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domingo, 27 de enero de 2019

¡¡BASTA YA!! y ¿Ahora qué?


 ¡¡BASTA YA!! y ¿Ahora qué?. ¿Quién defiende los intereses de nuestros administrados? Seguro que tú puedes ser uno de ellos.

A nuestros administrados se les utiliza más como moneda de cambio que para defender sus intereses generales (últimamente ha ocurrido en el Congreso de Diputados: no te apruebo esto porque no incluyes lo que yo quiero) y no piensan en las consecuencias de ese chalaneo.

El viernes 14 de diciembre pasado, el Consejo de Ministros aprobó el Real Decreto-ley 21/2018 (publicado en el BOE del 18 diciembre), de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que contempla un conjunto de medidas de carácter urgente para mejorar el acceso a la vivienda y favorecer el alquiler asequible y que incluye unas disposiciones respecto a las viviendas de uso turístico, para lo que se modifica la Ley de Propiedad Horizontal.

Para la aprobación con carácter de urgencia del Real Decreto-ley 21/2018, el Gobierno se apoya en cinco sólidos motivos de urgencia:
  1. "La grave situación de vulnerabilidad económica y social de un gran número de familias y hogares para afrontar los pagos de una vivienda en el mercado constituye el primer motivo de urgencia. 
  2. Este desigual y heterogéneo comportamiento del mercado del alquiler de vivienda pone de manifiesto la existencia de diversos factores que inciden en esta evolución, y que constituyen el segundo motivo que justifica la urgencia y extraordinaria necesidad de las medidas. 
  3. El tercer motivo que justifica la urgencia y necesidad de las medidas es la escasez del parque de vivienda social, que en España ofrece cobertura a menos del 2,5% de los hogares, una cifra que contrasta con los porcentajes sensiblemente superiores al 15% registrados en algunos de los principales países de nuestro entorno, como Francia, Reino Unido, Suecia, Países Bajos, Austria o Dinamarca....  En este escenario, es urgente revertir esta dinámica y eliminar determinadas barreras normativas y de financiación que dificultan el desarrollo de promociones de vivienda en alquiler social por parte de las distintas Administraciones Públicas...
  4.  Y, en relación con estas situaciones de especial vulnerabilidad que viven muchas familias y hogares después de años de profunda crisis económica caracterizada por una intensa destrucción y precarización del empleo, se formula el cuarto motivo que justifica la urgencia y extraordinaria necesidad de las medidas. El número de desahucios vinculados a contratos de alquiler está creciendo a un ritmo anual muy próximo al 5%. 
  5. Finalmente, el quinto motivo que ampara la urgencia de las medidas es la necesidad de responder desde el ámbito de la vivienda a las deficiencias en materia de accesibilidad que sufren diariamente las personas con discapacidad y movilidad reducida...

Disposición final tercera. Entrada en vigor.

El presente real decreto-ley entrará en vigor el día siguiente al de su publicación en el «Boletín Oficial del Estado».Es decir que el Real Decreto-ley entró en vigor el 19 de diciembre de 2018-

Como consecuencia de ello, ¿qué es lo que los Administradores de Fincas colegiados teníamos que informar a nuestros administrados y a qué afecta la urgencia de esos cinco sólidos motivos, para no legislar por el cauce normal de aprobarlo previamente en el Congreso?

El Real Decreto afecta y modifica a cinco normas: la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), la Ley de Enjuiciamiento Civil, el Texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales y el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

De todo ello, nosotros, hemos informado de forma resumida a nuestros administrados en las juntas que hemos celebrado a partir del 19 de diciembre de 2018, o las consultas que nos han realizado, lo siguiente: (Referencia Fomento)

Respecto a la Ley de Arrendamientos Urbanos:
  • Se amplía el plazo de prórroga obligatoria de los contratos de arrendamiento de viviendas de 3 a 5 años (o 7 años si el arrendador es persona jurídica).
  • Se amplía el plazo de prórroga tácita de 1 a 3 años.
  • Se limitan las garantías adicionales a la fianza, hasta un máximo de dos mensualidades, salvo que se trate de contratos de larga duración.
  • se facilita la adopción de acuerdos entre el propietario y el inquilino para la renovación o mejora de la vivienda en el transcurso de un mismo contrato de arrendamiento.
  • Se establece que los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato correrán a cargo del arrendador, cuando sea persona jurídica (una sociedad o empresa), salvo aquellos gastos en los que se haya incurrido por iniciativa directa del arrendatario.

Respecto a la Ley de Propiedad Horizontal:
  • Se mejora y aclara la remisión de los contratos de alquiler turístico de vivienda a a la normativa sectorial turística que resulte aplicable. -las Comunidades de Propietarios no necesitan la unanimidad para prohibir la actividad de viviendas de usos turísticos, sólo las 3/5 partes de las cuotas de participación

Respecto a la Ley de Enjuiciamiento Civil:
  • Se reforma el procedimiento de desahucio de vivienda, para ofrecer más protección a los hogares vulnerables.

Respecto a Ley Reguladora de las Haciendas Locales y el Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados 
  • Se establece la exención del Impuesto sobre transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados en la suscripción de contratos de arrendamiento de vivienda para uso estable y permanente, de manera que se reducen las cargas fiscales que conlleva el mercado del alquiler de vivienda habitual.
  • Se elimina la obligación de repercutir el IBI al arrendatario en el alquiler social de vivienda por parte de Administraciones o entes públicos.
  • Los Ayuntamientos con superávit podrán destinarlo a promover su parque de vivienda pública.
  • Se habilita a los Ayuntamientos la posibilidad de establecer una bonificación de hasta el 95% en la cuota del IBI para las viviendas sujetas a alquiler a precio limitado.
  • Se establecen las bases y garantías para la definición del concepto de inmueble de uso residencial desocupado con carácter permanente, para la aplicación por parte de los Ayuntamientos del recargo en el IBI establecido en el año 2002.

Respecto al fomento de la accesibilidad universal:
  • Se modifica la LPH para aumentar, en un plazo de tres años, al 10% el fondo de reserva de las comunidades de propietarios.
  • Se establece la obligatoriedad de las obras de accesibilidad establecidas legalmente cuando las ayudas públicas a las que la comunidad pueda tener acceso alcancen el 75% del importe de las mismas. -¡¡ que pueda tener acceso, no que le concedan!!

Desde el 19 de diciembre de 2018, a pesar de las fiestas y de fin de año, los Administradores de Fincas colegiados hemos celebrado muchas juntas de propietarios y se han firmado numerosos contratos de alquiler de conformidad con todo lo anteriormente citado.

Hay que tener en cuenta que no todas las viviendas que se alquilan pertenecen a grandes empresas o "fondos buitres". Muchas son propiedad de nuestros administrados que, por herencia o grandes sacrificios tienen una segunda vivienda que alquilan, en unos casos para cuando sus hijos sean mayores y hasta entonces contribuyen a pagar la hipoteca, o bien para venderlas o seguir alquilándola cuando se jubilen y complementar su pensión. No olvidemos al colectivo de Porteros de fincas Urbanas que muchos tienen sus viviendas en propiedad alquiladas hasta que por fallecimiento, enfermedad o jubilación tengan que dejar la vivienda de portería en el plazo de un mes. 

Pues a pesar de la urgencia y de la importancia de los cinco motivos para aprobar el Real Decreto-ley 21/2018, como ya he dicho al principio, a nuestros administrados los utilizan como moneda de cambio y  ocurre lo siguiente: Como... -no pones lo que te dije o acordamos, no apruebo el Real Decreto y así la próxima vez me darás lo que te pida. Eso sí, siempre pensando en nuestros administrados-

El Pleno del Congreso, el día 22 de enero de 2019, no convalida el Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre de 2018, por lo que queda derogado y nuevamente esta vigente la legislación anterior. Derogación que entra en vigor el 24 de enero de 2019

Es decir, que en 36 días "donde dije digo, digo Diego". Y ¿Ahora qué?

Pues que todo lo acordado en junta, y los contratos firmados durante esos 36 días está en vigor. Al igual que todo lo anterior al 18 de diciembre de 2018, aunque difieran en algunos puntos y perjudiquen o beneficien a propietarios e inquilinos. Así que las prisas que había, habrá que dejarlas para otro momento, cuando a los señores legisladores les convenga a sus intereses firmar un nuevo acuerdo. Mientras tanto los Administradores de Fincas colegiados tendremos que volver a informar a nuestros administrados que volvemos a estar como antes del 18 de diciembre de 2018.

Lo peor de todo esto, es que los Administradores de Fincas colegiados somos los que estamos en medio de este problema, somos los que tenemos que dar la cara, informar, asesorar e intentar que nuestros administrados cumplan todas esas leyes urgentes -por eso dicen que los administradores de fincas colegiados somos importantes e imprescindibles para que se puedan transmitir y realizar todas las leyes, decretos e ideas que se les ocurren a políticos, fabricantes empresarios, etc.- . Además  si no estamos al día, no informamos o asesoramos mal. Si por no cumplir esas leyes les ponen una sanción económica, algunas Comunidades de Propietarios quieren que nosotros paguemos la multa.

Y lo que más nos indigna es que esto no es la primera vez que ocurre. Como se suele decir "llueve sobre mojado". Que recuerde, unos ejemplos:
  • En su día la Dirección General de Industria, Energía y Minas nos estuvo informando que las calderas de carbón tenían que dejar de utilizarse el 31 de diciembre de 2011. -Ya es estar mal informado para no caer en la cuenta que en esa fecha las calefacciones están en pleno apogeo, pues la temporada comienza como muy tarde el 1 de noviembre, si por climatología no se encienden antes. Y parece más lógico poner el 1 de noviembre como fecha de caducidad. Los A.F. convencimos a nuestros Administrados para que cambiaran las calderas por otras que  utilizaran gas, llegó el 31 de diciembre y no pasó nada. Hoy continúan, creo, que 250 calderas de carbón funcionando.
  • Nuevamente la Dirección General de Industria, Energía y Minas nos informaba que el 31 de diciembre de 2016, todas los sistemas de calefacción centralizada y distribución por columnas, deberían obligatoriamente tener instalados en sus radiadores, repartidores de costo  individuales de calefacción y válvulas con cabezal termostático, para que en cada vivienda se pague según el consumo que se realice. ¿Os acordáis?, ¿pague sólo la calefacción que Ud. consuma?. o ¿porqué  le va a pagar a su vecino la calefacción que él consuma? Muchos Administradores de Fincas colegiados informamos y convencimos a nuestros administrados para que las instalaran - la realidad del ahorro no coincide con lo que se nos decía en la mayoría de los casos- A día de hoy continúa sin ser obligatoria la instalación.
  • El año pasado el Ministerio de Energía, Turismo y Agenda Digital ha elaborado un proyecto de Real Decreto mediante el cual pretende complementar la transposición de la Directiva Europea 2012/27/UE relativa a la eficiencia energética. En dicho proyecto se contempla la obligación de los clientes finales (usuarios) de calefacción y refrigeración de instalar contadores individuales (repartidores de costo). Abriendo un trámite de audiencia pública para que hasta el día 3 de abril de 2018 se pudieran presentar las alegaciones pertinentes. En el plazo de 6 meses se resolvería y aprobaría el Real Decreto. (El Colegio de Administradores de Fincas de Madrid y yo personalmente hemos presentado algunas alegaciones). Según esto el plazo finalizaba a primeros de octubre de 2018. A día de hoy no se sabe nada del posible Real Decreto.
  • Sobre las subvenciones mejor no hablar. ¿A cuántas Comunidades de Propietarios no le han denegado la subvención, después de tener la obra realizada de ascensor, calderas, etc., porque se habían agotado los fondos presupuestarios?

Todo esto se legisla pensando primero en nuestros administrados y después en las normas que le van a beneficiar, ¿o no?

Es probable que a nuestros administrados se les tenga un poco en cuenta de aquí hasta el próximo junio, por eso del voto que habrá que emitir próximamente, pero después ¿qué? ¿hasta cuándo?

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