Casualidad... o, ¿Conseguido?

Casualidad ...o, ¿Conseguido?

El pasado martes, 17 de junio, este Administrador de fincas asistió al Colegio de Arquitectos de Madrid, para tomar parte de la jornada que celebraban bajo el lema: “I Jornada Técnica del Observatorio de Vivienda y Rehabilitación de la Ciudad De Madrid.”   

Se iba a tratar sobre los ámbitos de estudio de sus grupos de trabajo, en cumplimiento del cronograma de  actividades del ejercicio 2025, aprobado en sesión ordinaria del 19 de marzo del presente.

La presentación de la jornada estaba prevista que fuera por la directora general de Política de Vivienda y Rehabilitación, pero por un imprevisto de última hora no pudo asistir y fue sustituida por otra persona.

La primera ponencia, de las tres previstas, se titulaba: “Situación de la oferta y demanda de viviendas en Madrid, precios y cuestiones coyunturales. Vivienda nueva y regeneración urbana. Ruegos y preguntas. La presentaba la Asociación Promotores Inmobiliarios Madrid (ASPRIMA).

La ponencia estuvo expuesta por varios miembros de ASPRIMA y de la presentación podemos destacar algunos párrafos de lo que nos dijeron:

· Situación actual de la demanda de viviendas:

o  Hacen falta unas 20.000 viviendas de obra nueva.

o  Falta suelo para construir viviendas nuevas.

o Desde 2009 no se construyen casi viviendas protegidas y la Comunidad de Madrid es la que construye el 50% de toda España.

o Los precios de las viviendas, desde 2014 han subido un 12,2% por la falta de oferta de viviendas en el mercado.

o  La presión fiscal sobre las viviendas en España llega al 3,5 del PIB, lo que representa entre el 25% y el 30% de su coste.

· Propuestas para el desarrollo de viviendas de obra nueva:

o Se tiene que generar el desarrollo de suelo urbano.

o  Evitar la judicialización.

o  Modificar el artículo 55 de las Ley del suelo sobre nulidad y anulabilidad de instrumentos de ordenación territorial y urbanística y de los actos dictados a su amparo.

o  Nueva Ley del suelo de la Comunidad Autónoma de Madrid (CAM).

o  Modificación del reglamento de vivienda protegida con un mayor avance con el incremento del módulo.

· Licencias:

o Implantación generalizada en la CAM de la licencia básica (caso de éxito en el Ayuntamiento de Madrid).

o Importancia de las Entidades Colaboradoras Urbanísticas (ECUS) en los Ayuntamientos de las CAM por la reducción de los tiempos de concesión de las licencias (Ha bajado el plazo a 71 días de media).

· Financiación:

o   Concesión de avales para jóvenes del 20% de su aportación para obra nueva.

o   Financiación hasta del 80% con garantía de aval Madrid y reafirmado por la CAM.

o   Financiación a la urbanización (en la actualidad se le realiza a las juntas de compensación con capital privado).

o   Disminuir la presión fiscal sobre las viviendas.

·      Regeneración urbana:

o  Queda solo un 3% de suelo público en Madrid ciudad.

o Se construyen unas 28.000 viviendas/año y deberían ser unas 300.000/año.

o  Para cumplir este objetivo hay que cambiar el enfoque de la rehabilitación o la regeneración.

Pasamos a ruegos y preguntas, y como nadie interviene, me presento como Administrador de fincas y le digo al ponente:

La culpa de la falta de viviendas la tienen nuestros gobiernos de los últimos tiempos. No se han preocupado de construir las necesarias viviendas sociales para el alquiler, lo que ha generado el gran problema de la vivienda, que impide a nuestros hijos y nietos poder independizarse y crear su propia familia. 

El ponente me da la razón en cuanto a la falta de viviendas sociales, pero no a la culpa del Gobierno, puesto que la responsabilidad de las viviendas actualmente recae sobre las Comunidades Autónomas

Le respondo que efectivamente son las Comunidades Autónomas las responsables del tema de las viviendas, pero el Gobierno, por motivos de interés nacional, cuando lo cree conveniente, ha publicado algunos decretos o leyes que obligaban a todos.

La segunda ponencia se titulaba: “Acceso a la vivienda a través de cooperativas”. Estaba a cargo de CONCOVI (Confederación de Cooperativas de Viviendas de España). Ruegos y preguntas.

El ponente era el presidente de CONCOVI, Juan Casares, y nos comunicó que los jóvenes, en su mayoría, no tienen prisa por acceder a la vivienda porque creen que no podrán tener una. 

Sin embargo, existen cooperativas, como la suya, que están construyendo viviendas al coste de la construcción, que son mucho más asequibles. 

CONCOVI, actualmente está construyendo por toda España, principalmente en Madrid y Andalucía. Compran el terreno, a ser posible con las subvenciones y luego construyen, pero como son entidades sin ánimo de lucro, venden sin beneficio, lo que abarata el precio final de las viviendas. 

Algunos de los temas, que a mí me destacaron en su intervención, fueron:

· Los terrenos, aunque son para uso público, algunos Ayuntamientos los venden a un precio mayor del establecido, lo que sí repercute en el precio final de la vivienda.

· Se tiene que dar un mayor impulso al desarrollo urbanístico.

· El Plan Vive, se refiere a empresas que sean Sociedades Anónimas, y a las Cooperativas no se las espera.

· En el Plan Vive 3 y 4, si una cooperativa es la adjudicataria pasa a ser una Sociedad Anónima. 

Pasamos a ruegos y preguntas, y como tampoco nadie interviene, me presento ahora como Aparejador, y le digo al ponente, Juan Casares: 

Mientras le escuchaba a Usted exponer su ponencia, no he podido dejar de recordar mis principios como profesional de la construcción. Yo, como técnico, intervine en la primera obra que construyó la Cooperativa formada por los propios trabajadores para la construcción de sus viviendas y que vivían el el Pozo , se llamaba COPOZO (representada por un joven D. Fernando Elena) y se creó en el Pozo del tío Raimundo, para construir uno de los primeros bloques de viviendas que formaron ENTREVIAS. 

El Instituto Nacional de la Vivienda (INV) creó bajo la dirección del arquitecto D. Jaime de Alvear Criado,  varios grupos de técnicos para construir bloques de viviendas sociales y el primero o uno de los primeros, fue el constituido por el arquitecto D. Álvaro Diaz Moreno y un servidor como Aparejador, para realizar el proyecto y la dirección técnicade las obras. 

D. Juan Casares, expresa su sorpresa ante lo expuesto y la casualidad de mi asistencia a esta jornada técnica. 

La tercera ponencia se titulaba: “Barrios en transición: Sistemática, logros, dificultades y posibilidades de mejora en la regeneración urbana y la sostenibilidad energética en medios desfavorecidos”. Estaba a cargo de la Federación Regional de Asociaciones Vecinales de Madrid (FRAVM). Ruegos y preguntas” 

Los dos ponentes nos informan que la finalidad de sus asociaciones vecinales es la de trasladar a la ciudadanía una transición justa, mediante actuaciones básicas de climatización. 

Para ello, les comunican que la rehabilitación de nuestros edificios no consiste en actuar sobre una parte de los mismos, sino que el cambio climático nos obliga a efectuar rehabilitaciones energéticas. 

Deberíamos cambiar de comunidades de propietarios a comunidades en transición. Si el bloque de sus viviendas se transforma, también se transformarán su barrio y su ciudad.

En Palomeras Bajas, donde el número de propietarios de viviendas es alto, es donde más están actuando.

Procuran convocar una reunión informal en los bloques de viviendas y explicarle a alguno de los propietarios lo que consideran que deben realizar, si tienen que pasar una ITE. Luego, en una reunión de la comunidad de propietarios, les exponen las ventajas que van a conseguir si hacen una rehabilitación energética.  

Estas informaciones, también las extienden a los colegios para que los refrigeren.

Llegados a ruegos y preguntas, y como sigue sin producirse ninguna pregunta por parte de los asistentes, vuelvo a intervenir, pero esta vez, de nuevo como Administrador de fincas.

Les pregunto a los dos ponentes que cómo hacen esos contactos con los habitantes de los bloques. ¿Van ustedes llamando a las puertas y explicándoselo a los que la abren?

No he oído que se pongan ustedes en contacto con el Administrador de fincas que se encargue del bloque y que sea el quien les procure la reunión con el presidente de la comunidad o hablando el Administrador de fincas con el presidente, convoquen la junta.

Me contestan que sí procuran ponerse en contacto con los Administradores, puesto que ellos son muy importantes para esta tarea, pero que en algunos casos no ponen mucho interés o incluso la dificultan.

MI respuesta es: ¿Qué algunos compañeros Administradores de fincas no ponen interés o dificultan las reuniones que proponen? Pues yo voy a explicarles por qué algunos compañeros actúan de esa forma.

Como he oído que aquí, en la primera fila de asientos, hay algún representante del Ayuntamiento, aprovecharé para que también lo sepa. 

Algunos compañeros Administradores de fincas no ponen interés, porque en todo este tema relativo a la eficiencia energética, instalación de ascensores, rehabilitación integral etc., nosotros, los Administradores de fincas, somos los únicos que, en la mayoría de las ocasiones, no cobramos nada por ello. 

La culpa es tanto de las comunidades que administramos, como de los Ayuntamientos.

De las comunidades que administramos, porque consideran que todo el trabajo extraordinario que representan esas actuaciones (varias reuniones extraordinarias de los propietarios, búsqueda de técnicos que realicen los proyectos y de empresas que presenten sus presupuestos, gestión de la subvención, etc.), están incluidos en los honorarios que se les cobra mensualmente por la administración normal de la comunidad.  

Además, cuando se están realizando las obras, algunos propietarios nos llaman por teléfono o WhatsApp, para que nosotros resolvamos los problemas que se originan o los fallos que se hacen, incluso, a veces de malas maneras, como si nosotros fuéramos los encargados de las obras.  

Es culpa por parte de los Ayuntamientos, porque cuando publican la concesión de ayudas para estas actuaciones, cuando dicen los conceptos subvencionables, se refieren a:

· Coste real de las obras e instalaciones que se ejecuten.

· Coste de los proyectos técnicos (obras, seguridad, direcciones de obras y seguridad, etc).

En ningún caso incluyen los honorarios extraordinarios del Administrador de fincas por su gestión y tramitación en las ayudas y las obras. 

Mientras no incluyan estos honorarios, comprenderán ustedes que algunos compañeros no pongan mucho interés en que se realicen estos trabajos. 

Con una despedida de los convocantes de la reunión se dio por cerrada la jornada. 

Mi sorpresa fue mayúscula, cuando al día siguiente, el Ayuntamiento de Getafe abre el plazo de presentación de solicitudes para las ayudas municipales de rehabilitación de viviendas y edificios por un importe de 750.000 euros. 

Las bases de la convocatoria en su artículo 15.5. Conceptos subvencionables: dice

2) Coste de honorarios, integrado por los honorarios correspondientes a la elaboración de los siguientes documentos:

a)    Proyecto técnico, estudio de seguridad y …..

b)   Tareas de gestión y tramitación de la solicitud de ayudas, honorarios de gestión del Administrador de Fincas, si los hubiera. 

¿Es coincidencia esta inclusión de honorarios, o por fin, lo hemos conseguido?

De todas formas, por mucho interés que pongamos nosotros, los Administradores de fincas colegiados, no podemos hacer milagros.

En varias ocasiones y en diferentes jornadas y artículos que escribo, he dicho que los Ayuntamientos y en general los Organismos Públicos, entre sus asesores, deberían tener algún Administrador de fincas. Porque muchas veces no se comprende lo que publican, es como si ninguno de ellos viviese en una comunidad de propietarios.

El Ayuntamiento de Getafe publica su convocatoria de concesión de ayudas el 18 de junio, y el plazo de presentación de solicitudes será de 20 días hábiles contados desde el día siguiente a aquelen que se publique la convocatoria en el boletín Oficial de la Comunidad de Madrid (Base Sexta).

¿De verdad creen que, con esos plazos, una Comunidad de propietarios puede solicitar esas ayudas? O, ¿se trata solo de incluirlas por incluirlas?

Independientemente del corto plazo para la solicitud de las ayudas por parte del Ayuntamiento de Getafe, lo más importante es que, a partir de ahora, los Organismos Oficiasles que concedan ayudas o subvenciones para la ejecución de obras o instalaciones, de las que se puedan beneficiar las Comunidades de propietarios, incluyan como partidas subvencionables el párrafo:

Se incluyen: Tareas de gestión y tramitación de la solicitud de ayudas, honorarios de gestión del Administrador de Fincas, si los hubiera. 

Que cunda el ejemplo.