Se busca y proponen trabajos complementarios a los Administradores de Fincas colegiados para que sobrevivan económicamente

El pasado día 4 de abril, este Administrador de fincas colegiado asistió, en las instalaciones del Ayuntamiento de Madrid en la Plaza de la Villa, junto con un numeroso grupo de colegiados, a una jornada organizada por el Colegio de Administradores de fincas de Madrid, en las que se iban a explicar las novedades en la instalación de placas solares fotovoltaicas, los pasos a seguir para su instalación, los trámites necesarios, las subvenciones disponibles por el Ayuntamiento de Madrid, la figura del Gestor de Autoconsumo, entender una factura eléctrica, Madrid Futuro Solar y la Oficina Verde del Ayuntamiento de Madrid.

 

La primera ponencia la presentó el Asesor Industrial del CAFMadrid. Fue una magnifica ponencia, que indudablemente puede servir para que el colectivo de Administradores de fincas colegiados pueda documentarse sobre casi todo lo relativo sobre las novedades en la instalación de placas solares fotovoltaicas para, posteriormente poder informar a sus administrados convenientemente.

 

Cuando digo “casi todo lo relativo” es porque a mi parecer, solo le falta que se incluya un apartado relativo a la prevención de riesgos para los trabajadores del sector fotovoltaico.

 

Según el Instituto Regional de Seguridad y Salud en el Trabajo (IRSST) de la Comunidad de Madrid, se están produciendo numerosos accidentes durante la instalación y/o mantenimiento de las placas solares fotovoltaicas, debido mayoritariamente al incumplimiento de las normas de seguridad adecuadas.

 

La mayoría de los accidentes se producen por caídas a distinto nivel por lucernarios y a patios en los edificios. En las viviendas unifamiliares, al subir las placas a los tejados, en el momento de la instalación y durante el mantenimiento y/o reparación.

 

Las causas principales de los accidentes, al parecer, son debidas a que los trabajadores no suelen estar preparados en materia de espacios en altura inclinados y/o de difícil acceso. Muchos no conocen los criterios y normas de seguridad de los Equipos de Protección Individual (EPI) que se necesitan para instalar los anclajes fijos y provisionales, las líneas de vida, casco, arnés, grúas auto cargantes, elevador de paneles solares, riesgos eléctricos, etc. (Pensemos que un operario en un tejado manejando una placa fotovoltaica de 170/200 cm x 100 cm, como se levante un poco aire, puede salir volando si no está anclado a algún medio de protección).

 

Dos de las ponencias siguientes, no solo me sorprendieron, sino que me volvieron a confirmar que nuestros políticos y sus asesores, en cuanto se toca el tema de las Comunidades de propietarios, presumiblemente no están muy documentados. Me sigo preguntando: ¿no viven la mayoría de ellos en una Comunidad de propietarios, no asisten a sus reuniones de propietarios, ni leen las actas de las reuniones que se les remitirán?

 

Una de las ponencias se titulaba: “Trámites del autoconsumo y rol del gestor de autoconsumo: una oportunidad para los administradores de fincas”.

 

En la ponencia se definían:

• ¿Qué es el autoconsumo colectivo?
• Modalidades de Autoconsumo colectivo
• ¿Cómo se tramita una instalación de autoconsumo colectivo?
• Pasos a seguir en la tramitación de un autoconsumo colectivo
• El reparto de energía: los coeficientes “Beta”

 

La ponente aclaró los puntos anteriores y comprobamos que los “pasos a seguir para la tramitación”, eran 11 pasos:

• Toma de decisiones
• Diseño de la instalación
• Permisos de Acceso y Conexión y Avales o garantías, Solicitud CAU (para 15kW)
• Autorizaciones ambientales y de utilidad pública
• Autorizaciones Administrativas previa y de construcción
• Licencia de obras e impuestos de construcciones y obras (ICIO)
• Ejecución de las instalaciones
• Inspección inicial e inspecciones periódicas
• Certificados de instalación y/o certificados fin de obra
• Autorización de Explotación
• Tramitación con compañías eléctricas. Reparto de la energía (los coeficientes “Beta)

 

La sorpresa llega cuando se refiere a: ¿quién puede ser nombrado Gestor de autoconsumo?

 

Leo textualmente: “El Gestor de autoconsumo, podrá ser cualquier persona física o jurídica que forme parte del autoconsumo colectivo, es decir, la figura podrá recaer en un consumidor, en el productor, propietario, administrador de fincas, presidente de la comunidad de propietarios o un tercero especialmente dedicado a esta labor como la empresa instaladora habilitada o una Empresa de Servicios Energéticos (ESE)

 

La Comunidad de Energías Renovables (CER) podrá asumir el papel de Gestor de autoconsumo de la instalación colectiva”.

 

La ponencia continuaba con la forma de nombrar al Gestor de autoconsumo y sus funciones y responsabilidades. Dada la importancia de estas, las enumero textualmente:

 

1. Centralizar las gestiones administrativas y comunicaciones, pudiendo recibir y custodiar la documentación relacionada con el autoconsumo colectivo: proyecto, autorizaciones y CIE (Certificado Instalaciones Eléctricas).
2. Apoyar a los consumidores en la definición de los criterios de reparto y establecimiento de coeficientes, remitiendo a la comercializadora de cada consumidor asociado la documentación del autoconsumo colectivo, el acuerdo de reparto y fichero de coeficientes.
3. Activar el autoconsumo colectivo en nombre del consumidor asociado, realizando con la compañía distribuidora los trámites de modificación del contrato ATR (Acceso de Terceros a la Red) del consumidor asociado.
4. Tramitar en nombre del consumidor asociado, la modificación de su contrato de suministro con la comercializadora.
5. Negociar con la compañía comercializadora y en nombre de cada consumidor asociado, el precio de los excedentes en aquellas modalidades en las que sea preciso (CON excedentes ACOGIDA a compensación – consumidor energía libre).
6. En caso de una baja o modificación de consumidores asociados, apoyar en la modificación conveniente, el acuerdo de reparto con los nuevos coeficientes. Recoger la firma de los consumidores afectados por el cambio, el acuerdo de reparto y del nuevo consumidor entrante y remitirlo a las compañías comercializadoras.
7. Formular en nombre de los consumidores asociados las reclamaciones necesarias ante distribuidoras y comercializadoras en caso de retraso o aplicaciones erróneas de los repartos o activaciones.

 

¿De verdad, que después de oír/leer todo lo anterior, cualquiera puede ser Gestor del Autoconsumo?

 

En la jornada presencial, lo primero que se me ocurrió preguntar a la ponente, fue:

¿El Gestor del Autoconsumo tiene, o se le exige, algún seguro de responsabilidad civil por su intervención?  RESPUESTA: NO

 

Lo digo, porque los administradores de fincas colegiados tenemos un seguro de responsabilidad civil durante nuestro ejercicio de UN MILLÓN DE EUROS.  Y algunas Comunidades de propietarios, cuando al solicitar alguna subvención la deniegan por faltar algún documento, una fecha, etc., nos exigen que respondamos de esa subvención que podrían haberles concedido.

 

Pero surgen muchas más preguntas:

• ¿Qué título, conocimientos, experiencia se les debería exigir?
• ¿Cuáles son sus honorarios?
• Cuándo hablan de una oportunidad para los Administradores de fincas, ¿a qué se refieren? ¿A que sería muy interesante para nuestro colectivo hacernos Gestores del Autoconsumo?, ¿Cuáles serían nuestros honorarios por ese cometido?
• ¿Cuáles serán nuestros honorarios extraordinarios, como Administradores de fincas, por nuestro trabajo en todo el proceso, sin ser los Agentes del Autoconsumo, con toda la documentación que habrá que aportar en los 11 pasos de la tramitación del autoconsumo colectivo y las reuniones extraordinarios que se originarán?

 

La sorpresa aumentó con otra de las siguientes ponencias. Se titulaba: Madrid Futuro Solar. Soluciones para AFC.

 

El ponente comenzó explicando cómo nace Madrid Futuro Solar. Nace del convenio municipal Madrid 360 Solar para promover el autoconsumo fotovoltaico en las comunidades de propietarios mediante una plataforma de acompañamiento.

 

El convenio se firma a finales de 2022 entre organizaciones y entidades clave del sector (incluido CAFMadrid). Con el compromiso de todas ellas de implementar y fomentar las renovables y eficiencia energética principalmente en el autoconsumo colectivo. Creándose 4 Grupos de Trabajo.

 

Se nos informó que los Administradores de Fincas Colegiados (AFC) suelen encontrarse con algunas dificultades a la hora de intentar promover el autoconsumo colectivo en sus comunidades:

 

• Se trata de un tema complejo que requiere tiempo y formación previa.
• Problemas para la búsqueda de ofertas de empresas confiables.
• Responsabilidad frente a la comunidad de propietarios.
• Si algo no sucede como se esperaba, reclaman a los AFC
• El AFC puede poner en riesgo su comunidad y perderla.

 

¿Y cómo puede ayudarnos la Plataforma de acompañamiento?:

 

• Nos facilitan 3 ofertas comerciales de 3 empresas diferentes y confiables.
• Nos ayudan a entender y comparar las ofertar.
• Nos pueden acompañar a la junta de propietarios y resolver las dudas.
• Nos asisten hasta que la instalación esté en funcionamiento.

 

En este punto es donde surgieron las dudas y preguntas, no solo de este AFC, sino también de varios compañeros asistentes a la reunión.

 

• ¿Cuáles son sus honorarios por todo el trabajo y acompañamiento?
• ¿Son una ONG, o estos honorarios, están incluidos en los presupuestos que presentan? -Ellos se presentan como una plataforma de acompañamiento sin ánimo de lucro-.
• Si a un AFC que puede llevar administrando una comunidad 10, 20 ó 30 años, le exigen que presente 3 ofertas. ¿Se van a fiar de una plataforma que no conocen?
• Por uno de los asistentes se le pregunta al ponente que las 3 ofertas ¿cómo las consiguen? y le contesta que ellos colaboran con 5 empresas. Dice los nombres, pero no me dio tiempo a recogerlos, aunque figuraban algunas empresas Eléctricas importantes. Empresas que solo venden electricidad y no se dedican a la instalación de fotovoltaicas, por lo que tienen que subcontratar las ofertas que presentan.

 

Le manifiesto que no saben cómo funcionan las comunidades de propietarios, ni cómo se debería hacer una instalación.

 

Si se solicitan presupuesto a tres empresas, cada una mandará seguramente una solución distinta y no se podrán comparar las ofertas. Por ello, lo primero que se debería hacer es: que la comunidad de propietarios contrate un técnico que esté informado y con experiencia sobre el tema, para que haga un proyecto.

 

Con ese proyecto ciego (sin los precios), entonces si se pueden pedir las ofertas a las 3 empresas para que todas presupuesten lo mismo. Incluso, dado que Madrid Futuro dice “no discriminamos”, solicitar presupuestos a todas las que quiera el AFC y los componentes de la Comunidad -que seguro que algún miembro de ella querrá presentar alguno-.

 

Nosotros, siempre acostumbramos a pedirles que añadan al final de su presupuesto, una nota si creen que falta alguna partida y la valoren por unidad o metro (para luego no tener que discutir el precio, en el supuesto que se acepte la propuesta, una vez comenzada la obra).

 

Si existe el técnico, no hará falta que asesoren en el comparativo, puesto que lo hará el técnico, que ha contratado la comunidad de propietarios.

 

Por otra parte, dicen que dan la cara frente a la comunidad de propietarios, pero no dicen cómo, si con ustedes no se firma nada. Ni siquiera sabemos sus honorarios, si tienen algún seguro de responsabilidad civil, etc.

 

Además, Madrid Futuro Solar dicen que ha conseguido crear un claro impacto positivo en Madrid en dos líneas de actuación. Y con los datos que presentan no se ve que el impacto sea muy positivo:

 

• 100 comunidades contactadas
• 1.000 viviendas presupuestadas
• 2.500 propietarios presupuestados
• 70 propietarios beneficiados de la instalación -Esos 70 propietarios representan solo el 2,8% de lo presupuestado-

 

Partiendo de la base que, el colectivo de Administradores de Fincas colegiados está convencido de la importancia de la instalación del autoconsumo y las placas fotovoltaicas, después de oír las ponencias nos surgen muchas interrogantes:

 

• Por todos los agentes intervinientes en estas ponencias, como en otras relacionadas con la eficiencia energética, la rehabilitación, etc., se manifiesta la gran importancia, por no decir imprescindibles, que somos los AFC, dada nuestra proximidad y cercanía con los propietarios de viviendas en comunidades de propietarios, así como la confianza que depositan en nosotros, máxime cuando algunos llevamos 10, 20. 30 e incluso 40 años administrando algunas Comunidades. 
• Durante el confinamiento por el Covid 19, fueron imprescindibles todos los sanitarios del país, como así se les reconoció. Pero… también lo fueron, en silencio, los Administradores de Fincas Colegiados (AFC) que lograron mantener los edificios y sus instalaciones en perfecto funcionamiento, a pesar de ser la vez que más personas estuvieron utilizándolos conjuntamente, y se siguieron presentando roturas y deficiencias más de lo normal.
• En esta jornada, a los AFC se nos invita y motiva a que nos hagamos Gestor del autoconsumo. Si a esta invitación le añadimos las ya existentes para que tengamos una fuente de ingresos, yo, en estos momentos, podría ser:
• Gestor de la solicitud de las subvenciones.
• Agente rehabilitador
• Gestor de la rehabilitación
• Gestor del autoconsumo.

 

Todo ello sin dejar de ser AFC, con lo que tendría una gran oportunidad de aumentar mis honorarios profesionales. ¿Pero, por qué no les hacen la propuesta a los demás agentes (abogados, arquitectos aparejadores, ingenieros, etc.) para que se hagan ellos AFC? La respuesta es muy sencilla: Porque sus honorarios, con solo su profesión son normales y apropiados para ejercerla. Pero son conscientes de que los de los AFC no cubren ni lo más mínimo, con la importancia de nuestros cometidos y con estas nuevas actuaciones que nada tiene que ver con los honorarios contratados mensualmente por el mantenimiento y organización de la comunidad de propietarios, en circunstancias normales.

 

Si lo que nos ofrecen es que “la oportunidad” sea que los AFC nos hagamos gestores del autoconsumo y otros cometidos, están equivocados. Nuestro campo de trabajo no va por ese camino.

 

Nuestro colectivo quiere seguir siendo y trabajando como Administradores de Fincas Colegiados (AFC), pero con uno honorarios acordes a nuestro trabajo e importancia. No, como les ocurre ahora a muchos de ellos, que sus honorarios no llegan a 5 euros/propietario/mes, con lo que se debe tener un gran número de comunidades para que sea rentable la profesión, en perjuicio de la mejor dedicación a todas ellas.

 

Actualmente, para que la profesión sea rentable económicamente, se necesitan unos honorarios mínimos de 200 € mes/comunidad, y de 10 ó 12 € propietario/mes para cubrir los servicios ordinarios.

 

Además, muchas comunidades, cuando tienen que hacer grandes obras de rehabilitación, eficiencia energética, fotovoltaicas, autoconsumo, etc., consideran que esos trabajos extras y las reuniones extraordinarias y documentación que tenemos que aportar, están incluidos en la cuota normal mensual.

 

Más les valdría empezar a valorar nuestra trabajo y colaboración en todo el proceso, e incluir los honorarios extraordinarios por ese trabajo extra, que ofrecernos por nuevos trabajos relacionados con las comunidades que administramos.