ante el órgano competente de la comunidad autónoma, la siguiente documentación, que incluirá la referencia al número de serie, o, cuando así lo determine la comunidad autónoma, una declaración responsable de disponer de ella: (6 documentos).
b) Mantener una copia de la puesta en servicio del ascensor durante al menos diez años desde que finalice el mantenimiento de los ascensores.
Art.4.
1. Permitir el uso del ascensor sólo durante el periodo en el que tenga contratado un servicio de mantenimiento.
Si cambia de empresa mantenedora, se responsabilizará de entregar el registro de mantenimiento de la empresa conservadora saliente a la empresa conservadora entrante.
2. Solicitar a la empresa conservadora mediante comunicación fidedigna la puesta fuera de servicio del ascensor cuando tenga conocimiento de que su utilización no reúne las debidas garantías de seguridad.
3. Poner en conocimiento de la empresa conservadora, mediante comunicación fidedigna de forma inmediata en caso de accidente, o en un plazo máximo de 24 horas en caso de anomalía en el funcionamiento, o cualquier deficiencia o abandono en relación con la debida conservación del ascensor. En caso de que la comunicación no sea atendida, deberá comunicar esta circunstancia ante el órgano competente de la administración pública.
4. En el mismo sentido, cuando el/la titular tenga conocimiento por escrito por parte de la empresa conservadora de los elementos del ascensor que hayan de repararse o sustituirse, deberá proceder según lo indicado por la empresa conservadora en el plazo definido por ésta a tenor del riesgo apreciado, o, cumplido el plazo sin subsanar los defectos, deberá solicitar la puesta fuera de servicio temporal del ascensor a la empresa conservadora;
5. Contratar a su debido tiempo la inspección reglamentaria, La inspección periódica no podrá ser contratada en ningún caso por la empresa conservadora.
6. Contratar con una empresa conservadora habilitada la subsanación de los defectos indicados en el certificado que emita tras la inspección del ascensor el organismo de control en los plazos establecidos por dicha entidad.
7. Cuando el/la titular decida dejar fuera de servicio de forma temporal el ascensor, lo comunicará al órgano competente de la comunidad autónoma indicando la identificación del ascensor y un certificado de la empresa conservadora en que conste que ha dejado el aparato fuera de servicio de forma efectiva.
8. Conservar el registro de mantenimiento del ascensor. El/la titular de la instalación tiene la obligación de conservar los originales, o en su caso copia, de la siguiente documentación (7 documentos)
En caso de cambio de empresa conservadora, el/la titular del ascensor debe facilitar a la nueva empresa copia de la documentación citada anteriormente.
Art.5. Realización del mantenimiento.
5. Registro de operaciones de mantenimiento.
a) La empresa conservadora entregará al o la titular del aparato, de manera fidedigna y en un plazo máximo de diez días tras cada actuación, un boletín en el que debe figurar obligatoriamente:
1.º La fecha de la revisión.
2.º Hora de inicio y finalización del mantenimiento.
3.º La identificación de la empresa conservadora y del o la conservador/a de ascensores.
4.º El número de Registro de Aparato Elevador (RAE), número de serie del aparato y la dirección del ascensor.
5.º Relación de todos los trabajos y comprobaciones llevadas a cabo según el plan de mantenimiento. En el caso de las comprobaciones hay que especificar para cada una de ellas lo indicado en la norma UNE 58720.
6.º Firma del o la conservador/a de ascensores.
8.º a) Ser emitido en soporte físico (papel), a menos que, con acuerdo del o la titular, por disponer éste de los medios oportunos, se comunique de manera fidedigna por vía electrónica. (MUY IMPORTANTE PARA EL ADMINISTRADOR, comunicar por vía electrónica y archivarlos)
La empresa conservará igualmente los respectivos acuses de recibo del o la titular o su representante, en formato papel o electrónico.
La documentación relativa a las modificaciones, además de mantenerse en este registro, será conservada por el/la titular en el expediente técnico del ascensor durante toda su vida útil.
ANEXO VIII.- Manual de funcionamiento
1) Será responsabilidad del o la titular del ascensor su conservación y custodia, debiendo asegurarse de que es actualizado, cuando proceda, por las sucesivas empresas conservadoras con las que pueda suscribir un contrato de mantenimiento o efectuar modificaciones o reparaciones. -¿Cómo se asegura la propiedad del ascensor que lo hacen?-
Todo esto es el cometido que deben realizar los/las propietarios/as de los ascensores. Y yo me pregunto: ¿el legislador que ha redactado este Real Decreto 355/2024 cree que todos los/las propietarios/as están preparados para cumplir todas estas exigencias?
¿Piensa que todas las Comunidades de España tienen contratado un Administrador de Fincas colegiado? ¿Ha pensado si en todas las viviendas o mansiones unifamiliares sus propietarios están formados para resolver todas estas obligaciones?
Las empresas conservadoras, como he comentado al principio, se han apresurado a subir desde primeros de julio sus cuotas de mantenimiento por el mayor trabajo que deben realizar – no hablan de los que antes hacían y han dejado de hacer por pasar a la cuenta de los/as propietarios/as- ¿Las Comunidades de Propietarios nos van a permitir, con la misma resignación que a ellas, unos honorarios adicionales por estos nuevos trabajos que recaerán sobre nosotros, los Administradores de Fincas colegiados?
¿Qué va a ocurrir con quienes no cuenten con un Administrador de Fincas colegiado? EL TIEMPO NOS LO DIRÁ.
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