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lunes, 27 de marzo de 2017

¿El enemigo en casa?

He leido que los Colegios de Barcelona, Valencia, Málaga y Alicante, entre otros, han aprobado en Asamblea General de colegiados la creación de la figura del Oficial Habilitado del Administrador de Fincas.

¿Qué es un Oficial Habilitado del Administrador de Fincas, en adelante OH? Son empleados/colaboradores del  despacho en quienes se quiere delegar algunas de las funciones propias de nuestra profesión, y que por la acumulación de trabajo o, a veces, lo ingrato del mismo, se desea descargar en una tercera persona.

La "función" principal a que hacen referencia la mayoría de los Colegios es la relativa a la asistencia a las Juntas de Propietarios... sin dejar de asumir por ello la responsabilidad íntegra que supone su actividad.

Qué duda cabe que todos, en mayor o menor medida y dependiendo del volumen de trabajo que tengamos, procuramos rodearnos en nuestros despachos de empleados/colaboradores para que formen equipo con nosotros y que estén lo más preparados y formados posible en las áreas y tareas que les encomendemos. E incluso intentamos que su formación sea continúa, al igual que la nuestra, teniéndoles al día en todo aquello que les pueda y nos pueda beneficiar para el ejercicio de nuestra profesión y de nuestros administrados. Pero para ello no tenemos que crear ninguna figura. Otra cosa es la asistencia a las juntas de propietarios.

No nos confundamos, lo único que se pretende con la creación de esta figura, a mi parecer, es poder delegar la asistencia a las juntas de propietarios. Porque ello sí que limita el número de Comunidades que podamos administrar. ¿A cuantas reuniones podemos o estamos dispuestos  asistir a lo largo del año? Ese es el quid de la cuestión y la barrera para el crecimiento de nuestra cartera de clientes. Todo lo demás lo podemos resolver rodeándonos de un buen y magnifico equipo de colaboradores, preparados y eficaces.

¿Y entonces cual puede ser la alternativa al OH para poder seguir creciendo empresarialmente? Lo que se ha venido haciendo desde siempre: asociar o contratar en nuestro equipo del despacho a un compañero Administrador de Fincas colegiado.

Si la asistencia a las juntas de propietarios es la principal ventaja de la nueva figura que se está creando, ¿cuales parecen que pudieran ser los inconvenientes?

Se dice que el OH  tiene que superar unas pruebas de aptitud, tras un proceso de formación, que serán establecidas por cada Colegio, que les facultará para su inscripción en un Registro de Oficiales Habilitados del Administrador de Fincas del Colegio correspondiente. Y ya en el proceso de formación difieren los Colegios:
  • El Colegio de Alicante dispone 26 horas lectivas en clases teóricas y prácticas.
  • El Colegio de Málaga y Melilla, dispone 36 horas lectivas en 8 jornadas.
  • El Colegio de Valencia-Castellón 42 horas lectivas en 28 clases.
¿En que consisten esas pruebas de aptitud? ¿Se van a programar las pruebas de aptitud como el examen que tuvimos que realizar, en su día, para el ingreso en el Colegio de Madrid, y que se celebraban en el Instituto de formación profesional "Nuestra Señora Virgen de la Paloma"?

A las juntas que asistan los OH serán la cara visible, (buena, mala o regular), de nuestro despachos... y de la profesión. De esas Comunidades de Propietarios a las cuales asisten a sus juntas, seguramente después, serán ellos, en nuestros despachos, los que se encargará de esas Comunidades y, como consecuencia, sus administrados preguntarán por él y les expondrán sus dudas, quejas, propuestas. etc.

Al poco tiempo, casi ninguno de esos administrados conocerán al Administrador de Fincas que contrataron, ...si acaso les sonará el nombre.

Cualquier Administrador de Fincas colegiado, supongo que podrá tener en su despacho 1, 2, 3... OH, que podrán llevar 30 ó 40 Comunidades cada uno, haciendo la misma labor que el Administrador titular y sin que sea Administrador, ni esté colegiado. Porque ¿al estar inscrito en ese Registro van a tener que pagar una cuota colegial? Tengamos en cuenta que esos Colegios que han creado la nueva figura dicen que "se beneficiarán de la cobertura de la póliza de seguro que ampara la responsabilidad Civil exigible a los colegiados para dar cobertura a los posibles daños que pudieran derivarse de la gestión del habilitado".

 ¿A esto qué dicen las Compañías de seguro que amparan las pólizas colectivas de responsabilidad civil? Que en las pólizas actualmente contratadas, al no estar incluida en ellas la figura del OH, no les cubre a ellos los daños que originen. En las nuevas pólizas que se contraten o en la renovación de las contratadas, se estudiará los efectos de su inclusión. Probablemente por incluirlos propondrán un aumento de la prima anual... que pagaran entre todos los colegiados de ese Colegio, aunque no tengan en su despacho ningún OH.

Pero hay algo más importante. ¿Qué pasará con nuestras campañas de "contrate un Administrador de Fincas colegiado" que hemos estado mandando a la sociedad?. ¿Para qué lo van a contratar? ¿Para que sean personas que no son ni Administradores de Fincas colegiados, ni están colegidos (solo inscritos en un Registro) los que gestionen y se encargen de sus Comunidades? ¿Dónde quedará la atención personalizada del Administrador con sus administrados?

Aún siendo todo esto importante, lo peor no es eso. Lo peor es que estamos dando legalidad e impulso a la actuación de algunas de esas Empresas que están comprando las carteras de clientes a algunos compañeros (me comentan que existen algunas con más de 400 Comunidades) que en lugar de contratar a Administradores de Fincas, contratarán a estos OH. Que bajarán aún más su propuesta de honorarios, ya de por si muy bajos, pues su negocio no está, presumiblemente, en la administración de fincas. Su negocio estriba en todo lo relacionado con esas Comunidades que "administran": personal laboral, limpieza, mantenimiento de instalaciones, seguros, obras de conservación y de reforma, etc...

Además en algún artículo relativo al tema, se plantea la circunstancia que el OH rescinda su relación laboral con el Administrador de Finca colegiado que lo propuso como tal y se pueda marchar a otro despacho, llevándose parte o el total de las Administraciones que de él dependían. La solución que se propone es que durante unos tres años, el nuevo administrador no pueda administrar ninguna de esas Comunidades sin la venia del Administrador del que provienen. Y me pregunto ¿quién va a impedir a una Comunidad de Propietarios que contrate con el Administrador que desee, sea o no colegiado, o incluso sin serlo como ocurre ahora?

Existe otro tema que no se puede olvidar, dado que nuestra relación con las comunidades de Propietarios es mediante un contrato de mandato, escrito o verbal. Según el artículo 1721 del Código Civil y los artículos 261 y 296 del Código de Comercio, "el mandatario puede nombrar sustituto si el mandante no se lo ha prohibido; pero responde de la gestión del sustituto:

En lo contenido en el código civil:
  1. Cuando no se le dio facultad para nombrarlo.
  2. Cuando se le dio esta facultad, pero sin designar la persona, y el nombrado era notoriamente incapaz o solvente. Lo hecho por el sustituto nombrado contra la prohibición del mandante será nulo.
Y con respecto al Código de Comercio:
  • El comisionista desempeñará por sí los encargos que reciba, y no podrá delegarlos sin previo consentimiento del comitente, a no estar de antemano autorizado para hacer la delegación,....
Por tanto, ¿se les va a comunicar a las Comunidades de Propietarios, por escrito y para que den su conformidad, que a partir de ese momento a las juntas que celebren en sus Comunidades podrá asistir un OH, en sustitución del Administrador contratado? y en las nuevas que se contraten ¿se les informará o se pondrá en la letra pequeña del contrato?

Sinceramente, creo que con la creación de la figura del Oficial Habilitado del Administrador "se está haciendo un pan como unas tortas".  Es como si metiéramos al enemigo en casa. Se están devaluando los cometidos reconocidos y hasta valorados por los estamentos judiciales, como son las juntas que se celebran y las actas que levantamos y firmamos como Secretarios-Administradores de la Comunidad. Puesto que supongo que a las juntas que asistan los OH, serán ellos quienes firmen las actas.

¿Han pensado los responsables de esos Colegios que han creado la figura del OH lo que representa la presencia de un Administrador de Fincas colegiado en la presidencia de la Junta Rectora de la Comunidad durante la celebración de una reunión de la Comunidad?

La reunión para celebrar la junta de una Comunidad es donde se conoce y valora al Administrador, y nosotros conocemos a nuestros administrados. En esa reunión es donde podemos demostrarles nuestros conocimientos, nuestra formación y buen hacer. Donde resolvemos sus dudas, les informamos de todo lo que les pueda afectar como Comunidad y contestamos a las preguntas que nos hacen. Sean o no relativas a puntos del Orden del día.

Algunas reuniones son complicadas para nosotros, a veces injustamente. En otras nos hemos ganado. las quejas que nos dan. Si nunca estamos para ponernos al teléfono cuando  nos llaman, estemos o no estemos en el despacho. Si no hemos realizado los deberes, léase los acuerdos de juntas anteriores. Si no estamos al día  y no conocemos algunas de las medidas que deben cumplir y les informamos correctamente. ¿Qué esperamos que nos digan? ¿Que  nos feliciten?

Seguro que si a estas preguntamos podemos contestar sí, no recibiremos quejas en la reunión de las juntas. Sí a ponernos al teléfono o contestar la llamada en menos de veinticuatro horas. Sí a a llevar todos los acuerdos anteriores cumplidos o en marcha. Sí a estar informados más que cualquiera de ellos de todo lo que les pueda afectar a sus Comunidades o personalmente. Entonces, seguro, que nuestra presencia en la reunión se verá de forma muy distinta y tendrán pocos motivos para no felicitarnos, o al menos estar satisfechos con nuestra actuación. Porque además, nosotros nos sentiremos seguros, confiados y tranquilos de estar reunidos con ellos para ayudarles y conseguir que esa Comunidad funcione tranquilamente... a pesar de las derramas extraordinarias que tengamos que proponerles por obras o inspecciones.

He oido, también, que esa figura del OH, se crea pensando en los Oficiales de Notaría... pero es que los Oficiales de Notaría no firman las escrituras. La firman los Notarios y no delegan más que en otro notario, llegado el caso.

¿Qué dice de todo esto el Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas de España?, porque algo tendrá que decir. ¿Lo considera positivo para la profesión?, ¿lo avala?. ¿Va a concretar el curso de formación, los horarios que duran o el temario del examen que se les realizará? ¿Cada Colegio va a poder seguir determinando lo que crea más conveniente?

Dejemos de crear figuras nuevas, que en nada prestigian a la profesión, y esforcémonos por formarnos nosotros y a nuestros colaboradores del despacho, en mejorar nuestra calidad del servicio que prestamos. En que la sociedad y nuestros administrados nos valoren por lo que somos, nuestros conocimientos para administrar sus edificios y la relación personal con ellos. Que puedan valorarnos y considerar que nuestros honorarios pueden no ser caros, por la defensa que realizamos de sus intereses. Entonces confiaran en nuestro trabajo y no les importará contratarnos por lo que valemos y podemos ofrcerles. A lo mejor, entonces, si no nos regatean nuestros honorarios no tenemos que ir a tantas juntas y no necesitamos a un Oficial Habilitado, aunque siempre necesitaremos un buen, o magnifico, empleado en nuestro despacho.





2 comentarios:

  1. Magnífico artículo sobre una figura que, bajo mi punto de vista, no debe prosperar, por innecesaria, irracional y que, como bien dice el título del artículo,puede ser que sepa más que el titular de lo que acaece en las comunidades y le haga la cama en su beneficio.
    Buena pregunta dirigida al Consejo General.
    Un saludo.

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  2. Confiemos en que el sentido común y la profesionalidad venzan al interés económico fácil.

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