EN BUSCA DE LA FUGA DE CALEFACCION PERDIDA

Uno de los edificios que administramos consta de planta baja y seis planta más. En la planta baja hay dos viviendas, A y B, una clínica de atención primaria de menores, la C y una oficina,  la D. También está la vivienda de portería y el portal, (ambos ocupan parte de las superficies de las viviendas B de las plantas superiores). En las plantas superiores hay 4 viviendas por planta. En su origen eran simétricas las A y D, y las B y C. 

No existe sótano en el edificio, salvo la antigua carbonera, situada bajo la vivienda B y el cuarto de calderas de calefacción, situado bajo parte de la vivienda de portería y un patio.

El agua caliente sanitaria es individual y la calefacción central por columnas verticales. La tubería general de agua caliente de ida de la calefacción va por el techo de las viviendas y clínica/oficina de la planta baja y el retorno general discurre bajo el suelo de las mismas.

El pasado día 11 de noviembre el portero de la finca nota que la caldera pierde algo de agua y tiene que rellenarla antes de encenderla por la mañana. Al principio las perdidas de agua no son muy notables, pero a partir de los día 17 y 18 casi se vacía la caldera a diario, por lo que se acuerda no encender la calefacción durante los días 19, 20 y 21, dado que se desconoce si tanta pérdida de agua pudiera estar dañando los cimientos del edificio.

Nos ponemos en contacto con  la empresa que lleva el mantenimiento de la instalación de calefacción, dado que la perdida de agua "no da la cara" por ningún sitio y quedamos en encender la calefacción los días 22 y 23 para realizar unas inspecciones con una cámara termográfica. 

Dos técnicos de la empresa de mantenimiento, el día 23 proceden a realizar  una inspección con una cámara termográfica para ver si se descubre donde está la avería, que se supone que tiene que ser en una de las tuberías de retorno enterradas, dado que las de ida van por el techo de la planta baja y no existe ninguna mancha de humedad.  

Con la mencionada cámara termográfica se inspeccionan la vivienda A, la clínica de atención primaria de menores (C) y la oficina (D). No se inspecciona la vivienda B puesto que, al estar la antigua carbonera debajo, se debería apreciar la humedad producida por la gran pérdida de agua y no hay ningún signo evidente.

El resultado de la inspección termográfica nos marca unas pequeñas zonas en la clínica C, coincidente con una tubería de retorno general que discurre paralela, a unos 50 cm. del murete de separación con el portal. Igualmente, se detecta otra posible zona en la oficina D, en otra tubería que recoge los retornos de las viviendas superiores, pasa bajo el pavimento de un aseo y se adentra en la vivienda A a través de otro aseo. 

Como nota destacada hay que resaltar que detectamos una tubería, al parecer de ida y no de retorno, que atraviesa el portal, cuando se creía que todas iban por el techo. Además, parece que la cámara no detecta sobre pavimentos de mármol blanco -¿será por reflejo de las ondas?-

Para no entorpecer o anular, sin estar seguros, el trabajo diario de las consultas de la clínica, decidimos hacer seis calas en el solado de mármol del portal, junto al murete de separación con la clínica, puesto que con la cantidad de agua perdida debería salir algo de humedad en ellas. 

Quitamos los rodapiés de mármol y rompemos las baldoses mas cercanas al murete, se rompe la solera y se excava algo de tierra para meter una pica metálica de casi un metro de longitud. Pero todas salen secas y sin señal de humedad.  

Vista la ola de frio que existe en Madrid en esos días, se decide encender la calefacción y medir las pérdidas diarias de agua que se están produciendo. Además de solicitar presupuestos para hacer posteriormente unas nuevas inspecciones con un método acústico, inyectando un gas reductor en la instalación.

El día 24 se procede a instalar un contador en la entrada de agua a la caldera y una válvula para el llenado automático de la misma. Se deja la calefacción en funcionamiento hasta el día 29, en que los técnicos de la contrata de mantenimiento nos informan que es cuando pueden venir técnicos de la Empresa que realizará las pruebas con el gas reductor. 

El contador de agua de llenado de la instalación nos marca durante estos días que se están perdiendo unos 600 o 700 litros diarios, siendo menor la pérdida en las horas en que está encendida la calefacción.

Me pregunto: ¿a dónde irán tantos litros de agua, durante tantos días? Inspeccionamos las dos fincas colindantes por la  izquierda de nuestro edificio (la calle tiene caída en ese sentido), pero tanto el contiguo, que no tiene sótano, como el siguiente que sí tiene un amplio sótano, no presentan ninguna señal de humedad fuera de lo normal.   

El lunes día 29, a las 9 horas ya están en la finca los técnicos de la Empresa mantenedora, Alfredo y Andrés, a los que agradecemos su importante y valiosa colaboración durante los trabajos de estos días. A los pocos minutos llegan tres técnicos de la empresa que va a realizar la nueva inspección. El proceso previo  que realizamos es el siguiente:

  • Se comprueba que ningún radiador de la finca tiene instalado un purgador automático, para, llegado el caso, anularlo.
  • El día anterior se vacía el total de agua de la instalación de calefacción.
  • Se tapona en cubierta la salida del vaso de expansión de la caldera, que es abierto.
  • Se cierran las llaves de llenado y vaciado de la caldera (con ello se consigue que el gas que se va a introducir en la instalación no afecte a la caldera),
  • Se solicita al propietario de una vivienda de la planta primera autorización para desmontar un radiador de su vivienda y poder introducir el gas por la tubería de entrada a ese radiador. Se taponará el retorno de la tubería de ese radiador.

La nueva inspección comienza desmontando un radiador de la planta primera. Se tapona la  tubería del retorno del radiador desmontado y se conecta una botella de formigás a la tubería de  entrada de calefacción al radiador. (La botella de formigás contiene un gas trazador compuesto por una mezcla de nitrógeno (95%) con hidrógeno (5%) que proporcione un gas reductor incoloro, inodoro y no tóxico. La mezcla no puede contener más del 5% en volumen de hidrógeno porque entonces sería inflamable).

Preguntan a qué presión funciona la instalación de calefacción y los técnicos de la empresa mantenedora le dice que a 3 (supongo que serán 3 bar) y comienzan a traspasar gas de la botella a la instalación hasta alcanzar la presión correcta. 

Una vez alcanzada esa presión, proceden los tres técnicos a recorrer todo el pavimento de la planta baja con unos sensores de hidrógeno y unas máquinas portátiles que les indican la concentración más alta de hidrógeno en las zonas a medir.

En las viviendas A y B no se detecta nada, como tampoco en la clínica, ni en el portal. Sí detecta una concentración en la oficina D, en dos puntos cercanos, y coincidentes con la tubería de retorno detectada también con las pruebas termógraficas. 

Uno de los puntos está a la entrada de la puerta de un aseo y el otro junto al plato de ducha del mismo, separados unos dos metros. Uno de los tres técnicos se ha subido a la planta primera, junto a la botella de gas, para realizar las operaciones que se le indiquen.

El Técnico de la Empresa, Ivan, se comunica con su compañero en la planta primera y le dice que suba la presión  a 5 y 6 bar.  Mientras. él y en completo silencio a su alrededor, inspecciona con otro tipo de sensores las zonas marcadas. Finalmente realiza una operación que me recuerda a lo que hacían los indios en las antiguas películas americanas para saber si había caballos cercanos galopando. Se tumba en el suelo y aplica el oido escuchando un rato en ambos sitios. 

Como resultado, dice que se rompa el pavimento del aseo, junto a la placa de la ducha. Se procede a quitar el rodapié y las baldosas más cercanas. Nada más levantarlo, el operario dice: "esto está mojado y caliente".  Se levanta la placa de la ducha y se descubre toda la tubería que pasa bajo ella y ... ¡¡efectivamente, allí esta la rotura!! 

Visto el estado de corrosión de la tubería de 2,5 pulgadas, se deduce que la avería hace tiempo que se ha estado produciendo. Posiblemente al pasar bajo dos antiguas bañeras, hoy sustituidas por platos de ducha (una en la vivienda A y otra en la oficina D), ha debido estar filtrándose algo de agua en alguna de ellas, mojando la solera y la tierra, que con el tiempo han terminado por corroer la tubería de retorno, pero que al estar tapada con los platos de ducha, no se podían detectar, así como tampoco la cámara termográfica, que posiblemente reflejen sus rayos en ella al igual  que en el mármol del portal.

Se queda para el día 13 de diciembre proceder a levantar el pavimento y descubrir la tubería a uno y otro lado de la misma, para ver dónde se puede cortar y sustituir por una nueva. El motivo de esperar hasta el día 13 se debe a que la Señora de la vivienda A ha dado a luz a una niña en la madrugada del día 29.

Seguramente entonces se podrá saber algo sobre a dónde ha podido ir tanta agua y si ha originado algún deterioro importante. Mientras tanto, y durante dos o tres días más, los vecinos de la finca se tendrán que proveerse de calefactores y mantas, si no lo han hecho ya, para defenderse del intenso frio que azota Madrid.

Continuará...

P.D.: Si alguien está interesado en saber los nombres de la Empresa de Mantenimiento o de la que ha realizada la detección de la fuga, por privado se lo puedo facilitar. 

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