Las Comunidades de Propietarios ya no necesitan la unanimidad para impedir las VUT

Hasta ahora, las Comunidades de Propietarios, para evitar que en sus edificios alguna de sus viviendas las convirtieran en viviendas de uso turístico (VUT), tenían que aprobar, en una junta de propietarios convocada al efecto, un acuerdo por unanimidad que lo impidiera.

Debido a ello, muchos Administradores de Fincas colegiados estábamos aconsejando a nuestras Comunidades de Propietarios que en las juntas que celebráramos, tanto ordinarias como extraordinarias, se incluyera un punto en el orden del día para adoptar el acuerdo de no autorizar dicho cambio.

En la mayoría de las juntas que hemos celebrado se ha adoptado el acuerdo por unanimidad. Sin embargo, en varias de ellas, uno o varios propietarios se han negado a aprobarlo alegando que no saben lo que van a desear en el futuro, dejando vía abierta a que algún propietario presente o futuro de esa Comunidad pueda transformar su vivienda en una Vivienda de Uso Turístico (VUT).

Sin embargo a partir del viernes 14 de diciembre pasado, el Consejo de Ministros ha aprobado el Real Decreto-ley 21/2018 (publicado en el BOE del 18 diciembre), de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que contempla un conjunto de medidas de carácter urgente para mejorar el acceso a la vivienda y favorecer el alquiler asequible y que incluye unas disposiciones respecto a las viviendas de uso turístico, para lo que se modifica la Ley de Propiedad Horizontal.

El acuerdo adoptado dice textualmente: "Se modifica la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, para habilitar la posibilidad de que, por mayoría cualificada de tres quintas partes de los propietarios, en las comunidades de vecinos puedan adoptarse acuerdos que limiten o condicionen el ejercicio de la actividad del alquiler turístico de vivienda, para, de esta forma, favorecer la convivencia en los edificios de viviendas".

Igualmente mejoran la regulación de los contratos de alquiler respecto a las VUT: "Se mejora y aclara la remisión de los contratos de alquiler turístico de vivienda a la normativa sectorial turística que resulte aplicable".

Los Administradores de Fincas colegiados celebramos esta decisión, que impide que un sólo propietario pudiera anular la decisión de todos los demás propietarios, cuando el que lo impide ni siquiera va a vivir en la finca, ni sufrir las consecuencias de su decisión, si algún día decide transformar su vivienda en una Vivienda de Uso Turístico (VUT).

Este no es el único tema que en pocos días afecta a las Viviendas de Uso Turístico (VUT). El Tribunal Supremo ha anulado dos de los requisitos que la Comunidad de Madrid impuso en el año 2014 a las Viviendas de Uso Turístico (Decreto 79/2014, de 10 de julio, por el que se regulan los apartamentos turísticos y las viviendas de uso turístico).

Como resultado del recurso de casación, interpuesto por Madrid Aloja, el tribunal Supremo le da la razón en dos de sus pretensiones:

• En el artículo 17.5: "La inscripción en el Registro de Empresas Turísticas de la Dirección General competente en materia de turismo se efectuará una vez presentada la declaración responsable de inicio de actividad, sin perjuicio de otras autorizaciones o licencias, debiendo constar en toda forma de publicidad el número de referencia de su inscripción en el citado Registro". Se elimina la obligación de hacer constar en toda forma de publicidad el número de referencia de su inscripción en el citado Registro -cuando, por otra parte no es obligatorio inscribir la vivienda en el Registro de Empresas Turísticas de la Dirección General-.
• En el artículo 17.1: " Los titulares de viviendas de uso turístico presentarán ante la Dirección General competente en materia de turismo una declaración responsable de inicio de actividad, según modelo incluido en el Anexo III, debiendo disponer de un plano de la vivienda firmado por técnico competente, visado por el colegio profesional correspondiente. Se elimina la obligación de que el plano esté visado por el colegio profesional correspondiente. 

A estas nulidades hay que añadir, la que ya se produjo hace dos años del artículo 17.3: "Las viviendas de uso turístico no podrán contratarse por un período inferior a cinco días y no podrán utilizarse como residencia permanente, ni alegar la condición de domicilio para impedir la acción de la inspección competente". 

Como consecuencia de todo ello la Comunidad de Madrid está elaborando el borrador de una nueva norma en la que seguro se aumentarán los requisitos exigidos para las Viviendas de Uso Turístico (VUT).

Hay que hacer constar, por lo que afecta a nuestros administrados y la incidencia que ese nuevo uso turístico de las viviendas de sus Comunidades de Propietarios les pueda afectar, que: "la concentración masiva de viviendas de alquiler de uso turístico existentes en la ciudad de Madrid se produce en el distrito Centro, seguida en importancia por el distrito de Chamberí" (ref. Airbnb).

También se pueden identificar una serie de impactos negativos en las VUT (ref.:FRAVM):

• Reducción del número de viviendas disponibles para el alquiler residencial hasta la elevación de los arrendamientos.
• Masificación de los centros de las ciudades y su conversión en parques temáticos.
• Generación de procesos de gentrificación o elitización.
• Terciarización del parque residencial.
• Impactos sobre la calidad de vida de los residentes del ocio nocturno.

La proliferación del alquiler de viviendas al turismo genera muy poco empleo y de baja calidad a la vez que las arcas públicas reciben una fracción pequeñas de los ingresos que debería recibir si estuviera regularizada.

Según FEVITUR el impacto del mercado de las VUT sobre el precio de las viviendas en alquiler de Madrid es nulo, cuando se extrae el distrito Centro.

A título personal se puede añadir que el impacto negativo de las Vivienda de Uso Turístico en las Comunidades de Propietarios donde se instalan, con los propietarios que residen en las mismas, se centran en la seguridad (la Comunidad desconoce la identidad de las personas que ocupan las VUT y al cabo de cada año serán numerosas las personas que tengan llaves del portal y, en su caso, de los elementos comunitarios),  el precio de los alquileres (las VUT aumentan el precio de los alquileres entre un 40% y 50%, respecto a las viviendas normales que se pueden alquilar a inquilinos fijos. Por otro lado se deprecia el valor de las viviendas de los residentes, ya que el nuevo comprador de una de   ellas se lo pensará dos veces si sabe que en el edificio hay una o varias VUT) y la convivencia y cuidado de los elementos comunes (los inquilinos de las VUT desconocen las normas  y estatutos de cada Comunidad de Propietarios con lo que difícilmente pueden cumplirlos y por otra parte sus horarios y dedicación del ocio, sobre todo el nocturno, a veces es origen de grandes problemas de convivencia.

La impresión que se tiene de todas las normas que se están regulando por los Organismos competentes, es que el problema se trata fundamentalmente como si las VUT estuvieran encuadradas en el sector hotelero o de hospedaje. Cuando eso se podría considerar si se tratara de un edificio  en el que todas sus viviendas se dedicaran a Viviendas de Uso Turístico. Pero no cuando se trata de una o dos viviendas VUT que se instalan en una Comunidad de Propietarios.

En el caso de una o varias viviendas instaladas en una Comunidad de Propietarios tienen que tener un  tratamiento especial y su regulación debería estar sujeta a una normativa diferente aunque complementaria de las VUT en un edificio completo. 

Lo que hace falta es una ordenanza o normativa que las regule cuanto antes y además a la hora de legislarlas se dé voz y voto a los propietarios que luego las van a sufrir y soportar. Para ello los Administradores de Fincas colegiados podrían ser los más conocedores del tema y en su representación el Colegio Oficial de Administradores  de Fincas.