¿Son los propietarios de viviendas la barrera por la que la rehabilitación de edificios no termina de despegar?

A través de diversos medios de comunicación he leído que el pasado 16 de septiembre, el Instituto para la Diversificación y Ahorro de la Energía (IDAE) ha presentado, con la participación de más de 200 profesionales del sector, los aspectos más relevantes para los proyectistas del Programa de Rehabilitación Energética (PREE). Así mismo, durante el día 21 lo presentó a una amplia representación del sector de los instaladores y fabricantes de equipo.  

Puede que alguno de nuestros administrados se pregunte: ¿qué es el PREE?: Es un programa que ofrece ayudas directas a actuaciones de mejora de la eficiencia energética en edificios construidos antes de 2007, mediante actuaciones subvencionables correspondientes a tres tipologías: 

  1. Mejora de la envolvente térmica del edificio.
  2. Mejora de la eficiencia energética de las instalaciones térmicas como son las de calefacción, climatización o producción de agua caliente sanitaria, con la incorporación de energías renovables, como solar térmica, biomasa, geotermia y bomba de calor.
  3.  Mejora de las instalaciones de iluminación.

Según el Anexo II del Real Decreto 737/2020, de 4 de agosto, por el que se regula el programa, el presupuesto para la Comunidad Autónoma de Madrid es de 40.965.000 euros, pero para la concesión de las ayudas... las Comunidades de Propietarios y los propietarios únicos de edificios para alquiler tendremos que competir (según el artículo 11, apartado f del R.D.737/2020) "con las entidades locales y el sector público institucional de cualesquiera administraciones públicas", además de las empresas de servicios energéticos (ESEs). -¿Cuando conseguiremos que se realicen convocatorias de ayudas independientes para las entidades locales y el sector público institucional?- 

Como decía al principio, en ambas presentaciones los participantes han valorado positivamente el programa y reconocido que ayudará a la reactivación económica para sus respectivos sectores.

Durante la presentación del día 16 han intervenido en representación de los organizadores y colaboradores del webinar:  el director general del IDAE, D. Joan Groizard; D. Juan López Asiaín, director del gabinete técnico del Consejo general de colegios de aparejadores y Arquitectos Técnicos; D. José Antonio Galdón, presidente del Consejo General de los Colegios Oficiales de Graduados e Ingenieros Técnicos Industriales; D. Miguel Iriberri, presidente del Consejo General de los Colegios de Ingenieros Industriales y D. Luis Comerón, presidente del Consejo Superior de Colegios de Arquitectos.

La segunda presentación del día 21 se llevó a cabo con la colaboración de Adhac, AFEC, Anfalum, Andimat, Conaif, CNI, Fenie, Asefave y Fegeca.

Durante la intervención de los ponentes me ha sorprendido lo afirmado por dos de ellos, uno en cada presentación:

En la del día 16 D. Juan López Asiaín, director del gabinete técnico del Consejo general de Colegios de Aparejadores y Arquitectos Técnicos manifestó en su intervención: "... la rehabilitación no termina de despegar y la barrera está en los propietarios".

En la del día 21, Dª. Pilar Budí, directora general de la asociación Española de Fabricantes de Climatización (AFEC) "ha señalado al usuario final como la principal barrera para llevar a cabo proyectos de rehabilitación en nuestro país".

 Estas mismas afirmaciones las he oido en otros foros en los que se trataba de la rehabilitación de edificios y su eficiencia energética y yo me pregunto: ¿de verdad se creen todos los que hacen esas afirmaciones que la barrera para que la rehabilitación arranque son los usuarios y/o los propietarios, nuestros administrados? ¿O más bien son deseos de los que les quieren vender algo?

La reflexión y el análisis se debería hacer desde dentro y no echar las culpas a los que tienen que "comprar/pagar" todo lo que se legisla, o se cree que puede ser lo mejor para ellos, nuestros administrados y los usuarios en general. 

El 7 de enero de 2018 publiqué un artículo en este blog titulado: ¿Están preparados los técnicos para la rehabilitación? (para leerlo pulsa AQUI). En él denunciaba la falta de preparación de nuestros técnicos para la rehabilitación, algunos con muchos años de ejercicio profesional y todos los que van saliendo de la Escuela de Arquitectura de Madrid, por "estar despegados los docentes de la industria respecto a la rehabilitación" manifestación de uno de los ponentes en el IV Congreso de Edificios de Energía Casi Nula (EECN), además de lo que decía en mi artículo sobre los que ya tenían muchos años de experiencia. 

Pero la reflexión del porqué no termina de arrancar la rehabilitación no es sólo de los técnicos tendrían que hacérsela todos los agentes que intervienen en esas reformas.

Podría escribir un libro, no solo un artículo, con ejemplos sobre ello. Veamos algunos:

  • El Ayuntamiento con las licencias de obras: el Impuesto de Construcción, Instalaciones y Obras (ICIO) que estaba en el 4% del presupuesto, se bajó al 0,95%, pero enseguida se volvió a subir al 4%.
  • Hacienda: Cuando se concede una subvención a una Comunidad de Propietarios, los Administradores de Fincas colegiados tenemos que darles un certificado a cada propietario de la cantidad que les ha correspondido a cada uno para que la incluyan en su declaración de la renta como incremento patrimonial, con lo que a algunos de ellos les aumenta la cantidad a pagar.
  • Los Organismos Públicos y legisladores:
    • Nuestros administrados y los usuarios en general no creen en los certificados de eficiencia energética de las viviendas que se venden o alquilan. Lo consideran un impuesto absurdo puesto que una vivienda sola no es reflejo de la calificación energética del edificio, y además el costo de 50€ por el certificado y que algunos técnicos lo realicen sin acceder a la vivienda les hace dudar igualmente de todos los certificados posteriores de eficiencia energética del edificio.
    • De las subvenciones y ayudas para la rehabilitación, accesibilidad etc. no se fían de ellas. Ejemplos: Cambio de caldera de carbón por gas y cuando has presentado toda la documentación final y esperas el pago recibes una notificación de que se han acabado los fondos presupuestado. Igual ha sucedido con las ayudas para la instalación de numerosos ascensores.
    • No hay dinero para todas las intervenciones, los plazos de presentación de las solicitudes son muy cortos para las Comunidades de Propietarios y además se suelen o solían realizar entre finales de junio y primeros de septiembre (los usuarios están de vacaciones).
    • Se incluyen entre los beneficiarios a entes locales y organismos públicos.
  • Los técnicos
    • Informes de ITE desfavorables por tener un sumidero en cubierta atrancado.
    • Informes de ITE desfavorables por grietas en el muro perimetral del sótano, cuando posteriormente el informe del Instituto Eduardo Torroja manifiesta que son fisuras en el enfoscado.
    • Instalación de un ascensor en edificio, con apertura del foso en planta baja detallado en proyecto y resulta que existe debajo el sótano de un local y es necesario obtener la autorización del dueño del local y realizar una estructura metálica para soportar el foso del ascensor.
    • Son los responsables de la devaluación de los certificados energéticos para las viviendas: Se han hecho en numerosos caso sin siquiera visitar las viviendas, preguntando al Administrador de Fincas colegiado algunos datos sobre el tipo de caldera, fachadas, cubiertas, etc. Su costo en Internet ha llegado a 50 €. 
  • Instaladores 
    • instalación de ascensor en edificio estrechando la escalera a 0,80 m. para instalar un ascensor de apenas 1,00x1,50 m. que sólo puede subir una persona pero no una silla de ruedas o un      cochecito mediano de bebes. Lo más curioso es que el Ayuntamiento le concede la licencia de obra.
    • Propaganda de alguna empresa diciendo que el costo de instalar los repartidores de costo de calefacción puede ser de unos 280 o 336 euros/vivienda, pero no se dice que a ese costo hay que añadir el de la instalación de una bomba de caudal variable y el equilibrado de la instalación que puede oscilar entre 3.500€ y 5.000 €.
    • Manifestar que los repartidores se tienen que instalar en todos los radiadores de las viviendas, incluidas cocinas, baños y aseos, cuando en estos últimos no se deben instalar porque sería como instalarlos en una habitación que tuviera el huevo de la ventana permanentemente abierto (campana extractora de humos o la ventana para ventilar en cocina y shunt y ventana en baños y aseos). El cobro posterior de las lecturas que realiza la empresa instaladora es aproximadamente de 0,65 € por repartidor y mes.
    • Las empresas prefieren que los repartidores se instalen con forma de pago de alquiler, porque los financian a 8 ó 10 años, con lo que se aseguran un cliente para las lecturas durante 8 ó 10 años, y si quieres cancelar el contrato por algún motivo y contratar con otra empresa tienes que pagar al contado la cantidad pendiente.
    • Menos mal que ahora con la nueva normativa los contadores instalados los tiene que poder leer cualquier otra empresa. Algunos de los que ya se han instalado durante los últimos 5 ó 6 años hay que ponerlos nuevos porque solo puede leerlos la empresa que los instaló.
  • Las constructoras y empresas de instalaciones:
    • Si después de terminar las obras y/o instalaciones el beneficio obtenido es igual o algo superior al previsto, realizar voluntariamente un descuento del 2% o 5% de la factura final Sería la mejor propaganda que podrían realizar entre nuestro colectivo y las Comunidades de Propietarios.
  • Los Administradores de Fincas colegiados:
    • Todos los agentes relacionados con el tema dicen que somos muy importantes e imprescindibles para que la rehabilitación funcione, además de otras muchas materias que se legislan, por nuesty o contacto e información a nuestros administrados y los usuarios en general. Lo cual es cierto, pero desde hace años cuando salía el tema de las subvenciones en algunas jornadas técnicas a las que asistía al ponente o representante de la Administración de turno le hacía la misma pregunta: ¿Entre las partidas subvencionables están los honorarios extraordinarios que los Administradores de fincas colegiados pueden cobrar por la gestión de la subvención y todo el trabajo adicional que lleva la realización de esas obras? La respuesta siempre era la misma: NO. (El Ministerio de Fomento incluía en una de sus ayudas los honorarios del gestor de las ayudas en el 4% de la ayuda concedida hasta un máximo de 3.000€. Gestor al que el Administrador de Fincas colegiado tiene que proporcionarle toda la documentación requerida para que la presente) 
    • La ejecución de las obras de rehabilitación del edificio de una Comunidad de Propietarios al colectivo de empresarios profesionales de la administración, le ha venido costando dinero, con el agravante de que si por causa nuestra por algún retraso, olvido o cualquier otra circunstancia no se concede la ayuda las Comunidades de Propietarios nos reclaman las ayudas no concedidas. Teniendo en cuenta además que el seguro colectivo de responsabilidad  civil no nos cubre si no hay un pago por la gestión de la Comunidad. En algún caso hemos puesto en el acta que se cobraría 1 euro por la gestión, por si acaso.
    • Debido a todo ello algunos compañeros informan sobre la verdad de las subvenciones a sus administrados: que tienen que hacer un importante gasto para solicitarlas sin tener la seguridad de que se la van a conceder a pesar de haber presentado toda la documentación correctamente y en plazo. Y procuran no mostrarse muy animados con la solicitud de subvenciones.
    • Afortunadamente, por fin he conseguido que tanto la Fundación de la Energía de la Comunidad de Madrid, en las dos últimas ayudas que ha convocado para los ascensores y el cambio de calderas, como el Ayuntamiento de Madrid, en su convocatoria del Plan Rehabilita Madrid 2020, incluyan como coste elegible el "coste de gestión de la ayuda por parte de cualquier profesional, aquí incluimos los que pueda imputar por su gestión el administrador de fincas colegiado".   
    • Confiemos en que a partir de ahora en todas las convocatorias de ayudas que se publiquen se incluya la misma frase. Con ello las Comunidades de Propietarios se darán por enteradas y también, a esos Administradores de Fincas colegiados que eran reticentes, les motivará a interesarse por las ayudas a las subvenciones y animarán a solicitarlas por parte de sus administrados.
Pero con intentar aclarar y repartir las culpas entre todos los agentes, que no en nuestros administrados y usuarios en general, la rehabilitación no va a arrancar del largo letargo en que se encuentra.

¿Qué podríamos hacer entre todos para intentar conseguirlo y que nuestros administrados y los usuarios en general no se sientan tan "obligados" a realizar reparaciones o modificaciones que siempre les cuesta dinero y más en estos tiempos de pandemia?

Creo que poniendo voluntad y rebajando expectativas de "negocio" por parte de todos. Veamos algunos ejemplos:
  • Muy importante: Campañas de información a nuestros administrados y usuarios en general, veraces, claras, concretas y con palabras entendibles para nuestros administrados, Dª María y D. Francisco, mayores de edad y que su profesión no ha tenido nada que ver con los temas que tratamos y queremos que apliquen en sus edificios y viviendas.
  • Los Administradores de Fincas colegiados dar el ejemplo, cobrando  de esos honorarios extraordinarios por la gestión de las subvenciones que ahora se nos reconoce el 50% (2% sobre el total de la ayuda y hasta un total de 1.500 €).
  • La tasa del ICIO del Ayuntamiento de Madrid por toda licencia relativa a obras e instalaciones de rehabilitación, accesibilidad y eficiencia energética rebajarla al 0,95% del presupuesto, al menos para las Comunidades de Propietarios y propietarios individuales de edificios.
  • Suprimir la tasa del Ayuntamiento de Madrid por ocupación de vía pública cuando se instale un andamio en fachada para toda obra o instalación de rehabilitación, accesibilidad y eficiencia energética, al menos para las Comunidades de Propietarios y propietarios individuales de edificios.
  • El IVA por toda obra o instalación de rehabilitación, accesibilidad y eficiencia energética, así como honorarios y certificados técnicos al 5%, al menos para las Comunidades de Propietarios y propietarios individuales de edificios.
  • Las ayudas concedidas de subvenciones por toda obra o instalación de rehabilitación, accesibilidad y eficiencia energética no tributará como incremento del patrimonio al adjudicatario de ellas.
  • Supresión de la obligación de presentar el certificado de eficiencia energética cuando se venda o alquile una vivienda.
  • Modificar el sistema de solicitud de las subvenciones: Cuando se solicite se daría un número, si quedan fondos disponibles, y se tendría un plazo mínimo de dos/tres meses para presentar toda la documentación requerida. Una vez presentada no se puede decir qué se han agotado los fondos y no se concede la subvención. 
  • No incluir entre los beneficiarios de las ayudas a entes locales y organismos públicos. (Hacer convocatorias exclusivas para ellos).
  • No hay dinero para todos, mejor que las subvenciones sería préstamos a intereses lo más bajo posible, el 2% o 3% como máximo. Subvenciones sólo para familias vulnerables económicamente y su inscripción en el Registro de la Propiedad con la condición de devolver el importe de la subvención en el momento en que se vaya a vender la vivienda.
  • Respecto a los técnicos hacer listados oficiales con técnicos preparados para las materias que nos afectan.
  • Los técnicos reducir un 40% ó 50% sus honorarios por toda obra o instalación de rehabilitación, accesibilidad y eficiencia energética, al menos para las Comunidades de Propietarios y propietarios individuales de edificios.
  • Los instaladores y fabricantes dar información veraz y concreta sobre sus productos y presumiblemente no pensando tanto en su beneficio.  
Con estas actuaciones y alguna más, se podría rebajar el costo de toda obra o instalación de rehabilitación, accesibilidad y eficiencia energética aproximadamente en un 50%. Lo que ayudaría bastante a dar impulso y reactivar la rehabilitación, accesibilidad y eficiencia energética e intentar disminuir al máximo esa barrera de los propietarios y usuarios, que dicen algunos.

Comentarios

  1. Hola Salvador
    Como ya te comente, me parece muy interesante tus apreciaciones y en la mayoría estamos de acuerdo y de hecho las apoyamos, como que en las subvenciones de ayudas publicas el apartado que se destina para gestiones financiables, estéis los Administradores, ya que como todos sabemos vuestra gestión es necesaria, y ya de hecho nuestros socios lo consideran cuando gestionan ayudas publicas
    Un abrazo
    Buen fin de semana

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