¿Es publicidad engañosa?

Buenos días Dª María y D. Francisco, hace tiempo que no nos veíamos, aunque con la pandemia, el Covid-19 y que no podemos celebrar junta de propietarios, es normal. Ya he visto que al final no vendieron su piso y que continúan siendo uno de nuestros administrados. ¿En qué les puedo ayudar?

Me comentan ustedes que están informados que se ha pedido presupuesto, a la empresa encargada del mantenimiento de la calefacción de su edificio, para ver si se tenían que instalar los repartidores de costes de calefacción y que el resultado ha sido negativo, puesto que el tiempo de retorno de la inversión sale de casi 7 años y al ser mayor que 4 años, no hay que instalarlos. ¿Eso es así? Efectivamente, ¿pero cúal es el problema?

El problema es que se sienten confusos y preocupados porque han tenido acceso a la publicidad de una de las empresas instaladoras de esos repartidores de costes y lecturas posteriores de los mismos, en la que dicen textualmente: "Tras la aprobación del Real Decreto 736/2020, de 4 de agosto ... ya no está permitido repartir los importes de gasto de calefacción comunitaria utilizando criterios estáticos, tales como los coeficientes de ocupación de cada vivienda, nº de radiadores o nº total de elementos  instalados en cada vivienda, según se venía haciendo de forma tradicional."

Si no hay que instalar los repartidores y no está permitido hacer el reparto, como se venía haciendo hasta ahora, ¿cómo se va a repartir en adelante?

Veamos, Dª María y D. Francisco, si soy capaz de explicarles todo esto relacionado con los repartidores de costes de calefacción que, desde la publicación del Real Decreto 736/2020, de 4 de agosto, efectivamente está produciendo no solo dudas en cuanto a su aplicación, que también discusiones con las empresas de mantenimiento por las partidas a realizar que tienen que incluir en el célebre presupuesto, para determinar si los años de retorno de la inversión son iguales o menores de cuatro, puesto que si son más de cuatro años no hay que instalarlos. 

Nosotros  también hemos recibido esa publicación y también nos ha sorprendido. Hasta el punto de no saber si podría tratarse de una publicidad engañosa. Como igualmente nos han remitido el escrito que la Asociación de Empresas de Servicios de las Instalaciones y la Energía (Agremia) ha remitido a sus empresas asociadas al respecto. Intentaré resolver sus dudas basándome en este escrito y en mi experiencia personal y profesional

No es cierto que el Real Decreto 736/2020 diga que a partir de su publicación no está permitido repartir los importes de gasto de calefacción comunitaria utilizando criterios estáticos, tales como los coeficientes de ocupación de cada vivienda, nº de radiadores o nº total de elementos  instalados en cada vivienda, según se venía haciendo de forma tradicional. Puesto que si no se instalan por estar situados los edificios en las zonas climáticas a, A y B, de las definidas en el Código Técnico de la Edificación o por falta de rentabilidad económica, quedan excluidas de instalar dichos sistemas.  Por lo tanto, en esos supuestos habrá que seguir repartiendo los gastos de calefacción como hasta ahora.

El problema parte por un  lado, del propio Real Decreto 736/2020 por sus varias indefiniciones y ambigüedades y por otra parte, por las empresas que quieren instalar los repartidores a toda costa y se están empezando a poner nerviosas al comprobar que si en el presupuesto se incluyen todas las partidas que luego van a ser necesarias, los plazos de amortización de la inversión salen en su mayoría superiores a cuatro años y no hay que instalarlos.

Cuando comenzamos a administrar su edificio, creo que fue por el año 1980, la calefacción funcionaba con una caldera que utilizaba carbón. La única caldera servía para la calefacción y el agua caliente y ya entonces la empresa que se encargaba de suministrar el carbón, Garcia Munté, al existir una sola caldera y una sola carbonera, nos facturaba 1/3 del carbón para el agua caliente sanitaria y 2/3 para la calefacción. 

Cuando se sustituyó la caldera para carbón por otra para gas seguimos el mismo criterio, y actualmente la factura que nos emite la Compañía de Gas, así como el costo del mantenimiento de la caldera, lo dividimos 1/3 para agua caliente y 2/3 para la calefacción. Los 2/3 de la factura de gas y del mantenimiento de la caldera, así como los gastos de reparaciones de calefacción, se reparten entre todos los propietarios según su coeficiente de propiedad.

A partir de ahora, solo si en el presupuesto que presente la empresa mantenedora de la instalación de calefacción se concluye que la instalación de equipos de contabilización individualizada propuestos es técnicamente viable y económicamente rentable el titular deberá proceder a la instalación de  los repartidores de costes.

¿Pero qué pasa si, como en el caso de su edificio, sale que no es económicamente rentable? Pues no pasa nada, que se sigue cobrando igual que se venía haciendo hasta la fecha. Por eso digo que podría ser una publicidad engañosa, manifestar en una publicidad que se está mandando que: "Tras la aprobación del Real Decreto 736/2020, de 4 de agosto ... ya no está permitido repartir los importes de gasto de calefacción comunitaria utilizando criterios estáticos..."

Esa publicidad es similar a la que desde hace tiempo se viene dando en T.V. y en otros medios escritos, tales como: ¿Porqué va a pagar la calefacción de su vecino? ¿Si no paga sus gastos de gimnasio porqué le va a pagar su calefacción? etc. Instale repartidores de costes y pague solo lo que usted consuma.

Dª María y D. Francisco esas  frases publicitarias tampoco se ajustan a la realidad y para nosotros no son justas para con algunos propietarios. Verán ustedes: 

Cuando se construyeron los edificios con un sistema de calefacción centralizada por columna verticales, construidos antes de 1981, no existían normas que se tuvieran que aplicar para aislar los edificios energéticamente. Por ello, debido a las pérdidas de energía que se producían en las viviendas de las últimas plantas a causa de la cubierta no aislada y en las viviendas orientadas al norte con respecto a las situadas con orientación sur, a través de las fachadas, a esas viviendas se les ponían radiadores con más elementos de radiación. No para que tuvieran más calor que el resto de las viviendas, sino para compensar las perdidas del edificio y no aislarlos. Al aplicar ahora en algunos de ellos los repartidores de costes, al tener más elementos de radiación, les sale más consumo que a las vivienda similares a ellos pero con distinta orientación o situación en altura.

Las empresas interesadas dicen que este sistema de los repartidores se viene aplicando en Europa, sobre todo en la Europa del norte, desde hace años. Pero no dicen que sus edificios están aislados energéticamente. Si nuestros edificios primero se aislaran energéticamente, entonces sí se podrían poner los repartidores, porque las viviendas con mas elementos de radicación cerrarían  parte de las válvulas termostáticas, porque entonces tendrían más calor en sus viviendas que los demás y de esa forma se igualarían.

Dª. María y D. Francisco, el problema y las discusiones han surgido porque al pedir los Administradores de Fincas, en defensa de los intereses de sus administrados, que las empresas mantenedoras incluyan todas las partidas necesarias, casi todas salen que no es obligatorio instalar los repartidores, porque no se cumple que sea económicamente rentable. Y con ello se acaba no solo la venta, sino también la lectura mensual y el cobro de los recibos que desean emitir indefinidamente.  

Las empresas que quieren instalar los repartidores de costes para que salga la inversión rentable y se tengan que instalar, dicen que en el prespuesto que deben presentar  las empresas mantenedoras solo se debe incluir el costo de los repartidores. Incluso dicen que tienen un documento remitido por el Ministerio de Transición Ecológica en el que textualmente dice: "En ese presupuesto asociado a la inversión necesaria, realizado según el Anexo III  del RD, se debe incluir solo lo imprescindible para cumplir con los requisitos del RD. En éste no se deben incluir la válvulas termostáticas, siempre que exista otra alternativa más económica que permita cumplir con los requisitos". Como tampoco menciona el requisito de instalar bombas de equilibrado, ni ningún otro dispositivo diferente a contadores o repartidores de costes de calefacción.

Dª María y D. Francisco, lo curioso es que nadie da una alternativa viable, efectiva y mas económica a la instalación de las válvulas termostáticas.

En el escrito de Agremia, entre otros, se les dice a sus asociados al respecto:

  • Si todas las viviendas del edificio disponen de radiadores con válvulas manuales que permitan su apertura o cierre de manera adecuada y funcionan correctamente, no sería necesario incluir las válvulas termostáticas en el presupuesto,
  • Si por el contrario, en las viviendas del edificio las válvulas manuales existentes no funcionan adecuadamente (debido a la antigüedad de las mismas o cualquier otro motivo), se deberá incluir en el presupuesto necesariamente válvulas termostáticas, así como cualquier operación necesaria para el correcto funcionamiento de las mismas. (Aquí se esta refiriendo a las bombas de caudal variable para equilibrar el funcionamiento del sistema).
  • Según la guía de aplicación del RD publicada por IDAE, la mayor parte de instalaciones ejecutada con anterioridad a 1981, disponen de válvulas de radiador anticuadas y la mayor parte de ellas sin ninguna capacidad de regulación. (https://www.idae.es/tecnologias/eficienciaenergetica/edificacion/contabilizacion-individual-de-consumos-de calefaccion)
  • La  regulación puede ser manual, pero es recomendable el uso de sistemas de regulación automática, entre los que figuran las válvulas termostáticas.
  • En el caso de que no se instalen sistemas que permitan la regulación del consumo, el ahorro estimado será casi nulo. (Según respuesta de la Dirección General de Industria, Energía y Minas de la Comunidad de Madrid, en consulta efectuada al respecto).
Dª María y D. Francisco, en el escrito de Agremia a sus asociados se les comunica algo muy importante para nuestras Comunidades de Propietarios:
  • En el ANEXO III del R.D.(cuya literalidad no puede modificarse por quien lo emite), en su parte 3. "PAGO DE LA INVERSION Y CLAUSULAS FINALES", dice textualmente que: "El presente presupuesto es válido durante un período de 30 días durante el cual el solicitante podrá manifestar su aceptación. Una vez aceptado dentro de plazo, tendrá la consideración de contrato entre las partes y será vinculante hasta la finalización de la obra"
¿Qué quiere decir esto? Pues que si aceptamos un presupuesto de la empresa mantenedora en la que sólo pongan como costo de la inversión, el de los repartidores de costes, y la dan como viable económicamente hay que instalarlos obligatoriamente. Si luego no se cumple el ahorro que hayan aplicado en la fórmula de cálculo, o para ello se tienen que instalar las válvulas termostáticas, bombas de caudal variable, etc. se les podrá reclamar judicialmente a la empresa mantenedora daños y perjuicios.

Dª.María y D.Francisco me preguntan Ustedes ¿qué conclusión  sacan y que pueden hacer las Comunidades de Propietarios respecto de todo esto? Les puedo decir lo que nosotros pensamos hacer, en  nuestras Comunidades de Propietarios, con los presupuestos que nos presenten las empresas que llevan el mantenimiento, y que nos tienen que decir sin la instalación de los repartidores de costes de calefacción es viable económicamente o no. 
  • Solo si la empresa mantenedora, comprueba que todas las viviendas del edificio disponen de radiadores con válvulas manuales que permitan su apertura o cierre de manera adecuada y funcionan correctamente, no será necesario incluir las válvulas termostáticas en el presupuesto,  Pero en ese caso el ahorro que apliquen en la fórmula de cálculo tendrá que ser casi cero.
  • Si sale que la inversión se recupera en cuatro años o menos, tendremos que instalar obligatoriamente los repartidores y hacer un reparto según el R.D. teniendo en cuenta la parte fija  (entre el 25% y el 40%) que será repartida por coeficientes y la parte variable (entre el 75% y el 60%) que será repartida según las lecturas de  los repartidores. La empresa mantenedora será la responsable si el ahorro que apliquen, luego no se cumple instalando sólo los repartidores, y alguna comunidad les podrá pedir daños y perjuicios.
  • Si la empresa mantenedora comprueba que no todas las válvulas manuales instaladas en los radiadores funcionan, entonces se tendrán que incluir válvulas termostáticas, pero como se van a producir ruidos y posiblemente también la rotura de alguna tubería,  nos deberán presupuestar las bombas de caudal variable y el equilibrado de la instalación. En este supuesto, el ahorro previsto será el que estime la empresa instaladora, pero igualmente será la responsable si el ahorro que apliquen, luego no se cumple y alguna comunidad les podrá pedir daños y perjuicios. Si el resultado es mayor de cuatro año no se instalan, y en este caso los repartos de gastos se seguirán haciendo como hasta la fecha.
Dª María y D. Francisco, espero que con esta información desaparezcan todas sus dudas y preocupaciones. en su Comunidad vamos a seguir haciendo los repartos como tradicionalmente se viene haciendo desde hace muchos años. 

Pero, Dª. María y D. Francisco con la calefacción no se termina el problema de las Comunidades de Propietarios y si se instalan o no los repartidores de costes. Ahora el Ministerio de la Presidencia, Relaciones con las Cortes y Memoria Democrática, ha creado otro problema:

El pasado miércoles 24 de marzo, se publicaba en el B.O.E. el Real Decreto 178/2021, de 23 de marzo, por el que se modifica el Real Decreto 1027/2007, de 20 de julio, por el que se aprueba el Reglamento de Instalaciones Térmicas en los Edificios (RITE). 

En la Disposición adicional primera de este R.D. 178/2021: Obligaciones de lectura de los equipos de contabilización de consumos de agua caliente sanitaria, información al consumidor y reparto de costes. 

En su apartado 7. "Información mínima sobre la liquidación del consumo de agua caliente sanitaria" se dice: Los consumidores deben disponer en sus liquidaciones de consumo de agua caliente sanitaria de la siguiente información  de manera clara y comprensible:

a) Los precios reales actuales y el consumo real de la energía o el coste total de agua caliente sanitaria y las lecturas de los repartidores de costes de agua caliente sanitaria.

Como en la redacción de esta Dispòsición adicional primera se han utilizado bastantes párrafos exactos, copiados del R.D. 736/2020 por el que se regula la contabilización de consumos individuales en instalaciones térmicas de edificios y se hace referencia a los repartidores de costes, se supone que será una errata del "corta y pega". Pero de cualquier manera será conveniente aclaren dónde se instalan o a qué se refieren con esos repartidores de costes para los contadores de agua caliente, o si es que hay que ponerlos en cada grifo de la vivienda.

Dª. María y D. Francisco vayan tranquilos y siempre nos tienen a su disposición para informarles y aclararles lo que deseen. Lo que desconozco es que pasará con las lecturas de los contadores de agua caliente y de dónde van a sacar las empresas lectoras toda la información que el legislador dice en su nuevo Real Decreto 178/2021.  

Nota final:
Creo que al igual que el Ministerio de Transición Ecológica, el Ministerio de la Presidencia, Relaciones con las Cortes y Memoria Democrática, en el que se supone que también existen bastantes "asesores" debería incluir algún Administrador de Fincas colegiado, para asesorarles en temas respecto a las Comunidades de Propietarios y sus instalaciones.

Comentarios

  1. Entiendo que hay que incluir todos los costes......si sale que no es obligatorio. p.e. 5 años que mayoria es necesaria para adoptar una decisión

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  2. Si sale mayor de cuatro años, por ejemplo 5 años, no es obligatorio instalarlos según el Real Decreto 736/2020, y no hay que tomar ningún acuerdo.
    Pero la Comunidad, en cualquier momento y mediante una junta extraordinaria convocada al efecto, puede acordar instalar los repartidores de costes, las válvulas termostáticas, la bomba de caudal variable y el equilibrado de la instalación, así como leer posteriormente los repartidores y modificar el reparto de los gastos.
    Pero también se puede acordar no instalar los repartidores de costes y sí instalar las válvulas termostáticas. Si se producen ruidos entonces se instalan la bomba termóstática y se hace el equilibrado de la instalación. En cuyo caso se produciría un ahorro general y se seguiría repartiendo los gastos como hasta la fecha. (Los que tuvieran calor no tendrían que abrir las ventanas, sólo cerrar parte de las válvulas).
    En ambos casos el acuerdo se tendría que adoptar por el voto favorable de la tres quinta partes del total de los propietarios que, a su vez, representen la tres quintas partes de las cuotas de participación. (Art. 17.4. de la LPH)

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